房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)知識

工程一房地產(chǎn)價格根底知識房地產(chǎn)估價原那么房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價的概念本工程主要內(nèi)容房地產(chǎn)價格及類型學(xué)習(xí)目的1．了解房地產(chǎn)的價格2．熟悉

房地產(chǎn)價格的類型房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的構(gòu)成與組建3．掌握房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價原那么房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的相關(guān)要求能力要求會調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場，根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的因素來判斷房地產(chǎn)市場的走勢會判定某一案例符合的估價原那么任務(wù)1認(rèn)識房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)價格的含義及種類房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)估價的概念一、房地產(chǎn)價格1.什么是房地產(chǎn)價格？2.房地產(chǎn)價格是如何形成的？3.房地產(chǎn)價格都有哪些類型？一、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，指房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，所消耗的全部社會必要勞動而形成的價值與土地使用權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。價格：商品價值的貨幣表現(xiàn)。價值是商品在形成過程中所消耗的全部社會必要勞動?！捕程攸c雙重實體價格：1.房屋建筑物價格與土地價格的結(jié)合體。建筑材料的價格與土地的價格都會影響到房地產(chǎn)的價格。2.房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所消耗的社會必要勞動所形成的價值與土地使用權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。〔三〕房地產(chǎn)價格的形成條件1.房地產(chǎn)的有用性----使用價值或效用----指房地產(chǎn)能滿足人們的某種需要或欲望2.房地產(chǎn)的稀缺性3.房地產(chǎn)的有效需求----有購置能力支持的需要，不是有價無市，不但愿意購置而且有錢買。課前提問請簡單介紹一下你所熟悉的一個樓盤的價格情況，分析其價格上下的原因，并對這個樓盤進(jìn)行SWOT分析。二、房地產(chǎn)價格類型〔一〕按房地產(chǎn)價格成因不同劃分1.市場價格2.成交價格3.理論價格4.評估價格〔二〕政府對價格管理或干預(yù)的程度有關(guān)來劃分

1、市場調(diào)節(jié)價：由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格2、政府指導(dǎo)價：由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。3、政府定價：指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價請問：公房出售的標(biāo)準(zhǔn)價、本錢價、新建的經(jīng)濟(jì)適用房、商品房各用什么價格？〔三〕按房地產(chǎn)權(quán)屬劃分1、所有權(quán)價格2、使用權(quán)價格3、其他權(quán)益的價格〔四〕按使用目的不同劃分――買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值〔五〕按房地產(chǎn)公共價格管理劃分

1、基準(zhǔn)地價：是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原那么劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。2、標(biāo)定地價：指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。3、房屋重置價格：以上三種價格都是一種評估價格〔六〕按房地產(chǎn)交易方式來劃分

――拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格

〔七〕按商品房銷售中出現(xiàn)的價格劃分1、起價：指所銷售的商品房的最低價格2、標(biāo)價：報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格3、成交價：商品房買賣雙方的實際交易價格4、均價：銷售商品房的平均價格，有標(biāo)價的平均價格和成交價格的平均價格〔八〕按房地產(chǎn)的表示單位劃分

――總價格、單位價格、樓面地價〔九〕按估價方法劃分1、收益價格：指采用收益法評估出的房地產(chǎn)價格2、比準(zhǔn)價格：指采用市場比較法評估出的房地產(chǎn)價格3、積算價格〔本錢價格〕：采用本錢法評估出的房地產(chǎn)價格〔十〕按房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的價格劃分

1、保存價：拍賣底價，是在拍賣之前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。如競買人的最高應(yīng)價未到達(dá)此價格，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。2、起拍價：開叫價格，是拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格?？梢缘扔诨虻陀诒４鎯r。3、應(yīng)價：競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購置價格4、成交價：經(jīng)確認(rèn)后的最高應(yīng)價

〔十一〕按付款方式不同而形成的價格劃分

1.實際價格：指在成交日期時一次付清的價格2.名義價格：指在成交日期時講明，但不是一次付清的價格〔十二〕按房屋的存在形式劃分――現(xiàn)貨價格〔現(xiàn)房價格〕和期貨價格〔期房價格〕期貨價格＝現(xiàn)貨價格-儲存費用〔十三〕按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)劃分――土地價格、建筑物價格、房地價格1、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：10000元/m2，8000元/m2，5000元/m2，其容積率分別是6、4、2。這三塊地其他條件完全相同，假設(shè)你是購置者，你會購置〔〕。A.甲B.乙C.丙D.無法確定2、拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格三者之間在正常的市場情況下的大小關(guān)系為？3、樓面地價是〔〕之比。A.土地總價與土地總面積C.土地單價與建筑容積率B.土地總價與建筑總面積D.土地單價與建筑覆蓋率4、房地產(chǎn)之所以有高價格，其前提條件是？5、以下屬于非收益權(quán)房地產(chǎn)的有〔〕A.私人宅邸B.未開發(fā)的土地C.政府辦公樓D.商務(wù)辦公樓E.教學(xué)、寺廟6、房地產(chǎn)是因為具備了()才真正需要專業(yè)估價。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值量大D.用途多樣性E.保值增值性7、土地的標(biāo)定地價是某時標(biāo)準(zhǔn)宗地價格，而基準(zhǔn)地價是某時期區(qū)域性土地平均單價。〔〕8、房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，即房產(chǎn)和地產(chǎn)在形成過程中所消耗的全部社會必要勞動而形成的價值的貨幣表現(xiàn)。四、房地產(chǎn)估價水心桉十一幢101室四、房地產(chǎn)估價----指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，采用適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素的根底上，結(jié)合自己的估價經(jīng)驗，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀、真實價格作出的估算與判斷。課后作業(yè)自學(xué)P15至P22頁，請簡單介紹一下你所熟悉的一個樓盤的價格情況，從微觀角度分析其價格上下的原因。本任務(wù)小結(jié)房地產(chǎn)價格的概念及特征房地產(chǎn)價格的類型房地產(chǎn)價格的影響因素〔自學(xué)〕房地產(chǎn)估價的概念任務(wù)2熟悉房地產(chǎn)估價原那么知識目標(biāo)：了解房地產(chǎn)估價原那么的概念認(rèn)識遵循房地產(chǎn)估價原那么的理由 掌握房地產(chǎn)估價五大原那么能力目標(biāo)：會判斷某一案例符合的估價原那么教學(xué)目標(biāo)教學(xué)重點：估價時點原那么教學(xué)難點：房地產(chǎn)估價原那么的判斷重點難點導(dǎo)入語房地產(chǎn)估價，毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理。而要做到這些，就必需遵循房地產(chǎn)價格形成運動的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)估價人員運用自己對房地產(chǎn)價格形成運動客觀規(guī)律性的認(rèn)識與掌握，通過評估活動，把房地產(chǎn)的內(nèi)在價格反映出來。房地產(chǎn)估價原那么：------人們在對房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐步認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成運動的客觀規(guī)律，并總結(jié)也了一些簡明扼要的在估價中應(yīng)當(dāng)遵守的法那么、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。估價人員應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價原那么，并以此作為行動的指南。一、合法原那么----前提條件某宗房產(chǎn)位于小區(qū)入口處的第一層，規(guī)劃限定為居住用途，但因為它靠近路邊，適合于商業(yè)用途，在交易評估過程中，一專業(yè)評估人員便以商住用途評估其單位價格為35000元/m2，請問是否可行？合法原那么定義：指房地產(chǎn)估價的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分的房地產(chǎn)。1.合法產(chǎn)權(quán)----以房地產(chǎn)屬權(quán)證書和有關(guān)證件為依據(jù)土地：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權(quán)利使用證。房屋：房屋所有權(quán)證/房屋共有權(quán)證/房屋他項權(quán)證統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)權(quán)證/房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證注：臨時建筑，違章建筑，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)，無產(chǎn)權(quán)、局部產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，劃撥性質(zhì)、集體性質(zhì)土地的估價。2.合法使用----以城市規(guī)劃/土地用途管制等為依據(jù)房地產(chǎn)估價必須依法進(jìn)行，即遵循國家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。如城市規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度與建筑風(fēng)格〔特別是旅游城市〕等，那么房地產(chǎn)估價就必須在房地產(chǎn)的使用符合這些限制的范圍內(nèi)進(jìn)行。3.合法處分：應(yīng)以法律、法規(guī)或合同允許的處分方式為依據(jù)。4.其他方面：如評估出的價格必須符合國家的價格政策，如房改售房，政府定價房，經(jīng)濟(jì)適用房。案例2003年7月，蒼南金鄉(xiāng)住戶金某以自有的一間產(chǎn)權(quán)房屋向銀行申請抵押貸款，房屋經(jīng)專業(yè)人員評估為60萬元，金某獲得了30萬元貸款額，貸款期限定為2年。但到2005年的7月份，金某卻以家中無錢拒絕還款，銀行便申請給予房屋拍賣，而拍賣所得才12萬元，后經(jīng)市場調(diào)查，這樣一間房屋在當(dāng)?shù)禺?dāng)時最高價格也就15萬元左右，而2003年7月價格還不到15萬元。原來當(dāng)時評估此房屋的評估人員為金某的親戚。

二、公平原那么公正性原那么

指房地產(chǎn)估價人員必須站在公正的立場上，遵循房地產(chǎn)價格形成理論及其運動規(guī)律，并運用科學(xué)方法，實事求是地對評估標(biāo)的物評估出一個客觀的科學(xué)的合理的價格。原因：一是房地產(chǎn)估價人員是有主觀意識的，這種主觀意識會影響估價的結(jié)論；假設(shè)估價人員不能廉潔奉公，就偏袒一方，而使另一方受到損害。二是房地產(chǎn)是大商品，價值額大，稍微偏一點，就會使有關(guān)經(jīng)濟(jì)主體蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。三、最高最正確使用原那么土地估價的原那么又稱最優(yōu)使用原那么、最正確效益原那么，指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價根底進(jìn)行估價。某處房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途，也可做住宅用途，如果作商業(yè)用途能夠取得最大的收益，那么估價時以假定為商業(yè)用途使用為前提，反之那么以作為住宅用途為前提。這一原那么是房地產(chǎn)交易競爭的結(jié)果。(一)最高最正確使用原那么具體包括3個方面：1.法律許可范圍內(nèi)最正確的用途------選擇能最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)效用的用途2.均衡原理：最正確規(guī)模、最正確集約度3.適合原那么：以房地產(chǎn)整體對外部環(huán)境是否保持均衡，來判斷其最有效使用。(二)用最高最正確使用原那么來選擇估價對象

1.保持現(xiàn)狀前提2.重新利用前提3.轉(zhuǎn)換用途前提4.裝修改造前提5.上述情形的某種組合，最常見：第2種和第3種(三)尋找最高最正確使用的方法------是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從以下4個方面依序篩選：1.法律上的許可性;2.技術(shù)上的可能性：建筑材料性能，施工技術(shù);3.經(jīng)濟(jì)上的可行性;4.能否使估價對象的價值最大。在同一市場上，對于兩種或兩種以上價格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人們總是選擇價格偏低的；當(dāng)價格相同時，人們又總是選擇效用較大的。這樣可使相互替代的商品的價格趨于一致。四、替代原那么在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有假設(shè)干相近效用的房地產(chǎn)價格存在，那么可依據(jù)此原那么推斷出估價對象房地產(chǎn)的價格。替代原那么成為房地產(chǎn)估價方法——市場比較法的理論根底。五、估價時點原那么估價時點：也稱估價期日，指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。要把不同時間的比較實例的價格都修正到某個標(biāo)準(zhǔn)時間，即以估價期日為標(biāo)準(zhǔn)時間，這樣，這些實例才能作為等價的替代物，即可比。確立估價期日原那么的意義在于：估價期日是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。

一般將估價人員執(zhí)行現(xiàn)場查戡的日期定為估價期日，或因特殊需要將其他日期指定為估價期日。估價作業(yè)日期：是正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況的關(guān)系：估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況過去（回顧性估價）未來（預(yù)測性估價）估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（未來）時的狀況估價時點估價對象狀況為過去某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象為歷史狀況現(xiàn)在估價對象為現(xiàn)時狀況估價對象為未來狀況估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象狀況為未來某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況本任務(wù)小結(jié)合法原那么公平原那么最高最正確使用原那么替代原那么估價時點原那么任務(wù)3熟悉房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)你所知道的估價機(jī)構(gòu)？任務(wù)3熟悉房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的概念房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的設(shè)立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)估價專業(yè)人員相關(guān)要求

一、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)1.概念：是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介效勞機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評估。二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的設(shè)立1.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如何設(shè)立？2.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)分幾級？根據(jù)什么條件來分？3.溫州的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)資質(zhì)如何？1.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)初始設(shè)立的條件⑴機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；⑵有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；⑶有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；⑷法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的設(shè)立二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的設(shè)立⑸有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；⑹有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%；⑺有固定的經(jīng)營效勞場所；⑻估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全。條件等級注冊資本

專職注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量

業(yè)績

溫州地區(qū)一級200萬以上120萬以上15名以上50萬m2/年25萬m2/年1二級100萬以上60萬以上8名以上30萬m2/年15萬m2/年6三級50萬以上30萬以上3名以上8萬m2/年3萬m2/年24暫三級成立一年內(nèi)2.各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的條件

案例資料北京市住建委目前在全市開展了一次房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)檢查，共發(fā)現(xiàn)12家機(jī)構(gòu)存在專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)不符合規(guī)定要求的問題。根據(jù)?房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理方法?，市住建委將對12家機(jī)構(gòu)下發(fā)整改通知書，要求機(jī)構(gòu)針對存在問題在一個月內(nèi)進(jìn)行整改，同時提交書面整改報告。逾期不進(jìn)行整改的機(jī)構(gòu)，一級資質(zhì)的，建議住建部予以處理；二三級資質(zhì)的，由市住建委依法處理。此次檢查重點針對法定代表人及專職估價師資格問題。三、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)構(gòu)成董事會總經(jīng)理評估部人事行政部/

辦公室財務(wù)部業(yè)務(wù)部四、房地產(chǎn)估價專業(yè)人員1.專業(yè)房地產(chǎn)估價人員〔professionalrealestateappraiser〕：是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員相應(yīng)職業(yè)資格考試或者認(rèn)定、互認(rèn)，取得相應(yīng)職業(yè)資格證書