基本制度與政策相關(guān)知識(2010年房地產(chǎn)估價師)

2010年房地產(chǎn)基本制度與政策及房地產(chǎn)估價相關(guān)知識真題及參考答案（一）單項選擇題（共40題，每題0.5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1．我國土地用途管制的核心是（）。

A．實行土地有償有限期使用制度

B．經(jīng)營土地有償使用

C．不能隨意改變農(nóng)用地的用途

D．不能隨意改變建設(shè)用地的用途2．征收集體土地的補償費歸（）所有。

A．縣級以上人民政府土地管理部門

B．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府

C．土地使用者

D．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織3．某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是（）年。

A．15

B．25

C．35

D．554．房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當自收到拆遷當事人書面復(fù)核估價申請之日起（）日內(nèi)給予答復(fù)。

A．3

B．5

C．7

D．105．超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，最高可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金（）以下的土地閑置費。

A．5％

B．10％

C．15％

D．20％6．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到（）土管部門備案。

A．規(guī)劃

B．土地

C．房地產(chǎn)開發(fā)

D．建設(shè)7．修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當符合（）規(guī)劃。

A．控制性詳細

B．區(qū)域

C．近期建設(shè)

D．分區(qū)8．施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有（）的簽字蓋章。

A．注冊建筑師

B．注冊結(jié)構(gòu)工程師

C．注冊建造師

D．注冊監(jiān)理工程師9．商品房預(yù)售合同登記備案的申請人是（）。

A．商品房銷售代理機構(gòu)

B．商品房預(yù)售人

C．商品房購買人

D．商品房購買人和商品房預(yù)售人10．抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同（）。

A．不受該抵押權(quán)影響

B．應(yīng)當解除

C．沒有效力

D．不得對抗抵押權(quán)11．人民法院在裁定設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人的寬限期是（）個月。

A．1

B．3

C．6

D．1212．房屋預(yù)告登記后，債權(quán)消滅之日起（）內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

A．30日

B．3個月

C．1年

D．2年13．下列登記中,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當進行實地查看的情形是（）登記。

A．預(yù)購商品房預(yù)告

B．房屋轉(zhuǎn)移

C．在建工程抵押權(quán)

D．房屋抵押權(quán)C．7000

D．750035．下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是（）。

A．股票過戶的權(quán)利

B．表決權(quán)

C．查詢公司經(jīng)營狀況的權(quán)利

D．出席股東大會的權(quán)利39．張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是（）萬元。

A．96

B．104

C．140

D．16640．在強制拍賣中，拍賣的主體是（）。

A．人民法院和拍賣公司

B．競買人和買受人

C．人民法院和拍賣標的所有權(quán)人

D．拍賣公司和拍賣標的所有權(quán)人（二）多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分）1．下列用地，法定出讓年限為50年的有（）。

A．居住用地

B．工業(yè)用地

C．體育用地

D．娛樂用地

E．旅游用地2．建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同附件的主要內(nèi)容包括（）。

A．當事人的名稱和住所

B．土地界址、面積

C．宗地平面界址圖

D．開發(fā)投資強度

E．市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件3．房地產(chǎn)估價專家委員會對估價報告的鑒定內(nèi)容包括（）。

A．估價方法選用

B．估價結(jié)果確定方式

C．估價師的職業(yè)道德

D．估價技術(shù)路線

E．估價參數(shù)選取4．根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得（）。

A．涉及貸款服務(wù)

B．出現(xiàn)融資的內(nèi)容

C．承諾為入住者辦理戶口

D．利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果

E．使用建筑設(shè)計效果圖5．商品房銷售中，禁止的行為包括（）。

A．返本銷售

B．實名制購房

C．未取得商品房預(yù)售許可證收取定金

D．成套住宅分割拆零銷售

E．預(yù)購人將購買的期房再行轉(zhuǎn)讓6．關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有（）。

A．抵押權(quán)末登記的，按照債權(quán)先后清償

B．抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比便清償

C．抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

D．抵押權(quán)未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償

E．抵押權(quán)登到順序相同的，按照債權(quán)比例清償7．根據(jù)《房屋登記辦法》可以辦理預(yù)告登記的有（）。

A．預(yù)購商品房設(shè)定抵押

B．在建工程設(shè)定抵押

C．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

D．房屋所有權(quán)設(shè)定抵押

E．購買預(yù)售商品房8．根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價師注冊條件的有（）。

A．緩刑期未滿的人員

B．現(xiàn)職公務(wù)員

C．年齡超過65周歲的人員

D．具有完全民事行為能力的人員

E．申請在2個房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員9．城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有（）。

A．名勝古跡自用的房產(chǎn)

B．寺廟出租的經(jīng)營用房產(chǎn)

C．校辦工廠的房產(chǎn)

D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn)

E．地下停車場10．下列污染類型中，屬于輻射污染的有（）。

A．燈光污染

B．視覺污染

C．高壓輸電線污染

D．垃圾臭氣污染

E．醫(yī)療照射11．建設(shè)項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。

A．確定項目合理規(guī)模

B．確定功能分區(qū)

C．選擇建設(shè)地點

D．工程變更

E．設(shè)計方案評價12．房產(chǎn)分戶圖的主要內(nèi)容有（）。

A．房屋權(quán)界線

B．房屋建筑面積

C．用地面積

D．四面墻體的歸屬和樓梯走道等部位

E．房屋邊長13．在測定長期趨勢值時，能剔除季節(jié)變動的統(tǒng)計方法主要有（）。

A．眾數(shù)法

B．最小二乘法

C．時距擴大法

D．中位乘數(shù)法

E．移動平均法14．在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有（）。

A．資產(chǎn)類賬戶

B．負債類賬戶

C．期間成本費用賬戶

D．期間收人賬戶

E．所有者權(quán)益賬戶15．拍賣買受人主張瑕疵請求權(quán)遇到障礙的情形有（）。

A．委托人、拍賣人由于疏忽而沒有將拍賣標的瑕疵告知競買人

B．委托人、拍賣人能夠證明其就拍賣標的瑕疵沒有過錯

C．拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)

D．買受人的疏忽可能導致其未能注意到已告知的瑕疵

E．買受人的誤解可能直接導致拍賣標的瑕疵（三）判斷題（共40題，每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至0分）1．房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)服務(wù)業(yè)。（）2．工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（）3．國家對集體土地實行征收或者征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。（）4．城市房屋拆遷估價是評估被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，應(yīng)當考慮房屋租賃、查封等影響。（）5．拆遷公益事業(yè)房屋時，如不能優(yōu)先選取用市場比較法估價，則主要選用收益法估價。（）6．以出讓方式取得土地使用權(quán)，在交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得十地使用權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)項目即可轉(zhuǎn)讓。（）7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)止房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成房屋拆遷安置補償?shù)模疬w安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。（）8．城市供水設(shè)施用地的界線由城市黃線控制。（）9．單位建設(shè)面積為240㎡的健身房，可以不申請辦理《施工許可證》。（）10．地上房地產(chǎn)抵押人不一定就是債權(quán)人。（）11．地上無建筑物的劃撥土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押。（）12．訂立房地產(chǎn)抵押合同，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。（）13．公告是房屋登記的必經(jīng)程序。（）14．構(gòu)筑物登記也屬于《房屋登己辦法》的調(diào)整范圍。（）15．二、三級資質(zhì)房地嚴估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)，但可承接外地業(yè)務(wù)。（）16．王某2006年取得房地產(chǎn)估價師資格，如在2010年申請初始注冊時應(yīng)提供繼續(xù)教育合格證明。（）17．注冊房地產(chǎn)估價師撤銷注冊可由利害關(guān)系人提出請求。（）18．物業(yè)共用設(shè)施的更新、改造費用，可計入物業(yè)服務(wù)成本。（）19．加成只對特定的納稅人征收，附加是對所有納稅人征收。（）20．學校興辦的招待所用房可免征房產(chǎn)稅。（）21．土地增值稅的正稅范圍包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（）22．某經(jīng)營性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，出售方獲得了現(xiàn)金100萬元，有價證券若干，計算土地增值稅時的房地產(chǎn)所得收入應(yīng)為100萬元。（）23．住房公積金的繳存基數(shù)不包括加班加點工資及特殊情況下支付的工資。（）24．房租超出家庭工資收入規(guī)定的比例，職工可以提取住房公積金支付房租。（）25．住房層高的確定是否合理，不僅影響建筑工程造價，也和節(jié)約用地有關(guān)。（）26．城市生活污水不是酚類污染物的來源（）。27．結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺。（）28．鋼混結(jié)構(gòu)單層廠房的骨架由屋蓋結(jié)構(gòu)、起重機梁、外墻圍護系統(tǒng)、基礎(chǔ)四大部分組成。（）29．計算工程量，分部分項工程計算順序可以按“先橫后豎、先下后上、先右后左”計算法。（）30．房產(chǎn)圖的測繪，是在房產(chǎn)平面控制測量及房地產(chǎn)調(diào)查完成后，對房屋和土地使用狀況進行的細部測量。（）31．對房地產(chǎn)開發(fā)而言，房地產(chǎn)估價成本中的開發(fā)成本是一種經(jīng)濟成本。（）32．證券公司屬于非銀行金融機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)包括有價證券的自營買賣、委托買賣、認購業(yè)務(wù)和銷售等四種。（）33．在存單二級市場上，決定存單轉(zhuǎn)讓價格的主要因素是利率、期限和本金。轉(zhuǎn)讓時市場利率低于原定利率，轉(zhuǎn)讓價格就低。（）34．債券的短期市場是指發(fā)行和買賣2年期內(nèi)的短期政府債券活動的總稱。（）35．保險單、保險憑證是保險合同雙方確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系和索賠理賠的主要依據(jù)。（）36．在收集統(tǒng)計數(shù)據(jù)的形式中，重點調(diào)查和典型調(diào)查都屬于判斷抽樣。（）37．編制資產(chǎn)負債表，對未分配利潤項目，應(yīng)根據(jù)“利潤”賬戶借方分額減去“利潤分配”賬戶借方余額后的差額填列。（）38．損益表的內(nèi)容包括銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤，以及其他業(yè)務(wù)利潤、投資收益、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、所得稅和凈利潤等項目。（）39．要約原則上是特定人發(fā)出的，因此承諾必須由要約人做出。（）40．王某承租李某的住房，并辦理了房屋租賃登記備案，若該住房因李某償還債務(wù)被拍賣，則王某享有優(yōu)先購買權(quán)。（）（四）綜合分析題（共3大題，15小題，每小題2分，每小題的各選答案中有1個或1個以上符臺題意，請在答題卡涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）（一）某市2009年底進行棚戶區(qū)改造。房屋拆遷補償方式，棚戶區(qū)業(yè)主可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，被拆遷房屋與調(diào)換房屋面積相等部分不補差價，超面積按單價2800元/㎡補交房款。劉某將其在該棚戶區(qū)的房屋出租給李某，房屋登記薄上記載的該房屋建筑面積50㎡，實際建筑面積為60㎡，其中10㎡建筑面積為劉某3年前搭建的違章建筑。劉某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換的房屋建筑面積為80㎡，其被拆遷房屋的市場價格為13.85萬元。1．劉某應(yīng)補交房款為（）萬元。

A．5.60

B．8.40

C．8.55

D．22.40

2．關(guān)于安置李某的說法，正確的為（）。

A．應(yīng)由拆遷人負責安置

B．應(yīng)由劉某負責安置

C．如果房屋租賃合同及時解除，無安置義務(wù)

D．如果房屋租賃合同未解除，在未實行安置的情況下，臨時過渡房屋應(yīng)由李某居住

3．關(guān)于劉某申請安置房的房屋登記的說法正確的為（）。

A．簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當申請預(yù)告登記

B．簽訂房屋買賣合同后，劉某應(yīng)當申請商品房預(yù)售合同登記備案

C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按約定與劉某申請預(yù)告登記，劉某可以單方申請預(yù)告登

D．房屋竣工交付后，劉某應(yīng)當申請房屋初始登記

4．關(guān)于劉某取得安置房應(yīng)繳納稅費的說法，正確的為（）。

A．應(yīng)繳納房屋所有權(quán)登記費80元

B．免征營業(yè)稅

C．免征契稅

D．無須交納土地增值稅（二）甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）實施舊城改造項目，辦理相關(guān)手續(xù)后對趙某住房實施拆遷，雙方對評估結(jié)果未達成一致意見，甲企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后開始預(yù)售。同時在媒體上發(fā)布廣告，張某預(yù)購了該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定房屋建筑面積為80㎡。在施工中，甲企業(yè)發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設(shè)計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設(shè)計部門同意，將客廳寬度和面積做了修正，并立即由銷售人員通過手機短信群發(fā)方式通知各預(yù)購人，要求在15日內(nèi)提出意見。房屋竣工后房屋權(quán)屬登記的房屋建筑面積為83㎡，商品房買賣合同對面積誤差未作約定。5．趙某對房屋評估結(jié)果有異議，可以采取的救濟方式為（）。

A．向人民法院提出行政訴訟

B．另行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估

C．要求房屋拆遷管理部門指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新評估

D．申請房屋拆遷行政裁決6．甲企業(yè)在媒體上發(fā)布廣告，可選用的廣告詞為（）。

A．風水好，上等人居

B．位置優(yōu)越，距市中心僅一分鐘車程

C．設(shè)施配套絕佳，升值在即

D．提供前期物業(yè)服務(wù)7．關(guān)于甲企業(yè)中途變更設(shè)計的說法，正確的為（）。

A．張某無權(quán)退房

B．張某有權(quán)退房

C．張某退房，甲企業(yè)應(yīng)承擔違約責任

D．張某退房應(yīng)承擔違約責任8．甲企業(yè)對張某所購房屋的保修期，從（）起計算。

A．房屋竣工之日

B．驗收合格之日

C．開發(fā)商通知交房之日

D．商品房交付之日9．張某購買該房屋應(yīng)繳納的稅為（）。

A．房產(chǎn)稅

B．城鎮(zhèn)土地使用稅

C．契稅

D．營業(yè)稅

（三）甲房地產(chǎn)咨詢公司（以下簡稱甲公司）設(shè)立于1998年，購買了位于某居住區(qū)配套的商業(yè)用房作為經(jīng)營用房，注冊資本為200萬元。甲公司根據(jù)相關(guān)法律按稅后利潤的10％提取法定公積金，至2008年年底累積提取100萬元，2009年甲公司稅后利潤為120萬元，當年分配70萬元，與甲公司相同規(guī)模的同類公司稅后平均利潤為90萬元。2008年以前，甲公司為員工繳納了社保、失業(yè)保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險。為了保證員工福利和穩(wěn)定員工，2009年開始為全體員工投保勞動工傷保險和意外傷害保險。2010年甲公司為了發(fā)展需要，將公司擁有的房地產(chǎn)進行抵押，并就自己的信用向乙保險公司投保，取得期限為3年的銀行貸款。貸款銀行委托了丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲公司抵押房產(chǎn)的價值進行評估。10．甲公司商業(yè)用房所在居住區(qū)的用地構(gòu)成可能為（）。

A．公共服務(wù)設(shè)施用地

B．住宅用地

C．市政公用設(shè)施用地

D．綠化用地11．甲公司2009年實際獲得的超額利潤為（）萬元。

A．30

B．90

C．120

D．12012．甲公司取得貸款種類為（）。

A．擔保貸款

B．信用貸款

C．中期貸款

D．短期貸款13．甲公司2009年底所有者權(quán)益總額最多為（）萬元。

A．338

B．350

C．362

D．42014．甲公司2009年為員工投保的險種為（）。

A．社會保險

B．政策保險

C．人身保險

D．財產(chǎn)保險15．貸款銀行簽訂合同后，屬于從合同的為（）。

A．借款合同

B．抵押合同

C．保險合同

D．委托估價合同參考答案（一）單項選擇題1-10：CDBBDCACBA11-20：CBCDBADBDB21-30：BCDA