新野書院路項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(最終版)課件

院路項(xiàng)目書·市·場(chǎng)·產(chǎn)·品·策·劃·營·銷··目

錄·

壹、地塊分析。

貳、市場(chǎng)研判。叁、項(xiàng)目定位。肆、綠化景觀。伍、項(xiàng)目智能化建議。陸、營銷策略柒、項(xiàng)目成本收益分析

壹、地塊分析。·地塊信息·新野縣城老城區(qū)，周邊入駐新瑪特、樂潤家超市，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全；商業(yè)街（學(xué)院路）和城市主干道（朝陽路）合圍，交通便利；緊鄰衛(wèi)校醫(yī)院、棉紡廠醫(yī)院、新野紡織集團(tuán)等大型企業(yè)，社區(qū)氛圍濃重，對(duì)該區(qū)域形成足夠的認(rèn)知?！さ貕K信息·

項(xiàng)目位于朝陽路與書院路交叉口西南角。處于新野縣城老城區(qū)，且周邊基本無新開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)首屈一指。我們擁有的先天優(yōu)勢(shì)：地段（不可復(fù)制性）+產(chǎn)品（稀缺性）?！さ貕K四至·

項(xiàng)目北至學(xué)院路，東至朝陽路，南至外貿(mào)小區(qū)。拆遷單位有新野百文公司、新野縣紡織公司、新達(dá)公司、新野縣漢域辦事處北關(guān)居委會(huì)二組。此項(xiàng)目地段在新野縣擁有較好的認(rèn)知。·基地環(huán)境·本項(xiàng)目占地為原工廠用地。因此原住戶大部分已經(jīng)搬遷完畢，一旦開始拆遷，工程進(jìn)度會(huì)較快；項(xiàng)目?jī)?nèi)部有大片空地，土地高度無落差且地塊方正規(guī)整，有利于項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃。此區(qū)域交通便利方圓三公里輻射范圍內(nèi)基本無在建在售項(xiàng)目，無太大競(jìng)爭(zhēng)壓力?！せ丨h(huán)境·1衛(wèi)校醫(yī)院2新野紡織廠3新瑪特超市

4天潤假日酒店5新野對(duì)外貿(mào)易服務(wù)中心6樂潤家超市

7中州商務(wù)酒店8學(xué)院路商業(yè)街9社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心10股友會(huì)新野分會(huì)項(xiàng)目周邊生活配套完善、商業(yè)氛圍成熟，完全具備生活辦公機(jī)能。·SWOT分析·S-優(yōu)勢(shì)(strengths)周邊緊鄰大型單位、政府部門、醫(yī)院、商超等，擁有較大的購買人群；項(xiàng)目周邊方圓3公里內(nèi)基本無在售在建項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大；項(xiàng)目位于老城區(qū)，且處于行政、商業(yè)、醫(yī)療中心，地段優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目所在位置商業(yè)氛圍濃重，且新野主要向東北部發(fā)展，項(xiàng)目增值空間較大；項(xiàng)目用地為原工廠占地，拆遷難度小，土地平整，便于規(guī)劃，施工難度小。項(xiàng)目周邊配套齊全，完全具備生活辦公機(jī)能。W-劣勢(shì)(weaknesses)項(xiàng)目體量小，規(guī)劃設(shè)計(jì)存在一定局限。開發(fā)商首次進(jìn)入新野市場(chǎng)，形不成口碑效應(yīng)，群眾對(duì)開發(fā)商認(rèn)可度不高。此區(qū)域在屬于房地產(chǎn)開發(fā)的空白區(qū)域，價(jià)格設(shè)定無參考，市場(chǎng)預(yù)知難度較大。政府大力扶持東、北發(fā)展，故縣城發(fā)展滯后，導(dǎo)致客戶心理上的影響。項(xiàng)目周邊無廣場(chǎng)和大型停車場(chǎng)，商業(yè)發(fā)展將會(huì)受到限制。·SWOT分析·周邊為新野房地產(chǎn)開發(fā)的空白區(qū)域，存在可炒作性，則本項(xiàng)目可作為該區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)桿。市場(chǎng)規(guī)范，基本無小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)樓盤整體體量較小，房地產(chǎn)開發(fā)擁有較大的發(fā)展空間。短時(shí)間內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)樓盤，該項(xiàng)目獨(dú)樹一幟，從時(shí)機(jī)和利潤空間將有利于我們利潤最大化。O-機(jī)會(huì)(Opportunities)房地產(chǎn)發(fā)展前景還不明朗，造成客戶觀望；市場(chǎng)對(duì)于城區(qū)內(nèi)商品房認(rèn)知度不高；新野東北區(qū)域?yàn)樾乱鞍l(fā)展的主要方向，擁有較大規(guī)模的項(xiàng)目，且發(fā)展成熟，將會(huì)搶占部分市場(chǎng)份額。城市發(fā)展方向?yàn)闁|北兩個(gè)方向，城中心發(fā)展滯后，導(dǎo)致人口從市中心向東北方向外溢。T-威脅（Threaten)地屬新野縣城老城區(qū)，周圍有著濃厚的商務(wù)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目周邊市場(chǎng)空白，發(fā)展空間較大。周邊緊鄰大型單位，擁有較大的購買群體。周邊臨近醫(yī)院，且有成熟的商業(yè)圈，便于項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展。地塊道路交通系統(tǒng)完備，易達(dá)性好。項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)十分明顯，從區(qū)域、交通、環(huán)境和城市發(fā)展方向幾個(gè)方面，此項(xiàng)目都有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊較小，且周邊為成熟商業(yè)圈，建議盡可能擴(kuò)大商業(yè)面積，增加公寓，從而提升房?jī)r(jià)，最大化利潤空間?！そY(jié)論·貳、市場(chǎng)研判?！ず暧^背景分析-城市概況·縣城中心城區(qū)框架達(dá)到27.5平方公里，其中縣城建成區(qū)面積22平方公里，城區(qū)20萬人，全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到42％，各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)均居南陽市前列。新野縣城與湖北省襄樊市接壤，歷史悠久，文化燦爛，在西漢初年即設(shè)縣，歷史長達(dá)2200余年，三請(qǐng)諸葛、火燒新野等三國的故事使新野聲名進(jìn)播。新野交通便利，能源充足。距南陽、襄陽機(jī)場(chǎng)各60公里。距焦——柳、寧——西鐵路各30公里，二廣高速公路、省道S103線、S244線、S335線在縣境內(nèi)交匯，鄭渝高鐵穿境而過，高等級(jí)縣鄉(xiāng)公路和村村通油路四通八達(dá)，形成了城鄉(xiāng)一刻鐘快捷交通圈?！ず暧^背景分析-經(jīng)濟(jì)狀況·新野工業(yè)有棉紡織、食品、光電、化工、建材等五大優(yōu)勢(shì)行業(yè)。全縣限額以上工業(yè)企業(yè)165家，其中年銷售收入超15億元企業(yè)1家，超10億元企業(yè)10家以上?？h城支柱產(chǎn)業(yè)為棉紡織工業(yè)、蔬菜種植產(chǎn)業(yè)、畜牧業(yè)，其中的龍頭企業(yè)新紡公司成績(jī)斐然，是為國家功能性紡織產(chǎn)品基地，企業(yè)綜合效益連年居全國同行業(yè)前十位、河南省第一位。新野蔬菜與業(yè)合作社被確定為全國首批百個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織試點(diǎn)單位，6個(gè)蔬菜主導(dǎo)品種通過了農(nóng)業(yè)部首批無公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證，全省農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣。全國最大的優(yōu)質(zhì)皮雜牛主產(chǎn)區(qū)。新野是河南省政府確定的推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程26個(gè)重點(diǎn)縣之一，發(fā)展后勁強(qiáng)勁。2010年美國“希爾頓”集團(tuán)牽手新野城市綜合體項(xiàng)目便是明證?！し康禺a(chǎn)市場(chǎng)格局分析-宅市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域劃分·朝陽北路區(qū)域中興路區(qū)域·房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分析-宅市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域劃分·

橫向書院路以南、健康路以北，縱向在中興路兩側(cè)主要特征：位于新野縣城東區(qū)，屬于新野縣城規(guī)劃發(fā)展方向，即將建成大型的商業(yè)廣場(chǎng)，發(fā)展前景較好。附近項(xiàng)目數(shù)量較多，體量中等，與新野市場(chǎng)其他項(xiàng)目相比，屬于中低端項(xiàng)目。該區(qū)域代表樓盤：宇信凱旋城、鑫匯·頤景苑、書香人家、奧通·福地名鉆。中興路區(qū)域三國大道與朝陽北路（南陽大道）交匯處主要特征:區(qū)域?yàn)樾乱翱h北區(qū)發(fā)展中心，現(xiàn)階段還未發(fā)展成熟，項(xiàng)目較少但體量較大，與新野市場(chǎng)其他項(xiàng)目相比，屬于高端標(biāo)桿項(xiàng)目。該區(qū)域代表樓盤：一品國際花園，儒林新城。朝陽北路區(qū)域·典型個(gè)案-鑫匯·頤景苑·【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

鑫匯地產(chǎn)

地理位置:

書院路與中興路交叉口東南角?？傉嫉孛娣e:

82畝總建筑面積:

20萬平米容積率:

3.6物業(yè)形態(tài):

高層住宅、商業(yè)·典型個(gè)案-鑫匯·頤景苑·1-7號(hào)樓為一期開盤。9號(hào)樓為二期開盤【規(guī)劃設(shè)計(jì)】此項(xiàng)目共有11層-24層13棟高層組成。共規(guī)劃1300戶，其中1-7號(hào)樓為一期開盤，已經(jīng)售罄，預(yù)計(jì)7月份交房；9號(hào)樓為二期開盤，預(yù)計(jì)15年年底交房。項(xiàng)目采用人車分流的設(shè)計(jì)理念，共有三個(gè)大門，四面環(huán)路，樓間距為40米左右。均價(jià)：2900元/㎡戶型區(qū)間：88-135㎡·典型個(gè)案-宇信凱旋城·【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

宇信地產(chǎn)地理位置:

新野書院路與中興路交匯處總占地面積:

115畝（二期55畝，三期65畝）總建筑面積:

21萬平米容積率:

2.7物業(yè)形態(tài):

高層住宅、商業(yè)·典型個(gè)案-宇信凱旋城·【規(guī)劃設(shè)計(jì)】宇信凱旋城三期共規(guī)劃700戶左右，采用法式景觀設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部設(shè)立有兒童游樂園，綠化率達(dá)40%。項(xiàng)目采用法蘭西TREEHOUSE風(fēng)格設(shè)計(jì)，小區(qū)樓間距50米。均價(jià)：3200元/㎡戶型區(qū)間：88.46-130.11㎡·典型個(gè)案-奧通福地名鉆·【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

奧通房地產(chǎn)地理位置:

新野紡織路與中興路交匯處總占地面積:

65畝總建筑面積:

25萬平米容積率:

5.7物業(yè)形態(tài):

高層住宅、商業(yè)·典型個(gè)案-奧通福地名鉆·【規(guī)劃設(shè)計(jì)】奧通福地明鉆共有21棟高層組成，層數(shù)為27-29層，自南向北逐步提高。1-5號(hào)樓已封頂。項(xiàng)目樓間距40米左右，每棟樓都有獨(dú)特的八角窗設(shè)計(jì)。共規(guī)劃戶數(shù)2000戶左右。均價(jià)：2500元/㎡戶型區(qū)間：70-138㎡·典型個(gè)案-儒林新城·儒林新城【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

南陽市儒林置業(yè)有限公司地理位置:

新野縣南陽大道與三國大道交叉口總占地面積:

169畝總建筑面積:

46萬平米容積率:

4物業(yè)形態(tài):

高層住宅、商業(yè)·典型個(gè)案-儒林新城·一期銷售，年底交房二期銷售，15年交房【規(guī)劃設(shè)計(jì)】儒林新城共規(guī)劃戶數(shù)3000戶左右，所有戶型坐北朝南，樓間距為40-70米，項(xiàng)目規(guī)模是新野縣城最大的。項(xiàng)目標(biāo)價(jià)較高，優(yōu)惠力度較大，一次性優(yōu)惠9%，按揭首付50%優(yōu)惠5%，按揭首付30%優(yōu)惠3%，大戶型設(shè)立有陽光室，贈(zèng)送空間較大。均價(jià)：3000元/㎡戶型區(qū)間：45-133㎡·典型個(gè)案-一品國際花園·【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

南陽市希爾頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置:

新野縣南陽大道與三國大道交叉口總占地面積:

160畝總建筑面積:

27.5萬平米容積率:

2.58物業(yè)形態(tài):

高層住宅、商業(yè),、花園洋房·典型個(gè)案-一品國際花園·一期可售【規(guī)劃設(shè)計(jì)】一品國際花園共有11棟高層和19棟多層組成。高層層數(shù)在18-26層。采用英倫風(fēng)格設(shè)計(jì)。此項(xiàng)目為鄧州最高端的項(xiàng)目規(guī)劃1500戶，背靠三里河，小區(qū)居住舒適度和景觀俱佳。均價(jià)：3300元/㎡戶型區(qū)間：85-141㎡·典型個(gè)案-書香人家·【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

新野縣瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置:

新野縣中興路與健康路交叉口（新一高對(duì)面）總占地面積:

93畝總建筑面積:

18萬平米容積率:

2.89物業(yè)形態(tài):

高層住宅、商業(yè)·典型個(gè)案-書香人家·【規(guī)劃設(shè)計(jì)】書香人家共規(guī)劃戶數(shù)1400戶左右，樓間距為60米左右，綠化率高達(dá)50%，小區(qū)內(nèi)預(yù)計(jì)將入駐建業(yè)小哈佛雙語幼兒園。此項(xiàng)目采用人車分流的設(shè)計(jì)，有多層和高層住宅組成。均價(jià)：3100元/㎡戶型區(qū)間：90-142.32㎡·典型個(gè)案-外貿(mào)花園·外貿(mào)花園【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】開發(fā)單位:

新野縣恒力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置:

新野縣書院路中端外貿(mào)中心院內(nèi)總建筑面積:

8179平米物業(yè)形態(tài):

高層住宅·典型個(gè)案-外貿(mào)花園·【規(guī)劃設(shè)計(jì)】外貿(mào)花園規(guī)劃戶數(shù)72戶，僅有一棟18層高層，一次性付款直接優(yōu)惠4萬元，不支持按揭付款。工程已達(dá)立面。均價(jià)：2900元/㎡戶型區(qū)間：94.67-133。04㎡項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量（萬㎡）住宅體量（萬㎡）已上市（萬㎡）未來住宅供應(yīng)量（萬㎡）住宅總余量（萬㎡）體量已售余量鑫匯·頤景苑20155.54.41.12.18.4宇信凱旋城2116.116.1124.104.1奧通福地名鉆25202011909儒林新城463311920.924一品國際花園27.5246.55.21.3018.8書香人家1815.415.4141.400外貿(mào)花園0.820.820.820.60.2200.22合計(jì)158.32124.3275.3256.219.12364.22·普通住宅后期供應(yīng)量-在售項(xiàng)目·

根據(jù)市場(chǎng)分析及各項(xiàng)目的具體情況，受眾熱銷戶型通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)小三房及大三房占比較大，可達(dá)各項(xiàng)目戶型比的65%左右；兩房占比約在20%左右，其他占比在15%。其增加三房的比例來適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)空間使用的需求。·商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析-商業(yè)圈分布·AB解放路漢城路書院路朝陽路核心商圈次商圈邊緣商圈·商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析-商業(yè)圈分布·新野縣商業(yè)分布主要以A點(diǎn)與B點(diǎn)為中心，

A點(diǎn)表示以文化廣場(chǎng)為中心的城市商圈，以書院路與解放路為線，以春天服飾廣場(chǎng)、金府街、萬家鞋業(yè)廣場(chǎng)、新瑪特量販為商業(yè)節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的文化廣場(chǎng)商圈，此商圈也是品牌、人流最聚集的地方。

B點(diǎn)表示以漢城廣場(chǎng)為中心的城市商圈，也是新型的商圈，以漢城路與朝陽路為線，以安事達(dá)家居廣場(chǎng)、開心廣場(chǎng)、萬德隆量販為商業(yè)節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的商圈，此商圈輻射面廣，人口多，所持路口是城市兩條最重要的主干道，并且還有兩個(gè)市場(chǎng)，分別為電動(dòng)車市場(chǎng)、通訊市場(chǎng)，為其他商業(yè)所不及?！ど虡I(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析-商業(yè)租金分析·

根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際調(diào)研，A區(qū)覆蓋范圍的書院路和解放路為現(xiàn)階段新野最為成熟的商圈，租金較高，書院路臨街店面租金可達(dá)到75-125元/㎡/月，解放路以金府街為代表，一層租金可達(dá)到50元-80元/㎡/月，二層租金可達(dá)到20-45元/㎡/月；隨著新野縣城向東北方向發(fā)展和中興路與書院路大型商業(yè)圈的建成，后期書院路會(huì)成為新野主要的商業(yè)街，租金也會(huì)隨之提升。建議本項(xiàng)目在規(guī)劃方面擴(kuò)大商業(yè)面積，從而最大程度上提升項(xiàng)目利潤?！ど虡I(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析-人均收入及消費(fèi)分析··商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析-人均收入及消費(fèi)分析·

2011年，新野縣縣生產(chǎn)總值增長11.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.7%；2012年，新野縣縣生產(chǎn)總值增長9.06%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長13.1%。新野經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，且新野樓盤均價(jià)在2500元/㎡--3600元/㎡之間，在南陽縣城處于中等的價(jià)位。新野城鎮(zhèn)人均可支配收入與2012年已達(dá)到18450元，而南陽城鎮(zhèn)人均可支配收入為19543.79元。綜上所述，新野經(jīng)濟(jì)收入足以支持房地產(chǎn)及商業(yè)的發(fā)展。新野房地產(chǎn)和商業(yè)會(huì)有較大的發(fā)展空間。叁、項(xiàng)目定位.規(guī)劃原則人本——充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然、陽光充足、自

然和諧、經(jīng)典高尚的生態(tài)居住環(huán)境。自然——貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，在充分保持原有形

地貌的前提下，貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，力求塑造

一個(gè)具文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著和個(gè)性鮮明的居住空間。經(jīng)濟(jì)——作為居住項(xiàng)目，道路、建設(shè)等都應(yīng)充分考慮地形因素，力求便捷、

經(jīng)濟(jì)及合理。融合——講求人與環(huán)境的融合、建筑與整體規(guī)劃布局的融合、居住行為與

商業(yè)、游憩行為的融合，建筑與綠化的融合?？萍肌獜?qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)В訌?qiáng)

市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。安全——人車分流，既消除人車混行的不安全因素，又避免由此造成的時(shí)

段性消極空間，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率。針對(duì)不同出行設(shè)

置道路及出入口，避免交叉干擾。加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安

全性。[對(duì)于項(xiàng)目自身的理解]相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，占據(jù)較好的區(qū)位環(huán)境需爭(zhēng)奪本區(qū)域客源本項(xiàng)目整體市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，項(xiàng)目所處較好的區(qū)位環(huán)境、享受老城的配套輻射，具備較好的運(yùn)作前提；項(xiàng)目整體體量較小，可通過一定的差異化競(jìng)爭(zhēng)來爭(zhēng)奪客源。市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)相對(duì)正規(guī)、健康，基本無濫開發(fā)現(xiàn)象項(xiàng)目周邊住宅成交價(jià)格2900--3200元/㎡范圍客戶需求主力小三房，面積范圍110-130㎡，大戶型滯銷產(chǎn)品表現(xiàn)相對(duì)較好，多數(shù)項(xiàng)目有追求新產(chǎn)品理念和品質(zhì)的特點(diǎn)客戶范圍局限于新野，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例低，客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈本案的占地面積相對(duì)較小，因而在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和周邊資源的充分利用。從價(jià)值面、產(chǎn)品線、價(jià)格點(diǎn)，進(jìn)行引導(dǎo)客戶，占領(lǐng)市場(chǎng)，控制總價(jià)、戶型面積，低開高走。快速清盤并回籠資金對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的思考·設(shè)計(jì)思想·適住、增值，最大化空間價(jià)值

核心設(shè)計(jì)思想：“適住空間”、“增值空間”

細(xì)分空間功能，重新組合空間結(jié)構(gòu)，提高適住性

提高空間讓渡價(jià)值，拓展室內(nèi)空間

通過灰色空間拓展室外空間，提升居住空間的價(jià)值·指導(dǎo)原則·功能與總價(jià)的考慮戶型面積設(shè)計(jì)理性回歸，控制總價(jià)客群需求的考慮針對(duì)客戶群，戶型面積功能尺度適當(dāng)收放競(jìng)爭(zhēng)樓盤主力戶型以市場(chǎng)為依據(jù)，理性分析結(jié)論高層住宅產(chǎn)品如何規(guī)劃，最能符合本項(xiàng)目？我司根據(jù)項(xiàng)目擬定了如下戶型三房二廳二衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)方案推薦戶型AB二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)方案推薦戶型C戶型：101㎡3房2廳1衛(wèi)D戶型：108㎡3房2廳1衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：整體得房率較高，能達(dá)到80%以上；戶型緊湊、功能齊全，100㎡+的小三房產(chǎn)品，保證一定舒適性。推薦標(biāo)準(zhǔn)層1：1T2（101+108）CDEFE戶型：121㎡3房2廳2衛(wèi)F戶型：119㎡3房2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)整，電梯左右開，功能分區(qū)合理。整體得房率82%。整體戶型南北通透，功能分區(qū)合理，主臥配步入式衣帽間與主衛(wèi)，功能性強(qiáng)。推薦標(biāo)準(zhǔn)層1：1T2（119+121）方案推薦戶型整體進(jìn)深：13.6米整體面寬：37.2米戶型建筑面積A1戶型88㎡A2戶型118㎡A3戶型120㎡推薦標(biāo)準(zhǔn)層：2T4（120+88+88+118）A3：120㎡A3：兩臥朝南，開間3.6米雙陽臺(tái)、橫廳設(shè)計(jì)設(shè)立入戶玄關(guān)A1:88㎡A1：三開間朝南、兩臥南向廚房、衛(wèi)生間北向設(shè)立天井，保證了南北通透A3：兩臥朝南設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離、通透性佳設(shè)立入戶玄關(guān)A2：118㎡方案推薦戶型推薦標(biāo)準(zhǔn)層：2T4（114+95+95+90）整體進(jìn)深：15.7米整體面寬：35.7米戶型建筑面積A1戶型114㎡A2戶型95㎡A3戶型90㎡A1：兩臥朝南，主臥3.9米客廳橫廳設(shè)計(jì)，配大面積景觀陽臺(tái)；A1:114㎡A2:95㎡A3:90㎡天井A2：三開間朝南，整體動(dòng)靜分離；北面設(shè)計(jì)獨(dú)立書房，配中空天井，整體南北通透A3：90㎡三房設(shè)計(jì)，整體功能均能滿足；每個(gè)臥室配飄窗，做到一定附加值；方案推薦戶型本項(xiàng)目建議風(fēng)格·中國傳統(tǒng)建筑神韻與現(xiàn)代科技手法相結(jié)合的現(xiàn)代中式風(fēng)格傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代材質(zhì)結(jié)合：用現(xiàn)代的建筑手法演繹傳統(tǒng)中式住宅的元素精髓。傳統(tǒng)建筑符號(hào)，如筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門窗等被完美呈現(xiàn)，借鑒現(xiàn)代的建筑材質(zhì)，如玻璃、鋼材、涂料等，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對(duì)話，締造新中式建筑。通過現(xiàn)代材料和手法修改了傳統(tǒng)建筑中的各個(gè)元素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的演化和抽象化，在整體風(fēng)格上，保留中式住宅的神韻和精髓?？臻g結(jié)構(gòu)上有意遵循了傳統(tǒng)住宅的布局格式，延續(xù)傳統(tǒng)住宅一貫采用的覆瓦坡屋頂。融入現(xiàn)代生活方式：在沿襲中國傳統(tǒng)建筑精粹的同時(shí)，注重對(duì)現(xiàn)代生活價(jià)值的精雕細(xì)刻。著力提高居住的舒適度，比如在設(shè)計(jì)中更多考慮私密性，增強(qiáng)采光通風(fēng)，更有效地提高衛(wèi)生間、廚房在居室中的地位，更好地使老人、孩子、夫婦間的居室環(huán)境合理分隔與有機(jī)協(xié)調(diào)等。另外，在庭院、地下室的處理中，也吸納了更多現(xiàn)代生活流線的創(chuàng)新之筆，建筑以一種更自然、更現(xiàn)代、更具生命力的產(chǎn)品形式出現(xiàn)。時(shí)尚現(xiàn)代的立面形象時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格：年輕、活力、現(xiàn)代退臺(tái)式的屋頂設(shè)計(jì)，豐富的墻面細(xì)節(jié)處理，突顯高端的建筑形象。莊重古典的立面形象新古典風(fēng)格：質(zhì)感、莊嚴(yán)精裝單元大堂，簡(jiǎn)約精致，沉穩(wěn)大氣；考慮成本的控制，可采用仿石磚代替大理石。精裝品質(zhì)單元大堂肆、綠化景觀·景觀設(shè)計(jì)的原則·“以人為本”，創(chuàng)造舒適宜人的可人環(huán)境，體現(xiàn)人為生態(tài)?！耙跃G為主”，最大限度提高綠視率，體現(xiàn)自然生態(tài)。設(shè)計(jì)中主要采用以植物造景為主，綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，營造出令人心曠神怡的環(huán)境。“因地制宜”是植物造景的根本在相關(guān)景觀設(shè)計(jì)中，“因地制宜”應(yīng)是“適地適樹”、“適景適樹”最重要的立地條件?！俺缟凶匀弧睂で笕伺c自然的和諧現(xiàn)在流行的庭院環(huán)境設(shè)計(jì)，都以“接近自然，回歸自然”作為設(shè)計(jì)法則，貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)與建造中?！ぞ坝^設(shè)計(jì)系統(tǒng)建議·第一視覺：社區(qū)入口景觀入口景觀設(shè)計(jì)必須強(qiáng)調(diào)其新東方主義私家園林的獨(dú)特風(fēng)格，充分體現(xiàn)街區(qū)與私家住宅相結(jié)合的意象表達(dá)，把主入口設(shè)計(jì)成標(biāo)志性景觀，起到接納、引領(lǐng)的作用，產(chǎn)生領(lǐng)域歸宿感和自豪感。第二視覺：組團(tuán)景觀結(jié)合總體布局形態(tài)，對(duì)景觀尺度的宜人性和可參與性加以充分注重及考慮，創(chuàng)造更多的交流、逗留的活動(dòng)空間。第三視覺：沿路景觀多選用自然化的材料，與整個(gè)社區(qū)的自然意象協(xié)調(diào)的同時(shí)，與周邊建筑形成很好的關(guān)系。第四視覺：庭院景觀考慮主要功能空間對(duì)景觀的利用，做到庭院空間和建筑空間相互貫穿、補(bǔ)充，室內(nèi)室外融為一體，庭院景觀和室內(nèi)功能和諧統(tǒng)一。·社區(qū)入口景觀建議·入口的外觀構(gòu)型、建筑用料、色調(diào)處理手法等方面均要迎合和凸顯小區(qū)的主題。入口景觀的重要構(gòu)筑物包括大門、警衛(wèi)室，其設(shè)計(jì)應(yīng)與整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。·社區(qū)入口景觀建議·社區(qū)入口作為新東方主義私家園林的景觀節(jié)點(diǎn)，除了傳達(dá)此地塊社區(qū)的整體意象風(fēng)格，更體現(xiàn)著社區(qū)的檔次與品位?！そM團(tuán)景觀小品設(shè)計(jì)建議·新東