北京朝陽北路酒店式公寓市場研究及價(jià)格定位報(bào)告X年

朝陽北路酒店式公寓市場研究

及價(jià)格定位報(bào)告1目錄市場研究分析客戶群定位工程租售模式分析區(qū)域根底環(huán)境研究區(qū)域酒店式公寓分析工程自身?xiàng)l件分析報(bào)告內(nèi)容北京酒店式公寓市場概述價(jià)格及租金定位2精裝修：即來即住，具備酒店式硬件設(shè)施，方便生活涉外：外企、外地人員常駐北京辦公的高管，各國駐京使館工作人員辦公：是高端辦公集中區(qū)域或使館區(qū)的配套局部效勞：提供酒店式便捷效勞，局部無償，多數(shù)有償配套：周邊有成熟的購物、休閑、娛樂設(shè)施具體內(nèi)容：精裝修：室內(nèi)、廚衛(wèi)精裝修，配全套家電家具，包括電視、洗衣機(jī)、空調(diào)、冰箱、微波爐等效勞：清掃衛(wèi)生、翻譯、叫早、洗衣、送餐、24小時(shí)熱水、24小時(shí)保安、訂票、叫車等酒店式公寓的條件特征優(yōu)勢(shì)：較酒店多了家的舒適性，較住宅多了隨時(shí)可得的酒店式周到效勞但價(jià)格高，各項(xiàng)效勞雖方便快捷，但需要付費(fèi)。3市場研究分析產(chǎn)生原因源于對(duì)酒店效勞需求，同時(shí)要求空間大、具有住宅的舒適性功能。酒店式公寓在北京的開展，是隨著外國使館及外企不斷進(jìn)駐，在其中工作的外籍人士既不能長期定居北京，但居住時(shí)間通常長達(dá)半年甚至幾年，需要有家一樣的居住環(huán)境來自用或安置家人，因此產(chǎn)生對(duì)酒店式公寓的需求。4酒店式公寓客戶群體的特性：來源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是歐美人士，其次是日本客人；在外企工作的中國高管職員。職業(yè)分布：主要是跨國公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員，使館工作人員，外籍公司派出的高級(jí)員工、國內(nèi)大型私企的老板、外地大型企業(yè)外派駐京工作人員等高階層人士。其中國內(nèi)客戶〔包括港、澳、臺(tái)在內(nèi)〕所占的比例很小。北京酒店式公寓的客戶以商務(wù)居住為主，具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。5目前北京酒店式公寓主要類型1.按銷售/出租劃分：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓/出租式酒店公寓：兩者差異在于是否出售2.按戶型結(jié)構(gòu)劃分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓項(xiàng)目戶型格局戶型面積用途客戶類型計(jì)租期硬件設(shè)施物業(yè)費(fèi)居家型酒店公寓同住宅正常居室大：50-200㎡80-150㎡為主出租長期客戶以月、年計(jì)租配全套家電家具，有獨(dú)立廚房有零居室酒店公寓酒店單間?。?0-90㎡40-60㎡為主出租長期客戶以月、年計(jì)租配全套家電家具，有開放式廚房有酒店酒店單間?。?5-40㎡標(biāo)準(zhǔn)間為主出租短期及長期客戶以日計(jì)租部分家電家具，無廚房無從以上數(shù)據(jù)得出酒店式公寓與酒店相比的優(yōu)勢(shì)：酒店式公寓具有空間大；設(shè)備齊全；具有居家氣氛；價(jià)格相對(duì)酒店低；人員流動(dòng)性小，平安穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。6零居室酒店式公寓圖例華業(yè)玫瑰東方長安驛瑞士公寓立方庭特征：1.室內(nèi)格局同酒店客房設(shè)計(jì)，面積稍大，為40-70㎡左右。2.非整居室，廚房為開放式，無天然氣。7北京酒店式公寓分布以CBD、中關(guān)村、金融街及使館區(qū)為主，其中CBD、中關(guān)村、金融街是北京市三大辦公集中區(qū)。北京酒店式公寓分布的涉外及辦公特征顯著。北京酒店式公寓主要分布區(qū)域使館區(qū)、三元橋、機(jī)場沿線CBD8項(xiàng)目名稱建筑面積(㎡)總套數(shù)戶型面積（㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)物業(yè)費(fèi)(元/月.㎡)取暖方式開盤時(shí)間銷售速度（套/月）方恒國際中心3000030068-150待定待定待定2007.11——華遠(yuǎn)裘馬都2483330475-100240005.5市政戶式中央空調(diào)2006.10.1513.8瑞士公寓4035819880-150330008.0中央空調(diào)2007.858.4項(xiàng)目名稱建筑面積(㎡)總套數(shù)戶型面積（㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)物業(yè)費(fèi)(元/月.㎡)取暖方式開盤時(shí)間銷售速度（套/月）世界城4359330055-88360007.9戶式中央空調(diào)2007.1.27世華國際中心3000037040-120210006.0戶式中央空調(diào)待定0華業(yè)玫瑰東方2100029647-101160006.0地?zé)?007.798.7美華世紀(jì)3980020779-200270006.0地?zé)?分戶空調(diào)2005.4.7——長安驛10896288340-100300007.5中央空調(diào)2006.5.2015.6項(xiàng)目名稱建筑面積(㎡)總套數(shù)戶型面積（㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)物業(yè)費(fèi)(元/月.㎡)取暖方式開盤時(shí)間銷售速度（套/月）立方庭9044267533-733300014.0中央空調(diào)2006.956.3紐約客2000029250-60180008.2中央空調(diào)200512.2艾瑟頓5000037160-146180004.5中央空調(diào)2006.1133北京各區(qū)域新建酒店式公寓比照分析CBD中關(guān)村使館區(qū)、三元橋等9北京市各區(qū)域新建酒店公寓特征1、短期供給量大：2005年以來供給總量約為4196套；2、小戶型零居、一居、兩居為主，占90%；3、價(jià)格高，普遍高于同區(qū)域住宅10%-20%；4、取暖多用中央空調(diào)或戶式中央空調(diào)；5、物業(yè)費(fèi)高，多在6元/月/㎡以上，這是酒店式公寓的普遍特征〔包括物業(yè)費(fèi)、空調(diào)等費(fèi)用等〕；6、各區(qū)域核心區(qū)銷售速度快，如CBD的世界城月回款6000萬元，華業(yè)玫瑰東方3個(gè)月售罄回款約3.4億元；中關(guān)村的立方庭已售完月均回款近1億元；靠近使館區(qū)的瑞士公寓月均回款約2億元。其他區(qū)域如月均回款在3000萬元左右；各區(qū)域酒店式公寓銷售速度都較快。良好的出租率和高租金預(yù)期，是支持各工程銷售速度快的主要因素。10二、區(qū)域酒店式公寓分析11重點(diǎn)區(qū)域酒店式公寓分布1.黑字體是老工程2.綠字體是新建成或在建工程新世界太華公寓

長安驛美華世紀(jì)世界城和喬麗晶東環(huán)廣場京廣中心公寓匯園公寓國貿(mào)公寓金橋國際雅詩閣嘉里公寓世華國際和喬麗致盈科中心公寓泰悅豪庭麗都苑三全公寓華業(yè)玫瑰東方富頓酒店公寓華貿(mào)中心公寓棕櫚泉萬豪行政公寓CBD使館區(qū)、三元橋、機(jī)場沿線12區(qū)域酒店式公寓分布特征1、客戶趨向特征明顯：CBD、使館區(qū)、機(jī)場路周邊分布較多；2、由以CBD核心區(qū)集中分布，逐漸向外沿開展。13項(xiàng)目名稱建筑面積(㎡)總套數(shù)銷售價(jià)格(元/㎡)取暖方式開盤時(shí)間剩余套數(shù)銷售速度（套/月）世界城4359367136000戶式中央空調(diào)2007.1.40027.1華業(yè)玫瑰東方2100029616000地?zé)?007.7售完98.7長安驛10896288330000中央空調(diào)2006.5.2015.6世華國際中心3000037021000戶式中央空調(diào)待定3700CBD區(qū)域酒店式公寓項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型面積（㎡）日租賃價(jià)格（元/㎡）出租率世橋國貿(mào)公寓131148-1623.4470%國貿(mào)公寓40170-4079.8190%京廣中心24460-2355.5090%華貿(mào)中心5568-1386.5781%金橋國際25338-1287.8085%嘉里公寓196100-2247.2695%雅詩閣310105-38011.6890%和喬麗致16860-1005.56100%美華世紀(jì)30079-2004.6980%富頓酒店公寓15050-1003.6070%泰悅豪庭38245-1006.3975%盈科中心公寓31885-22012.780%出租酒店式公寓新建在售酒店式公寓14CBD區(qū)域酒店式公寓特征1.總體供給量大：占北京市總量的近50%2.出租率高：根本都在70%以上3.租金、售價(jià)高：每套月租金人民幣10000元以上。4.戶型結(jié)構(gòu)：出租工程戶型普遍偏大，新建在售工程戶型普遍偏小。原因分析：產(chǎn)業(yè)支持：CBD規(guī)劃辦公面積500萬平米以上，且大局部已經(jīng)建成。該區(qū)域聚焦世界500強(qiáng)企業(yè)有130家入駐CBD，使區(qū)域內(nèi)聚集大量外籍高收入人群。需求量大：歐美企業(yè)為員工提供較高的租賃住房補(bǔ)貼，但不支持異國購房。雅詩閣151、總體供給量大：CBD總量占北京市總量的近50%；2、出租工程比例到達(dá)北京市出租工程的62.1%；在CBD酒店式公寓比例為75%；3、新建酒店式公寓在北京市分布更加分散：在售工程到達(dá)北京新酒店式公寓工程的30.7%。經(jīng)營狀態(tài)數(shù)量（套）在CBD的比例在北京市的比例出租290875%62.1%在售128725%30.7%合計(jì)3877——47.3%CBD酒店式公寓供給量特征16老項(xiàng)目項(xiàng)目名稱戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)世橋國貿(mào)公寓148-162三居至四居國貿(mào)公寓70-407一至四居、躍層京廣中心60-235一居至四居華貿(mào)中心68-138一居至三居金橋國際38-128零居至三居嘉里公寓100-224二居至四居、躍層雅詩閣105-380二居至四居、躍層盈科中心公寓85-220一居于四居、躍層美華世紀(jì)79-200一居至四居、躍層富頓酒店公寓50-100一居至兩居泰悅豪庭45-100一居至兩居和喬麗致60-100一居至兩居CBD酒店式公寓戶型大小及結(jié)構(gòu)特征在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)一居戶型比例立項(xiàng)類別世界城55-88零居、兩居60%寫字樓/公寓華業(yè)玫瑰東方47-101零居、兩居80%寫字樓長安驛40-100零居、兩居80%公寓世華國際中心40-120零居、兩居50%寫字樓1、老工程戶型普遍偏大，以兩居到三居為主；少局部一居、四居、躍層；2、在售工程戶型偏小，根本都是零居、一居為主，最大戶型為小兩居。在售工程小戶型居多的主要原因是多數(shù)工程以寫字樓立項(xiàng)，為實(shí)現(xiàn)快速、高價(jià)銷售而將工程改造成酒店式公寓。受結(jié)構(gòu)限制而建成小戶型。目前房價(jià)過高，小戶型總價(jià)相對(duì)低，便于銷售。17項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型面積（㎡）日租賃價(jià)格（元/㎡）出租率世橋國貿(mào)公寓131148-1623.4470%國貿(mào)公寓40170-4079.8190%京廣中心公寓24460-2355.5090%華貿(mào)中心5568-1386.5781%金橋國際25338-1287.8085%嘉里公寓196100-2247.2695%雅詩閣310105-38011.6890%和喬麗致16860-1005.56100%美華世紀(jì)30079-2004.6972%富頓酒店公寓15050-1003.6070%泰悅豪庭38245-1006.3975%盈科中心公寓31885-22012.780%CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市場消化量大1、老工程出租率普遍高，根本都在81%以上,租金都在3元/平方米以上。原因之一是長期的市場培養(yǎng)；二是這些工程處于以國貿(mào)為中心的CBD核心區(qū)，高端寫字樓的高端客戶。2、新工程〔后四個(gè)工程〕出租率亦不低，透露出市場潛在需求旺盛。3、租金高于同區(qū)域普通住宅一倍，甚至更多。酒店式公寓提供的硬件及效勞附加值是租金高出的主要原因。18三、區(qū)域市場環(huán)境研究分析19區(qū)域?qū)傩裕悍篊BD區(qū)域，目前仍屬于CBD后花園居住區(qū)，目前已升級(jí)為北京市又一富人居住區(qū)。交通條件：城市快速交通線——朝陽北路的規(guī)劃及2002年開工改造，是促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)升溫導(dǎo)火索。配套設(shè)施：商業(yè)及教育配套正在建設(shè)，預(yù)計(jì)2021年將走向成熟。環(huán)境優(yōu)良：北有1600畝國家森林公園，東有2000畝綠化隔離帶。區(qū)域環(huán)境研究分析20區(qū)域已售及在售工程各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)示高端居住區(qū)特征高檔樓盤為主：表現(xiàn)為單價(jià)高、戶型面積大、精裝修、客戶群也是中高端消費(fèi)群體；售價(jià)高：精裝修均價(jià)16600-19000元/平方米，總價(jià)200萬元左右，其中，星河灣單套總價(jià)甚至達(dá)千萬元以上；戶型面積大：諸多工程主力戶型面積都在140㎡以上；精裝修：75%工程精裝修。區(qū)域房地產(chǎn)市場正在成為高檔住宅為主的富人區(qū)。項(xiàng)目名稱戶型面積裝修情況銷售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬元）潤楓水尚90-250精裝修19000150-450天鵝灣80-350精裝修18000120-800青年匯62-130毛坯12000（售完）73-200星河灣240-560精裝修31000/35000624-1500新華聯(lián)麗景90-190精裝修19000170-400華紡易城二期120-160毛坯1400080-250合生橄欖季119-180精裝修16600140-30021

隨著2003年底朝陽北路的開通這一利好條件，朝陽北路房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長，2004-2006年區(qū)域內(nèi)各工程銷售價(jià)格上漲率均在50%左右，區(qū)域整體價(jià)格上漲2倍。尤其是2005年星河灣的標(biāo)桿作用，加速了該區(qū)域市場價(jià)格的提高。區(qū)域房地產(chǎn)市場開展趨勢(shì)：形成名符其實(shí)的高端居住區(qū)。22四、工程自身?xiàng)l件分析23工程戶型配比分析戶型數(shù)量戶型配比套內(nèi)面積（平方米）（最小/最大）建筑面積（平方米）（最小/最大）一居室117套28.1%62/8883/117二居室247套59.4%96/106128/140三居室39套9.4%129/131172/175四居室13套3.1%175/195233/2601.本工程主力戶型建筑面積為83-140平方米之間，與區(qū)域內(nèi)各工程戶型面積相近。2.140平方米以下戶型約90%，與其他已經(jīng)在經(jīng)營的酒店式公寓相比，面積偏小。24優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)1.交通可達(dá)性極佳；2.項(xiàng)目周邊大景觀環(huán)境較好；3.距離CBD近；4.項(xiàng)目自身配套齊全。1.區(qū)域所在住宅市場尚無酒店式公寓項(xiàng)目，本項(xiàng)目將成為區(qū)域第一個(gè)酒店式公寓；區(qū)域客源供應(yīng)快速放大;2.CBD、使館區(qū)、亦莊幾無地可建。3.項(xiàng)目戶型面積與周邊住宅相近，具備高端住宅面積條件。劣勢(shì)威脅1.套型面積偏大，總價(jià)高；2.辦公立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)年限低于住宅20年；3.項(xiàng)目自身綠化景觀資源較少；4.臨朝陽路主路近，噪聲及灰塵污染大;5.私屬配套有待進(jìn)一步提高;1.項(xiàng)目區(qū)域缺少商務(wù)氛圍;2.其他高檔小區(qū)的客戶分流;工程優(yōu)劣勢(shì)分析25工程租售模式定位威脅：1.工程周邊缺少高端辦公物業(yè)的條件下，酒店式公寓出租將承擔(dān)前期較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議本工程也可以采取產(chǎn)權(quán)銷售的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)機(jī)：1.工程戶型面積與周邊工程戶型接近，具備高端住宅面積條件。2.工程定位酒店式公寓，必須具備酒店式公寓精裝修、配全套家電家具及提供酒店式效勞的便利性。這些是本工程提高附加值的方面，有利于銷售。劣勢(shì)：1.辦公立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)年限低于周邊住宅工程20年；2.工程自身綠化景觀資源較少；3.臨朝陽路主路較近，噪聲及灰塵污染較大。威脅+時(shí)機(jī)：進(jìn)行銷售，以最大化降低出租經(jīng)營的空置風(fēng)險(xiǎn)。威脅+劣勢(shì)：進(jìn)行租賃，以防止劣勢(shì)影響導(dǎo)致的銷售不暢。綜合考察工程的優(yōu)劣威脅和時(shí)機(jī)情況，建議本工程做如下租售模式：一半銷售一半租賃，躲避采用任何一種單一模式的風(fēng)險(xiǎn)。26本工程沿朝陽北路可上三、四環(huán)，CBD、使館區(qū)均可以30分鐘內(nèi)到達(dá)。上五環(huán)向南或四環(huán)向南，也可快速到達(dá)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？蛻羧憾ㄎ唬嚎焖俳煌ňW(wǎng)將給工程帶來三向客源東四環(huán)東三環(huán)本項(xiàng)目長安街東二環(huán)機(jī)場高速朝陽北路CBD使館區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)東五環(huán)本工程租賃客戶來源分三個(gè)層次1、CBD，距離最近，130多個(gè)世界五百強(qiáng)企業(yè)局部高管，將成為本工程酒店式公寓租用客源之一；2、亦莊，國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，聚集著可口可樂等外企，亦會(huì)為本工程提供租用客源。3、使館區(qū)：區(qū)域內(nèi)良好的景觀及交通環(huán)境，將使局部使館人員遷居于此。本工程購置客戶：目前市場上包括投資酒店式公寓的各類投資者、自住型客戶。27本錢法：將工程的單位本錢加上預(yù)期利潤〔一般為20%-25%〕，具體額度由開發(fā)商自行決定，即為最根本的定價(jià)方法。本工程本錢構(gòu)成：預(yù)計(jì)前期投入本錢〔不含銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)〕為80000萬元，工程總建筑面積〔暫設(shè)為可售面積〕70000平米，設(shè)銷售費(fèi)用為前期投入本錢的2%，銷售稅費(fèi)為銷售額的5.5%。設(shè)預(yù)期銷售均價(jià)為A，那么運(yùn)用本錢加成定價(jià)法，銷售均價(jià)為：銷售均價(jià)A＝總本錢×〔1+預(yù)期利潤率〕÷可售面積＝(前期投入本錢+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi))×(1+預(yù)期利潤率)÷可售面積預(yù)期總本錢利潤率取高限25%，計(jì)算如下：A＝(80000+80000×2%+A×70000×5.5%)×(1+25%)÷70000A=15647元/平方米通過此公式可以算出：本工程本錢加成法得出工程銷售均價(jià)為15647元/平米。銷售價(jià)格定位〔一〕——本錢加成定價(jià)法〔工程基價(jià)〕說明：本錢定價(jià)法得出的銷售均價(jià)只是作為工程后期定價(jià)最低參考值，不能代表工程真正的市場價(jià)值，實(shí)際的市場價(jià)值可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該價(jià)格。即：假設(shè)市場價(jià)格低于該本錢法定出的銷售均價(jià)時(shí)，說明工程在銷售模式下的盈利能力太低，不能進(jìn)行銷售。28銷售價(jià)格定位〔二〕——市場比較法定價(jià)選取具有同類客戶群體、同類產(chǎn)品的在售工程作可比實(shí)例。案例1案例2案例3案例4案例5華業(yè)東方玫瑰世華國際中心世界城華遠(yuǎn)裘馬都瑞士公寓通過工程的交易情況、交易日期、使用年限、區(qū)域因素〔如環(huán)境、人文、配套〕、個(gè)別因素〔如物業(yè)、建筑、智能〕等進(jìn)行比較修正，并編制編制比較因素指數(shù)表與比較因素修正系數(shù)表分別件表1、表2。29定價(jià)對(duì)象與案例案例1案例2案例3案例4案例5比較內(nèi)容對(duì)象物業(yè)用途100100100100100交易日期95100100100100交易類型100100100100100使用年限100100100102102交易情況100100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100100交通狀況100100100100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100100距商務(wù)中心距離105120120110120公共服務(wù)配套設(shè)施102102104102104可視景觀9090909590人文環(huán)境100100100100100個(gè)別因素物業(yè)管理及服務(wù)10090100105100建筑類別1001009898100戶型及朝向100100106103103智能化設(shè)施與室內(nèi)配備100100100100100裝修狀況100100100100100表1：比較因素指數(shù)表30定價(jià)對(duì)象與案例比較對(duì)象內(nèi)容案例1案例2案例3案例4案例5待定價(jià)格2000020000360002400033000物業(yè)用途100/100100/100100/100100/100100/100交易日期100/95100/100100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100100/102100/102交易類型100/100100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素臨路狀況100/100100/100100/100100/100100/100交通狀況100/100100/100100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100100/100100/100距市中心距離100/105100/120100/115100/120100/110公共服務(wù)配套設(shè)施100/102100/102100/104100/102100/104可視景觀100/90100/90100/90100/95100/90人文環(huán)境100/100100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素物業(yè)管理及服務(wù)100/100100/90100/100100/105100/100建筑類別100/100100/90100/98100/98100/100戶型及朝向100/96100/100100/106100/103100/103智能化設(shè)施與室內(nèi)配備100/100100/100100/100100/100100/100裝修狀況100/100100/100100/100100/100100/100修正后的價(jià)格(元/平方米)1965718155272131977825672表2：比較因素修正系數(shù)表31市場比較法定價(jià)結(jié)果五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格相近，因此采用加權(quán)平均后的結(jié)果：市場比較法得出本工程銷售價(jià)格＝〔16657×0.2+18155×0.2+27213×0.15+19778×0.3+25672×0.15〕÷5＝21429〔元/平方米〕32〔1〕收益法定價(jià)的公式p為房地產(chǎn)市場價(jià)值；a為年純收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年期。銷售價(jià)格定位〔三〕——收益法定價(jià)法33假設(shè)純收益每年不變r(jià)=7.47%n=50出租率按80％，70％，60％，運(yùn)營本錢按總收入的20％計(jì)算a＝6.73×1×〔出租率〕×365×〔1-運(yùn)營本錢〕將上述數(shù)據(jù)代入前述公式，計(jì)算出不同出租率下的價(jià)格如下表：出租率80%70%60%價(jià)格204721791315345〔2〕收益法定價(jià)價(jià)格計(jì)算34銷售價(jià)格定位〔四〕——住宅價(jià)格與酒店式公寓價(jià)格比例關(guān)系法定價(jià)銷售價(jià)格定位：如前所述，本區(qū)域目前住宅精裝價(jià)格為16600-19000元/㎡。按照前述酒店式公寓相比同區(qū)域住宅高出10-20%。綜合考慮：1.本工程區(qū)域缺少高端辦公物業(yè)，因此缺少直接客戶來源；2.本工程戶型面積較大，總價(jià)高；3.相較于周邊住宅工程，本工程產(chǎn)權(quán)僅有50年。為提高本工程銷售速度，價(jià)格計(jì)算選取間值比例，即較本區(qū)域住宅高出15%，故價(jià)格區(qū)間為19090-21850元/㎡。取上下限平均值，那么本工程目前銷售價(jià)格可保守定位為20470元/㎡。實(shí)際操作中，根據(jù)市場變化情況再進(jìn)行調(diào)整，決定取其上限或下限，或提高計(jì)算比例再重新確定價(jià)格,爭取做到1-2年銷售期內(nèi)，總盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)22000元/㎡。35預(yù)期總利潤率銷售單價(jià)（元/㎡）15%1431020%1497725%1564730%1632135%1699940%1768145%1836750%1905855%1975260%2045165%2115470%2186175%2257280%2328885%2400890%2473395%25462100%26196銷售價(jià)格定位結(jié)果1.本錢法僅是確定了為確保開發(fā)商獲得行業(yè)平均利潤的定價(jià)低限2.將其它三種方法得到的價(jià)格進(jìn)行簡單算術(shù)平均得到銷售價(jià)格的最終結(jié)果：銷售均價(jià)＝〔21429×0.5+20472×0.25+20470×0.25〕＝20950元/㎡該價(jià)格比本錢法得出價(jià)格高出許多，相當(dāng)于預(yù)期總利潤率到達(dá)60%的價(jià)格。因此可以看出，本工程銷售具有很強(qiáng)的盈利能力。定出本工程銷售價(jià)格為：20950元/㎡36銷售價(jià)格定位〔五〕——長期趨勢(shì)法〔1〕年均價(jià)格上漲率波動(dòng)起伏較大，2年平均價(jià)格上漲率已能表現(xiàn)出區(qū)域市場價(jià)格走向的趨勢(shì)：價(jià)格漲幅開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。主要原因是一個(gè)區(qū)域的房價(jià)上漲終有個(gè)極限，價(jià)格上漲到一定程度，價(jià)格趨于平穩(wěn)。當(dāng)價(jià)格趨于平穩(wěn)時(shí)，漲幅將急劇下降。區(qū)域目前價(jià)格已經(jīng)趨于平穩(wěn)。因此年均漲幅將出現(xiàn)急劇下降的狀態(tài)。2007年上半年，常營區(qū)域百萬平米限價(jià)房將從客戶心理上造成影響，從而增加客戶購房的猶豫周期，減少交易量，從而降低區(qū)域價(jià)格上漲率。預(yù)計(jì)2021年對(duì)2007年的漲幅不會(huì)超過20%，相比32.7%，低12.7個(gè)百分點(diǎn)。〔1〕趨勢(shì)預(yù)測前述各定價(jià)法定出的是目前價(jià)格，而長期趨勢(shì)法的作用是用來預(yù)測未來幾年的價(jià)格，即對(duì)現(xiàn)在價(jià)格做時(shí)間上的修正。37銷售價(jià)格定位〔五〕——長期趨勢(shì)法〔2〕〔2〕價(jià)格預(yù)測因本工程假設(shè)進(jìn)行銷售，銷售周期最長兩年。因此做保守預(yù)測，價(jià)格上漲率取10%。那么得出：2021年底本工程銷售價(jià)格＝均價(jià)×〔1+價(jià)格上漲率〕＝20950×〔1+10%〕＝23045元/㎡因此，工程總盤銷售均價(jià)可實(shí)現(xiàn)為〔20950+23045〕÷2＝21998元/㎡取整為22000元/㎡。本工程銷售總盤均價(jià)為22000元/㎡38租金定位〔一〕——本錢加成法〔工程租金基價(jià)〕總投資（萬元）回報(bào)率投資回收期年利潤（萬元）年運(yùn)營成本（萬元）年收益（萬元）單價(jià)(元/天/㎡)戶型均價(jià)（元/天/㎡）出租率0.6出租率0.7出租率0.8800008%12.5年6400350099003.876.465.544.84800007%14.3年5600350091003.565.945.094.45800006%16.7年4800350083003.255.414.644.06說明：本錢加成法定出的租金仍只是作為工程后期定價(jià)最低參考值。本工程本錢構(gòu)成：預(yù)計(jì)前期投入本錢為80000萬元，工程總建筑面積為70000平米，出租運(yùn)營費(fèi)用3500萬元/年。投資回報(bào)率設(shè)三檔8%、7%、6%；出租率設(shè)為三檔60%、70%、80%。日租金＝年收益÷365÷建筑面積÷出租率＝〔總本錢×投資回報(bào)率+運(yùn)營費(fèi)用〕÷365÷建筑面積÷出租率以投資回報(bào)率為8%、出租率為60%為例計(jì)算：日租金＝〔80000×8%+3500〕×10000÷365÷70000÷60%＝6.46元/天/㎡。其他租金計(jì)算如下表：39租金定位〔二〕——市場比較法可比實(shí)例選取標(biāo)準(zhǔn)：位于朝陽區(qū)東三環(huán)道東四環(huán)，屬于同一客戶群區(qū)域案例1案例2案例3案例4案例5華貿(mào)中心公寓和喬麗致金橋國際公寓雅詩閣棕櫚泉萬豪行政公寓根據(jù)本工程與的案例工程的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正，并編制比較因素指數(shù)表與比較因素修正系數(shù)表分別件表1、表2。表2見，比準(zhǔn)租金相差較大，所以采用加權(quán)平均確定，分別輔以不同的權(quán)重，得到租金為6.73元/平方米/天。6.73＝6.02×0.35+4.95×0.1+7.14×0.1+8.86×0.1+7.23×0.3540表1：比較因素指數(shù)表定價(jià)對(duì)象與案例1案例2案例3案例4案例5比較內(nèi)案例對(duì)象容物業(yè)用途100100100100100交易日期100100100100100交易類型100100100100100交易情況100100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100100交通狀況100100100100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100100距商務(wù)中心距離115120115120110公共服務(wù)配套設(shè)施104104102104102可視景觀95959095105人文環(huán)境100100100100100個(gè)別因素物業(yè)管理及服務(wù)10090100110100戶型及朝向961001009698智能化設(shè)施與室內(nèi)配備9510095100100裝修狀況100100981009841表2：比較因素修正系數(shù)表定價(jià)對(duì)象與案例比較對(duì)象內(nèi)容案例1案例2案例3案例4案例5市場租金(元/平方米/天)6.577.267.8011.687.79物業(yè)用途100/100100/100100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100100/100100/100交易類型100/100100/100100/100