龍盛世紀城-競品分析

2010年湘潭商品房價格走勢2005年-2010年10月湘潭商品房供求走勢調(diào)控下的市場大勢：湘潭房地產(chǎn)市場受政策影響較小，規(guī)模逐年擴張，房價保持了穩(wěn)定持續(xù)上漲勢頭2010年，湘潭市商品房供給206.8萬平米，為09年全年供給量的1.64倍〔09年商品房供給125.81萬平米〕；其中商品房成交面積達215.7萬平米，較09年增長近30%；供求方面，2010年供求系數(shù)為0.96，市場持續(xù)供不應求；2010年，湘潭房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定增長，12月商品房成交均價漲至3084元/平米1、區(qū)域地段相似；2、規(guī)模相當；3、推售時間重疊；4、產(chǎn)品面積段類似；1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對手篩選的四大原那么競爭對手鎖定一級競爭對手：香樟園南院白石古蓮城宜華湘江名城二級競爭對手：建鑫城國際東方名苑中地凱旋城市場競爭分析——鎖定競爭對手白石古蓮城香樟園南院盤龍名府盤龍御景園建鑫城國際社區(qū)東方名苑中地凱旋城宜華湘江名城本案1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略香樟園南院——10.9萬平米高尚社區(qū)；產(chǎn)品涵蓋兩/三/四房，面積段90-145平米；二期將推3棟約3萬㎡，預計今年5月份開盤占地3.9萬㎡總建面10.95萬㎡物業(yè)形態(tài)6-9F/10F/15-18F小高層綠化率41.37%容積率2.96面積段90-145㎡二房至四房均價4000元/平米項目地址雨湖區(qū)熙春路888號

開發(fā)商湘潭城郊置業(yè)有限公司

以春夏秋冬四季命名組團園林，四季常綠；大規(guī)模社區(qū)配套商業(yè)，綜合會所提升社區(qū)檔次約42%超高綠化率，精心打造河西品質(zhì)高尚人居社區(qū)規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有四季花園園林，商業(yè)中心，綜合會所；整體規(guī)劃一般，無明顯特色1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢四房：141.76㎡兩房：92.34㎡三房：132.88㎡戶型方正，全明戶型干濕分區(qū)，動靜分區(qū)主臥飄窗設(shè)計；客廳朝南，帶大陽臺臥臥朝南，采光面大主臥帶獨立陽臺，衣帽間，表達戶主尊貴地位4.5米寬客廳、餐廳橫廳設(shè)計，采光足共衛(wèi)靠近廚房，遠離次臥，實用不便4.5米寬客廳、餐廳橫廳設(shè)計，采光好臥臥朝南，帶獨立陽臺或飄窗干濕分區(qū)，動靜相離，私密保證產(chǎn)品分析：戶型中規(guī)中矩，無入戶花園，且缺乏創(chuàng)新與亮點，局部戶型存在硬傷，戶型難以與本案抗衡1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢香樟園南院：兩房產(chǎn)品通透性好，雙陽臺設(shè)計，中規(guī)中矩，景觀價值低，且面積浪費多；三房產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，附加值較低；本案兩房：面積更經(jīng)濟緊湊〔87.9平以下〕，舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭占優(yōu)！本案四房：豪華尺度，180平以上；客戶更高端優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕一期已經(jīng)入住，社區(qū)居住氣氛更濃厚社區(qū)規(guī)劃配套齊全外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商，品質(zhì)信得過片區(qū)屬于老城區(qū)，交通等市政配套落后戶型缺乏創(chuàng)新，沒有亮點，且存在硬傷缺乏突出的外部優(yōu)質(zhì)景觀競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與香樟園南院在區(qū)位，配套上競爭持平；本案規(guī)模、景觀更優(yōu)，因此本案可從規(guī)模、景觀上進行對抗。白石古蓮城：——百萬級雙景中式物業(yè)，河西高端品質(zhì)豪宅；目前售價4000元/平米，在售產(chǎn)品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里組團；二期下半年預售占地3.87萬㎡（一期）總建面約100萬㎡物業(yè)形態(tài)18-29層小高/高層；塔樓容積率3.1外立面風格中式現(xiàn)代價格均價4000元/平米項目地址湘潭市河西白馬湖西側(cè)開發(fā)商晨輝建工集團物管公司/物業(yè)費晨輝物業(yè)/待定形象定位LUTUSCITY·100萬㎡國粹公園城白石古蓮城本案1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略規(guī)劃開發(fā)：工程分四期開發(fā)，目前開發(fā)的為一期，共8棟，為18-29層小高層、高層，塔式、板樓相結(jié)合ADCFEGH一期二、三、四期工程整體分析四期開發(fā)，分別為夏荷里、松竹里、濱湖園、楓林園四組團，目前開發(fā)一期夏荷里組團；一期共7棟18-29層高層建筑，板式，塔式相結(jié)合；目前推出樓棟為E、F、H棟；規(guī)劃上采取人車分流設(shè)計，中央水景園林；1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略產(chǎn)品分析：一梯兩戶/兩梯四戶，大尺度公園景觀豪宅，一步式陽臺設(shè)計，室內(nèi)即使可欣賞戶外美景大客廳、大臥室設(shè)計，舒適寬敞；戶戶入戶花園設(shè)計弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)；一步式陽臺，雙層挑高；95-101平兩房173-177平四房127-139平三房1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略板樓設(shè)計，戶型通透入戶花園設(shè)計，附加值高臥臥朝南，臥臥帶飄窗設(shè)計大客廳、大臥室設(shè)計，舒適寬敞；弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)；一步式陽臺，雙層挑高；白石古蓮城：二房、三房、四房以寬舒見長，尺度闊綽，注重利用公園景觀與江景利用；高度舒適性；本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！本案四房：戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新缺乏，競爭不占優(yōu)勢優(yōu)勢分析〔+〕競爭對抗策略：本案與白石古蓮城相比在規(guī)模、景觀、產(chǎn)品上暫時稍弱，在地段，配套，江景資源上優(yōu)勢明顯，可放大優(yōu)勢，進行針對性對抗規(guī)模大盤稀缺白石公園景觀物業(yè)稀缺江景物業(yè)內(nèi)部中心園林景觀稀缺的中式現(xiàn)代建筑劣勢分析〔-〕1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略屬于舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象一般交通線路少，出行不甚便捷四房產(chǎn)品面積偏大，總價過高一步式樣陽臺設(shè)計，贈送率不高競爭對抗策略湘江名城：體育公園物業(yè)，160萬㎡江景大盤；粵派實力開發(fā)商宜華集團代表作；目前開發(fā)一期產(chǎn)品，與本工程全年競爭占地面積830畝總建面160萬㎡物業(yè)形態(tài)12/14/17/25小高層/高層、洋房、別墅容積率3.0建筑類型板式、點式裝修標準毛坯項目地址湘潭市體育中心西南面開發(fā)商湘潭市宜華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)1184戶均價3800元/㎡1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略規(guī)劃配套分析：通過沿江建筑錯位排布，最大化利用江景資源；利用體育館等市政配套，將工程打造為運動健康體育地產(chǎn)工程，外部資源內(nèi)部化，實現(xiàn)工程價值體育館工程主入口設(shè)置在體育館對面，有利于利用體育館配套，將外部配套資源內(nèi)部化，實現(xiàn)工程價值通過內(nèi)部中央水景園林打造，提升周邊別墅、洋房產(chǎn)品價值，彌補外部資源缺乏1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略產(chǎn)品設(shè)計：歐陸新古典主義風格；戶型設(shè)計大氣，尺度舒適；以三房為主打戶型，產(chǎn)品極具競爭優(yōu)勢132.17㎡三房餐廳與客廳相連，南北通透，空氣流通順暢主臥與次臥步入式落地窗設(shè)計，展現(xiàn)尊貴南向觀景陽臺與北向生活陽臺設(shè)計，空間明朗4.7米超大開間客廳，尊貴專享；餐廳與客廳相連，南北通透主臥270°全景窗設(shè)計，品賞四季美景；私家空中花園設(shè)計，品味休閑北向次臥270°拐角飄窗設(shè)計與南向次臥飄窗設(shè)計，空間更為開闊163.4㎡四房雙陽臺入戶花園觀景陽臺83.5㎡二房1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕160萬平米規(guī)模社區(qū)；占據(jù)城市有利地段；擁有一線江景，物業(yè)類型豐富；以運動為主題，走體育地產(chǎn)開展模式江景資源利用率較低；工程整體缺乏特色和亮點；工程整體檔次受運動主題影響競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與湘江名城相比無明顯特殊優(yōu)勢，但本案同樣擁有一線江景，因此本案在園林打造、江景利用上假設(shè)能夠有所創(chuàng)新與突破，以及通過具有特色的主題打造，將能夠?qū)崿F(xiàn)與湘江名城的抗衡中占優(yōu)勢1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略東方名苑——市府品質(zhì)樓盤標桿；在售二期1、2、3、6棟房源，約8.7萬平米，產(chǎn)品面積89-190平米，預計今年4月將推出4，5棟房源占地18萬㎡總建面100萬㎡物業(yè)形態(tài)18-31層高層板樓綠化率35%容積率3.8面積段89-190㎡兩房至四房均價4500元/㎡本案二期配套豐富，包括1.2萬平米會所、泳池、健身房等公共配套，15萬平米商業(yè)，以及中心1.8萬平米的湖景資源，工程依舊是湘潭首屈一指的標桿之作。占據(jù)湘潭市府央?yún)^(qū)核心地段，坐享區(qū)域頂級配套，整體檔次高規(guī)劃配套分析：二期以公園居為工程主題定位，規(guī)劃有1.8萬平米中心湖景，以及1.2萬平米公共配套，15萬平米商業(yè)1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略中心湖景商業(yè)會所、健身房自身配套周邊配套市政府、市委、人大、政協(xié)湘潭電視臺、房產(chǎn)局湘潭大劇院、東方紅廣場、湖湘公園步步高、紅旗商貿(mào)、建鑫家居廣場、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行湘潭第六醫(yī)院、婦幼保健院1.2萬會所配套15萬商業(yè)配套1.8萬湖景配套社區(qū)幼兒園、籃球場產(chǎn)品分析：產(chǎn)品面積跨度大，在89-190平米之間，戶型以兩房三房為主，贈送面積大，戶型設(shè)計合理，產(chǎn)品競爭力強1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略B型：兩房106平米A型：三房139平米C型：三房134平米D型：三房143平米戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；戶型舒適尺度大，但面積浪費多；動靜分區(qū)不合理，性價比低；戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；客廳餐廳一體，舒適尺度大；陽臺進深大且開闊戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；雙陽臺設(shè)計，舒適性強；落地飄窗設(shè)計，凸顯產(chǎn)品價值；戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；三景觀陽臺，雙飄窗設(shè)計，創(chuàng)新十足；超大客廳，衣帽間，儲藏室等設(shè)計提升產(chǎn)品價值東方名苑：兩房產(chǎn)品中規(guī)中矩，缺乏亮點，性價比低；三房舒適尺度較好，創(chuàng)新點多；四房較奢華，面積尺度，同時面積浪費也多，缺少創(chuàng)新亮點；本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！本案四房：戶型方正大氣，產(chǎn)品擁有空中花園，附加值高,競爭占優(yōu)！優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕占據(jù)市府中央核心地段，區(qū)位價值與配套優(yōu)勢明顯；內(nèi)部湖景資源與周邊公園配套使工程景觀價值突出；一期銷售的“叫好叫座”，使工程品質(zhì)與品牌形象深入人心產(chǎn)品以大戶型為主，面積尺度大，總價高，浪費面積多；戶型缺乏創(chuàng)新，性價比與附加值不高；競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與東方名苑相比在區(qū)位、規(guī)模、配套、品牌影響力上全面處于下風，僅能在景觀資源上保持一定優(yōu)勢，因此本工程還需進一步放大景觀價值與優(yōu)勢，同時在產(chǎn)品級園林上有所突破。1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略建鑫城國際——150萬平米城市綜合體大盤。目前在售二期5號棟，10號棟約300套左右，以公寓、兩房、三房產(chǎn)品為主，預計5月份將推出2期剩余產(chǎn)品建鑫國際社區(qū)二期共12棟小高高層產(chǎn)品，目前在售5/10號棟，以公寓與高層住宅為主，戶型以兩房三房為主，面積段在79-135平米之間1期2期3期4期〔待開發(fā)〕〔待開發(fā)〕高層住宅+專業(yè)家居商業(yè)高層住宅+商業(yè)+寫字樓本案占地32萬㎡總建面二期30萬㎡，總體150萬㎡物業(yè)形態(tài)18/29/21層高層住宅、商業(yè)、辦公容積率4.35物業(yè)類型公寓，高層住宅，商業(yè)均價4000元/平米規(guī)劃配套分析：工程規(guī)劃有9000平米市政廣場，東南亞風情園林，人人樂超市，以及酒店與寫字樓，公寓等，整體上屬于新城綜合體工程，周邊配套完善，工程綜合素質(zhì)較高1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略東南亞風情園林——云頂雅境市政廣場酒店與寫字樓自身規(guī)劃與配套人人樂超市、崇尚百貨東南亞風情園林、空中游泳池棋牌室、健身中心、SPA、桑拿咖啡沙龍、紅酒品鑒屋周邊配套一期成熟配套商業(yè)中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行車行〔雪佛蘭4S店〕寶塔醫(yī)院湘潭職業(yè)技術(shù)學院、火炬小學一期商業(yè)產(chǎn)品分析：產(chǎn)品線豐富，涵蓋兩/三/四房，面積段跨度在79-140平米，戶型設(shè)計合理，具有創(chuàng)新性及高舒適性，性價比及附加值均較高，產(chǎn)品競爭力強大1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略83平米兩房109平米三房140平米四房產(chǎn)品方正實用，布局合理戶型舒適尺度較好，但缺少靈活與創(chuàng)新；陽臺面積較大，景觀價值較好；產(chǎn)品功能分區(qū)合理，緊湊實用；戶型舒適尺度較好，附加值較高，贈送入戶花園，大陽臺，拐角飄窗等；戶型設(shè)計較為奢侈，舒適尺度大；多陽臺，入戶花園設(shè)計，提升了產(chǎn)品的附加值與性價比；產(chǎn)品具有較強的靈活性與創(chuàng)新性；建鑫城國際：二房周正實用；三、四房戶型周正，贈入戶花園，飄窗，戶型舒適度高本案兩房：面積更緊湊；本案三房：創(chuàng)新與靈活度相對低，無競爭優(yōu)勢！本案四房：豪華尺度，180平以上；客戶更高端優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕城市綜合體大盤，影響力較大；地段優(yōu)勢較明顯；各種生活配套完善，綜合素質(zhì)高；物業(yè)類型豐富，吸附力強；東南亞風情主題園林，獨具特色產(chǎn)品以大戶型為主，戶型設(shè)計上存在缺乏，得房率低無強勢景觀資源競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與建鑫城國際社區(qū)相比在規(guī)模、配套、產(chǎn)品上處于下風，僅在景觀上具有優(yōu)勢，因此可通過一線江景實現(xiàn)競爭差異化，表達優(yōu)勢。1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略中地凱旋城——法國風情貴族生活住區(qū)。工程分三期開發(fā)，目前在售二期共11棟，約600套左右，建筑面積4.5萬平米，預計銷售周期將持續(xù)到2011年下半年工程共分三期開發(fā)，目前一期售罄，2010年10月31日二期開盤，產(chǎn)品主打50㎡一房，105㎡、111㎡三房，36000㎡法式園林隨著呈現(xiàn)，占地9.65萬㎡總建面24.54萬㎡（二期4.5萬㎡）物業(yè)形態(tài)16棟11層小高層、10棟18層高層容積率2.54套數(shù)1352綠化率37.69%售價3800元/平外立面法式古典本案規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有3.6萬法式風情的中央皇室園林，以及凡爾賽廣場，一期8000平米商業(yè)也逐漸成熟，周邊配套也較為完善，工程整體素質(zhì)較好1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢3.6萬平米中心園林二期規(guī)劃及配套工程規(guī)劃有3.6萬平米皇室園林以及一期8000平米商業(yè)，同時凡爾賽廣場、香水廣場南北照應，勝利女神廣場、皇冠水景廣場、水世界廣場點綴其間、錯落有致。埃菲爾園、凡爾賽園、塞納園、雨果園四大組團將完全展現(xiàn)法式風情生活產(chǎn)品分析：產(chǎn)品主打一房和三房戶型，面積段在50-133平米之間，以緊湊實用為主，整體中規(guī)中矩，功能分區(qū)合理，但缺少創(chuàng)新亮點，產(chǎn)品附加值較低，競爭力較弱1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢105平米三房111平米三房戶型緊湊實用，分區(qū)合理；產(chǎn)品缺少創(chuàng)新與亮點，附加值較低；戶型緊湊實用，分區(qū)合理；產(chǎn)品呈L型，是產(chǎn)品一大缺陷；產(chǎn)品缺少創(chuàng)新與亮點，附加值較低；二期優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕稀缺的法式異域風情生活社區(qū)；占據(jù)城市有利地段；有成熟的園林實景展示；周邊配套較為完善產(chǎn)品設(shè)計單一，產(chǎn)品線不夠豐富，戶型存在缺陷；工程整體缺乏品質(zhì)感競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與中地凱旋城相比最核心優(yōu)勢在于景觀，假設(shè)本案在園林打造上也能夠有所創(chuàng)新與突破，將全面壓制中地凱旋城區(qū)域典型工程產(chǎn)品綜合對抗分析——市場仍然缺乏具有特色主題的工程，本案除地段、配套、景觀具有一定優(yōu)勢外，規(guī)劃、品牌、產(chǎn)品等其他方面素質(zhì)不占絕對優(yōu)勢地段對抗配套對抗產(chǎn)品對抗景觀規(guī)劃對抗品牌對抗香樟園南院熙春路社區(qū)商業(yè)配套90-145平一房至四房四季主題園林湘潭城郊本土開發(fā)商盤龍名府福星中路和雙擁路交匯處銀行、學校、商業(yè)小高/高層73-140平二房-四房中央湖景園林、寶塔公園湘潭盤龍置業(yè)，本土企業(yè)白石古蓮城河西白馬湖西側(cè)會所，社區(qū)商業(yè)90-170二房-四房中央園林水景、白石公園、江景湘潭晨輝建鑫城國際社區(qū)河東大道與雙擁路交匯東北處40萬商業(yè)配套39-170平一房-四房東南亞風情園林城市綜合體建鑫置業(yè)，港資集團企業(yè)，實力雄厚東方名苑河東中心板塊20萬商業(yè)配套會所水景園林多層、小高層、高層82-102兩房、119-146三房、153-190四房1.8萬平湖景園林商業(yè)街、廣場

湘潭多凌華城置業(yè)有限公司，全國多個項目中地凱旋城河東中心板塊8000平米商業(yè)組團廣場50-133平米一房至三房3.6萬平米法式皇家園林本土開發(fā)商湘江名城河東中心板塊會所、幼兒園83-160平二房-四房一線江景，中央園林水景粵派開發(fā)商本土開發(fā)品牌本案河西中心板塊32000平米商業(yè)幼兒園87-180平二房至四房一線江景本土開發(fā)商區(qū)位規(guī)模配套定位/主題園林產(chǎn)品東方名苑建鑫白石古蓮