房地產公司設計流程手冊

**集團《業(yè)務流程操作手冊》設計管理分冊二○一五年八月

目錄第一章流程管理體系總論 4第二章流程圖編制與支持性文件編號說明 6第三章設計綜合管理 8第一節(jié)設計綜合管理流程與程序 8流程圖1：規(guī)劃設計流程圖 8流程圖2：方案設計流程圖 9流程圖3：景觀設計流程圖 10流程圖4：施工圖設計流程圖 11規(guī)劃設計管理程序 13第二節(jié)限額設計管理 25限額設計流程圖 25限額設計管理程序 27第三節(jié)設計變更管理 30設計變更流程圖 30設計變更管理程序 32第四節(jié)材料設備選型定板 39材料設備選型定板流程圖 39材料設備選型定板管理程序 41

第一章流程管理體系總論為提高**集團公司房地產開發(fā)的效率，實現(xiàn)內部運營無縫對接，提高企業(yè)房地產開發(fā)的專業(yè)能力，特建立**集團流程管理體系，搭建企業(yè)強大的運營平臺。一、**集團流程管理體系簡介**集團流程管理體系包括直接圍繞房地產開發(fā)所展開的業(yè)務流程管理體系與為房地產開發(fā)提供支持的管理流程操作體系兩大局部14個分冊，涵蓋**集團業(yè)務和管理領域的所有主要流程，合計318份文件，其中139張流程圖，179份配套文件。業(yè)務流程管理體系按照房地產開發(fā)價值鏈分為8個分冊，即工程開發(fā)分冊、設計管理分冊、工程管理分冊、營銷管理分冊、客戶效勞管理分冊、本錢管理分冊、采購管理分冊、商業(yè)經(jīng)營管理分冊，其中業(yè)務流程圖共79張，支持文件132份；管理流程體系包括6個分冊，即人力資源管理分冊、行政管理分冊、財務管理分冊、運營管理分冊、績效管理分冊、審計監(jiān)察分冊，其中流程圖60張，支持文件47份。各分冊文件結合內容需要，由流程圖、程序文件、作業(yè)指導書組成，構成了企業(yè)精細化運作的制度體系。原那么上，每張流程圖都有程序文件配套支持，作業(yè)指導書一般不配流程圖。流程圖與文件并不是絕對的一一對應關系。有的是“一文多圖”即一個程序文件需要配置假設干流程圖支持，如《施工管理程序》有《施工準備流程圖》、《工程質量管理流程圖》、《工程進度管理流程圖》支持。有的是“一圖多文”，如支持《工程質量管理流程圖》的文件包括《樁基工程管理程序》、《主體工程管理程序》、《精裝修工程管理程序》等文件。二、如何使用房地產開發(fā)業(yè)務流程管理體系實際上，在流程圖和支持性文件中，對于如何操作都進行了詳細說明。需要說明的是，在具體操作過程中，要注意流程圖與支持性文件的相互配合使用：流程圖直觀，可能包含了程序文件沒有表述到的步驟；程序文件詳細，對流程圖操作進行具體描述，他們是相輔相成的關系。作業(yè)指導書是技術性的文件，本身結構并不復雜，規(guī)定的是作業(yè)的標準、方法、技術要點等，只要嚴格執(zhí)行即可。在支持性文件中，有大量表格，它們是流程體系操作的工具，更是企業(yè)按照流程運行的見證，在應用中要特別注意使用。如果嫌麻煩拋棄這些表格，那么流程管理體系充分發(fā)揮作用必將大打折扣，提請各級管理者對此一定要堅持！剛開始運用時很多人會感覺到繁瑣，但只要堅持下去，逐漸成為員工的習慣時，這些將不再是問題，而企業(yè)的管理水平也必將悄然發(fā)生質的飛躍。三、房地產開發(fā)業(yè)務流程管理體系應用考前須知一個全新的管理體系應用到企業(yè)中，并不是一件簡單的事。根據(jù)眾多的企業(yè)的經(jīng)驗和教訓，在這里提出幾點考前須知，希望各級管理者在操作中把握好。1、把流程管理體系的文件作為企業(yè)的“法律”。流程管理體系的所有文件一旦正式發(fā)布，就是企業(yè)的制度，就是企業(yè)的“法律”。2、廣泛深入地推廣。要讓所有操作者知道與本崗位相關的工作操作流程和支持文件是哪些，詳細內容是什么。流程管理體系最大的特點是打破部門壁壘，強調系統(tǒng)性、全局性——很多流程圖都是跨越很多部門的，反對各自為戰(zhàn)，所以縱向、橫向的流程大家都要熟諳于心才能真正運用。3、各級管理者要樹立強烈的按流程辦事的意識，特別是高級管理者要著意推進并力行。任何管理工具既給人帶來方便，又會改變人們的習慣，開始時人們不容易適應，甚至會出現(xiàn)反彈。這時候，需要各級管理者表現(xiàn)出應有的眼光和覺悟，對于高級管理者那么要表現(xiàn)出堅決的決心。只要管理者能夠身體力行、持之以恒地執(zhí)行，流程管理體系才可能在企業(yè)扎根、開花、結果。4、建立監(jiān)督機制。流程管理體系的巨大威力，要在不折不扣地執(zhí)行中逐步顯示出來，為此要加強體系運行的監(jiān)督工作。要明白無誤地讓員工知道，每一位員工都有權監(jiān)督流程執(zhí)行情況，各級管理者更是有力的監(jiān)督者，運營小組那么是專職流程管理體系的地監(jiān)督者。5、流程管理體系要處理好穩(wěn)定與改良的關系。我們強調流程管理文件是企業(yè)的“法律”，必須不折不扣地執(zhí)行，一定要保持體系的穩(wěn)定性。但是，我們也必須指出，流程管理體系也是可以改良的。沒有永遠適用、一成不變的文件，如果現(xiàn)實情況發(fā)生變化，體系也必須相應地調整。如果不調整，必然會造成消極使用甚至廢棄不用，這是更糟糕的事情。需要指出的是，文件修改必須按照程序進行，要進行充分溝通，吸收各方意見，要經(jīng)過評審、審批程序，而不能隨心所欲的改變。最后需要指出的是，所有流程管理文件，都是企業(yè)的珍貴財富，也是企業(yè)的管理機密資料，所有使用者必須注意資料保密工作。

第二章流程圖編制與支持性文件編號說明本流程管理體系是以微軟公司Visio軟件為繪制工具。根據(jù)各部門業(yè)務特點，結合**集團管理層意見，采用了兩種標識方式：管理流程圖用顏色標識部門——以不同顏色的符號代表部門，業(yè)務流程圖采用泳道式流程圖，不同的泳道代表不同部門的動作。下面就符號含義、顏色代表的部門、流程圖與支持性文件編號規(guī)那么說明如下。一、流程符號說明流程符號圖例流程符號名稱流程符號說明開始/引用流程圖該框代表一個獨立的流程，在流程開始時首先畫出該圖形，并在框內標出流程名稱。流程操作該標識用于流程運行過程中的動作，如下發(fā)、編制、上報等，是流程的主要組成局部。文件/表格該框用以表示在此處會產生某些表格或者文件，可在該標識上寫下標題用以代表特定文件。該框經(jīng)常與流程操作框結合使用。決定/批復該菱形框代表一個決定或批復。它給人以強烈的視覺提示，即此處需要作出決定或批復。該標識在流程中一方聯(lián)接“否”或“不通過”的情況，另一方聯(lián)接“是”或“通過”的情況。結束框結束

該框用以表示一個流程圖的結束

。方向標記流向箭頭代表任務執(zhí)行時的次序，它們引導著流程方向。流程圖標記該符號為流程圖引用符號，代表按照符號內流程圖運行。

二、流程編號說明為了方便**集團未來把流程管理體系信息化，對所有流程圖進行了編號，編號規(guī)那么如下。用流程圖名稱的第一個字母編制。流程編號例如：管理流程圖—人力資源管理流程—第2號為GL-RL-02，業(yè)務流程圖—設計管理流程—第一號為YW—SJ—01其中：流程圖分類為管理與業(yè)務，“GL”表示本流程圖為管理流程，“YW”表示本流程圖為業(yè)務流程圖；流程圖主責部門以其首拼音字母表示表示，本流程圖為人力資源管理部主責流程圖；SJ表示本流程圖為設計管理部主責流程圖；阿拉伯編號為流程圖在本部門主責的流程的順序號。三、支持文件編號說明支持文件包括程序文件和作業(yè)指導書，它們的編號規(guī)那么是：用**集團的拼音第一個字母**再加上文件所屬模塊，再加上文件在該模塊的順序號。如流程圖編號例如：《規(guī)劃設計管理程序》**集團—設計管理—第1號，編號為：**-SJ-01。每份文件的附錄操作表格編號規(guī)那么：表格編號為該文件編號+F〔“附件”第一個字母〕+順序號。如《規(guī)劃設計管理程序》的第一個附錄表格編號為：**-SJ-01-F01。

第三章設計綜合管理第一節(jié)設計綜合管理流程與程序 概念設計流程圖

方案設計流程圖 景觀設計流程圖 施工圖設計流程圖 **集團業(yè)務流程操作手冊文件編號**-SJ-01版本號1.0生效日期**規(guī)劃設計管理程序(蓋控制專用章處)修改狀態(tài)修訂情況生效日期=1\*ROMANI=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV=5\*ROMANV起草職務日期審核職務日期審核職務日期審核職務日期簽發(fā)職務日期

規(guī)劃設計管理程序目的：確保各階段設計方案的落實，使設計流程完整、標準，設計方案符合國家的政策和標準，同時能更好地把客戶的意圖和要求反映出來，滿足客戶。適用范圍：本程序適用于**集團委托設計的房地產開發(fā)工程。引用文件：無定義：無職責：分管副總裁審批工程設計組成員名單；參與概念規(guī)劃設計方案、方案設計方案、景觀設計方案評審會；概念規(guī)劃設計、方案設計、景觀設計的設計任務書的審批；審批限額設計標準；參與設計單位招標，審批《設計合同》；擴初設計、施工圖設計任務書的審批；大宗材料設備選型方案的審批，非大宗材料設備選型方案的備案；各技術方案確實認、重大設計變更的審批，對一般設計變更備案；5.2.8.各階段重大設計調整的討論、確定和批準。設計管理部經(jīng)理工程設計組組成的提出和初步審核；設計單位招標及《設計合同》的商談與初步審核；部門整體方案的提出、催促與落實；組織規(guī)劃概念設計、方案設計、景觀設計的評審工作；組織擴初設計評審工作；組織各部門對施工圖設計的審查工作；限額設計標準的編制，編制并修訂材料設備選型方案；組織設計變更的會審；組織各階段重大調整的討論。設計各專業(yè)工程師本專業(yè)設計管理工作。營銷管理部工程的籌劃、定位，參與大宗材料〔設備〕方案確實定；參與規(guī)劃概念設計、方案設計、景觀設計、擴初設計階段的評審和確認會議，參與方案重大調整的討論；有權提出設計變更申請，并對平面、立面、戶型、功能的設計變更備案。投資運營部工程規(guī)劃設計條件的提供，規(guī)劃及其他各行政部門的報建及報建意見的跟蹤；參與概念規(guī)劃設計、方案設計、景觀設計的評審和確認會議；與政府部門溝通方案及施工圖設計成果；對平面、立面的設計變更備案。本錢管理部工程的投資匡算、概算、預算，協(xié)同設計管理部制定各階段限額設計要求；參與規(guī)劃設計、方案設計、景觀設計、擴初設計、施工圖設計的評審和確認會議；參與設計變更的審核；參與材料〔設備〕方案確實定。工程部參與施工圖設計的評審和確認會議；配合設計管理部制定各階段限額設計標準；提出設計變更申請，對設計變更提出意見和建議；參與材料〔設備〕方案確實定。程序：工程前期研究：對公司有意向的拍賣或談判用地，設計管理部協(xié)助投資運營管理部、營銷管理部、本錢管理部完成《工程可行性研究報告》中相關設計研究的工作。設計啟動準備：工程確定后，設計管理部根據(jù)《工程總體方案》要求編制《工程設計總體方案》，報運營小組審查，分管副總裁審批；并開始著手準備啟動相關設計工作；設計管理部提出工程設計工作的組織思路，包括設計單位的選擇、組織及工作范圍。設計管理部配合開發(fā)管理部完成《工程開發(fā)綱要》；經(jīng)過評審確認的《工程開發(fā)綱要》作為開展工程設計管理工作的依據(jù)。規(guī)劃概念設計階段：設計單位確實定參見《設計單位招標程序》。規(guī)劃概念設計的輸入條件:開發(fā)管理部提供的設計參數(shù)及根底資料，包括：紅線坐標圖、地形圖、現(xiàn)狀圖；周邊道路及交通狀況、四源〔自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠〕及市政配套狀況；用地性質、建筑密度、綠化率指標、控高等規(guī)劃參數(shù)。營銷管理部提供的工程定位，包括全部或局部以下資料：目標客戶定位；物業(yè)形式及預計售價定位；設計總體主題及主要營銷概念；量化指標要求，包括戶均面積、層高、戶內各功能房間面積分配；周邊及典型近似工程的參考資料；分期建設及推售節(jié)奏。本錢管理部提供《工程本錢框算》。設計任務書的編制及確定：設計管理部根據(jù)營銷管理部、投資運營部、本錢管理部提交的設計輸入，參照《設計任務書編制作業(yè)指導書》及規(guī)劃概念設計模板編寫《規(guī)劃概念設計任務書》報分管副總裁規(guī)劃概念設計著重控制以下幾個方面：方案對指標的符合程度；是否有較為突出的特色；是否有較好的結構及可調整性；規(guī)劃概念設計的深度應滿足本錢估算的要求。規(guī)劃概念設計確實認：設計過程中，設計管理部經(jīng)理及相關人員、營銷管理部及營銷總監(jiān)、投資運營管理部、工程副總經(jīng)理、工程總經(jīng)理、副總裁、總裁參與設計過程成果的匯報討論。設計管理部經(jīng)理確認具備評審條件后，提請并具體組織評審會。評審會由設計管理部經(jīng)理主持，設計管理部相關人員、投資運營管理部、營銷管理部、工程副總經(jīng)理、工程總經(jīng)理、分管副總裁、總裁對規(guī)劃概念設計進行評審，形成評審意見。評審通過后，最終評審意見報工程總、分管副總裁、總裁審核審批后進行下步設計。根據(jù)工程需要，經(jīng)設計管理部經(jīng)理提出、分管副總裁審批，設計過程可召開社會專家評審會，征詢專家意見。在規(guī)劃設計過程中，應主動與政府有關部門溝通，征求他們的意見，使規(guī)劃設計符合政府有關規(guī)定，順利通過政府審批。規(guī)劃概念設計確認的內容：工程設計的主題概念；規(guī)劃總平面；主要技術經(jīng)濟指標；分期建設原那么；戶型概念、立面概念、景觀概念。方案設計階段：輸入條件:規(guī)劃概念設計成果及評審意見；工程開發(fā)管理部提供的《規(guī)劃設計條件》及邊界圖等設計根底資料。如因客觀條件不具備，暫時無法獲得正式文件，盡可能提供初步明確的設計參數(shù)；投資運營中心提供的《工程開發(fā)綱要》；本錢管理部提供的《工程本錢目標》。確定設計工程組：設計管理部經(jīng)理提出工程設計組的組成，報分管副總裁審批確定。設計任務書的編制及確定：設計管理部根據(jù)工程開發(fā)管理部、營銷管理部、本錢管理部提交的設計輸入，參照《設計任務書編制作業(yè)指導書》及方案設計模板編寫完成《方案設計任務書》報分管副總裁審批設計單位的選擇參見《設計單位招標程序》。初勘設計管理部統(tǒng)籌考慮工程的規(guī)模和進度，決定是否需要初勘，以確定初勘方案，組織勘察單位招標，編制勘察任務書，報分管副總裁批準。方案設計階段工作內容:序號任務負責人工作目的或成果備注成立工程設計組設計管理部經(jīng)理指定工程設計負責人及其他專業(yè)人員報分管副總裁審批設計任務書的編制及確認工程設計負責人設計任務書的編制及確認報設計管理部經(jīng)理初審、營銷管理部協(xié)審、分管副總裁審核、審批設計單位確定設計管理部經(jīng)理形成設計合同詳見《設計單位招標程序》設計成果匯報工程設計負責人設計研究投資運營中線、工程營銷管理部及營銷總監(jiān)、副總裁、總裁參與初勘招標與實施工程設計負責人勘察報告配合：設計結構負責人結構咨詢設計部經(jīng)理驗證方案的合理性，合理控制造價范圍戶型根本平面確認設計部經(jīng)理戶型功能、面積、開間進深確定立面概念確認設計部經(jīng)理風格、重要作法確定停車方式確認設計部經(jīng)理停車數(shù)量、實現(xiàn)方式景觀概念確認景觀工程師確認景觀概念四源、消防、人防、園林、交通、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、民政、文教咨詢工程開發(fā)管理部咨詢意見指導設計，并在設計中落實設計管理部專業(yè)工程師配合物業(yè)咨詢營銷管理部材料設備籌劃設計管理部材料、技術方案主要對競爭樓盤或成功樓盤考察配合：本錢管理部形成方案初稿工程設計負責人用于全面內部確認方案編制《方案甄選本錢測算報告》本錢管理部《方案甄選本錢測算報告》設計方案驗證、評審確認工程設計負責人、設計管理部經(jīng)理形成《設計評審意見書》〔見附件1〕營銷總監(jiān)、設計管理部經(jīng)理、工程設計組人員、本錢管理部人員、營銷管理部、工程開發(fā)管理部、副總裁、總裁參加，吸收政府有關部門意見。報建資料準備工程設計負責人報建資料加蓋圖紙確認章，設計管理部配合工程開發(fā)管理部報建初步設計階段：輸入條件:方案設計成果及評審意見；開發(fā)管理部報批意見；開發(fā)管理部提供的地塊周圍的路網(wǎng)和市政管網(wǎng)資料；各種咨詢意見；本錢管理部提供工程目標本錢。設計任務書的編制及確定。設計管理部根據(jù)本錢管理部、開發(fā)管理部提交的設計輸入，參照《設計任務書編制作業(yè)指導書》及初步設計設計模板編寫完成《初步設計任務書》報設計副總經(jīng)理審批。設計單位的選擇參見《設計單位招標程序》。詳勘：設計管理部確定詳勘方案，配合招標，編制勘察任務書，報設計副總經(jīng)理批準。施工圖設計階段：輸入條件：方案設計評審意見；方案設計報批意見；各種咨詢意見；本錢管理部的提供的《工程本錢目標》；初步設計圖、初步設計說明書、重大設備清單。設計任務書的編制及確定：設計管理部根據(jù)本錢管理部、工程開發(fā)管理部提交的設計輸入，參照《設計任務書編制作業(yè)指導書》及施工圖設計模板編寫完成《施工圖設計任務書》報總經(jīng)理審批。設計單位的選擇參見《設計單位招標程序》。

施工圖設計階段工作內容：序號任務負責人工作目的或成果備注設計單位確實定設計部經(jīng)理詳見《設計單位招標程序》初步設計評審及報批意見落實設計部經(jīng)理設計任務書的編制及確認工程設計負責人施工圖設計任務書報設計管理部經(jīng)理初審、分管副總裁審批各專業(yè)施工圖完成各專業(yè)負責人總圖、環(huán)境、管網(wǎng)協(xié)調工程設計負責人結構驗算及結構設計咨詢設計部經(jīng)理結構調整意見施工圖第一版輸出，設計內審、內部確認工程設計負責人用于內部審圖、專家審核施工圖第二版輸出，報建、施工圖審查、招標工程設計負責人用于報建、施工圖審查、招標正式設計輸出工程設計負責人工程圖紙的審核確認及簽發(fā)設計管理部經(jīng)理《設計圖紙審核確認表》〔見附件2〕資料員加蓋圖紙確認章后發(fā)放施工圖交底及會審工程部負責人設計管理部配合景觀施工圖設計景觀工程師盡可能與主設計同時完成二次設計〔幕墻、門窗、弱電、水景等〕各專業(yè)工程師注意各專業(yè)的配合，并請注意二次設計應具有相關資質，其設計應經(jīng)施工圖設計單位確認方案修改的處理設計管理部經(jīng)理設計進度控制：工程設計實施方案：設計管理部經(jīng)理根據(jù)《工程設計總體方案》，要求設計單位在簽訂設計合同前5天編制出《工程設計實施方案》和參加設計工作人員名單及簡歷，報分管副總裁審批。確認后的《工程設計總體方案》作為設計控制和公司考核的依據(jù)?！豆こ淘O計實施方案》不能超出《工程設計總體方案》的要求。工程設計各階段詳細方案：工程設計負責人應要求設計單位在工程的方案設計、初步設計及施工圖設計階段開始前5天，根據(jù)已審批的《工程設計實施方案》，編制出各階段詳細方案，送設計管理部經(jīng)理審批，交運營小組、分管副總裁備案?！卜桨妇幹茣r應充分考慮甲方確實認時間、審圖復核時間〕。工程設計進度控制：審批后的各階段詳細方案，作為工程各設計階段進度方案編制和進度完成情況審查的依據(jù)，當方案發(fā)生偏離時應及時發(fā)現(xiàn)，解決問題。對由于我方原因造成的設計延誤，應相應調整公司的《工程總體方案》及《工程設計總體方案》。設計投資控制：具體按設計限額標準執(zhí)行。設計質量控制詳見《設計關鍵點控制作業(yè)指導書》。設計管理總結：每一工程設計管理完成后，由工程設計負責人提交《設計管理總結》，《設計管理總結》應包括以下幾個內容：對設計單位設計工作的評價，包括設計質量、設計進度、及投資控制；對設計單位實力和合作精神的評價；工作中有哪些困難，如何解決；設計中的重大技術難題，如何解決；與原設計要求有何重大變動，變動的原因；此項設計中有那些遺憾和缺陷，在以后的設計中如何改良的建議?！对O計管理總結》交設計管理部經(jīng)理審閱和分管副總裁審核后，同設計文件一起交資料室存檔。附件：**-SJ-001-F01設計評審意見書**-SJ-002-F02設計圖紙審核確認表**-SJ-001-F01設計評審意見書編號：工程名稱設計單位設計階段設計負責人評審內容評審時間記錄整理簽發(fā)評審人員評審意見抄送**-SJ-002-F02設計圖紙審核確認表工程名稱設計單位設計階段圖紙內容審核時間專業(yè)負責人工程負責人設計管理部經(jīng)理分管領導會簽建筑結構給排水電氣暖通空調園林備注：注：1、當此圖局部內容不采用或還需修改時，專業(yè)審核人須在備注中注明有效范圍；2、資料員將此單復印隨圖紙發(fā)放工程部。

第二節(jié)限額設計管理 限額設計流程圖限額設計流程限額設計流程投資運營中心產品管理中心分管副總裁總裁工程公司產品管理中心限額設計與設計單位溝通限額設計標準結束組織制定限額設計指標〔成本〕限額設計初步方案報審跟蹤設計單位開展限額設計制定限額設計初步方案審批審核YN限額設計指標Y審核〔本錢〕Y流程編號YW-SJ-05流程級別三級流程名稱限額設計流程圖主管部門產品管理中心審核〔本錢〕審批審核YYN設計成果備案Y參與限額指標設計〔營銷〕參與限額指標設計〔設計〕參與限額指標設計〔招采〕參與限額指標設計〔營銷〕

**集團業(yè)務流程操作手冊文件編號**-SJ-02版本號1.0生效日期**限額設計管理程序(蓋控制專用章處)修改狀態(tài)修訂情況生效日期=1\*ROMANI=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV=5\*ROMANV起草職務日期審核職務日期審核職務日期審核職務日期簽發(fā)職務日期

限額設計管理程序目的1.1掌握可靠本錢信息，保證本錢的合理確定和有效控制；1.2推進本錢管理作業(yè)的標準化、專業(yè)化。適用范圍公司開發(fā)的所有地產工程的限額設計管理工作定義3.1限額設計是為保證設計成果的經(jīng)濟性，將上一階段審定的投資總指標和工程總量指標，預先合理地分解到本階段各專業(yè)設計、各單位工程和分局部項工程，根據(jù)各單位工程和分局部項工程的投資細分指標〔如每平方米建筑面積的鋼筋含量、砼含量、開窗率等〕而進行的工程設計。職責4.1設計管理部：制定限額設計指標，對設計單位下達限額設計，控制影響經(jīng)濟性的重要技術環(huán)節(jié)〔如結構中一些平安系數(shù)的取定〕4.2本錢管理部：編制各階段本錢分析報告，會同設計管理部進行投資指標和工程量的分解、限額設計指標制定，對各工程限額指標審核與備案，測算限額設計指標執(zhí)行情況。4.3工程公司、營銷管理部：參與限額指標制定。4.4分管副總裁、本錢管理部：審核限額設計指標。4.5總裁：審批限額設計指標。工作程序5.1限額設計的制定5.1.1限額設計由設計管理部牽頭與本錢管理部共同制定，雙方在充分溝通和達成共識后制定，以便共同遵照執(zhí)行，共同承當責任；本錢管理部可以采用單價交底等方式，使設計人員具體了解本錢數(shù)值，有助于設計中進行合理的資源配置。5.1.2在工程設計開展之前，設計管理部和本錢管理部應就設計階段本錢控制的配合工作制定方案，明確具體的控制要點、控制的技術經(jīng)濟手段、過程中監(jiān)督的時間點和檢查方法，事后解決問題的方法和承當?shù)呢熑?，便于設計過程中參照執(zhí)行。5.1.3各工程限額設計制定時，應針對工程的特點，并考慮目標本錢的要求，確定指標的上限〔必要時可確定下限〕，即保證經(jīng)濟性，也不能影響平安、適用和必需的設計效果，使之具有合理性。5.1.4限額設計指標的控制和分解主要有二種方式：縱向控制和橫向控制。按照設計程序分階段層層控制總投資，貫穿于可行性研究、方案設計、專項設計、施工圖設計等階段，形成限額設計縱向控制。各設計階段，按各專業(yè)投資切塊分解，分塊限額，投資細分指標具體分配到各單位工程和分局部項工程，形成限額設計橫向控制?？尚行匝芯侩A段編制的投資估算，經(jīng)批準是初步設計的投資最高限額；初步設計階段編制的設計概算，經(jīng)批準是施工圖設計的投資最高限額;施工圖設計那么按照概算投資細分指標進行限額設計，形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設計的目標管理。5.1.6設計管理部會同本錢管理部根據(jù)工程前期各個階段的本錢目標，分階段制定限額指標初步方案，經(jīng)與設計單位溝通確認后，報分管副總裁審批后實施。各工程的限額設計一般應與對應階段的本錢測算一起報送，保證數(shù)據(jù)的邏輯性。5.2限額設計的下達5.2.1各工程的限額設計是隨設計實施方案確實定而確定的，最遲應與正式本錢目標同時確定。5.2.2設計管理部在設計任務書和合同中給出明確的限額數(shù)值，要求設計單位開展限額設計，并約定相應檢驗方法、獎懲條款。5.2.3在下達限額的同時，應參照以往經(jīng)驗總結和專題研究成果，就本工程經(jīng)濟性提高的技術措施、一些重點內容設計上需注意的關鍵點〔如一些重點部位的配筋方式〕，與設計單位進行溝通，采用優(yōu)化的解決方案，做到事先控制。5.3限額設計的執(zhí)行5.3.1根據(jù)事先制定的工作方案，設計管理部必須在設計過程中跟蹤檢查階段性設計成果，本錢人員配合進行相關測算。5.3.2如設計單位在設計過程中存在經(jīng)濟上的不合理現(xiàn)象，設計管理部必須及時向設計單位提出質疑，必要時可要求對方提供有關計算書，由對方給予合理解釋，并積極配合相關的檢驗。在擴初設計過程中，公司通過招標流程選擇造價優(yōu)化咨詢公司協(xié)助設計管理部進行限額設計。擴初設計完成后，設計單位應提交設計概算書，本錢管理部進行本錢分析和復核，不合要求的設計成果，必須先優(yōu)化才能進入施工圖設計階段。5.4設計成果的檢查5.4.1施工圖設計完成后，本錢管理部組織咨詢公司編制施工圖預算，完成本錢分析，比照限額執(zhí)行結果，并將有關數(shù)據(jù)提交設計管理部。5.4.2對超限額的情況，本錢管理部應與設計管理部共同分析原因，探討處理方法。5.4.3處理方法報分管領導決定，執(zhí)行設計合同相關條款。5.4.4限額執(zhí)行的最終結果和處理方式設計管理部、本錢管理部要進行備案，作為考察工程經(jīng)濟性的參數(shù)和考核相關部門與人員的根底之一。5.5限額設計的監(jiān)察在限額設計形成的過程，審計監(jiān)察部參與監(jiān)察，將檢查結果意見反應總經(jīng)理。支持性文件6.1本錢管理程序6.2概念規(guī)劃設計管理程序6.3限額設計流程圖

第三節(jié)設計變更管理 設計變更流程圖

**集團業(yè)務流程操作手冊文件編號**-SJ-03版本號1.0生效日期**設計變更管理程序(蓋控制專用章處)修改狀態(tài)修訂情況生效日期=1\*ROMANI=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV=5\*ROMANV起草職務日期審核職務日期審核職務日期審核職務日期簽發(fā)職務日期

設計變更管理程序目的用于保證設計變更的合理性、經(jīng)濟性，消除設計變更對投資和進度帶來的消極影響。適用范圍本程序適用于設計管理部部對公司開發(fā)的所有工程建設工程進行設計變更控制。定義設計變更：對原設計的錯漏及欠合理、欠經(jīng)濟的地方進行修改或因其他原因導致的修改。職責分管副總裁審批5萬元以下的重大設計變更，審核5萬元以上設計變更；總裁負責審批大于5萬元設計變更設計管理部各專業(yè)設計師負責審核本專業(yè)的《設計變更審批表》〔附件1〕、跟蹤、審核設計變更圖紙；設計管理部經(jīng)理負責審核《設計變更審批表》，審批設計變更圖紙；本錢管理部審核設計變更，負責對設計內容進行本錢估算，審核《設計變更審批表》。程序設計變更的來源設計類：各專業(yè)在工程進程中因圖紙錯漏等原因而發(fā)生的修改設計,分為A-錯誤，B-缺漏，C-超投資，D-優(yōu)化四小類；現(xiàn)場施工類：在工程施工過程中，因施工質量、施工進度等施工因素的影響進行變更設計；經(jīng)營管理類：在銷售過程中，營銷管理部經(jīng)審批后因銷售要求增加或補充的變更設計；投訴類：在工程實施中，非設計原因引致的且經(jīng)物業(yè)管理處審批后的管理要求提出的變更設計。其他類：政府政策變化等原因提出的設計的變更、設計單位提出的設計變更。設計變更的形成設計管理部提出的變更提案設計管理部專業(yè)技術人員審查施工圖紙發(fā)現(xiàn)的問題，應提請設計單位另行變更出圖或在施工交底時以《施工交底圖紙會審紀要》明確，設計管理部根據(jù)變更設計圖紙?zhí)顚憽对O計變更審批表》；設計單位發(fā)出的設計變更提案，設計管理部聯(lián)系設計單位或在征求設計單位意見后，由設計管理部形成〔需由設計單位后補簽字蓋章〕；施工階段如工程施工進度急迫，設計單位出設計變更圖紙的時間滿足不了要求，可由設計管理部設計師在征得設計單位同意前提下，先行出變更設計圖紙后交設計單位蓋章確認，或給設計單位并注明限期3天給予反應，否那么視為同意。由營銷管理部、本錢管理部提出的變更提案：營銷管理部、本錢管理部向設計管理部提出要求，填寫說明變更建議的《工作傳簽單》報分管領導審批，設計管理部根據(jù)審批結論進行變更，并從設計角度判斷將所更改的內容歸入相應類別。已審批《工作傳簽單》應作為《設計變更審批表》的附件。設計管理部聯(lián)系設計單位或在征求設計單位意見后，由設計管理部形成《設計變更審批表》〔需由設計單位后補簽字蓋章〕。由施工單位或監(jiān)理單位提出的變更提案：施工單位或監(jiān)理單位通過工程部審核，向設計管理部提出。設計管理部聯(lián)系設計單位或在征求設計單位意見后，由設計管理部形成〔需由設計單位后補簽字蓋章〕。所有設計變更提案都按規(guī)定，采用《設計變更審批單》〔見附件〕形式。提案經(jīng)審批完成，由設計管理部經(jīng)理簽發(fā)，蓋設計管理部確認章后成為正式設計變更。設計變更的形成手續(xù)所有設計變更提案的審批傳簽，均由設計管理部相關專業(yè)設計師〔建筑師〕提交《設計變更審批表》填寫本專業(yè)意見〔質量、投資、進度的必要性、可行性分析〕，，再報總工室對設計變更的必要性和合理性進行審核。重大設計變更設計管理部組織《設計變更審批表》內容包括變更部位、變更部位的現(xiàn)狀、變更原因、變更內容、相關專業(yè)技術人員審核等。設計變更的審批設計管理部專業(yè)設計師將《設計變更審批表》連同相應的設計圖紙交由工程設計負責人進行審核。設計管理部經(jīng)理對《設計變更審批表》及其設計圖紙進行審核，簽署意見。本錢管理部根據(jù)所提交的設計圖紙對設計變更內容進行評估，通常不超過2個工作日的時間內出具估算結果報設計副總經(jīng)理。設計管理部經(jīng)理對5萬元以下設計變更審批簽發(fā)，對5萬以上設計變更簽署意見后交分管副總裁審批簽發(fā)。分管副總裁對重大設計變更簽署意見后交審批簽發(fā)。分管副總裁負責審批簽發(fā)重大設計變更的《設計變更審批表》，如有必要召開專題論證會。簡化原那么：〔1〕如變更與規(guī)劃及其它專業(yè)報建有關，那么需傳簽開發(fā)管理部，反之，那么不需傳簽至開發(fā)管理部；〔2〕如不影響營銷，那么不需傳簽至營銷管理部；〔3〕如不影響工程進度及質量，那么不需傳簽至工程部，反之，那么需要；〔4〕如變更不使本錢增加，不需傳簽至本錢管理部。設計變更提案審批完成時限：除重大變更提案外，一般各審批人審批《設計變更審批表》時間不應超過24小時，緊急情況應在收到當天內完成。本錢管理部在取得設計變更和工程部提供的施工單位的報價后，審核、談判和確定變更價格。設計變更的審計審計監(jiān)察部審計設計變更并將審計意見反應審批人。設計變更實施設計變更審批完畢后，由設計管理部跟蹤設計單位變更設計和出圖，審核后交工程部完成三方即建設方〔工程部〕、監(jiān)理公司、施工單位會簽，由監(jiān)理公司監(jiān)理工程師簽發(fā)，施工單位實施。記錄《設計變更審批表》及其設計圖紙、《施工交底圖紙會審紀要》作為施工圖的附件保存。《設計變更審批表》及其設計圖紙、《施工交底圖紙會審紀要》由設計管理部部門秘書按“工程名-變更部位現(xiàn)狀序號-變更原因序號-編號”分類方法編號保存至工程竣工驗收后移交檔案室保存五年。設計變更的發(fā)放設計管理部根據(jù)審批意見，修改完善圖紙后，設計管理部經(jīng)理簽發(fā)《設計變更通知單》。設計變更通知單由設計管理部統(tǒng)一發(fā)放。《設計變更通知單》及其設計圖紙應視作施工圖的一局部，設計管理局部發(fā)至本錢管理部、工程部、工程副總經(jīng)理、與營銷有關的變更發(fā)放至營銷客服管理部，工程部向施工單位、監(jiān)理公司發(fā)放設計變更資料，接受圖紙的單位應有人員進行簽收?！对O計變更審批表》及其設計圖紙應同時抄送本錢管理部存檔備案并進行簽收，與銷售有關的抄送營銷管理部備案。設計變更完成后，工程部要將實施結果反應至設計管理部、本錢管理部。附件**-SJ-03-F01《設計變更審批表》**-SJ-03-F02《設計變更通知單》**-SJ-03-F01設計變更審批表編號:工程名稱設計單位修改原因提出方□1.我司□2.設計公司□3.施工方□4.監(jiān)理方具體原因□1.設計類(A錯誤)□2.設計類(B缺漏)□3.設計類(C超投資)□4.設計類(D優(yōu)化)□5.現(xiàn)場施工類□6.營銷類□7.投訴類□8._______變更部位現(xiàn)狀□1.未施工□2.已施工□3.______變更部位、修改內容(附圖)提出變更設計師意見專業(yè)會簽建筑給排水暖通空調結構電氣燃氣工程設計負責人設計管理部經(jīng)理簽名：日期：本錢管理部簽名：日期：工程部經(jīng)理簽名：日期：開發(fā)管理部〔根據(jù)需要〕簽名：日期：營銷管理部〔根據(jù)需要〕分管副總裁簽名：日期：說明按照本程序規(guī)定的權限進行審批；2、簽發(fā)實施的設計變更應抄送本錢管理部。3、變更依據(jù)的工作傳簽單等資料應作為審批附件。**-SJ-03-F02設計變更通知單 編號：工程名稱建設單位監(jiān)理單位施工單位變更說明變更內容或附件編號專業(yè)會簽建筑給排水結構空調電氣燃氣設計單位意見設計管理部經(jīng)理工程部經(jīng)理〔簽發(fā)〕第四節(jié)材料設備選型定板 材料設備選型定板流程圖

**集團業(yè)務流程操作手冊文件編號**-SJ-04版本號1.0生效日期**材料〔設備〕選型管理程序(蓋控制專用章處)修改狀態(tài)修訂情況生效日期=1\*ROMANI=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV=5\*ROMANV起草職務日期審核職務日期審核職務日期審核職務日期簽發(fā)職務日期

材料設備選型定板管理程序目的：確保所選建筑材料(設備)充分表達開發(fā)單位意圖及設計師設想，并在材料(設備)的品質及價格本錢方面加以控制。適用范圍：本程序適用于**集團的所有房地產工程。定義：建筑三材：鋼筋、水泥、木材三種主要結構材料。建筑材料：包括建筑內、外墻、地、門、窗、天花等建筑裝修材料。建筑設備：包括衛(wèi)生潔具、廚房設備、通排風設備、給排水設備、電氣〔照明設備〕、通訊設備等建筑配套設施。職責：分管副總裁4.2.1審批大宗《材料設備定型方案》設計管理部經(jīng)理負責對建筑材料(設備)的選型及《材料〔設備〕供樣委托單》、《材料設備選型定板通知單》的初步審核，審核材料設備樣板；審批《材料〔設備〕現(xiàn)場驗板確認表》。設計管理部工程設計負責人組織協(xié)調各選型工作按方案完成；組織各專業(yè)設計師編制《材料〔設備〕選型方案》；審核材料樣板。本錢管理部對《材料設備選型方案》提出意見和建議。4.6采購管理部4.6.1對材料設備采購方式進行分判；4.6.2聯(lián)系供給商提供材料〔設備〕樣本、性能、價格；4.6.3對有關材料設備進行市場調研；4.6.4審核《材料〔設備〕選型方案》。營銷管理部4.7.1審核《材料〔設備〕選型方案》，參與材料定板。4.10工程部4.10.1對《材料〔設備〕選型方案》提出意見和建議；4.10.2審核材料樣板。程序：材料(設備)調研：在方案設計確定后，初步設計評審前，采購管理部對甲供乙供材料進行分判，編制出《材料設備采購分判清單》；設計管理部根據(jù)設計方案及營銷管理部的建議〔競爭樓盤情況及裝修標準〕，提出主要材料設備調研大綱，由采購管理部選擇相應的競爭〔或相似〕樓盤對有關材料設備進行重點調研并提交調研報告。材料設備選型方案審批設計管理部工程設計負責人