北京贏策機構(gòu)-通遼新華集團文化綜合體定位報告2013-220p-(3)

方案篇規(guī)劃方案中需要解決的開發(fā)難點：地標塑造和資金投入的矛盾規(guī)模偏小，不利于排布功能空間公寓大堂車行出入口和人行出入口的矛盾停車位受限制，數(shù)量不足，建設(shè)成本高項目規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計原則：建筑面積控制在15000平米左右，擴大商業(yè)經(jīng)營面積。增加可行的商業(yè)業(yè)態(tài)，增加商業(yè)樓層。辦公產(chǎn)品的建筑總高度把握在14層，增加可售產(chǎn)品的貨值。商業(yè)交通布局符合“引進人流”、“流動通暢”原則。商業(yè)功能布局符合品牌賣場的經(jīng)營要求，較少死角、進深合理。辦公產(chǎn)品布局符合市場需求，產(chǎn)品面積主力為40-50㎡。辦公產(chǎn)品擁有充足的公共空間，可形成創(chuàng)新的商務(wù)服務(wù)大廈。盡可能增加停車位，停車位的規(guī)劃與投資成正比。項目規(guī)劃方案建筑規(guī)劃方案總高度59.2米，16層，總建筑面積18960㎡地上建筑面積17280㎡，地下建筑面積：1680㎡商業(yè)定位“青少年精品商場+青少年藝術(shù)培訓(xùn)中心”功能分布：B1層------地下停車場F1-F3----青少年精品商場F4--------新華書店F5-F6----青少年藝術(shù)培訓(xùn)中心F7-F14---商務(wù)公寓項目規(guī)劃方案總平布局商業(yè)基座6層商務(wù)公寓7-16層建筑北退紅線10米南距紅線18米南端設(shè)機械停車位項目規(guī)劃方案明仁大街文化商場F1層-F4層培訓(xùn)中心F5層-F6層明仁大街商務(wù)公寓F7層-F16層總體布局北側(cè)退紅線10米、退原建筑基線7米；南北建筑基線寬36.5米東西建筑基線寬41.6米西側(cè)消防通道6.2米南側(cè)外檐距紅線18米北沿街面停車位13個南側(cè)設(shè)4層基坑機械停車位，停車40輛主樓設(shè)地下一層車庫北面沿街增設(shè)2座觀光電梯，作為培訓(xùn)中心和新華書店的人流引導(dǎo)主樓建筑基坑項目規(guī)劃方案樓層F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1B1停車基坑層高3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米4.2米4.2米4.2米4.2米4.2米5.2米4.8米10米正負零建筑層高

主體高度：

59.2米

（不含女兒墻）項目規(guī)劃方案地下1層：

地下停車場本方案設(shè)地下停車庫，地下一層設(shè)車停20個。南側(cè)規(guī)劃1跨空間作為“基坑四層機械停車位”。地下層建筑面積1680㎡，其中停車場1540㎡，車庫基坑140㎡。地下商業(yè)層高4.8米，車庫基坑深度10米。項目規(guī)劃方案基坑四層式機械停車位項目規(guī)劃方案首層：

青少年品牌商場、銀行、品牌快餐建筑面積：1580㎡北側(cè)雙角設(shè)2部觀光電梯，通達6層中庭設(shè)雙向電扶梯，中庭通達至4層設(shè)大型洗手間，逃生梯分布至四角，減少商業(yè)死角。1層層高5.2米項目規(guī)劃方案增設(shè)2部觀光電梯在大廈北側(cè)兩端增設(shè)的觀光梯可提高項目檔次，增強項目特色；觀光梯一部提供給培訓(xùn)中心，在商場停止營業(yè)后，培訓(xùn)中心也可開設(shè)夜間班。另一部提供給新華書店，利于人流往上引導(dǎo)。項目規(guī)劃方案首層消費人流動向引導(dǎo)項目規(guī)劃方案首層

經(jīng)營業(yè)態(tài)兒童品牌服裝兒童飾品銀行營業(yè)廳品牌快餐外賣水吧、飲品銀行營業(yè)廳品牌快餐兒童服裝兒童飾品項目規(guī)劃方案首層業(yè)態(tài)項目規(guī)劃方案2-4層

交通空間、

功能空間布局單層建筑面積1580㎡，雙側(cè)觀光梯?？繂螌訉痈?.2米項目規(guī)劃方案2層-3層

交通動線項目規(guī)劃方案2層

經(jīng)營業(yè)態(tài)兒童體育用品兒童體育休閑兒童學(xué)習用品兒童益智玩具益智玩具體育用品體育休閑學(xué)習用品項目規(guī)劃方案二層經(jīng)營業(yè)態(tài)3層

經(jīng)營業(yè)態(tài)模型、益智玩具兒童玩具兒童用品鋼琴、樂器兒童動漫模型兒童用品樂器玩具動漫項目規(guī)劃方案三層經(jīng)營業(yè)態(tài)項目規(guī)劃方案3層

經(jīng)營業(yè)態(tài)項目規(guī)劃方案5-6層

科爾沁青少年

藝術(shù)培訓(xùn)中心

空間規(guī)劃：

單層面積1580㎡

層高4.2米，雙側(cè)接待大廳

業(yè)態(tài)規(guī)劃：

1.書法培訓(xùn)班

2.舞蹈培訓(xùn)班

3.繪畫培訓(xùn)班

4.青少年英語培訓(xùn)班

5.器樂培訓(xùn)班

6.陶塑培訓(xùn)班

7.電腦平面設(shè)計培訓(xùn)

接待廳接待廳辦公室辦公室大教室中教室小教室項目規(guī)劃方案科爾沁青少年

藝術(shù)培訓(xùn)中心項目規(guī)劃方案7-16層

商務(wù)公寓功能布局：高級商務(wù)辦公空間每層780平米（在原方案基礎(chǔ)上適度增加進深，進深增至21.5米）層高3.3米首層設(shè)商務(wù)大堂每層均設(shè)公共洗手間每3層設(shè)1個商務(wù)中心項目規(guī)劃方案多功能商務(wù)公寓商務(wù)服務(wù)中心公共洗手間停車樓

參考方案停車樓可設(shè)置在宗地南側(cè)，共需占地48平米，尺寸6*18米，總高20層，高度約54米。提供停車位78個，建安造價約200萬元，車位均價2.6萬元。項目規(guī)劃方案開發(fā)篇開發(fā)篇開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏開發(fā)數(shù)值測算資金計劃項目開發(fā)指導(dǎo)方案一、開發(fā)策略1.資金為上項目整體開發(fā)周期達3年，維持資金鏈條的順暢將成為本項目開發(fā)的首要原則，開發(fā)前期，項目需準備充足的資金。在整體開發(fā)過程中，在每個月均提前計劃資金需求，根據(jù)資金需求安排銷售商務(wù)公寓產(chǎn)品，盡快回籠資金。在資金緊張時，需要銷售部分商業(yè)產(chǎn)品補充資金。盡快辦理項目手續(xù)，在2013年底前必須辦理到預(yù)售許可證，方可保障銷售順利開展，回款順利暢通。商業(yè)產(chǎn)品可提前規(guī)劃出針對銀行網(wǎng)點的面積，快速回籠資金，補充資金需求。項目開發(fā)指導(dǎo)方案一、開發(fā)策略2.特色創(chuàng)新本項目地段優(yōu)越，但相比周邊商業(yè)體規(guī)模偏小，需要在經(jīng)營特色和業(yè)態(tài)規(guī)劃上力求創(chuàng)新，形成與眾不同的經(jīng)營模式，避免和其實商家競爭。本項目規(guī)模不大，所以很適合開發(fā)特色產(chǎn)品，商業(yè)追求專業(yè)化、公寓追求高性價比，便可實現(xiàn)更多的效益。項目開發(fā)指導(dǎo)方案一、開發(fā)策略3.快速為上通遼市經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資量較大，未來新增項目數(shù)量不少，而市場容量是有限的，尤其是投資市場經(jīng)過3年度消化，存在需求飽和的可能性。當前的市場狀態(tài)并不理想，因此有一部分投資資金沉淀下來，這是本項目的一大機會。本項目的開發(fā)時期跨越2013-2015年，這是地產(chǎn)市場回暖的周期，應(yīng)當快速開發(fā)，利用地段優(yōu)勢迎接市場機遇，方可處于不敗之地。項目開發(fā)指導(dǎo)方案一、開發(fā)策略4.靈活為上策略在未來的競爭中，尤其是2013和2014兩年，通遼房地產(chǎn)市場處于預(yù)期回暖的周期，本時期充滿變化，各類市場空間不斷被填補，因此項目不是毫無風險的。競爭對手已經(jīng)非常成熟，所推出的產(chǎn)品均經(jīng)過深度市場研判，具有很強大的競爭力和市場穿透力，因此，本項目規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)一定要靈活，尤其在商業(yè)產(chǎn)品范疇，絕不可隨意規(guī)劃大面積產(chǎn)品，更不可隨意規(guī)劃常規(guī)商場產(chǎn)品，以防日后的市場競爭中，遇上突變，難以應(yīng)對。項目開發(fā)指導(dǎo)方案二、開發(fā)節(jié)奏1時期運行進度2012年10-11月項目定位與開發(fā)策略制定項目建筑設(shè)計方案稿確定2012年12月發(fā)改委立項批復(fù)2013年1-3月項目資金計劃審定項目資金落實營銷服務(wù)公司招標營銷計劃制定2013年4-6月啟動酒店招商，招募酒店投資商拆遷開始、拆遷結(jié)束土地勘測完成項目施工圖完成項目工程施工企業(yè)招投標項目開發(fā)指導(dǎo)方案二、開發(fā)節(jié)奏2時期運行進度2013年7-9月取得用地規(guī)劃許可證和建筑規(guī)劃許可證取得施工許可證項目動工項目銷售中心開始運營項目推廣啟動2013年10月-12月項目開盤銷售工程施工至主體結(jié)構(gòu)4層取得商品房預(yù)售許可證2014年1-3月商場招商啟動公寓產(chǎn)品銷售率30%2014年4-6月第一批商家簽約商業(yè)裝修方案確定項目開發(fā)指導(dǎo)方案二、開發(fā)節(jié)奏3時期運行進度2014年4-6月公寓產(chǎn)品銷售率60%工程主體結(jié)構(gòu)封頂2014年7-9月工程施工至主體封閉公寓產(chǎn)品銷售90%2014年10-12月工程施工至外立面完成50%工程施工至內(nèi)部抹灰完成、管線鋪設(shè)完成2015年1-5月工程竣工驗收商城二次裝修方案確定整體交付使用商場裝修啟動2015年6-9月商場裝修完成、商家進駐商場試營業(yè)2015年10月商場正式開業(yè)項目開發(fā)指導(dǎo)方案三、經(jīng)濟數(shù)值測算通遼新華大廈經(jīng)濟數(shù)值總建筑面積18960平米樓層單層面積總面積單位地上建筑面積17280平米B116801680平米地下建筑面積1680平米F1-F415809480平米用地面積3169平米F5-F87807800平米容積率5.45V總面積18960平米項目開發(fā)指導(dǎo)方案開發(fā)成本土地核價1800萬元建安費用3580萬元配套費用310萬元開發(fā)管理360萬元證照手續(xù)200萬元營銷推廣240萬元相關(guān)稅費950萬元不可預(yù)見費400萬元總成本7840萬元新華發(fā)行集團實際發(fā)生的成本不包含土地核價部分，實際資金需求為6040萬元。項目開發(fā)指導(dǎo)方案投資收益銷售稅后收益：980萬元持有資產(chǎn)價值：1.76億元年租金收入：577萬元（租金不包含新華書店）銷售收益可售面積7800平米預(yù)期均價9000元/㎡總銷售額7020萬元初期利潤980萬元自持資產(chǎn)自持面積11160平米資產(chǎn)價值17568萬元地上資產(chǎn)均價18000元/㎡租金收益外租面積9480平米年租金收益577萬元項目開發(fā)指導(dǎo)方案四、開發(fā)資金計劃項目開發(fā)指導(dǎo)方案開發(fā)資金計劃【1】項目時間2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度

資金投入（萬元）4070170620730主要支出方向項目管理費、前期手續(xù)費前期手續(xù)費、前期招商費土地勘測費、建筑設(shè)計費、證照辦理主體施工：至1層工程施工：至4層、證照辦理費

資金回籠（萬元）0000580資金需求量（萬元）4070170620150項目開發(fā)指導(dǎo)方案開發(fā)資金計劃【2】項目時間2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度

資金投入（萬元）701180430630主要支出方向營銷推廣費工程施工：主體封頂工程施工：內(nèi)部抹灰、管線工程施工：外部防水、封閉

資金回籠（萬元）42012601440980資金需求量（萬元）-350-80-1010-350項目開發(fā)指導(dǎo)方案開發(fā)資金計劃【3】項目時間2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度

資金投入（萬元）50010405600主要支出方向營業(yè)稅金工程施工：建筑完工營業(yè)稅配套費、營業(yè)稅/

資金回籠（萬元）560680620480資金需求量（萬元）-60360-60-480項目開發(fā)指導(dǎo)方案我方觀點：在銷售計劃未確定，回籠資金計劃不保障的基礎(chǔ)上，本項目資金需求的高峰值為6000萬元，根據(jù)我方操盤經(jīng)驗判斷，本項目籌備資金5000萬元，可利順開發(fā)運營。項