衡陽某別墅群房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

PAGE目錄TOC\o"1-3"\u第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱 11.2項(xiàng)目業(yè)主單位概況 11.3項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 41.4項(xiàng)目性質(zhì) 41.5項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 41.6項(xiàng)目建設(shè)期限 51.7項(xiàng)目總投資及資金籌措 51.8項(xiàng)目建設(shè)效益 51.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章項(xiàng)目背景和必要性及可行性 72.1項(xiàng)目背景 72.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 72.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性 92.3.1編制依據(jù) 92.3.2編制范圍 92.3.3項(xiàng)目建設(shè)基本條件 102.3.4項(xiàng)目區(qū)基本情況 10第三章市場分析 133.12009年的衡陽房地產(chǎn)市場 133.1.12009年商品房累計(jì)供銷量 133.1.22009年房地產(chǎn)市場形勢特點(diǎn) 153.22010年衡陽房地產(chǎn)市場展望 173.2.1房地產(chǎn)行業(yè)大體趨勢 173.2.2衡陽地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的政策優(yōu)勢 173.2.32010年房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測 183.3衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 193.3.1形勢概況 193.3.2供求狀況分析 203.4項(xiàng)目需求分析 213.4.1功能定位 213.4.2供給情況 214.2.3需求情況 223.5項(xiàng)目優(yōu)勢分析 223.5.1項(xiàng)目地優(yōu)勢分析 223.5.2項(xiàng)目區(qū)優(yōu)勢分析 233.6購買力分析 233.6.1購買客戶群體分析 233.6.2定價(jià)策略 24第四章項(xiàng)目選址 254.1選址原則 254.2建設(shè)地址現(xiàn)狀 254.3建設(shè)地址條件 254.3.1氣候條件 254.3.2水文地質(zhì)條件 264.3.3工程地質(zhì)條件 264.3.4城市規(guī)劃與建設(shè)環(huán)境 264.3.5交通條件 264.3.6公共設(shè)施條件 274.3.7施工條件 274.4結(jié)論 27第五章建設(shè)方案選擇 285.1建筑設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 285.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 285.1.2設(shè)計(jì)原則 285.2總體規(guī)劃方案 285.3建筑設(shè)計(jì)方案 305.3.1居住建筑設(shè)計(jì) 305.3.2配套公建設(shè)計(jì) 305.3.3環(huán)境小品設(shè)計(jì) 315.3.4環(huán)保設(shè)計(jì) 315.3.5消防安全設(shè)計(jì) 315.4建設(shè)方案 315.4.1建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 315.4.2建設(shè)條件 325.4.3主要結(jié)構(gòu)材料 325.5結(jié)構(gòu)方案 335.5.1編制依據(jù)和規(guī)范 335.5.2荷載取值 335.5.3結(jié)構(gòu)型式 345.5.4抗震 345.6給排水方案 345.6.1給排水設(shè)計(jì)依據(jù) 345.6.2給水工程 345.6.3排水工程 355.6.4消防工程 355.7電氣方案 355.7.1電氣設(shè)計(jì)依據(jù) 355.7.2設(shè)計(jì)范圍 365.7.3電源 365.7.4負(fù)荷分級(jí)及供電系統(tǒng) 365.7.5變電系統(tǒng) 375.7.6配電系統(tǒng) 375.7.7照明系統(tǒng) 385.7.8防雷接地系統(tǒng) 385.7.9消防報(bào)警系統(tǒng) 385.7.10弱電系統(tǒng) 395.7.11電氣節(jié)能專篇 395.7暖通方案 405.7.1暖通設(shè)計(jì)依據(jù) 405.7.2設(shè)計(jì)范圍 405.7.3通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 41第六章節(jié)能 436.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 436.2節(jié)能措施 43第七章 勞動(dòng)安全 447.1勞動(dòng)安全依據(jù) 447.2勞動(dòng)安全措施 44第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 468.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 468.2環(huán)境影響分析 468.2.1施工期影響 468.2.2運(yùn)營期影響 488.3環(huán)保措施 488.3.1建設(shè)期環(huán)境保護(hù) 488.3.2運(yùn)營期環(huán)境保護(hù) 498.4環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 49第九章 項(xiàng)目管理與組織機(jī)構(gòu)定員 519.1項(xiàng)目管理 519.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 519.1.2項(xiàng)目實(shí)施管理 519.2組織機(jī)構(gòu)定員 51第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招標(biāo)計(jì)劃 5210.1進(jìn)度安排 5210.2項(xiàng)目招投標(biāo) 5210.3招標(biāo)的依據(jù) 5310.4項(xiàng)目招標(biāo)類別、范圍和方式 5310.5項(xiàng)目招標(biāo)情況的說明 53第十一章 投資估算及資金籌措 5511.1投資估算的依據(jù)及范圍 5511.1.1估算范圍 5511.1.2編制依據(jù) 5511.2投資估算說明 5511.3資金籌措 56第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 5812.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說明 5812.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 5812.3財(cái)務(wù)盈利性分析 5912.4風(fēng)險(xiǎn)性分析 61第十三章 綜合評(píng)價(jià)與建議 6313.1綜合評(píng)價(jià) 6313.2建議 64附表：1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表附件：2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照3、組織機(jī)構(gòu)代碼證附圖：4、規(guī)劃圖5、總平面圖6、鳥瞰圖第65頁共64頁第一章總論項(xiàng)目名稱***********建設(shè)項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）1.2項(xiàng)目業(yè)主單位概況浙江省******集團(tuán)創(chuàng)建于1993年，本著“求社會(huì)認(rèn)同、求價(jià)值實(shí)現(xiàn)、求各界支持、求企業(yè)發(fā)展”的“四求”精神，向著“大市場、大資本、大品牌、大集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)奮勇前進(jìn)，積累了雄厚的資本、人才、經(jīng)驗(yàn)和品牌，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)為主產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模發(fā)展到90多億元，躋身全國大型企業(yè)集團(tuán)千強(qiáng)之列，并聲名顯赫。2008年，被《中國房地產(chǎn)報(bào)》與新浪網(wǎng)綜合評(píng)定為“2008中國房地產(chǎn)十大著名浙江品牌”之一；被中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)授予“2007—2008年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”之一；連續(xù)第11年獲得目前國內(nèi)企業(yè)信用等級(jí)最高級(jí)別即AAA級(jí)信用等級(jí)；被列為“2008中國房地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)”之一。在此之前，******還先后被授予“浙江省房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)”、“浙江省消費(fèi)者滿意企業(yè)50強(qiáng)”、“杭州十大品牌房產(chǎn)”等榮譽(yù)稱號(hào)。在房地產(chǎn)這一主產(chǎn)業(yè)上，******集團(tuán)這些年來在浙江、北京、上海、湖北、湖南、海南等省、市，先后成功開發(fā)建設(shè)了數(shù)十個(gè)樓盤項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)建筑面積500萬平方米，并本著“不是精品不出手”的經(jīng)營理念，打造了一批房產(chǎn)典范和建筑精品——在杭州開發(fā)的******發(fā)展中心、******文卒苑、******文鼎苑等多個(gè)項(xiàng)目獲得了“全國人居經(jīng)典建筑環(huán)境獎(jiǎng)”、“上海十大經(jīng)典樓盤”等3個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)；北京普羅旺斯被評(píng)為“最被期待樓盤”、“最具影響力樓盤”“最佳環(huán)境別墅”，“中國優(yōu)秀景觀樓盤”及“京城樓盤50強(qiáng)”等多項(xiàng)大獎(jiǎng)；?？?*****花園被評(píng)為“海南房地產(chǎn)精品樓盤十大經(jīng)典策劃”；武漢麗景灣被評(píng)為“2004年中國名盤”；杭州環(huán)球中心被評(píng)為“2004中國十大新地標(biāo)性建筑”……在2003年的“溫洽會(huì)”上，******集團(tuán)與衡陽政府正式簽訂了總投資近16億元、總占地3000余畝的******綜合開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)協(xié)議。同年底，******集團(tuán)正式進(jìn)駐衡陽，并以1億元注冊資金成立了衡陽市******實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司。進(jìn)駐衡陽五年來，已投入資金6億元。其中投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2.5億元，先后為衡陽市修建了望城路（華源路）、新楊林排漬站、蒸陽北路、建設(shè)路和雁棲大橋五個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。目前正在傾情打造“生態(tài)·島居”大盤——******·******花園。******衡陽公司進(jìn)駐衡陽來也先后被衡陽市人民政府授予“影響衡陽市民生活100品牌特別獎(jiǎng)”和湖南省相關(guān)部門授予“湖南最受尊敬企業(yè)”和“信貸誠信單位”。******綜合項(xiàng)目系衡陽市重點(diǎn)工程，位于市中心蒸水河畔雁棲大橋北岸東方紅漁場和團(tuán)結(jié)村所在地，是一宗四面環(huán)水北靠山、上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地，總占地3000余畝，由******公園、雁棲大橋和******·******花園三大主體工程組成，是規(guī)劃中的城市“綠肺”，對(duì)實(shí)現(xiàn)雁城“東擴(kuò)南移、北拓西進(jìn)”戰(zhàn)略、打造城市新亮點(diǎn)。提升城市品位、改善城市人民環(huán)境等方面均有重要的意義。******公園總占地1840畝，其中湖面922畝，園林綠化918畝，是一個(gè)集觀光、娛樂、健身、文化和自然保護(hù)于一體的生態(tài)公園。建成后將有十個(gè)功能區(qū)，入口區(qū)、健身游戲區(qū)、荷塘月色、候雁雕塑區(qū)、臨波花榭區(qū)、休閑垂釣區(qū)、特色植物區(qū)、雁湖落影、陽光草皮區(qū)、濱水餐飲娛樂區(qū)?！耙粯蝻w架南北，天塹變通途”，******房產(chǎn)斥億元巨資打造市重點(diǎn)工程雁棲大橋，其北接蒸陽北路，橫跨蒸水河，與古漢大道連成一線，全長663.78米，已于2008年底建成通車。不僅拉通了西湖公園成熟商住區(qū)，同時(shí)從橋北前往解放路和中山南路繁華商區(qū)也縮短至5分鐘車程內(nèi)。沿路碧波蕩漾、綠意盎然的自然風(fēng)景將是你最逍遙的快樂時(shí)光，而由此帶來的生活便利更將讓市民體驗(yàn)到一種“離塵不離城”的感覺。******·******花園規(guī)劃總占面積1136畝，規(guī)劃總建筑面積近90萬平方米、容積率低于1.20，是湖南乃至國內(nèi)罕見的集生態(tài)公園、浩瀚湖景、高爾夫球場、大型商業(yè)配套、多功能奢華雙會(huì)所、37畝名優(yōu)小學(xué)和幼兒園等于一體的“生態(tài)·島居”大盤。居高貴眺922畝浩瀚湖景，閑庭信步于918畝翡翠綠地中，在此居住將體驗(yàn)到人與自然和諧共存之道，更體現(xiàn)出人生的品位。******·******花園一期東湖居規(guī)劃占地面積163畝，規(guī)劃建筑面積13萬平方米，由25幢多層闊景洋房、1幢會(huì)所和1條商業(yè)街組成。規(guī)劃設(shè)計(jì)上以生態(tài)、休閑和文化性為主題，尊重自然，做足“綠光水景的文章”，在滿足人與社會(huì)交流的同時(shí)，營造休閑、文化、綠地相融的社區(qū)空間，力求達(dá)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代、理性與感性、人文與自然的和諧統(tǒng)一；在環(huán)境設(shè)計(jì)上引入親地，親綠、親水、親子與親合“五親”設(shè)計(jì)理念，充分考慮******公園和近千畝湖景和綠地，同時(shí)在社區(qū)各樓棟間營造了不同風(fēng)格景致的超闊庭院式御花園，做到一戶一景，移步易景，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；建筑上以國際5S標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，匯聚國內(nèi)外濱水建筑的精華，科學(xué)、健康、環(huán)保、節(jié)能；房子有價(jià)，生命無價(jià)，在此居住將能得到更多的健康和快樂。貴為三湘首席“生態(tài)·島居”大盤的******·******花園東湖居自開盤以來，廣受新老客戶青睞。三次開盤，引發(fā)三次購房者徹夜排隊(duì)競購，這在這兩年低迷的雁城樓市中是絕無僅有的，創(chuàng)造了名企名盤的銷售奇跡，目前上市房源基本售馨。洋房以二房、三房為主，主力戶型在110—130平方米之間，同時(shí)在緊鄰中央組團(tuán)花園的樓棟設(shè)計(jì)了少量珍藏版復(fù)式樓，大開間客廳挑空，豪華氣派，復(fù)式二樓大面積露臺(tái)設(shè)計(jì)，居高貴眺，氣度不凡，附贈(zèng)闊綽閣樓，買兩層用三層，超值置業(yè)不言而喻。******·******花園二期南湖居位于項(xiàng)目的南區(qū)，三面環(huán)水，占地約300畝，是一個(gè)純碎的北美爵世島居高檔精品住宅項(xiàng)目，容積率低、自然資源得天獨(dú)厚，并高價(jià)聘請知名團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)。意興闌珊的衡陽******實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，正朝著“為衡陽城市建設(shè)盡心盡力，為衡陽百姓打造高品質(zhì)生活”的理想奮勇前行。1.3項(xiàng)目擬建地點(diǎn)衡陽市石鼓區(qū)***********************1.4項(xiàng)目性質(zhì)新建1.5項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)衡陽******·******花園南湖居建設(shè)項(xiàng)目，位于湖南省衡陽市石鼓區(qū)***********************，整個(gè)用地呈島狀，三面環(huán)水，通過雁棲大橋與城市相連。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積196976平方米（約為295.5畝），總建筑面積90740平方米，地上總建筑面積75150平方米，其中：聯(lián)排住宅30幢，三層，建筑面積27780m2；雙聯(lián)住宅33幢，三層，建筑面積19975m2，獨(dú)立住宅71幢，二層，建筑面積25615m2，會(huì)所1幢，二層，建筑面積1780m2等；半地下建筑面積15590㎡，包括：聯(lián)排住宅車庫面積9740㎡本項(xiàng)目定位為低密度聯(lián)排建筑、排屋、會(huì)所為一體的高檔精品品牌住宅小區(qū)。結(jié)合本地塊所處的特殊地理環(huán)境，確定了以“舒適、生態(tài)、休閑、健康”的最終目標(biāo)。結(jié)合自然生態(tài)的水面，綠樹成蔭的******公園，充分使項(xiàng)目區(qū)的建筑物有機(jī)結(jié)合在一起，營造優(yōu)美怡人的自然生態(tài)環(huán)境，為住戶提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、交通便捷、設(shè)施完備的一流生態(tài)型生活居住環(huán)境。1.6項(xiàng)目建設(shè)期限2010年4月～2012年6月1.7項(xiàng)目總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資30000萬元，其中：建安工程費(fèi)用15151.05萬元，工程其它費(fèi)用12838.37萬元，專項(xiàng)費(fèi)用891萬元，預(yù)備費(fèi)用1119.58萬元；項(xiàng)目建設(shè)資金籌措方式為：項(xiàng)目業(yè)主自籌資金13500萬元，銀行貸款16500萬元。1.8項(xiàng)目建設(shè)效益本項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入50681.9萬元，扣除運(yùn)行成本，可實(shí)現(xiàn)利潤總額14201.59萬元，稅后利潤10651.19萬元。內(nèi)部收益率、投資利潤率和投資利稅率分別為19.48%，47.34%和60.14%；各項(xiàng)指標(biāo)均高于銀行貸款利率，投資回收期為3.53年。因此，從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度看，本項(xiàng)目是可行的。1.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總建筑用地面積m2196976約合295.5畝2地上總建筑面積m275150其中住宅面積m273370其中聯(lián)排住宅m227780雙聯(lián)住宅m219975獨(dú)立住宅m225615會(huì)所m21780半地下建筑面積m215590其中聯(lián)排住宅車庫面積m29740聯(lián)排住宅功能用房面積m25850住宅戶數(shù)戶241其中聯(lián)排住宅戶104雙聯(lián)住宅戶66獨(dú)立住宅戶713容積率--0.414建筑密度%19.95綠化率%39.56停車位輛512其中地上輛284地下輛2287總投資萬元300008財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%23.86所得稅前9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5298.06所得稅前10投資回收期年3.47所得稅前11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.48所得稅后12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3156.8所得稅后13投資回收期年3.53所得稅后14投資利潤率%47.3415投資利稅率%60.1416盈虧平衡點(diǎn)%68.66

第二章項(xiàng)目背景和必要性及可行性2.1項(xiàng)目背景2003年9月19日在“溫洽會(huì)”上，衡陽市石鼓區(qū)人民政府與浙江省******實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下稱******集團(tuán)）簽訂了“合作開發(fā)東方紅漁場團(tuán)結(jié)村及望城路建設(shè)項(xiàng)目意向書”，隨后******集團(tuán)多次到衡陽市實(shí)地考察論證。2003年9月4日至6日，在汪曦光總裁的率領(lǐng)下，對(duì)衡陽進(jìn)行了考察，并達(dá)成了投資開發(fā)東方紅漁場及汽車城項(xiàng)目的初步意向。為了實(shí)現(xiàn)“雙贏”的目標(biāo)，市政府表示，將以寬松的環(huán)境、優(yōu)惠的政策，盡力為******集團(tuán)投資興業(yè)創(chuàng)造條件。衡陽市人民政府辦公室以衡政辦函（2003）53號(hào)《關(guān)于衡陽東方紅漁場開發(fā)項(xiàng)目及汽車城項(xiàng)目有關(guān)問題的函》確定了******集團(tuán)開發(fā)******項(xiàng)目的內(nèi)容：“一是建設(shè)1000畝人工湖，二是綠化用地800畝，三是綜合開發(fā)用地1054畝，四是建設(shè)配套設(shè)施（含新建一座跨越蒸水的蒸水橋）”。衡陽市人民政府并以衡政函（2003）80號(hào)《關(guān)于******項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的批復(fù)》給出了多項(xiàng)優(yōu)惠政策。******·******花園南湖居位于******·******花園南部，南臨蒸水河，西側(cè)緊鄰******公園，東面為蒸陽北路，北靠桔子山。用地東西寬480米左右，南北深580米左右，地勢相對(duì)平緩，用地內(nèi)河道縱橫交錯(cuò)，水系豐富，自然條件優(yōu)越。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性(1)項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的需要;國務(wù)院在《促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展意義重大。它是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長、保持國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的有力措施；《通知》表明了，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。本項(xiàng)目建設(shè)也為建材業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)提供了市場，既活躍了城市經(jīng)濟(jì)，又提高了原有土地的開發(fā)和利用價(jià)值。對(duì)拉動(dòng)衡陽市經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，培育以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)有著積極的作用。(2)本項(xiàng)目建設(shè)是提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要;衡陽市“十一五規(guī)劃”指出，要以城市外環(huán)路為基礎(chǔ)，推進(jìn)中心城區(qū)東拓南移，西擴(kuò)北延，進(jìn)一步拉開城市骨架，改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)打造酃湖片、城南片、******片、長湖町片新城區(qū)。而以蒸水、湘江交匯處的石鼓風(fēng)景點(diǎn)為中心的輻射地帶是衡陽老城區(qū)當(dāng)之無愧的“風(fēng)水寶地”。陸路干道東西縱橫，水運(yùn)交通南來北往；著名的“衡陽八景”中“四景”匯聚：石鼓江山錦繡華、朱陵洞內(nèi)詩千首、青草橋頭酒百家、西湖夜放白蓮花。衡陽市委市政府一直把此地段的開發(fā)建設(shè)作為打造城市靚麗名片戰(zhàn)略的重心。為了改善這一區(qū)域環(huán)境，市政府決定對(duì)該區(qū)域進(jìn)行“綠化、美化和亮化”建設(shè)，衡陽市計(jì)劃、規(guī)劃等有關(guān)部門為了貫徹市政府這一建設(shè)思想，項(xiàng)目區(qū)剛好處于新老城區(qū)的交接線上，與西湖公園成熟的商住區(qū)僅一河隔，進(jìn)可以就近享受老城區(qū)的成熟配套和大盤自身規(guī)劃高尚配套，退可回歸純樸自然生活。(3)項(xiàng)目的建設(shè)為打造城市“綠心”貢獻(xiàn)力量;為了提高城市的品位，根據(jù)衡陽市總體規(guī)劃擬將******綜合項(xiàng)目區(qū)打造為衡陽市的“綠心”，將該區(qū)域建設(shè)成具有生態(tài)、景觀、人文特點(diǎn)的集休閑、旅游、居住于一體的新區(qū)。目前，項(xiàng)目區(qū)與城區(qū)間已被建成的雁棲大橋所連接。然而要打造城市“綠心”就必需修建相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目，為“綠心”的開發(fā)創(chuàng)造基本條件，隨著******綜合項(xiàng)目區(qū)的不斷發(fā)展完善，本項(xiàng)目的建設(shè)也將為打造城市“綠心”添磚加瓦，做出貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目的建設(shè)為實(shí)現(xiàn)雁城“東擴(kuò)南移、北拓西進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略、提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、打造城市新亮點(diǎn)、提升城市品位、改善城市人居環(huán)境等方面均有重要的意義。2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.3.1編制依據(jù)本報(bào)告主要以下列文件和基本資料為編制依據(jù)：1、國務(wù)院關(guān)于《促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；2、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（國六條）；3、衡陽市城市總體規(guī)劃（2002-2020年）；4、《衡陽******·******花園南湖居建筑設(shè)計(jì)方案；5、建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；6、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》（第三版）；7、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公室委托中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；11、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料和說明。2.3.2編制范圍(1)調(diào)查了解項(xiàng)目區(qū)內(nèi)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性和所具備的建設(shè)條件。(2)確定項(xiàng)目選址用地與總平面規(guī)劃。(3)通過調(diào)查和測算分析，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和工程技術(shù)初步方案。(4)估算項(xiàng)目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計(jì)劃和實(shí)施進(jìn)度安排建議。(5)進(jìn)行項(xiàng)目的綜合效益評(píng)價(jià)；(6)從技術(shù)、生態(tài)環(huán)境各方面項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目可行性提出結(jié)論性意見和建議。2.3.3項(xiàng)目建設(shè)基本條件(1)符合國家及地方產(chǎn)業(yè)政策第一，國家將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，努力擴(kuò)大內(nèi)需，增加就業(yè)，改善人民的生活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，這是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策基礎(chǔ)。第二，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢良好，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄增長較快，國家把住房、汽車、旅游作為消費(fèi)熱點(diǎn)培育，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。第三，衡陽市已經(jīng)做出了大力推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的重大戰(zhàn)略決策，有利于加快城市建設(shè)，促進(jìn)消費(fèi)。(2)開發(fā)單位資金雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富******集團(tuán)總資產(chǎn)超90億元，自有資金充裕，且具有AAA信用資質(zhì)，銀行融資渠道暢通，集團(tuán)對(duì)外投資具有雄厚的資本支持。******集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績顯著，經(jīng)驗(yàn)豐富。特別是在公建項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目檔次、市場認(rèn)同感等方面，在浙江省首屈一指。近年來先后開發(fā)與建設(shè)了杭州******發(fā)展中心、上海******花園、上海國際廣場、北京浙江大廈、杭州下沙大學(xué)城、杭州西湖文化廣場、涌金廣場等項(xiàng)目，不僅環(huán)境優(yōu)美，而且富有文化底蘊(yùn)，成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性的建筑與設(shè)施。(3)區(qū)域位置優(yōu)勢該項(xiàng)目位于湖南省衡陽市石鼓區(qū)***********************，整個(gè)用地呈島狀，三面環(huán)水，通過雁棲大橋與城市相連。本項(xiàng)目位于******·******花園南部，南臨蒸水河，西側(cè)緊鄰******公園，東面為蒸湘北路，北靠桔子山；區(qū)域位置十分優(yōu)越。2.3.4項(xiàng)目區(qū)基本情況 (1)自然地理衡陽位于湖南省中南部，湘江中游。東鄰株洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。衡陽市現(xiàn)轄5縣、2市、5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，合153.10萬公頃，總面積占全省土地面積7.23%，城區(qū)面積557平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為93平方公里，總?cè)丝?30萬，在全省各市、州中，幅員位居第7位。衡陽市是我國南方的重要交通樞紐，京廣、湘桂線交匯于市區(qū)，境內(nèi)通車?yán)锍?50公里，有火車站33個(gè)。公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，107、322國道以及已建成的京珠、衡昆，已開工建設(shè)的京珠復(fù)線、吉邵（衡大段已建成）等4條高速公路貫穿全境。全市100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、88%的村通了公路，通車總里程7643公里。其中，高等級(jí)公路3140公里，高速公路149公里。水上運(yùn)輸也很便利。湘江上溯瀟水，下入洞庭、耒水、蒸水等一級(jí)支流四季通航。(2)綜合經(jīng)濟(jì)2009年，衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1168億元，增長14.7%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長5.6%、20.1%、12.8%。人均GDP為13670元，增長11.6%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)所占比重上升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)二、三、一排列，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例分別為20.6、42.8、36.6。第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額399億元，增長18.9%。就業(yè)形勢基本穩(wěn)定。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員5.6萬人，失業(yè)人員再就業(yè)3.8萬人，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)新增人數(shù)119萬人。物價(jià)總水平?jīng)_高回落。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.3個(gè)百分點(diǎn)，商品零售價(jià)格總水平同比上漲4.2個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)同比上漲9.1個(gè)百分點(diǎn)，原材料、燃料及動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格總指數(shù)同比上漲18.37個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)性上漲特點(diǎn)明顯，構(gòu)成居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)的八大類商品（項(xiàng)目）呈現(xiàn)“五升三降”的格局，上漲的五類為：食品類上漲12.9%，煙酒及用品類上漲1.9%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲4.6%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類上漲1.1%，居住類上漲11.8%；下降的三類為：衣著類下降3.6%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.9%，交通通信類下降2.0%。(3)人口和人民生活年末全市總?cè)丝?31.14萬人，增加2.26萬人。其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬人，增加10.82萬人；鄉(xiāng)村人口419.89萬人，減少8.56萬人。人口出生率為12.8％，提高1.2個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為7.9％，下降0.02個(gè)千分點(diǎn)；自然增長率為4.9％，下降0.1個(gè)千分點(diǎn)。全市常住人口674萬人。城市居民人均可支配收入13911元，增長12%，。農(nóng)民人均純收入6327元，增長12.6%。城市居民人均生活消費(fèi)8944元，增長17.7%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長10.7%；農(nóng)村居民消費(fèi)4047元，增長13.9%，實(shí)際增長7.1%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為42.2%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為52.9%，分別上升1.0個(gè)和2.0個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積33.7平方米，與上年基本持平。農(nóng)村居民人均住房面積44.63平方米，增長1.3%。

第三章市場分析2009年，在政府一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的作用和大量信貸資金的推動(dòng)下，出現(xiàn)了投資回升、資金來源充裕等情況。商品房住宅量銷量好于去年，衡陽市房地產(chǎn)市場逐步回暖，房地產(chǎn)市場回升勢頭好于預(yù)期值，從發(fā)展趨勢來看，盡管09年衡陽市地產(chǎn)市場調(diào)整比較大，但宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素將使2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長，房價(jià)下跌的可能性不大，為此，政府將把鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和抑制投資投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展作為2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方針。3.12009年的衡陽房地產(chǎn)市場3.1.12009年商品房累計(jì)供銷量1、預(yù)售商品房供應(yīng)量2009年，全市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房1341436平方米，與去年相比減少46.31%，其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積1062830平方米，同比減少54.88%，批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積278606平方米，同比增長94.38%。2、商品房銷售量2009年，全市累計(jì)銷售商品房17011套，面積2120751平方米,成交金額557001萬元,與去年相比分別增長93.28%、92.34%、127.37%。其中銷售住宅14623套，面積1961586平方米，金額450964萬元，與去年相比分別增長109.65%、96.70%、136.16%。3、商品房供銷情況2009年，衡陽市商品房供銷比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積）為0.63：1，商品房住宅供銷比為0.54：1。2005-2008年，商品房供應(yīng)量為523.6萬平方米，銷售量為339.7萬平方米，市場庫存量為183.9萬平方。2009年，市場銷大于供，消化往年庫存積壓77.9萬平方米，目前衡陽市商品房庫存量為106萬平方米。3.1.22009年房地產(chǎn)市場形勢特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)開發(fā)先抑后揚(yáng)，下半年增速明顯。受全球金融危機(jī)的持續(xù)影響，年初，大部分開發(fā)企業(yè)資金緊縮，上半年，衡陽市僅完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.98億元，較去年同期相比減少10.5%。但隨著政府一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策累積效果的逐步顯現(xiàn)，房市出現(xiàn)明顯的回暖跡象，開發(fā)企業(yè)信心得到恢復(fù)，房地產(chǎn)投資保持近20%的增速持續(xù)發(fā)力，下半年11月底全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.48億元，全年截止到11月底共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36.46億元，比去年增長24.28%。（2）全市土地放量增大。到09年11月底全市土地購置面積為22.49萬平方米，與去年同比增長12.68%；完成開發(fā)的土地面積有10.25萬平方米，同比增長176.28%；全市待開發(fā)的土地面積為15.25萬平方米，同比減少51.25%；全市今年土地成交價(jià)款0.79億元，同比減少10.49%。（3）銀行貨幣政策寬松，企業(yè)融資渠道多樣。根據(jù)國家政策支持，銀行放低了貸款門檻，開發(fā)企業(yè)利用在建項(xiàng)目抵押貸款5.62億元，同比增長了39.35%。個(gè)人購房首付比例的減少，使大多數(shù)購房者選擇了按揭購房，09年，衡陽市個(gè)人按揭貸款達(dá)10.43億元，與去年同比增長了69.27%。由于寬松的貨幣政策、銷售量增加、直接融資增長的三大因素的影響，今年衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源充裕，使開發(fā)商趨緊的資金鏈得到有效緩解。今年前11個(gè)月,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源48.24億元，同比增長了56.88%，資金來源中開發(fā)企業(yè)的自籌資金為17.88億元，同比增長了11.12%，通過銀行貸款的資金來源有7.99億元，同比增長了37.05%。（4）新建成商品房供應(yīng)量減少，整體市場供需矛盾得到緩解。受去年市場及資金影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擱淺或放緩，導(dǎo)致今年新建商品房供應(yīng)量減少，呈現(xiàn)銷大于供的趨勢，市場供銷比為0.63：1。衡陽市2005-2008年累計(jì)全市商品房庫存量為183.9萬平方米，2009年衡陽市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房僅134.1萬平方米，同比減少46.31%，商品房銷售面積達(dá)到212.2萬平方米，但這并未造成衡陽市房源緊張的局面，反而消化了往年的庫存積壓達(dá)77.9萬平方米，有效的緩解了衡陽市商品房歷年來的供銷矛盾。（5）多種因素推動(dòng)房市發(fā)展，房屋銷售量價(jià)齊升。09年，隨著中央一系列政策的落實(shí)，衡陽市也相續(xù)出臺(tái)了“衡十條”及降低購房首付比例等相關(guān)優(yōu)惠政策，加之衡陽市處在城市化和工業(yè)化建設(shè)的加速階段，城鄉(xiāng)一體化、和外來務(wù)工人員的增長，市場需求被放大，09年前三季度衡陽市完成生產(chǎn)總值770.26億元，同比增長14.5%，人均可支配收入達(dá)到1.02萬元，同比增長12.34%。國家政策的支持、城市發(fā)展的需求、經(jīng)濟(jì)的增長及居民人均收入的提高，幾大因素推動(dòng)衡陽市房市銷售猛增，今年衡陽市累計(jì)銷售成績喜人，同比去年增長92.34%。整體房價(jià)呈“v”型走勢。前1-4月房價(jià)一路下滑，5月市場開始回暖，房價(jià)穩(wěn)步增漲，9月出臺(tái)的《衡陽市新建商品房交易價(jià)格行為實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定“商品房配套的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用一律計(jì)入開發(fā)建設(shè)成本，進(jìn)入房價(jià)”，10月開始房價(jià)大幅上漲，11月漲至歷史最高點(diǎn)2575元/平方米，今年平均房價(jià)為2299元/平方米，與去年相比，漲幅達(dá)20.05%。3.22010年衡陽房地產(chǎn)市場展望3.2.1房地產(chǎn)行業(yè)大體趨勢根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)上海證券報(bào)和新浪財(cái)經(jīng)的調(diào)查表明，2010年，房地產(chǎn)替代股票成為投資者新年期待的“寵兒”調(diào)查顯示，在過去的2009年，有3成左右的受訪者表示股票讓其收益最高，而房產(chǎn)、基金、黃金和其他投資品種則不相上下。而被問及2010年哪項(xiàng)投資將會(huì)收益最高，有35.8%的受訪者表示為房產(chǎn)投資，其次分別是股票、黃金和基金。2009年的房地產(chǎn)行業(yè)先抑后揚(yáng)，呈現(xiàn)“V”字型增長。一季度，房地產(chǎn)延續(xù)了2008年的低迷走勢，成交清淡。而在接下來的幾個(gè)季度，特別是第四季度，在房貸政策收緊和營業(yè)稅優(yōu)惠末班車的刺激下，各大城市二手房房價(jià)急劇上升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1~11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。這也讓去年不少二手房投資者賺得盆滿缽滿，而這種財(cái)富效應(yīng)依然強(qiáng)烈，以至于有三成以上的投資者期待明年的房產(chǎn)市場依然紅火，認(rèn)為房產(chǎn)投資是勝算最大的投資品種。3.2.2衡陽地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的政策優(yōu)勢（1）“衡十條”為了進(jìn)一步拉動(dòng)衡陽市房地產(chǎn)消費(fèi)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全力實(shí)現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需、保增長的目標(biāo)，2009年6月12日，衡陽市人民政府以衡政發(fā)[2009]14號(hào)頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ饭渤雠_(tái)了十條進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)的政策措施，因此被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)俗稱“衡十條”?！昂馐畻l”頒行后，業(yè)界和民間反響甚大，從09年下半年衡陽房地產(chǎn)市場消費(fèi)的炙手可熱來看，條例所激發(fā)的市民購房剛性需求以及由此而帶來的房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定繁榮，“衡十條”功不可沒。據(jù)有關(guān)專家預(yù)計(jì)，“衡十條”在2010年及今后，會(huì)極大地刺激整個(gè)衡陽地區(qū)的房產(chǎn)消費(fèi)。（2）衡陽商品房買賣進(jìn)入“一費(fèi)制”時(shí)代從2009年10月19日起，衡陽市將實(shí)施新的商品房交易價(jià)格行為規(guī)則：與商品房配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電等開通到戶的建設(shè)費(fèi)用，將一律計(jì)入開發(fā)建設(shè)成本之中，不得在購房合同價(jià)之外另行收?。煌瑫r(shí)，商品房公開銷售24小時(shí)前須以固定格式進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)公示。這意味著在衡陽買房將進(jìn)入“一費(fèi)制”時(shí)代。3.2.32010年房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測（1）開發(fā)投資有所增長。首先，09年房價(jià)上漲和銷售回升將推動(dòng)開發(fā)投資增加;其次，國家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力;第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資;第四，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的出臺(tái)將對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動(dòng)商業(yè)營業(yè)用房投資較快增長;第五,城鄉(xiāng)人口調(diào)整政策,促使城鎮(zhèn)建設(shè)加快,“打工族”購房需求加大，再加上政府對(duì)保障性住房的建設(shè)力度不斷擴(kuò)大，衡陽市明年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長，預(yù)計(jì)全年增長與09年接近。（2）商品房供應(yīng)量將加大。09年新建商品房開工面積217.8萬平方米，隨著2010年新建商品房的竣工、交付，明年市場供應(yīng)將有所增長，預(yù)計(jì)明年商品房市場供應(yīng)量將達(dá)到180萬平方米。住房需求仍以剛性需求及改善性需求為主，根據(jù)09年《居民住房狀況調(diào)查表》調(diào)查對(duì)象中70%有改善性需求，結(jié)婚新房和外地遷入的基本性需求占16%，投資性需求占10%，其他需求占4%，結(jié)合實(shí)際，衡陽市商品房供應(yīng)還是以90-144平方米戶型最多，所占比例約為58%，90平方米以下戶型約占10%,（3）房價(jià)大幅下跌的可能性不大。當(dāng)前衡陽市房價(jià)是居民家庭年收入的6.5倍（以三口之家購置一套80平方米的住房，人均年收入1萬元計(jì)算），接近“房價(jià)收入比”指導(dǎo)線，隨著貨幣政策趨緊，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除房價(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能。但總體上看，受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素的支撐，衡陽市明年房價(jià)大幅下跌的可能性不大?？傮w應(yīng)還有小幅小升。2010年衡陽市應(yīng)該要保持高度的理性，科學(xué)決策，合理利用市場調(diào)控手段防止房價(jià)過度上漲。3.3衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢3.3.1形勢概況衡陽是全國重點(diǎn)交通樞紐城市，工業(yè)基礎(chǔ)較好，具有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源，被稱為有色金屬之鄉(xiāng)。地下儲(chǔ)存豐富的稀有有色金屬有銅、鐵、鎢、鉛等。五岳之一的南岳就座落在衡陽，它佛道共存的現(xiàn)象在全國都屬罕見。其山水風(fēng)光秀麗、文化底蘊(yùn)深厚，壽文化更是在沿海及東南亞一帶影響很大。近年來，衡陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)從未有過的速度，GDP的增長幅度均超過全省及全國的平均水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，作為最能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)更是機(jī)遇無限，雖然2008年受大環(huán)境不景氣的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷狀況，但是衡陽市正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求旺盛是衡陽市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，隨著經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策累積，各個(gè)層面都得到了強(qiáng)有力的支撐,市場信心在逐步恢復(fù)，同時(shí)，政府面對(duì)形勢表現(xiàn)出“隨時(shí)都可以提出新的刺激經(jīng)濟(jì)的政策”的態(tài)度，有利于逐步激活房地產(chǎn)市場，著力解決中低收入居民的住房條件，這將為衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了政策保證，未來衡陽市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)呈上升態(tài)勢，但增幅將有所回落，預(yù)計(jì)房屋銷售價(jià)格上漲在3%左右，房屋租賃價(jià)格上漲在1%左右，土地交易價(jià)格上漲在4%左右。衡陽市城區(qū)內(nèi)目前人口已達(dá)93萬人，正向130萬人口的城市邁進(jìn)，加上四縣五區(qū)兩市800萬人口，而市區(qū)內(nèi)土地有限，能為市場提供商業(yè)用房的土地更是稀缺，隨著人民生活水平的提高，投資意愿的增強(qiáng)，投資不動(dòng)產(chǎn)已成為中小投資人的首選。3.3.2供求狀況分析從供求關(guān)系看，無論短期、中期還是末期都供大于求，供需平衡及供不應(yīng)求將難出現(xiàn)。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，工程進(jìn)度短時(shí)間內(nèi)難以跟上市場需求的步伐，預(yù)計(jì)2010年短期內(nèi)（1-5月），衡陽市場供大于求的局面將繼續(xù)維持，而隨著諸多項(xiàng)目的陸續(xù)上市，中期（6-8月）仍將處于供大于求的局面，末期（9-12）則由于市場形勢有可能出現(xiàn)變數(shù)：供應(yīng)量增大；政策力度加大；價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)上揚(yáng)；至于供需平衡、供不應(yīng)求則難以出現(xiàn)。從政策層面看，政策調(diào)整力度加大的趨勢不可避免。從去年下半年政府政策的趨勢來看，隨著市場的持續(xù)火暴，價(jià)格的非常規(guī)性上揚(yáng)，政府部門逐步加大對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度，從7月份的二套房房貸收緊，到12月份的“營業(yè)稅恢復(fù)到5年”及“土地出讓金首付提高到50%”、“國十一條”等都表明政府打擊投資、投機(jī)者，抑制房價(jià)過快上漲的決心。2010以來，政府又陸續(xù)出臺(tái)一些打擊投資、投機(jī)者和抑制房價(jià)上漲的政策，而對(duì)自住型需求則仍將以刺激需求為主，銀行利率優(yōu)惠、貨幣補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠等一系列刺激剛需的政策仍將繼續(xù)沿用。從價(jià)格層面上看，春節(jié)后短期小幅上揚(yáng)，中期走向平穩(wěn)，末期繼續(xù)上揚(yáng)。由于短期內(nèi)市場仍處于供大于求的狀態(tài)，再加上春節(jié)預(yù)熱后節(jié)后預(yù)計(jì)價(jià)格將有小幅上揚(yáng)的可能性，而隨著中期市場供應(yīng)逐步達(dá)到平穩(wěn)，價(jià)格市場將走向平穩(wěn)階段，而隨著末期供應(yīng)局面及市場形勢的變化價(jià)格市場有將出現(xiàn)繼續(xù)上揚(yáng)的局面。2010年的衡陽，諸多新盤好房冒出水面，如比較好走的小戶型房、熱銷的110至130平米之間房型、物美質(zhì)高價(jià)廉的聯(lián)排別墅和環(huán)境優(yōu)美的獨(dú)棟別墅……又將拉開了衡陽新一輪銷售時(shí)期。從客戶層面看，拆遷客戶及外來客戶將成為今年衡陽商品房市場的重要支撐，而投資和購房客戶將被受到打壓的程度不大。由于黃巢公園周邊舊城改造項(xiàng)目、老汽車西站周邊改造和商業(yè)街的建設(shè)、蒸湘區(qū)政府舊址及周邊舊城改造等諸目項(xiàng)目、衡州大道征地拆遷……的影響，預(yù)計(jì)將為衡陽市場帶來100萬平方米左右的需求。從2009年衡陽的需求構(gòu)成可以看到，客戶需求剛性，預(yù)計(jì)2010年需求仍將保持較為強(qiáng)勁的勢頭，武廣高速的通車也將為更多的置業(yè)者提供了方便。還要看到，投資、購房需求在衡陽不會(huì)受到什么大的壓制影響。3.4項(xiàng)目需求分析3.4.1功能定位◆居住功能：高綠化低密度住宅建筑，安居樂業(yè)，其樂融融；◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝?yán)?、視聽健身世界、SPA水療館，泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。更多的選擇機(jī)會(huì)，才有更多的生活滋味；◆智能化設(shè)施功能：分戶計(jì)量式空調(diào)、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護(hù)系統(tǒng)……讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱；◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會(huì)所——商務(wù)會(huì)議廳和五星級(jí)會(huì)所，你可以和處于同一階層的名流人士進(jìn)行高談闊論，暢所欲言。3.4.2供給情況從目前市場來看，購買高檔住宅其一，從自住方面分析該價(jià)位滿足一部分想買高檔住宅居住的人；其二,從投資角度分析一部分投資者認(rèn)為該類物業(yè)有升值的空間。同時(shí)營造社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境漸成理念，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃方面，部分開發(fā)商開始關(guān)注人文居住環(huán)境，人文環(huán)境理念要求開發(fā)商從前期產(chǎn)品定位，客戶定位即開始營造和規(guī)劃整體社區(qū)的人文環(huán)境，并使其成為增加品牌含金量的重要砝碼。開發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經(jīng)歷了市場盲目開發(fā)與競爭高潮之后，開發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度對(duì)待項(xiàng)目的經(jīng)營，尤其在項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場定位、服務(wù)水平，營銷策劃等方面做細(xì)做精。4.2.3需求情況消費(fèi)客戶格局由外向內(nèi)，由上至下，由外籍轉(zhuǎn)向國內(nèi)，由高端向精品發(fā)展已經(jīng)成為趨勢。3.5項(xiàng)目優(yōu)勢分析3.5.1項(xiàng)目地優(yōu)勢分析1.大雁南飛，棲息于衡陽，說明了衡陽的氣候宜人，我國氣候條件好的地區(qū)往往經(jīng)濟(jì)也是發(fā)展較快的地區(qū)，衡陽是具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢的。隨著沿海的城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一線城市開始有人在二線城市尋找發(fā)展的機(jī)遇，衡陽再一次得到上天的恩寵，衡陽是個(gè)內(nèi)陸城市，衡陽的房價(jià)相對(duì)沿海城市而言，在價(jià)格上具有吸引力，大量人會(huì)選擇在衡陽置業(yè)，戶籍制度的取消也為人流、物流、信息流隨之增加提供了便利的條件。人口的增加帶來的是就業(yè)人數(shù)的增加,而物流和信息流的增加使人們就會(huì)有更多的購買力來購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。對(duì)于這部分人群,衡陽房地產(chǎn)要立足成本最優(yōu)化戰(zhàn)略，不要讓房地產(chǎn)價(jià)格非理性地增長，這樣有利于保持衡陽房地產(chǎn)旺盛的購買需求，有利于提高同沿海大城市在房地產(chǎn)市場的競爭實(shí)力。對(duì)于房地產(chǎn)高端消費(fèi)群體而言，他們更多看重的是質(zhì)量，他們是推動(dòng)衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展的一支重要力量。這部分消費(fèi)者挑剔程度決定了房地產(chǎn)的質(zhì)量和差異性，他們越是挑剔，越能夠有經(jīng)典的高檔次房地產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)。2．衡陽交通發(fā)達(dá)，便于人口流動(dòng)全國45個(gè)重要交通樞紐城市中，衡陽是唯一的兩個(gè)地級(jí)市之一，而其他的都是直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市。良好的交通是房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要因素，因?yàn)榻煌ㄔ绞潜憬荩绞撬耐ò诉_(dá)，房地產(chǎn)增值的空間就越大，投資回報(bào)率就越高。交通發(fā)達(dá)不僅體現(xiàn)在促使房地產(chǎn)增值，同時(shí)，也可以起到保值抗風(fēng)險(xiǎn)的作用，交通要道周邊房地產(chǎn)物業(yè)都能表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌能力。除此之外，良好的交通對(duì)于消費(fèi)者來說，有了更多的選擇房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。3.5.2項(xiàng)目區(qū)優(yōu)勢分析①本項(xiàng)目旨在打造衡陽最高檔精品品牌小區(qū)，項(xiàng)目區(qū)位于衡陽市北部，是規(guī)劃中的城市“綠肺”，南側(cè)通過雁棲大橋與市中心聯(lián)系。項(xiàng)目建成后將為居民提供一流生態(tài)型生活居住環(huán)境。周邊區(qū)域的生活市政設(shè)施配套齊全，居住人群集中，居住氛圍濃，周邊沒有同品質(zhì)樓盤，不會(huì)受太大的客戶分流的影響。②“地段好”。項(xiàng)目區(qū)臨107國道，東臨規(guī)劃道路，南側(cè)臨蒸水河。交通便利，地勢相對(duì)平坦，區(qū)域內(nèi)河道縱橫交錯(cuò)，水系豐富，自然條件優(yōu)越。項(xiàng)目區(qū)東面有市重點(diǎn)景區(qū)石鼓書院，南面的西湖公園離此也有十幾分鐘路程，建設(shè)中的******公園“城市綠心”就近而靠，鬧中取靜，空氣清新，給居家生活、休閑帶來很大的便利，是人們購房的首選地段。3.6購買力分析3.6.1購買客戶群體分析從購買客戶群需求來看，他們認(rèn)為本項(xiàng)目是高檔住宅市場上的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新風(fēng)格，在推出后會(huì)成為市場的新賣點(diǎn)。A:基本信息分析客戶來源：衡陽地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級(jí)職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入者等；客戶階層：處于金字塔頂端的人士；年齡狀況：40—60歲為主家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著3口或更多家庭成員的組合家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對(duì)生活品質(zhì)的追求購買動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對(duì)目前衡陽的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心消費(fèi)行為：注重品質(zhì)，充滿理性B:特征分析他們是這個(gè)社會(huì)的高層人士，人際交往檔次高，在社會(huì)上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的向更高方向去追求和拼搏。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生成就。他們開始向往對(duì)生活品質(zhì)的追求，開始注重對(duì)生活情調(diào)的講究，他們有較強(qiáng)的社會(huì)閱歷和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生活有著較為深刻的認(rèn)識(shí)和領(lǐng)悟。3.6.2定價(jià)策略精心打造高品位的樓盤是一篇大文章，必須做好，同時(shí)公司也注重做好另外一篇文章，即注重運(yùn)用價(jià)格杠桿作用，制定切實(shí)可行的價(jià)格策略，一方面保證足夠的利潤，另一方面也保證樓盤銷售的流暢。

第四章項(xiàng)目選址4.1選址原則(1)項(xiàng)目選址，符合國家法規(guī)、城市發(fā)展政策、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃、條例的規(guī)定。(2)工程地質(zhì)和水文地質(zhì)應(yīng)較好；(3)周邊市政設(shè)施應(yīng)較完備，交通方便，周邊環(huán)境無污染源；4.2建設(shè)地址現(xiàn)狀(1)地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于湖南衡陽市石鼓區(qū)***********************(2)建設(shè)地址土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目土地屬于住宅用地，整個(gè)區(qū)塊用地面積為196976平方米。(3)現(xiàn)有建設(shè)用地利用情況本項(xiàng)目地塊內(nèi)地勢相對(duì)較低洼，整體地形略呈西南高東北低走勢，基地內(nèi)現(xiàn)有漁塘、旱地、水域等,地勢較低凹,區(qū)域內(nèi)河道縱橫交錯(cuò),水系豐富。4.3建設(shè)地址條件4.3.1本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤氣候區(qū)，由于受亞熱帶季風(fēng)影響，氣候四季分明，其表現(xiàn)為：熱量充足、雨水較多、季節(jié)分明、嚴(yán)寒期短、夏熱期長、降霜期短、寒潮頻繁。年平均氣溫18℃，最熱月平均氣溫29.8℃，最冷月平均氣溫-1.6℃，極端最高氣溫40.8℃，極端最低氣溫-7.9℃；年平均降水量1337.4mm，多集中在4～6月，約占全年降雨量的40%以上。年平均日照1663.5小時(shí)，年平均蒸發(fā)量1468.7mm，年平均氣壓1008.6hpa，年平均相對(duì)濕度78%。無霜期平均292.5天，最多342天，最少257天。年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E，平均風(fēng)速2m/s，夏季平均網(wǎng)速2.2m/s，冬季平均風(fēng)速1.6m/s，歷年最大風(fēng)速為25m/s。夏季主導(dǎo)風(fēng)為南風(fēng)，冬季盛行偏北風(fēng)，年平均靜風(fēng)頻率25%，靜風(fēng)頻率夏季最高為40%。4.3.2該區(qū)地下水淺、深層均較發(fā)育，屬潛水類型，穩(wěn)定水位深度1.9-7.9，PH值在5.3-7.8之呈弱酸性。水質(zhì)對(duì)建筑物無腐蝕性，可不考慮。本地不考慮地震液化問題。4.3.3該區(qū)域?qū)偾鹆甑貐^(qū)，丘陵多為土質(zhì)的或土石質(zhì)的，少數(shù)為石質(zhì)的，由于亞熱帶風(fēng)化作用的紅土化過程，導(dǎo)致組成丘陵的物質(zhì)主要紅色、深紅色和殘坡積的粘土、亞粘土及風(fēng)化殘余石塊。該區(qū)地層為白堊系、石灰系灰?guī)r及燕山中期花崗閃長巖體，棲霞組是該地區(qū)主要含水層、斗嶺組砂頁巖和花崗閃長巖為隔水層，區(qū)內(nèi)斷裂褶皺發(fā)育，斷層在可溶性及剛性巖中裂隙發(fā)育，富水性較強(qiáng)，地震烈度小于6度。4.3.根據(jù)項(xiàng)目地總體規(guī)劃，本項(xiàng)目選址地屬于住宅用地。項(xiàng)目區(qū)擁有南臨蒸水河，西靠******公園的良好自然環(huán)境，規(guī)劃以獨(dú)立住宅，雙聯(lián)住宅及多聯(lián)排屋為主。小區(qū)中心為開闊的水系，蜿蝏曲折，匯入南面的蒸水河，獨(dú)立及雙聯(lián)住宅與清澈的湖面相結(jié)合，形成了一幅湖光山色的優(yōu)美畫卷，讓人感覺“人在畫中行”的意境，建設(shè)環(huán)境十分優(yōu)越。4.3.本項(xiàng)目南側(cè)通過雁棲大橋與市中心聯(lián)系,整個(gè)用地呈島狀，三面環(huán)水，并且雁棲大橋與城市相連，使城市最中心區(qū)域至******·******花園南湖居距離縮減不到1公里，大大改善了樓盤的交通環(huán)境，切實(shí)讓居民感受到生活的便利，感受到******·******花園南湖居“離塵不離城”的交通便利。4.3.6水、電、網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)鋪設(shè)到位。4.3.本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)地理環(huán)境質(zhì)量較好，出入方便，四周無任何污染源，符合工程施工條件要求。4.4結(jié)論本項(xiàng)目選址經(jīng)研究、比較后，擬定于衡陽市石鼓區(qū)***********************，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域已經(jīng)開始建設(shè)完善的水、電供應(yīng)系統(tǒng)，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。(1)該選址符合《衡陽市城市總體規(guī)劃》中所確定的住宅用地，項(xiàng)目興建既滿足現(xiàn)在需要又符合長遠(yuǎn)發(fā)展的要求。(2)該建設(shè)地點(diǎn)交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，供電、給水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。(3)選址地點(diǎn)范圍內(nèi)無工業(yè)污染，符合環(huán)保要求。

第五章建設(shè)方案選擇5.1建筑設(shè)計(jì)依據(jù)及原則5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37－87）(2)《建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范》（GB50009－2001）(3)《砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010－2002）(4)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007－2002）(5)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003－2001）(6)《中國地震震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（1990）（GB18306－2001）(7)相關(guān)政府文件(8)相關(guān)的專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范與法律法規(guī)5.1.2設(shè)計(jì)原則(1)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目充分結(jié)合和利用地塊的區(qū)位優(yōu)勢，通過合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)創(chuàng)造分區(qū)合理的流線及高品質(zhì)的商業(yè)和居住空間，為用戶提供一處環(huán)境良好、設(shè)施完善、交通便利、理念先進(jìn)的高檔居住社區(qū)。(2)標(biāo)志性、特色化在規(guī)劃、戶型、景觀等各方面，努力打造******·******花園南湖居特有的品格，特別是通過個(gè)性化建筑外觀的塑造和標(biāo)志性景觀的建設(shè)，將打造一處獨(dú)具特色、引人入勝的高檔居住小區(qū)。(3)人性化、生態(tài)化充分考慮高級(jí)住宅區(qū)的生活要求，引入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，比如做到商住分流、人車分流、殘障人士的無障礙設(shè)計(jì)等。5.2總體規(guī)劃方案(1)布局構(gòu)思充分利用現(xiàn)有的自然資源，處理好內(nèi)部水系、綠地與相對(duì)緊湊的建筑物形態(tài)之間的空間關(guān)系，使之相互交融，同時(shí)使整個(gè)小區(qū)與外部蒸水河及******公園的大環(huán)境相呼應(yīng)，相融合。由小區(qū)的主入口進(jìn)入，首先映入眼簾是兩邊的生態(tài)公園，曲徑通幽，豁然開朗，穿過公園便是廣場和開闊的水面。一個(gè)歐式精品會(huì)所佇立在廣場的北面，作為高檔成熟小區(qū)不可獲缺的一部分。小區(qū)依托水系設(shè)置了供人們觀賞休閑的漁人碼頭、高級(jí)會(huì)所以及露天游泳池，增加了整個(gè)區(qū)塊人文主義的情懷。(2)交通組織根據(jù)控制性詳細(xì)的規(guī)劃要求及該地塊所處地理位置的分析，小區(qū)的主入口設(shè)于小區(qū)的東北面，向東與已建******花園一期工程的主入口有機(jī)的結(jié)合起來，通過雁棲大橋和城市中心聯(lián)系起來，方便居民的出入；向西經(jīng)景觀步行道通向，******公園，使民居能近距離的接觸大自然的擁抱。(3)景觀規(guī)劃1、綠化體系的規(guī)劃：在小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)中考慮到該小區(qū)的特點(diǎn)，及所處的******公園這樣的自然環(huán)境，設(shè)置南北貫通的中心景觀帶，與居住建筑緊密結(jié)合，相互交融，這樣設(shè)置有利于整個(gè)居住環(huán)境的改善，達(dá)到總體環(huán)境的均好性，也更有利于居民對(duì)綠化環(huán)境的享受。在綠化布置上，非建筑用地均布置草坪、樹木、四時(shí)花卉美化環(huán)境，使內(nèi)部環(huán)境與外部大環(huán)境結(jié)合在一起，共同營造出該小區(qū)特有的氣態(tài)景觀。2、水系規(guī)劃結(jié)合三面環(huán)水的地理環(huán)境，在小區(qū)設(shè)置了開闊的水系，蜿蝏曲折，最終匯入河流。流水潺潺、以石疊岸，宛若天成，涓涓細(xì)流與小區(qū)綠化相結(jié)合，使整個(gè)環(huán)境增添了一份靈秀，一份高雅，再結(jié)合綠地小道，步石，小橋，各類林蔭步道，貫穿整個(gè)小區(qū)，各區(qū)域，共同組成一豐富多彩的立體環(huán)境景觀系統(tǒng)，體現(xiàn)出該地塊特有人與自然和諧相處的生態(tài)化的環(huán)境特性。5.3建筑設(shè)計(jì)方案5.3.1居住建筑設(shè)計(jì)本小區(qū)共設(shè)置了雙聯(lián)住宅、獨(dú)立住宅、多聯(lián)排屋三種類型的居住建筑。根據(jù)用地特征及任務(wù)書中容積率、建筑密度的綜合要求，在總體設(shè)計(jì)中通過多種可行性方案的比較，最終確定三者的比例，做到在總體上即滿足環(huán)境的要求，又能滿足開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的要求。高檔住宅分雙聯(lián)住宅與獨(dú)立住宅二種。各房間根據(jù)空間的私密與動(dòng)靜程度分區(qū)布置，主要的起居生活用房均有良好的日照及景觀朝向，車庫布置于地面。在布局上，大部分臨湖而立，具有良好的湖景視野，建筑與水系融為一體。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為歐式風(fēng)格，造型以通透、柔和為主，盡量多設(shè)陽臺(tái)。室外平臺(tái)，以與室外環(huán)境交融，適當(dāng)增加窗面積，降低窗臺(tái)高度，以求增強(qiáng)室內(nèi)外的交流性。排屋設(shè)計(jì)考慮人性化的特色，設(shè)置整體半地下車庫，實(shí)現(xiàn)人車分流，同時(shí)利用堆坡整個(gè)排屋南北錯(cuò)落有致，增加了整個(gè)小區(qū)的整體效果。排屋也為歐式風(fēng)格，用材以涂料、毛石、玻璃彩鋁為主，清新而典雅。建筑用材多使自然材質(zhì)，屋面材料采用油氈瓦及無釉筒瓦，墻體材料選用毛石，毛面涂料，進(jìn)口木質(zhì)扣板及部分天然石材飾面，門窗框采用高檔彩鋁材料。5.3.2配套公建設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)會(huì)所一座，二層，依水而建。內(nèi)設(shè)健身、商務(wù)、圖書閱覽、咖啡茶座等活動(dòng)用房。供住戶體閑、娛樂之用，是業(yè)主的星級(jí)俱樂部，建筑面向入口廣場，背臨中心湖景，可直接與綠化公園相通，建筑造型典雅而清新。5.3.3環(huán)境小品設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)花壇、座椅、小橋、疊泉、雕塑、路燈等的設(shè)置與建筑相交輝映。5.3.4環(huán)保設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為單純的高檔生活區(qū)，除生活垃圾外產(chǎn)生的其他污染較少，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，生活垃圾要求袋裝化，在小區(qū)內(nèi)設(shè)多個(gè)收集點(diǎn)收集。小區(qū)內(nèi)雨污分流，雨水可就近排入小區(qū)水系內(nèi)，經(jīng)蒸水河排出，污水進(jìn)入北側(cè)城市污水管道系統(tǒng)。5.3.5消防安全設(shè)計(jì)在小區(qū)的南側(cè)設(shè)置一個(gè)次出入口，其間以7米寬的小區(qū)干道相連。使消防車能順暢地到達(dá)小區(qū)內(nèi)各處，消防控制中心及安全控制中心設(shè)于入口物業(yè)用房內(nèi)，各戶中設(shè)置報(bào)警按鈕與監(jiān)控中心相連，小區(qū)內(nèi)各處設(shè)置監(jiān)視探頭，可對(duì)小區(qū)內(nèi)部各處實(shí)施晝夜監(jiān)控。5.4建設(shè)方案5.4.①概況本項(xiàng)目整個(gè)區(qū)塊用地面積為196976平方米,地上總建筑面積75150平方米，建設(shè)內(nèi)容包括高檔住宅以及高檔會(huì)所，其中住宅面積73370平方米，會(huì)所1780平方米。半地下建筑面積15590㎡，包括：聯(lián)排住宅車庫面積9740㎡、聯(lián)排住宅功能用房面積5850㎡。②高檔住宅住宅建筑面積73370平方米，共計(jì)241戶。住宅主要戶型為：聯(lián)排住宅：共104套，占43.15%，合計(jì)建筑面積27780平方米；雙聯(lián)住宅：共66套，占27.38%，合計(jì)建筑面積19975平方米；獨(dú)立住宅：共71套，占29.46%，合計(jì)建筑面積25615平方米；③會(huì)所會(huì)所建筑面積總計(jì)1780平方米④半地下建筑半地下建筑建筑面積總計(jì)15590平方米。包括：聯(lián)排住宅車庫建筑面積總計(jì)9740平方米、功能用房建筑面積總計(jì)5850平方米。5.4.①建筑材料采購方式、供應(yīng)計(jì)劃該項(xiàng)目的主要建筑材料在衡陽本地均有供應(yīng)，為減少資金占用，可采取按工程進(jìn)度提前購買，部分裝飾材料和電氣設(shè)備，可采取預(yù)先訂貨，需要時(shí)購買。②施工力量的組織計(jì)劃首要的是選好施工隊(duì)伍，再由施工隊(duì)伍做出詳細(xì)周密的施工組織設(shè)計(jì)，為加快工程進(jìn)度和保證質(zhì)量落實(shí)，采取工程監(jiān)理制和工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。③項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水供應(yīng)該地段的生產(chǎn)用動(dòng)力電和施工用水均已接到現(xiàn)場，現(xiàn)工地的施工用電、用水已單獨(dú)裝表，并已接到施工現(xiàn)場可以保證供應(yīng)。該項(xiàng)目建成投入使用后，水、電、通訊、有線電視等市政網(wǎng)線均可接到位，保證供應(yīng)。5.4.①混凝土(1)主體砼強(qiáng)度等級(jí)：C25～C30；(2)墊層：C10；(3)構(gòu)造柱、過梁等次要構(gòu)件：C20；(4)地下室底板、側(cè)墻采用補(bǔ)償收縮混凝土。②鋼筋HPB235、CRB550、HRB335、HRB400預(yù)埋鋼板、型鋼均采用Q235-B·F普通碳素鋼；焊條采用E43系列，融透焊焊接質(zhì)量不低于二級(jí)；非融透焊焊接質(zhì)量不低于三級(jí)；③填充墻體混凝土空心砌塊。5.5結(jié)構(gòu)方案5.5.(1)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006版）；(2)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002；(3)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50003-2001；(4)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002；(5)建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)GBJ105-87；5.5.2荷載本工程樓設(shè)計(jì)使用年限為50年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。荷載標(biāo)準(zhǔn)值為：永久荷載取值樓層面吊頂0.45KN/㎡設(shè)備自重0.20KN/㎡活荷載取值住宅、臥室2.0KN/㎡樓梯3.5KN/㎡廁所2.0KN/㎡廚房2.0KN/㎡陽臺(tái)2.5KN/㎡屋面活荷載不上人0.5KN/㎡風(fēng)荷載基本風(fēng)壓0.40KN/㎡地面粗糙度B類雪荷載基本雪壓0.35KN/㎡，不與屋面使用活載同時(shí)考慮5.5.3本項(xiàng)目建筑采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架框架結(jié)構(gòu)5.5.4根據(jù)《湖南省地震烈度區(qū)劃圖》（1990）和GB50011-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，所在地基本烈度值為6度，抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)為丙類建筑，設(shè)計(jì)基本地震加速的值為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。所在場地的建筑場地類別暫定為Ⅲ類，設(shè)計(jì)特征周期為0.45秒。5.6給排水方案5.6.1給排水設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003(2)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006(3)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006(4)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006(5)《汽車修、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97(6)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001（2005年版）7、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-20058、建筑等相關(guān)專業(yè)的有關(guān)資料5.6.2給水工程1、本工程水源為市政給水管網(wǎng)，進(jìn)水管為兩路DN150.2、本工程最大日用水量為300立方米。3、系統(tǒng)設(shè)計(jì)：采用市政管網(wǎng)直接供水。5.6.3排水工程1、室內(nèi)污水經(jīng)糞便污水經(jīng)化糞池處理，處理后排入城市污水管網(wǎng)，最大日污水排放量約為270立方米。2、屋面雨水與場外雨水匯合后排入城市雨水管網(wǎng)。雨水量約為230L/S。5.6.4消防工程1)消防流量；室內(nèi)消火栓：10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)；室外消火栓：20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)；自動(dòng)噴水：按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。2)室內(nèi)消防1、在半地下汽車庫設(shè)置室內(nèi)消火栓，并保存兩股水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)各部位。2、根據(jù)規(guī)范要求在半地下車庫布置自動(dòng)噴水系統(tǒng)，自噴系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。3、配電房等不能用水撲滅的場所采用氣體滅火系統(tǒng)。4、根據(jù)規(guī)范要求，在建筑物的相應(yīng)部位設(shè)置手提式泡沫滅火器。5、消火栓及自噴系統(tǒng)給水均由市政府給水管網(wǎng)直供。3)室外消防室外消防用水量按20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，室外消防采用低壓制，火災(zāi)時(shí)由城市消防車前來施救，室外消火栓的布置滿足規(guī)范要求。5.7電氣方案5.7.1電氣設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94(2)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95(3)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95(4)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008(5)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003版）(6)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006(7)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98(8)《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000版）(9)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97(10)業(yè)主及各相關(guān)專業(yè)所提供的條件和要求。5.7.2設(shè)計(jì)范圍本方案包括變電所，各建筑物內(nèi)的動(dòng)力、照明、防雷接地、消防報(bào)警系統(tǒng)。通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及智能化管理等弱電系統(tǒng)。5.7.3電源本工程電源引自開閉所，利用高壓電纜埋地引入變配電所。5.7.4負(fù)荷分級(jí)及供電系統(tǒng)1、本工程消防用電設(shè)備、應(yīng)急照明、電梯、生活給水泵、樓道照明、地下室照明等為二級(jí)負(fù)荷；住宅內(nèi)部的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。小區(qū)道路照明為三級(jí)負(fù)荷。電力供電負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)。2、二級(jí)負(fù)荷其配電方式采用雙電源，兩臺(tái)變壓器，低壓雙電源常供。戶內(nèi)設(shè)置低壓雙路進(jìn)線配電柜，采用單母線不分段，電氣連鎖，先斷后通，一用一備，自動(dòng)投切的結(jié)線方式。3、三級(jí)負(fù)荷外配電方式采用單電源，單臺(tái)變壓器，低壓單路電源供電。戶內(nèi)低壓單路進(jìn)線。4、所有消防負(fù)荷、監(jiān)控中心等均由引自不同變壓器的兩回路低壓電源供電，末端自動(dòng)切換，備用電源自投自復(fù)。住宅的住戶電源從公變低壓側(cè)引來，分段供電。住宅的配套設(shè)施。如電梯等由引自不同變壓器的兩路低壓電源供電，末端自動(dòng)切換，備用電源自投自復(fù)。5.7.5變電系統(tǒng)本工程變壓器總?cè)萘?2070KVA，10KV電源均由上級(jí)開閉所配出，變配電所按供電半徑分別設(shè)置。此供電方式須由當(dāng)?shù)毓╇姴块T設(shè)計(jì)并實(shí)施。各變電所均設(shè)低壓集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)在0.9以上。5.7.6配電系統(tǒng)小區(qū)用電負(fù)荷按單位面積法計(jì)算，負(fù)荷計(jì)算如下：住宅按60VA/M計(jì)算，住宅總負(fù)荷為4380KVA;公共建筑按100VA/M計(jì)算，公建筑總負(fù)荷為178KVA；地下室按15VA/M計(jì)算，地下室總負(fù)荷為234KVA。則工程總負(fù)荷為4792KVA。工程變壓器總?cè)萘?792KVA.10KV電源均由上級(jí)開閉所配出，根據(jù)本工程特點(diǎn)，本工程變配電均采用戶外箱式變電站，按供電半徑分別設(shè)置。此供電方式須由當(dāng)?shù)毓╇姴块T設(shè)計(jì)并實(shí)施。各變電站均設(shè)低壓集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)在0.9以上。公共建筑由相應(yīng)的變電所放射式供電，住宅由變電所、放射供電至住宅總配電柜。室外配電線路采用YJV22型電力電纜直埋地敷設(shè)，室內(nèi)配電線路采用YJV、BV型電線、電纜，可按實(shí)際情況沿電纜井、電纜橋架或穿管等敷設(shè)。消防設(shè)備的線路均采用NH-BV或NH-YJV型電線電纜。住宅每戶一表，設(shè)單獨(dú)戶內(nèi)箱，戶內(nèi)箱分若干路出線，并設(shè)漏電保護(hù)。地下室計(jì)量間設(shè)集中電表箱，配套公建按功能每戶一表，設(shè)計(jì)集中電表箱。樓道照明及其它公共用電另設(shè)電表單獨(dú)計(jì)量，配套公建用電與住宅用電分路供電，分別計(jì)量。5.7.7照明系統(tǒng)本工程照明分正常照明與應(yīng)急照明。正常照明包括：一般照明、裝飾照明和道路照明；應(yīng)急照明包括安全照明、疏散指示照明。公建及高層建筑的封閉樓梯間、疏散通道、電梯前室、重要設(shè)備機(jī)房、地下車庫等公共場所等均按規(guī)范設(shè)置應(yīng)急及疏散照明系統(tǒng)，應(yīng)急事件不小于30分鐘。重要設(shè)備機(jī)房如變電所、消防水泵房、防排煙機(jī)房、消控中心等應(yīng)急照明應(yīng)保持正常照明的照度水平，應(yīng)急時(shí)間不小于120分鐘。住宅建筑的樓梯間、走到等公共部位照明，除電梯廳和應(yīng)急照明外，均采用節(jié)能自熄開關(guān)控制。配套公建、地下汽車庫等一般照明光源以節(jié)能型T5熒光燈為主，走道、門廳等公共場所以節(jié)能燈為主。5.7.8防雷接地系統(tǒng)本工程各建筑物均按三類建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)：1、工作接地、保護(hù)接地和防雷接地合一、采用TN-C-S系統(tǒng)。2、利用建筑物基礎(chǔ)主筋作接地體，各建筑物的屋頂根據(jù)需要裝設(shè)針式避雷網(wǎng)帶，利用柱內(nèi)主筋作防雷引下線。豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和低端與避雷裝置連接。3、建筑物設(shè)總等位聯(lián)結(jié)，建筑物內(nèi)所有用電設(shè)備及電氣線路在正常情況下不帶電的金屬外殼、插座的接地孔均應(yīng)經(jīng)PE線可靠接地。綜合接地電阻不大于1歐姆。帶浴室的衛(wèi)生間、水泵房等均設(shè)局部等電位聯(lián)接。4、消防控制中心、弱電機(jī)房等均設(shè)置專用接地端子板，經(jīng)專用接地干線與統(tǒng)一的接地安裝置連通。5.7.9消防報(bào)警系統(tǒng)1、在一層設(shè)一個(gè)小區(qū)消防控制中心，采用集中報(bào)警系統(tǒng)。2、采用二總線制消防報(bào)警及多線聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。3、在地下汽車庫、水泵房、配電房、商業(yè)用房等處按規(guī)范設(shè)置合適的火災(zāi)探測器、在主要出入口，人員密集處設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，對(duì)火情報(bào)警。4、地下室內(nèi)設(shè)置消防廣播系統(tǒng)。在變電所、水泵房，值班室，防排煙機(jī)房，消防電梯機(jī)房設(shè)置消防電話分機(jī)，消控中心設(shè)消防專用電話總機(jī)，及可直接報(bào)警的外線電話。5、用手動(dòng)或自動(dòng)方式對(duì)消防設(shè)備實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制，所有消防設(shè)備均需雙電源供電，末端自動(dòng)切換。6、應(yīng)急照明：半地下汽車庫，重要設(shè)備機(jī)房等均按規(guī)范設(shè)置應(yīng)急照明系統(tǒng)、應(yīng)急時(shí)間不小于30分鐘，重要設(shè)備的機(jī)房如變電所、消防水泵房、防排煙機(jī)房、消控中心等應(yīng)急照明應(yīng)保持正常的照度水平，應(yīng)急時(shí)間不小于120分鐘。半地下汽車燈等的各層疏散通道及其主要出入口均應(yīng)設(shè)置疏散指示照明。5.7.10弱電系統(tǒng)住宅、配套公建內(nèi)設(shè)置電話、有線電視及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。住宅小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置自動(dòng)化管理中心，具有以下功能：水、電、氣等自動(dòng)計(jì)量收費(fèi)；小區(qū)封閉，實(shí)行安全防范自動(dòng)化監(jiān)控管理；住宅的火災(zāi)，有害氣體泄露實(shí)行自動(dòng)報(bào)警；住宅設(shè)置樓宇對(duì)講和緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中管理，對(duì)其動(dòng)作狀態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。弱電部分由甲方另行委托各專業(yè)部門設(shè)計(jì)。5.7.11電氣節(jié)能專篇一．供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)的節(jié)能措施1、變電所盡可能設(shè)于負(fù)荷中心，以節(jié)省線材。降低電能損耗。2、合理選擇變壓器容量，按經(jīng)濟(jì)電流密度合理選擇導(dǎo)線載面以降低線路損耗。3、盡量減少負(fù)荷不平衡的度以減少變壓器損耗。4、設(shè)置低壓無功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后功率因數(shù)達(dá)到0.9以上。二、選擇節(jié)能型電器設(shè)備1、采用節(jié)能型電力變壓器。2、配套共建，商業(yè)用房，地下車庫等處的照明光源以高效節(jié)能型T5直管熒光燈為主，并配電子鎮(zhèn)流器。門廳、走道等公共場所使用節(jié)能自熄開關(guān)。2、道路照明采用光控功能的控制裝置。3、公共建筑的走廊、樓梯間、門廳等公共場所采用區(qū)域、分組集中控制方式。4、每個(gè)照明開關(guān)控制的燈數(shù)盡量少，所控?zé)袅信c采光側(cè)窗墻平行。5.7暖通方案5.7.1(1)有關(guān)審批文件詳見建筑說明；(2)國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定；2.1《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）2.2《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）2.3《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）2.4《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）(3)建筑專業(yè)提供的平、立、部面圖。5.7.2設(shè)計(jì)范圍空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)；環(huán)保系統(tǒng)設(shè)計(jì)；節(jié)能系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程的空間采用一拖多變頻空調(diào)系統(tǒng)，室外機(jī)分設(shè)于局部屋面處，室內(nèi)機(jī)分別采用四向或內(nèi)藏風(fēng)管型室內(nèi)機(jī)側(cè)出風(fēng)形式。會(huì)所空調(diào)采用一拖多變頻空調(diào)系統(tǒng)，室外機(jī)分設(shè)于局部屋面處，室內(nèi)機(jī)分別采用四向或內(nèi)藏風(fēng)管型室內(nèi)機(jī)側(cè)出風(fēng)形式。每層設(shè)置新風(fēng)機(jī)補(bǔ)充新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)量按30m35.7.3通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、送回風(fēng)管道：送回風(fēng)管道與空調(diào)風(fēng)管合用。2、半地下汽車庫：半地下汽車庫均利用外窗進(jìn)行自然通風(fēng)。3、地下設(shè)備用房：設(shè)備用房均利用外窗進(jìn)行自然通風(fēng)。4、衛(wèi)生間部分：衛(wèi)生間部分由衛(wèi)生間通風(fēng)器進(jìn)行機(jī)械排風(fēng)，排風(fēng)經(jīng)由土建道井通至屋頂由高空或由側(cè)墻排放；其補(bǔ)風(fēng)由設(shè)在門上的百頁風(fēng)口進(jìn)行。5、廚房部分：廚房部分按換氣數(shù)為30次/小時(shí)進(jìn)行通風(fēng)設(shè)計(jì)，排風(fēng)經(jīng)凈化處理后由井道通至屋面進(jìn)行高空排放。6、防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的防排煙:風(fēng)管進(jìn)出空調(diào)機(jī)房處：新風(fēng)管進(jìn)入每只房間處；風(fēng)管跨越防火分區(qū)時(shí)；在排風(fēng)短管接入排風(fēng)豎井前均設(shè)置70C°關(guān)的防火閥，一旦溫度度超過70C°，防火閥將自動(dòng)關(guān)閉，以防火災(zāi)蔓延。內(nèi)走道：內(nèi)走道均利用外窗進(jìn)行自然放排煙系統(tǒng)。半地下層：半地下室均利用外窗進(jìn)行自然防排煙?？照{(diào)新風(fēng)管采用鍍鋅鐵皮制作，外用難燃的福樂斯板材保溫：地下車庫排風(fēng)管及衛(wèi)生間排風(fēng)短管均采用BWG玻璃鋼制作，不需要保溫，空調(diào)冷媒管、冷凍水管均采用難燃的福樂斯管材保溫。7、環(huán)保系統(tǒng)設(shè)計(jì)：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）、《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）以及其它有關(guān)環(huán)保的國家和地區(qū)法規(guī)。按“居民區(qū)”考慮，噪聲晝間不大于50db（A），夜間不大于40dB（A）,因此露天設(shè)置的室外機(jī)、通風(fēng)機(jī)等機(jī)械設(shè)備均按環(huán)保要求選擇，采取有效的降低生源的措施或采取吸聲或隔聲處理。8、節(jié)能系統(tǒng)設(shè)計(jì)：本工程及會(huì)所考慮計(jì)費(fèi)及使用管理的方便，采用能效比高的一拖多變頻空調(diào)。會(huì)所由中央控制器集中進(jìn)行控制和管理，集控器設(shè)于一層。第六章節(jié)能6.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2007年人大第三十次會(huì)議修訂）；(2)《國務(wù)院發(fā)布的《民用建筑節(jié)能條例》；(3)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-95；(4)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005；(5)《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-2007；(6)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004等；6.2節(jié)能措施(1)墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)外墻體采用由燒結(jié)多孔磚；(2)采用外墻外保溫技術(shù)，可以有效阻止室內(nèi)外熱量交換，保持良好的室內(nèi)熱環(huán)境，大幅度降低建筑物的耗熱量；(3)門窗節(jié)能：外墻立面上的所有門窗（含南、北陽臺(tái)）均采用雙層中空玻璃塑鋼門窗，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能；(4)屋面節(jié)能：在屋頂露臺(tái)、坡屋頂部位采用厚擠塑板(XPS)、隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果；(5)選用高效節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)。對(duì)各個(gè)房間進(jìn)行單獨(dú)控制，有效地減低能耗；(6)選用節(jié)能高效的用電設(shè)備以及高效節(jié)能照明燈具等；(7)影響工程能耗的水、風(fēng)、電等設(shè)備、設(shè)施均選用節(jié)能型