項目結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)超限原因分析及應(yīng)對方案

無錫項目結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)超限原因分析及應(yīng)對方案——路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。無錫公司-成本部-陳源

2024年3月目錄一案例背景Situation二任務(wù)Task四結(jié)果Result五啟示與反思三行動Action六方法論及工具總結(jié)一、案例背景Situation

一、項目概況：

華發(fā)無錫公司至今住宅項目共2個，分別是無錫華發(fā)首府項目和中央首府項目。

1、華發(fā)首府項目：基地面積約121023m2，建設(shè)內(nèi)容為辦公樓、33F毛坯高層、33F精裝高層、18F毛坯高層、疊拼、合院、一層地下室，地上部分總建筑面積283898.16m2，地下為一層，地下建筑面積117445.30m2，總建筑面積為401343.46m2，可售面積為270600.54m2，住宅容積率2.3。一、案例背景Situation無錫華發(fā)首府鳥瞰圖一、案例背景Situation無錫華發(fā)首府戶型圖：帶北外廊，墻地比1.65，窗地比0.26一、案例背景Situation2、中央首府-住宅項目：

住宅項目總占地面積約92143.7m2，建設(shè)內(nèi)容為33F精裝高層、18-20F精裝高層、一層地下室，總建筑面積為364223.48m2，其中地上總建面積為274327.01m2，地下總建筑面積為89896.47m2，總可售面積為264947.99m2，住宅容積率2.95。一、案例背景Situation無錫中央首府鳥瞰圖一、案例背景Situation無錫中央首府T4戶型圖：帶北外廊，墻地比1.45，窗地比0.24；一、案例背景Situation

二、無錫設(shè)計審圖要求比其他城市的要求更高：

1、建筑抗震設(shè)防分類為丙類，抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.10g，建筑場地類別為Ⅲ類，場地特征周期為0.46s，基本風(fēng)壓0.45kN/㎡，粗糙度類別取B類；2、電梯間核心筒必須為剪力墻，鋼筋盡可能拉通；3、連廊和主體結(jié)構(gòu)相連的梁加寬至500以上；4、廚房外墻宜做成剪力墻；5、連廊跨度14.9m，中間需增設(shè)框架柱；6、錯層墻體抗震等級提高一級，按高規(guī)格錯層墻體設(shè)計；......一、案例背景Situation以下為華發(fā)首府的審圖意見。一、案例背景Situation以下為中央首府的審圖意見。專家咨詢會意見二、任務(wù)Task一、分析結(jié)構(gòu)圖紙，并通過內(nèi)外部對標(biāo)，找出因戶型及專家審圖的原因，導(dǎo)致增加的指標(biāo)及成本；二、提出建議，優(yōu)化結(jié)構(gòu)成本。三、行動Action外部結(jié)構(gòu)指標(biāo)對比：一、根據(jù)無錫市的市場調(diào)研，與華發(fā)首府及中央首府類似的戶型，有無錫萬科天一玖著項目及美的國賓府項目。無錫萬科天一玖著項目三、行動Action萬科天一玖著項目平面圖三、行動Action萬科天一玖著項目33層指標(biāo)序號業(yè)態(tài)名稱合同指標(biāo)量度指標(biāo)合同指標(biāo)量度指標(biāo)備注地上地下133層PC高層鋼筋（kg/m2）/64.01//PC鋼筋12kg/m22砼（m3/m2）/0.53//PC砼0.1m3/m23模板（m2/m2）/3.75//4砌體（m3/m2）/0.09//5外墻面（m2/m2）/1.54//6內(nèi)墻面（m2/m2）/2.7//三、行動Action外部結(jié)構(gòu)指標(biāo)對比：二、無錫美的國賓府項目三、行動Action無錫美的國賓府項目標(biāo)準(zhǔn)層平面圖三、行動Action無錫美的國賓府項目33層指標(biāo)序號業(yè)態(tài)名稱合同指標(biāo)量度指標(biāo)合同指標(biāo)量度指標(biāo)備注地上地下133層PC高層鋼筋（kg/m2）/59.14//2砼（m3/m2）/0.44//無PC3模板（m2/m2）/4.23//4砌體（m3/m2）/0.09//5外墻面（m2/m2）/1.37//6內(nèi)墻面（m2/m2）/2.79//三、行動Action三、華發(fā)產(chǎn)品限額、華發(fā)首府項目、萬科天一玖著項目、美的國賓府項目與中央首府的指標(biāo)對比序號業(yè)態(tài)名稱產(chǎn)品系指標(biāo)合同指標(biāo)量度指標(biāo)指標(biāo)偏差量度指標(biāo)指標(biāo)偏差量度指標(biāo)指標(biāo)偏差備注中央首府華發(fā)首府萬科天一玖著美的國賓府133層高層鋼筋（kg/m2）556665.25-0.7564.01-1.9959.14-6.862砼（m3/m2）0.40.480.510.030.530.050.44-0.043模板（m2/m2）3.83.753.69-0.063.7503.23-0.524砌體（m3/m2）0.150.090.0900.0900.090含ALC5外墻面（m2/m2）1.41.451.650.21.540.091.37-0.086內(nèi)墻面（m2/m2）2.52.72.730.032.702.790.09三、行動Action四、華發(fā)首府項目、萬科天一玖著項目、美的國賓府項目與中央首府的金額指標(biāo)對比序號業(yè)態(tài)名稱產(chǎn)品系指標(biāo)合同指標(biāo)綜合單價（元）量度指標(biāo)單方指標(biāo)偏差（元）量度指標(biāo)單方指標(biāo)偏差（元）量度指標(biāo)單方指標(biāo)偏差（元）備注中央首府華發(fā)首府萬科天一玖著美的國賓府以中央首府價格為基準(zhǔn)133層高層鋼筋（kg/m2）55666.8665.25-5.1564.01-13.7259.14-47.062砼（m3/m2）0.40.487700.5123.10.5338.50.44-30.83模板（m2/m2）3.83.75743.69-4.443.7503.23-38.484砌體（m3/m2）0.150.097720.0900.0900.090含ALC5外墻面（m2/m2）1.41.45701.65141.546.31.37-5.6保溫6內(nèi)墻面（m2/m2）2.52.7512.731.532.702.794.597合計29.0458.52-117.35單方指標(biāo)三、行動Action五、內(nèi)部結(jié)構(gòu)指標(biāo)對比：南京G29B項目33層住宅標(biāo)準(zhǔn)層圖紙三、行動Action南京項目33層指標(biāo)序號業(yè)態(tài)名稱合同指標(biāo)量度指標(biāo)合同指標(biāo)量度指標(biāo)備注地上地下133層高層鋼筋（kg/m2）/48//2砼（m3/m2）/0.39//3模板（m2/m2）/4.07//4砌體（m3/m2）/0.06//5外墻面（m2/m2）/1.54//6內(nèi)墻面（m2/m2）/2.67//三、行動Action六、紹興2-3#地塊項目33層住宅標(biāo)準(zhǔn)層圖紙三、行動Action紹興2-3#地塊項目33層指標(biāo)序號業(yè)態(tài)名稱合同指標(biāo)量度指標(biāo)（過程版）合同指標(biāo)量度指標(biāo)備注地上地下133層高層鋼筋（kg/m2）/48//不含PC鋼筋2砼（m3/m2）/0.46//3模板（m2/m2）/3.36//4砌體（m3/m2）/0.07//5外墻面（m2/m2）////6內(nèi)墻面（m2/m2）/2.81//三、行動Action七、產(chǎn)品限額、華發(fā)首府、中央首府項目與南京、紹興項目指標(biāo)對比序號業(yè)態(tài)名稱產(chǎn)品系指標(biāo)合同指標(biāo)量度指標(biāo)指標(biāo)偏差量度指標(biāo)指標(biāo)偏差量度指標(biāo)（過程版）指標(biāo)偏差備注中央首府華發(fā)首府南京G29B項目紹興項目133層高層鋼筋（kg/m2）556665.25-0.7548-1848-18紹興項目指標(biāo)不含PC鋼筋2砼（m3/m2）0.40.480.510.030.39-0.090.46-0.023模板（m2/m2）3.83.753.69-0.064.070.323.36-0.394砌體（m3/m2）0.150.090.0900.06-0.030.07-0.02含ALC5外墻面（m2/m2）1.41.451.650.21.540.09//6內(nèi)墻面（m2/m2）2.52.72.730.032.670.032.810.11四、結(jié)果Result八、華發(fā)首府項目、南京項目、紹興項目與中央首府金額指標(biāo)對比序號業(yè)態(tài)名稱產(chǎn)品系指標(biāo)合同指標(biāo)綜合單價（元）量度指標(biāo)單方指標(biāo)偏差（元）量度指標(biāo)單方指標(biāo)偏差（元）量度指標(biāo)單方指標(biāo)偏差（元）備注中央首府華發(fā)首府南京項目紹興項目以中央首府價格為基準(zhǔn)133層高層鋼筋（kg/m2）55666.8665.25-5.1548-123.4848-123.48紹興項目指標(biāo)不含PC鋼筋2砼（m3/m2）0.40.487700.5123.10.39-69.30.46-15.43模板（m2/m2）3.83.75743.69-4.444.0723.683.36-28.864砌體（m3/m2）0.150.097720.0900.06-23.160.07-15.44含ALC5外墻面（m2/m2）1.41.45701.65141.546.3//保溫6內(nèi)墻面（m2/m2）2.52.7512.731.532.671.532.815.617合計29.04-184.43-177.57單方指標(biāo)四、結(jié)果Result一、外部指標(biāo)對比分析：（1）華發(fā)首府、中央首府的鋼筋指標(biāo)與萬科項目接近，高于美的項目；（2）華發(fā)首府、中央首府的混凝土指標(biāo)也與萬科項目接近，高于美的項目，(3)華發(fā)首府、中央首府的模板指標(biāo)與萬科項目接近，均低于美的項目；（4）四個項目的砌體指標(biāo)一致；（5）外墻面指標(biāo)華發(fā)首府最高，中央首府最低，都是帶連廊的戶型，總體差異??；（6）內(nèi)墻面指標(biāo)華發(fā)首府最高，中央首府最低，總體接近；

四、結(jié)果Result

二、

通過鋼筋、混凝土、模板、砌體、外墻面、內(nèi)墻面指標(biāo)對比，華發(fā)項目結(jié)構(gòu)指標(biāo)高于其他公司的指標(biāo)的主要原因有：

華發(fā)項目與萬科項目高寬比偏高，中央首府項目為13.2，華發(fā)首府項目為12.69，萬科項目為12.07，美的項目為8.9；三、金額指標(biāo)對比分析：

萬科天一玖著項目的指標(biāo)最高，華發(fā)首府第二、中央首府第三、美的國賓府項目金額最低；

美的項目為常規(guī)高寬比項目，指標(biāo)最低，與指標(biāo)最高的萬科項目偏差約176元/㎡，所以高寬比對造價的影響非常大。四、結(jié)果Result四、內(nèi)部指標(biāo)對比分析：

通過對比華發(fā)首府、中央首府的鋼筋指標(biāo)混凝土指標(biāo)高于南京項目，不含PC指標(biāo)略高于紹興項目，主要原因：

（1）南京、紹興項目高寬比小于無錫項目：中央首府項目為13.2，華發(fā)首府項目為12.69，紹興項目為10.71，南京項目為9.34，所以南京項目的指標(biāo)最低；

（2）紹興項目指標(biāo)比無錫華發(fā)首府、中央首府低，主要原因在于紹興地區(qū)抗震等級為6級，無錫地區(qū)抗震等級為7級；

（3）中央首府長寬比為5.36，華發(fā)首府長寬比4.73，紹興項目長寬比4.5，南京項目長寬比3.74，南京紹興項目均小于無錫項目。四、結(jié)果Result根據(jù)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》3.3.2條的規(guī)定，7度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)適用最大高寬比為6，風(fēng)荷載控制，要滿足位移角小于1/1000的要求。四、結(jié)果Result

因此華發(fā)的高層項目均為高寬比超限高層，基本為風(fēng)荷載下位移角最大，即風(fēng)荷載控制，要滿足位移角小于1/1000的要求，需布置較多抗側(cè)力構(gòu)件；無錫項目比南京項目、紹興項目超出高寬比限值較多，長寬比也相對較大，因此在相應(yīng)的風(fēng)荷載作用下需布置的豎向抗側(cè)力構(gòu)件也更多。四、結(jié)果Result

無錫項目與南京項目通過對比兩個項目結(jié)構(gòu)計算模型，在計算參數(shù)上存在差別，詳見下表：無錫項目南京項目結(jié)構(gòu)指標(biāo)影響計算軟件YJKPKPM基本風(fēng)壓0.450.40含鋼量對比南京項目增加0.5KG/m2左右場地類別ⅢⅡ1.51.4含鋼量對比南京項目增加2.0KG/m2左右風(fēng)荷載體型系數(shù)迎風(fēng)面0.8迎風(fēng)面0.8含鋼量對比南京項目增加1.5KG/m2左右背風(fēng)面-0.6背風(fēng)面-0.5頂層風(fēng)荷載體型放大系數(shù)1.5不變四、結(jié)果Result

上表中數(shù)據(jù)：

（1）基本風(fēng)壓差異，南京地區(qū)可以采用0.4，無錫地區(qū)為0.45，無錫項目預(yù)估含鋼量對比南京項目增加0.5KG/m2左右；

（2）場地類別差異按規(guī)范應(yīng)為1.5（Ⅲ類），南京項目取值為1.4（Ⅱ類），未達到規(guī)范要求，但圖紙能過審，無錫項目按1.5（Ⅲ類）計算，此部分無錫項目比南京項目含鋼量增加約2kg/㎡；

（3）風(fēng)荷載體型系數(shù)以及頂層風(fēng)荷載體型放大系數(shù)方面，因無錫項目建筑屋頂有超過1.5米的女兒墻，按無錫當(dāng)?shù)匾?guī)定，在頂層，風(fēng)荷載分項系數(shù)要乘以1.5的放大系數(shù)，南京地區(qū)無這項要求，也說明南京地區(qū)的審圖要求要低于無錫，此部分無錫項目比南京項目含鋼量增加1.5kg/㎡。四、結(jié)果Result（4）、其他：①無錫抗震要求連廊中間加一列兩個混凝土框架柱，連廊板厚加厚至150mm，配筋率加大至0.25%，同時連廊兩側(cè)剪力墻邊緣構(gòu)件通高采用約束邊緣構(gòu)件，預(yù)計增加含鋼量1.5KG/m2；②無錫抗震要求樓電梯間處剪力墻圍合成筒體，增加了剪力墻布置，預(yù)計增加含鋼量1KG/m2；③主樓底層外圍剪力墻與大地庫連接處，抗震等級提高至一級，預(yù)計增加含鋼量0.5KG/m2；四、結(jié)果Result五、金額指標(biāo)對比分析：

無錫華發(fā)首府項目的指標(biāo)最高，中央首府第二、紹興第三、南京G29B項目金額最低；

指標(biāo)最高的華發(fā)首府項目與南京G29B項目單方指標(biāo)偏差約213元/㎡，與紹興項目單方指標(biāo)偏差約207元/㎡。五、啟示與反思

通過內(nèi)外部項目的對標(biāo)發(fā)現(xiàn)，無錫公司的項目主體建安成本高于其他項目的原因：

1）營銷選擇的戶型高寬比過大，最高的中央首府已達到13.2，遠高于常規(guī)的6；2）無錫審圖中心對圖紙的要求非常嚴(yán)格，優(yōu)化空間很??；因此我們建議：1）在方案階段優(yōu)化戶型布置，通過降低連廊長度等方式保證建筑高寬比數(shù)值在合理范圍內(nèi)，盡量少選擇高寬比過大的戶型，從而節(jié)省成本，提高拿地溢價的空間；2）城市公司設(shè)計部需做結(jié)構(gòu)優(yōu)化，多扣細節(jié)，并與審圖中心多做溝通，盡可能降低結(jié)構(gòu)指標(biāo)，節(jié)省成本；