物業(yè)管理行業(yè)集團公司財務管理戰(zhàn)略分析

物業(yè)管理行業(yè)集團公司財務管理戰(zhàn)略分析[摘要]

隨著全球經(jīng)濟一體化的逐漸演變，這將對我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，逐步分化出不同的物業(yè)管理服務類型。物業(yè)管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質(zhì)量的服務來保證用戶的物業(yè)資產(chǎn)可以維持正常、良好的運營。對物業(yè)管理行業(yè)來說．質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務觀念到服務方式．從經(jīng)營理念到市場定位。都要作出相應的變革。才能適應發(fā)展的需要。本文作者通過對物業(yè)管理行業(yè)的瞻前顧后，嘗試著提出一系列新的建議與方案。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理集團公司財務管理戰(zhàn)略管理對策

一、物業(yè)管理行業(yè)財務管理目前存在的主要問題

上世紀80年代，隨著改革開放的潮流，物業(yè)管理行業(yè)正式被引入國內(nèi)．當時，其運作模式和財務管理都是學習香港、新加坡等的物業(yè)管理．并結(jié)合我國情況，總結(jié)出了適合我國當時實際的收支平衡，略有節(jié)余、取之于民，用之于民、一業(yè)為主，多種經(jīng)營等財務管理的基本指導方針．進入9O年代，深圳等一些物業(yè)管理較為發(fā)達的地區(qū)又進一步發(fā)展總結(jié)出保本微利、量出為入、獨立核算和保證傭金、多退少補等既保證業(yè)主利益，也保證企業(yè)利益，同時又促進行業(yè)發(fā)展的物業(yè)管理財務管理思路。如今，我國的物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展約3O年．隨著時過境遷的變遷與與時俱進的潮流，業(yè)主的服務要求越來越高，相反．物業(yè)行業(yè)的服務水平與管理模式卻呈現(xiàn)落后，筆者將其歸納如下：

1、物業(yè)管理行業(yè)管理者理財觀念相對落后

如今．隨著物業(yè)服務需求的進一步擴大，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)逐步市場化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長期以來，受物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學的市場定位．沒有長遠的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務管理工作．人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。因此，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營者應樹立現(xiàn)代理財觀和成本核算觀。

2、物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部財務控制相對落后

當前．我國物業(yè)管理公司內(nèi)部財務存在著諸多問題，其原因歸根到底是因為物業(yè)管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循，很多物業(yè)管理公司甚至沒有制定相應的內(nèi)部財務管理制度，這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設立賬目，但會計基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目．這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況．而且會計信息也不能得到真實的反映。

3、物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部資金管理的力度不夠

主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

4、物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部財務報表過于籠統(tǒng)

各層次的管理需要物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求，對外提供的報表?，F(xiàn)今大多數(shù)物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業(yè)費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息，只能采取統(tǒng)計辦法獲取，耗時耗力，且容易出現(xiàn)差錯，無法滿足內(nèi)部管理的需要。

二、物業(yè)管理行業(yè)財務戰(zhàn)略管理的目標和理念

眾所周知，物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中．包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，必須遵循有關(guān)規(guī)定。只有規(guī)范了財務行為，加強了財務管理和經(jīng)濟核算，物業(yè)管理行業(yè)財務管理才會更加完善。首先，物業(yè)財務管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經(jīng)濟效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，這就需要物業(yè)管理企業(yè)加大經(jīng)營力度，建立多元化經(jīng)營，僅此而言，便是增添了財務管理的工作量。這就需要物業(yè)企業(yè)建立更新更完善的財務管理模型．只有如此，才能使得公司本身在競爭中立于不敗之地。筆者在此嘗試擬定．其管理模型內(nèi)容是：對資金籌集運用的管理．固定資產(chǎn)和出租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理．物業(yè)有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等。而其應當建立的主要任務是：

1、籌集、管理資金

主要是保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟來源是房租收人、物業(yè)有償服務管理費收入。要大力組織租金收入。加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。

2、經(jīng)濟核算

本文通過財務活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益的最好方法之一。

3、多元經(jīng)營

積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營新市場