仲量聯(lián)行：2023年四季度住宅市場(chǎng)概覽

帶你看中國(guó)2023年四季度住宅市場(chǎng)概覽各地加速優(yōu)化住宅調(diào)控政策以支撐購(gòu)房意愿企穩(wěn)回升2023年，中國(guó)住宅市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，置業(yè)需求及房企開(kāi)發(fā)投資意愿度仍處于磨底狀態(tài)。自7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議定調(diào)要“適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”以來(lái)，中央及地方監(jiān)管部門持續(xù)加碼政策托舉力度。為鞏固置業(yè)信心及投資者預(yù)期企穩(wěn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、差別化住房信貸政策、調(diào)整存量首套住房貸款利率等一系列需求端措施于2023年下半年在全國(guó)多個(gè)城市及地區(qū)陸續(xù)落地。進(jìn)入四季度，為支撐市場(chǎng)情緒企穩(wěn)回升，多個(gè)核心一、二線城市也陸續(xù)針對(duì)現(xiàn)有的限制性政策進(jìn)行了優(yōu)化。其中北京及上海下調(diào)房貸首付比例和房貸利率，并放松針對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；重慶調(diào)整個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，包括應(yīng)繳稅額七折、免稅面積提升至180平方米等。2023年中國(guó)整體信貸及貨幣政策延續(xù)邊際寬松態(tài)勢(shì)。為維持我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性合理充裕，綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行于2023年中累計(jì)降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放超1萬(wàn)億人民幣，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)分別下調(diào)至3.45%和4.2%。2024年年初，中國(guó)人民銀行又宣布將于2月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬(wàn)億元，繼續(xù)推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本的穩(wěn)中有降。32023年四季度住宅市場(chǎng)概覽房地投資意愿依舊謹(jǐn)慎全國(guó)住宅投資累計(jì)同比增速新開(kāi)工面積施工面積竣工面積進(jìn)入第四季度，隨著中央托底房地產(chǎn)力度繼續(xù)加大，房企投資意愿度初現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象，住宅開(kāi)發(fā)投資同比降幅逐漸收列針對(duì)“保交樓”工程的支持性舉措、加快推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工和建42023年四季度住宅市場(chǎng)概覽20城市一手商品住宅市場(chǎng)成交量2023年，全國(guó)住宅市場(chǎng)銷售表現(xiàn)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，置業(yè)信心尚未完全企穩(wěn)修復(fù)的背景下，全國(guó)新建商品住宅銷售面積共計(jì)錄得9.5億平方米，同比下降8.2%。仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)主要宅成交面積合計(jì)約3416萬(wàn)平方米，環(huán)比上升20.9%,同比下降較2022年全年成交面積僅小幅下滑2.4%,其中4個(gè)一線城市成交面積同比下滑5.9%,16個(gè)二線城市成交面積同比下滑1.6%。52023年四季度住宅市場(chǎng)概覽及二手商品住宅銷售價(jià)格同比持續(xù)承壓進(jìn)入第四季度，隨著中央托底房地產(chǎn)力度繼續(xù)加大，房企投資意愿度初現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象，住宅開(kāi)發(fā)投資同比降幅逐漸收列針對(duì)“保交樓”工程的支持性舉措、加快推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工和建一線城市二線城市三線城市一手商品一手商品住宅市場(chǎng)一線城市二線城市三線城市住宅市場(chǎng)置業(yè)需求信心依舊不足的影響，全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格同比整體承壓。12月份，一線城市新建商品住宅銷售城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.8%，降幅比上月擴(kuò)大百分點(diǎn)。62023年四季度住宅市場(chǎng)概覽土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，城市及板塊間成交熱度分化加劇住宅用地成交溢價(jià)率 2023年，受住宅市場(chǎng)銷售端修復(fù)速度較緩的影響，房企拿地策略依舊較為審慎，全年全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，供求延續(xù)承壓態(tài)勢(shì)。盡管如此，一線及核心二線城市內(nèi)位處核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到房企的青睞，其中國(guó)有企業(yè)拿地意愿度依然活躍。四季度，一線城市住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)5.7%;二線城市住宅用地平均溢價(jià)率為3.6%;三、四線城市住宅用地平均溢價(jià)率為3.0%。2023年四季度住宅市場(chǎng)概覽2024年樓市有望迎來(lái)修復(fù)展望2024年，在全球經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步放緩的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)一的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。從12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重心和重點(diǎn)在于防范化解風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面，預(yù)計(jì)2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)。值得關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企將增強(qiáng)對(duì)民企融資的支持。當(dāng)然，化解房企風(fēng)險(xiǎn)仍需要推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)自我造血能力，市場(chǎng)銷售得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，是改善企業(yè)資金面的在需求端，中央監(jiān)管部門要求各地繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市政策工具箱刺激置業(yè)需求回升，預(yù)計(jì)2024年各城市的限制性政策有望進(jìn)一步放開(kāi)，有效降低置業(yè)者的購(gòu)房成本及購(gòu)房門檻將會(huì)成為未來(lái)一年政策優(yōu)化的大方向。近期，廣州率先放開(kāi)超120平方米住戶型地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)有積極意義。蘇州也在2024年1月30日宣布全面取消限購(gòu)，買房不再限面積及套數(shù)。預(yù)計(jì)2024年一線城市及核心二線城市將漸進(jìn)式優(yōu)化