北京別墅市場發(fā)展趨勢-供應(yīng)趨勢-銷售趨勢

北京別墅市場發(fā)展趨勢,供應(yīng)趨勢,銷售趨勢北京別墅供應(yīng)量分析圖2004年北京區(qū)域別墅規(guī)模北京別墅區(qū)域銷售價格北京別墅最新價格趨勢項目定位不準缺乏個性透視別墅市場冷熱不均盡管政策一直在緊縮，但別墅的建設(shè)依舊如火如荼。

有的項目銷售紅線一路向上，有的項目銷售卻遲遲不動，一兩個月也不見動靜。在北京別墅類型兩極分化的同時，別墅的銷售狀況也顯現(xiàn)了兩極分化。什么緣故同是別墅，銷售卻如此不同？

冷暖不同

據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，位于亞北地區(qū)的某別墅項目，上半年共銷售108套，均價為9837元/平方米，其銷售套數(shù)除4月份較之3月份少之外，其他月份都呈遞增趨勢。據(jù)其銷售部門負責(zé)人表示，自4月底推出其二期組院式獨棟別墅后，不到2個月的時刻，100余套總價在200萬—300萬元的精裝修別墅幾乎售罄，而其單價也比內(nèi)部認購時上漲了許多。為滿足客戶的購買需求，開發(fā)商不得不把等待第三次開盤銷售的房號提早放出。

當這些項目的開發(fā)商笑得合不攏嘴的同時，更多別墅項目的開發(fā)商卻愁眉不展。

某位于馬坡別墅區(qū)邊緣地帶的別墅項目，開盤一年多以來，188套別墅尚未賣出一半；同樣，還有一個位于馬坡別墅區(qū)的別墅項目，推出兩年多了，銷售不足半數(shù)，開發(fā)商不得不為其改頭換面，重新包裝上市。

記者了解到，關(guān)于大多數(shù)別墅開發(fā)商來說，2004年的上半年過得艱辛專門，有的項目甚至兩三個月才能賣出一套兩套。

假如說銷售是北京高檔項目最頭疼的問題的話，那么關(guān)于別墅而言，銷售更是重中之重。

新盤特點

據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年1-5月份，北京別墅市場共推出新盤17個，總規(guī)模156.16萬平方米，目前共推出4400套別墅。

從開盤的項目所屬區(qū)域上看，上半年推出的別墅差不多上依舊分布在傳統(tǒng)的別墅豪宅密集區(qū)域。朝陽、昌平仍舊是別墅市場最熱的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的溫榆河流域是北京別墅豪宅項目較為集中的區(qū)域之一。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這要緊是因為這些區(qū)域具有北京最優(yōu)越的自然山水環(huán)境和比較便利的交通環(huán)境。在這些區(qū)域居住不僅能夠享受到優(yōu)美的自然山水環(huán)境帶來的舒服感受，而且也能顯示業(yè)主的尊貴身份，因此那個區(qū)域新開盤的項目數(shù)量最多。

自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點化。從今年的情形看，這一趨勢還將連續(xù)下去。

此外，大興、海淀也是購房者比較熱衷的區(qū)域。大興區(qū)域的興起要緊是其低廉的價格和便利的交通條件。大興區(qū)今年新開盤項目的平均單價為5533元/平方米，只有昌平區(qū)項目均價（9384元/平方米）的六成不到，價格優(yōu)勢相當明顯。

定位不準

同樣是別墅，什么緣故有的賣得火爆專門，有的卻慘淡度日呢？

據(jù)大中華別墅網(wǎng)尤江分析，市場定位的準確與否，是別墅銷售好壞的最關(guān)鍵問題。

依照上半年銷售情形看，銷售情形不錯的項目都有專門的市場定位，其產(chǎn)品都依照人的居住要求進行了精細設(shè)計。比如位于亞北小湯山的一個別墅項目，依照自身的環(huán)境條件、地理位置，以及對客戶心理的把握，適時推出了“庭院概念”，主推精裝修的經(jīng)濟性別墅，受到了市場追捧。

然而另一個位于京順路沿線的項目，在定位上過于超前，其產(chǎn)品設(shè)計盡管有特色，購買者卻并不十分認可。

另外一個位于順義的項目，在去年推出時，曾獲得了優(yōu)秀的市場成績，但今年以來，卻因為定位上的含混不明確，銷售狀況遠不如去年。

依照北京中原提供的數(shù)據(jù)，北京市別墅存量中50%以上是高端產(chǎn)品，但從市場具體表現(xiàn)上看，卻是低總價、小戶型的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。有資料顯示，價格在80萬到200萬元的經(jīng)濟型別墅最受市場歡迎，其中已銷售別墅中售價在5000元/平方米以下的達到45%，而5000~10000元/平方米的僅占20%，10000元/平方米以上的比例堅持不變。戶型偏大、總價偏高的別墅賣得不是太好。

這說明，合理的產(chǎn)品定位，將對銷售產(chǎn)生重要的阻礙。

缺乏個性

北京別墅市場上，北美風(fēng)格幾乎占到八成以上，此外確實是歐洲風(fēng)格了，至于中國特色的別墅項目，差不多沒有。而別墅，原本應(yīng)該是個性鮮亮、能彰顯居住者身份特點的住宅產(chǎn)品。因此，有專家認為，北京的別墅嚴峻缺乏特性，專門是民族特性。

中國別墅協(xié)會會長助理鄭國臣博士認為，別墅是住宅的終極產(chǎn)品。目前北京市場上的別墅多是北美風(fēng)格、歐式風(fēng)格，這在別墅市場進展的初級時期，迎合了外國居住者和有海外生活背景人士的需求。然而隨著別墅市場消費群體的擴大和異化，越來越多的本土消費者加入到那個市場，別墅的開發(fā)商應(yīng)該注重產(chǎn)品本身的文化特色、民族特色和傳統(tǒng)特色。

據(jù)一項別墅消費取向調(diào)查資料顯示，在別墅準消費者中，40%的人喜愛北美的風(fēng)格，21%的人喜愛中式風(fēng)格，19%的人喜愛法式風(fēng)格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格的建筑形狀并不能滿足消費者的多樣化需求，專門是還有21%的人喜愛中式風(fēng)格，這部分的市場比較空白。

外行開發(fā)別墅

別墅市場門檻過低、利潤率過高，是造成別墅市場紛亂的重要緣故，這差不多成為業(yè)內(nèi)的共識。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，別墅項目成本領(lǐng)實上專門低，與市區(qū)的房子相比，地價低、建筑成本低，唯獨比較高的是環(huán)境愛護費，一個售價在8000元/平方米左右的項目，其成本專門可能不超過4000元/平方米。如此高的利潤率，對任何開發(fā)商差不多上極大的誘惑，關(guān)于房地產(chǎn)外的開發(fā)商來說，更是誘惑。據(jù)了解，目前北京在售的100多個別墅項目中，至少有1/4的開發(fā)商屬于第一次開發(fā)別墅項目。

因為不了解市場，不了解消費者的心理，這導(dǎo)致許多別墅項目偏離市場需求，形成滯銷是專門容易明白得的。

對此，業(yè)內(nèi)專家提醒：看到別墅高利潤時，也要看到開發(fā)別墅的高風(fēng)險。一旦銷售不出去，會造成龐大的資金積壓。

產(chǎn)品落后

記者了解到，目前滯銷的別墅普遍開發(fā)時刻比較早，產(chǎn)品設(shè)計嚴峻落后，與消費者的需求脫節(jié)較大。

別墅市場屬于高端市場，客戶對產(chǎn)品的要求專門高，目前許多別墅的空置是因為戶型不合理、產(chǎn)品設(shè)計過時，高端客戶注重生活的品質(zhì)，一樣可不能選擇過時產(chǎn)品。

北京五合公司副總經(jīng)理嚴濤對目前許多別墅項目容積率偏高提出了批判。他認為，戶與戶之間空間相當狹小，卻把大量的空間留在戶內(nèi)，如此盡管比較出面積，然而卻將嚴峻降低別墅的居住品質(zhì)。這種情形在早期別墅項目中存在較多，目前隨著別墅的進展，有專門多人認識到如此的別墅對生活品質(zhì)帶來的阻礙。而別墅的容積率差不多從2002年的0.6至0.7降到目前的0.5以下。

關(guān)于新項目而言，產(chǎn)品設(shè)計越來越趨于合理化。

今年新開盤的這些別墅項目在產(chǎn)品設(shè)計、布局規(guī)劃和景觀設(shè)計等方面出現(xiàn)出以下幾個特點：一是親水。古代所謂“無水不成園，獨木不成林”，確信了水是住宅的血液，樹木是園林景觀的精髓。上世紀90年代以來，歐美開始流行親水性住宅。適當?shù)乃?，不僅起到了豐富空間環(huán)境和調(diào)劑小氣候的作用，同時也增強了居住的舒服感。

二是產(chǎn)品設(shè)計“以人為本”。隨著市場和消費者的成熟，以人為本的理念得以真正滲透到房地產(chǎn)項目的戶型設(shè)計、規(guī)劃布局、景觀園林等各個方面。那個特點在今年1-5月份開盤的別墅項目中表達得專門具體。

另外，這些新開盤項目在戶型的功能設(shè)計上比老的別墅項目考慮得更加周到，有些項目不僅包含了別墅產(chǎn)品應(yīng)有的保姆房或工人房等，還在主臥房區(qū)域設(shè)計了步入式的衣帽間以及和浴室相連的獨立式化妝間。

開發(fā)緊縮

2004年4月29日國務(wù)院辦公廳最新公布了關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地治理的緊急通知，治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，能源、交通、水利、都市重大公共設(shè)施等重點建設(shè)項目用地，確屬急需的，報國務(wù)院批準；重點檢查未批先用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，2003、2004年北京新增別墅項目的土地占用情形、土地審批情形、土地掛牌拍賣情形等都處于重點清理整頓之中。

據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士估量，在半年之內(nèi)，北京別墅市場不太可能審批新的開發(fā)項目。

同時，那個緊急通知的發(fā)出，對上半年的別墅供應(yīng)量差不多造成一定阻礙。據(jù)記者了解，至少有5個原本打算上半年推出的項目，因為對政策的觀望，不得不慎重考慮，暫緩?fù)瞥觥ｊP(guān)于別墅市場的前景分析關(guān)于別墅市場的前景問題，能夠有幾個方面，一個是從市場的操縱，還有需求，還有價值，還有他關(guān)懷的因素，還有北京市房地產(chǎn)市場，我們一直做長期宏觀的監(jiān)測，從過去的情形來看，從現(xiàn)時期來說，應(yīng)該是短期來它的供給是速度放慢，這點是專門明顯的。要緊緣故是不用說了，大伙兒確信都明白，要緊由于一些近期的政策，土地政策，還有政府相關(guān)政策不是專門明確。另外一個確實是近期出臺的一些金融政策，對整個市場阻礙力比較大，使得一些開發(fā)商本來要做項目的，可能差不多上要預(yù)備做項目的，可能開始放下，然后差不多做了一些項目的，由于資金看能不能解決，確實是別把速度放快，這兩個緣故使整個供給速度放慢，從長期來看總量是可不能減少的，這點確實是說我們能夠?qū)ｉT確信地判定總量可不能減少，這要緊是由于批的那個總量在這兒，要緊一個緣故確實是大的量來說，就北京相關(guān)于同樣級別層次來說，上海來說，北京總量是相關(guān)于別墅的總量跟上海來說，應(yīng)該是差得專門遠，這點來說使得市場放量沒有表現(xiàn)出來，因此從長期來說總量可不能減少。第二個從需求上來說，應(yīng)該我們分幾個方面，一談到需求，大伙兒普遍關(guān)懷的確實是兩個，一個自住型需求，還有一個投資型需求，應(yīng)該說可不能減少的，這要緊是由于目前來說，確實是原先分幾個客戶群，比如國外客戶群他要該買的，我確有用于自住，差不多上可不能受中國的金融政策阻礙，而國內(nèi)的客戶群，由于因為中國長期以來，這些人的思想理念，我差不多上有錢，比方我要買一個五百萬的別墅他至少自己有八百萬才有這種方法，他可不能說相對保守，因此使得他們確實是可不能說屬于那種，我透支，對那個房子的要求會依靠專門大，這一點我覺得從自住型的需求來說，能夠看得出來，他們差不多上是屬于專門少有人說我確實是20％的房薪，差不多在三年，五年以內(nèi)，或者去預(yù)備。因此跟整個中國消費理念有關(guān)系，另外從投資型需求來說。確實是需求量比較大的人群，使得數(shù)量可不能減少。要緊是海歸，海歸在國外呆幾年，大部分回來以后，確實是在北京創(chuàng)業(yè)，這些人差不多上都回來以后，差不多上買別墅，然后用于自住，這一類人群也是在增多，還有一類屬于投資型，投資型，這塊近期由于受金融政策的阻礙，可能投資型需求會有所減少，然而長期以來應(yīng)該說也可不能受太的大阻礙。那個是屬于投資型，這兩類假如需求專門在高端這塊可不能減少的話，應(yīng)該說整個需求市場也可不能有太大的嚴峻的波動。這是從需求上來。

從價格上來說，我們差不多上這幾年，總體對價格的分析，確實是從2000年以來，這一直是一個年度的價格差不多上是在呈下降的趨勢，然而到2003年，我們從2003年的6月份到現(xiàn)在的四月份，確實是近一年來的別墅指數(shù)，對所有的別墅項目的監(jiān)測，從那個指數(shù)反映來看差不多上是比較平穩(wěn)的趨勢，即使是有波動，也是一種專門平穩(wěn)的這種趨勢。這種就從近期來說，它價值也是比較好的，確實是價格漲到一定程度就會跌，跌到一定情形就可不能跌下去了，這有一個基礎(chǔ)。這是從近期來看。長期來看價格是呈一個上漲的，什么緣故會這么講呢，兩個重要的方面，一個是市場，一個是從成本的因素。所有的開發(fā)商差不多上確實是說前一時期，過去一段時刻就做了郊區(qū)的一些項目，現(xiàn)在通過前一輪別墅市場，大伙兒一些總結(jié)以后，就差不多上明白我應(yīng)該如何樣提高產(chǎn)品的品質(zhì)，提高產(chǎn)品品質(zhì)之后，所有的開發(fā)商就對那個產(chǎn)品的價值應(yīng)該是信心更足了，從他們自己本身來說，產(chǎn)品做好了，價格有所增加。另外從消費者來說，確實是對前期的產(chǎn)品有一種比較，能夠有參比的對象，比方前一段時刻，八千塊錢的東西現(xiàn)在可能一萬塊錢，或者說九千塊錢，確實是八千塊錢覺得會更好，更值，因此從消費者來說他對這種價值的認同，也不是專門盲目。還有從消費心理來講，確實是對產(chǎn)品的認同度都在提高，因此市場因素決定下個決定的可能性是比較小的。

另外一個確實是從成本因素，從成本的因素，現(xiàn)在不管是建材，還有費用方面，確實是成本因素都在有所提高，及時是是原先的項目，旁邊有一塊地是兩百塊錢拿下來的，他可能自己在定價的時候，可能會考慮我旁邊的別墅是兩百塊錢的因素，因此那個成本的因素，也是決定他長期以來往下走的可能并是比較小的，假如再細是從產(chǎn)品或者區(qū)域上來說，確實是產(chǎn)品我們一直認為，那個產(chǎn)品現(xiàn)在大伙兒盲目比較少了，前一段時刻推出來的一些產(chǎn)品專門受環(huán)境，對別墅來說，拉不西谷，它的風(fēng)格，臥房專門小，大伙兒有專門多不認同的因素，確實是把拿過來的東西，如何把它本土化的結(jié)合，這是大伙兒專門關(guān)注的，也是下工夫去研究那個，因此大伙兒是不盲目的。第二從產(chǎn)品的，再細到一個戶型上來說，戶型這塊我們?nèi)ツ暌沧鲞^相比的對比，確實是所有年度項目，進行專門詳細的分析。差不多上確實是說現(xiàn)在所有的從大的這種容積率說，去年一年的容積率比2002年所有的項目平均是下降了0.1％左右的比例，我覺得是專門不容易的事。

另外從類型上來說，差不多上聯(lián)排的，因為現(xiàn)在大伙兒分的時候，總是把聯(lián)排放在別墅項目里面去，因此我們當時分的時候，確實是分獨棟，聯(lián)排，還有混合型，現(xiàn)在混合型和獨棟型，那個相關(guān)于2002年，比例增加了30不能，專門是獨棟的比例上漲12％，那個也是專門不容易的一件事。聯(lián)排的別墅項目等因此下降了28％，大伙兒看到這是一個產(chǎn)品的表現(xiàn)。另外從面積上來說，150平米到300平米，到500平米之間，那個比例加在一起，2003年相對2002年上漲八個多，確實是將近10個百分點左右這么一個比例范疇。專門是上漲比較高的比例，是150到300平米之內(nèi)，上漲5％，從產(chǎn)品類型上來說，大伙兒可能更適合于研究一下，確實是適合市場需要的戶型面積，這是一個具體的表現(xiàn)。

談到區(qū)域的問題，事實上我覺得區(qū)域，確實是說反正我們總結(jié)那個，不管是幾條線，別墅歸根到底第一個是環(huán)境，第二是交通。環(huán)境一個是大環(huán)境，一個小環(huán)境。大的環(huán)境有沒有山水，那個我覺得是專門重要的因素，假如有大的山水環(huán)境，必定是會一個別墅區(qū)域確實是集中的一個地點，還有小的區(qū)域環(huán)境，確實是扎堆因素，比如那個地點扎堆，它盡管有水，然而有扎堆