企業(yè)貸款融資方案

中糧地產(集團)股份有限公司貸款融資報告班級：2014級財務管理（會計方向）13班學號：秦婷婷：201422271305譚夢圓：201422271306符佳佳：201422271307吳娜：201422271308張超宇：201422271319

企業(yè)：中糧地產（集團）股份有限公司秦婷婷（董事長）:制定企業(yè)部分材料書大綱、收集材料（貸款計劃、擔保材料、抵押物清單）、企業(yè)部分最后審查。張超宇（財務總監(jiān)）：收集企業(yè)部分材料（申請營業(yè)執(zhí)照申請書、稅務登記申請書）、整理排版、各類證件圖章制作。譚夢圓（會計）：收集企業(yè)部分材料、各類財務報表、貸款卡申請書。符佳佳（銀行行長）：收集銀行部分材料、借款合同（主合同）、借款借據。吳娜（信貸科長、信貸人員）：收集銀行部分材料、整理排版、定稿后修正、信貸員的貸前調查報告、借款合同、抵押合同書、擔保合同、銀行部分資料審核。

目錄第一章申請營業(yè)執(zhí)照程序 41.1 公司設立登記申請書 41.2股東指定代表或共同委托代理人的證明 51.3董事長的任職文件及其身份證明 61.4由工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 7第二章稅務登記程序 72.1稅務登記表 72.2營業(yè)執(zhí)照（參考第一章） 112.3開戶許可證 112.4賬號證明 112.5銀行賬號 112.6組織機構代碼證 122.7企業(yè)所得稅登記表 12第三章依法設立的驗資機構出具的驗資報告 14第四章貸款卡申辦程序 15第五章提出借款申請 185.1授權委托書 18第六章深圳中糧鳳凰里項目可行性研究報告 196.1項目概況 196.2建設條件 206.3投資環(huán)境分析 206.4市場分析與價格預測 216.5項目實施計劃 226.6項目財務經濟分析 236.7結論 24第七章財務報表 257.1中糧地產2014年度資產負債表 257.2中糧地產2014年度利潤表 26第八章項目貸款申請書 278.1公司基本情況： 29第九章貸款受理 319.1貸款對企業(yè)進行面談訪問 31第十章貸款擔保 3410.1抵押合同 3410.2貸前調查 38第十一章貸款審查與審批 4111.1貸款審查 4111.2貸款審批 41第十二章簽訂借款合同 4612.1借款合同 46第十三章償還借款 50第一章申請營業(yè)執(zhí)照程序公司設立登記申請書名稱中糧地產(集團)股份有限公司住所海南省海口市金茂中路1號郵政編碼570000法定代表人姓名秦婷婷職務董事長注冊資本壹仟萬元公司類型股份有限公司實收資本壹仟萬元出資方式貨幣經營范圍房地產開發(fā)經營；國內商業(yè)、物資供銷業(yè)(不含專營、專賣、?？厣唐?；建筑技術咨詢；進出口貿易。主營業(yè)務：商品房開發(fā)、物業(yè)租賃、來料加工業(yè)。主營業(yè)務：商品房開發(fā)、物業(yè)、租賃、來料加工業(yè)營業(yè)期限長期/20年本公司依照《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國公司登記管理條例》設立，提交材料真實有效。謹此對真實性承擔責任。法定代表人簽字：秦婷婷指定代表或委托代理人簽字：張超宇1995年12月14日1995年12月14日1.2股東指定代表或共同委托代理人的證明申請人：中糧地產(集團)股份有限公司指定代表或者委托代理人：秦婷婷委托事項及權限：辦理中糧地產(集團)股份有限公司的營業(yè)執(zhí)照辦理中糧地產(集團)股份有限公司（企業(yè)名稱的□設立□變更□注銷□備案□手續(xù)。2、同意□不同意√核對登記材料中的復印件并簽署核對意見；3、同意□不同意√修改企業(yè)自備文件的錯誤；4、同意□不同意√修改有關表格的填寫錯誤；5、同意□不同意√領取營業(yè)執(zhí)照和有關文書。指定或者委托的有效期限：自2014年12月14日至2016年4月31日指定代表或委托代理人或者經辦人信息簽字：秦婷婷手機請人蓋章或簽字：秦婷婷2014年12月14日1.3董事長的任職文件及其身份證明中糧地產(集團)股份有限公司法定代表人、經理任職書根據《中華人民共和國公司法》和本公司章程有關規(guī)定，經本公司1995年10月14日，董事會表決通過：選舉秦婷婷擔任公司董事長并擔任法定代表人，任期三年。從即日起依照法律、公司章程的規(guī)定行使權利和履行義務。董事（簽名）：秦婷婷2014年10月14日身份證件1.4由工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照第二章稅務登記程序2.1稅務登記表

稅務登記表（適用于單位納稅人）納稅人名稱：中糧地產（集團）股份有限公司申請日期：2014年1月1日杭州市國家稅務杭州市地方稅務局制中糧地產（集團）股份有限公司貸款申請材料納稅人名稱中糧地產(集團)股份有限公司納稅人識別號

登記注冊類型房地產經營開發(fā)批準設立機構?？谑泄ど绦姓芾砭?/p>

批準設立證明或

組織機構代碼022290178文件號組代管580100-695688-1開業(yè)（設立）2014年02生產經營

證照

證照

日期月10日期限無限名稱號碼注冊地址海南省海口市下城區(qū)東新路江南巷5號8幢行政

郵政

聯系0571-850687區(qū)域碼編碼573000電話52生產經營?？谑薪鹳Q中路1號

聯系

行政郵政地址區(qū)域碼31

01

15501

000編碼電話

請選擇對應項目打”√”

從業(yè)

核算方式□獨立核算□非獨立核算√人數其中外籍人數

請選擇對應項目打”√”單位性質□企業(yè)□事業(yè)單位□社會團體□民辦非企業(yè)單位□其他網站網址

國標行業(yè)□□□□□□□□適用會計請選擇對應項目打”√”制度√企業(yè)會計制度□小企業(yè)會計制度□金融會計制度□行政事業(yè)單位會計制度中糧地產（集團）股份有限公司貸款申請材料2.2營業(yè)執(zhí)照（參考第一章）2.3開戶許可證2.4賬號證明銀行賬戶證明公司：中糧地產（集團）股份有限公司茲有我行客戶中糧地產（集團）股份有限公司因經營需要在我行開立銀行賬戶，經調查，公司經營狀況良好，我行予以批準，賬戶號為657338710458091001特此證明。中國建設銀行股份有限公司沈陽大東支行（銀行業(yè)務）日期：2015年11月24號2.5銀行賬號開戶銀行：6573387104580910019(中國建行)2.6組織機構代碼證2.7企業(yè)所得稅登記表企業(yè)蓋章：稅務機關蓋章：負責人簽名：秦婷婷經辦人簽名：王小二第三章依法設立的驗資機構出具的驗資報告公司(籌)全體股東：我們接受委托,審驗了貴公司(籌)截至2016年3月15日止申請設立登記的注冊資本實收情況。按照國家相關法律、法規(guī)的規(guī)定和協(xié)議、章程的要求出資,提供真實、合法、完整的驗資資料,保護資產的安全、完整是全體股東及貴公司（籌）的責任。我們的責任是對貴公司（籌）注冊資本的實收情況發(fā)表審驗意見。我們的審驗是依據《獨立審計實務公告第1號一一驗資》進行的。在審驗過程中,我們結合貴公司（籌）的實際情況,實施了檢查等必要的審驗程序。根據協(xié)議、章程的規(guī)定,貴公司（籌）申請登記的注冊資本為人民幣207,449,946元,由秦婷婷，張超宇，譚夢圓各方于2016年1月1日之前繳足。經我們審驗,截至2016年2月15日止,貴公司(籌)已收到全體股東繳納的注冊資本合計人民幣貳億零柒佰肆拾肆萬玖千玖佰肆拾六元(大寫),-其中以貨幣出資207，449，946元。截至2016年3月15日止，貴公司已收到全體股東繳納的注冊資本合計人民幣貳億零柒佰肆拾肆萬玖千玖佰肆拾陸元（大寫）。各股東均以貨幣出資。其中秦婷婷103，724，973元、張超宇72,607481.1譚夢圓31,117491.9元本驗資報告僅供貴公司(籌)申請設立登記及據以向全體股東簽發(fā)出資證明時使用,不應將其視為是對貴公司(籌)驗資報告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經營能力等的保證,因使用不當所造成的后果,與執(zhí)行本驗資業(yè)務的注冊會計師及本會計師事務所無關。附件1：注冊資本實收情況明細表注冊資本實收情況明細表被審驗單位名稱：中糧地產(集團)股份有限公司截止到2016年03月31_日貨幣單位：元投資者名稱注冊資本投入資本金額出資比例貨幣資金實物資產無形資產合計占投入資本比例秦婷婷10372497350%1037249730010372497350%張超宇62234983.830%62234983.80062234983.830%譚夢圓41489989.220%41489989.20041489989.220%編制單位：信永中和會計師事務所注冊會計師：于東填表人：張艷第四章貸款卡申辦程序貸款卡是企業(yè)辦理貸款業(yè)務的基本條件，因此在申辦任何貸款業(yè)務之前，企業(yè)必須首先到當地中國人民銀行申請辦理貸款卡。凡經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的各類企事業(yè)單位需向國內金融機構辦理貸款及提供經濟擔保的，均須向中國人民銀行申領貸款證和貸款卡，并將發(fā)生的貸款業(yè)務在貸款證和貸款卡上進行記錄。人民銀行將在五個工作日內發(fā)給申請人貸款證和貸款卡。公司除了上述已經提供的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等還提供了開戶許可證。本次申請的為項目貸款，所以公司還提供了國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。第五章提出借款申請5.1授權委托書

第六章深圳中糧鳳凰里項目可行性研究報告福永中糧鳳凰里項目位于寶安大道與塘新路交匯處，由01地塊（北地塊）和02地塊（南地塊）組成，兩地塊之間有規(guī)劃市政路分隔。計劃開竣工日期：2014年10月20日

至

2016年10月31日。目前已完成前期土地平整，正進行前期準備工作。

呈報單位：中糧地產（集團）股份有限公司

呈報時間：二0一四年十月八日6.1項目概況6.1.1開發(fā)項目區(qū)位條件中糧鳳凰里項目整體以“鳳凰”美好寓意，打造奢而不凡的現代簡約風格；“一城四院”的新中式園林，將項目圍合式布局進行完美搭配。鳳凰臺中心景觀，構建中心標志性筑物的同時，打造兒童、老人專屬的健康歡樂平臺。主入口由名貴樹陣、入口水景廣場組成的視覺通廊，加上極具有現代古典韻味的入口甕城，借以高差巧妙利用，拾級而上，象征著步步高升的寓意。下沉式中心陽光草坪，為業(yè)主提供兒童活動、成人健身、鄰里交流、閑暇漫步等活動空間。1200㎡奢華泳池，藏風聚氣，將清新與舒適完美融入庭院生活。6.1.2規(guī)劃方案項目建設用地面積47595.44m2，總建筑面積170635.08m2，計容建筑面積127800m2（其中住宅建筑面積為115650m2，商業(yè)建筑面積為8600m2，公共配套設施建筑面積3550m2），不計容建筑面積42835.08m2（其中地下車庫29684.12m2，設備用房面積1350.96m2，人防面積11800m2），容積率2.69，綠化率30%，停車位1050（地下987個，地上63個）。6.2建設條件6.2.1建設地點條件中糧鳳凰里位于空港新城的核心位置，靠近深圳地鐵11號線機場線橋頭站，毗鄰鳳凰山森林公園和立新湖水庫，是中糧地產在福永大洋區(qū)百萬平城邦基地的首發(fā)項目。中糧鳳凰里總占地約4.7萬㎡，總建面約17.5萬㎡，容積率2.69，是片區(qū)少有的超低密高層精品住宅項目，主推78-144平的3-5房高拓戶型。首批住宅單位預計于2015年底入市。自駕車：大洋路兩段直達寶安大道、107國道，與廣深高速、沿江高速相接，從本項目上沿江高速可到機場、南山福田。未來深中通道通車，廣州、中山交通非常便利。

軌道交通：地鐵11號線橋頭站、塘尾站，計劃2016年中建成通車，與1號線、5號線全線接駁，輕松來往深圳寶安機場、南山、福田等地。

公共交通:

福安第二工業(yè)城站

B787、M310、M419、M432、高峰專線68。6.2.2建設實施條件中糧鳳凰里整體占地約47595.43㎡,總建筑面積約174917.55㎡，全南向7棟圍合布局，涵蓋高檔精品住宅、8600㎡特色社區(qū)商業(yè)及12班幼兒園配套，項目2.69超低容積率，10.4%超低塔樓覆蓋率，東西最寬樓間距高達210米，是片區(qū)首個高端低密生態(tài)住區(qū)。項目主力產品為78-144㎡三房至五房單位，以兩梯五戶、二梯三戶舒適梯戶比為主，100%為非雙拼產品，整體圍合式布局全享央景園林，保證通風采光的同時，也創(chuàng)造居住領域感和歸屬感的高端人文社區(qū)氣勢。6.3投資環(huán)境分析從我國宏觀經濟看，投資方面，2014年固定資產投資比上年名義增長15.7%（扣除價格因素實際增長15.1%），受制造業(yè)持續(xù)產能過剩、房地產市場深度調整等因素影響，投資增速放緩。消費方面，2014年全年社會消費品零售總額比上年名義增長12.0%（扣除價格因素實際增長10.9%），增速穩(wěn)定，由于就業(yè)形勢較好，消費需求依舊旺盛，尤其是網上零售額比上年增長49.7%。進出口方面，受世界經濟復蘇緩慢影響，進出口總值同比增速下降，順差擴大。價格方面，受經濟下行和油價下跌影響，價格水平漲幅較低，全年CPI比上年上漲2.0%，物價控制遠遠低于目標，通貨膨脹壓力較小，而工業(yè)生產出廠價格下降1.9%，持續(xù)處于低迷狀態(tài)。2014年，房地產行業(yè)投資增速持續(xù)下行，對GDP增長貢獻率也相應下降，行業(yè)開始由高速增長轉入平穩(wěn)增長。房地產業(yè)宏觀調控去行政化的政策導向逐漸明確，將更注重強調宏觀頂層制度設計，持續(xù)推進建立行業(yè)的市場化長效機制。通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機制保障合理購房需求，同時，各地政府靈活調整相關政策，限購限貸手段逐步退出，除一線城市及三亞外，限購政策全面放開，行政干預趨弱，并通過信貸、公積金、財政補貼多輪政策調整促進自住住房消費。6.4市場分析與價格預測6.4.1市場發(fā)展前景分析2015年12月6日，11號線雙地鐵口物業(yè)中糧·鳳凰里入市，建筑面積約79-144平方米三至五房，開盤售罄，勁銷20.6億元。據悉，開盤當天上午9時左右，已有大約1500人次到場。中糧·鳳凰里本次推出住宅為建筑面積約79-125平方米質美空間，開盤約90分鐘，近500套建筑面積約79-125平方米房源售罄。當場加推百余套建筑面積約90平方米以下小戶型住宅。從糧油食品貿易到全產業(yè)鏈體系，中糧集團集貿易、實業(yè)、金融、信息、服務及科研于一體，橫跨農產品、食品、酒店、地產等眾多領域，連續(xù)22年榮列世界500強。中糧洞悉城市發(fā)展，戰(zhàn)略布局各大新中心，引領城市格局走向。中糧·鳳凰里系空港鉅筑首發(fā)之作，建筑面積約17.5萬平方米標桿大城，以2.69超低容積率、200米最高樓間距，打造恣意綻放的生活天地。6.4.2目標客戶的定位中糧集團在寶安福永鳳凰山下精心打造的鳳凰里占地約4.8萬平方米，總建筑面積17.5萬平方米，首批推出的住宅79-125平方米三到四房，共400多套。項目整體借“鳳凰”的美好寓意，打造奢而不凡的現代簡約風格，“一城四院”的新中式園林，將項目圍合式布局進行精心搭配吸引著慕名而來的客戶群。6.4.3價格預測根據項目自身特點，參考當地房產價格及其發(fā)展趨勢，項目預測價格：1、前期產品均價35000元/平，32000元/平起價，為3棟、5棟78-144㎡3-5房2、后期3棟、5棟均價35000元/平，32000元/平起價。戶型為建面78-144㎡三房至五房。6.5項目實施計劃6.5.1工程建設實施計劃1、現已取得了土地使用權，將于2016年10月底房地產開發(fā)各相關人員配備，完成項目規(guī)劃、單體設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，并著手售樓部建設、策劃宣傳，滿足2014年開工需要。2、以高管的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。6.5.2銷售計劃及營銷策略1、銷售計劃：根據工程建設進度計劃及高明區(qū)房地產發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2016年銷售收入6.5億元；2017年銷售收入8.4億元；2018年銷售收入8.2億元；2019年銷售收入7.2億元.2、營銷策略秉承企業(yè)以“誠信、團隊、專業(yè)、創(chuàng)新”的價值觀，打造奢而不凡的現代簡約風格的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現房屋銷售。有效地利用金葵子的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。6.6項目財務經濟分析6.6.1投資估算按每畝363.8萬元取得土地使用權，土地總成本為9,614.89萬元（出讓金總額9,266.69萬元，契稅468萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。6.6.2資金籌措根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金,14，000萬元。6.6.3項目經濟效益分析1、利潤估算表本項目凈利潤8263萬元，凈利率8.45%。預測前提：土地363.8萬元/畝；營業(yè)收入20億元；平均銷售單價31600元/平方米；營業(yè)成本9.8966億元；單位成本16825元/平方米；2、現金流量估算表本項目稅后現金凈流量5,253.29萬元。測算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額=8.65%。（2）、動態(tài)分析項目凈現值為6450萬元，凈現值大于0，項目可行。經計算，本項目的內部收益率為9%，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。6.7結論中糧·鳳凰里營銷中心耀世開放，作為大空港片區(qū)首個舊改力作，世界500強中糧集團執(zhí)導的空港巨筑——中糧·鳳凰里，凝聚深圳速度，詮釋工匠精神。中糧·鳳凰里立足空港，項目所在地將以前海為龍頭，空港為支撐，打造深圳稀缺原生資源都會區(qū)。地鐵11號線更是深圳東進西聯，增進深莞惠一體化的重要舉措。隨著深圳“北拓西移”的城市升級步伐加快，政府放權將改革進一步深化，鳳凰里將與國際接軌，成就泛自貿區(qū)專屬人文環(huán)境的航母級城市綜合體。中糧集團憑借世界500強實力，將圍繞整個立新湖打造6.57平方公里航母級首席生態(tài)城市綜合體，以“一湖四帶多節(jié)點”的景觀結構，集萃中糧國際科技創(chuàng)新中心、低密生態(tài)住區(qū)、國際文化商務廣場、地鐵接駁商貿中心四大功能區(qū)。項目整體以“鳳凰”的美好寓意，打造奢而不凡的現代簡約風格；“一城四院”的新中式園林，鳳凰臺中心景觀，構建中心標志性建筑物的同時，打造兒童、老人專屬的健康歡樂平臺。主入口由名貴樹陣、入口水景廣場組成的視覺通廊，加上極具有現代古典韻味的入口甕城，象征著步步高升的寓意。下沉式中心陽光草坪，為業(yè)主提供閑暇漫步等活動空間。1200㎡奢華泳池，藏風聚氣，完美融入庭院生活。綜上所述，該項目在市場經營、經濟規(guī)模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。第七章財務報表7.1中糧地產2014年度資產負債表單位：萬元報表日期期末余額期初余額流動資產貨幣資金729,060.00692,506.00應收賬款22,683.6019,517.40預付款項4,575.0710,820.10其他應收款42,784.6056,350.60存貨3,267,330.002,918,240.00流動資產合計4,066,430.003,697,430.00非流動資產發(fā)放貸款及墊款可供出售金融資產83,707.8080,347.80持有至到期投資長期應收款715.6765.26長期股權投資48,391.4085,165.90投資性房地產279,704.0075,935.20固定資產原值80,348.0079,570.90累計折舊21,614.8020,437.80固定資產凈值58,733.2059,133.10固定資產減值準備固定資產凈額58,733.2059,133.10在建工程26,510.605,887.62無形資產6,176.385,987.01商譽16,118.408,553.94長期待攤費用2,115.923,012.05遞延所得稅資產42,544.3038,753.50非流動資產合計564,717.00362,841.00資產總計4,631,150.004,060,270.00流動負債短期借款604,000.00814,600.00應付賬款349,868.00預收款項840,906.00685,565.00應付手續(xù)費及傭金應付職工薪酬11,627.109,065.95應交稅費88,670.6070,117.10應付利息9,701.497,092.25應付股利154.76154.76其他應付款144,837.00384,384.00一年內到期的非流動負債316,330.00133,400.00流動負債合計2,366,100.002,464,580.00非流動負債長期借款1,042,160.00559,187.00應付債券119,312.00119,148.00長期應付款--32.42預計非流動負債--128.01遞延所得稅負債36,866.3019,938.70其他非流動負債--217.40非流動負債合計1,198,550.00698,652.00負債合計3,564,640.003,163,230.00所有者權益實收資本(或股本)181,373.00181,373.00資本公積26,049.4080,233.80盈余公積77,373.2062,520.80未分配利潤255,774.00216,215.00外幣報表折算差額--429.06歸屬于母公司股東權益合計598,482.00540,772.00少數股東權益468,021.00356,268.00所有者權益(或股東權益)合計1,066,500.00897,040.00負債和所有者權益(或股東權益)總計4,631,150.004,060,270.007.2中糧地產2014年度利潤表單位：萬元報表日期期末余額期初余額一、營業(yè)總收入904,083.001,017,860.00營業(yè)收入904,083.001,017,860.00二、營業(yè)總成本823,285.00931,273.00營業(yè)成本563,381.00709,909.00營業(yè)稅金及附加113,093.00103,960.50銷售費用48,690.0042,421.90管理費用33,767.9030,718.20財務費用38,919.3043,867.50資產減值損失25,434.70396.22投資收益58,915.7035,869.40其中:對聯營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益12,690.4023,638.00三、營業(yè)利潤139,714.00122,461.00營業(yè)外收入2,485.952,310.91營業(yè)外支出1,576.862,128.00非流動資產處置損失45.64157.03利潤總額140,623.00122,643.00所得稅費用50,342.0030,724.80四、凈利潤90,280.8091,918.60歸屬于母公司所有者的凈利潤59,852.6053,457.00少數股東損益30,428.2038,461.60五、每股收益基本每股收益0.33（元）0.29（元）稀釋每股收益0.33（元）0.29（元）六、其他綜合收益3,135.363,986.82七、綜合收益總額93,416.2095,905.50歸屬于母公司所有者的綜合收益總額62,988.0057,443.80歸屬于少數股東的綜合收益總額30,428.2038,461.60第八章項目貸款申請書項目貸款申請書中糧地產(集團)股份有限公司2015年6月18日8.1公司基本情況：公司是由原深圳市寶安區(qū)城建發(fā)展公司經改制于1993年成立的公眾股份公司。主要經營房地產開發(fā)、建材、兼營參股、投資。公司堅持一業(yè)為主，同時大力發(fā)展多種經營，向綜合性企業(yè)集團發(fā)展的方針，經過兩年多的發(fā)展，已擁有多家下屬全資、合資、參股企業(yè)。本公司經過10多年的發(fā)展，形成了以房地產為基礎，以工業(yè)為依托的發(fā)展格局。擁有全資、控股、參股企業(yè)及“三來一補”企業(yè)30余家，及房地產、建材、電子等多個行業(yè)。注冊地址為廣東省深圳市寶安區(qū)新城二區(qū)湖濱路5號，注冊號為19224718-9，法人代表：秦婷婷，公司類型為有限責任公司，經營注冊資金為人民幣181373萬元，出資方式為貨幣。開發(fā)資質為2級。8.2中糧公司基本情況公司高級管理人員基本情況中糧地產（集團）股份有限公司是一家全國性、綜合性的房地產開發(fā)上市企業(yè)，總部位于深圳市。中糧地產主要業(yè)務范圍包括了住宅地產、工業(yè)地產和部分自持物業(yè)的經營，項目布局北京、上海、深圳、成都、沈陽等十個一、二線城市。中糧地產近幾年取得了長足發(fā)展，公司資產總額超過450億元，在深圳市寶安區(qū)擁有可出租物業(yè)約120萬平方米，目前，公司成長性較好，資產規(guī)模不斷擴大，資產狀況十分優(yōu)越，未來發(fā)展的動力十足。集團共有員工6000余名，中級專業(yè)技術職稱人數占公司總人數的30%以上，其中有高級專業(yè)職稱300多人，集團公司董事長1名、公司主要領導平均學歷在本科以上，全部擁有中級以上專業(yè)技術職稱。法人代表：秦婷婷女，1996年5月出生，本科。高級工程師，享受國務院政府特殊津貼專家。曾在航空航天部第609研究所工作；就職于無不良信用記錄。8.3項目開發(fā)進度和需求中糧地產是為了加快兩子公司的項目開發(fā)。中糧地產擔保余額6億元，占中糧地產2010年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的比重為12.82%。其中，中糧地產及控股子公司為其他控股子公司提供擔保余額6億元，中糧地產及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保余額為0億元。8.4借款用途：為繼續(xù)擴大我公司的項目開發(fā)，我公司決定開展“鳳凰里”項目工程、現尚差資金缺口6億元，需要貸款6億元，借款期限4年（2015年11月3日至2019年11月3日）。8.5保障措施：為了保證還款，我公司承諾用位于深圳福田工業(yè)區(qū)土地使用權；隆璽別墅預售商品房作為資金使用的安全保證，其中土地面積684000平方（證號34312）、房產面積393000平方（證號56434322）；抵押物評估價值為6.3億元，評估依據為：2014年11月25日深圳市房地產評估有限責任公司的預評估報告。我公司隆璽別墅預售商品房的每房營業(yè)利潤額為8600萬元，該收入足以覆蓋資金使用的每月利息成本。項目總投資20億元，公司資本金10億元和股東追加投入4億元，資金缺口6億元，籌資來源：（1）想通過項目來融資6元，年成本15.5--22%，期限4年，（2）預售收入30億元占28%(3)股東追加投入2.3億元。8.6還款來源我公司的還款主要來源為商品房款銷售收入。售均價產品均價35000元/平，32000元/平起價，銷售收入30億元，擬銷售周期為四年：2016年銷售收入6.5億元；2017年銷售收入8.4億元；2018年銷售收入8.2億元；2019年銷售收入7.2億元。其地價升值、房價大幅上漲，未來的幾年內，我公司也把所有土地開發(fā)完畢，我公司相信，在未來的幾年內無壓力償還6億元貸款。我公司承諾：按時還息，按時還本。特此申請！中糧地產（集團）股份有限公司

二〇一五年十月八日

第九章貸款受理9.1貸款對企業(yè)進行面談訪問關于中糧地產(集團)股份有限公司訪談報告訪談目的：為了更進一步了解該公司的狀況，貸款需求，還款能力，運營情況，使我行發(fā)放的貸款有還款保障。調查對象：該公司董事長，財務總監(jiān)，以下是訪談內容：訪談對象：秦婷婷訪談人職務：中糧地產(集團)股份有限公司董事長訪談時間：2015年7月5日訪談地點：董事長辦公室訪談內容：信貸員吳娜：秦董，我想問一下，您是什么學歷呢？董事長秦婷婷：本科學歷。吳娜：你是在什么時候開始確立自己的發(fā)展方向的呢？秦董：大概上大學開始，我就確立了自己的奮斗目標與發(fā)展方向。當時就開始了解一些房地產項目，因為感興趣。吳娜：那你在大學里的時候為了以后都做了些什么準備?。壳囟壕褪瞧綍r多看一些資料，同時把學習搞好。還參加了一些活動競賽，來提高自己的見識和實際能力。大四的時候就開始參加一些大大小小的面試了。多和一些在地產公司的朋友交流，建立自己的交際圈子，磨練自己的社會實踐能力。吳娜：那你在這條路上有沒有遇到挫折與阻礙的時候呢？秦董：肯定是有的。大二，那時候特別迷茫，完全就不以，對現在我自己來說，我已經實現了自己的最初目標。目設計的資料之類的內容。到了大三的時候，我就決定要考取研究生，主攻房產。想再堅持下去了，感覺好累好累。后來有一位老師，他是我們這個專業(yè)的老師，也算是我的學長，在一次閑談的時候和我談了很多，我感覺他真的是用心在和我說，現在都記得他當時的樣子。然后我就開始繼續(xù)堅持。吳娜：您覺得對于現在公司的經營狀況與業(yè)績，您還滿意嗎？秦董：目前公司也是世界五百強之中的企業(yè)，公司的發(fā)展趨勢狀態(tài)良好,業(yè)績也很突出,我很滿意的。吳娜：您覺得公司的哪些地方值得發(fā)揚，公司哪些地方存在著不足呢？秦董：就目前來說,值得發(fā)揚的是公司員工的積極性,公司的每個員工的能里都很強,工作的意愿十分高,有耐心和犧牲精神,工作氛圍良好這個是值得發(fā)揚的。不足的地方就是創(chuàng)新方面有待提高，要求萬事追求完美,這方面呢公司目前也在提倡大家積極參與討論公司的發(fā)展方向,想常人之不能想,集思廣益。吳娜：在您看來，如何才能把一個公司做強做大？秦董：我個人認為一個公司要想做強做大,首先要有一個明確的目標。而且對公司的性質和定位要明確,德魯克就曾經提出三個思考,第一:我們的公司是什么,第二:我們公司將是什么,第三:我們公司應該是什么。當然還有很多因素存在,比如公司的核心競爭力、公司的制度、經營理念、管理制度、員工行為等都決定一個公司的發(fā)展,這些都是要注意的。訪談對象：張超宇訪談人職務：財務總監(jiān)訪談時間：2015年7月6號訪談地點：中糧地產（集團）股份有限公司務總監(jiān)辦公室信貸員吳娜：公司財務權限和責任是什么？和其他部門的協(xié)作情況如何？財務總監(jiān)張超宇：營業(yè)部財務各自對外，其他營業(yè)部財務分工明確，財務與營業(yè)部財務在分工上只負責業(yè)務上指導和管理，營業(yè)部財務直接對營業(yè)部總經理負責，營業(yè)部財務的招聘、任命、人事、薪酬都在營業(yè)部。公司財務沒有人事權，只有業(yè)務指導權。吳娜：對事業(yè)部的財務管理是怎樣運作的？公司對事業(yè)部財務如何監(jiān)控？張總：（1）資金管理各事業(yè)部的操盤資金，按全年銷售額/周轉率計算流動資金占用額，資金不足時向其他事業(yè)部借貸。公司財務也沒有審批權力。公司財務前6個月有資金總調度權，之后新制度出臺事業(yè)部以上繳公司管理費，來消化公司職能部分的支出，（2）核算公司財務只是明確科目，規(guī)章制度出臺了幾個，會計政策沒有統(tǒng)一做法，如事業(yè)部的折舊政策，報消制度是否一致，財務報銷制度制定是人力資源部制定，我也不很明確。（3）財務預算事業(yè)部也不一樣，公司沒有給下面一個統(tǒng)一標準，沒有統(tǒng)一財務指標。目前各事業(yè)部預算較粗，指標不詳細，執(zhí)行控制難度大，不好考核。（4）監(jiān)控：采購沒有監(jiān)控只是資金付出時財務審批曾：評價公司的近3年內財務狀況？投資回報？李總：（1）資產負債率低，（2）固定資產較少，總部廠房租賃不是購建。（3）加工形式大部分外加工所以收入少。

（4）存貨結構：設備制造行業(yè)周轉低和應收帳周轉低，專用設備生產周期長加工過程長。吳娜：對欠款的客戶和到期未收回的應收款有何相應措施？公司的賒銷政策是什么？張總：欠款、回款有指標控制80％，賒銷政策沒有吳娜：公司的各項財務比率和同行業(yè)相比是否正常？張總：財務比率與同行對比有優(yōu)勢，成本費用率比較低（與收入比）占優(yōu)勢。吳娜：公司目前的籌資渠道主要有哪些？如何可以降低融資成本？還有哪些途徑可以緩解資金壓力。張總：借款，以土地、材料抵押貸款，以土地抵押，抵押物中流動資產在流動。目前資金周轉問題不大，經營能力強。訪談總結：此次對于中糧地產（集團）股份有限公司的訪談得出該公司創(chuàng)立背景良好，企業(yè)創(chuàng)始人也能懂得很好的經營和管理公司。該公司的經營狀況也很好，顧客來往也比較繁多，信用記錄也不錯，短期借款較少。企業(yè)內控管理也是很不錯的。相互牽制。此次針對“濱海別墅”項目的貸款前期開發(fā)業(yè)績還不錯，銷售情況也很好。此期工程項目手續(xù)也很齊全，各種準備工作都齊全到位，工程完工后的預期銷售收入也不錯。可以為其貸款。訪談人：吳娜2015年7月7日第十章貸款擔保10.1抵押合同

中糧地產（集團）股份有限公司編號：2015年貸字第023抵押合同深圳市住房公積金管理中心印制銀行借款抵押合同訂立合同雙方：抵押人：中糧地產（集團）股份有限公司，以下簡稱甲方；抵押權人：中國建設銀行股份有限公司沈陽大東支行，以下簡稱乙方。鑒于甲方欠乙方長期貸款貸款6億元人民幣甲方為擔保還款，經與乙方協(xié)商一致，特訂立本抵押合同。第一條抵押物的名稱、數量和價值1.名稱：深圳福田工業(yè)區(qū)土地使用權；隆璽別墅預售商品房。2.數量：2。3.價值：6.3億元人民幣。第二條抵押期限抵押期限為4年，自2015年10月3日起，至2019年10月3日止。第三條抵押物的清點、暫管和保險1.清點：本合同生效后五天內，甲、乙雙方共同清點檢查抵押物的數量、質量，并列出清單，經核實無誤后雙方在清單上簽名，加蓋公章，以示認可。2.暫管：抵押物仍由甲方負責暫管完整無損，一切倉儲及其它管理費用均由甲方承擔。3.保險：在合同生效后五天內，甲方應向保險公司投保倉庫財產保險，并將保險后的財產過戶給乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方則從保險公司直接取得全部賠償金作為歸還所欠款的一部分。第四條抵押物在抵押期限內的銷售和監(jiān)督1.抵押物的銷售，仍由甲方負責，甲方應組織人員積極推銷，并將所銷售的貨款直接交入乙方指定的帳戶，作為償還欠款本息的資金來源之一。2.甲方在與需方簽訂供銷合同時，應在合同中寫明款項匯入中國工商銀行美蘭分行帳戶，即乙方指定的帳戶。甲方在發(fā)貨之前，應提前三個工作日將銷售合同提交乙方審，在外地簽訂的銷售合同，應及時將合同副本或影印件提交甲方審定后方可發(fā)貨。3.甲方每月應向乙方提供財務計劃、物資庫存、財務會計報表及有關經濟資料，乙方認為必要時，有權進行檢查抵押物的庫存，銷售情況以及與抵押物有關的帳目資料，甲方應給予協(xié)助。第五條甲方的義務及違約責任1.甲方應保證是該抵押的合法所有權人，今后如因該抵押物的所有權歸屬問題發(fā)生糾紛，并因此而引起乙方的損失時，甲方應負責賠償。2.在本合同簽訂之后，甲方應將與抵押物有關的一切原始單證、票據交給乙方。3.甲方應妥善保管抵押物，不得遺失、毀損，甲方如因故意或過失造成抵押物毀損，應在十五天內向乙方提供新的抵押物。4.甲方未經乙方同意，不得將抵押物轉讓、出售、再抵押或以其它方式處分。甲方如違反前款規(guī)定，乙方有權立即暫管抵押物，并書面通知甲方。甲方應在接到通知書后三天內，將抵押物交給乙方，逾期不交者，乙方可依法向海口市人民法院申請強制執(zhí)行。乙方因此所受的經濟損失由甲方賠償。5.甲方如違反本合同第四條第二項之規(guī)定，處分抵押物的行為無效，乙方因此所受的經濟損失由甲方賠償。第六條抵押物的處分、處分方式和還款項的使用順序1.本合同期滿，甲方尚不能還清欠款本息者，乙方有權向?？谑腥嗣穹ㄔ荷暾?zhí)幏值盅何铩?.抵押物處分方式和程序由?？谑腥嗣穹ㄔ翰枚ā?.抵押物的價格由?？谑惺形飪r局作價。4.處分抵押物所得的款項，接下列順序使用。第一：支付處分抵押物的費用。第二：繳納抵押物的稅金。第三：償還欠乙方貸款的稅金。如扣除以上款項，尚有余額，應全部交還甲方。如處分抵押物所得的款項仍不足以抵還欠款本息者。乙方仍可根據原借款合同向債務人追索欠款。第七條其它1.本合同經甲、乙雙方法定代表人簽字加蓋公章并經?？谑泄C處公證后生效，公證費用由甲方承擔。2.當甲方抵押期限到期，仍因實際困難無法如期償清貸款本息、要求延長抵押期限者，經甲方提出書面申請，乙方審查同意并簽訂補充協(xié)議和作為本合同書的附件，可以延長抵押期限。3.本合同系經?？谑泄C處依法賦予強制執(zhí)行力的債權文書。任何一方當事人如不履行合同，對方當事人可根據《民事訴訟法》第一百八十六條之規(guī)定，直接向海口市人民法院申請強制執(zhí)行。4.本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行協(xié)商，簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處存檔一份。抵押人：中糧地產（集團）股份有限公司（章）抵押權人：中國建設銀行股份有限公司沈陽大東支行代表人：（簽字）秦婷婷代表人：符佳佳地址：廣東省深圳市寶安區(qū)新城二區(qū)湖濱路5號地址：沈陽市大東區(qū)東北大馬路173號銀行及賬號：657338710458091001銀行及賬號：2570246265748 2015年10月3日訂立10.2貸前調查10.2.1關于中糧地產（集團）股份有限公司貸前報告借款單位：中糧地產（集團）股份有限公司借款額度：6億元人民幣借款期限：4年借款用途：房地產開發(fā)保證措施：預售商品房抵押10.2.2借款人基本情況中糧地產（集團）股份有限公司成立于2014年5月，位于廣東深圳，企業(yè)性質：有限責任公司;

經營范圍：房地產開發(fā);經營注冊資金為人民幣181373萬元，出資方式為貨幣。開發(fā)資質為2級。10.2.3公司經營情況分析（1）住宅銷售：報告期內，公司住宅類項目（包含權益類項目）實現簽約面積69.82萬平米，簽約金額108.50億元；結算面積54.97萬平米，結算收入96.40億元；已售待結轉面積68.87萬平米。其中，合作項目廣州金域藍灣（按權益計）、北京中糧萬科3號地（按權益計）住宅銷售實現簽約面積1.17萬平米，簽約金額1.37億元；結算面積8.09萬平方米，結算收入13.13億元；已售待結轉面積0.22萬平方米。（2）房屋租賃：房屋租賃業(yè)收入25,274.73萬元，比上年增加65.41萬元，增長0.26%，公司物業(yè)租賃收入保持相對穩(wěn)定。（3）物業(yè)管理、來料加工：收入10,503.77萬元，比上年增加2,406.90萬元，增長29.73%，主要原因是報告期內物業(yè)管理、服務的項目較上年增加。（4）其他業(yè)務收入：35,662.71萬元，比上年減少9,198.77萬元，下降20.50%，主要是報告期內處置投資性房地產取得的收入較上年減少。報告期內，公司在建擬建項目共20個，權益占地面積428.39萬平米，權益規(guī)劃總建筑面積658.17萬平米。其中，2014年新增住宅地產項目3個（深圳云景國際、深圳中糧鳳凰里、成都中糧鴻云），占地面積19.67萬平米，建筑面積74.40萬平米。此外，公司在寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積113.92萬平米，其中新安片區(qū)占地17.76萬平米，建筑面積30.44萬平米；福永片區(qū)占地47.84萬平米，建筑面積83.48萬平米。10.2.4風險分析及控制措施風險分析：一是房地產行業(yè)一直是國家宏觀經濟重點調控行業(yè)，對房地產開發(fā)貸款實行信貸緊縮政策的影響，授信貸款6億元不能如期發(fā)放時；二是我國經濟回暖還不明顯，直接影響市民剛性購房熱潮。受這兩大因素的影響，有可能出現價格下滑或有價無市的現象。因此該筆業(yè)務最大的風險點在于：1、我們對法定代表人沒有深入的了解，難免可能出現道德風險。2、商品房銷售疲軟，難以如期實現銷售收入，貸款又到不了位，有可能導致該公司財務風險。3、近年來在土地購買環(huán)節(jié)的競爭越來越激烈，加之某些區(qū)域出現的房地產市場供給過剩的情況已經對當地房價造成了一定壓力，使得公司的經營策略受到挑戰(zhàn)。為此，本筆業(yè)務須加大對該公司的違約成本，嚴格把握風險控制措施。風險控制措施：1、落實抵押物。2、抵押物作價，盡量以低價位接受，建議最高抵押價值不超過2500元／平方米(套內面積)；3、與該公司簽訂《商品房買賣合同》，如有風險立馬處置4、關注農行放貸，跟蹤該公司用款，留置該公司遠期支票綜上所述：該企業(yè)借款主體資格合法，財務狀況和經營狀況良好，實力較強;信用狀況好，;公司和下屬公司無不良記錄，項目開發(fā)公司是房地產開發(fā)企業(yè)50強之一，有較豐富的開發(fā)經驗，經營穩(wěn)健，前期開發(fā)業(yè)績較好;公司土地儲備充足，可持續(xù)發(fā)展能力較強;項目位置、環(huán)境優(yōu)勢突出，項目手續(xù)“四證”齊全，自有資金比例符合規(guī)定并已先投入使用，預測經濟效益較好，項目可行;項目第一還款來源有保障，抵押物合法，價值足，易變現，第二還款來源可靠。調查建議貸款6億元支持，期限4年，年利率10%。調查人：吳娜時間：2015年08月10日

第十一章貸款審查與審批11.1貸款審查銀行貸款員對調查人員提供的資料核實評定，復測貸款風險，重點審查：（1）貸款的直接用途。（2）企業(yè)的借款資格條件。（3）企業(yè)的信用承受能力。（4）企業(yè)的發(fā)展前景、主要產品結構、新產品開發(fā)能力、主要領導人的工作能力及組織管理能力。（5）企業(yè)償還貸款的資金來源及償債能力。（6）貸款保證人的情況。(7)審查貸款抵（質）押物的情況。(8)根據貸款方式、企業(yè)信用等級、企業(yè)的風險限額等確定是否可以發(fā)放貸款，以及貸款結構和附近條件等。11.2貸款審批貸款審批即根據該筆貸款業(yè)務預計給銀行帶來的效益和風險，決定是否批準該筆貸款業(yè)務。銀行根據前面的審查批準了該筆貸款業(yè)務。

廣東省深圳市中糧地產開發(fā)有限公司貸款審批表中糧地產開發(fā)有限公司貸款審批表借款與擔保信息借款人張超宇客戶類型□企業(yè)□自然人客戶代碼2667462借款用途項目貸款借款金額人民幣6億元整借款利率浮動利率，年息10％借款期限48月1440天2015年10月3日起，至2019年10月3日止還款方式編號②①到期還本，利隨本清，②按月結息，到期還本，結息日為每月日擔保方式抵押保證/抵押/動產質押/權利質押擔保人張華擔保人代碼2689459抵押物深圳福田工業(yè)區(qū)土地使用權隆璽別墅預售商品房合同指引合同編號1000013配套合同借款合同保證合同抵押合同權利質押股權出質登記書他項權證土地、房屋備注其它合計112審貸信息1企業(yè)基本情況：1中糧地產（集團）股份有限公司成立于2014年5月，位于廣東深圳，2企業(yè)性質：有限責任公司;經營范圍：房地產開發(fā);3注冊資本：181373萬元，其中秦婷婷出資1500萬元(占50%)法定代表人：秦婷婷，女，21歲，本科學歷，具有較豐富的經營經驗和良好信用。2.經營情況評估：該公司近幾年主要開發(fā)的樓盤有：“鳳凰里”?！傍P凰里”項目已取得房地產開發(fā)法定的四證一書，該項目位于深圳市福田，地理位子優(yōu)越，該地占地面積4.7萬平方米，地塊購進價格1億元，已辦理土地產權證，權證號為×號。該項目總建面約17.5萬平方米3.企業(yè)財務評估：資產總計：期初：4,060,270.00期末：4,631,150.00負債與所有者權益總計：期初：4,060,270.00期末：4,631,140.00凈利潤：期初：53,457.00期末：59,582.604.借款目的及用途評估：為繼續(xù)擴大我公司的區(qū)位優(yōu)勢，我公司決定開展“鳳凰里”三期工程、現尚差資金缺口6億元，需要貸款6億元，借款期限4年（2015年5月30日至2019年5月30日）。5.企業(yè)償債能力及還款來源評估：1、落實抵押物。選擇該公司“鳳凰里”二期樓盤(4棟)已取得要售房許可證的20套，面積7000平方米商品房作抵押，并在抵押價值上從低取值。因房產證未辦理，可通過房管部門“網掛”形式(有效期限在1個月以內)，以對抗“第三人”；(需咨詢當地房管部門并查證落實)2、抵押物作價，盡量以低價位接受，建議最高抵押價值不超過3500元／平方米(套內面積)；3、與該公司簽訂《商品房買賣合同》，如有風險立馬處置：4、關注農行放貸，跟蹤該公司用款，留置該公司遠期支票項目負責人吳娜簽字：日期：年月日信貸部風控部簽字：日期：年月日貸審會意見成員一意見：簽字：日期：年月日成員二意見：簽字：日期：年月日成員三意見：簽字：日期：年月日董事長意見同意：秦婷婷同意簽字：日期：2015年10月3日：簽字：日期：年月日決議附件：借款申請書；中小企業(yè)現場調研情況表；借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證、法人身份證、貸款卡、公司章程；借款人近三年財務報告及最新月份報表復印件；人民銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢結果；借款人的實際控制人的信用記錄查詢結果；財務分析測算工作底稿（項目貸款需提供）；其他相關重要文件資料。如有擔保人，須附擔保人的上述3、4、5、項對應的文件。10、已獲得的行政許可最新文件（包括項目核準、用地審批、環(huán)保審批、規(guī)劃審批等（項目貸款如有需提供）。第十二章簽訂借款合同12.1借款合同

合同編號：粵借字（2015）01135號項目資金借款合同沈陽市建設銀行大東支行

借款人(甲方)（全稱）：中糧地產（集團）股份有限公司貸款方（乙方）：中國建設銀行股份有限公司沈陽大東支行根據國家有關法律法規(guī)，雙方當事人經協(xié)商一致，訂立本合同。地址：沈陽市大東區(qū)東北大馬路173號郵編：517100電話款方：銀行賬號：621020001987689908根據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，經貸款方、借款方、擔保方協(xié)商一致，簽訂本合同，共同信守。第一條貸款種類：項目資金貸款第二條借款金額(大寫)：人民幣六億元整第三條借款用途：房地產投資第四條借款利率：借款利率為年息10%，按月收息，利隨本清。第五條借款期限：四年借款期限自2015年10月30日起，至2019年10月30日止。借款實際發(fā)放和期限以借據分1次發(fā)放和收回。借據應作為合同附件，同本合同具有同等法律效力。第六條還款資金來源及還款方式：1.還款資金來源：商品房銷售收入2.還款方式：轉賬支票第七條保證條款：借款方以預售商品房作為抵押，經貸款方審查，證實貸款方具有固定資產和足夠代償借款的能力，貸款方有權檢查和督促借款方履行合同。當借款方不履行合同時，由借款方單方面向法院申請拍賣其公司名下的商品房和其余固定資產，直至拍賣額能夠支付其本金及利息時方停止拍賣。第八條違約責任：1.簽訂本合同后，貸款方應在借款方提出借據1日內(假日順延)將貸款放出，轉入借款方帳戶或由貸款方(銀行)開出匯票發(fā)放給借款方。如貸款方未按期發(fā)放貸款(匯票)，應按違約數額和延期天數的貸款利息的30%向借款方償付違約金。2.借款方如不按合同規(guī)定的用途使用借款，貸款方有權收回部分或全部貸款，對違約使用部分，按銀行規(guī)定加收罰息。借款方如在使用借款中造成物資積壓或損失浪費或進行非法經營，貸款方不負任何責任，并有權按銀行規(guī)定加收罰息或從借款方帳戶中收貸款本息。如借款方有意轉移并違約使用資金，貸款方有權商請其他開戶行代為扣款清償。3.借款方應按合同規(guī)定的時間還款。如借方需要將借款展延，應在借款到期前5日向貸款方提出申請，有保證方的，還應由保證方簽署同意延長擔保期限，經貸款方審查同意后辦理延期手續(xù)。如借款方不按期償還借款，貸款方有權限期追回貸款，并按銀行規(guī)定收逾期利息和罰息。如企業(yè)經營不善發(fā)生虧損或虛盈實虧，危及貸款安全時，貸款方有權提前收回貸款。甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）法定代表人/主要負責人：秦婷婷法定表人/主要負責人：符佳佳（或委托代理人）（或委托代理人）（簽字或蓋章）（簽字或蓋章）第十三章償還借款貸款利息催收通知書編號：60004859致：秦婷婷貴公司與我行于2015年10月30日貸款合同，約定我行向貴公司發(fā)放貸款6億元，期限48月，我行于2015年11月1日業(yè)已履行了貸款合同項下的義務，依照貸款合同的規(guī)定，貴公司應在每月/每季的最后一個月的20日向我行支付利息。但貴公司至本通知書發(fā)出之日尚未支付上期利息?，F我行通知貴公司立即向我行支付已累欠利息共計240萬元。若貴公司未能立即支付貸款利息，我行將隨時采取要求包括擔保人代償在內的一切法律措施，以保障我行權益。特此通知！

成本會計復習資料11秋考試題型

單項選擇題（每小題2分，共20分）

多項選擇題（每小題２分，共14分）

簡答題（每小題8分，共１6分）

業(yè)務處理題（共50分）11秋成本會計簡答題重點（供參考）1．如何測定在產品的完工程度（完工率）？2．簡述產品的理論成本與實際成本。3．正確計算產品成本應該正確劃清哪些方面的費用界限？4．管理要求對成本計算方法的影響，主要表現在哪些方面？5．簡述成本會計的職能及包括的具體內容。6．什么是產品生產成本表？其結構怎樣？7．分項逐步結轉有何特點？有何優(yōu)缺點？8．簡要回答定額法的優(yōu)缺點。9．什么是成本會計的對象？工業(yè)企業(yè)及各行業(yè)企業(yè)成本會計的對象是什么？10．產品成本計算的基本方法各包括哪些方法？各自的適用條件是什么？11．目前我國固定資產折舊的計提方法主要有哪些？對于工業(yè)企業(yè)計提的各種折舊費用按其用途應分配計入哪些成本費用賬戶？12．簡述品種法的成本計算程序。13．為了正確計算產品成本，應該做好哪些基礎工作？14．什么是平行結轉分步法？其特點是什么?15．簡述輔助生產費用歸集的兩種程序。16．定額比例法的特點和適用范圍是什么？17．定額法的概念和特點是什么？18．什么是比率分析法？比率分析法主要有幾種？各自的含義是什么？

11秋成本會計計算分析題重點（供參考）

1、計算本月固定資產折舊額,并編制提取固定資產折舊的會計分錄。2、輔助生產費用的歸集和分配（直接分配法．交互分配法．計劃成本分配法）。輔助生產車間制造費用的核算。3、按約當產量法，在產品所耗原材料費用計價法，定額比例法計算和分配完工產品和月末在產品的成本。4、外購電費的會計處理。5、可修復、不可修復廢品損失的計算、結轉，不可修復廢品生產成本及會計分錄的編制。6、填列各生產步驟產品成本明細賬，并編制結轉完工半成品成本的會計分錄，進行成本還原等。7、采用差額計算分析法和連環(huán)替換分析法，計算分析原材料消耗量和材料單價變動對原材料費用的影響。8、采用定額消耗量比例分配法．定額費用比例法分配材料費用。9、采用分項結轉分步法填報計算并結轉半產品成本及計算產成品成本。10、根據資料，計算和分配輔助生產車間和基本生產車間的制造費用。11、制造費用的發(fā)生和分配（按生產工人工資．按生產工時比例．按年度計劃分配率）。

12、簡化分批法

13、根據資料，計算可比產品成本計劃降低額和計劃降低率；計算可比產品成本實際降低額和實際降低率。

11秋計算分析題例題解析（參考）1、采用定額消耗量比例分配法、定額費用比例法分配材料費用。

在材料費用核算當中我們主要要求同學們掌握有關材料費用分配的核算。原材料費用的分配重點要求同學們掌握按照定額消耗量比例分配法、定額費用比例法分配材料費用。在企業(yè)消耗定額比較準確的情況下，原料及主要材料費用的分配才允許使用定額消耗量比例分配法和定額費用比例分配法。定額消耗量比例分配法（05年1月、03年7月）某企業(yè)本月生產A、B兩種產品，共同耗用甲材料2000千克，本月實際產量為：A產品200件，B產品100件。其單位產品材料消耗定額為：A產品5千克，B產品日期項目數量（千克）單價（元）1日期初余額200303日購入材料500325日領用材料300—10日購入材料6003511日領用材料600—12日領用材料100—18日購入材料9003020日領用材料1000—30日期末余額200—要求（1）月末采用一次加權平均法計算本月生產領用材料的實際成本

（2）采用定額消耗量比例分配法分配甲材料費用（分配率保留小數兩位）（3）根據分配結果編制材料領用的會計分錄。

（1）領用材料的平均單價=（200*30+500*32+600*35+900*30）/（200+500+600+900）=31.82

領用材料的實際成本=2000*31.82=63640元（2）分配材料費用：

材料定額耗用量：A產品：5*200=1000千克

B產品：8*100=800千克

分配率=63640/（1000+800）=35.36

應分配的材料費用：A產品：35.36*1000=35360元

B產品：63640-35360=28280元（3）編制會計分錄：

借：基本生產成—A產品

35360

—B產品

28280

貸：原材料

63640定額費用比例法分配（06年7月）某企業(yè)生產生產A、B兩種產品，共同耗用甲種材料，其實際成本為10000元，兩種產品的原材料費用定額為：A產品8元、B產品4元；當月的實際產量為：A產品600件、B產品800件。要求：采用定額費用比例法分配材料費用。（1）A產品定額費用=8*600=4800元B產品定額費用=4*800=3200元原材料分配率=10000/（4800+3200）=1.25A產品應分配的原材料費用=4800×1.25=6000（元）B產品應分配的原材料費用=3200×1.25=4000（元）（2）會計分錄：借：基本生產成本——A產品

6000

——B產品

4000

貸：原材料

10000

2、外購電費的會計處理（11年7月）某廠本月實際耗用外購電12000度，每度單價1.00元，其中基本生產產品耗用動力電8000度，基本生產車間照明用電800度，輔助生產耗用動力電2000度，輔助生產照明用電600度，廠部管理部門照明用電600度?；拒囬g生產A、B兩種產品，A產品機器小時為3000小時；B產品機器小時為2000小時。（該廠設置“燃料及動力”成本項目，輔助生產不設置“制造費用”總帳科目）要求：（1）分配基本生產動力費；（2）編制有關會計分錄。（1）動力費分配率=（8000*1）/（3000+2000）=1.6

A產品負擔動力費=3000*1.6=4800元

B產品負擔動力費=2000*1.6=3200元（2）借：基本生產成本—A產品

4800

—B產品

3200

輔助生產成本

2600

制造費用

800

管理費用

600

貸：應付帳款

12000

3、計算本月固定資產折舊額,并編制提取固定資產折舊的會計分錄（07年1月、11年7月）企業(yè)本月生產產品用固定資產情況如下:月初應計折舊固定資產總值:機器設備類2000萬元，運輸及傳送設備類200萬元，房屋建筑類1000萬元。

本月固定資產增加:（1）購進機器設備一臺，安裝完畢交付生產使用，購入原價10萬元，發(fā)生安裝費用0.2萬元。（2）購進運輸及傳送設備一臺，原始價值12萬元，該設備尚未交付生產使用。

本月固定資產減少:（1）生產用機器設備一臺報廢，其原始價值8萬元，已提足折舊。

（2）出售一不適用的運輸及傳送設備賬面原始價值為6萬元，已提折舊2萬元，售價5萬元。

本月固定資產修理:對某項機器設備進行經常修理。修理領用材料計劃成本差異率為10%，支付修理人員工資費用150元，用銀行存款支付其他修理費用1000元。本月對另一項設備進行大修理，月末完成全部修理工作，共發(fā)生修理費用21000元，其中修理領用材料的實際成本為12500元，修理人員工資費用3100元，用現金支付其他修理費用總計5400元，該項修理費用從本月起在6個月內攤銷完畢。(以上修理均在輔助車間進行)

該企業(yè)機器設備類固定資產的年折舊率為12%，運輸及傳送設備類固定資產的年折舊率為9%，房屋建筑類固定資產的年折舊率為6%。要求:計算本月固定資產折舊額，并編制提取固定資產折舊及發(fā)生固定資產修理費用的會計分錄。本月計提固定資產折舊額:2000*12%/12+200*9%/12+1000*6%/12=265000(元)提取折舊的會計分錄:

借:制造費用

265000

貸:累計折舊

265000

發(fā)生固定資產修理費用會計分錄:

借:輔助生產成本

1370

貸:原材料

200

材料成本差異

20

應付工資

150

銀行存款

1000

借:待攤費用

21000

貸:原材料

12500

應付工資

3100

現金

5400

借:輔助生產成本

3500

貸:待攤費用

3500

4、輔助生產費用的歸集和分配（直接分配法、交互分配法、計劃成本分配法）

直接分配法（05年1月、07年7月、08年1月）某企業(yè)設有修理和運輸兩個輔助生產車間、部門。修理車間本月發(fā)生費用5000元，提供修理工時2500小時，其中：為運輸部門修理500小時，為基本生產車間修理1500小時，為行政管理部門修理500小時，修理費用按修理工時比例分配。運輸部門本月發(fā)生的費用為10500元，運輸材料物資等7400噸公里，其中：為修理車間提供運輸勞務400噸公里，為基本生產車間提供運輸勞務5400噸公里，為行政管理部門提供運輸勞務1600噸公里。要求：采用直接分配法計算分配修理、運輸費用，編制對外分配的會計分錄（寫出計算過程）。(1)對外分配勞務量：修理：2500—500=2000(小時)

運輸：7400—400=7000(噸公里)

(2)分配率：修理=5000／2000=2.5(元/小時)

運輸=10500／7000=1．5(元／噸公里)

(3)對外分配金額：

基本車間：應分配修理費=1500×2．5=3750(元)

應分配運輸費=5400×1．5=8100(元)

行政管理部門：

應分配修理費500×2．5=1250(元)

應分配運輸費1600×1．5=2400(元)(4)會計分錄

借：制造費用

11850

管理費用

3650

貸：輔助生產成本——修理5000

——運輸10500

某企業(yè)設有供電和機修兩個輔助生產車間，在交互分配前，供電車間本月生產費用為36400元，機修車間為33600元。本月供電車間供電110000度，其中機修車間耗用10000度，產品生產耗用80000度，基本生產車間照明耗用8000度，廠部管理部門耗用12000度。本月機修車間修理工時為10600小時，其中供電車間600小時，基本生產車間7000小時，廠部管理部門3000小時。