2022年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考題及答案

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考題（總分100分，考試時(shí)長(zhǎng)90分鐘）一、單項(xiàng)選擇題（每小題2分，共100分）1、進(jìn)行概率分析時(shí)，首先需要做的是（）。 A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率 B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率2、(2015年真題)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（）。 A、空置率 B、竣工房屋價(jià)值 C、房屋施工面積 D、吸納率3、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。 A、動(dòng)態(tài)確定性 B、動(dòng)態(tài)不確定性 C、靜態(tài)確定性 D、靜態(tài)不確定性4、某家庭申請(qǐng)了50萬(wàn)元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了（）元。 A、984.37 B、1016.81 C、1159.97 D、2387.245、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本（含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。 A、開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售 B、開(kāi)發(fā)—持有出租—出售 C、購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售 D、購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售6、(2016年真題)某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。 A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.437、以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是（）。 A、定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析 B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃 C、設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) D、持有或出租分析8、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是（）。 A、土地儲(chǔ)備 B、銷(xiāo)售方案的細(xì)化 C、建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》9、房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷(xiāo)售控制能力，包括銷(xiāo)售時(shí)間控制、銷(xiāo)售數(shù)量控制和銷(xiāo)售價(jià)格控制等。 A、移動(dòng) B、異質(zhì) C、壟斷競(jìng)爭(zhēng) D、買(mǎi)賣(mài)10、資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化，使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績(jī)效，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資面臨（）。 A、利率風(fēng)險(xiǎn) B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) C、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)11、新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。 A、政府政策性資金 B、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C、個(gè)人入股的資金 D、資產(chǎn)變現(xiàn)的資金12、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12.0%，若銀行的存、貸款年利率分別為3.5％和6.5%，通貨膨脹率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）。 A、8.74% B、12.00% C、12.32% D、15.02%13、對(duì)收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于（）。 A、業(yè)主對(duì)建筑物的檢查 B、租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨 C、物業(yè)管理人員對(duì)建筑物的檢查 D、物業(yè)管理人員對(duì)建筑物使用情況的調(diào)查14、商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。 A、完全競(jìng)爭(zhēng) B、壟斷競(jìng)爭(zhēng) C、寡頭壟斷 D、完全壟斷15、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金功能的說(shuō)法中，不正確的是（）。 A、REITs對(duì)于購(gòu)買(mǎi)數(shù)額進(jìn)行了硬性的下限規(guī)定 B、REITs以股票的形式來(lái)籌集資金，能夠隨時(shí)在股票市場(chǎng)上變現(xiàn)，便于投資者控制投資數(shù)額和投資范圍 C、REITs能抵押通貨膨脹的不利影響 D、REITs將單一的銀行貸款融資形式向機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者融資轉(zhuǎn)變，吸引資本市場(chǎng)的資金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)16、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資計(jì)算期的是（）。 A、準(zhǔn)備期 B、建造期 C、銷(xiāo)售期 D、經(jīng)營(yíng)期17、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。 A、凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 B、凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息 C、凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金 D、凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅18、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 A、4.42% B、8.11% C、8.13% D、9.54%19、某開(kāi)發(fā)商于2013年6月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開(kāi)工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2016年8月1日銷(xiāo)售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。 A、2013年6月1日至2016年2月1日 B、2013年6月1日至2016年8月1日 C、2014年8月1日至2016年2月1日 D、2014年8月1日至2016年8月1日20、如果某項(xiàng)目FNPV大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）。 A、達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B、超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求 C、未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D、達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求21、開(kāi)發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類(lèi)物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法是（）。 A、隨行就市定價(jià)法 B、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 C、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 D、目標(biāo)定價(jià)法22、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10％，這是基于（）的考慮結(jié)果。 A、風(fēng)險(xiǎn)投資 B、投資組合 C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 D、占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)23、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。 A、第一階段 B、第二階段初期 C、第二階段后期 D、第三階段24、某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款6000萬(wàn)元，由其擁有的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款期限2年，投資項(xiàng)目為A級(jí)，則該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額為（）萬(wàn)元。 A、1260 B、2520 C、1470 D、108025、末，某市住房總量為5000萬(wàn)m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)m2，商品住房3750萬(wàn)m2，同期住房空置量為750萬(wàn)m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)m2，商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)m2，則該市2014年末的商品住房空置率是（）。 A、9% B、12% C、15% D、20%26、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是（）。 A、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 B、發(fā)行普通股股票 C、發(fā)行優(yōu)先股股票 D、發(fā)行公司債券27、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 A、利潤(rùn)為零時(shí) B、利潤(rùn)最大時(shí) C、允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) D、允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)28、趙某購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為（）元。 A、172858 B、182786 C、192858 D、20100629、(2015年真題)對(duì)某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類(lèi)型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。 A、總量結(jié)構(gòu)分析 B、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 C、區(qū)域結(jié)構(gòu)分析 D、投資結(jié)構(gòu)分析30、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。 A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差 B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率 C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差 D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值31、按房地產(chǎn)用途對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)屬于（）。 A、居住物業(yè)市場(chǎng) B、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) C、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) D、特殊物業(yè)市場(chǎng)32、(2015年真題)下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是（）。 A、購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售 B、購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售 C、開(kāi)發(fā)—持有出租—出售 D、購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出租—出售33、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。 A、建安工程費(fèi) B、土地費(fèi)用 C、空置率 D、容積率34、通過(guò)（），企業(yè)可針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營(yíng)銷(xiāo)手段，制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)和新市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。 A、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 B、消費(fèi)者行為調(diào)查 C、市場(chǎng)需求容量調(diào)查 D、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查35、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。 A、利潤(rùn)總額 B、投資利潤(rùn) C、稅后利潤(rùn) D、可分配利潤(rùn)36、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為（）年。 A、0.63 B、1.63 C、2.25 D、12.5037、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為6000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元、-1200萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為（）萬(wàn)元。 A、3400 B、4000 C、6000 D、304038、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由（）兩個(gè)階段組成。 A、建造期與經(jīng)營(yíng)期 B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營(yíng)期 C、準(zhǔn)備期和建造期 D、建造期和經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期39、編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。 A、數(shù)額 B、用途 C、發(fā)生時(shí)間 D、付款特點(diǎn)40、對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（）。 A、地價(jià) B、建造成本 C、貸款利率 D、資本化率41、當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)之后，競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)有不同的反應(yīng)，（）對(duì)任何方面的進(jìn)攻都迅速?gòu)?qiáng)烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會(huì)立即發(fā)起猛烈的全面反擊。 A、從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者 B、選擇型競(jìng)爭(zhēng)者 C、兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者 D、隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者42、（）是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出。 A、期間費(fèi)用 B、財(cái)務(wù)費(fèi)用 C、管理費(fèi)用 D、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用43、(2017年真題)投資決策方法中的決策樹(shù)法，常用于解決（）決策的問(wèn)題。 A、確定型 B、成長(zhǎng)型 C、風(fēng)險(xiǎn)型 D、不確定型44、(2017年真題)在房地產(chǎn)投資的“購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。 A、購(gòu)買(mǎi)成本 B、土地取得費(fèi)用 C、裝修費(fèi)用 D、運(yùn)營(yíng)成本45、(2016年真題)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。 A、12.00% B、14.00% C、14.80% D、17.20%46、(2016年真題)某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是（）元。 A、10923.89 B、12673.39 C、23326.61 D、25076.1147、方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括（）。 A、互斥關(guān)系 B、獨(dú)立關(guān)系 C、相關(guān)關(guān)系 D、獨(dú)立互斥關(guān)系48、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的（）組合來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 A、地理區(qū)域 B、時(shí)間分布 C、物業(yè)類(lèi)型 D、收益形式49、某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是10年，那么對(duì)10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多，這反映的是（）風(fēng)險(xiǎn)。 A、通貨膨脹 B、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 C、時(shí)間 D、持有期50、一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查時(shí)不能過(guò)分依賴一種方法，強(qiáng)調(diào)方法要適應(yīng)問(wèn)題，而不是問(wèn)題適應(yīng)方法，只有通過(guò)多種來(lái)源收集信息并進(jìn)行分析才能具有較大的可信度，這體現(xiàn)了有效的市場(chǎng)調(diào)查必須具備（）特點(diǎn)。 A、方法科學(xué) B、調(diào)查方法多樣 C、調(diào)查具有創(chuàng)造性 D、模型和數(shù)據(jù)相互依賴

參考答案一、單項(xiàng)選擇題1、C【解析】考點(diǎn):概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：（1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；（2）選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)；（3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；（4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。2、D【解析】本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。3、B【解析】考點(diǎn):敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。4、C【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為等價(jià)每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。5、D【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。6、C【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。參見(jiàn)教材P158。7、B【解析】考點(diǎn):設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買(mǎi)和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。8、D【解析】考點(diǎn):土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。選項(xiàng)A土地儲(chǔ)備是政府行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，前期應(yīng)是獲取土地。選項(xiàng)B屬于租售階段；選項(xiàng)C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。9、C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷(xiāo)售控制能力，包括銷(xiāo)售時(shí)間控制、銷(xiāo)售數(shù)量控制和銷(xiāo)售價(jià)格控制等。10、D【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。11、D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。12、A【解析】考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際收益率i=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+12%）/（1+3%）]-1=8.74%。13、B【解析】考點(diǎn):物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)。良好的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理不僅是租戶要求的，也是物業(yè)本身和物業(yè)管理目的所要求的。物業(yè)維修常起源于租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨，物業(yè)管理人員在抓緊維修的同時(shí)，還要對(duì)承租人的合作表示感謝，對(duì)建筑物缺陷可能給租戶造成的不便表示歉意。這種及時(shí)應(yīng)租戶要求而進(jìn)行的維修，不僅能樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信譽(yù)，而且還有助于避免由于物業(yè)缺陷而導(dǎo)致的重大經(jīng)濟(jì)損失。14、B【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征。在商品房存量市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷，在商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，一般壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。15、A【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs對(duì)于購(gòu)買(mǎi)數(shù)額沒(méi)有硬性的下限規(guī)定，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)要優(yōu)于其他普通股票形式。16、D【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期之和。開(kāi)發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期。17、A【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。18、B【解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國(guó)為一年期存款利率，在國(guó)外一般指國(guó)債收益。19、B【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷(xiāo)售期是從正式銷(xiāo)售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷(xiāo)售完畢的時(shí)間周期。20、B【解析】考點(diǎn):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，等于零，說(shuō)明正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求。21、A【解析】本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價(jià)法是指開(kāi)發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類(lèi)物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。22、B【解析】本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。23、D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。自然周期的第三階段，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平；自然周期的第四階段，需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑。24、D【解析】本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)。企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)的為60%，所以貸款風(fēng)險(xiǎn)額=6000×50%×50%×120%×60%=1080（萬(wàn)元）。25、B【解析】本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐剩娇罩梅课?同期房屋存量＝450/3750＝12%。26、D【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資不會(huì)稀釋股權(quán)。27、C【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。28、D【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。實(shí)質(zhì)：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。

第一步，已知貸款P，先求出月還款額A。P=50×（1-30%）=35（萬(wàn)元），i月=6%12=0.5%，n=10×12=120。A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）。

第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折現(xiàn)到第五年年末。

已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60

Pm=A×[（1+i）n-m-1]/i（1+i）n-m=3886×[（1+0.5%）120-60-1]/[0.5%×（1+0.5%）120-60]=201006（元）。29、B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間或某一特定物業(yè)類(lèi)型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。30、D【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；（6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率；（7）對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說(shuō)明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。31、C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。按房地產(chǎn)用途細(xì)分，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)包括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)等。32、A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)成本。33、C【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項(xiàng)ABD均為開(kāi)發(fā)投資的不確定性因素。34、D【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查，企業(yè)可針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營(yíng)銷(xiāo)手段，制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)和新市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。35、A【解析】考點(diǎn):營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額。36、C【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。吸納周期＝可供租售量/吸納量；吸納量＝本期銷(xiāo)售＋本期出租＝8萬(wàn)套；可供租售量＝可銷(xiāo)售量＋本期新竣工量＝5＋13=18萬(wàn)套；吸納周期＝18/8=2.25。37、D【解析】考點(diǎn):概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040萬(wàn)元。38、C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。39、D【解析】考點(diǎn):資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各