大型商業(yè)物業(yè)招商方案樣本

桃源居大型商業(yè)物業(yè)招商方案深圳中原物業(yè)顧問有限公司3月

目錄第一某些寶安商業(yè)概況………….....3二、大型商業(yè)物業(yè)概況………..14一、寶安宏觀經(jīng)濟狀況………….……31、物業(yè)基本資料…………….….151、寶安簡介…………...32、各物業(yè)技術(shù)參數(shù)……………..162、重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析………………...4三、商業(yè)前景分析………………..173、小結(jié)………………..61、商業(yè)現(xiàn)狀分析……………….17二、寶安都市基本設(shè)施規(guī)劃………….72、概述………….181、路網(wǎng)建設(shè)概況……………………....7第三某些招商定位….……..…..192、寶安將來都市發(fā)展規(guī)劃…………..9一、前期分析………………..…..193、小結(jié)………………...111、項目周邊將來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布.……………….……..19第二某些桃源居商業(yè)簡介……....…122、社區(qū)既有商業(yè)業(yè)態(tài)匯總………………..…….20一、桃源居簡介………12二、招商分析………….………...211、社區(qū)特色…………………...………13三、擬定業(yè)態(tài)定位…………….…222、社區(qū)交通…………...133、社區(qū)配套……….......134、概述………………...13第一某些寶安商業(yè)概況一、寶安宏觀經(jīng)濟狀況1、寶安簡介寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區(qū)之一，地處東經(jīng)113°52'，北緯22°35'。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長30.62公里。寶安南接深圳經(jīng)濟特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，是將來當代化經(jīng)濟中心都市—深圳工業(yè)基地和西部中心。寶安作為深圳六區(qū)之一，經(jīng)濟實力位居全市第二，但工業(yè)、出口、運用外資、財政出入都位居全市第一。2、重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析寶安區(qū)常住人口約182.7寶安區(qū)常住人口約182.7萬，在末戶籍人口為33.1萬，自建區(qū)起，全區(qū)人口增長穩(wěn)定。寶安區(qū)人口狀況寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）資料來源︰深圳市政府寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）資料來源︰深圳市政府寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值從1997年人民幣144.63億元激增至人民幣786.16億元，增長五倍以上，五年平均增長率比深圳特區(qū)高。過往8過往8年寶安區(qū)人均年工資水平持續(xù)增長在人均工資為人幣25,368元，總趨勢來看，寶安居民收支持續(xù)增長，寶安城鄉(xiāng)居民人均可支配收入和居民人均消費支出都超過了深圳市平均水平。寶安區(qū)人均工資水平寶安區(qū)社會消費品零售總額寶安區(qū)社會消費品零售總額寶安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持迅速增長，社寶安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持迅速增長，社會消費品零售總額達民幣149.2億元，增長20.68%，比全市增長率高。寶安區(qū)金融機構(gòu)存款余額寶安區(qū)金融機構(gòu)存款余額,金融機構(gòu)存款余額達民幣,金融機構(gòu)存款余額達民幣905.76億元，增長22.3%。寶安金融機構(gòu)存款余額逐年遞增，這與整體經(jīng)濟增長以及居民收入提高有緊密關(guān)系。3、小結(jié)：通過以上對寶安宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析可見,無論是寶安經(jīng)濟或者居民收入以及消費水平和消費檔次都在進一步提高,寶安區(qū)將是將來深圳消費額重要增長空間。在各種利好政策帶動下，寶安商業(yè)己成為關(guān)內(nèi)眾多零售商家焦點，而寶安居民消費能力也是商家進駐信心保障之一寶安經(jīng)濟在過去近年中增長強勁，雖然零售總額與全市各區(qū)比較明顯偏低，但經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示零售市場依然存在龐大發(fā)展空間，可以說是深圳市各區(qū)中發(fā)展?jié)摿ψ畲笮姓^(qū)。二、寶安都市基本設(shè)施規(guī)劃1、路網(wǎng)建設(shè)示意圖銜接特區(qū)內(nèi)三條重要東西向主干道：深南大道、濱海大道、北環(huán)大道銜接特區(qū)內(nèi)三條重要東西向主干道：深南大道、濱海大道、北環(huán)大道連接廣州、東莞、深圳交通主干道，車流量非常大。107連接廣州、東莞、深圳交通主干道，車流量非常大。107國道國家干線公路網(wǎng)連接香港特區(qū)惟一高速公路通道寶安大道國家干線公路網(wǎng)連接香港特區(qū)惟一高速公路通道寶安大道西部通道西部通道由羅湖口岸至寶安機場，有近14由羅湖口岸至寶安機場，有近14公里在寶安境內(nèi)，初步設(shè)計14個車站中有7個在寶安區(qū)一批重大交通項目投入，使寶安區(qū)與深圳特區(qū)聯(lián)系更加便捷，商貿(mào)更加繁華。地鐵1號線地鐵1號線寶安濱海大道東起南頭與深圳灣濱海大道和深港西部通道相接，并與東莞長安鎮(zhèn)相連寶安濱海大道東起南頭與深圳灣濱海大道和深港西部通道相接，并與東莞長安鎮(zhèn)相連年設(shè)計集裝箱吞吐量最后達1000年設(shè)計集裝箱吞吐量最后達1000萬標箱運送能力。實現(xiàn)珠三角區(qū)域一小時交通圈；加強深圳乃至珠三角都市圈與京津塘都市圈、長三角都市圈聯(lián)系龍華新客站龍華新客站濱海大道大鏟灣碼頭大鏟灣碼頭2、概述寶安地處廣州、深圳與香港之間，有著重要經(jīng)濟地理位置，隨著交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，使寶安區(qū)與其她區(qū)域往來更加便利，蘊涵著巨大商機，將會帶動整個寶安房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展，展望將來，寶安都市新中心組團定位貫徹，寶安大道通車以及地鐵一號線延長線貫穿，將對項目興建起到正面影響，為其成功開發(fā)創(chuàng)造了有利環(huán)境。都市化進程推動寶安商業(yè)與住宅房地產(chǎn)發(fā)展，眾多零售商家進駐預示著將來高質(zhì)素零售設(shè)施供應也將迅速增長，這將導致商業(yè)市場競爭漸趨激烈。寶安公路網(wǎng)建設(shè)，將使寶安區(qū)域間連接更為緊密，交通通達更為便利，對本項目商業(yè)輻射將是有力支持。綜述：寶安已經(jīng)建立搭起了成熟便捷立體交通網(wǎng)絡(luò)，都市飛速發(fā)展指日可待。3、寶安將來都市發(fā)展規(guī)劃——“一中心、兩軸線、四組團”一種中心：寶安中心區(qū)從整體規(guī)劃上，寶安中心區(qū)定位是深圳市西部都市次中心（二級中心），也是寶安區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、體育、信息中心，是寶安花園式濱海城區(qū)，是政府將來3年重點規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。依照法定規(guī)劃圖則，整個地塊呈扇貝型分布，將沿兩條軸線、三個層圈：中央綠軸和發(fā)展主軸以中心廣場、中央公園、海濱廣場為主線，兩側(cè)為文化娛樂和會議展覽設(shè)施。以購物廣場、步行街為主線兩側(cè)，標志性商業(yè)建筑酒店和商務辦公寫字樓依次排開。第一核心層行政、文化、商業(yè)、金融建筑以高層為主。第二圈層小高層混合商住區(qū)。第三圈層商住區(qū)以多層建筑為主體。兩個軸線：西部軸線：新安-西鄉(xiāng)-福永-沙井-松崗已經(jīng)為制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域之一，在深圳乃至全國均有重要地位。中部軸線：龍華－觀瀾是將來深圳最重要國際物流業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一。四大組團：新安中心組團：新安-航空城-福永(以本項目為核心)重點發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、信息征詢等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建成當代化經(jīng)濟中心都市，成為寶安行政、經(jīng)濟、商貿(mào)、金融和文化中心。新安中心組團“當代化經(jīng)濟中心都市”定位，預示著新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商業(yè)前景廣大，將帶動商業(yè)、酒店、寫字樓等房地產(chǎn)飛速發(fā)展。沙井西部組團：沙井－松崗以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金、技術(shù)密集型電子、機械、精細化工和建材行業(yè)，建成當代化城區(qū)。龍華東部組團：龍華－觀瀾重點發(fā)展倉儲業(yè)，并相應發(fā)展某些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)延伸和后備服務基地。光明中部生態(tài)組團：石巖－光明－公明保持良好生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無污染、耗能少輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、生態(tài)及旅游觀賞農(nóng)業(yè)。4、小結(jié)縱觀寶安商業(yè)，總體商業(yè)格局正在發(fā)生變化，新安湖商圈與邁進路商圈并駕齊驅(qū)，西鄉(xiāng)商圈后勁十足、新中心區(qū)商圈異軍突起新格局正在形成。同步，寶安商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、商業(yè)物業(yè)規(guī)模以及檔次正在迅速提高，寶安商業(yè)將隨著寶安經(jīng)濟、社會迅速發(fā)展而迎來新歷史階段。零售商業(yè)集中在寶安主流及老式商業(yè)區(qū)域內(nèi)。零售商業(yè)將來發(fā)展集中在新中心區(qū)、邁進路及新安湖片區(qū)、西鄉(xiāng)片區(qū)。片區(qū)零售商業(yè)存在較大市場空白點，零售商業(yè)將來發(fā)展存在巨大空間。特別是西鄉(xiāng)片區(qū)缺少集中一站式品牌商業(yè)，諸如某些標志性餐飲、居家裝飾、文化中心、家電商務等有待形成統(tǒng)一完整商業(yè)體系。寶安將來都市規(guī)劃，使寶安從一種工業(yè)密集鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)榧虅?旅游-觀光-文化為一體綜合當代化都市。且發(fā)展速度驚人，在與龍崗、鹽田以及羅湖、福田、南山競爭格局中，寶安是最具發(fā)展?jié)摿Ω火埻恋丶兴凇５诙承┨以淳由虡I(yè)簡介一、桃源居簡介桃源居位于深圳寶安西鄉(xiāng)，位于107國道與洲石公路交匯處，屬于寶安中心組團。桃源居自1992開始規(guī)劃，總占地近116萬平米，總建筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口5萬人。通過近13近年發(fā)展，當前開發(fā)面積已超過100多萬，入住人口3萬多人。1、社區(qū)特色通過近年發(fā)展，桃源居形成“以商業(yè)為龍頭，以環(huán)境為依托、以教誨為特色、以文化內(nèi)涵”發(fā)展思路。社區(qū)環(huán)境在占地面積116萬平方米、總建筑面積180萬平方米桃源居社區(qū)里，擁有綠化面積45萬平方米，綠化率達到40％。社區(qū)文化在桃源居，居民環(huán)繞桃花進行照相、書法、作詩比賽；社區(qū)組建了老人藝術(shù)團、少兒藝術(shù)團、青年藝術(shù)團、腰鼓隊等十余支文藝團隊，在場地寬敞、設(shè)施完備社區(qū)文化中心、市民廣場、廣場大舞臺上，每天有活動，定期有“大戲”。在全民參加業(yè)余文化活動中，共同家園意識徐徐濃郁，社區(qū)共同價值觀、歸屬感徐徐凝聚。社區(qū)教誨桃源居除了引入清華實驗學校、晶晶幼兒園建立了完善學校教誨體系外，還設(shè)立了涵蓋老人、婦女、小朋友課外社區(qū)教誨體系，其教誨體系特點是終身性和全員性。在全國婦聯(lián)下屬中華人民共和國婦女發(fā)展基金會顧問和指引下，在深圳寶安區(qū)教誨局直接領(lǐng)導下，由區(qū)社區(qū)教誨中心詳細承辦社區(qū)女子學校，開創(chuàng)了全國社區(qū)婦女教誨先河。2、社區(qū)交通桃源居社區(qū)既有東西向主干道4條、南北向干道5條。為了完善社區(qū)車輛管理，實行了人車分流，充分保障了行人與車輛安全。由于市政道路邁進路橫穿桃源居東西兩大區(qū)塊，開發(fā)商為此投入近500萬修建了兩座橫跨市政道路人行天橋，極大以便了社區(qū)居民交通之便。造型精美似都市之舟人行天橋同步也成為社區(qū)標志性建筑之一。3、社區(qū)配套桃源居社區(qū)井然有序地開發(fā)了一所名校（清華實驗學校）、兩個市民廣場（文化休閑廣場及文化商貿(mào)廣場）、三個公園（森林體育公園、山體別墅公園、生態(tài)休閑公園）、四個功能組團（居住區(qū)、教誨區(qū)、旅游區(qū)和商住區(qū)）、五個場合（老人會所、小朋友中心及泛會所、女子學校、文化藝術(shù)中心、體育會所）。4、概述桃源居開發(fā)至今已有時間，社區(qū)各方面條件業(yè)已成熟。優(yōu)雅社區(qū)環(huán)境，濃厚教誨韻味，四通八達交通網(wǎng)絡(luò)，頻臨機場特殊地理位置。坐擁5萬居民和周邊公司居住人員以及來往機場這些穩(wěn)定教誨、商業(yè)、旅游、商務消費人群，使桃源居功能不但是個住宅片區(qū)，更加是個集教誨、文化、旅游、商務、觀光為一體綜合性大社區(qū)。同步，社區(qū)商業(yè)發(fā)展將帶動整個片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，在這里，大品牌、有特色、互補性商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿蔷薮蟆６?、大型商業(yè)物業(yè)概況1、物業(yè)基本資料人人樂商場負1層：人人樂商場負1層：位于邁進路與洲石公路交界處，背靠桃源居10區(qū)，面向不久前開發(fā)14區(qū)高層住宅。面積為：8913.05㎡。物業(yè)上蓋為人人樂購物廣場。11區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)19區(qū)5區(qū)4區(qū)20區(qū)6區(qū)9區(qū)7區(qū)10區(qū)14區(qū)11區(qū)12區(qū)15區(qū)16區(qū)13區(qū)17區(qū)清華實驗學校2號綜合樓：2號綜合樓：位于貫通寶安主交通要線107國道旁，背靠桃源居7區(qū)，整座建筑氣勢龐大，外廣場道路遼闊，負一層為停車場。本物業(yè)共5層，總建筑面積達22294.68㎡，單層面積約4500㎡。1號綜合樓：整座建筑正對107國道，背靠桃源居1區(qū)，與2號綜合樓隔路相望，呈現(xiàn)里外凹凸之勢，停車場位于物業(yè)負一層。本物業(yè)共13層，其中1號綜合樓：整座建筑正對107國道，背靠桃源居1區(qū)，與2號綜合樓隔路相望，呈現(xiàn)里外凹凸之勢，停車場位于物業(yè)負一層。本物業(yè)共13層，其中1-5層共計14395.66㎡，單層面積約3000㎡，6-13層面積共計8729.11㎡。2、各物業(yè)技術(shù)參數(shù)1號綜合樓項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載1號綜合樓一層2769.5923124.76（竣工）5奧斯地下車位63個，地上車位93個5部客梯1000公斤（四部由1-13樓電梯已安裝完畢；1-5層一部客梯預留口未安裝）地下車庫4.0KN/M2，商場、餐廳3.5KN/M2，住宅、辦公2.0KN/M2。二層2617.985三層3221.615四層3221.615五層2564.875六層1297.7034部客梯七層1297.703八層1297.703九層1297.703十層1297.703十一層930.913十二層930.913十三層378.7832號綜合樓項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載2號綜合樓一層3998.5622294.686.5奧斯地面停車位9個，地下停車位96個8部客梯、2部貨梯、1部扶梯客體1000公斤、貨梯3000公斤（8部客梯、2部貨梯完畢安裝；扶梯未裝）地下車庫4.0KN/M2，商場、餐廳3.5KN/M2，住宅、辦公2.0KN/M2。二層4117.195三層4756.425四層4867.755五層4554.765人人樂商場-1層項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層高（米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓面荷載10區(qū)商場地下一層8913.0526483.695奧斯首層地面停車位28個3部客梯、2部貨梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、貨梯公斤（各種電梯已所有安裝）地下車庫4.0KN/M2，商場、餐廳3.5KN/M2，三、商業(yè)前景分析1、商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)環(huán)境分析：桃源居商業(yè)環(huán)境存在如下幾方面需要借勢或解決問題：可以借勢于寶安其她五個商業(yè)圈優(yōu)勢，形成以桃源居為主商業(yè)片區(qū)桃源居周邊得原住居民較為富裕，大型公司較多，是潛在集體式消費群體周邊缺少大型集中式商業(yè)網(wǎng)點，尚不能最大化運用社區(qū)資源，這是商家在此發(fā)展良機社區(qū)公園、旅游景點、學校等機構(gòu)資源是桃源居發(fā)展集中式商業(yè)先決條件社區(qū)居家氛圍較濃，需求以日慣用品為主，商業(yè)檔次有待挖掘?qū)毎舶儇?、電子、裝飾、電子等專業(yè)市場已成行成市，與她們相比，桃源居要在互補行業(yè)或區(qū)域性商業(yè)上爭取優(yōu)勢消費力水平：桃源居當前已入住7000多戶，人口3萬多人，已具備了相稱消費力，隨著片區(qū)不斷開發(fā)，商機被普遍看好清華實驗學校當前師生已有6000多人，形成了一種較大消費群細分市場桃源居周邊以原住居民為主、大型公司相對集中，消費力有待發(fā)掘隨著桃源居后續(xù)開發(fā)，桃源居消費人群將進一步擴大依照寶安中心組團規(guī)劃，將來將加大機場東部地區(qū)福永中心區(qū)和西鄉(xiāng)北部地區(qū)改造力度，高原則建設(shè)成為未業(yè)綜合服務中心和物流基地。這將進一步帶動本地經(jīng)濟發(fā)展，增進本區(qū)消費力水平提高特色：桃源居集中式商業(yè)重要集中107國道、洲石公路、邁進路三條都市主干道邊，具備良好昭示性。雖然當前人流尚未充分匯集，但若能增長社區(qū)導示系統(tǒng)，規(guī)劃好路面停車便利性，增強商業(yè)外立面包裝，會對商業(yè)招商產(chǎn)生有力增進。桃源居先后獲得了“國際花園都市”、“全球人居抱負社區(qū)”等大獎，已經(jīng)成為了一種國際化大社區(qū)。通過近年摸索，桃源居形成了獨特社區(qū)文化，也建全了社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展模式，這些對于社區(qū)商業(yè)將來經(jīng)營都是有力保證。2、概述桃源居商業(yè)面臨區(qū)域競爭很大，自身劣勢較為明顯，因而業(yè)態(tài)選取要注意避免與周邊商圈雷同。要充分運用桃源居學生消費群，及社區(qū)交通、文化特色，對商業(yè)進行差別化定位。桃源居商業(yè)規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)消費人群無法滿足需要。因而要充分挖掘周邊消費人群，開展特色商業(yè)服務。第三某些招商定位一、前期分析1、項目周邊將來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱1松寶人們私10天虹百貨2蘇寧電器11都之都大酒店3恒豐海悅酒店12寶暉商務酒店4好又多超市13萬佳百貨5永安南城百貨14順電電器6好運來家私15國美電器7天虹商場16福永家居博覽8沃爾瑪超市17福永香江家居9海雅百貨18福永家私城2265148974311110131215161718住宅用地住宅用地游樂設(shè)施用地商業(yè)用地工廠區(qū)2、社區(qū)既有零售商業(yè)業(yè)態(tài)匯總11區(qū)3區(qū)2區(qū)21區(qū)19區(qū)5區(qū)4區(qū)20區(qū)6區(qū)9區(qū)7區(qū)10區(qū)14區(qū)11區(qū)12區(qū)15區(qū)16區(qū)13區(qū)17區(qū)清華實驗學校文體用品家裝建材餐飲美容美發(fā)雜貨家居藥店中介家政培訓其她零散業(yè)態(tài)：彩票、服飾、干洗、家政、金融、