戀日水岸大道項目策劃案樣本

戀日水岸大道項目策劃案（產(chǎn)品篇）產(chǎn)品篇

一、

產(chǎn)品規(guī)劃綜述

1、

周邊環(huán)境

本案地處北緯40°，冬季受高緯度內(nèi)陸季風影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風影響，高溫多雨，是典型暖溫帶半濕潤季風型氣候，海拔為35米。

地處北京西南花鄉(xiāng)，是北京最大花卉生產(chǎn)基地，有豐富養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化?；ㄠl(xiāng)有近7養(yǎng)花歷史，如今，花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大花卉生產(chǎn)基地。當前，全鄉(xiāng)既有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)公司61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場４個，大小花店200余家遍及京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上產(chǎn)業(yè)鏈。擁有“中華人民共和國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點花卉市場”稱號。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周邊，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場集中地區(qū)，在北京知名度非常高。其中葆臺村正在建設(shè)綠化工程和高爾夫球場項目。本案所屬區(qū)域為花鄉(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺，為京師養(yǎng)花之所”，

清代康熙進士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當年從事花卉生產(chǎn)盛況及迷人景色，是當時真實寫照。

本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早地區(qū)之一，當前已經(jīng)發(fā)展成為南城重要生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項目眾多，并且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一種大型成熟生活社區(qū)。2、

地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本案交通便捷，道路暢通，距離重要交通干線比較近，自駕車出入以便。但直達或路過本案公交線路較少，近來公交候車站須步行七分鐘左右。

地鐵四號線預測底動工，建成試運營，四號線起點豐臺馬家堡，路過本項目，將真正縮短北京南城北城地理差距。3、

建筑規(guī)劃本案一期總占地面積約7萬平方米，總建筑面積約19萬平方米，容積率2.2，綠化面積約2.24萬平方米，綠化率32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。

本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑構(gòu)成，本案建筑設(shè)計嚴謹大方，色彩豐富潮流，符合當代生活趨勢。

社區(qū)內(nèi)另有一所小學、一所幼兒園、一種運動場和一棟小型商業(yè)樓，與9#樓底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)重要配套設(shè)施。

社區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設(shè)計，較大規(guī)模中心景觀有兩組，并通過行進路線構(gòu)成逐漸深遠景觀軸心線，布局巧妙，風格簡潔而大氣。

整體規(guī)劃設(shè)計十分出眾。環(huán)境設(shè)計與人居流動融合協(xié)調(diào)，不但僅局限于營造園林式栽花種草。建筑造型遵循歷史文脈，具備一定文化內(nèi)涵及審美個性。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。整體設(shè)計滲入著對人居住理念詳細化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍完善融合，體現(xiàn)一種全方位“生態(tài)居住”和“人文社區(qū)”概念。

周邊地塊狀況逐漸成熟配合了本案設(shè)計產(chǎn)生。戀日一期、二期成功，已給了市場一種信心。隨著本案規(guī)劃進一步完善，使本案在整個南城項目中具備一定品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費者吸引力毋庸置疑。二、

社區(qū)規(guī)劃設(shè)計理解社區(qū)規(guī)劃中各某些細節(jié)，對于挖掘本案優(yōu)勢賣點，增進營銷活動成功進行有相稱重要作用。分析當前市場中產(chǎn)品規(guī)劃引導趨勢，使咱們掌握本案優(yōu)勢。以便營銷中強化優(yōu)勢，弱化劣勢。

與否符合“人居規(guī)定”是衡量一種房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃主線規(guī)定。下面咱們將就各項數(shù)據(jù)各項指標及設(shè)計特點――進行分析歸納。

1、

容積率安排

本案容積率為2.2，直接低于競爭對手戀日嘉園2期2.49容積率。星河城2.7容積率。更是低于花香麗舍3點多容積率。容積率是衡量人居環(huán)境一種重要指標。它與人們生活舒服度有著直接關(guān)系。咱們以為這是本案在區(qū)域內(nèi)競爭一種有效優(yōu)勢，雖然北京房地產(chǎn)市場上以容積率為自豪富力城，它容積率也達到了2.4。

2、

綠化率安排

當前規(guī)劃中本案綠化率達到了32.05％。而這其中未含西區(qū)集中綠地，在看看咱們直接競爭對手狀況吧。戀日嘉園2期綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對優(yōu)勢。通過綠化與之競爭。咱們建議可從綠化植被品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。星河城綠化率30％，遠低于本案綠化率，在將來銷售說詞中，這將是一種有利因素。

3、

建筑形式

本案9號樓、10號樓、11號樓為高板形式。通過北京4、5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己居住理念，特別是對建筑形式看法轉(zhuǎn)變,以為南北通透板樓品質(zhì)要強于塔樓。依照5月份之后北京市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓銷售比例在急劇萎縮。板樓銷售比例明顯上漲。

本案12號樓、13號樓、14號樓為圍合式塔樓形式。在當前塔樓形式中，這明顯是一種帶有革命性塔樓新形式，當前國內(nèi)塔樓形式絕大某些為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計特點，或者在朝向上作某些變化，發(fā)射形狀或風車狀塔樓已算比較好塔樓形式了。而本案不同于以往任何一種塔樓形式，中空圍合式設(shè)計有效解決了通風采光等諸多塔樓形式弊端。特別中空某些栽種植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機。這是本案一種重要產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓具備板樓產(chǎn)品品質(zhì)。那再看看本案競爭項目狀況。星河城塔樓、花香麗舍塔樓、明日嘉園塔樓所有都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞闡明本案塔樓產(chǎn)品一點也但是分。

4、

外立面設(shè)計

戀日嘉園2期產(chǎn)品外里面設(shè)計與本案基本相似，在這一點上，兩者之間沒有可比性。相對于星河城，它加大了采光面，面寬達到4.2米，使建筑整體感覺比較通透，賦予潮流裝飾線條，具備一定當代感，而明日嘉園外立面是一種“千樓一面”外立面設(shè)計，沒有什么特點。綜合下來，在外立面方面，本案與戀日嘉園2期，星河城不相上下。但比同區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品要高一種檔次。

5、

朝向變化

本案朝向變化重要為兩種。板樓某些為南北朝向，塔樓某些為轉(zhuǎn)向45°角朝向。前一種朝向方式比較老式。當前北京絕大某些都采用此方式，而45°角朝向方式不是太多，大多體當前塔樓形式。此種朝向方式有效分派了樓體各方向單元在一年中采光時間。當夏季太陽運動至北回歸線附近時，本案塔樓東北樓面單元將加大接受陽光時間，而冬季西北一側(cè)露面接受太陽照射時間加大。由于45°角不不大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對于明日嘉園、星河城塔樓，她們始終有一面不能接受太陽照射，必然會導致營銷困難和開發(fā)利潤減少。在這個時代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是咱們一種優(yōu)勢所在。

（朝陽與采光示意）

6、

樓體排列與樓間距安排

當前本案符合政府關(guān)于商品房樓間距規(guī)定。各樓座之間距離比較開闊。使景觀視野較闊。當前本案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。戀日嘉園2期狀況基本本案相似。另一種競爭對手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列某些，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局某些，居然在圍合出中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式布局特點就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而當前中間又規(guī)劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設(shè)計大忌。產(chǎn)品品質(zhì)一下就減少了。雖然她們之間樓間距也符合政府規(guī)定，可整個社區(qū)顯得密不透風，堵塞擁擠。應(yīng)當說，在規(guī)劃設(shè)計中，星河城一期犯了一種大錯。

7、

其他規(guī)劃設(shè)計分析①樓座設(shè)計變化分析

本案樓座中設(shè)計所故意識地將樓體頂部作了解決，增長圓弧形式變化和高低錯落變化，特別是塔樓某些，顯得靈動，有生機，不同于普通呆板塔樓形式。特別值得一提是，C1、B2戶型中露臺設(shè)計，讓整個樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺休閑生活場景。

②窗戶

窗戶是一種樓體眼睛，既與樓座是一種整體，又有跳躍地方。在本案中，設(shè)計師將窗框顏色與樓體主色調(diào)之一相統(tǒng)一，使之和諧，而頂部從法式“老虎窗”演變而來窗戶設(shè)計又讓人眼前一亮。白色邊框使之顯得非常優(yōu)雅。再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人感覺好像是從樓體上多余一塊塊東西。這種設(shè)計已明顯落后于本案產(chǎn)品。星河城由于開間較大，感覺象玻璃幕墻，大面積使用玻璃是它一種特點。

③空調(diào)機位

當前北京市場產(chǎn)品設(shè)計中，關(guān)于空調(diào)機位解決有某些不錯案例。如北京青年城等，設(shè)計師將空調(diào)機位有效地融合到整個樓體之中，和諧大方，反之一種個地掛在墻上，則會導致社區(qū)美感差和排水問題浮現(xiàn)。在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計師也許未將此問題考慮進去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計，突出一塊水泥板做空調(diào)機位。

④陽臺

陽臺是人們從室內(nèi)環(huán)境過渡到室外環(huán)境一種通道，也是居家與大自然接觸一種通道，呼吸新鮮空氣，了望等生活功能都是通過陽臺來實現(xiàn)。

本案在局部區(qū)域設(shè)計了一某些陽臺和露臺。在高層塔樓中并不多見。這種設(shè)計一定限度上闡明了產(chǎn)品品質(zhì)。周邊項目中，基本沒有此類產(chǎn)品浮現(xiàn)，樓體捂嚴嚴實實，沒有“美學”中透氣感。三、

戶型設(shè)計分析

1、

戶型分析概述

①板樓某些

本案一期籌劃為6棟板式和塔式高層，分別是9號樓、10號樓和11號樓、12號樓、13號樓、14號樓。

據(jù)初步記錄，本案一期板樓某些供量總計697套，共有24種戶型，其中13種為重要戶型。戶型種類非常豐富，一居、兩居、三居、四居各類俱全，并且尚有頂層挑空式上躍和底層沉降式下躍超大戶型。

戶型單套面積從50㎡到260㎡，面積跨度非常大。一居戶型面積在50㎡左右，共有62套，數(shù)量較少，僅占8.9%；二居戶型面積在100㎡—120㎡之間，共有198套，數(shù)量較多，占28.41%；三居戶型面積在130㎡—160㎡之間，共有376套，數(shù)量最多，占53.95%；四居以上和躍層戶型面積在160㎡—260㎡左右，共有61套，數(shù)量較少，僅占8.75%，但由于面積大，因此比重依然較大。

各種戶型設(shè)計比較合理，無明顯缺陷，A1、A2小一居戶型設(shè)計緊湊合理，尤為出眾；某些二居、三居戶型采用“南三陽”設(shè)計，采光面達10米以上，堪稱典型；超大戶型設(shè)計運用了各種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計專家”。

板樓某些以套內(nèi)建筑面積100-130平方米大戶型為主，戶型設(shè)計更加完善，將來高品質(zhì)生活有效地通過戶型設(shè)計呈現(xiàn)出來。各功能分區(qū)及各區(qū)品質(zhì)非常合理。此設(shè)計不但能滿足正常居住需要，并且將居住概念更提高一種層次，即真正能“享有生活”好房子，非常符合中堅層人群大戶人家購房需求。

整體戶型設(shè)計風格，趨向于營造舒服型大空間格局，明顯追求享有生活極致感受。

□

戶型配比分布特點：

1、紡錘形分布：小戶型和超大戶型在兩極，居中是三居和兩居戶型為主流。

2、每樓集中分布：一居和兩居較小戶型重要集中分布在9號樓，而三居戶型重要集中分布在10號和11號樓。

□

本案主力戶型：

1、第一主力戶型：C4（三室二廳二衛(wèi)）

2、第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）

3、第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）

□

本案主流戶型：

三室二廳二衛(wèi)：C1、C2、C3、C4、C5、C6②塔樓某些

據(jù)初步記錄，本案一期塔式高層供量總計377套。共11種戶型。其中8種戶型較多。分派也較平均。戶型種類基本俱全，戶型單套面積從39.05-101㎡。一居戶型面積和塔樓某些相差不大，在50㎡左右，共141套。塔樓總供量37.4%；二居戶型面積在68.7-94.17㎡。面積分布范疇較大，基本能滿足各種對二居戶型市場需求。二居總供量為193套，占塔樓總供量51.2％是塔樓某些主力戶型群；三居戶型只有C1,C2兩種，其中C1面積為101㎡，共43套，占塔樓某些總供量11.4％，屬于比較合理一種比例系數(shù)。一居戶型設(shè)計是比較出新一類戶型。功能完善，沒有“暗房”浮現(xiàn)，遠遠強于“炫特區(qū)”小戶型設(shè)計。二居戶型對面積控制非常有效。雖然本案是塔樓形式，但基本每個房間均有采光面，有利消除了開間小問題，特別是B2戶型，未封閉露臺完全就是一種“空中花園”。C1戶型設(shè)計，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，使之開間達到了5.7米，雖然進深達到了16.8米，但仍不能察覺。

整個塔樓某些設(shè)計緊湊，功能完善，許多因建筑形式而產(chǎn)生弊端被有效避免了。應(yīng)當屬于實用型向舒服型過渡產(chǎn)品。

□

戶型配比分布特點：

一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其她三面，其中三居戶型全都位于正南角。2、

設(shè)計原則分析

①分區(qū)原則

其實說到分區(qū)原則，它僅僅是一種通稱。它是由諸多單個分區(qū)原則構(gòu)成。重要有動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、污潔分區(qū)等。這其中又涉及了功能分區(qū)等原則，相對而言，面積大戶型，分區(qū)原則容易貫徹某些，面積越小，分區(qū)原則越難解決。

動靜分區(qū)——重要是指家庭活動中心與休息區(qū)有效分隔。本案兩居以上戶型基本都滿足了這一分區(qū)原則，雖然是一居戶型中，除了A1外也都滿足這一分區(qū)原則。

干濕分區(qū)——常規(guī)意義上講就是廚衛(wèi)某些有效獨立，在這一點上，本案設(shè)計特別“棒”。任何一種戶型都保證了廚衛(wèi)獨立。

主次分區(qū)——這里指兩個方面。一是指休息室區(qū)與活動區(qū)主次關(guān)系；二是指臥室之間主次關(guān)系（二居以上）。市場上曾浮現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點上，主次分區(qū)原則特別重要。本案設(shè)計師注意了這一問題

,活動區(qū)安排基本滿足了活動與就餐需要。

污潔分區(qū)——在近來關(guān)于“健康住宅”報道中，這個詞浮現(xiàn)頻率較高。好人居環(huán)境能有效地將污潔某些進行分區(qū)解決，以避免交叉污染。好戶型能有效控制污染通道和污染范疇擴大。

②面積配比

本案板樓某些以三居以上（含三居）面積大戶型為主，輔以某些一居、二居，但供量不大，相對而言，面對市場并不廣泛。塔樓某些戶型以一居、二居為主。有效地均衡整個一期產(chǎn)品配比狀況，拓寬了市場范疇，使之互相促動，以帶來更多客戶源。戀日嘉園二期在銷售中，對面積配比問題沒有注重，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達到65－70％之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引起注重。

③層高

層高雖然僅僅是一種數(shù)字，但往往能反映一種項目品質(zhì)與開發(fā)商實力。本案層高達到了2.9米。在將來銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢來好好引導給客戶，這也是本案區(qū)別于其他項目一種重要指標，涉及戀日嘉園二期產(chǎn)品。

層高增長能緩和居住心情，低層高使人生活壓抑，同步也影響采光，裝飾風格等。

④健康指標

講到健康或健康住宅，普通咱們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個方面來考慮?！皟?nèi)部”重要指通風狀況，采光狀況，排污狀況等?！巴獠俊敝匾缚諝猓丝诿芏?，容積率，日照，氣候等。從去年開始，越來越多開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題。

“光彩國際公寓”打出了“營造會呼吸房屋”標語。采用愛迪生雙向流熱回收式新風系統(tǒng)；“藍堡”采用了單元模塊化全空氣變風量中央空調(diào)，分戶計量，新風互換；“棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，將0.01-1.0微米顆粒清除，同步維持40％左右濕度，三元橋附近“旺座”建立了呼吸幕墻，留有0.5米中間層，通過外層幕墻底部百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風系統(tǒng)，保證源源不斷新風量，可以滿足自然通風需求。

固然以上項目“外部”狀況都比較糟糕，本案外部狀況要好多。此外在內(nèi)部解決上，設(shè)計師故意識增長每間屋子采光和通風渠道，不留暗房。這一點上，本案設(shè)計是相稱成功。

⑤開間和進深關(guān)系

開間與進深是普通住宅中消費者比較關(guān)懷問題。本案原則開間大多在3.9米，另還存在3.6米、4.2米、4.5米、5.7米這幾種開間。這些指標基本能滿足客戶底規(guī)定。雖然3.6米底開間，設(shè)計師也刻意增長采光面，并且只出當前68㎡B1一種戶型中。本案進深設(shè)計比較靈活。板樓某些12米多進深依托各單元錯落變化使之察覺不出，塔樓某些進深安排則顯得更加靈活，大進深產(chǎn)品最大問題就是采光問題，而本案塔樓基本保證每個房間均有采光面，并且樓體設(shè)計時特意留了一種采光通風口。因而，將來銷售中，銷售人員可將之作為本案優(yōu)勢進行推廣。

⑥室內(nèi)與室外關(guān)系

一種好設(shè)計，能保證室內(nèi)外有效溝通，與大自然親近，與風，與陽光，與景觀，與綠樹親近。本案無論是板樓還是塔樓某些都保證了兩面與室外親近。特別是塔樓設(shè)計，兩面采光、通風、觀景，品質(zhì)一點都不亞于板樓品質(zhì)。使室內(nèi)室外溝通成為現(xiàn)實。

3、

功能分區(qū)別析

人們居住房屋是由一種個小單元所構(gòu)成。有臥室，有廚房等。因功能不同而被分開，但并不是每一種單元都只是簡樸分割就可以。臥室，對采光、面積規(guī)定就與起居室不同。每一種單元，她們是互相獨立，而又互相聯(lián)系，她們之間依托玄關(guān)、通道等聯(lián)系在一起。

①起居室

起居室是一種家庭活動中心，基本規(guī)定為面積要足夠大，采光通風要好。到達各個單元房間以便，能滿足正常家庭集中活動需要。普通起居室開間較大，如本案12號樓L1戶型，開間達到了5.7米，起居室大多與餐廳在一起，以便于集中活動，出入口較多。

②臥室

臥室功能重要是休息，臥室是一種溫馨浪漫空間。二居以上還分主臥和次臥，進出口普通只有一種，主臥規(guī)定較高，對面積大小，采光通風均有一定規(guī)定，有為了以便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。

③廚房

廚房是一種家庭重要活動場合。因功能需要，普通住宅廚房大多一字排開或圍合布置案臺、灶臺、洗菜池等。由于排污需要，普通都設(shè)有窗戶，煙道等。廚房普通緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。有廚房還帶有儲藏室和生活陽臺，以便于這一空間完畢所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)需要。

④衛(wèi)生間

普通來講，衛(wèi)生間功能重要是洗浴與排瀉功能。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。某些高檔物業(yè)，它們衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。但本案作為一種普通住宅浮現(xiàn)，只要滿足洗浴和排泄功能也就可以了，核心是要做好排水與排風解決。

四、

景觀設(shè)計

景觀設(shè)計是社區(qū)一種重要構(gòu)成某些。由于近幾年北京房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展和人們生活水平提高，人們已不滿足于簡樸栽點樹，種點草，留條路產(chǎn)品景觀設(shè)計。人們對景觀設(shè)計提出了更高規(guī)定。①道路系統(tǒng)

道路系統(tǒng)設(shè)計與房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計同樣。好設(shè)計也要注意幾種設(shè)計原則，如人車分流原則，一級主干道與二級次道關(guān)系等。

本案采用人車分流原則，將行車道與人行道有效分離開來。環(huán)繞人行主干道設(shè)計本案景觀。主干道為引導性設(shè)計，移步換景，同步賦予諸多林間小路和水景道，使業(yè)主在行進間享有景觀帶來生活樂趣。一級主干道與二級次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達，雖然是道路色彩也有變化。

②綠化系統(tǒng)

綠化系統(tǒng)重要由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地構(gòu)成。

l

品種——綠化系統(tǒng)喬木、灌木應(yīng)依照北京氣候特點，進行選取恰當某些針科類植物，以保證冬季景觀需要；局部可使用某些灌木科黃芽；移植某些原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念；草地需求相對弱點，進口草皮價格高，到一定高度就不再長高，國產(chǎn)草皮價格低，需要不斷修剪，維護成本高。

l

布局——咱們以為綠化組合設(shè)計是一門科學。高低變化，樹形對比，顏色變化，與建筑物關(guān)系。這些都是要注意問題。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。

③水景系統(tǒng)

通過平面設(shè)計圖，咱們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計相稱有特點。重要集中在兩個方面：一是主次方面，主水景設(shè)計氣勢磅礴，次水景設(shè)計曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了將來業(yè)主活動集中；二是點線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折地方解決，如疊水池、人工小瀑布都是一種個精彩水景點。

在北京這個缺水都市，如此水景設(shè)計必然讓眾多消費者刮目相看，在營銷過程中，此同樣是本案又一大優(yōu)勢。

④小品解決

景觀系統(tǒng)中小品解決，會對綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進行有益補充。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)內(nèi)容，增長社區(qū)人文內(nèi)涵，重要社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點、涼亭、疊石花池等。通過對產(chǎn)品分析，咱們發(fā)現(xiàn)設(shè)計師在這方面已經(jīng)考慮很周全。這里咱們要提一下，在將來社區(qū)中，引導系統(tǒng)與闡明系統(tǒng)設(shè)計，需要與本案產(chǎn)品風格，人文氣息相統(tǒng)一，否則就會顯得格格不入。⑤地面解決

綠化某些地面解決不再多說，重要說一下道路系統(tǒng)中地面解決。咱們以為一級主路與二級次路及林間小徑之間地面解決應(yīng)區(qū)別對待。這樣做目就是建立引導作用，同步與周邊景觀能相融合。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連小徑設(shè)立高于地面10㎝木板等。

綜上所述，景觀系統(tǒng)解決與建筑產(chǎn)品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因而工業(yè)化景觀設(shè)計要謹慎使用，一種好社區(qū)景觀應(yīng)當是地勢錯落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。它們之間有動靜變化，高低變化，有急促與平緩對比，涉及營造大自然音響（如流水聲、疊瀑聲）。從當前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)設(shè)計已走在南城項當前列，星河城雖有集中廣場，但設(shè)計并不豐富，且各樓座之間景觀設(shè)計基本沒有，只有某些綠色植被。本案景觀系統(tǒng)優(yōu)勢在營銷中應(yīng)大力加以引導。五、

配套設(shè)施

①室內(nèi)配套設(shè)施

由于本案沒有采用精裝修交房原則，將來交房原則，室內(nèi)配套設(shè)施重要有門、窗、采暖設(shè)備(暫未知是集中還是分戶供暖)、

電路安排、寬帶入戶等。因本案配送東西較少。在客戶較關(guān)懷表面可考慮設(shè)備質(zhì)量好一點。

其他配套設(shè)施資料暫不詳。

②室外配套設(shè)施

本案室外配套設(shè)施較多，重要有會所、車位、電梯等。當前市場中社區(qū)會所形式已受到消費者承認，會所是社區(qū)活動中心，有會所也會兼顧生活配套功能，如醫(yī)療、洗衣、幼兒托管等。由于本案有某些底商，因而將來會所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)內(nèi)容，如健身、娛樂等。車位安排也是社區(qū)一種重要配套。當前北京市場某些新建項目車位與人居戶數(shù)比例達到1比1比例，甚至有更高，這是社會發(fā)展必然趨勢。本案機動車車位安排數(shù)量相對較少，總數(shù)為592個，而本案當前總戶數(shù)為1182套，機動車停車率為50.08％，這是本案一種劣勢，應(yīng)在銷售中注意此問題解決。電梯品牌資料暫時不詳。板樓某些基本一梯兩戶，小戶型某些為一梯四戶。塔樓某些戶數(shù)相對較多，這是塔樓建筑形式存在一種通病。與其他項目塔樓相比。本案塔樓電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中一種優(yōu)勢。六、

競爭項目產(chǎn)品分析

1、

戀日嘉園二期

現(xiàn)銷售為二期，有90米左右樓間距，開闊舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進深，采光較好；當前已有樣板間。

外墻：高檔外墻面磚、高檔外墻涂料、花崗巖結(jié)合裝飾。

內(nèi)墻：樓門大廳為進口高檔耐擦洗涂料與花崗結(jié)合。電梯門套為花崗巖拼飾。其他公用某些（門廳、樓梯間）為高檔乳膠漆。戶內(nèi)某些為耐水膩子刮平。

地面：樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。其他層候梯廳為地磚。戶內(nèi)某些為砼構(gòu)造面隨打隨壓光，一次成活。廚房、衛(wèi)生間作至防水保護層。

門窗：樓門為高檔金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高檔三防門。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。

天花：公共某些為高檔進口乳膠漆。戶內(nèi)為耐水膩子刮平。

衛(wèi)生間/廚房：初裝修。預留上下水接口。預留通風/排煙管道。

空調(diào)機位：每戶預留空調(diào)機位。

電源：社區(qū)采用380/220V六路供應(yīng)，三相四線制。

戶內(nèi)5路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。

每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復式及躍層12KW。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護。

通訊：每戶配2條超五類電纜（每纜4對8芯）。雙線電話入戶（使用其中兩對線）。每戶設(shè)立1條與物業(yè)管理中心專線，可用作緊急求助系統(tǒng)。

燃氣：市政管道煤氣。

電視接受：每戶起居室、主臥室配備公共天線插座。有線電視系統(tǒng)。

社區(qū)廣播：社區(qū)設(shè)立專用及普通電視頻道對住房內(nèi)部廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：社區(qū)外圍墻采用紅外線對射防護系統(tǒng)。社區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機24小時可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶安裝可視對講機。

采暖系統(tǒng)：社區(qū)集中供暖。

主體構(gòu)造：全現(xiàn)澆鋼筋砼構(gòu)造，抗震級別8度。

信箱：首層為每戶設(shè)獨立信箱。

層高：2.8米。

供水：都市自來水。每戶配備大容量合資熱水器。

電梯：合資名牌電梯。（不詳）

有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富電視頻道。

閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，保證時時安全。

樓宇對講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善安全防范管理辦法。戀日嘉園占地4.4萬平方米，由5棟板式小高層精品住宅及其她配套設(shè)施構(gòu)成，總建筑面積近12萬平方米，正南正北朝向，通風良好，具備超闊采光面。一梯兩戶，具備豐富層次感外立面。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善?，F(xiàn)澆框剪構(gòu)造，抗震性佳。

戀日嘉園在社區(qū)內(nèi)部原有幼兒園、中小學配套基本上，籌劃與名校聯(lián)合辦學，相信會給購房者帶來更多信心與保障。2、

星河城

星河城，全案總建筑面積112萬平方米，自起，共三期建設(shè)完畢。各種建筑形式（塔樓、板式小高層、板式多層）結(jié)