項(xiàng)目管理手冊(cè)GMS樣本

GMS管理體系文獻(xiàn)之六南通銀河投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)（初稿）受控狀態(tài)：受控號(hào)：持有人：文獻(xiàn)編號(hào)：YHTZGMS－06A發(fā)布日期：年月日實(shí)行日期：年月日編制人：審核人：批準(zhǔn)人：目錄1手冊(cè)闡明 42項(xiàng)目管理方針、目的 62.1項(xiàng)目管理方針 62.2項(xiàng)目管理目的 63房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法 74項(xiàng)目組織管理 124.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式 124.2項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu) 134.3項(xiàng)目經(jīng)理工作條例 154.4項(xiàng)目目的控制辦法 19附：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū) 225項(xiàng)目流程規(guī)程 245.1研發(fā)管理 245.1.1市場(chǎng)調(diào)研控制程序 245.1.2土地投標(biāo)與土地儲(chǔ)備工作規(guī)程 275.1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究控制程序 29附：可行性研究工作流程圖 315.1.4項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法 32附：項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理流程圖 335.2設(shè)計(jì)控制 345.2.1設(shè)計(jì)管理流程 345.2.2項(xiàng)目策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)控制程序 355.2.3設(shè)計(jì)評(píng)審與管理控制程序 40附：《規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告》 43《施工圖評(píng)審項(xiàng)目登記表》 44《工作聯(lián)系單》 605.2.4施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審控制程序 61附：《圖紙會(huì)審記錄》 635.2.5設(shè)計(jì)變更控制程序 64附：《工程變更評(píng)審單》 67《工程變更單》 685.3工程項(xiàng)目管理 695.3.1項(xiàng)目建設(shè)工程管理細(xì)則 695.3.2施工階段質(zhì)量控制程序 73附：建筑工程質(zhì)量管理工作流程圖 775.3.3工程項(xiàng)目進(jìn)度控制辦法 78附：施工階段進(jìn)度控制控制工作流程圖 79施工進(jìn)度動(dòng)態(tài)控制循環(huán)圖 805.3.4工程技術(shù)資料管理規(guī)定 815.3.5項(xiàng)目部例會(huì)制度 85.3.6施工現(xiàn)場(chǎng)暫時(shí)水電使用管理規(guī)定 855.3.7分部、分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理辦法 865.3.8工程施工管理辦法 875.4現(xiàn)場(chǎng)工程師管理 895.4.1現(xiàn)場(chǎng)工程師工作規(guī)程 895.4.2《工程管理日記》管理辦法 92附：《工程管理日記》 935.5造價(jià)管理 945.5.1預(yù)決算管理辦法 945.5.2工程簽證與工程測(cè)量控制程序 96附：《工程簽證測(cè)量登記表》 99《工程簽證單》 1005.5.3工程款支付控制程序 1025.5.4工程成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)定 1035.5.5工程決算控制程序 5.6材料管理 1065.6.1材料采購(gòu)控制程序 106附：《材料申請(qǐng)籌劃表》 110《甲供材料對(duì)帳明細(xì)表》 111《供方供貨付款匯總表》 112《物資交接驗(yàn)收單》 113《設(shè)備安裝驗(yàn)收單》 1145.6.2乙供甲控材料控制程序 116附：《材料價(jià)格確認(rèn)單》 1175.7售后服務(wù)管理 1185.7.1物業(yè)交接控制程序 1185.7.2質(zhì)量回訪和投訴解決工作制度 1206項(xiàng)目管理體系測(cè)量、分析與改進(jìn) 121附錄：工程和技術(shù)管理法律、法規(guī)、規(guī)范清單1手冊(cè)說(shuō)明1、手冊(cè)內(nèi)容本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入GMS管理模式，實(shí)行全面管理體系所編制而成，涉及：——公司項(xiàng)目管理體系范疇；——公司關(guān)于項(xiàng)目管理體系規(guī)定所有制度、規(guī)程文獻(xiàn)。2、合用范疇本手冊(cè)合用于公司全資投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理等。各部門、項(xiàng)目部（公司）均要依此執(zhí)行。對(duì)合伙項(xiàng)目公司管理，在根據(jù)雙方合伙合同前提下，其項(xiàng)目流程管理可遵守本手冊(cè)有關(guān)規(guī)定和規(guī)定。本手冊(cè)將只對(duì)工程管理部和項(xiàng)目部（公司）項(xiàng)目流程管理做出規(guī)定。3、手冊(cè)范疇闡明本手冊(cè)重要涉及項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目流程管理兩某些內(nèi)容。項(xiàng)目組織管理某些規(guī)定了公司各類項(xiàng)目管理模式、項(xiàng)目部（公司）組織管理、公司各職能部門與項(xiàng)目部（公司）接口關(guān)系等內(nèi)容。項(xiàng)目流程管理某些規(guī)定了公司各類項(xiàng)目研發(fā)管理、設(shè)計(jì)控制、項(xiàng)目管理制度、現(xiàn)場(chǎng)工程師管理、質(zhì)量管理、造價(jià)管理、進(jìn)度管理、材料管理、工程資料管理和物業(yè)交接與售后服務(wù)管理等內(nèi)容。4、手冊(cè)管理本手冊(cè)為公司受控文獻(xiàn)，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)管理所有有關(guān)事宜由綜合辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供應(yīng)公司以外人員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還綜合辦公室，辦理核收登記。手冊(cè)持有者：（1）總經(jīng)理；（2）副總經(jīng)理；（3）綜合辦公室（存檔）；（4）工程管理部經(jīng)理；（5）項(xiàng)目經(jīng)理；（6）各職能部門經(jīng)理。本手冊(cè)除持有人外，有關(guān)文獻(xiàn)應(yīng)發(fā)放至關(guān)于執(zhí)行人員，綜合辦公室做好復(fù)印和發(fā)放登記。手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管手冊(cè)，不得損壞、丟失、隨意涂抹，禁止擅自復(fù)印或轉(zhuǎn)借給其她公司或人員。在手冊(cè)有效期間，如有修改建議，各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見(jiàn)，及時(shí)反饋到綜合辦公室。綜合辦公室每季度最后一種月28日（節(jié)假日提前）對(duì)手冊(cè)適應(yīng)性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)對(duì)手冊(cè)予以修改，執(zhí)行《GMS體系文獻(xiàn)管理程序》關(guān)于規(guī)定。本手冊(cè)一經(jīng)定稿，在未做修改前，任何部門、項(xiàng)目部（公司）都必要遵循執(zhí)行。2項(xiàng)目管理方針、目的2.1項(xiàng)目管理方針嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度，研究市場(chǎng)，準(zhǔn)擬定位，科學(xué)管理，講求協(xié)作，高效率、低成本完畢公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2.2項(xiàng)目管理目的1、明確業(yè)務(wù)流程，完善管理體系，保證項(xiàng)目管理體系有效性；2、所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌具備較高知名度和美譽(yù)度，逐漸形成具備符合公司實(shí)際項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)模式；3、項(xiàng)目利潤(rùn)率高于區(qū)域市場(chǎng)平均利潤(rùn)率；4、項(xiàng)目造價(jià)、質(zhì)量等指標(biāo)優(yōu)于市場(chǎng)同類項(xiàng)目；5、工程合格率達(dá)到100%。工程優(yōu)良率；（魯班、精品工程等質(zhì)量目的公司依照狀況自定）6、工程完畢主體，工程保證開(kāi)工；工程具備入住條件，完畢竣工面積。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法1總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，依照《都市房地產(chǎn)管理法》及其她關(guān)于法規(guī)規(guī)定，結(jié)合近年來(lái)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際狀況，制定本辦法。2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理2.1項(xiàng)目選?。河砂l(fā)展規(guī)劃部依照都市發(fā)展前景、地理位置、都市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選取具備投資價(jià)值開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.2可行性研究：由發(fā)展規(guī)劃部按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3投資決策：依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身狀況，對(duì)與否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策必要認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行原則。決定投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批。2.4土地合同訂立：項(xiàng)目擬定后，發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或合同），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）合同、合伙開(kāi)發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要詳細(xì)、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，精確載明合同各方責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)關(guān)于部門鑒證或公證。2.5籌劃編制：土地合同簽定后，公司正式組建項(xiàng)目部。總經(jīng)理應(yīng)組織各部門、項(xiàng)目部共同編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)詳細(xì)籌劃書(shū)，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理委托、施工隊(duì)伍選取及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)時(shí)間、人員安排、辦理環(huán)節(jié)等。明確資金籌措、完畢投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等方式、辦法及相應(yīng)籌劃安排。綜合辦公室負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)籌劃編制過(guò)程中詳細(xì)協(xié)調(diào)工作。2.6前期手續(xù)：前期手續(xù)以發(fā)展規(guī)劃部為主辦理，各階段需要其他部門、項(xiàng)目部配合時(shí)，其他部門和項(xiàng)目部必要無(wú)條件予以配合。重要手續(xù)涉及：2.6.1向開(kāi)發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)允許證。2.6.2向籌劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資籌劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。2.6.3向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。2.6.4向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地允許證。2.6.5如系舊城改造項(xiàng)目，按本地政府拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安頓，拆遷完畢后請(qǐng)關(guān)于部門驗(yàn)收。2.7規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)工作由發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)組織。要貫徹充分運(yùn)用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、減少工程造價(jià)、美化周邊環(huán)境原則。大型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式擬定設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃設(shè)計(jì)完畢后，向規(guī)劃部門報(bào)批，發(fā)展規(guī)劃部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃允許證、建設(shè)工程規(guī)劃允許證。2.8現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備2.8.1項(xiàng)目部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2項(xiàng)目部組織實(shí)行項(xiàng)目（場(chǎng)地）“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。2.9委托工程施工監(jiān)理：所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。普通應(yīng)采用招標(biāo)或議標(biāo)方式選取工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理職責(zé)、權(quán)限、與項(xiàng)目部職責(zé)分工，并應(yīng)有對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相相應(yīng)合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理辦法或辦法。成本合約部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位考察、評(píng)價(jià)、選取，涉及招標(biāo)，項(xiàng)目部予以配合。2.10編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開(kāi)工條件時(shí)，開(kāi)發(fā)副總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開(kāi)工順序、施工隊(duì)伍及資金調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開(kāi)工時(shí)間、設(shè)備及材料采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制籌劃、場(chǎng)地運(yùn)用及安排等，成本合約部予以配合。2.11施工隊(duì)伍選取：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)擬定后，工程管理部應(yīng)按籌劃組織選取施工隊(duì)伍。詳細(xì)操作方式見(jiàn)招標(biāo)管理規(guī)定。施工隊(duì)伍擬定后，公司應(yīng)與其訂立正式施工合同。2.12開(kāi)工手續(xù)：工程開(kāi)工前，項(xiàng)目部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開(kāi)工報(bào)告、施工允許證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13自購(gòu)工程用設(shè)備、材料招標(biāo)與供貨：工程開(kāi)工前，成本合約部協(xié)同項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。成本合約部應(yīng)依照設(shè)備、材料定位規(guī)定及施工組織總設(shè)計(jì)時(shí)間安排選取供貨商，普通采用招標(biāo)或議標(biāo)方式擬定供貨商。供貨商擬定后，公司應(yīng)與其訂立正式供貨合同。成本合約部負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審工作。2.14施工管理：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工管理。管理內(nèi)容重要涉及：2.14.1組織施工前圖紙會(huì)審，審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)；2.14.2協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)特殊困難；2.14.3督促施工單位按合同規(guī)定完畢施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證；2.14.4清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料取樣檢查，檢查材料合格證；2.14.5督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量；2.14.6及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決施工中浮現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)質(zhì)量事故，必要向公司及關(guān)于行業(yè)主管部門反映，妥善解決；2.14.7協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位施工交叉關(guān)系；2.14.8督促施工單位進(jìn)行工程維修。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、“監(jiān)理規(guī)劃”、“監(jiān)理實(shí)行細(xì)則”對(duì)以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與項(xiàng)目部工作交叉，并按合同商定對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行尋常監(jiān)督。2.15工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，成本合約部、財(cái)務(wù)部應(yīng)配合發(fā)展規(guī)劃部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，成本合約部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來(lái)后，成本合約部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。成本合約部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本根據(jù)或目的。2.16工程款撥付：項(xiàng)目部依照工程進(jìn)度，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目季度、月度用款籌劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。施工單位按合同提報(bào)工程付款籌劃后，由項(xiàng)目部進(jìn)行初審，成本合約部進(jìn)行復(fù)審，財(cái)務(wù)部按照施工合同商定進(jìn)行核算無(wú)誤后撥款。2.17竣工驗(yàn)收：2.17.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。2.17.2成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，然后報(bào)本地政府組織關(guān)于部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.17.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目部將工程項(xiàng)目資料綜合整頓后按規(guī)定期間向城建檔案館報(bào)送。2.18工程造價(jià)決算：工程竣工后，由成本合約部審核施工單位提報(bào)工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），項(xiàng)目部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部根據(jù)確認(rèn)造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。2.19技術(shù)檔案管理：綜合辦公室依照《檔案管理辦法》和相應(yīng)細(xì)則進(jìn)行管理。重要是：2.19.1收集、保管開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原始資料，涉及立項(xiàng)批文、用地允許證、建設(shè)用地規(guī)劃允許證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃允許證、建設(shè)工程施工允許證、開(kāi)工報(bào)告等等。2.19.2收集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全套工程資料，審查、保管施工單位提交竣工資料，涉及工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日記、材料化驗(yàn)與實(shí)驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故解決報(bào)告、竣工決算書(shū)等。3房產(chǎn)銷售管理3.1對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，營(yíng)銷策劃部就項(xiàng)目銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即擬定項(xiàng)目重要銷售對(duì)象。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，營(yíng)銷策劃部應(yīng)依照市場(chǎng)定位和掌握市場(chǎng)信息，對(duì)項(xiàng)目戶型設(shè)立、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)原則等提出相應(yīng)意見(jiàn)。3.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，營(yíng)銷策劃部應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門編制銷售籌劃，涉及銷售方略、銷售方式、平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等，制定詳細(xì)銷售方案，擬定每樓層、每單元明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào)公司重要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)行。3.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工先后，營(yíng)銷策劃部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售允許證。為增進(jìn)銷售，有條件還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。3.4營(yíng)銷策劃部應(yīng)采用各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓闡明書(shū)向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目地上門推銷，委托代理銷售等等。3.5銷售開(kāi)始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并依照市場(chǎng)反映、銷售狀況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)節(jié)。3.6商品房銷售，除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外，別的均不得享有優(yōu)惠。特殊狀況需要予以優(yōu)惠，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7銷售商品房必要訂立書(shū)面合同，合同須具備如下基本內(nèi)容：3.7.1所售房產(chǎn)位置、面積、原則、附屬設(shè)施、交付時(shí)間；3.7.2房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金；3.7.3合同雙方權(quán)利和義務(wù)；3.7.4違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5爭(zhēng)議解決辦法及其她商定條款。3.8任何購(gòu)房客戶若未按合同商定付清房款，一律不得將所購(gòu)房產(chǎn)交付其使用，違者對(duì)負(fù)責(zé)人就所導(dǎo)致?lián)p失予以懲罰。3.9開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后，營(yíng)銷策劃部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。3.10房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由財(cái)務(wù)部牽頭組織，營(yíng)銷策劃部、成本合約部、發(fā)展規(guī)劃部參加，共同編寫(xiě)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。同步，成本合約部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目收益狀況加以認(rèn)真分析。3.11公司在資金狀況容許條件下，可將所開(kāi)發(fā)重要位置商業(yè)用房、寫(xiě)字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期租金收益。3.12在項(xiàng)目結(jié)束半年至一年范疇內(nèi)，由發(fā)展規(guī)劃部牽頭組織，公司高管領(lǐng)導(dǎo)、各部門、原項(xiàng)目部重要人員參加，進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，發(fā)展規(guī)劃部編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。公司應(yīng)組織學(xué)習(xí)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，吸取教訓(xùn)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)，在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中予以應(yīng)用。4物業(yè)管理4.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)依照項(xiàng)目狀況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后管理。任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司考察、評(píng)價(jià)、選取和尋常管理，綜合辦公室負(fù)責(zé)協(xié)助營(yíng)銷策劃部進(jìn)行物業(yè)公司尋常管理工作。4.2物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施尋常管理和維護(hù)維修，并可按實(shí)際狀況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（顧客）提供其她免費(fèi)或有償服務(wù)。4.3工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向營(yíng)銷策劃部反映，由該部客服主管責(zé)成施工單位及時(shí)修繕；或自行修繕，并會(huì)同有關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。4.4物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)業(yè)主收取關(guān)于費(fèi)用。4.5開(kāi)發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理委托事宜。5附則5.1本辦法由綜合辦公室負(fù)責(zé)擬訂、解釋和修訂。5.2本辦法自總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖投資立項(xiàng)投資立項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)想年度籌劃可行性研究申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告規(guī)劃方案征地勘察普查地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定前期工作建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制社區(qū)開(kāi)發(fā)組工程預(yù)算造價(jià)設(shè)計(jì)單位施工單位施工放線組織規(guī)劃部門驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)勘察部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收構(gòu)造施工中隱蔽工程預(yù)檢組織構(gòu)造訂立驗(yàn)收竣工工程預(yù)檢組織工程竣工驗(yàn)收組織竣工資料歸檔辦理工程決算商品房預(yù)售商品房?jī)r(jià)格報(bào)批填報(bào)工程竣工單辦理互換手續(xù)房屋銷售商品房記帳入庫(kù)商品房銷售開(kāi)具進(jìn)戶告知單商品房出售項(xiàng)目財(cái)務(wù)成果考核建立管理服務(wù)機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度回訪住戶物業(yè)管理售后服務(wù)施工準(zhǔn)備審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開(kāi)工報(bào)告組織招標(biāo)訂立施工合同施工單位進(jìn)場(chǎng)組織設(shè)計(jì)交底審查施工組織設(shè)計(jì)工程管理4項(xiàng)目組織管理4.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式1開(kāi)發(fā)形式我司依照項(xiàng)目投資主體和管理形式不同，將公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為三類：（1）公司全資投資開(kāi)發(fā)，并直接負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目。重要是指公司在南通本地所開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平米如下中小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（2）公司全資投資開(kāi)發(fā)，成立項(xiàng)目部（公司），并行使直接管理權(quán)項(xiàng)目。重要是指公司在南通本地所開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平米以上大型和在異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該類項(xiàng)目公司依照狀況決定注冊(cè)或不注冊(cè)獨(dú)立法人公司。（3）公司參股合伙開(kāi)發(fā)，成立獨(dú)立法人公司（合伙項(xiàng)目公司），并派出管理和技術(shù)人員，依照雙方合伙合同合伙進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目。2管理形式公司依照不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式，擬定不同形式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式。（1）公司全資投資開(kāi)發(fā)，并直接負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目。工程管理部派浮現(xiàn)場(chǎng)管理和技術(shù)人員直接實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)管理。工程管理部經(jīng)理為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（2）公司全資投資開(kāi)發(fā)，成立項(xiàng)目部（公司），并行使直接管理權(quán)項(xiàng)目（本手冊(cè)稱項(xiàng)目部（公司））。項(xiàng)目部（公司）由公司副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)管理，董事長(zhǎng)協(xié)調(diào)管理。公司各職能部門對(duì)項(xiàng)目部（公司）行使協(xié)調(diào)管理職能。項(xiàng)目部（公司）人員構(gòu)成由公司董事長(zhǎng)擬定。項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成見(jiàn)本手冊(cè)“項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu)”和“項(xiàng)目經(jīng)理工作條例”。項(xiàng)目部（公司）經(jīng)理為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（3）公司參股合伙開(kāi)發(fā)，成立獨(dú)立法人公司項(xiàng)目（本手冊(cè)稱合伙項(xiàng)目公司）。公司對(duì)合伙項(xiàng)目公司管理職責(zé)依照雙方合伙開(kāi)發(fā)合同擬定，由公司董事長(zhǎng)直接協(xié)調(diào)管理，公司委派管理人員、工程技術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員等參加項(xiàng)目管理。公司各職能部門行使合伙管理職能。3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職責(zé)范疇公司規(guī)定了對(duì)各類形式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理職責(zé)范疇，見(jiàn)《GMS管理總手冊(cè)》中“7.3各部門職責(zé)范疇”。4.2項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)層領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目副經(jīng)理/經(jīng)理助理項(xiàng)目副經(jīng)理/經(jīng)理助理銷售主管技術(shù)主管工程主管工程造價(jià)主管銷售主管技術(shù)主管工程主管工程造價(jià)主管行政主管行政主管執(zhí)行層執(zhí)行層現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)工程師現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)工程師操作層操作層備注：1、本組織機(jī)構(gòu)崗位及人數(shù)要依照項(xiàng)目規(guī)模、類型等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)或設(shè)立。2、項(xiàng)目副經(jīng)理可設(shè)立1～2人，與項(xiàng)目經(jīng)理共同構(gòu)成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)層。當(dāng)沒(méi)有項(xiàng)目部副經(jīng)理適當(dāng)人選時(shí)，也可設(shè)立1～2位項(xiàng)目經(jīng)理助理。3、本組織機(jī)構(gòu)中“主管”是指項(xiàng)目工作詳細(xì)負(fù)責(zé)人，不是行政級(jí)別。4、項(xiàng)目工程造價(jià)主管是由公司成本合約部外派專職工程造價(jià)管理人員。項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層領(lǐng)導(dǎo)層工程管理部經(jīng)理工程管理部經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理資料員造價(jià)員電氣工程師土建工程師給排水工程師項(xiàng)目經(jīng)理資料員造價(jià)員電氣工程師土建工程師給排水工程師執(zhí)行層執(zhí)行層項(xiàng)目副經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理操作層操作層備注：1、本組織機(jī)構(gòu)崗位及人數(shù)要依照項(xiàng)目規(guī)模、類型等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)或設(shè)立。2、項(xiàng)目副經(jīng)理可設(shè)立1人，與項(xiàng)目經(jīng)理共同構(gòu)成項(xiàng)目部執(zhí)行層。3、項(xiàng)目部向工程管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部經(jīng)理和副經(jīng)理由工程管理部推薦，總經(jīng)理擬定聘任。4、造價(jià)員是由成本合約部委派駐現(xiàn)場(chǎng)代表，協(xié)助項(xiàng)目部開(kāi)展工作，向成本合約部負(fù)責(zé)。4.3項(xiàng)目經(jīng)理工作條例1總則1.1為了明確項(xiàng)目經(jīng)理任職條件、職責(zé)、權(quán)限，規(guī)范項(xiàng)目經(jīng)理選聘、解職、辭退程序，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理薪酬和考核管理，建立對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理約束和監(jiān)督機(jī)制，特制定本辦法。1.2項(xiàng)目經(jīng)理即公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上指定代理人，對(duì)公司核定目的實(shí)現(xiàn)負(fù)有所有責(zé)任。1.3本辦法合用于公司投資、對(duì)項(xiàng)目具備實(shí)際控制權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理選聘、辭退、薪酬、考核等。2項(xiàng)目經(jīng)理聘請(qǐng)2.1項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備如下基本條件：（1）身體健康，具備大專以上學(xué)歷，具備與所承擔(dān)項(xiàng)目相適應(yīng)中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱、三年以上工作經(jīng)歷和管理崗位工作經(jīng)驗(yàn)，特殊項(xiàng)目另行規(guī)定；（2）掌握一定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程技術(shù)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面專業(yè)技術(shù)知識(shí)和投資管理知識(shí)，熟悉關(guān)于規(guī)程、規(guī)范、法規(guī)等；（3）有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（4）具備良好個(gè)人履歷及職業(yè)道德品質(zhì)記錄，廉潔自律、誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、勤勉工作，自覺(jué)維護(hù)社會(huì)公共利益和公司利益。2.2依照項(xiàng)目類型，項(xiàng)目經(jīng)理任職條件可以恰當(dāng)調(diào)節(jié)。詳細(xì)條件由綜合辦公室或總經(jīng)理提出，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。2.3有下列情形之一者，不能擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理：（1）無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力；（2）曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄。因犯有貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)罪或者破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿未逾五年；（3）擔(dān)任因經(jīng)營(yíng)管理不善、未能完畢項(xiàng)目目的項(xiàng)目經(jīng)理，并負(fù)有個(gè)人責(zé)任，自離職審計(jì)完結(jié)之日起未逾二年；（4）個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大債務(wù)到期未清償；（5）個(gè)人擔(dān)任與公司業(yè)務(wù)關(guān)于公司或公司負(fù)責(zé)人，或有兼職工作；（6）持續(xù)兩年考核低于同級(jí)別人員平均考核成績(jī)。2.4聘請(qǐng)方式2.4.1聘請(qǐng)方式有兩種：競(jìng)聘聘請(qǐng)和提名聘請(qǐng)。2.4.2競(jìng)聘聘請(qǐng)程序（1）公司綜合辦公室擬定崗位聘請(qǐng)條件并提供項(xiàng)目有關(guān)資料，在公司范疇內(nèi)發(fā)布；（2）公司綜合辦公室對(duì)競(jìng)聘參加者進(jìn)行資格審查，并組織進(jìn)行綜合測(cè)試；（3）依照綜合測(cè)試成果擬定初選合格者；（4）初選合格者進(jìn)行競(jìng)聘；（以項(xiàng)目方案競(jìng)聘為主）（5）綜合得分前三名為候選人；（6）由總經(jīng)理從候選人中通過(guò)談判形式擬定入選人；（7）由總經(jīng)理辦公會(huì)審核；（8）由董事長(zhǎng)聘請(qǐng)；（9）項(xiàng)目經(jīng)理訂立《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。2.4.4如公司內(nèi)部無(wú)適當(dāng)人選，可通過(guò)社會(huì)招聘方式進(jìn)行。2.4.5提名聘請(qǐng)程序（1）公司綜合辦公室擬定崗位聘請(qǐng)條件，并擬定候選人；（2）由董事長(zhǎng)從候選人中通過(guò)談判形式擬定入選人；（3）由董事長(zhǎng)聘請(qǐng)；（4）項(xiàng)目經(jīng)理訂立《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。2.5聘請(qǐng)期限視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行擬定。2.6經(jīng)理辦公會(huì)未通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理人選時(shí)，董事長(zhǎng)可再次提名，直到通過(guò)為止。2.7為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作持續(xù)性、完整性，現(xiàn)任項(xiàng)目代表或負(fù)責(zé)人接受《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》條款者，通過(guò)規(guī)定批準(zhǔn)程序即聘請(qǐng)為項(xiàng)目經(jīng)理。2.8為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作持續(xù)性、完整性，項(xiàng)目經(jīng)理一經(jīng)聘請(qǐng)，在項(xiàng)目建設(shè)期間，除特殊狀況（按照考核管理規(guī)定對(duì)預(yù)定目的有重大偏離、嚴(yán)重違背規(guī)章制度、違法行為、健康因素、本人辭職等）普通不適當(dāng)辭退或更換。2.9總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理人選后，項(xiàng)目經(jīng)理到綜合辦公室辦理內(nèi)部調(diào)動(dòng)備案手續(xù)，以便綜合辦公室及時(shí)調(diào)節(jié)其薪酬待遇。3項(xiàng)目經(jīng)理薪酬及考核執(zhí)行公司《薪酬管理制度》和公司《績(jī)效考核制度》4項(xiàng)目經(jīng)理辭退4.1項(xiàng)目經(jīng)理在任職期間有下列情形之一者，總經(jīng)理可解除對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理聘請(qǐng)：（1）無(wú)法按籌劃完畢項(xiàng)目；（2）違背國(guó)家法律、法規(guī)及集團(tuán)規(guī)章制度，情節(jié)嚴(yán)重；（3）特大工程事故；（4）特大經(jīng)濟(jì)案件；（5）重大火災(zāi)事故；（6）因工作嚴(yán)重失誤給集團(tuán)公司導(dǎo)致重大經(jīng)濟(jì)損失；（7）公司規(guī)定其他情形。4.2項(xiàng)目經(jīng)理辭退后，新項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照競(jìng)聘或董事長(zhǎng)提名方式重新產(chǎn)生。4.3無(wú)論是被解職、積極辭職，還是自動(dòng)辭退，項(xiàng)目經(jīng)理離職前，必要進(jìn)行離職審計(jì)。離職審計(jì)通過(guò)后，方可正式離職。未通過(guò)離職審計(jì)擅自離職導(dǎo)致公司損失，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。4.4項(xiàng)目經(jīng)理辭退后，在未被任命新職務(wù)前，暫歸公司綜合辦公室管理。未被任命新職務(wù)前，從事綜合辦公室所分派工作，其薪酬待遇由公司研究決定。被任命新職務(wù)，按照新崗位薪酬待遇發(fā)放。5開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)5.1為了提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，項(xiàng)目經(jīng)理產(chǎn)生后，公司總經(jīng)理代表公司與項(xiàng)目經(jīng)理（涉及參股合伙項(xiàng)目“外派人員”，下同）訂立《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。5.2《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》訂立程序?yàn)椋汗究偨?jīng)理辦公會(huì)研究擬定項(xiàng)目控制目的——綜合辦公室起草——綜合辦公室與項(xiàng)目經(jīng)理商談責(zé)任書(shū)條款——董事長(zhǎng)與項(xiàng)目經(jīng)理訂立《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。特殊狀況由公司總經(jīng)理辦公會(huì)決定。5.3《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》是具備委托承包合同性質(zhì)有效法律文獻(xiàn)，是明確項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)權(quán)限、考核、獎(jiǎng)懲根據(jù)，是浮現(xiàn)勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟根據(jù)?！俄?xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》普通涉及：（1）項(xiàng)目概況；（2）經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任范疇，經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任目的；（3）項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)、權(quán)限；（4）包干費(fèi)用范疇及原則，項(xiàng)目經(jīng)理薪酬與考核、獎(jiǎng)懲；（5）責(zé)任追溯（涉及不可抗力）；（6）其她事項(xiàng)。附件：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》范本5.4《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》一經(jīng)簽定，應(yīng)嚴(yán)格遵守，特殊狀況須進(jìn)行指標(biāo)調(diào)節(jié)，可用補(bǔ)充合同或公司文獻(xiàn)形式予以確認(rèn)?！俄?xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》訂立、生效后，總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、綜合辦公室各保存一份責(zé)任書(shū)原件，綜合辦公室、財(cái)務(wù)部等職能部門可保存責(zé)任書(shū)復(fù)印件。6項(xiàng)目部（公司）其她領(lǐng)導(dǎo)層成員6.1項(xiàng)目經(jīng)理依照項(xiàng)目實(shí)際需要和公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理意見(jiàn)，提出項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理設(shè)立意見(jiàn)并進(jìn)行提名。如果沒(méi)有適當(dāng)人選，可建議暫時(shí)設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理助理。6.2項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理或經(jīng)理助理普通1～2人，由項(xiàng)目經(jīng)理提名，按規(guī)定程序聘請(qǐng)。聘請(qǐng)后由綜合辦公室備案。6.3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其她成員聘期由項(xiàng)目經(jīng)理擬定。聘請(qǐng)期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘請(qǐng)合同可提前解除。6.4項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理或經(jīng)理助理職權(quán)由項(xiàng)目經(jīng)理依照其特長(zhǎng)、項(xiàng)目需要進(jìn)行分派，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)批準(zhǔn)調(diào)離、辭退項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理或經(jīng)理助理；項(xiàng)目部（公司）解散后，可提出任職推薦意見(jiàn)。6.5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其她成員辭退程序項(xiàng)目部（公司）經(jīng)營(yíng)班子其她成員由項(xiàng)目經(jīng)理提出書(shū)面報(bào)告，綜合辦公室審核，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)，由項(xiàng)目經(jīng)理辭退，公司綜合辦公室備案。6.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人6.6.1本地項(xiàng)目部（公司）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作由財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)人員直接負(fù)責(zé)。6.6.2異地項(xiàng)目部（公司）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)行公司派出制，由公司財(cái)務(wù)部門依照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模派出會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。7其她7.1本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋，修改時(shí)亦同。7.2本辦法自頒布之日起施行。4.4項(xiàng)目目的控制辦法1總則1.1為了明確項(xiàng)目目的擬定過(guò)程和目的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，保證項(xiàng)目按事先制定籌劃、實(shí)現(xiàn)最后目的，特制定本辦法。1.2目的控制是指項(xiàng)目管理者依照項(xiàng)目跟蹤提供信息，對(duì)比原籌劃（或籌劃目的），找出偏差，分析因素，研究糾偏對(duì)策，實(shí)行糾偏辦法全過(guò)程。1.3公司采用PDCA過(guò)程辦法制定目的并進(jìn)行目的控制。職責(zé)分派如下：公司發(fā)展規(guī)劃部匯總、提出項(xiàng)目目的，總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)目的，公司考核委員會(huì)按照績(jī)效考核辦法測(cè)量偏差，總經(jīng)理辦公會(huì)提出糾偏與改進(jìn)辦法，分管副總經(jīng)理協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進(jìn)辦法實(shí)行，項(xiàng)目部經(jīng)理詳細(xì)執(zhí)行實(shí)行糾偏與改進(jìn)辦法，并及時(shí)溝通實(shí)行效果，公司考核委員會(huì)按照績(jī)效考核辦法進(jìn)行再測(cè)量偏差。1.4項(xiàng)目目的控制程序：制定控制原則制定控制原則跟蹤實(shí)行、掌握信息因素與趨勢(shì)分析采用糾偏行動(dòng)2項(xiàng)目目的制定2.1在獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)或與合伙單位訂立合伙合同后，公司組織關(guān)于部門制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的。2.2總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的。經(jīng)批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的是評(píng)比項(xiàng)目及項(xiàng)目部經(jīng)理績(jī)效、發(fā)放績(jī)效工資、進(jìn)行目的控制和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)根據(jù)。2.3每年項(xiàng)目生產(chǎn)籌劃發(fā)布后，各項(xiàng)目部（公司）經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定本項(xiàng)目年度籌劃，并報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。2.4經(jīng)批準(zhǔn)項(xiàng)目年度籌劃是評(píng)比項(xiàng)目及項(xiàng)目部經(jīng)理年度績(jī)效、發(fā)放年度績(jī)效工資、進(jìn)行目的控制根據(jù)。2.5《季度生產(chǎn)籌劃》由項(xiàng)目部（公司）報(bào)成本合約部核定。綜合辦公室依照核定《季度生產(chǎn)籌劃》組織考核。季度目的作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目部經(jīng)理季度績(jī)效、發(fā)放季度績(jī)效工資根據(jù)。3項(xiàng)目目的控制辦法3.1項(xiàng)目目的控制辦法是以各種文獻(xiàn)、報(bào)表、圖表等為重要工具，以定期或不定期地召開(kāi)各類關(guān)于人員參加會(huì)議為重要辦法，再加上溝通各方面信息通訊聯(lián)系制度。3.2為了強(qiáng)化目的控制，公司對(duì)各項(xiàng)目采用目的控制辦法涉及：（1）項(xiàng)目控制文獻(xiàn)項(xiàng)目控制文獻(xiàn)是項(xiàng)目控制原則。項(xiàng)目實(shí)行中，對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)間、成本、效益控制原則均來(lái)源于這些控制文獻(xiàn)，以控制文獻(xiàn)為根據(jù)。公司通過(guò)如下控制文獻(xiàn)來(lái)進(jìn)行目的控制：a）合同——執(zhí)行公司《合同管理辦法》。b）管理制度——公司各級(jí)人員要嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度。c）工作規(guī)程——執(zhí)行公司GMS管理體系文獻(xiàn)各項(xiàng)工作規(guī)程。d）職責(zé)劃分——公司通過(guò)明確部門職責(zé)、部門間工作接口關(guān)系，在各工作規(guī)程中進(jìn)行職責(zé)分派等進(jìn)行職責(zé)劃分。各項(xiàng)目部（公司）、各部門必要嚴(yán)格按照職責(zé)劃分各司其職、各負(fù)其責(zé)，工作中要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，并及時(shí)向上級(jí)提出職責(zé)劃分改進(jìn)意見(jiàn)。禁止推諉扯皮、推卸責(zé)任。e）籌劃文獻(xiàn)——籌劃是項(xiàng)目實(shí)行工作進(jìn)行此前預(yù)先擬訂詳細(xì)工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)。公司各級(jí)人員要樹(shù)立“以籌劃為主”觀念，不斷提高預(yù)測(cè)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，保證完畢既定籌劃。未經(jīng)正式批準(zhǔn)，禁止擅自調(diào)節(jié)籌劃。為了在項(xiàng)目控制中及時(shí)獲得精確、有效、對(duì)方面信息，保障項(xiàng)目控制活動(dòng)順利進(jìn)行，各項(xiàng)目部要及時(shí)提出各類控制文獻(xiàn)改進(jìn)意見(jiàn)，總經(jīng)理、各職能部門要真實(shí)地記錄、及時(shí)地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見(jiàn)或建議，不斷完善控制文獻(xiàn)，保證與各項(xiàng)目部（公司）建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致工作關(guān)系。（2）項(xiàng)目控制會(huì)議公司通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)及其他與項(xiàng)目關(guān)于各類會(huì)議來(lái)檢查、評(píng)估項(xiàng)目目的完畢狀況，分析問(wèn)題、找出對(duì)策，并安排下一階段重要任務(wù)和目的。詳細(xì)涉及：a）籌劃完畢狀況；b）籌劃未實(shí)現(xiàn)影響因素；c）工作何時(shí)能完畢；d）資源需求，與否采用糾偏辦法；e）何時(shí)才干回到籌劃軌道；f）下一步工作安排。項(xiàng)目控制會(huì)議執(zhí)行公司《會(huì)議管理制度》等關(guān)于規(guī)定。3.3項(xiàng)目目的控制原則；a）針對(duì)將來(lái)控制原則；b）主管人控制原則；c）控制核心點(diǎn)原則；d）例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則；e）靈活控制（動(dòng)態(tài)）原則；f）提高效率原則。3.4項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本、資金、銷售、客戶關(guān)系控制管理，執(zhí)行《項(xiàng)目管理手冊(cè)》中有關(guān)規(guī)定和規(guī)定。3.5項(xiàng)目安全、文明管理執(zhí)行建設(shè)部關(guān)于原則規(guī)定。3.6為了進(jìn)一步強(qiáng)化目的控制辦法，公司在各項(xiàng)目部嚴(yán)格履行《績(jī)效考核制度》，通過(guò)績(jī)效考核、且考核成果與績(jī)效工資直接掛鉤方式來(lái)跟蹤目的實(shí)行狀況，掌握實(shí)行信息。4偏差分析與糾偏4.1公司通過(guò)尋常對(duì)比分析、績(jī)效考核等方式測(cè)量項(xiàng)目目的實(shí)現(xiàn)或完畢狀況，找出實(shí)際完畢狀況與籌劃目的之間偏差，進(jìn)而對(duì)偏差產(chǎn)生因素進(jìn)行分析。4.2偏差產(chǎn)生因素普通有：a）資金供應(yīng)不及時(shí)到位；b）項(xiàng)目定位不精確；c）決策中有疏漏或失誤；d）籌劃制定不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生因素關(guān)于聯(lián)或互為因果關(guān)系，因素分析時(shí)要找出“直接因素”和“間接因素”。4.3分析出偏差產(chǎn)生因素后，公司采用糾正和防止辦法進(jìn)行糾偏。目的偏差因素分析與糾正、防止辦法表：附后。5附則5.1本規(guī)程由總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋，修改時(shí)亦同。5.2本規(guī)程自頒布之日起施行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）公司：南通銀河投資開(kāi)發(fā)有限公司（如下簡(jiǎn)稱公司）項(xiàng)目部：（如下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目部）為了調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員及項(xiàng)目經(jīng)理積極性，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)、權(quán)限、薪酬、考核及獎(jiǎng)懲原則，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，保障項(xiàng)目投資目的完畢和項(xiàng)目人員合法權(quán)益，依照關(guān)于法規(guī)規(guī)定，經(jīng)公司與項(xiàng)目經(jīng)理充分協(xié)商，訂立本責(zé)任書(shū)。一、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目暫定名：××××××，最后名稱以政府主管部門核定名稱為準(zhǔn)。二、項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)內(nèi)部選聘和公司研究，公司聘任×××同志擔(dān)任本項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的四、項(xiàng)目部（項(xiàng)目部）工作范疇（詳細(xì)內(nèi)容依照項(xiàng)目實(shí)際狀況，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商擬定。）五、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)與權(quán)限項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)工作，完畢本責(zé)任書(shū)及公司規(guī)定各項(xiàng)工作任務(wù)，在項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作期間，形式如下職責(zé)與權(quán)限：1、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)2、項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限（詳細(xì)內(nèi)容依照項(xiàng)目性質(zhì)、董事長(zhǎng)授權(quán)，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商擬定。）六、項(xiàng)目薪酬、考核與獎(jiǎng)懲（根據(jù)公司《薪酬管理制度》、《績(jī)效考核制度》和獎(jiǎng)懲關(guān)于規(guī)定。）七、責(zé)任追溯1、公司保證項(xiàng)目資本金足額、及時(shí)投入，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)保證項(xiàng)目各項(xiàng)目的和工作任務(wù)完畢。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，項(xiàng)目經(jīng)理不能因公司決策因素而追溯公司責(zé)任，但可根據(jù)資本金投入比例和時(shí)效而追溯公司責(zé)任；項(xiàng)目經(jīng)理未完畢目的和工作任務(wù)時(shí)，公司有權(quán)根據(jù)第六條內(nèi)容追溯項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任。2、不可抗力（1）不可抗力界定：參照國(guó)家關(guān)于規(guī)定進(jìn)行界定。（2）若因不可抗力因素，導(dǎo)致項(xiàng)目部無(wú)法完畢考核指標(biāo)，項(xiàng)目部不承擔(dān)任何責(zé)任，不提取任何獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目部人員工資、福利待遇等，按公司現(xiàn)行文獻(xiàn)執(zhí)行。八、其她1、本責(zé)任書(shū)一式三份，董事長(zhǎng)、項(xiàng)目經(jīng)理、綜合辦公室各存一份，公司其她部門可依照工作需要留存復(fù)印件。2、本責(zé)任書(shū)可依照各年度公司經(jīng)營(yíng)目的、項(xiàng)目實(shí)際狀況進(jìn)行調(diào)節(jié)。相應(yīng)條款以調(diào)節(jié)后內(nèi)容為準(zhǔn)。3、本責(zé)任書(shū)調(diào)節(jié)內(nèi)容、本責(zé)任書(shū)附件以及與本責(zé)任書(shū)內(nèi)容關(guān)于公司決策、規(guī)定等均與本責(zé)任書(shū)有同等法律效力。4、本責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，即具法律效力，是公司對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目人員涉及項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核、薪酬發(fā)放和獎(jiǎng)懲根據(jù)，是發(fā)生勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟根據(jù)。5、本責(zé)任書(shū)自董事長(zhǎng)、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效。本責(zé)任書(shū)附件：附件1：附件2：附件3：南通銀河投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理：（董事長(zhǎng)簽字）（簽字）5項(xiàng)目流程管理5.1研發(fā)管理5.1.1市場(chǎng)調(diào)研控制程序1目為了更好使公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有精確市場(chǎng)定位，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行廣泛進(jìn)一步切合實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查研究。2合用范疇公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尋常調(diào)研工作和意向項(xiàng)當(dāng)前期市場(chǎng)調(diào)研控制。3職責(zé)分派3.1發(fā)展規(guī)劃部全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作平臺(tái)建立，負(fù)責(zé)各項(xiàng)信息收集、整頓和總結(jié)分析。3.2發(fā)展規(guī)劃部市場(chǎng)調(diào)研員負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息調(diào)研、分析，負(fù)責(zé)提交《市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》。4工作程序4.1尋常市場(chǎng)調(diào)研4.1.1尋常市場(chǎng)調(diào)研目是為公司進(jìn)行各項(xiàng)決策提供可靠根據(jù)4.1.2發(fā)展規(guī)劃部市場(chǎng)調(diào)研員尋常運(yùn)用各種渠道，收集各種與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)市場(chǎng)和政策信息，建立并形成公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資料信息庫(kù)。4.1.3依照所收集市場(chǎng)和政策信息，由發(fā)展規(guī)劃部與每個(gè)季度末對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研分析或?qū)δ硞€(gè)專項(xiàng)事項(xiàng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析，并進(jìn)行末來(lái)住房需求預(yù)測(cè)分析，編制《市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》（或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研報(bào)告）報(bào)分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。4.1.4尋常市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容a）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；b）都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；c）房地產(chǎn)影響因素研究；d）將來(lái)住房需求預(yù)測(cè)；e）其她專項(xiàng)調(diào)查。4.1.5房地產(chǎn)影響因素研究研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，判斷商業(yè)周期對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略影響。國(guó)民經(jīng)濟(jì)商業(yè)活動(dòng)，具備一定周期性，不同周期類型對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不同影響。房地產(chǎn)影響因素調(diào)研內(nèi)容涉及：a）綜合經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)業(yè)是綜合經(jīng)濟(jì)晴雨表，對(duì)綜合經(jīng)濟(jì)具備高敏感性；b）利率和貨幣發(fā)行影響利率和貨市發(fā)行，可以影響房地產(chǎn)需求，同步也影響勞動(dòng)力成本和房屋成本，從而影響房地產(chǎn)供應(yīng)；c）財(cái)政政策影響；d）通貨膨脹影響；e）地區(qū)及都市發(fā)展影響房地產(chǎn)與它所處地區(qū)或都市經(jīng)濟(jì)繁華具備密切關(guān)系；f）土地運(yùn)用規(guī)劃影響；g）房地產(chǎn)程序影響；h）資源投入因素影響，如何運(yùn)用有限資源獲得最大開(kāi)發(fā)效益。4.1.6將來(lái)住房需求預(yù)測(cè)依照宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、居民收入增長(zhǎng)因素、消費(fèi)群體消費(fèi)意識(shí)和觀念變化趨勢(shì)等，對(duì)將來(lái)3～5年市場(chǎng)住房需求做出客觀全面預(yù)測(cè)。4.2專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研4.2.1專項(xiàng)在公司意向購(gòu)買土地前期，發(fā)展規(guī)劃部市場(chǎng)調(diào)研員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行全面市場(chǎng)調(diào)研，為進(jìn)行可行性研究提供根據(jù)。4.2.2依照調(diào)研成果，于土地購(gòu)買前編制《市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》，報(bào)發(fā)展規(guī)劃部經(jīng)理、分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。4.2.3專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容a）項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；b）社區(qū)環(huán)境因素與印象調(diào)查；c）消費(fèi)者與目的客戶調(diào)查；d）競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查；f）競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查；g）項(xiàng)目完畢后總結(jié)性調(diào)查；h）其她專項(xiàng)調(diào)查。詳細(xì)調(diào)查內(nèi)容參見(jiàn)《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查手冊(cè)》。4.2.4區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查a）都市簡(jiǎn)介：對(duì)都市地理、文化、景觀、面積、人口都市規(guī)劃、現(xiàn)狀布局、人氣取向、產(chǎn)業(yè)分布、建設(shè)工程各類繳費(fèi)指數(shù)，土地辨認(rèn)基準(zhǔn)地價(jià)，近遠(yuǎn)期重大建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)施工策劃信息動(dòng)態(tài)。b）區(qū)域人口與社會(huì)特性：人口基本資料，各區(qū)縣人口、人口政策、人口流動(dòng)、人口密度、增減分?jǐn)?shù)。就業(yè)狀況：學(xué)歷比例、就業(yè)率、單位性質(zhì)、各行業(yè)平均工資、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析、人均消費(fèi)性支出及各行業(yè)從業(yè)人數(shù)，消費(fèi)性支出排列。市民消費(fèi)特級(jí)價(jià)值觀。c）都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：過(guò)去五年供求態(tài)勢(shì)、購(gòu)買量、空置量、投資額、內(nèi)外銷售比例、辦公商業(yè)、住宅比率、高、中、低檔比率、從集體購(gòu)房比率、日前居住狀況，各區(qū)摔推案狀況，各商品房承受價(jià)比例分析，近5年，50～100個(gè)樓盤調(diào)查分析，各區(qū)、小高層、多層、平價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià)。5有關(guān)文獻(xiàn)5.1《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究控制程序》6記錄6.1《市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》5.1.2土地投標(biāo)與土地儲(chǔ)備工作規(guī)程1目土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地”行為，提高競(jìng)標(biāo)能力，保障土地儲(chǔ)備和公司可持續(xù)發(fā)展，特制定本辦法。2合用范疇本規(guī)程合用于公司土地謀求過(guò)程控制。3職責(zé)分派3.1發(fā)展規(guī)劃部是本程序主控部門，負(fù)責(zé)土地信息收集、擬訂土地投標(biāo)方案、參加投標(biāo)等。3.2發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)土地招標(biāo)過(guò)程組織和實(shí)行。4工作程序4.1“找地”原則a）與公司發(fā)展戰(zhàn)略相符合；b）與公司專業(yè)形象相符合；c）與公司資源供應(yīng)能力相符合。4.2土地供應(yīng)信息收集發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門保持密切聯(lián)系，及時(shí)收集最新土地信息，全面掌握土地交易價(jià)格，隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公示”，定期于每個(gè)季度末向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)報(bào)送《土地市場(chǎng)信息》。4.3如果土地滿足公司“找地”原則，發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容涉及：a）都市總體規(guī)劃；b）土地運(yùn)用總體規(guī)劃；c）宗地規(guī)劃要點(diǎn)；d）區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)節(jié)也許性；e）項(xiàng)目成本概算；f）區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格狀況；g）社區(qū)環(huán)境因素；h）周邊配套狀況。通過(guò)調(diào)查和分析，發(fā)展規(guī)劃部以為初步可行后編制并向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)提交《市場(chǎng)分析報(bào)告》，由總經(jīng)理提請(qǐng)公司董事長(zhǎng)決定與否參加投標(biāo)或進(jìn)一步洽談。4.4經(jīng)公司董事長(zhǎng)決定參加土地投標(biāo)后，公司財(cái)務(wù)部要提前安排投標(biāo)所需保證金和首期土地費(fèi)；發(fā)展規(guī)劃部要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門密切聯(lián)系，提前理解土地拍賣詳細(xì)信息，調(diào)查其她投標(biāo)單位狀況，并在規(guī)定期間內(nèi)制定出詳細(xì)投標(biāo)方案，涉及投標(biāo)方略。投標(biāo)前，依照其她投標(biāo)單位狀況和公司“拿地”決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其她單位聯(lián)合投標(biāo)。4.5發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)組織參加投標(biāo)工作，董事長(zhǎng)應(yīng)親自參加投標(biāo)執(zhí)行。投標(biāo)時(shí)，要嚴(yán)格遵循既定投標(biāo)方略。4.6土地競(jìng)拍中標(biāo)后，發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)與土地儲(chǔ)備管理部門詳細(xì)接洽、訂立《土地使用權(quán)出讓合同》。執(zhí)行《供方與采購(gòu)管理手冊(cè)》中《合同管理辦法》和《財(cái)務(wù)管理手冊(cè)》中《財(cái)務(wù)付款控制規(guī)程》中有關(guān)規(guī)定。4.7工作規(guī)則a）發(fā)展規(guī)劃部每季度一次向分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理報(bào)送《土地市場(chǎng)信息》，內(nèi)容要全面、真實(shí)，交易信息覆蓋率要達(dá)到75%以上。b）土地儲(chǔ)備量要保持在公司年度開(kāi)發(fā)量2倍以上。c）市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)精確，分析客觀。d）對(duì)擬投資市場(chǎng)土地拍賣信息要收集完整，不漏掉；無(wú)論投標(biāo)與否，每年至少參加3次以上土地拍賣活動(dòng)。5記錄《土地市場(chǎng)信息》《土地投標(biāo)方案》5.1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究控制程序1目通過(guò)對(duì)意向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面有效可行性分析，擬定項(xiàng)目與否應(yīng)當(dāng)投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為公司最后決策提供可靠、科學(xué)根據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作基本。2合用范疇合用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究和分析，和《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》編制和評(píng)審。3職責(zé)分派3.1發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)信息收集及可行性報(bào)告編制，負(fù)責(zé)技術(shù)分析。3.2成本合約部參加負(fù)責(zé)工程成本測(cè)算。3.3財(cái)務(wù)部參加負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算。3.4營(yíng)銷策劃部參加負(fù)責(zé)市場(chǎng)售價(jià)測(cè)算。3.5董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》評(píng)審。4工作程序4.1可行性研究執(zhí)行程序發(fā)展規(guī)劃部在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目關(guān)于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面狀況進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)致研究；對(duì)各種也許擬定建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。由此擬定該項(xiàng)目與否應(yīng)當(dāng)投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為公司最后決策提供可靠、科學(xué)根據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作基本。4.1.1調(diào)查研究重要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)供應(yīng)和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便擬定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查涉及建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)原狀狀況、勞動(dòng)力、交通運(yùn)送條件，外圍基本設(shè)施、環(huán)保、水文地質(zhì)、氣象等等方面調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供精確資料。4.1.2方案選取和優(yōu)化依照項(xiàng)目建議書(shū)規(guī)定，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集至資料和數(shù)據(jù)基本上，建立若干可供選取開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行重復(fù)方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選取重大原則問(wèn)題優(yōu)選原則，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析辦法，評(píng)比出合理方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上可行性，進(jìn)一步擬定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。4.1.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)經(jīng)上述分析后所擬定最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格等基本上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上合理性和賺錢能力。進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)行總進(jìn)度籌劃。4.1.4編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》通過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)編制詳細(xì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》，推薦一種以上可行性方案和實(shí)行籌劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)和辦法建議，供公司作為決策根據(jù)。成本合約部負(fù)責(zé)工程成本測(cè)算和財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算。營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)市場(chǎng)售價(jià)測(cè)算。4.2《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》評(píng)審4.2.1建立評(píng)估小組，其成員必要涉及：董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總工程師、工程管理部經(jīng)理、發(fā)展規(guī)劃部經(jīng)理、營(yíng)銷策劃部經(jīng)理、成本合約部經(jīng)理和專家構(gòu)成員。專家構(gòu)成員由董事長(zhǎng)擬定，成員可涉及經(jīng)濟(jì)師、建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、都市經(jīng)濟(jì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家和地質(zhì)專家等。各方面專家通為合伙專能保證項(xiàng)目科學(xué)性。4.2.2評(píng)估小組以“項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議”形式對(duì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。4.2.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容a）市場(chǎng)方面：對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究與否面所采用預(yù)測(cè)辦法與否符合實(shí)際，審查市場(chǎng)預(yù)測(cè)成果可信限度。b）技術(shù)方面：項(xiàng)目構(gòu)成與否合理，實(shí)行籌劃在操作執(zhí)行上可靠性和有效性，施工技術(shù)方面可靠性。c）財(cái)務(wù)方面：保證項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程財(cái)務(wù)生存能力和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目影響，涉及消費(fèi)者購(gòu)買力和對(duì)項(xiàng)目興趣限度。d）國(guó)民經(jīng)濟(jì)方面：要嚴(yán)格審查項(xiàng)目與否具備對(duì)的無(wú)誤宏觀經(jīng)濟(jì)分析，謀求對(duì)項(xiàng)目籌劃進(jìn)行修改也許性以達(dá)到提交項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)。審查項(xiàng)目與否與行業(yè)發(fā)展政策保持一致，審查項(xiàng)目決策過(guò)程投資風(fēng)險(xiǎn)分析，決策論證與否嚴(yán)密。e）組織機(jī)構(gòu)和管理方面：審查評(píng)議項(xiàng)目在組織機(jī)構(gòu)方面背景材料，審查項(xiàng)目組織及其構(gòu)造在行政管理上對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程控制安排和辦法。f）環(huán)境方面：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在地形、地貌條件上與否符合所定項(xiàng)目條件；對(duì)不符合因素在技術(shù)上可解決，辦法與否可靠；水文地質(zhì)、氣象對(duì)項(xiàng)目印象，防治辦法與否可靠；選地與否符合都市規(guī)劃規(guī)定；基本設(shè)施、公共設(shè)施與否與在建項(xiàng)目配套；拆遷、安頓、方案與否合理；總之要到現(xiàn)場(chǎng)掌握第一手資料，審核與否與項(xiàng)目提供資料相一致。4.3.1通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全面評(píng)估，公司董事長(zhǎng)進(jìn)行最后決策，并決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。4.3.2“項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議”應(yīng)形成會(huì)議紀(jì)要，并長(zhǎng)期保存。5有關(guān)文獻(xiàn)5.1《市場(chǎng)調(diào)研控制程序》6記錄6.1《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告》6.2《項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議紀(jì)要》可行性研究工作流程圖資源調(diào)查（水、電、交通運(yùn)送、基本設(shè)施、生活設(shè)施等自然、社會(huì)調(diào)查）資源調(diào)查（水、電、交通運(yùn)送、基本設(shè)施、生活設(shè)施等自然、社會(huì)調(diào)查）研究項(xiàng)目必要性和現(xiàn)實(shí)性方案論證、比較研究技術(shù)上也許性研究經(jīng)濟(jì)上合理性研究實(shí)行辦法得出結(jié)論與建議項(xiàng)目建議書(shū)理解關(guān)于部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)想市場(chǎng)調(diào)查（調(diào)查和預(yù)測(cè)市場(chǎng)供應(yīng)和需求）開(kāi)發(fā)地點(diǎn)選取擬定建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成、人員配備、組織機(jī)構(gòu)征求關(guān)于部門與委托單位對(duì)方案初步意見(jiàn)計(jì)算投資、成本、收入，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)格、工資、匯率等調(diào)節(jié)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及編制建設(shè)總進(jìn)度提出可行性研究報(bào)告可行性報(bào)告評(píng)審公司決策采用、放棄、重新調(diào)研5.1.4項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法1為了明確各類項(xiàng)目證照手續(xù)辦理工作分工，加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工作管理，保障項(xiàng)目籌劃按期實(shí)行，特制定本辦法。2本地中標(biāo)土地項(xiàng)目證照手續(xù)辦理工作分工：證照手續(xù)責(zé)任部門土地使用證發(fā)展規(guī)劃部建設(shè)用地規(guī)劃允許證發(fā)展規(guī)劃部建設(shè)工程規(guī)劃允許證發(fā)展規(guī)劃部施工允許證工程管理部預(yù)售允許證營(yíng)銷策劃部3本地合伙項(xiàng)目、異地項(xiàng)目證照及其變更手續(xù)辦理由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)辦理。4手續(xù)辦理人員應(yīng)熟悉辦理流程和提交資料內(nèi)容，在手續(xù)辦理前，應(yīng)掌握各服務(wù)窗口聯(lián)系方式和辦事流程。5手續(xù)辦理人員嚴(yán)格按照公司管理規(guī)定借用、留存和保管公司各種證照和證明材料，按照“隨用隨借、用后即還”原則使用公司證照。6證照管理部門應(yīng)嚴(yán)格審查借用手續(xù)和監(jiān)督證照使用范疇，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。7辦理各項(xiàng)證照手續(xù)責(zé)任部門應(yīng)遵守項(xiàng)目所在地政府關(guān)于規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目工作籌劃和公司預(yù)算管理制度，按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)；協(xié)助部門應(yīng)積極積極協(xié)助責(zé)任部門，禁止推諉。8外出辦理手續(xù)人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司秘密和項(xiàng)目秘密，維護(hù)公司品牌，禁止有有損公司言行。違背者，公司查實(shí)后予以嚴(yán)肅解決。9本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋，修改時(shí)亦同。10本辦法自頒布之日起施行。項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理流程圖項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目預(yù)測(cè)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、目的定位建委、計(jì)委批復(fù)申辦選址意見(jiàn)書(shū)領(lǐng)取拆遷允許證建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建工程項(xiàng)目立項(xiàng)、申辦外部條件、設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)、設(shè)計(jì)評(píng)審申辦建設(shè)用地規(guī)劃允許證拆遷實(shí)行設(shè)計(jì)領(lǐng)取建設(shè)用地允許證征求有關(guān)部門意見(jiàn)申辦市政工程設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)、評(píng)估、勘探、訂立出讓合同交費(fèi)、辦理土地使用證消防、人防、車管、教誨管線綜合設(shè)計(jì)審批施工圖設(shè)計(jì)審批申辦建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)建筑面積審核交納基本建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新材料發(fā)展基金、教誨附加費(fèi)申辦建設(shè)工程規(guī)劃使用證施工招投標(biāo)監(jiān)理招投標(biāo)施工建設(shè)工程竣工驗(yàn)收竣工測(cè)量市政驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收歸檔5.2設(shè)計(jì)控制5.2.1設(shè)計(jì)管理流程1設(shè)計(jì)過(guò)程管理流程及有關(guān)文獻(xiàn)如下：編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》設(shè)計(jì)單位委托編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)方案評(píng)審圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)工作測(cè)量、分析與改進(jìn)有關(guān)文獻(xiàn)：《〈設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)〉編制規(guī)定》有關(guān)文獻(xiàn)：《設(shè)計(jì)評(píng)審與管理控制程序》有關(guān)文獻(xiàn)：《施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審控制程序》有關(guān)文獻(xiàn)：《設(shè)計(jì)變更控制程序》有關(guān)文獻(xiàn)：總手冊(cè)《8測(cè)量、分析與改進(jìn)》2本體系所稱“設(shè)計(jì)”涉及：1、概念設(shè)計(jì)；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)；3、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)；4、建筑設(shè)計(jì)；5、配套設(shè)施設(shè)計(jì)；6、裝修設(shè)計(jì)。5.2.2項(xiàng)目策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)控制程序1目通過(guò)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作有效控制，發(fā)揮公司技術(shù)監(jiān)控職能，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公司技術(shù)能力支持與保證，使公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理高效運(yùn)作，提高項(xiàng)當(dāng)前期及方案階段設(shè)計(jì)水平，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合公司開(kāi)發(fā)理念，保證投資產(chǎn)品質(zhì)量，保證專業(yè)產(chǎn)品高品質(zhì)品牌特性，滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求。2合用范疇本程序合用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作控制。3職責(zé)分派3.1營(yíng)銷策劃部3.1.1負(fù)責(zé)客戶市場(chǎng)調(diào)研；3.1.2依照調(diào)研成果編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《產(chǎn)品建議書(shū)》；3.1.3負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，編制《項(xiàng)目策劃書(shū)》；3.1.4負(fù)責(zé)項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)全過(guò)程策劃和研發(fā)工作，提出策劃意見(jiàn)；3.1.5負(fù)責(zé)配合發(fā)展規(guī)劃部設(shè)計(jì)單位委托、設(shè)計(jì)委托和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制。3.1.6參加規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案評(píng)審。3.1.7在項(xiàng)目銷售基本完畢后對(duì)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)和銷售方案確認(rèn)。3.2工程技術(shù)部3.2.1負(fù)責(zé)規(guī)劃與設(shè)計(jì)全過(guò)程組織、協(xié)調(diào)、實(shí)行工作；3.2.2負(fù)責(zé)組織規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案評(píng)審，提出各階段評(píng)審報(bào)告；3.2.3負(fù)責(zé)對(duì)地方產(chǎn)品技術(shù)特性理解，匯總有關(guān)部門信息，編制、下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》和《建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》；3.2.4與委托設(shè)計(jì)單位溝通和協(xié)調(diào)；3.3發(fā)展規(guī)劃部3.3.1參加規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段評(píng)審論證。3.3.2負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》；3.4成本控制部3.4.1負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。3.4.2參加規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段評(píng)審論證。4工作程序4.1公司設(shè)計(jì)階段劃分4.1.1我司設(shè)計(jì)階段劃分為我司概念設(shè)計(jì)階段、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和委托景觀設(shè)計(jì)階段。4.1.2委托設(shè)計(jì)涉及：a）規(guī)劃設(shè)計(jì)；b）擴(kuò)初設(shè)計(jì)；c）施工圖設(shè)計(jì)。4.2概念設(shè)計(jì)控制4.2.1營(yíng)銷策劃部在公司獲取開(kāi)發(fā)土地后，依照前期可行性研究和市場(chǎng)調(diào)研成果進(jìn)行土地價(jià)值分析。4.2.2土地價(jià)值分析是在進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研基本上，根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，尋找“土地價(jià)值最大化和投資價(jià)值最大化”方案過(guò)程。分析普通辦法是：擬訂幾種不同產(chǎn)品方案和開(kāi)發(fā)方案，并測(cè)算出不同方案土地價(jià)值，價(jià)值最大化所相應(yīng)產(chǎn)品方案就是理論上“最佳方案”。普通狀況下，一種產(chǎn)品方案相應(yīng)著幾種開(kāi)發(fā)方案，而只有一種開(kāi)發(fā)方案在單位時(shí)間內(nèi)能產(chǎn)生最大效益，是這一產(chǎn)品方案投資時(shí)間價(jià)值最大。這種產(chǎn)品方案和開(kāi)發(fā)方案就是“最佳方案”。4.2.3營(yíng)銷策劃部組織進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域客戶市場(chǎng)調(diào)研。依照調(diào)研狀況成果提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《產(chǎn)品建議書(shū)》?！懂a(chǎn)品建議書(shū)》內(nèi)容應(yīng)明確市場(chǎng)或客戶對(duì)產(chǎn)品詳細(xì)規(guī)定。4.2.4營(yíng)銷策劃部依照所擬定開(kāi)發(fā)方案和《產(chǎn)品建議書(shū)》編制提出《項(xiàng)目策劃書(shū)》。4.2.5《項(xiàng)目策劃書(shū)》內(nèi)容應(yīng)涉及：a）本地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求與趨勢(shì)；b）本地區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)；c）周邊樓盤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)；d）項(xiàng)目總體規(guī)劃思想與建筑、景觀、園林主題構(gòu)想；e）配套設(shè)施建議；f）房屋主力戶型與面積定位；g）產(chǎn)品意向客戶群體定位與價(jià)格定位；h）項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)時(shí)間和進(jìn)度與開(kāi)發(fā)階段劃分；i）項(xiàng)目推廣總體方略和階段性銷售方略等。4.2.6營(yíng)銷策劃部在《項(xiàng)目策劃書(shū)》編制完畢后組織發(fā)展規(guī)劃部、工程技術(shù)部、成本控制部等有關(guān)部門對(duì)《項(xiàng)目策劃書(shū)》進(jìn)行評(píng)審，依照評(píng)審意見(jiàn)對(duì)《項(xiàng)目策劃書(shū)》進(jìn)行修訂，將修訂后《項(xiàng)目策劃書(shū)》報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。4.2.7《項(xiàng)目策劃書(shū)》審核通過(guò)后，將作為概念設(shè)計(jì)輸入。工程技術(shù)部依照《項(xiàng)目策劃書(shū)》中規(guī)定實(shí)行概念設(shè)計(jì)。4.2.8工程技術(shù)部依照《項(xiàng)目策劃書(shū)》、《產(chǎn)品建議書(shū)》和“規(guī)劃要點(diǎn)”進(jìn)行概念性設(shè)計(jì)研究。概念性設(shè)計(jì)研究要點(diǎn)涉及：a）項(xiàng)目核心開(kāi)發(fā)理念；b）項(xiàng)目整體風(fēng)格定位；c）項(xiàng)目建筑、景觀、園林主題思想；d）配套設(shè)施規(guī)劃；e）“規(guī)劃要點(diǎn)”分解等。4.2.9概念性設(shè)計(jì)研究后，工程技術(shù)部應(yīng)形成2～3個(gè)概念性方案。概念性設(shè)計(jì)方案涉及：a）項(xiàng)目整體風(fēng)格闡明（要與都市風(fēng)格、自然景觀、人文景觀相融合）；b）總體規(guī)劃效果圖；c）單體建筑效果圖；d）景觀園林效果圖；e）方案設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)原則，設(shè)備和構(gòu)造造型、功能和使用價(jià)值等。4.2.10概念性設(shè)計(jì)方案完畢后，工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)可行性研究編制《方案可行性研究報(bào)告》。發(fā)展規(guī)劃部、營(yíng)銷策劃部、成本控制部等部門負(fù)責(zé)就可行性研究有關(guān)技術(shù)專業(yè)提供根據(jù)資料。必要時(shí)可邀請(qǐng)其她外部專家參加可行性研究。4.2.11《方案可行性研究報(bào)告》內(nèi)容應(yīng)涉及：a）項(xiàng)目背景概況；b）市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)；c）概念設(shè)計(jì)方案優(yōu)選；d）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排；e）項(xiàng)目投資估算；f）資金籌集方案和籌資成本估算；g）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；f）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；g）銷售方略方案；h）結(jié)論。4.2.11概念設(shè)計(jì)方案和《方案可行性研究報(bào)告》交總經(jīng)理辦公會(huì)審議，總經(jīng)理辦公會(huì)對(duì)概念設(shè)計(jì)方案和《方案可行性研究報(bào)告》提出修改意見(jiàn)。董事長(zhǎng)擬定最后方案。4.3委托規(guī)劃設(shè)計(jì)4.3.1概念性設(shè)計(jì)方案審核通過(guò)后，工程技術(shù)部依照選定概念設(shè)計(jì)方案，編制委托單位《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》和《建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》組織規(guī)劃招標(biāo)工作，委托進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。工程技術(shù)部向委托設(shè)計(jì)單位提供概念性設(shè)計(jì)方案資料，作為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)根據(jù)。4.4.4.3.5委托設(shè)計(jì)過(guò)程中工程技術(shù)部及有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念性設(shè)計(jì)方案、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》和《建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》中擬定設(shè)計(jì)思想和規(guī)定。4.3.6方案設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)涉及：a）建筑風(fēng)格選?。籦）不同建筑詳細(xì)位置；c）園林風(fēng)格選??；d）各類戶型比例；e）每種戶型面積、設(shè)計(jì)方案；f）建筑平面設(shè)計(jì)方案；g）外立面設(shè)計(jì)方案等。4.3.7各階段方案設(shè)計(jì)結(jié)束時(shí)，總經(jīng)理組織，分管副總經(jīng)理參加，由工程技術(shù)部和公司其她部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行討論和評(píng)審，提出對(duì)各階段設(shè)計(jì)方案修改意見(jiàn)，直至最后方案通過(guò)。4.3.8各階段方案設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)a）概念設(shè)計(jì)——技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；——景觀運(yùn)用；——規(guī)劃分區(qū)；——道路構(gòu)造；——建筑高度；——?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)。b）方案設(shè)計(jì)投標(biāo)方案評(píng)審核心點(diǎn)：——技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；——規(guī)劃構(gòu)造：景觀種用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路構(gòu)造、豎向設(shè)計(jì)、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；——戶型平面：朝向、戶型構(gòu)造、單元構(gòu)造；——建筑立面：立面風(fēng)格；——模型。實(shí)行方案評(píng)審核心點(diǎn)：——技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；——規(guī)劃構(gòu)造：景觀運(yùn)用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路構(gòu)造、豎向設(shè)計(jì)、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；——戶型平面：朝向、單元構(gòu)造、公共空間平面、戶型構(gòu)造、功能空間、尺度、屋面形式；——建筑立面：立面風(fēng)格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽(yáng)臺(tái)做法、外露設(shè)備隱蔽、建筑色彩。c）擴(kuò)初設(shè)計(jì)——擴(kuò)初及施工圖須符合國(guó)家設(shè)計(jì)深度規(guī)定；——構(gòu)造方案：構(gòu)造選型、基本選型、構(gòu)造布置。d）施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)見(jiàn)《設(shè)計(jì)評(píng)審與管理控制程序》和《施工圖評(píng)審項(xiàng)目登記表》。e）景觀設(shè)計(jì)——環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計(jì)、場(chǎng)地布置、綠量控制；——公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標(biāo)記布置、背景音樂(lè)布置、綠量控制；——場(chǎng)地設(shè)計(jì)：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置；——道路設(shè)計(jì)：地面材料、路牙設(shè)計(jì)；——綠化設(shè)計(jì)：視線分析、樹(shù)種分區(qū)。4.3.9各部門評(píng)審內(nèi)容和重點(diǎn)涉及：a）營(yíng)銷策劃部從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求、客戶需求、其她項(xiàng)目成敗因素等角度進(jìn)行評(píng)審；b）工程技術(shù)部從造價(jià)和成本方面進(jìn)行專業(yè)評(píng)審；c）采購(gòu)供應(yīng)部從材料與否易于采購(gòu)、采購(gòu)成本（涉及采購(gòu)價(jià)格和采購(gòu)費(fèi)用）、新材料在其她項(xiàng)目上使用效果等角度進(jìn)行評(píng)審；d）工程技術(shù)部從設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等角度進(jìn)行評(píng)審；e）物業(yè)管理公司從客戶使用和物業(yè)管理便易性、低成本角度進(jìn)行評(píng)審；f）必要時(shí)，評(píng)審應(yīng)邀請(qǐng)關(guān)于規(guī)劃、建筑專家參加，征詢專家意見(jiàn)。4.4景觀設(shè)計(jì)委托景觀設(shè)計(jì)控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。5有關(guān)文獻(xiàn)《市場(chǎng)調(diào)研管理程序》《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究控制程序》《招標(biāo)規(guī)程》《設(shè)計(jì)單位管理辦法》《設(shè)計(jì)評(píng)審與管理控制程序》《設(shè)計(jì)變更控制程序》5.2.3設(shè)計(jì)評(píng)審與管理控制程序1目圖紙是設(shè)計(jì)工作最后成果；是公司研究成果反映；是公司研究成果反映；是開(kāi)發(fā)理念體現(xiàn)，設(shè)計(jì)評(píng)審是保證這些要素實(shí)現(xiàn)辦法。2合用范疇合用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中景觀設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)評(píng)審。3職責(zé)分派3.1工程管理部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)評(píng)審程序組織和實(shí)行，負(fù)責(zé)提出設(shè)計(jì)和施工方面意見(jiàn)。3.2營(yíng)銷策劃部提出市場(chǎng)定位方面意見(jiàn)，擬定市場(chǎng)和客戶需求。3.3成本合約部提出造價(jià)和成本方面意見(jiàn)。3.4董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)最后對(duì)設(shè)計(jì)方案確認(rèn)。4工作程序4.1設(shè)計(jì)方案審核4.1.1分管工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織工程管理部專業(yè)工程師和其她部門有關(guān)人員依照設(shè)計(jì)方案和圖紙依照委托設(shè)計(jì)時(shí)間進(jìn)度和出圖時(shí)間，進(jìn)行分階段審核。4.1.2設(shè)計(jì)方案審核，應(yīng)貫穿于初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)及擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，它涉及總體方案和各專業(yè)設(shè)計(jì)方案審核兩某些內(nèi)容。4.1.3總體方案審核，重要在初步設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)根據(jù)、設(shè)計(jì)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。審核還涉及環(huán)保、建設(shè)期限、投資概算可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性與否滿足決策質(zhì)量目的和水平。4.1.4專業(yè)設(shè)計(jì)方案審核，重點(diǎn)是審核設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)原則。4.1.5設(shè)備和構(gòu)造造型審核，重點(diǎn)是功能和使用價(jià)值等辦法與否滿足合用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性規(guī)定。4.2設(shè)計(jì)圖紙審核4.2.1初步設(shè)計(jì)階段：由于初步設(shè)計(jì)是決定工程采用技術(shù)方案階段，因此，這階段設(shè)計(jì)圖紙審核，側(cè)重于工程所采用技術(shù)方案與否符合總體方案規(guī)定，以及與否達(dá)到項(xiàng)目決策階段擬定質(zhì)量原則。4.2.2技術(shù)設(shè)計(jì)階段：技術(shù)設(shè)計(jì)是在初步設(shè)計(jì)基本上方案設(shè)計(jì)詳細(xì)化。因此，對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)圖紙審核側(cè)重于各專業(yè)設(shè)計(jì)與否符合預(yù)定質(zhì)量原則和規(guī)定，與否符合設(shè)計(jì)大綱所提規(guī)定。由于工程項(xiàng)目規(guī)定質(zhì)量與其所支出投資是呈正有關(guān)，因此，各專業(yè)工程師在初步設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)階段審核方案或圖紙時(shí)，需要同步審核相應(yīng)概算文獻(xiàn)。只有既符合預(yù)定質(zhì)量規(guī)定，而投資費(fèi)用又在控制限額內(nèi)時(shí)，設(shè)計(jì)才干得以通過(guò)。4.2.3施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖是對(duì)建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對(duì)象物尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、互有關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量規(guī)定詳細(xì)圖紙和闡明，是指引施工直接根據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制一種重點(diǎn)。對(duì)施工圖審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量規(guī)定與否得到滿足。4.2.4建筑施工圖。簡(jiǎn)稱“建施”。重要應(yīng)審核房間、尺寸及布置狀況、門窗及內(nèi)外裝修、材料選用、建筑功能與否滿足規(guī)定等。例如，建筑外立面與否符合整體風(fēng)格，施工難易限度如何，有無(wú)更好方案；主力戶型，非主力戶型比例，在社區(qū)位置與否合理；每一戶型設(shè)計(jì)與否合理，創(chuàng)新點(diǎn)是什么，改進(jìn)建議；每一戶型各方間面積、組合與否合理，與否做到了“三分離?！毙l(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)如何、如何改進(jìn)；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計(jì)尺寸匹配性；對(duì)單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)評(píng)價(jià)；外窗面積、材質(zhì)與否滿足采光、隔單規(guī)定；廚房與餐廳布置與否合理，中、西廚房與否分開(kāi)，與否便于排風(fēng)；錯(cuò)層、復(fù)式高度、安全性評(píng)價(jià)；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計(jì)合理性評(píng)價(jià)。4.2.5構(gòu)造施工圖。簡(jiǎn)稱“結(jié)施?！敝匾獞?yīng)審核設(shè)計(jì)構(gòu)件與否優(yōu)化合理，與“建施”圖中平面尺寸，室間尺寸與否矛盾。例如：構(gòu)造設(shè)計(jì)中，梁、柱板、樓梯、電梯井設(shè)計(jì)安全性、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。4.2.6給排水施工圖。簡(jiǎn)稱“水施”。重要應(yīng)審核水解決工藝設(shè)備及管道布置和走向，加工安裝質(zhì)量規(guī)定等。例如：自來(lái)水、排水等各類管線設(shè)計(jì)與否合理，有無(wú)沖突。4.2.7電氣施工圖。簡(jiǎn)稱“電施”。重要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施與否合理，線路走向與其他專業(yè)與否矛盾。例如：配電箱、電線設(shè)計(jì)容量能否滿足將來(lái)家庭規(guī)定；各房間與否有足夠電源插座；電源插座位置、高度與否合理；各房間與否有便于安裝裝飾燈接線盒，接線盒位置、高度與否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間與否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端。4.2.8景觀設(shè)計(jì)施工圖。重要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材與否滿足規(guī)定。例如：道路設(shè)計(jì)與否合理，與否符合規(guī)劃控制規(guī)定；景觀設(shè)計(jì)、與否便于施工；綠化面積與否符合規(guī)劃控制規(guī)定；樹(shù)（草）種成本；有無(wú)更好方案。4.2.9技術(shù)設(shè)計(jì)階段審核由工程管理部依照《施工圖評(píng)審項(xiàng)目登記表》內(nèi)容進(jìn)行，并填寫(xiě)和保持記錄。4.3總平圖審核4.3.1與否符合都市規(guī)劃方面規(guī)定。如工程項(xiàng)目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)等。4.3.2工程建設(shè)對(duì)象自身與否符合法定技術(shù)原則，如對(duì)安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面與否符合關(guān)于原則規(guī)定。4.3.34.4設(shè)計(jì)管理4.4.1在設(shè)計(jì)委托合同訂立后，為更好地監(jiān)督設(shè)計(jì)單位履行合同，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，準(zhǔn)時(shí)完畢設(shè)計(jì)，工程管理部負(fù)責(zé)建立并實(shí)行與委托設(shè)計(jì)單位良好溝通渠道。4.4.2工程管理部專業(yè)工程師每周二次定期與設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，理解設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確地方，必要時(shí)可到設(shè)計(jì)單位實(shí)地理解。4.4.3當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容有變更，如我司提出新設(shè)計(jì)規(guī)定期，需要補(bǔ)充合同時(shí)，工程管理部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)訂立。4.4.4如果設(shè)計(jì)單位無(wú)法按合同完畢，工程管理部要及時(shí)將狀況反饋給分管副總經(jīng)理或總經(jīng)理。4.4.5設(shè)計(jì)期間，發(fā)展規(guī)劃部要及時(shí)、精確地記錄雙方往來(lái)內(nèi)容，記錄是雙方浮現(xiàn)糾紛原始證據(jù)。5有關(guān)文獻(xiàn)5.1《設(shè)計(jì)變更控制程序》6記錄6.1《規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告》6.2《施工圖評(píng)審登記表》6.3《工作聯(lián)系單》規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目名稱規(guī)劃設(shè)計(jì)階段評(píng)審內(nèi)容（本報(bào)告可附有關(guān)資料）評(píng)審結(jié)論采取更正措施參加人員部門職務(wù)或工種參加人員部門職務(wù)或工種施工圖評(píng)審項(xiàng)目登記表表一建筑：住宅：共４頁(yè).第１頁(yè)日期：審圖人建筑面積M２其中：人防面積M２二Ｏ標(biāo)高M(jìn)室外地坪標(biāo)高M(jìn)層高層數(shù)基本開(kāi)間M基本進(jìn)深M原則層室比總戶數(shù)建筑長(zhǎng)寬高三維尺寸立面造型：（立面造型：與否多樣化和恰當(dāng)，與周邊環(huán)境與否協(xié)調(diào)統(tǒng)一…….）與否符合[九·五]住宅原則坡屋項(xiàng)內(nèi)空間作臥室（≤2.1米和1.5米）新建住宅面積按戶型分類：每戶住宅使用面積：使用闡明關(guān)于日照，采光、通風(fēng)、排風(fēng)、排油煙、節(jié)能、隔聲及室內(nèi)初裝修等方面。表一住宅：共4頁(yè)，第2頁(yè)與否符合[九·五]住宅原則設(shè)備和實(shí)施廚房、衛(wèi)生間、電氣、電訊、電視等設(shè)備和設(shè)施及住宅預(yù)留空調(diào)器位置、陽(yáng)臺(tái)、信報(bào)箱、存車處等布置安排：安全防衛(wèi)防火、漏電保護(hù)、安全防護(hù)裝置等：各層平面布局存在什么問(wèn)題門窗選型上存在問(wèn)題單元大門：類型和尺寸。戶門：與否采用安全防護(hù)門；類型和尺寸；門洞口寬度不不大于1米。臥室門：類型和尺寸；門洞口寬度不不大于0.9米廚房門：類型和尺寸；門洞口寬度不不大于0.8米。衛(wèi)生間門：類型和尺寸。水箱間門：類型和尺寸。電梯間門：類型和尺寸。窗類型，重要窗尺寸。表一住宅：共4頁(yè).第3頁(yè)屋面、衛(wèi)生間、地下室防水規(guī)定和材料存在什么問(wèn)題：外墻面、門窗防滲漏存在什么問(wèn)題：防潮：排水屋面排水規(guī)定和材料存在什么問(wèn)題：保溫隔熱保溫做法及采用材料存在什么問(wèn)題：節(jié)能辦法，有無(wú)問(wèn)題新材料采用了何種新材料和特殊材料，有無(wú)問(wèn)題：電梯、水箱電梯數(shù)量、廠家，有無(wú)問(wèn)題：水箱數(shù)量及選型和安放位置有無(wú)問(wèn)題管線與土建交叉上水管線位置、標(biāo)高、真誠(chéng)向與土地建有無(wú)矛盾：下水管線位置、標(biāo)高、真誠(chéng)向與土建有無(wú)矛盾：消防管線及設(shè)施位有無(wú)矛盾：置、標(biāo)高、走向與土建有無(wú)矛盾暖氣管線位置、標(biāo)高、走向與土建有無(wú)矛盾：煤氣管線位置、標(biāo)高、走向與土建有無(wú)矛盾:表一住宅：共4頁(yè)，第4頁(yè)電氣、電訊、電視電氣、電訊地、電視天線等管線及設(shè)施位置、標(biāo)高、向與土建有無(wú)矛盾；其它問(wèn)題施工圖幾何尺寸、平面位置、標(biāo)高間否與總平圖一致；樓梯間凈高與否過(guò)小或樓平臺(tái)梁碰頭：圖紙與否齊全：（涉及選用原則圖冊(cè)，節(jié)點(diǎn)詳圖與文字闡明與否齊全）圖面錯(cuò)、碰、漏等問(wèn)題：多層住宅與否安裝或預(yù)留可視對(duì)講系統(tǒng)電控門；高層住宅與否安裝或留可視對(duì)講系統(tǒng)電控門：表二建筑：公建及其他：共2頁(yè)，第1頁(yè)期：審圖人：建筑面積M２其中：人防面積M２二0標(biāo)高M(jìn)室外地評(píng)標(biāo)高層高層數(shù)基本開(kāi)間M基本進(jìn)深M建筑長(zhǎng)寬高三維尺寸立面造型（與否恰當(dāng)，與周邊環(huán)境與否協(xié)調(diào)統(tǒng)一等）各層平面布局存在什么問(wèn)題：門類型，重要門尺寸：窗類型，重要窗尺寸：門窗選型上存在問(wèn)題：內(nèi)外