房地產企業(yè)稅收籌劃專項方案

第一部分稅收計劃含義在市場經濟體制下，稅收對納稅人收益有著重大影響，謀取最輕稅負一直是納稅人孜孜以求目標。稅收計劃就是在不違反國家稅收法規(guī)前提下，納稅人經過對投資、經營、理財等各項經濟活動事先周密計劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經濟利益管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化目標一致；稅收計劃有利于提升企業(yè)經營管理水平和會計核實水平，有利于降低企業(yè)經營風險，有利于節(jié)省稅收成本。稅收計劃完全正當、符合國家立法意圖，國家激勵稅收計劃?！蹲远悇諑煿芾頃盒写胧访鞔_要求，“稅收計劃是注冊稅務師業(yè)務內容之一”，從規(guī)章層面肯定了稅收計劃存在必需。伴隨稅收計劃不停完善和發(fā)展，稅收計劃將深入提升法律級次，愈加有法可依。房地產企業(yè)關鍵有以下四種運行方法：一是經過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購企業(yè)或股權轉讓。下面，從企業(yè)經營過程中金額最大、最為關鍵兩個稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別敘述房地產企業(yè)稅收計劃。第二部分房地產企業(yè)土地增值稅稅收計劃國家稅務法規(guī)是稅務部門征稅法律依據，企業(yè)進行稅務計劃，首先應立足于國家稅務法規(guī)，立足于稅法要求稅收優(yōu)惠政策。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是計劃余地較大，能夠節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法要求，有下列5種情形之一，能夠享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策：1、納稅人建造一般標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%。2、因國家建設需要依法征用、收回房地產。因城市計劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產，經稅務機關審核，免征土地增值稅。3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯(lián)營，轉讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中房地產，暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按百分比分房自用，暫免征土地增值稅。5、在企業(yè)吞并中，對被吞并企業(yè)將房地產轉讓到吞并企業(yè)中，暫免征土地增值稅。依據以上土地增值稅優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：（一）“臨界點”計劃方案：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目，總要取得一定利潤，而利潤高低又包含土地增值稅多少，利潤越大繳稅越多，造成房價越高。所以，怎樣在行業(yè)中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所贏利潤最多是房地產企業(yè)應認真考慮問題，這就包含到增值稅“臨界點”?！芭R界點”：稅法要求，納稅人建造一般標準住宅出售，增值額（轉讓收入減除稅法要求扣除項目金額后余額）未超出扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超出扣除項目金額20％，應就其全部增值額按要求計稅。這里“20％增值額”就是“臨界點”?；A思緒：依據土地增值稅稅率特點及相關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實施四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。所以，增值額成為稅率決定原因，土地增值稅計劃關鍵點就是合理正當地控制、降低增值額。控制增值額，必需從稅法要求五個扣除項目入手：取得土地使用權所支付金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、和轉讓房地產相關稅金、財政部要求其它扣除項目（關鍵是指從事房地產開發(fā)納稅人許可扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和20%）。必需主意到，稅法許可扣除項目比企業(yè)自己實際核實中包含項目要少，計算增值額時必需以稅法要求為準。稅法要求，納稅人建造一般標準住宅出售，假如增值額沒有超出扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造一般標準住宅，又進行其它房地產開發(fā)，應分別核實增值額；不分別核實增值額或不能正確核實增值額，其建造一般標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產企業(yè)假如既建造一般住宅，又進行其它房地產開發(fā)，分開核實和不分開核實稅負會有差異，這取決于兩種住宅銷售額和可扣除項目金額。在分開核實情況下，假如能把一般標準住宅增值額控制在扣除項目金額20%以內，從而免繳土地增值稅，則能夠減輕稅負。

一般標準住宅增值率為25%，已經超出20%，仍須繳納土地增值稅。所以，必需經過深入計劃，合適降低銷售收入使一般住宅增值率控制在20%以內，從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或提升房屋質量、改善房屋配套設施等）效果，在猛烈銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出條件做一點改動，然以后計算土地增值稅稅負和企業(yè)收益情況。3、深入計劃后分開核實應繳納土地增值稅：深入計劃關鍵是將一般住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：（1）增加可扣除項目金額假定上例中其它條件不變，只是一般住宅可扣除項目金額發(fā)生改變，使一般住宅增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，一般住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額路徑很多，比如增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等，使商品房質量深入提升。不過，在增加房地產開發(fā)費用時，應注意稅法要求百分比限制。稅法要求，開發(fā)費用扣除百分比不得超出取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本金額總和10%，而各省市在10%之內確定了不一樣百分比，要注意把握。這是，能夠應用第二種方法。（2）降低房屋價格降低房屋銷售價格造成銷售收入降低了，在可扣除項目金額不變前提下，增值率自然會降低。這一方法是否合適，關鍵在于比較降低銷售收入和控制增值率降低稅金支出大小，從而作出選擇。假定上例中一般住宅可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業(yè)應繳納豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，和降低收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一個方法少節(jié)省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時能夠扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析）（二）合作建房營業(yè)稅計劃方案：土地入股合作建房計劃是較常見一個計劃方法，房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條件，操作空間關鍵是土地入股節(jié)省土地轉讓這一步驟營業(yè)稅，合作建房有兩種方法：第一個方法是純粹“以物易物”：雙方以各自擁有土地使用權和房屋全部權相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產應稅行為，另一方發(fā)生了轉讓土地使用權應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方法是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目標合作建房。我們關鍵談一下合作項目標合作建房，合作建房最關鍵是在協(xié)議簽署過程中必需注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方法：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成分配方法；二是房屋建成后雙方按一定百分比分配房屋。在第一個分配方法下，向合作企業(yè)提供土地使用權視為投資入股，依據財稅字（1995）48號和國家稅務總局《營業(yè)稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配、共同負擔投資風險行為，不征營業(yè)稅”要求，對股權轉讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方法下，向合作企業(yè)轉讓土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業(yè)稅。在實際操作中，企業(yè)經營會受新企業(yè)取得房地產開發(fā)資質時間條件限制，可變通為收購“潔凈”殼企業(yè)后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定百分比股權來實現(xiàn)。（三）企業(yè)吞并轉讓房地產計劃方案：假設A企業(yè)收購B企業(yè)。A企業(yè)收購前凈資產公允價面值為1000萬元，B企業(yè)凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分關鍵為房地產），合并前有還未填補虧損700萬元（未超出稅法要求5年填補期限）。企業(yè)合并過程中非股權支付額為低于20%，估計合并后A企業(yè)每十二個月應納稅所得額約為100萬元。依據國稅發(fā)[]119號文件要求，A企業(yè)吸收合并B企業(yè)有兩種稅務處理方案：方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付百分比低于20%，所以B企業(yè)可不確定資產轉讓所得，其虧損可由合并后A企業(yè)繼續(xù)用以后年度實現(xiàn)和B企業(yè)凈資產相關所得填補，A企業(yè)接收B企業(yè)全部資產計稅成本，須以B企業(yè)原賬面凈值為基礎確定。方案二：應稅合并。當非投權支付百分比低于20%時，國稅發(fā)[]119號文件要求為“可選擇”免稅合并，所以A企業(yè)和B企業(yè)有權選擇應稅合并。B企業(yè)可視為按公允價值轉讓，處理全部資產，計算資產轉讓所得，依法繳納所得稅，B企業(yè)以前年度虧損，不得結轉合并后A企業(yè)填補，A企業(yè)接收B企業(yè)相關資產，計稅時能夠按經評定確定價值確定成本。在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評定增值稅務處理。這么加大多房地產成本。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。（四）將房地銷售改為股權轉讓計劃方案：（五）以契約方法約定甲方應得前期工作賠償和合作利益：假如一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目企業(yè)，甲方是中方，負責項目土地三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目企業(yè)之前基礎完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其它資金由成立后項目企業(yè)以項目企業(yè)名義籌集，項目完全后乙方取得項目利潤。我們在設計這個概念時候在設計當中我們能夠看，在每個步驟當中計劃方法，計劃點和風險控制，我就不再具體說了。在企業(yè)組建階段計劃方法，以契約方法約定前期費用歸屬問題，計劃目地；對于中外合作企業(yè)項目企業(yè)，經過約定甲方負擔前期限費用歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作賠償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目標開發(fā)成本，這么能夠增加開發(fā)成本，可在稅前扣除。注意幾下方面：1、前期賠償方法費用歸屬，合作雙方合作利益分配方法怎樣約定；2、支付甲方賠償。第三部分房地產企業(yè)企業(yè)所得稅稅收計劃（一）外商投資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能表現(xiàn)其本身特點是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下多個方面：1、生產性外商投資企業(yè)稅收優(yōu)惠生產性外商投資企業(yè)，經營期在以上，從開始贏利年度起，第十二個月和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。2、追加投資項目標優(yōu)惠符合下列條件之一投資者，在原協(xié)議以外追加投資項目取得所得，可單獨計算并享受兩免三減半定時減免優(yōu)惠：（1）追加投資形成新增注冊資本額達成或超出6000萬美元；（2）追加投資形成新增注冊資本額達成或超出1500萬美元，且達成或超出企業(yè)原注冊資本50%。3、外國投資者并購境內企業(yè)股權優(yōu)惠（1）國投資者根據要求并購境內企業(yè)股東股權，或認購境內企業(yè)增資使境內企業(yè)變更設置為外商投資企業(yè)。凡變更設置企業(yè)外國投資者股權百分比超出25%，能夠依據外商投資企業(yè)所適用稅收法律、法規(guī)繳納各項稅收，并享受各項企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。（2）外資并購境內企業(yè)后，境內企業(yè)變更設置為外商投資企業(yè)，應該符合“新辦企業(yè)”認定標準，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。依據1月9日，財政部、國家稅務總局公布了《相關享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策新辦企業(yè)認定標準通知》，新辦企業(yè)權益性出資人（股東或其它權益投資方）實際出資中固定資產、無形資產等非貨幣性資產累計出資額占新辦企業(yè)注冊資金百分比通常不得超出25％，而外資并購過程中，不管是股權并購還是資產并購，通常均用現(xiàn)金進行交易，非貨幣性交易可能性幾乎沒有，所以該通知不會對外資并購后“新辦企業(yè)”認定產生實質性影響。4、再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業(yè)外國投資者將從企業(yè)分得稅后利潤，再投資于中國境內企業(yè)時，對再投資部分已繳納所得稅給全部或部分退還。按再投資方法不一樣，退稅分兩種優(yōu)惠處理措施：（1）部分退稅（40%）外商投資企業(yè)外國投資者，將從