山東濟南銀豐南二環(huán)地塊項目策劃報告終稿樣本

第一某些項目分析項目概況1.項目地塊簡介本案位于濟南市二環(huán)南路與英雄山路交匯處東北側(cè)，南臨二環(huán)南路，西臨武警學院，東臨規(guī)劃路（舜德路），西北靠龜山，東北臨興濟河，臨近二環(huán)路地塊標高在140米，東鄰規(guī)劃路標高在122-134米，臨近龜山標高在124.5米，項目占地約180畝，規(guī)劃總建筑面積約23萬平方米。項目從屬濟南南部控制板塊，地理位置珍稀優(yōu)越，但距市區(qū)稍遠，且周邊配套尚未齊全，對項目品質(zhì)有一定影響。2.技術(shù)經(jīng)濟指標總用地面積：12.5㎡建設(shè)用地面積：113792.6㎡總占地面積：27537.8㎡總建筑面積：238108.0㎡其中：地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容積率：2.02綠地率：36.28％SWOT分析1.優(yōu)勢分析（Strength）——板塊素質(zhì)較高。項目從屬濟南南部板塊，秉承濟南人“住南不住北，住東不住西”老式居住習慣，該項目屬于“南貴”高檔住宅區(qū)?！匀画h(huán)境較好。項目地處濟南市南部板塊，是濟南市空氣質(zhì)量最佳地區(qū)之一，且項目依山傍水，山巒連綿起伏，外部環(huán)境條件較好?！獌?yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計。在高度競爭房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品設(shè)計差別化是吸引客戶最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退臺式及露臺情景陽房、4.8米挑高及三錯層空間等全新概念，絕對引起市場關(guān)注新焦點。2.劣勢分析（Weakness）——地理位置稍偏。項目地處濟南市南部二環(huán)南路北側(cè)，距市區(qū)稍顯偏遠?！涮妆容^缺少。項目周邊尚在規(guī)劃建設(shè)中，配套有待完善，整體都市化形象尚未形成，特別是東側(cè)舜耕路和北側(cè)旅游路尚未修通，當前只能從南側(cè)二環(huán)南路進出項目，這勢必影響項目品質(zhì)。——相鄰項目影響。由于項目東南角被太平洋項目分割出一塊，導致地塊不規(guī)則，對項目建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、外部形象及產(chǎn)品銷售均有一定影響?！胍粑矚饧肮I(yè)污染。項目北側(cè)接近發(fā)電廠，該發(fā)電廠工業(yè)污染將對項目整體銷售產(chǎn)生一定影響，而項目位于主干道二環(huán)南路北側(cè)，交通噪音尾氣污染亦將對項目沿路房屋銷售產(chǎn)生威脅?！貕K內(nèi)地形復雜，地勢地洼；南北高差較大，且南高北底；規(guī)劃設(shè)計難度較大。3.機會分析（Opportunity）——市場需求旺盛。濟南作為省城，近幾年逐漸加速都市化和都市舊改建設(shè)，此外省城相對較多事業(yè)單位人員隨著收入逐漸提高，她們對單位分福利房已不能滿足居住需求，必將產(chǎn)生旺盛購買需求和二次置業(yè)中高檔精品社區(qū)需求，對本案定位構(gòu)成有力支持?！鍓K高貴且珍稀。由于“南貴”居住習慣和絕版地理位置，必將吸引大批客戶群?！陶d資源潛力有待挖掘項目周邊有豐富教誨資源有待挖掘，附近有中華女子學院、濟南武警學院、山東電力高專及規(guī)劃建設(shè)山東大學分校區(qū)等，若能與名校合伙在本項目中設(shè)立附小或附中，使這里教誨設(shè)施一舉達到濟南最前列，在這里居住每一種孩子從小到大都得到最佳教誨，以使市區(qū)內(nèi)中青年家庭僅僅為了孩子教誨就踴躍前來購買，成為本案最大優(yōu)勢所在，在市場競爭中處在領(lǐng)先地位。4.威脅分析（Threaten）——政策環(huán)境影響。由于房價高漲不下，已引起國家關(guān)于方面關(guān)注，溫家寶總理在《政府工作報告》也提出要把抑制房價過快上漲作為今年政府工作內(nèi)容之一。近期國家關(guān)于部門持續(xù)出臺房地產(chǎn)政策抑制房價，某些政府部門也采用了相應(yīng)辦法，如各商業(yè)銀行提高房貸利率等，因而在項目開發(fā)期內(nèi)，不能避免項目運作受到政策負面影響?！瑓^(qū)競爭較大。雖然地處濟南“南貴”珍稀板塊，但與同期相鄰魯能占地畝項目和永盛總建140萬平項目相比，并無大盤優(yōu)勢，且開發(fā)項目與天泰太陽樹（小高層及高層建筑）相比同屬高品位產(chǎn)品，在濟南房地產(chǎn)開發(fā)進入產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、服務(wù)配套、價格、產(chǎn)品質(zhì)量等多元化競爭時代今天，將面臨片區(qū)內(nèi)其她大盤激烈競爭。——市場風險。大盤開發(fā)量大，銷售周期長，市場隨時處在變化之中，如果由于市場資訊狀況差、市場調(diào)研困難等因素而導致大盤前期策劃及市場調(diào)研不到位、調(diào)節(jié)不及時導致銷售困難隨之引起財務(wù)資金周轉(zhuǎn)困難是大型開發(fā)項目致命問題。5.解決方案發(fā)揮優(yōu)勢，減少劣勢——挖掘資源，以品質(zhì)為基點，以產(chǎn)品設(shè)計為突破，樹立項目高檔住宅高品位定位形象?！怀鲰椖课恢孟∪焙唾F重，以產(chǎn)品制勝?！ㄖa(chǎn)品、會所配套、功能配套超前化、個性化、差別化、人性化，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我專，盡最大努力提高產(chǎn)品性價比。運用機會，規(guī)避威脅——運用項目自身優(yōu)勢，加強項目策劃及規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)出市場需求產(chǎn)品，增進市場需求?！\用區(qū)域規(guī)劃機會，開發(fā)高品質(zhì)高檔住宅產(chǎn)品。——把握入市時機，合理避開正面競爭?！浞诌\用板塊優(yōu)勢，加大南部絕版地帶炒作，使之成為最搶眼熱點，引起全市購房者對絕版購買欲望。競品項目分析依照調(diào)查，現(xiàn)將本案周邊競爭項目狀況列如下表：序號項目名稱坐落規(guī)模產(chǎn)品類型價格（元/㎡）市場定位優(yōu)劣勢1天泰·太陽樹中華女子學院東南側(cè)、興濟河北側(cè)占地約170畝，總建約100萬平前期原擬建坡地別墅，后期改為14幢（?。└邔幼≌?，詳細未定約8000高檔住宅優(yōu)勢：“高舒服度、低能耗”賣點新穎、符合設(shè)計潮流走向，交通不通過發(fā)電廠；劣勢：周邊配套不完善2國華項目（原東方美郡）北靠千佛山，南接陽光舜城中城占地約340畝別墅約10000高品位產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品檔次高；劣勢：體量大，定位高，去化有一定阻力3魯能項目二環(huán)南路與英雄山路交匯處東南側(cè)占地約畝未定位定中低端產(chǎn)品，面對一次置業(yè)客戶優(yōu)勢：開發(fā)商雄厚實力品牌，大盤完善配套；劣勢：定位較低，體量大，開發(fā)周期長，去化慢，資金和市場風險大4永盛項目二環(huán)南路與英雄山路交匯處西北側(cè)總建約140萬平小高層住宅約4400中端產(chǎn)品優(yōu)勢：地處成熟配套區(qū)；劣勢：片區(qū)檔次低，體量大，去化慢，風險大5恒信昌項目陽光舜城北區(qū)占地約30畝，總建約2萬平疊加別墅、聯(lián)排別墅疊加別墅約6000、聯(lián)排別墅約7000高品位產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品檔次高，體量小，去化快，位于陽光舜城成熟社區(qū)，配套完善；劣勢：建筑密度大，景觀缺少第二某些項目產(chǎn)品建議項目開發(fā)方略1.產(chǎn)品規(guī)劃概況及重點依照項目所處地塊基本狀況和項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標，咱們將項目產(chǎn)品規(guī)劃如下：項目東側(cè)沿規(guī)劃路（舜德路）擬建9幢11.5F小高層住宅，在小高層住宅北側(cè)和西側(cè)擬建7幢33F點式高層住宅，保證采光通風和景觀視野；南側(cè)沿二環(huán)南路擬建5幢11.5F小高層住宅，西北側(cè)及北側(cè)沿龜山擬建BLOCK庭院式多層住宅（共3座BLOCK庭院，每座庭院由4幢4.5F-5.5F多層住宅及1幢3.5F獨立雙拼別墅圍合而成<其中最北側(cè)BLOCK庭院北側(cè)建筑為11.5F>）。2.項目開發(fā)理念2.1.項目建筑語言項目地處濟南南部，屬“南貴”之地，項目旁邊龜山，神似東方神龜，寓意本地塊乃為上風上水之地，項目貴氣就不言而喻。就周邊項目而言，天泰太陽樹項目為小高層及高層項目，與本項目有著物業(yè)定位基本相似，會對本項目產(chǎn)生較大。魯能地塊規(guī)模龐大，考慮到將來項目去化，客戶定位會傾向于一次置業(yè)者，產(chǎn)品會定位在中檔。因而咱們項目要避開周邊項目競爭，并將地塊特點優(yōu)勢發(fā)揮到淋漓盡致，因此將來咱們項目中必要具備高貴典雅氣質(zhì)；項目于綠野清翠之中感悟自然和諧之美，放眼望去，西南諸峰，層巒疊嶂，林壑優(yōu)美，蕩盡鉛塵，享有山水之樂，人生追求境界在此升華，因此將來咱們項目中必要具備和諧自然境界；都市化進程變化著咱們居住空間，但是鋼筋混凝土構(gòu)造也打破了兒時小院居住親情，鄰里之間少了溝通、少了關(guān)愛，建筑作為生活載體，應(yīng)當承載起咱們對美好生活許多追求，但是少了人文關(guān)愛，少了相守互助鄰里親情，美好生活也要打折扣，因此將來咱們項目中必要具備人文關(guān)愛情感；綜述，開發(fā)項目建筑語言必要具備：高貴典雅氣質(zhì)、和諧自然境界、人文關(guān)愛情感。2.2.項目產(chǎn)品體現(xiàn)2.2.1產(chǎn)品體現(xiàn)——BLOCK庭院居所咱們建議在項目西北側(cè)及北側(cè)沿龜山建散點式BLOCK庭院式多層住宅，以此導入市場將本案打?qū)е聻闈系谝环NBLOCK庭院式社區(qū)，樹立項目卓爾不凡品質(zhì)，引導濟南高品位住宅發(fā)展新革命。由于濟南人對朝南向比較敏感，為了避免BLOCK庭院圍合過程中浮現(xiàn)東西向，咱們建議庭院采用菱形圍合方式，從而每戶均有南向。在立面層次設(shè)計上，咱們將庭院入口設(shè)在東西兩角，其中西側(cè)入口處設(shè)3.5F獨立雙拼別墅，南側(cè)建筑靠兩側(cè)入口處樓座設(shè)計為4.5F,別的樓座設(shè)計為5.5F,這種布置中南向樓座低層數(shù)設(shè)計既保證北側(cè)建筑最大采光，又從外觀上形成高度漸增趨勢，緩和了入口處對人心理壓力，同步，多次重復點線結(jié)合、高度漸變布局，從外觀上更富有節(jié)奏和韻律感。◎BLOCK庭院內(nèi)涵BLOCK，即街區(qū)，引申為庭院、社區(qū)，在房地產(chǎn)術(shù)語里為友居院落，即以2－4幢建筑圍合成一種鄰里單元，一種圍合即是一種獨立空間，各種獨立空間既是彼此相對獨立，又在整體空間中互相呼應(yīng)、合為一體。◎BLOCK特點和優(yōu)勢庭院自身是一種老式，是中式建筑中具備聯(lián)想空間一種空間構(gòu)成形式。BLOCK，承襲了中華人民共和國人對老式宅院生活情感需求，即以庭院、園林為核心分隔居所、商街等各個功能空間，分隔出富于領(lǐng)域感和歸屬感不同區(qū)域，從而謀求人與自然、人與人融洽相處。庭院歸屬感增長了外來人進入庭院心理壓力，由于住在同一種庭院人彼此互相熟悉，從而增長了領(lǐng)域感。而人們互相熟悉使得結(jié)識和交往機率大大增長。這使得同一屋檐下“業(yè)主們”在充分享有私密空間同步，通過健康、豐富人際交往，實現(xiàn)了人社會屬性。在BLOCK設(shè)計中，每個庭院均有自己獨特庭院景觀，居中有院、院中有庭。每一所庭院均堪稱建筑藝術(shù)精品，自身即是風景，令居者體會既當代又不失老式庭院友居生活。同步通過一條伸向龜山景觀綠化休閑地帶穿越庭院之間街區(qū)，打破老式庭院封閉感，由私密景觀逐漸引向開闊中心花園，將每個庭院串連成一種互相獨立、互相呼應(yīng)、互相協(xié)調(diào)有機整體，各種庭院圍合，構(gòu)成一種人文院落，建筑起自然主義人本居所。◎產(chǎn)品構(gòu)造采用板式構(gòu)造，一梯兩戶帶電梯設(shè)計，5-6層，在容積率容許狀況下，可考慮采用最合理、科學、符合人居需求4-5層設(shè)計（如萬科西山庭院）。情景洋房：采用沈陽萬科四季花城和天津萬科水晶城情景洋房設(shè)計，4-5層，一層為一戶，有陽光地下室和門前花園、二層、三層各一戶，家家有露臺花園，屋頂有大露臺、小閣樓，是中華人民共和國當前最先進低層低密度產(chǎn)品?；▓@洋房：疊加別墅洋房設(shè)計，復式樓中樓戶型，層數(shù)5-6層，配備電梯，底層贈送車庫，屋頂贈送大露臺等。2.2.2產(chǎn)品體現(xiàn)——板式構(gòu)造小高層采用板式構(gòu)造、一梯兩戶設(shè)計，11-12層，可考慮底層架空作為車庫或綠化、活動場合等，也可加設(shè)陽光花房。充分運用最新產(chǎn)品規(guī)劃理念和手段，將陽光和綠色、景觀最大限度地引進室內(nèi)，做到“南北通透，四大四明”同步戶戶見綠、窗窗有景，使其成為在各項居住和景觀品質(zhì)上都能領(lǐng)先于區(qū)域競爭樓盤產(chǎn)品。同步沿路小高層住宅設(shè)計可以有效保證社區(qū)與外界分離。此外沿舜德路小高層住宅從平面布置上也采用類似BLOCK庭院式布局，以此符合項目整體設(shè)計思想。2.2.3產(chǎn)品體現(xiàn)——點式高層咱們建議在西側(cè)BLOCK庭院與東側(cè)小高層住宅之間，建成點式高層住宅，兩梯四戶。點式高層住宅自身具備高度上視野景觀優(yōu)勢，無論是北側(cè)龜山還是南部遠山，都一覽無遺；更重要是點式高層住宅具備較小占地和彼此之間較大棟距，可以保證西側(cè)BLOCK庭院和東側(cè)小高層住宅之間較大視野和較好景觀，使項目整體景觀具備統(tǒng)一性。并且在BLOCK庭院與小高層住宅之間布置點式高層住宅，既充分運用了地形使之更好符合整體規(guī)劃設(shè)計，又從平面布局上起到了節(jié)奏變化。2.2.4產(chǎn)品體現(xiàn)——商街及商鋪都市變遷，舊城改造，泉城味道逐漸在消失，配合項目院落友居，人文宅院部落形態(tài)，建議建造一條文化情調(diào)商街，一種適合少數(shù)人交流有文化品位場合。以水境為街道中軸，附以噴泉小品、風情楊柳以及反映老濟南人生活泥塑，用當代建筑符號復古老濟南人文親情生活元素。其中可以規(guī)劃商業(yè)設(shè)施有書店、茶樓、具備特色餐飲文化等。2.2.5產(chǎn)品體現(xiàn)——雙會所◎第一會所——“動：強身健體”為康居社區(qū)建設(shè)，修建一座媲美專業(yè)體育館面向整個社區(qū)居民運動會所，體現(xiàn)運動、健身、休閑、娛樂四大魅力主題。VIP運動休閑設(shè)施：露天網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、乒乓球場、臺球室、健身房、韻律教室、室內(nèi)攀巖、射箭、棋牌室、射擊、CS彩蛋館、桑拿房、小朋友游戲區(qū)等等。◎第二會所——“靜：休生養(yǎng)性”作為為BLOCK庭院式社區(qū)配套會所，建議配備某些高檔健身、娛樂、休閑設(shè)施，如：星光溫水游泳池、壁球室、保齡球館、室內(nèi)高爾夫、醫(yī)療保健中心、女子SPA美容館、咖啡廳、閱覽室、多功能大廳、餐廳、酒吧等，為高檔和頂級客戶提供高質(zhì)量服務(wù)。2.3.產(chǎn)品某些細節(jié)體現(xiàn)2.3.1產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)——室內(nèi)構(gòu)造◎挑高復式構(gòu)造——使用面積不不大于建筑面積——空間設(shè)計理念普通采用挑高4.8-5米空間構(gòu)造，下面作為客廳，上面可以做成夾層作為臥室，一層價格兩層空間，使用面積可以不不大于建筑面積，可以讓業(yè)主得到實惠，生活品位也可以提高?！蛉e層構(gòu)造——三維立體生活空間——空間設(shè)計理念：三錯層室內(nèi)構(gòu)造是對挑高復式構(gòu)造一種空間深化。進入室內(nèi)后，空間向上向下延伸?！臻g設(shè)計要素及優(yōu)勢：三錯層空間構(gòu)造設(shè)計營造了三維立體生活空間，將餐廳、客廳、臥室分在三個層面上，分區(qū)明確，互不干擾；可以隨心所欲自由間隔，甚至可以將各區(qū)域依照需要進行排列組合；對外私密性好：客廳、餐廳與臥室分開，主臥室設(shè)有獨立衛(wèi)生間，客廳可以設(shè)有公共衛(wèi)生間；家庭內(nèi)部隱私性好：大人與小孩臥室分開，主臥室可與保姆房分開；空氣對流、光線充分、通透性強；動靜分區(qū)、干濕分離、有利健康；建議兩樓梯高差1.5米，依照人體行走時最舒服坡度設(shè)計，消除復式樓梯安全問題。2.3.2產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)——陽臺某些◎退臺式陽臺——退一步，海闊天空退臺式陽臺以退為進，空間更加開闊，將空氣、陽光、綠色更多引入室內(nèi)，若配以花池，盡種百草，將會成為私家空中花園，營造“苔痕上階綠，草色入簾青”生活意境?！蜍S式入戶花園——生活，多一點喜“躍”,多一點色彩入戶花園作為大門與客廳之間過渡連接，將室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境有機結(jié)合，形成良好互動。但是，市場上當前千篇一律采用平面入戶花園。采用0.2米高兩級踏步將室外空間到室內(nèi)空間靈性過渡，做到移步換景，令入戶花園更有層次感，有居住別墅感覺。◎大露臺+花架——讓擴大空間更加私密普通生活陽臺或景觀陽臺層高在2.8米以上，5.8米如下，而露臺層高則在5.8米以上。而大露臺與小陽臺區(qū)別在于大露臺面積可以不用計入銷售面積，也就是說這種露臺面積越大，消費者獲得實惠越多。因而，咱們建議將原有陽臺上下錯開，做成挑高5.8米以上大露臺。但是大露臺作為一種休閑放松地方，由于采用挑高5.8米設(shè)計，因而其私密性會受到影響，由于上下錯層來獲得基本露臺挑高條件，上一層露臺就可以很清晰看到下一層露臺動靜，為此咱們引入了花架概念。按著有關(guān)建設(shè)規(guī)定來講，露臺之因此不用記入建筑面積就是其5.8米層高，因而在這個層高范疇內(nèi)如果浮現(xiàn)上蓋構(gòu)件，就只能作為陽臺重新記入建筑面積，而花架不屬于上蓋構(gòu)件，這樣花架設(shè)計既保證了露臺私密性沒有被破壞，還保護了露臺合法免費權(quán)益。并且，增長花架，種植爬藤類植物，既增長了自然情趣，也從細節(jié)創(chuàng)新中讓客戶感受到發(fā)展商細心周到。2.3.3產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)——門窗某些◎落地凸窗——視覺隨著空間延續(xù)凸窗是當前市場上比較慣用窗臺構(gòu)造，而落地凸窗（將原有凸窗高度減少到與室內(nèi)地面高度相似一種凸窗形式）則是一種更生活化創(chuàng)新，在臥室可以形成超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊通風采光功能更強；同步由于垂直高度降到與臥室地面齊平，因而有效擴大了室內(nèi)實際使用面積，而這些面積（低于2.2m2不計入銷售建筑面積），使客戶得到實在優(yōu)惠。因而咱們建議窗戶采用落地凸窗?！虬胪傅窦y門——隱約中透漏著業(yè)主品位與鄰里間情感交流半透雕紋門配上入戶花園，可以在隱約中不經(jīng)意得將主人精心打造花園春色乍瀉，而從中咱們也可以看出主人品位。同庭院人在上樓梯過程中，既可以享有美景，不至于疲勞，又能透過小小花園與室內(nèi)主人在心靈深處進行交流，鄰里間情感將會更多。2.3.4產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)——其她某些◎半地下陽光車庫讓您愛車也能擁有與您身份相匹配第一居所?！?70°觀景凸窗、陽光花房、透明陽臺欄板、內(nèi)置式空調(diào)架位等2.3項目景觀體現(xiàn)項目秉承南部貴族之氣，滿目青翠，林壑優(yōu)美，建議開發(fā)商聘請國外知名景觀設(shè)計公司來進行整體景觀規(guī)劃設(shè)計，一方面可以提高景觀園林營造水平，另一方面，也使消費者對項目環(huán)境和品牌更具信心。在此，咱們依照地塊特點和既有資源提出初步思路，能為項目景觀規(guī)劃錦上添花。2.3.1園林規(guī)劃結(jié)合項目沿龜山BLOCK庭院住宅，將來園林規(guī)劃，對內(nèi)：咱們要形成“群星伴月”（各個BLOCK庭院+整個社區(qū)大園林）各個園林風情各異，又遙相呼應(yīng)，渾然一體；對外：咱們要形成雙公園、雙景觀，注重內(nèi)外景觀營造?！駼LOCK院落庭院規(guī)劃在輪廓上秉承老式院落式，即以庭院、園林為核心分隔居所、商業(yè)街等各個功能空間，劃分出富于領(lǐng)域感與歸屬感不同區(qū)域，并以街巷式環(huán)境連接空間與人群，謀求人與自然、人與人融洽相處。這些都是老式居住觀念中精華價值。庭院各個空間轉(zhuǎn)化不是依托圍墻、欄桿等符號化道具，而是以園林、景色、水系等現(xiàn)實空間分級別，以院落(BLOCK)為核心，以空間遞延實現(xiàn)不同功能分區(qū)置換?？臻g轉(zhuǎn)換實現(xiàn)了情境區(qū)域銜接，不同空間產(chǎn)生了不同生活也許。院落是老式元素當代表達，既構(gòu)成生活主題，又成為精神載體。每個院落賦予不同主題和風情，為了讓入住業(yè)主有歸屬感，并加強業(yè)主之間溝通和交流，體現(xiàn)人文關(guān)愛院落主題。將來院落規(guī)劃設(shè)計中，可以融入業(yè)主某些思想，如：從每個院落業(yè)主中征集一種溫馨園名；在庭院種植樹木時讓業(yè)主參加，讓業(yè)主親自綠化自己家園，并在樹木上掛上植樹牌，上面標明樹木別名（由植樹人命名）、植樹人、植樹日期。日后業(yè)主也可參加樹木維護。若所種之樹為果木，則收獲果實為種樹業(yè)主所有。將來成熟之時，既可每個院落業(yè)主在一起品嘗，也可由物業(yè)將收獲果實做成果籃，代表植樹人一片鄰里關(guān)愛，送予院落里每戶人家?！蛏鐓^(qū)園林流水當門，遠山當籬，中華人民共和國老式山水畫中“山、水、人家”是必須繪畫要素，項目滿目青山、綠野疊翠，雖然臨近興濟河，但是河水量少，沒有可運用價值，因此項目先天缺水，而濟南人又對水有著特殊感情，“三椽茅屋，兩道小橋，幾株垂柳，一灣流水，不是江南，更似江南……”是印象泉城中美好回憶，“三面荷花一面柳”是對美好生活向往。因此項目園林規(guī)劃必要具備水元素?？紤]到水源、尋常維護及季節(jié)變化，將來園林規(guī)劃中除了定點水景，如園林中庭噴泉、流水疊泉外，在園林水景運用中，可以運用地勢落差營造一條貫穿整個社區(qū)水系。水系從龜山腳下BLOCK庭院以泉水形式為源頭，河床鋪以鵝卵石和細沙（這樣即便是在冬天也可以形成一幅枯山水系），流水蜿蜒，流經(jīng)整個社區(qū)，整個社區(qū)空間（指BLOCK庭院、小高層、高層）轉(zhuǎn)換巧妙運用流水、小橋、垂柳等加以柔性分割。在園林空間轉(zhuǎn)換方面，用水系分割成不同組團，賦予不同景觀組團以獨特主題，增強整個社區(qū)生活空間趣味性和辨認性，例如：江南水鄉(xiāng)小橋流水、唐風古韻亭臺樓榭、美式園林簡約當代草坪大樹、歐式園林花壇、雕塑、新古典主義實用、豐富……，既互相連貫統(tǒng)一又各有特色，形成移步換景環(huán)境效果。加上各具特色雕塑、花草、樹木和建筑小品，體現(xiàn)出豐富多彩景觀環(huán)境。充分運用社區(qū)內(nèi)部地勢高差，對蜿蜒水系加以美化改造，依照不同組團風格進行不同塑造，時而小溪潺潺、時而疊泉噴涌、時而蜿蜒曲折、時而形成小池塘、時而嘩嘩流淌，使其變化多樣，豐富多彩。同步在水渠上依照各組團景觀風格架設(shè)不同風格小橋以及風格各異噴泉小品，形成美麗意境和獨特賣點。在水景帶各個結(jié)點上，設(shè)計為不同層次和年齡服務(wù)不同風格小型活動場合，形成組團中心景觀和交流中心。例如老年健身廣場、小朋友游樂場、青年漫步花架、露天劇場、音樂噴泉、歡樂天地……使各個階層、年齡人都能在這里找到自己最愛慕場合和活動，宛如《桃花源記》中所述“黃發(fā)垂髫，并怡然自樂”，整個社區(qū)呈現(xiàn)出一派繽紛生活畫卷，鄰里間生活和諧關(guān)愛在舉手投足中流露出來?！螨斏健蠡▓@、雙景觀咱們建議開發(fā)商向關(guān)于部門申請，將龜山公園認領(lǐng)養(yǎng)護，開辟私家路連接龜山，將龜山做成項目后花園。在條件容許狀況下可以在山上做亭榭、小品、雕塑等，使業(yè)主可以欣賞到社區(qū)內(nèi)外雙景觀。第三某些項目定位市場定位濟南唯一山水院派建筑，藝術(shù)與人文自然共享詮釋：咱們在濟南首家引進“BLOCK”庭院住宅概念。用“濟南唯一”概念向市場傳達了項目差別化特質(zhì)，其卓爾不群產(chǎn)品特質(zhì)，定會引起市場普遍關(guān)注?！吧剿号山ㄖ痹V求了自然景觀與建筑和諧，“山水”即項目外在支持，項目周邊層巒疊嶂、林壑優(yōu)美、綠野仙蹤，乃為人杰地靈，上風上水之地。而如此風水寶地，何種品質(zhì)住宅才干與之相媲美呢？為此咱們在濟南首家引進“BLOCK”庭院住宅概念。居住是一種文化，是人文融通方式與過程。院落居住，曾是中華人民共和國人延續(xù)了上千年居住方式，講求和諧，強調(diào)人居與人文、山水共通。但是今天面對著全球化商業(yè)行為影響，這種院落友居文化浮現(xiàn)了斷層甚至絕跡。“BLOCK”庭院住宅就是對院落居住方式重新發(fā)掘與回歸，用當代人文價值重新塑造老式居住形式。除了“BLOCK”庭院式住宅外，兩個大園林以及龜山規(guī)劃，項目將來在園林將會營造出庭內(nèi)庭外雙重景觀，將會為泉城人民奉獻一幅美麗山水院派畫卷。從而于真山真水中尋找生活真意。形象定位山水聽心庭院友居詮釋：“山水聽心，庭院友居”訴求是“山水”與“心靈”，“建筑”與“生活”一種交流和對話，反映了一種人生追求和生活態(tài)度。“山水聽心”，古云：仁者樂山，智者樂水。項目有山有水，這里山水于人生境界只能去聽，專心對話山水，而只有仁智兼?zhèn)渲坎鸥烧嬲形蜻@片山水。于人生境界感悟山水之美，于山水之中感嘆人生之巔。由自然山水過渡到大宅庭院?！巴ピ河丫印?，建筑是生活載體，承載著人們對美好生活向往和追求?！巴ピ骸狈从沉隧椖拷ㄖ螒B(tài)和自身環(huán)境配套等，“友居”則是基于建筑之上一種生活氛圍，體現(xiàn)了鄰里之間人文關(guān)愛，相守互助。讓生活載體——庭院建筑更為生活化、生動化、人性化。案名建議山水華庭詮釋：——“山水”，即項目外在支持，項目真正依山傍水，而非人造景觀，將都市人群心中向往已久山水家園真實地呈當前她們面前，可以觸動目的客戶群心靈深處；——“華庭”，“華”即華貴，表白項目內(nèi)在品質(zhì)，“庭”為大宅，即尊貴人士居住地方，即同步又暗含項目賣點——庭院生活、BLOCK，點出項目核心，“華庭”充分表白項目層次符合目的客戶群身份?！吧剿A庭”，將項目外在支持和內(nèi)在核心充分有機結(jié)合成一種整體，從字面上一目了然，同步四個字讀起來簡短有力，瑯瑯上口，平仄押韻合理，使人印象深刻。其她備選案名：御景華庭、庭院山居、山木青華、白云深、錦繡華庭客戶定位1.客戶分析依照本案市場定位，咱們對房地產(chǎn)市場中高檔樓盤基本消費人群進行了相應(yīng)市場調(diào)查，調(diào)查成果如下：1.1年齡分布狀況小結(jié)：從柱狀圖來看，消費人群年齡重要為（含）30-36歲和（含）36-（含）45歲兩個年齡段，共占66％，另一方面為30歲如下年齡段，占21％，45歲以上年齡段較少，只占13％。1.2職業(yè)分布狀況小結(jié)：從柱狀圖來看，消費人群職業(yè)中機關(guān)事業(yè)單位人員和私企、個體小業(yè)主為主體，共占67％，另一方面為工薪白領(lǐng)階層占28％，其她職業(yè)較少，只占5％。綜上所述，本案所處市場中高檔樓盤基本消費人群為：知本白領(lǐng)階層、富庶中產(chǎn)階層，其呈現(xiàn)“金字塔”型量群分布特性。2.消費者寫真◎?qū)懻嬉唬骸齻兤胀ū环Q為新貴、精英或知本家，事業(yè)有成，對自己經(jīng)濟前景很看好。她們也許是公司家、是技術(shù)精英、也也許是政府中高層管理人員，甚至也許是外地成功人士?！闷肺哆@樣抽象概念進行劃分很難。她們年齡普通在30-40歲之間，她們共同特點是：精力充沛，找到人生發(fā)展方向，獲得事業(yè)初步成功，并對自己將來發(fā)展看好。需要社會認同她們地位及價值?！?qū)懻娑骸齻円延幸惶幏?，當前住也不錯，但是隨著事業(yè)上成功，她們急需居住條件進一步改進，以便符合她們社會地位和價值。她們選取新居所行為帶有她們在商場上作風：穩(wěn)健、挑剔。兼顧項目產(chǎn)品新穎和地段稀缺。◎?qū)懻嫒骸齻冏非髠€性與創(chuàng)新——她們有著豐富購房經(jīng)驗——對她們來說，買已不但僅是居所，——更是她們名片，——是她家族一種圖騰。——她用自己占據(jù)土地價值，房子價值來宣布她自身價值3.目的消費者心理分析[目的消費者需要][項目能予以]價值認同感成功人士聚居社區(qū)身份象征都市