欣欣嘉園物業(yè)管理方案樣本

***物業(yè)管理有限公司簡介***物業(yè)管理有限公司是由***有限責(zé)任公司、******物資有限責(zé)任公司出資成立。公司成立于4月，注冊資本500萬元，既有員工200多人，其中具備中級以上職稱管理人員、工程技術(shù)人員38人，公司經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員90%獲得了建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理公司經(jīng)理崗位證書，或省建設(shè)廳頒發(fā)從業(yè)人員崗位證書。公司根據(jù)《公司法》規(guī)定，成立董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理等組織機(jī)構(gòu)，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程管理部、生活服務(wù)部、保安保潔部、房產(chǎn)管理部、車輛管理部5部1室及印務(wù)公司管理處。公司涉及經(jīng)營范疇廣泛，從保安、保潔、綠化、物資配送、餐飲、醫(yī)療門診、幼兒教誨到車輛維修、設(shè)備維護(hù)、工程維修等。為進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)，公司還成立了非法人資格二級獨(dú)立核算單位房屋修繕分公司和裝飾工程分公司，并與深圳***物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司合伙成立了“*********清洗服務(wù)公司”。公司成立以來，通過廣大員工共同努力，當(dāng)前，已經(jīng)通過了ISO9001：國際質(zhì)量體系認(rèn)證。***物業(yè)管理有限公司是一種一業(yè)為主，各種經(jīng)營綜合性物業(yè)管理公司，公司質(zhì)量方針是“科學(xué)先進(jìn)管理、真誠高效服務(wù)、文明高雅環(huán)境、不斷創(chuàng)新理念”，公司公司目的是“一流培訓(xùn)、一流人才、一流待遇、一流服務(wù)”，公司經(jīng)營方針是“優(yōu)化資源、打造品牌、規(guī)模經(jīng)營”，公司倡導(dǎo)服務(wù)理念是“站著做人、跪著服務(wù)”。公司將在此后發(fā)展中，堅(jiān)持上述理念，積極進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，爭創(chuàng)全國一流物業(yè)管理公司。為什么選取***物業(yè)1、品牌優(yōu)勢：***日報(bào)誕生于抗戰(zhàn)年代，有六十近年光輝歷史，鑄就了知名品牌，創(chuàng)造了驕人業(yè)績，形成了科學(xué)完整管理模式。2、媒體優(yōu)勢：***日報(bào)是中共***省委機(jī)關(guān)報(bào)，在媒體中始終起著領(lǐng)唱隊(duì)作用，是全國最有影響***集團(tuán)之一。3、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢：******集團(tuán)下轄八報(bào)兩刊和六大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，即（***日報(bào)、農(nóng)村***、齊魯晚報(bào)、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、生活日報(bào)、都市信報(bào)、半島都市報(bào)、魯中晨報(bào)）；兩刊：《青年記者》、《小記者》；六大支柱產(chǎn)業(yè)：***物業(yè)管理公司、廣告、發(fā)行、印刷、信息、置業(yè)公司。4、信譽(yù)優(yōu)勢：***日報(bào)從創(chuàng)刊之日起，始終是黨喉舌，人民群眾良師益友，她誠信有口皆碑，***物業(yè)管理秉承***集團(tuán)誠信和優(yōu)良老式，堅(jiān)持合伙雙贏理念。5、專業(yè)優(yōu)勢：物業(yè)管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員90%獲得了建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，或省建設(shè)廳頒發(fā)從業(yè)人員崗位證書，所有從業(yè)人員都是通過專門機(jī)構(gòu)培訓(xùn)專業(yè)人員，公司已通過ISO9001：國際質(zhì)量體系認(rèn)證，并獲得了建設(shè)廳頒發(fā)“二級公司資質(zhì)”證書。6、技術(shù)優(yōu)勢：公司員工具備中級以上職稱管理人員、工程技術(shù)人員38人，高檔工程師有7人，保潔綠化均有從業(yè)人員證書。7、培訓(xùn)優(yōu)勢：***物業(yè)公司成立了專門物業(yè)管理人員培訓(xùn)中心，是建設(shè)部在***省內(nèi)唯一定點(diǎn)培訓(xùn)中心，定期舉辦全國物業(yè)管理公司經(jīng)理培訓(xùn)班和對物業(yè)從業(yè)人員專業(yè)培訓(xùn)。8、學(xué)習(xí)優(yōu)勢：***物業(yè)公司已正在創(chuàng)立“學(xué)習(xí)型公司”，全體員工堅(jiān)持業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，創(chuàng)立濃厚文化氛圍，定期請物業(yè)管理專家授課，中層以上管理人員每周六組織學(xué)習(xí)。9、人員優(yōu)勢：物業(yè)管理公司人員年富力強(qiáng)，平均年齡30周歲，共有?？埔陨蠈W(xué)歷占85%以上，擁有先進(jìn)管理理念。10、業(yè)務(wù)優(yōu)勢：***物業(yè)除了管理內(nèi)部一、二、三宿舍以及經(jīng)管大廈外，還接管了***集團(tuán)四星級酒店新聞大廈，此外，還接管了投資2.6億江北最大印務(wù)公司——***華泰印務(wù)公司。規(guī)章制度一公眾制度***裝修管理規(guī)定一、裝修施工隊(duì)和裝修方案選取1、為了更好地配合管理處對裝修管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選取實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、通過培訓(xùn)獲得合格證書裝修公司。2、業(yè)主選取裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不浮現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審查。二、裝修申報(bào)1、住戶裝修，必要提前七天向管理處申報(bào)，圍合事務(wù)助理對業(yè)主或使用人資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。2、業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范疇、原則、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。三、裝修審批1、業(yè)主必要如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù)）。2、在接業(yè)主（住戶）遞交裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理睬同工程技術(shù)部、保安部對方案進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證不浮現(xiàn)違章裝修方案。3、業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理按金（每平方80元），帶領(lǐng)選定裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金（按施工人員每人1000元計(jì)）。訂立《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修允許證。四、施工管理1、所有施工必要按照管理處審批方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際狀況需要更改，必要報(bào)管理處審批，出具更改告知后方可施工。2、施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府關(guān)于裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。3、裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如的確需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。4、施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00-12：00,14：00-18：00。5、裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元裝修表容量，禁止擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在管理處監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接暫時(shí)電源線，否則導(dǎo)致一切后果由業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)。6、管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥闷?必要符合國家規(guī)定)安裝、裝修、拆移、改裝，必要由持有專業(yè)資格證書單位施工，上報(bào)有關(guān)單位審批，顧客不得自行安裝、拆除、改裝。7、裝修施工，禁止打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%-50%裝修押金罰款。8、空調(diào)應(yīng)按安裝在管理處統(tǒng)一規(guī)劃位置，空調(diào)架由管理處設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。9、禁止封閉陽臺，不得變化陽臺用途，防盜窗花由管理處設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。10、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其她公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。五、驗(yàn)收1、裝修工程完畢后，業(yè)主(住戶)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。2、隱蔽工程必要在隱蔽邁進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，管理處可安排拆除隱蔽某些遮擋，再行驗(yàn)收，由此導(dǎo)致?lián)p失由業(yè)主(住戶)自己負(fù)責(zé)。3、竣工驗(yàn)收后，由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。通過3次驗(yàn)收不合格者，管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生費(fèi)用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)。4、裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)擬定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊(duì)。***裝修人員管理規(guī)定為保證住宅社區(qū)業(yè)主主線利益，并對裝修施工隊(duì)朝廷有序管理，特制定本規(guī)定。一、任何施工隊(duì)進(jìn)入本社區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：濟(jì)南市室內(nèi)裝飾公司營業(yè)執(zhí)照；2、濟(jì)南市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)允許證；3、濟(jì)南市裝修公司資質(zhì)級別證書；4、法人公司技術(shù)狀況狀況表。同步，要接受管理處對其進(jìn)行社區(qū)裝修基本規(guī)定、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)懲罰等方面培訓(xùn)和管理。二、本社區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工允許證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。各施工隊(duì)還必要加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府規(guī)定需持證上崗技術(shù)工種工人要證件齊全。三、裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00-12：00,14：00-18：00。超時(shí)施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必要向管理處申報(bào)。四、施工隊(duì)在獲得進(jìn)入本社區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1、交納施工押金，按施工人數(shù)乘以1000元計(jì)收；交納施工管理費(fèi)，按施工人員每人每天5元計(jì)收；辦理裝修施工允許證，每人交納工本費(fèi)20元；4、辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一種交納工本費(fèi)10元。五、施工人員只能在“裝修施工允許證”指定現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次罰款100元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交關(guān)于費(fèi)用外，每隊(duì)每次1000元。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其她公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁安好和整潔。七、施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對按《濟(jì)南市住宅裝修管理規(guī)定》、《***裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理處申請驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場“裝修施工允許證”和“出入證”，如丟失“裝修施工允許證”罰款500元，丟失“出入證”者每證罰款100元。九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再復(fù)驗(yàn)，擬定無質(zhì)量問題和其她違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。***圍合內(nèi)物品搬進(jìn)(出)管理規(guī)定一、目。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)(出)管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。二、申報(bào)制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向管理處管理中心申報(bào)，管理中心應(yīng)及時(shí)告知圍合事務(wù)助理，并向其他部門傳達(dá)周知，并保證在搬進(jìn)(出)物品時(shí)提供以便。三、盤查制。管理處治安隊(duì)人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)(出)進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑狀況及時(shí)解決，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)增援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑狀況及時(shí)進(jìn)行檢查、解決。四、應(yīng)急解決。區(qū)內(nèi)發(fā)既關(guān)于可身經(jīng)百戰(zhàn)疑狀況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)及時(shí)以對講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ皥?zhí)勤治安隊(duì)員聯(lián)系，報(bào)告關(guān)于特性并請示截停，關(guān)于人員接到截停請示時(shí)須及時(shí)反映并予截停、盤查。五、案件解決。經(jīng)盤查發(fā)既有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移送派出所解決。六、登記。發(fā)現(xiàn)可疑狀況，及時(shí)向治安大隊(duì)長報(bào)告，治安大隊(duì)長應(yīng)精確及時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。二內(nèi)部崗位職責(zé)***管理處重要崗位職責(zé)管理處主任是由公司聘請，授權(quán)到住宅社區(qū)實(shí)行物業(yè)綜合管理負(fù)責(zé)人，對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，保證住宅環(huán)境舒服優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動(dòng)豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)定、政策法令及公司各種規(guī)章制度外，還必要履行下列職責(zé)：一、依照房管法規(guī)、政策法令、公司各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定條款，實(shí)行“管理目的、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對住宅區(qū)房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對住宅區(qū)交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及關(guān)于區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)行全面管理。二、依照公司和住宅區(qū)管委會授權(quán)，主持、審查、簽定對外各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。三、結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。四、組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對員工進(jìn)行考核，公正、公平地評價(jià)員工工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)懷員工生活、福利，調(diào)動(dòng)員工積極性。五、審批房屋、公建設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)籌劃和住戶裝修申請，組織維修人員準(zhǔn)時(shí)保質(zhì)完畢各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。六、堅(jiān)持“取之于民、用之于民”收費(fèi)和使用原則，審批資金收支，嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦事，努力增收節(jié)支，合理使用管理費(fèi)，不得挪作她用，或向住戶亂攤派，亂收費(fèi)。七、對外來參觀訪問和住戶來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)解決住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。八、參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善社區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。九、組織開展社區(qū)文體娛樂活動(dòng)，依照管理規(guī)章制度規(guī)定舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。十、積極配合關(guān)于部門做好住宅區(qū)關(guān)于工作。十一、定期向公司請示報(bào)告工作，完畢公司交辦其他任務(wù)。***管理處副主任崗位職責(zé)管理處副主任在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)本部門員工對樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)行全面管理，并向主任和住戶負(fù)責(zé)。一、負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范疇內(nèi)工作策劃、指引、監(jiān)督、把關(guān)。二、負(fù)責(zé)每月向主任提交本部門工作籌劃及工作總結(jié)。三、負(fù)責(zé)對本部門員工進(jìn)行定期、不定期考核，向主任提交本部門員工工作績效報(bào)告。四、向主任提交本部門用人籌劃。五、積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地辦法律、法令、政策以及管理處各項(xiàng)規(guī)章制度。六、堅(jiān)守崗位，準(zhǔn)時(shí)上下班，著裝整潔，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶投訴要有耐心解釋，及時(shí)解決(普通在24小時(shí)內(nèi)解決完畢)。投訴解決率達(dá)100%。七、熟悉住宅區(qū)樓宇構(gòu)造、樓宇排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線走向；各種設(shè)備操作辦法和開關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常用故障、慣用維修辦法；住戶各類、數(shù)量、居住人員狀況；督促本部門員工及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)99%。八、熟悉地方關(guān)于物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能純熟運(yùn)用；負(fù)責(zé)制定住宅區(qū)管理服務(wù)工作籌劃，監(jiān)督、指引、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國家文明住宅區(qū)規(guī)定，負(fù)責(zé)解決住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時(shí)應(yīng)急解決辦法，并且可以有效及時(shí)地組織、安排解決。九、堅(jiān)持定期詳細(xì)巡邏住宅區(qū)，檢查本部門及其他部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時(shí)安排解決并改進(jìn)關(guān)于工作。十、負(fù)責(zé)指引、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案狀況，如有檔案不全或丟失狀況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。十一、督導(dǎo)關(guān)于員工向住戶宣傳國家方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司各項(xiàng)告知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會搞好人口管理和籌劃生育工作。十二、完畢主任交待其他任務(wù)。***管理處信息調(diào)度員崗位職責(zé)管理中心是整個(gè)住宅區(qū)控制紐帶，負(fù)責(zé)對接到各類停息進(jìn)行解決，及時(shí)反饋、調(diào)度并安排關(guān)于人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務(wù)信息解決中心、交通指揮中心為一體。其詳細(xì)職責(zé)是：一、信息調(diào)度員必要熟悉住宅區(qū)管理處各類管理人員職責(zé)范疇及特長，熟悉住宅區(qū)樓宇構(gòu)造、樓座排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶狀況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范疇。二、理解住宅區(qū)管理處各類人員每天工作安排及行動(dòng)去向。三、通過各類通訊設(shè)施，及時(shí)告知關(guān)于人員解決關(guān)于事宜。四、受理顧客投訴，及時(shí)調(diào)配人員解決或報(bào)上級解決并做好記錄。五、密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號，及時(shí)解決并做好記錄。六、通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入社區(qū)人員狀況，發(fā)現(xiàn)可疑狀況及時(shí)告知附近關(guān)于人員予以注意并妥善解決，將發(fā)生狀況和解決成果記錄在案。七、指揮解決各種緊急狀況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時(shí)告知關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)或向社會機(jī)構(gòu)求助，并做好詳細(xì)記錄。八、協(xié)調(diào)好維修人員、保安員、保潔員之間銜接工作。九、住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí)，應(yīng)積極配合及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。十、參加管理處組織召開業(yè)主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主、住戶對管理處工作理解和支持。十一、完畢管理處主任交辦其他任務(wù)。***管理處工程技術(shù)部主管崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在主任直接領(lǐng)導(dǎo)下，對工程技術(shù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性管理，組織維修工對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工尋常工作，保證住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)，詳細(xì)職責(zé)如下：一、服從主任領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，依照管理處管理目的，制定住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)實(shí)行方案。二、必要具備工民建關(guān)于知識，能編制工程預(yù)結(jié)算，懂得房屋構(gòu)造特點(diǎn)以及使用規(guī)定。三、必要具備物業(yè)關(guān)于管理知識，熟悉《***省住宅社區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》與管理處關(guān)于規(guī)章制度。四、掌握住宅區(qū)內(nèi)房屋分布狀況、構(gòu)造類型，地上及地下管道走向、分布和起止點(diǎn)。五、接受住戶報(bào)修或征詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決住戶疑難問題。六、組織維修員對住宅區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，保證地下排污、雨水管道暢通。七、經(jīng)常巡視住宅區(qū)及檢查維修工工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。八、定期對維修工進(jìn)行思想教誨與維修技術(shù)培訓(xùn)，提高維修工思想和技術(shù)素質(zhì)。九、響應(yīng)并參加管理處組織公益活動(dòng)，積極配合其他部門做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。十、完畢主任交給其他任務(wù)。***管理處工程維修員崗位職責(zé)在管理處部門主管直接領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)房屋、水、電、公共設(shè)施，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理和向住戶提供維修服務(wù)(服務(wù)內(nèi)容見管理處對外服務(wù)制度)，其職責(zé)如下：一、熟悉住宅區(qū)各類房屋分布狀況、房屋內(nèi)外部構(gòu)造、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設(shè)備性能和使用狀況。二、加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備工民建基本知識，能識讀施工圖紙，繪制簡樸平面圖、管線大體系統(tǒng)圖，能清晰精確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障位置。四、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施運(yùn)營和完好狀況，如發(fā)既有損壞、隱患或其他不正常狀況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以保證公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。五、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度規(guī)定每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保證住宅區(qū)污水不外溢。六、土建維修工在維修樓地面時(shí)，必要一方面精確地找到漏、滲水真正因素，做到一次修好，少返修或不返修。七、電工必要持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。八、水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處在通風(fēng)狀態(tài)下才干作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前告知住戶做好蓄水準(zhǔn)備狀況下作業(yè)。九、愛護(hù)工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必要對領(lǐng)出工具性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查與否完好無損。若有損壞，要查清因素劃清責(zé)任，報(bào)主管解決。十、工具保管員不得將工具擅自外借，不得將庫房常備維修材料擅自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款懲罰外，情節(jié)嚴(yán)重者按盜竊罪送公安機(jī)關(guān)解決。十一、負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費(fèi)收繳工作。十二、向住戶提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，規(guī)定如下：1、急修但是夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完畢。2、上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。3、按管理處制定收費(fèi)原則收費(fèi)并上繳管理處，不得擅自侵吞，違者罰款100-500元。4、不得向住戶索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開收據(jù)，更不能多收、少收、不收費(fèi)。違者按應(yīng)收取額10倍懲罰。5、尊重住戶規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變化管線、亂搭配顏色。6、不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)送派出所解決，管理處予以辭退。7、不得在維修家用電器時(shí)，盜竊配件或更換配件時(shí)以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其補(bǔ)償相應(yīng)損失外，管理處予以辭退解決。情節(jié)嚴(yán)重者，送交公安機(jī)關(guān)解決。十三、完畢主任交待其他任務(wù)。***管理處社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)一、通過開展社區(qū)文化活動(dòng)和各種信息交流渠道，與住戶建立良好關(guān)系使住戶密切配合各項(xiàng)管理工作。二、在管理處內(nèi)部通過會議活動(dòng)等形式，增進(jìn)干部與員工，員工與員工之間互相溝通，融洽關(guān)系。三、通過開展聯(lián)誼會=、茶話會、登門拜訪等活動(dòng)，與物業(yè)主管部門、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價(jià)、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一種寬松外部環(huán)境。四、充分運(yùn)用傳媒和鄰里活動(dòng)，宣傳我司和社區(qū)形象。五、統(tǒng)一安排接待來區(qū)檢查、指引各級領(lǐng)導(dǎo)，以及行業(yè)內(nèi)外參觀考察團(tuán)隊(duì)和個(gè)人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。六、開展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。七、完畢上級交辦其他任務(wù)。***管理處電腦文檔人員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理處文獻(xiàn)資料等統(tǒng)一管理工作。二、建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄，并在檔案柜上標(biāo)明存儲類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：1、工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機(jī)電設(shè)備。2、住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗(yàn)房登記表。3、住宅區(qū)交接資料：房屋驗(yàn)收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。4、管理處資料：管理規(guī)章制度、管理處崗位責(zé)任制度、國家關(guān)于法令制度和文獻(xiàn)、人事資料、社區(qū)基本狀況總匯。5、技術(shù)書籍類。三、負(fù)責(zé)管理處打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文獻(xiàn)報(bào)送、收取和管理處報(bào)刊、信件發(fā)放。四、熟悉轄區(qū)內(nèi)單元戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)原則及計(jì)算辦法，并協(xié)助收費(fèi)等工作。五、承辦管理處各類會務(wù)工作，會議告知、議程安排、會場布置、會場服務(wù)以及做好會議記錄、整頓睬議紀(jì)要。六、負(fù)責(zé)上級和外來文電收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回答和立卷歸檔等工作。七、完畢主任交待其他任務(wù)。***管理處保安部主管崗位職責(zé)保安部主管在管理處主任直接領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負(fù)有全面責(zé)任，其職責(zé)如下：一、協(xié)助招聘保安員。對保安員人選堅(jiān)持以25歲如下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高在1.70米以上為原則，重要從退役軍人錄取。不循私情，擇優(yōu)錄取。對保安員隊(duì)伍發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。二、負(fù)責(zé)保安員上崗培訓(xùn)和思想教誨工作，對保安員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教誨，每年制定保安員訓(xùn)練籌劃，并接受管理處和轄區(qū)派出所監(jiān)督、指引。三、負(fù)責(zé)與派出所工作聯(lián)系，做好防范工作。業(yè)務(wù)上接受派出所指引，參加關(guān)于維護(hù)治安、防止罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動(dòng)。四、負(fù)責(zé)保安隊(duì)尋常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動(dòng)崗和固定崗24小時(shí)無缺崗，無治安死角。五、負(fù)責(zé)隊(duì)員出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。六、協(xié)助主任每月進(jìn)行一次崗位考核。公正地評價(jià)隊(duì)員工作狀況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則視作失職。七、督促隊(duì)員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。八、負(fù)責(zé)隊(duì)員政治思想教誨工作。對態(tài)度不好者和狀況嚴(yán)重者，書面提出解決意見報(bào)主任裁決。九、定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以及突發(fā)事件應(yīng)急辦法、救生知識，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，協(xié)助每個(gè)隊(duì)員都能按管理處規(guī)定達(dá)標(biāo)。十、定期回訪住戶對社區(qū)治安狀況意見和建議，并作好記錄，向上級回報(bào)好建議。十一、完畢主任交代其他任務(wù)。***管理處保安部班長崗位職責(zé)班長對全班工作負(fù)所有責(zé)任。一、帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。二、帶領(lǐng)全班人員加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和保安隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。三、督促全班積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。四、督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強(qiáng)工作責(zé)任心。五、全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班工作，監(jiān)督全班人員著裝整潔，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好保安形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。六、每周對全班人員業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全班人員思想工作。七、詳細(xì)收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，及時(shí)做好解決，并迅速上報(bào)。八、完畢上級交待其他任務(wù)。***管理處巡邏員崗位職責(zé)安全巡邏員負(fù)責(zé)社區(qū)治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下：一、熟悉住宅區(qū)樓宇構(gòu)造、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備分布位置，各類公共場合使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體狀況。二、巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑狀況加倍警惕，并及時(shí)與班長獲得聯(lián)系或報(bào)上級。三、加強(qiáng)復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段治安巡邏。四、巡邏時(shí)注意社區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等狀況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時(shí)進(jìn)行解決和報(bào)告，制止住戶、外來人員和管理處員工違章行為。五、發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，及時(shí)設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)或扭送公安機(jī)關(guān)解決。六、巡視時(shí)檢查各路口、消防通道與否暢通，消防器材與否百分之百完好，完全疏散標(biāo)志與否醒目、對的，有無消防隱患。七、協(xié)助配合其她保安崗位人員和管理處需及時(shí)解決事項(xiàng)，及時(shí)報(bào)關(guān)于人員解決。八、完畢管理處主任交辦其他任務(wù)。***管理處交通、車輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制定交通管理員職責(zé)：一、住宅區(qū)交通、車輛管理員在保安部主管直接領(lǐng)導(dǎo)下，對社區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。二、上班時(shí)間必要著裝整潔，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)一絲不茍工作作風(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。三、在多層停車場值班保安員，要認(rèn)真做好交接班時(shí)車輛核對記錄，不定期輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑狀況及時(shí)與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查解決。四、凡入社區(qū)機(jī)動(dòng)車輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出社區(qū)時(shí)即收“進(jìn)出卡”，核對無誤后放行。當(dāng)住戶搬家或搬貴重、大件物品離開社區(qū)時(shí)，沒有管理處簽發(fā)放行條，不予放行。五、負(fù)責(zé)摩托車和自行車值班保安員，凡進(jìn)入保管庫摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)停車卡，車主取車時(shí)保管員即收“停車卡”。六、當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡邏車輛停放狀況，檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存儲物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時(shí)采用有效辦法及時(shí)告知車主，同步報(bào)告治安辦進(jìn)行解決。七、嚴(yán)格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時(shí)，要及時(shí)告知車主，不得隨便翻動(dòng)車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外及時(shí)辭退。八、負(fù)責(zé)摩托車、自行車保安若發(fā)現(xiàn)車牌號與停車位號碼不相符者，要認(rèn)真核算無誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該車或送派出所解決。九、24小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，導(dǎo)致500元以上經(jīng)濟(jì)損失，由直接負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)補(bǔ)償，超過500元以上，依照責(zé)任輕重予以恰當(dāng)解決。十、熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉社區(qū)道路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴(yán)格核對車輛，并作好詳細(xì)記錄備查。十一、負(fù)責(zé)車輛停放順序，指揮進(jìn)出車輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識，熟悉社區(qū)出入口環(huán)境，加強(qiáng)獨(dú)立工作能力，能迅速堅(jiān)決解決普通交通事宜，保持社區(qū)交通秩序井井有條。十二、負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定收費(fèi)原則收取各種車輛停車費(fèi)。對多收費(fèi)或亂收費(fèi)擅自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500－1000元罰款外，及時(shí)辭退。十三、指揮社區(qū)車輛安全行駛，督促車主按規(guī)定在暫時(shí)車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在社區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴(yán)格按管理規(guī)章制度進(jìn)行懲罰。情節(jié)嚴(yán)重者，暫扣其車輛并送關(guān)于主管單位解決。十四、為了提高交通管理人員積極性，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，在社區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范疇未發(fā)生交通和其她事故，做出了突出成績者，由管理處予以特別獎(jiǎng)勵(lì)。十五、完畢保安主管交待其他任務(wù)。***管理處義務(wù)消防員崗位職責(zé)管理處主任是住宅區(qū)消防負(fù)責(zé)人，管理處員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下：一、管理處全體員工積極積極參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門關(guān)于規(guī)定規(guī)定，認(rèn)真學(xué)習(xí)關(guān)于消防知識和純熟掌握消防器材對的用法和規(guī)范操作技術(shù)。二、在關(guān)于部門指引下，純熟掌握救生基本辦法。在發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)、液化氣泄漏、水災(zāi)等狀況下，能及時(shí)趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達(dá)安全地點(diǎn)。三、熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備分布狀況，當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，能迅速地找到和運(yùn)用附近消防器材進(jìn)行急救工作。四、對住宅區(qū)內(nèi)各樓宇消防器材設(shè)備定期檢查及時(shí)維修，保證設(shè)備處在完好狀況，檢查防火通道，時(shí)刻保質(zhì)暢通，及時(shí)糾正消毒違章和消除火險(xiǎn)隱患。五、積極做好宣教和防范工作，在凡是沒有消防器材地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話“119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本救生、搶險(xiǎn)辦法以及自救、逃生辦法。六、在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等狀況時(shí)，及時(shí)告知關(guān)于消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故因素，接受消防人員指揮，全力開展救護(hù)工作。***保潔綠化部主管崗位職責(zé)保潔綠化部主管重要職責(zé)是營造社區(qū)良好居住環(huán)境，搞好社區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，詳細(xì)職責(zé)如下：一、根據(jù)社區(qū)環(huán)境規(guī)劃，制定社區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)年度、季度、月度籌劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。二、貫徹建設(shè)環(huán)保綠化社區(qū)方案，帶頭組織管理處全體員工實(shí)行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾解決、污染控制方面制定詳細(xì)管理規(guī)定，在社區(qū)投入使用三年內(nèi)通過ISO14000認(rèn)證。三、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃清晰，責(zé)任明確，檢查考核原則公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。四、負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。五、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作狀況，隨時(shí)掌握社區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作。六、精心設(shè)計(jì)社區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)記牌，設(shè)立社區(qū)人文景觀，提高文化品味。七、定期開展社區(qū)消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺合同檢查和監(jiān)督消殺工作。八、完畢上級交辦其他任務(wù)。***管理處綠化班長崗位職責(zé)綠化班長是在主管領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)綠化工作實(shí)行全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人綠化環(huán)境。一、熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分運(yùn)用和發(fā)展綠在化地面積，保持綠地率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化率完好達(dá)99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美植物景觀，發(fā)揮綠化生態(tài)環(huán)境效益。二、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理知識和技能，熟悉花草樹木品種、名稱、我和栽培管理辦法，掌握花木病蟲害防治辦法、園林具械用法。三、對花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖辦法、管理辦法等，以便居民欣賞。四、巡視社區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握社區(qū)綠化基本狀況。五、借鑒她們先進(jìn)管理辦法，收集住戶對綠化管養(yǎng)建設(shè)性建議，結(jié)合實(shí)際狀況，制定管養(yǎng)籌劃、管養(yǎng)辦法，保證綠化管養(yǎng)正常運(yùn)作。六、關(guān)懷綠化員工生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工知識和素質(zhì)。七、廣開門路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)社區(qū)“愛綠化、護(hù)綠化”文化環(huán)境。八、與管理處其他部門精誠合伙，搞好單位各項(xiàng)活動(dòng)。九、完畢管理處主任交辦其他工作。***管理處保潔班長崗位職責(zé)保潔班長在主管領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)社區(qū)清潔衛(wèi)生工作安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下：一、服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊(duì)員完畢上級交給各項(xiàng)任務(wù)。二、全面負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生工作安排，做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管報(bào)告。三、負(fù)責(zé)做好保潔員思想教誨、法紀(jì)教誨工作，組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識。四、提交社區(qū)內(nèi)除四害消殺工作，組織安排保潔員完畢此項(xiàng)工作。五、每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺，評估工作效益，搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。六、堅(jiān)持每日巡邏社區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明現(xiàn)象和行為。七、堅(jiān)持原則、辦事公道。八、完畢管理處主任交待其他任務(wù)。***管理處保潔員崗位職責(zé)保潔員在保潔班長直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，重要職責(zé)如下：一、清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場合、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次；多層某些公共場合每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。二、垃圾清運(yùn)：高層住宅、商場、公共場合每天清運(yùn)一次；多層住宅每天清運(yùn)二次，垃圾桶每天清洗一次。三、保潔：當(dāng)班時(shí)間責(zé)任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)衛(wèi)生。四、蟲蚊消殺：公共場合每周二次，重點(diǎn)是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。五、住戶服務(wù)：必要在接到住戶上門衛(wèi)生清潔服務(wù)規(guī)定24小時(shí)內(nèi)完畢。六、維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明現(xiàn)象和行為。七、完畢主管和班長交待其他任務(wù)。***管理處綠化員崗位職責(zé)綠化工在班長領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)綠化工作實(shí)行全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人生活環(huán)境。一、熟悉小住宅區(qū)綠化概況，充分運(yùn)用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化完好率達(dá)99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美植物景觀，以揮綠化生態(tài)環(huán)境效益。二、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理知識和技能，熟悉花草樹木品種、名稱、我和栽培管理辦法，掌握花木病蟲害防治辦法，對的并純熟使用園林具械。三、對花木進(jìn)行恰當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖辦法、管理辦法等，以便居民欣賞。四、養(yǎng)護(hù)、管理花草樹木。1、對花草樹木適時(shí)澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。2、對花草樹木適時(shí)施肥，辦法對的，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。3、依照園林功能規(guī)定，花木分枝規(guī)律和生長特性，以及環(huán)境關(guān)系對花木進(jìn)行修剪、整形，使花木生長量恰當(dāng)，長勢優(yōu)良，喬灌木各種樹形優(yōu)美，構(gòu)成豐富植物景觀。4、清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持草一定生長高度，草地整潔、美觀。5、以“防止為主”和“治旱、治小、治了”為原則，及時(shí)防治花草樹木病蟲害，同步注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。6、定期對花木進(jìn)行培土、樹干涂白，防風(fēng)害、日灼。對遭受自然損害花木及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。7、經(jīng)常巡視住宅區(qū)綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。8、綠化工人均管理綠化面積5000－8000平方米。五、完畢主管交辦其他工作。***管理處出納員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)管理處鈔票、銀行存款收支、管理、記帳、結(jié)算工作，每天保險(xiǎn)柜鈔票存量不得超過1000元，禁止挪用或擅自借支公款。二、純熟掌握出納賬記賬原則和辦法，建立、健全鈔票、銀行存款日記賬和其他賬目，定期核對，做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符，日清月結(jié)，精確無誤。三、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，收付款項(xiàng)均與會計(jì)十進(jìn)制記賬憑證相符。并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)，對于不合法、不真實(shí)、不完整原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充改正。四、敢于堅(jiān)持原則，敢于向違背財(cái)經(jīng)紀(jì)律違法違紀(jì)行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財(cái)經(jīng)政策和財(cái)會制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴(yán)格執(zhí)行會計(jì)制度。五、掌握微機(jī)DBASE數(shù)據(jù)庫、DOS基本操作辦法和物業(yè)管理電腦程序，建立、健全電腦財(cái)務(wù)檔案，純熟電腦收費(fèi)操作。六、負(fù)責(zé)管理處員工考勤狀況匯總，及時(shí)發(fā)放員工工資和獎(jiǎng)金。七、負(fù)責(zé)員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理處費(fèi)用支付。八、熟悉轄區(qū)內(nèi)單元戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)原則及計(jì)算辦法。收繳各種管理費(fèi)并開具收據(jù)，做好收費(fèi)記錄、核算工作。做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)98%。九、完畢主任交代其他任務(wù)。三管理運(yùn)作制度員工守則***管理處部門每月籌劃及月總結(jié)工作規(guī)程一、管理中心負(fù)責(zé)各部門月服務(wù)工作籌劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表發(fā)放、月籌劃實(shí)行狀況監(jiān)督以及服務(wù)籌劃表和月服務(wù)總結(jié)表收集工作。二、管事中心在每月25日將《管理處月服務(wù)工作籌劃》和《***管理處月服務(wù)工作總結(jié)表》（2份）發(fā)放到各部門。各部門負(fù)責(zé)人收到后，依照部門工作詳細(xì)狀況，對當(dāng)月工作總結(jié)并擬定下月工作籌劃，并于當(dāng)月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。三、管理中心將籌劃表交管理處主任審核，進(jìn)行必要修改和補(bǔ)充，批準(zhǔn)后予以實(shí)行。并依照籌劃表中內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門工作，如實(shí)填寫籌劃表中“完畢狀況”欄。四、各部門依照工作完畢狀況，進(jìn)行每月工作總結(jié)，填寫《***管理處月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。五、每月2日，由管理處主任主持召開上月工作總結(jié)會議，并對本月工作籌劃進(jìn)行必要修改、補(bǔ)充，并批準(zhǔn)實(shí)行。六、對不準(zhǔn)時(shí)上交月服務(wù)工作籌劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不準(zhǔn)時(shí)完畢工作籌劃部門或個(gè)人，由管理中心按關(guān)于規(guī)定進(jìn)行懲罰。***管理處員工培訓(xùn)制度為了提高管理水平，采用平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔辦法，提高管理人員文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。一、新招聘人員在試用期，實(shí)行一種月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個(gè)月實(shí)習(xí)，經(jīng)公司和管理處考試合格者留用。二、保安員每日上午進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊(duì)列練習(xí)等增強(qiáng)體力和防衛(wèi)能力。每月思想教誨學(xué)習(xí)不少于三次，以提高保安員政治思想覺悟。增強(qiáng)保衛(wèi)住宅區(qū)安全責(zé)任心。三、管理處每周安排一定期間學(xué)習(xí)關(guān)于業(yè)務(wù)文獻(xiàn)、報(bào)刊、書籍，舉辦管理經(jīng)驗(yàn)座談會。使員工及時(shí)總結(jié)管理中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高解決問題能力和工作水平。四、在消防部門指引下，每月舉辦一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)關(guān)于消防器材用法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)關(guān)于救生辦法，并舉辦橫掃演習(xí)，規(guī)定人人達(dá)標(biāo)。五、定期培訓(xùn)管理處員工解決突發(fā)事件應(yīng)急能力，純熟掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)蚶天氣、治安案件等狀況下應(yīng)急解決辦法，把損失減少到最小限度，規(guī)定人人達(dá)標(biāo)。六、每年組織到市內(nèi)外先進(jìn)單位參觀演習(xí)，取長補(bǔ)短，并結(jié)合本社區(qū)實(shí)際狀況，總結(jié)提出社區(qū)改進(jìn)辦法和新管理設(shè)想。七、管理處與市勞動(dòng)局、關(guān)于院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有籌劃安排助理、機(jī)電、維修、綠化、電腦、財(cái)會等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，勉勵(lì)獲取國家承認(rèn)學(xué)歷和職稱證書，以保證員工整體文化素質(zhì)。做到管理處員工全員持證上崗。八、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序培訓(xùn)，引進(jìn)當(dāng)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。***管理處檔案資料管理制度一、管事處文檔管理人員專職負(fù)責(zé)管理處所有文獻(xiàn)（告知、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會議紀(jì)要）及資料（技術(shù)圖紙、闡明書、手冊、個(gè)人簡歷、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案、住戶檔案等）存檔、收集和保管。二、任何人員借閱上述文獻(xiàn)資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。三、屬秘密文獻(xiàn)要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。四、職工、員工個(gè)人檔案材料屬秘密材料，她人無權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給她人過目。五、文獻(xiàn)資料等要朝廷合理歸檔，歸檔要注意整潔，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內(nèi)容、準(zhǔn)時(shí)間等形式分類，其目都是為了查找迅速以便，因而都必要在檔案夾里清晰標(biāo)明。六、要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期文獻(xiàn)資料，要及時(shí)清理，無保存必要材料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷毀解決。***管理處值班管理規(guī)定一、***管理處實(shí)行全天候值班，24小時(shí)為住戶提供服務(wù)。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。二、中午值班時(shí)間為11：30－14：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。三、夜間值班時(shí)間分為兩個(gè)階段：第一階段為17：30－22：00，由一名主管、四名水電維修工負(fù)責(zé)；第二階段為22：00－8：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。四、值班主管負(fù)責(zé)夜間和中午事務(wù)全面管理，并做好值班記錄，填寫《***管理處主管值班日記》；事務(wù)助理在值班期間負(fù)責(zé)接聽電話和填寫《***管理處夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。五、夜間值班期間，值班主管負(fù)責(zé)對夜間各值班崗位檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《***管理處值班主管夜間查崗登記表》。六、夜間（中午）值班期間如遇不能及時(shí)解決投訴、委托、維修問題（非應(yīng)急狀況），則應(yīng)在第二天8：30－14：30由事務(wù)助理依照《***管理處夜間（中午）值班登記表》所登記狀況，填寫《***管理處夜間（中午）遺留問題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門解決，詳細(xì)操作可參照《管理中心工作手冊》中“夜間（中午）遺留問題解決規(guī)程”執(zhí)行。***管理處辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度為了加強(qiáng)管理處辦公用品管理、有籌劃、按規(guī)定申請、購買、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。一、辦公用品定義：辦公用品重要涉及各種文具、清潔用品等。辦公用品購買、發(fā)放由綜合部詳細(xì)負(fù)責(zé)實(shí)行。二、辦公用品購買1、慣用辦公用品由綜合部按每月數(shù)量、價(jià)格、填寫購買申請表，經(jīng)向主任審批后購買。2、非慣用辦公用品，由需領(lǐng)部門向綜合部申報(bào)，由綜合部統(tǒng)一購買。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等因素不以便購買，經(jīng)綜合部主管批準(zhǔn)，主任批準(zhǔn)后，可由申請部門購買。3、除綜合部外，其她部門一律不容許購買辦公用品，擅自購買者不予報(bào)銷。三、辦公用品申請領(lǐng)用1、管理處全體員工必要本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領(lǐng)；2、個(gè)人慣用辦公用品領(lǐng)用辦法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。領(lǐng)用時(shí)需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品品名、數(shù)量等；3、某些個(gè)人慣用辦公用品領(lǐng)用按職務(wù)和工作性質(zhì)領(lǐng)用最高原則如下：信簽紙：每月主管以上職務(wù)2本其她管理人員每兩個(gè)月1本內(nèi)務(wù)員、收款員每月1本簽字筆：每月主管以上職務(wù)2支其她管理人員每兩個(gè)月1支4、公用慣用辦公用品領(lǐng)用與其工作性質(zhì)有關(guān)辦公用品。如遇特殊狀況，經(jīng)綜合部主管批準(zhǔn)可按需領(lǐng)?。?、非慣用辦公用品領(lǐng)用按照申請購入多少、領(lǐng)用多少原則發(fā)放，領(lǐng)用時(shí)必要填寫“辦公用品申領(lǐng)單”，注明用途；6、綜合部每兩個(gè)月部門辦公用品領(lǐng)用狀況進(jìn)行記錄，填寫“辦公用品登記表”；7、辦公用品每年度按部門工作需要進(jìn)行預(yù)算，年終進(jìn)行盤點(diǎn)。8、各部門應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)批準(zhǔn)，個(gè)人領(lǐng)用辦公用品超過規(guī)定數(shù)量，從工資中扣除多領(lǐng)取用品費(fèi)用；發(fā)既有將公用辦公用品挪為私用、貪污和揮霍等行為，綜合部將依照有關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅解決。***管理處投訴解決、回訪制度為加強(qiáng)管理處與住戶聯(lián)系，及時(shí)為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣義，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。一、接待來訪投訴工作1、接待來訪投訴工作由監(jiān)察室、前臺值班人員負(fù)責(zé)，管理處應(yīng)廣為宣傳接待投訴辦公地點(diǎn)、電話，讓住戶投訴有門。2、任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時(shí)，都應(yīng)予以熱情接待，積極詢問，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)住戶有不理解住宅區(qū)管理規(guī)章制度時(shí)，要曉之以更壞，動(dòng)之以情，讓住戶理解并支持管理處工作。3、對住戶投訴、來訪中談到問題，接待人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，并在當(dāng)天調(diào)查、核算，然后將解決成果報(bào)告管理處責(zé)任部門和主任；不能解決，要將問題和意見向關(guān)于部門和主任報(bào)告，由主任決定解決辦法。4、當(dāng)住戶積極前來提合理化建議時(shí)，要詳細(xì)、認(rèn)真地做好記錄，并及時(shí)向主任報(bào)告，由主任決定采用或制定整治籌劃，并張榜發(fā)布整治辦法和表揚(yáng)“愛我社區(qū)”住戶名單，同步給住戶優(yōu)先評比“文明戶”。5、責(zé)任部門在解決來訪、投訴時(shí)，要熱誠、積極、及時(shí)，要堅(jiān)持原則，突出服務(wù)；不得推諉責(zé)任、為難住戶或乘機(jī)索取好處，在解決完畢后應(yīng)將回答住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。6、全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，做好本職工作，為住戶提供滿意服務(wù)，盡量減少住戶投訴、批評。將住戶不滿消解在投訴之前。7、當(dāng)同行物業(yè)管理單位規(guī)定參觀時(shí)，管理處員工應(yīng)予以熱情接待，把住宅區(qū)狀況做全面簡介，通過互相學(xué)習(xí)，共同提高社區(qū)管理水平。二、回訪工作1、回訪規(guī)定：1）管理處正、副主任把對住戶回訪列入職責(zé)范疇，并貫徹到每年工作籌劃和總結(jié)評比中。2）回訪時(shí)，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。3）回訪中，對住戶詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約回答時(shí)間。4）回訪后對反饋意見、規(guī)定、建議、投訴，及時(shí)逐條整頓綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決?；卦L解決率達(dá)100%，有效投訴力求在1%（如下）。2、回訪時(shí)間及形式1）管理處主任每年登門回訪1－2次。2）***務(wù)助理按區(qū)域范疇分工，每季回訪1次。3）每季度召開一次住戶座談會，征求意見。4）運(yùn)用節(jié)日慶祝活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、居民集會等形式廣泛聽取住戶意見反饋。5）有針對性地對住戶發(fā)放“住戶調(diào)查問卷”，作專項(xiàng)調(diào)查，聽取意見。***管理處維修回訪制度一、維修回訪是在維修竣工后，由***事務(wù)助理采用電話或上門方式對業(yè)主進(jìn)行回訪。回訪重要內(nèi)容涉及維修工服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主滿意限度等項(xiàng)目。工作流程分為四個(gè)環(huán)節(jié)。二、工作維修部在每周五下午下班前將本周《派工單》整頓好，交管理中心事務(wù)室進(jìn)行回訪。三、管理中心事務(wù)室接到《派工單》后，由事務(wù)助理及時(shí)對責(zé)任區(qū)住戶進(jìn)行回訪，交將回訪成果填寫在《派工單》回訪欄內(nèi)。四、***事務(wù)助理必要在一周內(nèi)將上周《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。保證維修回訪率達(dá)100%。***管理處機(jī)電設(shè)備編號辦法一、機(jī)電設(shè)備編號由公司技術(shù)部統(tǒng)一進(jìn)行。二、以設(shè)備機(jī)組整體為編號對象，不含機(jī)電設(shè)備重要部件和配套部件。三、按《WX－COP－0910》《設(shè)備維護(hù)管理程序》對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行分類Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ編號。四、編號方式：□□□－□×（×）－×－X/Y－×××總編號同類設(shè)備編號關(guān)系設(shè)備分類（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ）設(shè)備安裝樓層設(shè)備安裝樓號設(shè)備安裝樓號設(shè)備名稱注：□：代表名稱拼音字母簡寫X：代表數(shù)字Y：代表數(shù)字五、機(jī)電設(shè)備一經(jīng)編號，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對穩(wěn)定，不能隨意更變化換。六、所有機(jī)電設(shè)備值班、檢查、維修保養(yǎng)人員，在填寫有關(guān)記錄時(shí)，必要統(tǒng)一使用機(jī)電設(shè)備擬定編號。***管理處防火安全檢查制度一、檢查方式1、定期檢查依照***防火特點(diǎn)，配合關(guān)于安全活動(dòng)，公司每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司質(zhì)安部組織人員對消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好關(guān)于記錄，填寫《防火安全檢查登記表》。2、突擊檢查突擊檢查住宅區(qū)（大廈）防火安全辦法與否真正貫徹、消防設(shè)施與否完好，由消防第一負(fù)責(zé)人每季度組織一次，并做好有關(guān)記錄。二、檢查內(nèi)容1、消防通道安全疏散標(biāo)志與否完好。2、消防設(shè)施涉及自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等與否正常運(yùn)營。3、用火用電方面?；鹪纯刂茽顩r，電氣設(shè)備安裝與否符合安全規(guī)定，與否有超負(fù)荷現(xiàn)象等。三、火險(xiǎn)隱患整治1、若檢查發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《火險(xiǎn)隱患整治告知書》，并派發(fā)到受檢單位。2、受檢單位接到整治告知后，應(yīng)組織人員對火險(xiǎn)隱患及時(shí)進(jìn)行整治，并接規(guī)定期限完畢。3、受檢單位整治完畢后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查成果。***電梯機(jī)房管理制度一、機(jī)房除維修、管理人員外，其他人員未經(jīng)容許禁止入內(nèi)；二、維修管理人員每天對機(jī)房機(jī)械及電器部件巡視檢查一遍；三、保質(zhì)電梯機(jī)房清潔，牽引機(jī)、減速箱無漏油現(xiàn)象；四、限速器旋轉(zhuǎn)部件每周加油一次，及時(shí)清理鉗口油垢；五、保持制動(dòng)器清潔，經(jīng)常檢查制動(dòng)輪與制動(dòng)閘瓦之間間隙，保證制動(dòng)靈活，電梯運(yùn)營安全可靠；六、經(jīng)常檢查機(jī)房室內(nèi)溫度，保持機(jī)房內(nèi)照明、通訊及降溫設(shè)備正常工作狀態(tài)；七、機(jī)房必要配備消防器材。***整體運(yùn)作流程擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收 交通車輛管理治安管理房屋及公共設(shè)施維修與保養(yǎng)財(cái)務(wù)管理欣欣嘉園事務(wù)內(nèi)部管理與監(jiān)督便民服務(wù)清潔綠化服務(wù)機(jī)電智能設(shè)備養(yǎng)護(hù)消防設(shè)備管理檔案管理社區(qū)文體活動(dòng)交通車輛管理治安管理房屋及公共設(shè)施維修與保養(yǎng)財(cái)務(wù)管理欣欣嘉園事務(wù)內(nèi)部管理與監(jiān)督便民服務(wù)清潔綠化服務(wù)機(jī)電智能設(shè)備養(yǎng)護(hù)消防設(shè)備管理檔案管理社區(qū)文體活動(dòng)***管理處住戶投訴解決流程解決單第一聯(lián)交責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽收管理人員接待，填解決單來信投訴電話投訴解決單第一聯(lián)交責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽收管理人員接待，填解決單來信投訴電話投訴每月整頓、匯總所有投訴填寫登記表、分析信息，并將關(guān)于信息反饋給主任每月整頓、匯總所有投訴填寫登記表、分析信息，并將關(guān)于信息反饋給主任解決單第二聯(lián)交管理中心保存解決單第二聯(lián)交管理中心保存 負(fù)責(zé)人解決投訴，完畢后由所在部門負(fù)責(zé)人簽字承認(rèn)負(fù)責(zé)人解決投訴，完畢后由所在部門負(fù)責(zé)人簽字承認(rèn)管理中心收責(zé)任部門投訴解決回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫回訪登記表管理中心收責(zé)任部門投訴解決回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫回訪登記表部門負(fù)責(zé)人填投訴回單，收投訴解決單呈送管理中心部門負(fù)責(zé)人填投訴回單，收投訴解決單呈送管理中心***物業(yè)驗(yàn)收與接管流程接受全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖:供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)圖；停車場與交通通道圖；電梯及機(jī)電闡明、合同、保險(xiǎn)合同；操作合同；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)闡明書及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)登記表。接受全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖:供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)圖；停車場與交通通道圖；電梯及機(jī)電闡明、合同、保險(xiǎn)合同；操作合同；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)闡明書及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)登記表。匯同地盤監(jiān)理公司、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，知實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具驗(yàn)收整治告知、明確復(fù)檢日期與罰則。匯同地盤監(jiān)理公司、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，知實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具驗(yàn)收整治告知、明確復(fù)檢日期與罰則。對樓宇以不定數(shù)目單元模仿居住，測定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整治。對樓宇以不定數(shù)目單元模仿居住，測定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整治。抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。歸類整頓保修項(xiàng)目、期限、原則、責(zé)任、方式等關(guān)于資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。歸類整頓保修項(xiàng)目、期限、原則、責(zé)任、方式等關(guān)于資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。填報(bào)書面移手續(xù)、訂立物業(yè)管理正式接受文獻(xiàn)、接管、進(jìn)住。填報(bào)書面移手續(xù)、訂立物業(yè)管理正式接受文獻(xiàn)、接管、進(jìn)住。***住戶入住流程住戶提供入住資料：進(jìn)住告知單、購（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復(fù)印件留底，同步持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托罷手續(xù)，領(lǐng)取入住索引。住戶提供入住資料：進(jìn)住告知單、購（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復(fù)印件留底，同步持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托罷手續(xù)，領(lǐng)取入住索引。查驗(yàn)進(jìn)住告知單，發(fā)放入住文獻(xiàn)袋。查驗(yàn)進(jìn)住告知單，發(fā)放入住文獻(xiàn)袋。告知單蓋告知單蓋“已領(lǐng)資料”單?；厥仗詈弥稑I(yè)主公約》、《家庭登記表》等資料?；厥仗詈弥稑I(yè)主公約》、《家庭登記表》等資料。進(jìn)住告知單、業(yè)主公約、住戶手冊蓋章。進(jìn)住告知單、業(yè)主公約、住戶手冊蓋章。憑已簽字之進(jìn)住告知單收費(fèi)，收回進(jìn)住告知單。憑已簽字之進(jìn)住告知單收費(fèi)，收回進(jìn)住告知單。入住文獻(xiàn)匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙填寫入住狀況報(bào)表抄水、電表；填寫驗(yàn)收交接表，雙方簽字各執(zhí)一份；記錄業(yè)主維修規(guī)定，商定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表簽字。欣欣嘉園事務(wù)助理協(xié)同住戶驗(yàn)收房屋。憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊加蓋注明發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》簽收。入住文獻(xiàn)匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙填寫入住狀況報(bào)表抄水、電表；填寫驗(yàn)收交接表，雙方簽字各執(zhí)一份；記錄業(yè)主維修規(guī)定，商定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表簽字。欣欣嘉園事務(wù)助理協(xié)同住戶驗(yàn)收房屋。憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊加蓋注明發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》簽收。 ***住戶裝修管理流程裝修竣工后，責(zé)任事務(wù)助理驗(yàn)收合格后退還押金。住宅裝修竣工及時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收，責(zé)任事務(wù)助理睬同住戶驗(yàn)收住宅，訂立驗(yàn)收意見。責(zé)任事務(wù)助理、裝修糾察隊(duì)、消防員、治安員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場四次。施工人員填寫安全施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工允許證、垃圾袋。住戶、施工負(fù)責(zé)人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。施工負(fù)責(zé)人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件。住戶填寫審批表，交欣欣嘉園責(zé)任事務(wù)助理，責(zé)任工程師審批。住戶持住戶手冊、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批表裝修竣工后，責(zé)任事務(wù)助理驗(yàn)收合格后退還押金。住宅裝修竣工及時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收，責(zé)任事務(wù)助理睬同住戶驗(yàn)收住宅，訂立驗(yàn)收意見。責(zé)任事務(wù)助理、裝修糾察隊(duì)、消防員、治安員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場四次。施工人員填寫安全施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工允許證、垃圾袋。住戶、施工負(fù)責(zé)人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。施工負(fù)責(zé)人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件。住戶填寫審批表，交欣欣嘉園責(zé)任事務(wù)助理，責(zé)任工程師審批。住戶持住戶手冊、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批表 ***檔案建立流程收集：收集：①工程技術(shù)、維修、改造資料；②住戶資料、證件、購、租合同、裝修資料；③歷次管理活動(dòng)書面、音像記錄。整頓分類：A.產(chǎn)權(quán)資料；整頓分類：A.產(chǎn)權(quán)資料；B．技術(shù)資料；C．住戶資料、按棟分類，涉及電腦磁盤、登記表登記冊、購（租）合同、證件、裝修審批表；D.管理工作資料記錄；E.管理處文獻(xiàn)、告知、資料、歷次活動(dòng)記錄；F.管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度；G.財(cái)務(wù)賬表及其分布方案歸檔：依照檔案條例分類保存、輸入計(jì)算機(jī)管理。歸檔：依照檔案條例分類保存、輸入計(jì)算機(jī)管理。運(yùn)用：按規(guī)定借閱、運(yùn)用運(yùn)用：按規(guī)定借閱、運(yùn)用***工作督察流程財(cái)務(wù)部實(shí)行，并度向全體員工通報(bào)填寫優(yōu)績獎(jiǎng)勵(lì)單或過錯(cuò)罰單發(fā)現(xiàn)員工成績或過錯(cuò)調(diào)度督察部長、管理處主任審批財(cái)務(wù)部實(shí)行，并度向全體員工通報(bào)填寫優(yōu)績獎(jiǎng)勵(lì)單或過錯(cuò)罰單發(fā)現(xiàn)員工成績或過錯(cuò)調(diào)度督察部長、管理處主任審批調(diào)度督察員每日例行巡視檢查調(diào)度督察員每日例行巡視檢查督察員編號，裝訂記錄關(guān)于信息記錄信息反饋到主任督察員編號，裝訂記錄關(guān)于信息記錄信息反饋到主任負(fù)責(zé)人采用對的行動(dòng)解決問題填定督察問題解決單，交責(zé)任部門簽收解決完畢交調(diào)度督察部長簽收并檢查貫徹狀況發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題負(fù)責(zé)人采用對的行動(dòng)解決問題填定督察問題解決單，交責(zé)任部門簽收解決完畢交調(diào)度督察部長簽收并檢查貫徹狀況發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題***物料控制流程物料申請，填申請單倉管員驗(yàn)收登記入庫物料申請，填申請單倉管員驗(yàn)收登記入庫采購員按規(guī)定采購后勤組審批，調(diào)度督察室部長審批采購員按規(guī)定采購后勤組審批，調(diào)度督察室部長審批申請人填領(lǐng)料單，到倉庫領(lǐng)料。倉管員做好領(lǐng)料登記每月物料清查結(jié)算申請人填領(lǐng)料單，到倉庫領(lǐng)料。倉管員做好領(lǐng)料登記每月物料清查結(jié)算歸檔管理***管理處房屋室內(nèi)維修流程住戶維修申報(bào)，填寫維修申報(bào)表住戶維修申報(bào)，填寫維修申報(bào)表重大室內(nèi)維修重大室內(nèi)維修普通室內(nèi)維修班長填寫派工單普通室內(nèi)維修班長填寫派工單工程技術(shù)部部長至現(xiàn)場查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修工程技術(shù)部部長至現(xiàn)場查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修工人準(zhǔn)備村料，持單現(xiàn)場維修工人準(zhǔn)備村料，持單現(xiàn)場維修維修完畢，住戶在派工單上簽字維修完畢，住戶在派工單上簽字工人將維修單交于班長工人將維修單交于班長工程技術(shù)部內(nèi)務(wù)員將所有派工程技術(shù)部內(nèi)務(wù)員將所有派工單輸入電腦；部內(nèi)關(guān)于人員進(jìn)行維修回訪工程部每星期將維修電腦工程部每星期將維修電腦總單呈管理中心***公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程編制施工方案，報(bào)關(guān)于部門審批。編制施工方案，報(bào)關(guān)于部門審批。重大項(xiàng)目重大項(xiàng)目工程維修部或機(jī)電部負(fù)責(zé)人簽收維修申報(bào)單。班組分工，實(shí)行方案準(zhǔn)備工具材料。督察員、事務(wù)助理尋常巡視檢查或其他途徑發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報(bào)單。工程維修部或機(jī)電部負(fù)責(zé)人簽收維修申報(bào)單。班組分工，實(shí)行方案準(zhǔn)備工具材料。督察員、事務(wù)助理尋常巡視檢查或其他途徑發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報(bào)單。監(jiān)督指引監(jiān)督指引反饋反饋維修員到現(xiàn)場維修。維修完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格，填寫維修登記表。歸檔保存維修員到現(xiàn)場維修。維修完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格，填寫維修登記表。歸檔保存***管理處機(jī)電設(shè)備維修流程組織維修人員至現(xiàn)場維修。機(jī)電部部長審批交班組填寫設(shè)備維修申報(bào)單。浮現(xiàn)運(yùn)營故障，申報(bào)維修。組織維修人員至現(xiàn)場維修。機(jī)電部部長審批交班組填寫設(shè)備維修申報(bào)單。浮現(xiàn)運(yùn)營故障，申報(bào)維修。本單位無法維修，填寫外委維修單報(bào)主任批后實(shí)行。報(bào)關(guān)于單位、部門部長工程師至現(xiàn)場指引監(jiān)督維修。本單位無法維修，填寫外委維修單報(bào)主任批后實(shí)行。報(bào)關(guān)于單位、部門部長工程師至現(xiàn)場指引監(jiān)督維修。部長報(bào)主任。做好維修記錄。維修完畢檢查，試運(yùn)營合格。部長報(bào)主任。做好維修記錄。維修完畢檢查，試運(yùn)營合格。***社區(qū)文體活動(dòng)開展流程制定年度社區(qū)文化工作籌劃制定年度社區(qū)文化工作籌劃依照住戶調(diào)查、形勢變化狀況修正籌劃依照住戶調(diào)查、形勢變化狀況修正籌劃制定社區(qū)文化月工作籌劃制定社區(qū)文化月工作籌劃暫時(shí)性活動(dòng)暫時(shí)性活動(dòng)活動(dòng)方案策劃活動(dòng)方案策劃實(shí)行組織、準(zhǔn)備工作實(shí)行組織、準(zhǔn)備工作周邊系列活動(dòng)周邊系列活動(dòng)管理處各部門協(xié)作配合管理處各部門協(xié)作配合發(fā)動(dòng)民居民參加，社區(qū)關(guān)于單位參加發(fā)動(dòng)民居民參加，社區(qū)關(guān)于單位參加邀請新聞單位宣傳報(bào)道爭取上級部門、關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)支持實(shí)行大型主題活動(dòng)邀請新聞單位宣傳報(bào)道爭取上級部門、關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)支持實(shí)行大型主題活動(dòng)邀請嘉賓出席邀請嘉賓出席活動(dòng)總結(jié)，建立活動(dòng)檔案活動(dòng)總結(jié)，建立活動(dòng)檔案***治安管理運(yùn)作流程檢查、登記定崗值勤檢查、登記定崗值勤及時(shí)解決作好記錄發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決作好記錄發(fā)現(xiàn)問題流運(yùn)巡邏交由調(diào)度督察室閱后，編號存檔交由調(diào)度督察室閱后，編號存檔報(bào)警緊急狀況告知調(diào)度督察室流動(dòng)巡邏機(jī)動(dòng)分隊(duì)緊急解決記錄報(bào)警緊急狀況告知調(diào)度督察室流動(dòng)巡邏機(jī)動(dòng)分隊(duì)緊急解決記錄 ***消防應(yīng)急解決流程接到報(bào)警接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處誤報(bào)：查明因素，記錄在案災(zāi)情嚴(yán)重：報(bào)火警119，告知消除主管、管理處主任災(zāi)情輕：告知保安人員自行解決誤報(bào)：查明因素，記錄在案災(zāi)情嚴(yán)重：報(bào)火警119，告知消除主管、管理處主任災(zāi)情輕：告知保安人員自行解決切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源組織保安人員趕到現(xiàn)場滅火檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)消除設(shè)備工作狀況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其她消除設(shè)施組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源組織保安人員趕到現(xiàn)場滅火檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)消除設(shè)備工作狀況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其她消除設(shè)施組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)負(fù)責(zé)人，并向關(guān)于部門報(bào)告監(jiān)測火勢狀況，堅(jiān)守消除中心崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)負(fù)責(zé)人，并向關(guān)于部門報(bào)告監(jiān)測火勢狀況，堅(jiān)守消除中心崗位 ***室內(nèi)消防報(bào)警應(yīng)急反映流程接到報(bào)警接到報(bào)警調(diào)度小圍合事務(wù)助理前去事發(fā)地察看調(diào)度小圍合事務(wù)助理前去事發(fā)地察看查明因素記錄備案與否誤報(bào)？查明因素記錄備案與否誤報(bào)？是是實(shí)報(bào)確認(rèn)實(shí)報(bào)確認(rèn)調(diào)度應(yīng)急保安應(yīng)急出動(dòng)調(diào)度巡邏保安補(bǔ)圍合助理崗位調(diào)度應(yīng)急保安應(yīng)急出動(dòng)調(diào)度巡邏保安補(bǔ)圍合助理崗位擒拿疑犯急救人員信息反饋制止罪案擒拿疑犯急救人員信息反饋制止罪案是是報(bào)110與否報(bào)110？報(bào)110與否報(bào)110？記錄、總結(jié)、存檔、報(bào)告記錄、總結(jié)、存檔、報(bào)告***園林綠化管理流程主管巡視檢查主管巡視檢查現(xiàn)場指引發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化問題登記表，提出施工方案，主管安排人員施工。發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化問題登記表，提出施工方案，主管安排人員施工。草坪組植保組修剪組草坪組植保組修剪組澆水施肥剪草除雜草主管復(fù)查填寫登記表補(bǔ)苗防治病蟲保潔灌木喬木修剪整形澆水施肥剪草除雜草主管復(fù)查填寫登記表補(bǔ)苗防治病蟲保潔灌木喬木修剪整形 ***保潔管理流程主管及督察員巡視檢查現(xiàn)場指引主管及督察員巡視檢查現(xiàn)場指引發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生保潔問題登記表，提出整治意見，主管安排人員迅速解決。發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生保潔問題登記表，提出整治意見，主管安排人員迅速解決。督察組保潔組督察組保潔組督導(dǎo)整治狀況實(shí)行整治督導(dǎo)整治狀況實(shí)行整治主管復(fù)查填寫登記表主管復(fù)查填寫登記表環(huán)境文化大氣污染水污染廢棄物噪聲污染水消耗能源消耗其他資源消耗其他防治辦法車場管理尾氣排放鳴笛噪聲耗水耗油a.禁止鳴笛，并輔以宣傳、招貼等方式b.勉勵(lì)居民使用公共交通工具c.規(guī)定使用無鉛汽油，并指揮好社區(qū)內(nèi)交通汽車含油泥廢水排放耗水耗電a.安裝節(jié)水節(jié)能洗氶設(shè)備b.修筑圍堰，防止污水外泄c.對廢水進(jìn)行沉淀，去油解決社區(qū)清潔粉塵飛揚(yáng)鉛、鐵等金屬，廢紙、塑料以及電池中泄漏重金屬耗水惡臭、蚊蠅滋生a.實(shí)行垃圾分類，選取垃圾分類解決服務(wù)清潔商b.增長清掃頻次社區(qū)綠化凈化空氣使用殺蟲劑滲入地下水割草機(jī)等產(chǎn)生噪聲美化景觀a.選用低噪聲割草機(jī)，并加強(qiáng)維護(hù)b.使用循環(huán)水c.選用毒性弱殺蟲劑d.增長綠化及生物品種消殺耗水選用毒性低殺蟲劑，提高殺蟲效率變電設(shè)備、水泵、發(fā)電機(jī)、電梯等設(shè)備運(yùn)營、維護(hù)、修理廢氣排放（含NOX、H2S等）含油廢水排放、滲漏拆換零部件廢棄運(yùn)營噪聲管路破拐，漏水耗電耗油a.加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)，減少噪聲能耗及廢氣排放b.收集含廢水并自理c.拆換零部件居高盡量回收，或勿交投建筑裝飾施工粉塵飛揚(yáng)a、含泥污水b、油漆、二甲苯等液體排放大量建筑垃圾瓠瓦、混凝土、塑料、余料、材料等高強(qiáng)度噪聲耗水耗電耗木材、水泥等各種材料也許采用易燃有毒材料，增長火災(zāi)隱患a.裝飾方案審批，強(qiáng)化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計(jì)、用料。b.嚴(yán)格控制施工時(shí)間，控制噪音c.實(shí)行垃圾分類解決d.強(qiáng)化竣工驗(yàn)收給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)營、使用供水管路憬，影響水質(zhì)耗水協(xié)助自來水部門定期檢查、維護(hù)給排水系統(tǒng)集中式空調(diào)安裝、使用CFC排放高強(qiáng)度噪聲耗電通過對安裝方案審批和安裝驗(yàn)收控制運(yùn)營噪聲管理處、商城、學(xué)校、飲食娛樂場合、居民使用空調(diào)、冰箱CFC排放報(bào)廢后產(chǎn)生塑料、金屬垃圾及CFC泄漏耗水耗電勉勵(lì)宣傳居民、商家等安裝無氟降耗機(jī)型消防發(fā)生火災(zāi)時(shí)，用滅火器時(shí)有害氣體產(chǎn)生報(bào)廢滅火器所導(dǎo)致金屬垃圾耗水耗電耗滅火器加強(qiáng)員工培訓(xùn)，強(qiáng)化居民防火意識，杜絕火災(zāi)、火險(xiǎn)發(fā)生商場銷售及居民使用商品商品過份包裝及過多使用不可降解塑料包裝放音樂或播廣告耗電金屬、紙、塑料等揮霍勉勵(lì)商場少進(jìn)包裝過多或公害包裝商品，同步盡少使用塑料代包裝肉菜市場、管理處職工食堂、酒家、居民飲食生活消費(fèi)烹調(diào)產(chǎn)生油煙及廢氣(含NOX、CO)含油、脂肪、蛋白質(zhì)及洗潔精等永排放果、菜及食物殘?jiān)z棄音樂噪聲大量耗水耗電耗燃?xì)鈱ι钗鬯M(jìn)行自理手排放循環(huán)；及時(shí)清掃垃圾，并實(shí)行分類解決社區(qū)文化活動(dòng)游泳池等長時(shí)使用水質(zhì)下降音樂噪聲定期換水時(shí)水消耗完善汒池殺菌消毒程序，定期監(jiān)測水質(zhì)；將泳池排放水進(jìn)行再循環(huán)運(yùn)用。工作籌劃前期管理(***B區(qū))(1)交接期籌劃內(nèi)容籌辦、組建***管理處參加智能系統(tǒng)，電梯、消防、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收各類原始資料接受、建檔建筑物本體驗(yàn)收交接綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接配套設(shè)施、生活網(wǎng)點(diǎn)，綠化、信箱規(guī)劃道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)牌、標(biāo)記、策劃、實(shí)行招聘、培訓(xùn)、考核、錄取員工建立外部聯(lián)系(居委會、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺、水、電、氣主管公司、消防局、醫(yī)院等)管理處裝備采購編制物業(yè)管理方案準(zhǔn)備入伙資料(業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、入伙指南、裝修申報(bào)程序、公共制度、業(yè)主資料采集表)住宅局、業(yè)主管委會住宅局、業(yè)主管委會ISO900ISO9001質(zhì)量體系***報(bào)業(yè)集團(tuán)增援 委托管理 監(jiān)督 直接負(fù)責(zé)及定 期報(bào)告書***物業(yè)公司***物業(yè)公司 跟蹤管理欣欣嘉園管理處欣欣嘉園管理處 目的管理責(zé)任制各部門各部門(2)入伙期籌劃內(nèi)容入伙手續(xù)辦理與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)收存在問題整治、復(fù)驗(yàn)、交接現(xiàn)場提供各類物業(yè)管理征詢協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電視、通郵手續(xù)提供裝修期便民服務(wù)配套設(shè)施工程裝修管理、控制安全防范控制入伙典禮策劃、準(zhǔn)備智能系統(tǒng)、垃圾分類、收集培訓(xùn)指引(3)入住期籌劃內(nèi)容舉辦入伙典禮物業(yè)管理方案實(shí)行社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)行業(yè)主、客戶意見調(diào)查召開業(yè)主大會，成立業(yè)主管理委員會員工財(cái)務(wù)運(yùn)營、分析、發(fā)布ISO9001質(zhì)量保證體系運(yùn)作控制國家安全文明榜樣社區(qū)創(chuàng)立、參評人員配備、培訓(xùn)和管理組織架構(gòu)管理處主任1人管理處主任1人副主任1人副主任1人護(hù)管部機(jī)電維修部護(hù)管部機(jī)電維修部保潔員13人綠化員5人收費(fèi)1人主管1人主管1人文員1人資料員1人管理員1人環(huán)境服務(wù)部公共事務(wù)部保潔員13人綠化員5人收費(fèi)1人主管1人主管1人文員1人資料員1人管理員1人環(huán)境服務(wù)部公共事務(wù)部運(yùn)營值班3人維修4人電梯工1人主管1人運(yùn)營值班3人維修4人電梯工1人主管1人隊(duì)長1人班長3人護(hù)管員24人隊(duì)長1人班長3人護(hù)管員24人***尋常物業(yè)管理尋常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)行管理與服務(wù)功能重要階段，針對***社區(qū)特點(diǎn)，咱們物業(yè)管理工作將由介入期、入住期、常規(guī)期三某些構(gòu)成。介入期：咱們會進(jìn)一步理解三聯(lián)集團(tuán)城建開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和入住人群需求，從物業(yè)管理角度，提出某些合理建議，并根據(jù)市場調(diào)研成果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下了堅(jiān)實(shí)基本。入住期：咱們將裝修管理和治安管理擬定為這一階段工作重點(diǎn)。裝修管理上，實(shí)行裝修管理“一把手工程”，由公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓***社區(qū)裝修管理，向開發(fā)商和全體業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對住戶裝修嚴(yán)密追蹤監(jiān)管。治安管理上，咱們將根據(jù)入住期治安形勢和住戶心理需求，實(shí)行“人防為主，技防物防為輔治安管理方式，加強(qiáng)對裝修隊(duì)、外來人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素統(tǒng)一監(jiān)管，保證“管理無盲點(diǎn)、治安無事件”。常規(guī)期：物業(yè)管理工作涉及公共部位維護(hù)、保潔綠化管理、治安管理、車輛管理、機(jī)電設(shè)備、電梯管理、社區(qū)文化建設(shè)等。尚有某些業(yè)主專項(xiàng)、特約服務(wù)，咱們將重要闡述以上幾方面方案。一、介入期物業(yè)管理初期介入意義1、有助于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。2、有助于提高房屋建造質(zhì)量。3、有助于保證物業(yè)使用功能。4、有助于加強(qiáng)對所管物業(yè)全面理解。5、有助于后期管理工作進(jìn)行。6、有助于樹立物業(yè)管理公司形象。一、前期介入，合理規(guī)劃。1、積極介入規(guī)劃，提出合理化建議。針對***社區(qū)停車場詳細(xì)分布，咱們建議科學(xué)規(guī)劃停車位。針對***建筑特點(diǎn)和居民素質(zhì)實(shí)際狀況，建議充分考慮居民垃圾收集、中轉(zhuǎn)和清運(yùn)問題，實(shí)現(xiàn)垃圾分類收集。通過前期介入，提前掌握物業(yè)狀況，對規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在問題提出合理化建議，盡量減少因規(guī)劃設(shè)計(jì)不完善給日后管理服務(wù)工作和住戶尋常生活帶來不便。2、針對社區(qū)實(shí)際狀況，提前準(zhǔn)備管理方案。在前期介入工作中，咱們要參加輔助設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合***實(shí)際狀況，提前準(zhǔn)備管理方案，***物業(yè)公司總經(jīng)理和各部門經(jīng)理對本社區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研，完畢了詳實(shí)科學(xué)物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告，根據(jù)調(diào)研成果，咱們對***物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)擬定位，并有針對性制定了一系列方案。3、運(yùn)用***物業(yè)培訓(xùn)優(yōu)勢，以及現(xiàn)成物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提前對住戶進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)。為了更好地實(shí)行將來對***管理，咱們把住戶宣傳和培訓(xùn)作為前期介入一項(xiàng)重要工作，咱們擬定培訓(xùn)內(nèi)容為：常規(guī)物業(yè)知識培訓(xùn)、智能化設(shè)施使用培訓(xùn)和裝修制度培訓(xùn)，提高業(yè)主對物業(yè)管理結(jié)識。二、做好驗(yàn)收接管工作。在我公司對***充分理解基本上，通過參加竣工驗(yàn)收和詳細(xì)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測管理中也許浮現(xiàn)問題，準(zhǔn)備相應(yīng)方案，真正做到有備無患，防范于未然。***驗(yàn)收與接管程序如下：成立欣欣嘉園驗(yàn)接小組成立欣欣嘉園驗(yàn)接小組制定制定欣欣嘉園驗(yàn)收原則接管移送手續(xù)書審查資料、圖紙，親臨現(xiàn)場逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄，督促改進(jìn)審查資料、圖紙，親臨現(xiàn)場逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄，督促改進(jìn)簽定移送書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽定移送書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽定關(guān)于維修基金合同簽定物業(yè)保修合同簽定關(guān)于維修基金合同簽定物業(yè)保修合同*