商業(yè)培訓(xùn)手冊(cè)樣本

招商實(shí)戰(zhàn)技能培訓(xùn)手冊(cè)目錄前言---------------------------------------------------2第一章房地產(chǎn)基本知識(shí)----------------------------3第二章商鋪基本知識(shí)------------------------------8第三章招商人員基本規(guī)定-----------------------46第四章招商業(yè)務(wù)流程-----------------------------48第五章招商基本技能-----------------------------49第六章招商典型案例-----------------------------57第七章典型商家需求分析---------------------64結(jié)束語-----------------------------------------------70前言與通過十近年市場(chǎng)化發(fā)展住宅房地產(chǎn)業(yè)相比，中華人民共和國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在短短兩三年內(nèi)迅速發(fā)展，成為了投資人眼里新創(chuàng)富支點(diǎn)。外商零售準(zhǔn)入新條例正式生效和各種限制條件逐漸取消，標(biāo)志著一場(chǎng)席卷全國(guó)商業(yè)大變革來臨，國(guó)際商業(yè)帶給國(guó)內(nèi)不但僅是具備強(qiáng)大生命力豐富商業(yè)形態(tài)，更多是當(dāng)代化商業(yè)經(jīng)營(yíng)思想和管理模式。

從商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際開發(fā)慣例來看，有實(shí)力開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采用“只租不售”方略，通過持續(xù)有效經(jīng)營(yíng)管理提高商業(yè)價(jià)值。良好招商租賃關(guān)系維系對(duì)真正貫徹顧客導(dǎo)向商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念至關(guān)重要。老式商業(yè)設(shè)施開發(fā)商雖然并不注重商業(yè)策劃（即市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合等），但她們還是很在乎商業(yè)設(shè)施招商工作?？梢娬猩淘诘禺a(chǎn)開發(fā)中之重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)形式，一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看與否能按籌劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)招商特點(diǎn)有助于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功。作為商業(yè)地產(chǎn)重要構(gòu)成某些—商鋪招商工作尤為重要，因而結(jié)合當(dāng)前招商部工作重點(diǎn)以及當(dāng)前人員構(gòu)成，結(jié)合房地產(chǎn)知識(shí)與商業(yè)知識(shí)，明確招商部工作重點(diǎn)，為進(jìn)一步開展好此后商鋪招商工作奠定牢固理論基本，增進(jìn)部門員工不斷提高，以及養(yǎng)成自我學(xué)習(xí)良好氛圍。特編寫本培訓(xùn)手冊(cè)，供人們學(xué)習(xí)和探討。第一章房地產(chǎn)基本知識(shí)建設(shè)用地面積：指都市規(guī)劃行政主管部門擬定建設(shè)用地位置和界線所圍合用地之水平投影面積，不涉及代征面積。房屋建筑面積：是指建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）水平投影面積（涉及按國(guó)家關(guān)于規(guī)定應(yīng)計(jì)算陽臺(tái)、雨蓬、無柱挑廊面積）之和。層高在2.2米如下技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。房屋基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。容積率：是指一種社區(qū)總建筑面積與用地面積比率。地下停車庫、架空開放建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住舒服度。容積率較低，建筑密度普通也就較低，發(fā)展商可用于回收資金面積就越少，而住戶就越舒服。這個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人居住需求角度，還是從純粹賺錢角度來設(shè)計(jì)一種社區(qū)。一種良好居住社區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積比例。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部總高度。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比，也稱之為“K”值。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e建筑密度：是指在一定用地范疇內(nèi)，所有建筑物基底面積與用地面積之比。在居住區(qū)規(guī)劃中，建筑密度普通指居住建筑密度。普通狀況下，平均建筑層數(shù)越高，建筑密度越低。綠地面積：指可以用于綠化土地面積，不涉及屋頂綠化、垂直綠化和覆土不大于2米土地。綠地率：是指居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地總和與居住區(qū)用地比率（%）。在計(jì)算綠地率時(shí)，對(duì)綠地規(guī)定非常嚴(yán)格。雖然是級(jí)別最低零散塊狀、帶狀公共綠地也規(guī)定寬度不不大于8米，面積不不大于400平方米，該用地范疇內(nèi)綠化面積不少于總面積70%（含水面），至少要有1/3綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)某些休閑娛樂設(shè)施。而宅旁綠地等庭院綠化用地面積，在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)也規(guī)定距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，尚有幾種狀況也不能計(jì)入。綠地率綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施地表覆土普通達(dá)不到3米神度，在上面種植大型喬木，成活率較低，因此計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入“居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按當(dāng)前國(guó)家技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府關(guān)注就是綠地率這一指標(biāo)。一種良好居住社區(qū)，綠地率應(yīng)不低于30%。綠化覆蓋率：是指居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地總和與居住區(qū)用地比率（%）。與綠地率區(qū)別是綠地率各類綠地重要涉及公共綠地、宅旁綠地等，而這里綠地則范疇更廣，只要有塊草皮便可以計(jì)入，因此綠化覆蓋率有時(shí)會(huì)較高。在開發(fā)商銷售樓盤時(shí)候，她們固然喜歡引用綠化覆蓋率概念。而對(duì)于消費(fèi)者來說，有草環(huán)境總比滿地鋪地磚廣場(chǎng)環(huán)境更愜意吧？成套房屋套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積構(gòu)成。套內(nèi)房屋使用面積：是指套內(nèi)房屋使用空間面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計(jì)入使用面積；（3）不涉及在構(gòu)造面積內(nèi)套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周邊維護(hù)或承重墻體或其她承重支撐體所占面積，其中各套之間分隔墻和套與公共建筑空間分割以及外墻（涉及山墻）等共有墻，均按水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積所有計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽臺(tái)按水平投影所有計(jì)算建筑面積，未封閉陽臺(tái)按水平投影一半計(jì)算建筑面積。房屋共有建筑面積：是指?jìng)€(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用建筑面積。涉及電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。房屋公用建筑面積：是指建筑主體內(nèi)、戶門以外可使用面積，涉及層高超過2.2米單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、北斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。每戶（每單位）應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文獻(xiàn)或合同，應(yīng)按其文獻(xiàn)或合同進(jìn)行計(jì)算；（2）如無面積分割文獻(xiàn)或合同，按其使用面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂＜矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=（應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元）建筑面積之和）X各套（單元）建筑面積。購(gòu)房建筑面積：涉及套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e兩某些。停車場(chǎng)：指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配備場(chǎng)地。停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位25平方米計(jì)算，自行車按每車位1.2平方米計(jì)算。停車庫建筑面積小型汽車按每車位40平方米計(jì)算，自行車按每車位1.8平方米計(jì)算。土地使用權(quán)出讓：是指上海市政府以拍賣、招標(biāo)、合同方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金行為。土地使用權(quán)出讓年限按下列用途擬定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教誨、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（5）綜合或其她用地五十年，此外，加油站、加氣站用地為二十年。房地產(chǎn)權(quán)利人：是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)自然人、法人和其她組織。房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房屋所有人在法律規(guī)定范疇內(nèi)對(duì)屬于她房屋享有占有、使用、收益、處分權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接管理購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)并具備排她性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具備絕對(duì)性和排她性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具備對(duì)房地產(chǎn)充分、完整控制、支配權(quán)，以及從而享有利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除她人占有、干涉權(quán)利。這種權(quán)利涉及直接物權(quán)，也涉及由此派生典權(quán)、抵押權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利。房屋占有權(quán)：普通由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離狀況。例如，房屋出租，就將房屋一定期期內(nèi)占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。房屋使用權(quán)：是對(duì)房屋實(shí)際運(yùn)用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋使用權(quán)，如房主將房屋租給她人使用。房屋收益權(quán)：是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋處分權(quán)：是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本權(quán)能。房屋處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。按揭與抵押區(qū)別：在于借貸過程中與否發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移。其區(qū)別重要如下：1．按揭和抵押在法律上區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所關(guān)于系，因而兩者當(dāng)事人法律地位及享有權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保存擔(dān)保物所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人身份只是抵押權(quán)人。2．目及運(yùn)作上差別：按揭和抵押擔(dān)保基本目在于保證債務(wù)履行。在目和運(yùn)作上區(qū)別：1．按揭人按揭目在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡量多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭目重要是出于保障收益考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。2．在借款目上，按揭人目的指向和按揭物是同一，借款目是購(gòu)買房屋，獲得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款目不是為了獲得抵押物，而是為了其她目借款。3．運(yùn)作上區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先獲得產(chǎn)權(quán)證前提下，辦理她項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有她項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未獲得產(chǎn)權(quán)證狀況下進(jìn)行。普通是先辦理她項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購(gòu)房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。4．抵押和按揭牽扯當(dāng)事人不同：抵押普通牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，普通不再需要擔(dān)保人是單純“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未獲得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下動(dòng)作。因而，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。第二章商鋪基本知識(shí)商鋪概念：商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場(chǎng)合"，也就是今日之商鋪。唐宋是中華人民共和國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁華。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大商業(yè)中心都市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市景況。位于長(zhǎng)江三角洲東端，北瀕長(zhǎng)江口，南臨杭州灣上海，明清時(shí)期僅為江蘇省一種縣。上海第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時(shí)上海已成為全國(guó)最大經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大商業(yè)中心都市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。依照以上對(duì)商鋪歷史回顧，咱們可以對(duì)"商鋪"做如下定義，即商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)場(chǎng)合。和過去商鋪定義相比有相似地方，即商鋪一方面是商品交易場(chǎng)合；區(qū)別之處是當(dāng)代商鋪概念不但包括了交易功能，并且包括了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰讏?chǎng)合，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等商品交易場(chǎng)合。對(duì)于絕大多數(shù)人來講，理解這一點(diǎn)很容易。商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)場(chǎng)合，簡(jiǎn)樸舉例很容易理解，例如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營(yíng)者提供服務(wù)，享有服務(wù)品質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)場(chǎng)合，例如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在此類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造特別情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。從商鋪概念咱們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大發(fā)展，已經(jīng)從最初經(jīng)營(yíng)物品商品，增長(zhǎng)到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品層面。很顯然，以上不同經(jīng)營(yíng)商品形態(tài)將直接影響商鋪位置、交通條件、定位、大小、空間、構(gòu)造、裝修辦法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對(duì)商鋪概念做足夠分析，有助于商鋪投資者在投資過程中做初步判斷。商鋪分類：按商鋪開發(fā)形式分：（1）商業(yè)街商鋪（2）市場(chǎng)類商鋪（3）社區(qū)類商鋪（4）建筑底商商鋪（5）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪（6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪（7）交通設(shè)施商鋪按商鋪位置形式分：（1）鋪面房（2）鋪位商業(yè)街商鋪：指以平面形式按照街形式布置單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)鋪面及商業(yè)樓里面鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場(chǎng)類商鋪：是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。此類市場(chǎng)里面鋪位即咱們所談市場(chǎng)類商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪運(yùn)營(yíng)成本比較低，并且經(jīng)營(yíng)商品品種簡(jiǎn)樸化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)雜限度較低，開發(fā)商比較好完畢項(xiàng)目合理規(guī)劃問題。社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象重要是住宅社區(qū)居民。社區(qū)商鋪體現(xiàn)形式重要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但大多數(shù)屬于鋪位形式。建筑底層商鋪：指位于住宅等建筑物底層（也許涉及地下一、二層及地上一、二層，或其中某些樓層）商用鋪位。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周邊商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：指大型綜合百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立售貨亭、角等，俗稱店中店。鋪面房和鋪位差別:由于物業(yè)自身屬性不同，必然導(dǎo)致其差別性存在。（1）、唯一性差別鋪面房普通占有地區(qū)上無可取代、不可復(fù)制唯一性優(yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近復(fù)制品，故缺少唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來講，地區(qū)上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好投資價(jià)值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差別鋪位所能經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境制約。如在一種專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不容許。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定不能經(jīng)營(yíng)某些特殊業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選取靈活性就大得多。（3）、營(yíng)業(yè)時(shí)間差別鋪位營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一種規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意普通不會(huì)被容許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種狀況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己意愿。（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)差別鋪位經(jīng)營(yíng)范疇及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃調(diào)節(jié)，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國(guó)內(nèi)大中都市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)節(jié)需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀狀況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差別對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因而，鋪位運(yùn)營(yíng)費(fèi)用普通高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選取范疇差別相比之下，鋪位出租選取租賃客戶范疇較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉人是不會(huì)來租用這一鋪位。由于鋪面房業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客戶變更而隨意變化，因而，其選取租賃客戶范疇就大得多。（7）、投資風(fēng)險(xiǎn)差別時(shí)至今日，所謂商鋪熱，商鋪投資回報(bào)率高，說究竟就是鋪位過熱。由于鋪位價(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市開張一種服飾市場(chǎng)鋪位價(jià)格已由當(dāng)時(shí)10萬元炒到了當(dāng)前50萬元。其實(shí)，任何炒作東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，并且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。此外，值得提示是，對(duì)有些鋪位租賃權(quán)炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。（8）、炒作難易限度差別鋪面房與鋪位另一種差別就是炒作難易限度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。商業(yè)地產(chǎn)基本形態(tài)：分商鋪和寫字樓。地產(chǎn)商業(yè)：就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參加、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)。地產(chǎn)商業(yè)涉及批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等有關(guān)商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容涉及策劃、招商和尋常營(yíng)運(yùn)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)公司獲取將來不擬定收益。地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式：地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)懷，不同商業(yè)地產(chǎn)有不同條件及其所處區(qū)域、商圈，如何在各種經(jīng)營(yíng)模式中選取適當(dāng)模式往往是開發(fā)商很頭痛問題。這里將對(duì)慣用幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式合用于范疇及其優(yōu)缺陷進(jìn)行分析。１、整體出租模式整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)公司，由這家商業(yè)公司進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商每年向商業(yè)公司收取商定租金。租金普通在第三或第四年起開始遞增，前二，三年重要是協(xié)助商業(yè)公司培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展；同步，商業(yè)公司向開發(fā)商交納相稱于2—3個(gè)月租金押金。長(zhǎng)處：①不需設(shè)立專門經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)商業(yè)人員；②交易簡(jiǎn)樸，結(jié)算以便；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新項(xiàng)目；④物業(yè)升值空間較大；⑤帶租約更有助于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺陷：①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；②租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)難度很大；③不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒法交租也許，國(guó)而對(duì)租戶評(píng)估規(guī)定精確。合用類型：①無商業(yè)專才開發(fā)商；②資金實(shí)力雄厚開發(fā)商；③經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守開發(fā)商；④售后返租產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積普通不超過30000㎡。２、分層或分片出租模式與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)別別出租給不同租戶。長(zhǎng)處：①租金相對(duì)整體出租要高某些；②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握積極權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺陷：①需注重前期商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）；②需設(shè)立相應(yīng)管理部門及配備關(guān)于商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其她租戶經(jīng)營(yíng)，規(guī)定開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)招商能力。合用類型：①資金實(shí)力雄厚開發(fā)商；②售后還租產(chǎn)權(quán)式商城；③物業(yè)面積在0～50000㎡。３、分散出租模式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在擬定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，普通為2～5年；開發(fā)商應(yīng)協(xié)助租戶統(tǒng)一辦理有關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等。長(zhǎng)處：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售體現(xiàn)；③租期短，容易變化功能或調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)。缺陷：①需設(shè)立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；②需充分注重前期市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位策劃工作；③招商能力規(guī)定極高；④尋常經(jīng)營(yíng)能力規(guī)定高；⑤經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大合用類型：①商業(yè)區(qū)或城郊大型商業(yè)物業(yè)；②面積在10000～500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)面積足夠大；③售后返租產(chǎn)權(quán)式商城。４、層（或片）與散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在擬定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再運(yùn)用主力店品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。當(dāng)前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式。長(zhǎng)處：①大小租戶構(gòu)造使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；②主力店進(jìn)駐有助于將某些物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易獲得銷售成功；③有利建立完整租戶資源庫，為后來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)導(dǎo)致功運(yùn)作條件；④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。缺陷：①規(guī)定開發(fā)商具備很雄厚自有資金實(shí)力；②需設(shè)立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和配備有關(guān)商業(yè)專才；③對(duì)主力店招租能力規(guī)定極高。合用類型：重要是50000㎡以上購(gòu)物中心。地產(chǎn)商業(yè)特點(diǎn)：一、目的客戶主次分明

一方面是擬定主力店群，其作用重要有四個(gè)：其一是有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，主力店群普通占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有助于項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。其二是知名主力店群入駐可以吸引投資客眼球，刺激鋪位銷售，以及對(duì)中小店群招商。其三是主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度消費(fèi)群體，這一長(zhǎng)處可以協(xié)助項(xiàng)目在日后營(yíng)運(yùn)中，能在保持一定量客流基本上發(fā)揮更大效用；其四是主力店群進(jìn)駐可以影響中小店租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入。

另一方面是在擬定了主力店群之后，再擬定中小店群。其作用重要有二個(gè)：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求消費(fèi)群購(gòu)物或消費(fèi)需求。其二是中小店鋪位租金往往是主力店4~10倍，有甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目重要利潤(rùn)來源。

二、租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一

主力店群投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期規(guī)定普通需八年、十年，有長(zhǎng)達(dá)十五年、二十年。其租金相對(duì)便宜得多，普通在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%~10%。由于發(fā)展商考慮了各種因素，成功經(jīng)營(yíng)主力店最后是有助于項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。而中小型店租期普通為3年左右，租金較高，普通在第三年起遞增租金。以深圳市某近80000平方米購(gòu)物中心為例，先行入駐主力店某百貨店，其租金為80元/M2·月，租期為十五年；而同一層樓名店廊鋪位租金高達(dá)300~800元/M2·月，租期為三年。租金差距懸殊確令人吃驚。

三、招商時(shí)間長(zhǎng)

地產(chǎn)商業(yè)招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合擬定開始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。主力店群招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期間。由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需擬定主力店群，并按其規(guī)定設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)施；而中小店群則對(duì)形成后商業(yè)設(shè)施改造規(guī)定不大，因而中小店群招商可使主力店群擬定之后才正式進(jìn)行，固然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店招商征詢登記工作。

四、招商難度大

招商難度大重要因素在于如下四個(gè)方面：其一是項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合伙聯(lián)盟。其二，裝修進(jìn)度影響中小店群入駐。雖然有項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主擔(dān)憂是有一定道理，畢竟她們也需要在適合場(chǎng)地發(fā)展新分店。其三是功能分區(qū)招商進(jìn)度影響了各類店進(jìn)駐決策，按照合理功能分區(qū)籌劃，順利入駐相應(yīng)商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)大大協(xié)助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能也許不盡抱負(fù)，特別是可以吸引人氣各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來時(shí)，更是影響了整體經(jīng)營(yíng)。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮重點(diǎn)。其四是營(yíng)運(yùn)商較低知名度和缺少經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)興起時(shí)間不長(zhǎng)，像廣州天河城購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)案例更是寥若晨星，因而絕大多數(shù)發(fā)展商或營(yíng)運(yùn)商并不具備豐富商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。

五、招商技術(shù)規(guī)定高

招商技術(shù)規(guī)定高重要體當(dāng)前四個(gè)方面：其一是招商人員需具備豐富零售服務(wù)知識(shí)。招商人員必要熟悉商品或服務(wù)類別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合原理、價(jià)格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等有關(guān)基本知識(shí)；掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中某些基本原理；理解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等有關(guān)法律法規(guī)。其二是招商人員需具備較強(qiáng)招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就規(guī)定招商過程中使用某些技巧，如制造某些位置有多家入駐搶手局勢(shì)等等；在招商前期，主力店招商工作異常艱難，知名度較高主力店普通會(huì)大受商業(yè)物業(yè)歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址機(jī)會(huì)也較多，因而要在理解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之后制定出吸引其入駐條件和談判方略，并爭(zhēng)取同步分別與不同多家主力店洽談入駐意向、條件。其三是需具備較強(qiáng)評(píng)估能力。在租戶表達(dá)了入駐意向之后，招商小租應(yīng)派關(guān)于人員考察租戶經(jīng)營(yíng)狀況，特別是主力店調(diào)查和評(píng)估，其評(píng)估內(nèi)容涉及資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)特色、注冊(cè)資本金、管理層管理能力、營(yíng)業(yè)額及其增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)狀況、合伙意愿限度等項(xiàng)目，并按一定原則進(jìn)行量化評(píng)估，為選取租戶決策提供科學(xué)數(shù)據(jù)及報(bào)告。其四是需合理招商推廣方略。招商推廣好壞將影響到資金預(yù)算和招商效果，招商推廣方略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容規(guī)定，并環(huán)繞項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣方略制定和實(shí)行，以保證招商工作少投資，高效率。 商鋪投資形式：分為購(gòu)買和租賃兩種。購(gòu)買和租賃也同步是其她各種房地產(chǎn)普通投資形式，有極大相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包括諸各種性化內(nèi)容。（1）、商鋪購(gòu)買▲商鋪上市初始交易購(gòu)買商鋪上市初始交易購(gòu)買，即商鋪投資者從商鋪開發(fā)商手里購(gòu)買、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里商鋪購(gòu)買形式。商鋪上市初始交易購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對(duì)大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值做出精確判斷，當(dāng)前似乎是一件并不容易事情。商鋪投資者在此過程中辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益高低。商鋪上市初始交易購(gòu)買方式所需要投入資金多，盡管投資者可以采用銀行按揭方式，但40%首付款也不是一筆小數(shù)目。之因此將這種商鋪購(gòu)買形式稱之為"上市初始交易購(gòu)買"，是由于此類商鋪購(gòu)買方式就好像股票市場(chǎng)中在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行股票在二級(jí)市場(chǎng)上市交易同樣，市場(chǎng)監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有也許拿到接近商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過私幕參股方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資商之一，那么它就可以得到類似于"原始股""原始商鋪"；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過類似于股票一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)方式去買商鋪，那么由于購(gòu)買面積也許比較大，因此可以享有比較大價(jià)格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場(chǎng)交易方式，購(gòu)買商鋪，善于市場(chǎng)運(yùn)做開發(fā)商完全有也許以較高"市盈率"將商鋪賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級(jí)商鋪"與股票市場(chǎng)原始股、一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)股票相比喻，也許有不盡合理地方，但商鋪上市初始交易購(gòu)買和股票原始認(rèn)購(gòu)及一級(jí)認(rèn)購(gòu)有一種共同特點(diǎn)，就是投資者必要對(duì)開發(fā)商、項(xiàng)目詳細(xì)狀況等或上市公司進(jìn)行進(jìn)一步研究和理解，避免最后投資失敗。▲二手購(gòu)買二手商鋪購(gòu)買，指商鋪投資者從別商鋪投資者手里購(gòu)買商鋪商鋪投資方式。二手購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，因此與原始商鋪購(gòu)買方式不同。在這種商鋪購(gòu)買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購(gòu)商鋪價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪征詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行指引。在二手商鋪購(gòu)買過程中，購(gòu)買價(jià)格是核心談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、精確，那么她最后可以買到物美價(jià)廉商鋪，就好像從股市上買到日后股價(jià)翻番股票同樣；與此相反，商鋪投資者也許成了接力賽中最后一種選手，購(gòu)買后無法獲利出手，更壞是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。（2）、商鋪?zhàn)赓U▲商鋪直接租賃商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租投資方式。商鋪直接租賃方式中，商鋪投資者以比較低租金將商鋪?zhàn)庀聛恚俎D(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低租金，那么這種投資可行性是值得懷疑。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有也許發(fā)生投資虧損?！D(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼佂顿Y方式，目也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租投資方式。轉(zhuǎn)租投資狀況比較少發(fā)生，并且操作難度也比較大，畢竟通過轉(zhuǎn)租后，留給投資者利潤(rùn)空間已經(jīng)很少。商鋪投資特點(diǎn)：俗話說："家有萬貫，不如有個(gè)店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。普通來說，一種市場(chǎng)繁華限度從本地商鋪經(jīng)營(yíng)收入狀況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入多少會(huì)直接影響到商鋪?zhàn)饨鸲嗌?，可以說，商鋪交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中都市信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)重要構(gòu)成某些，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回?bào)率高，因此受到投資者關(guān)注。其發(fā)展勢(shì)頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。（1）、商鋪投資穩(wěn)定性特點(diǎn)：投資商鋪具備穩(wěn)定性。住宅租約期限普通為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪?zhàn)饧s普通為3至5年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪裝修投資、獲利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s穩(wěn)定性。此外，租金遞增保證了商鋪長(zhǎng)期收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付付款方式使租金收取也較有保障。（2）、商鋪增值特點(diǎn)：商鋪投資是一種長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而減少其投資價(jià)值。相反，好商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提高同步，租金增長(zhǎng)是必然。長(zhǎng)期租用從資金成本角度必定不如買下來，如果說住宅價(jià)值還可以相對(duì)精確地衡量，那么成功商鋪價(jià)值卻正所謂無價(jià)。（3）、商鋪投資回報(bào)率較高：與人們老式資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大都市涉外公寓、別墅投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但當(dāng)前，住宅用房投資回報(bào)率基本上下降到大概6%～8%，但商鋪投資回報(bào)率單租金收益則也許達(dá)10%～15%，有甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買社區(qū)商鋪業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提高成為必然。需要指出是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓魃啼佂顿Y者還充分運(yùn)用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完畢該商鋪投資過程。（4）、商鋪投資潛力：當(dāng)前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資概念尚未全面普及，普通商鋪與住宅價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)狀況下4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格尚有較大上漲空間---商鋪投資者不可以根據(jù)此比例去套用投資操作，由于市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況差別等將對(duì)商鋪價(jià)格發(fā)生重大影響，并且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參照。國(guó)內(nèi)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)浮現(xiàn)蒸蒸日上局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪對(duì)于商鋪"圈地運(yùn)動(dòng)"。（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活：調(diào)查顯示，商鋪投資者重要有兩種：一是專業(yè)商鋪投資商，擁有較雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，普通會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買某些商鋪產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，普通是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%人是為了出租后獲利而購(gòu)買商鋪，而處在自營(yíng)目購(gòu)買商鋪人為35%，此外有10%人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。商鋪投資回收周期:商鋪投資回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資時(shí)間跨度。按照商鋪投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類:商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)懷問題。所投資商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來講，至少意味著短期失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)定價(jià)應(yīng)當(dāng)是住宅2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈商鋪價(jià)格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅3倍到5倍。鑒于商鋪投資價(jià)值重要性，下面，便于投資者從投資收益角度去判斷投資方向，以及投資目的。（1）、"都市型"商鋪"都市型"商鋪指位于都市商業(yè)中心地段商鋪。鑒于其特殊位置以及所在地區(qū)自身商業(yè)價(jià)值，普通，"都市型"商鋪客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪?zhàn)饨鹗找婺芰Γ?都市型"商鋪投資收益穩(wěn)定，并且收益比較高。"都市型"商鋪案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)商鋪都屬于典型都市型商鋪。如果咱們說，王府井大街商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)當(dāng)不會(huì)有人表達(dá)懷疑。試想每天幾十萬客流量對(duì)于這里商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才可以實(shí)現(xiàn)這一目的。（2）、"社區(qū)型"商鋪"社區(qū)型"商鋪：商鋪所在社區(qū)普通都要通過從無到有過程，從不成熟到成熟過程。事實(shí)上，一種社區(qū)成熟過程就是價(jià)值提高過程：一種新社區(qū)就好像證券市場(chǎng)原始股，只要項(xiàng)目定位精確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來商鋪價(jià)值提高無庸質(zhì)疑。需要指出是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)特點(diǎn)并不代表商鋪價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中因素，這里要闡明是社區(qū)商鋪價(jià)值提高同步，也存在商鋪價(jià)值提早被透支狀況：有些操作策劃能力很強(qiáng)開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟階段，通過對(duì)商鋪項(xiàng)目良好包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期目，最后商鋪銷售創(chuàng)新高，例如單位售價(jià)最初僅1.5萬/平方米商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相稱于該商鋪5年后來，甚至后來價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性減少，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有也許縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖?。?）、"便利型"商鋪"便利型"商鋪指用于以食品、尋常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)局限性小面積商鋪。之因此稱其為"便利型"商鋪是由于其所經(jīng)營(yíng)商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面小超市，公寓社區(qū)里小超市，住宅社區(qū)干洗店等都屬于該種類型。"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分類型。當(dāng)前在國(guó)內(nèi)有諸多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)零售商，美國(guó)7-11就屬于典型便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。"便利型"商鋪，普通面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)角度也不需要很大，這無疑減少了對(duì)投資者資金勢(shì)力規(guī)定，此外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，因此出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪特點(diǎn)。之因此用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全由于該種商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分類型，諸多投資者并不是很理解，但其投資價(jià)值不容小視。（4）、專業(yè)街市商鋪專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面商鋪。該類商鋪價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)合經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品關(guān)系密切。例如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等專業(yè)市場(chǎng)，通過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，當(dāng)前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。（5）、其她商鋪其她商鋪，指除過上述四大類商鋪以外商鋪，涉及百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面商鋪。咱們并不是說其投資價(jià)值低，只是由于此類商鋪普通由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，重要采用出租經(jīng)營(yíng)方式，散戶可投資空間相對(duì)較小，加上此類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。從投資收益角度，如果該類商鋪投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)方略判斷足夠精確，那么該類商鋪投資收益決不會(huì)低。例如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)晤臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%從上述分析可以看出，商鋪價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提高。不只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目精確開發(fā)判斷，此外也需要時(shí)間。有眼光商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提高，賺取投資收益。商鋪投資原理各項(xiàng)參數(shù)：1、商鋪初始售價(jià)商鋪初始售價(jià)高低將影響商鋪投資收益。正如Ri=Pr/（N*Pc）中所表達(dá)，商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。同樣一種商鋪樓盤，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)也許會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高。對(duì)于商鋪投資者來講，售價(jià)高就意味著需要支付更多資金，更多首付款，前期資金壓力變大，成果完全有也許以高價(jià)買入，最后被高位"套牢"。2、經(jīng)營(yíng)商品類型經(jīng)營(yíng)商品類型與商鋪?zhàn)饨鹗找婕皟r(jià)值升值收益有密切關(guān)系。不同商品，其利潤(rùn)空間明顯不同，若拿經(jīng)營(yíng)電腦商鋪和經(jīng)營(yíng)低檔服裝商鋪相比較，前者經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比后者經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大。3、硬件條件商鋪硬件條件詳細(xì)指商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，涉及面寬、進(jìn)深、層高，及對(duì)消費(fèi)者有效引導(dǎo)，尚有商鋪水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪功能影響很大。從商鋪功能多方面適應(yīng)性角度，商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況必要有廣泛適應(yīng)性，如果可以適合各種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多選取。如果租戶數(shù)量多，正所謂"水漲船高"，投資者得到高租金是自然事情。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)專業(yè)設(shè)計(jì)單位數(shù)量很少，嚴(yán)格講，中華人民共和國(guó)幾乎沒有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)單位。不少開發(fā)商采用委托國(guó)外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方式，但咱們以為無論是國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位，還是國(guó)外設(shè)計(jì)單位，作為建筑師，她們更多表達(dá)是建筑美學(xué)概念等，普遍缺少對(duì)市場(chǎng)理解，一種成功商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，需要商業(yè)策劃公司參加，從市場(chǎng)角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正。4、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)性眾所周知，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少?gòu)墓δ芙嵌冗M(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級(jí)客戶需求，功能性比其她房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，并且會(huì)直接影響項(xiàng)目成敗。問題是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位很少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)單位可以選取。普通，開發(fā)商需要在此階段引入市場(chǎng)顧問機(jī)構(gòu)，從市場(chǎng)角度對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)。以上工作做好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)性限度。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)零售商、消費(fèi)者需求，項(xiàng)目成功概率越高。5、停車條件停車條件詳細(xì)講就是轎車停車場(chǎng)。在以往，商鋪投資者也許不太注意停車條件問題，過去，私家車數(shù)量有限，自行車是中華人民共和國(guó)人重要交通形式，因此商業(yè)設(shè)施都對(duì)自行車停車場(chǎng)做了充分考慮，但當(dāng)前狀況是：私家車在國(guó)內(nèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)、零售業(yè)經(jīng)營(yíng)影響頗大，如果商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能有效解決停車場(chǎng)問題，那么項(xiàng)目最背面臨經(jīng)營(yíng)困局幾乎是不可避免；此外私家車消費(fèi)者消費(fèi)勢(shì)力強(qiáng)勁，盡管人數(shù)僅占消費(fèi)者總體人數(shù)30%左右，但其帶來營(yíng)業(yè)額卻也許在總營(yíng)業(yè)額70%左右……從上述分析可以得出結(jié)論：如果一種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能為有車族提供足夠便利保證，那么等于說這樣商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就一定限度上放棄了一種極富消費(fèi)潛力客戶群---固然，對(duì)于目的客戶不是中高品位客戶項(xiàng)目來講，停車條件可以放在次要位置。強(qiáng)調(diào)停車條件重要性，是出于中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。在將來幾年私家車發(fā)展將持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，特別隨著汽車價(jià)格大幅減少，多數(shù)中華人民共和國(guó)家庭擁有汽車夢(mèng)想將不會(huì)是遙遠(yuǎn)。6、交通條件交通條件對(duì)于商鋪價(jià)值重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著也許到訪客流量潛力。如果一種商鋪所處位置，很少公交巴士，那么其價(jià)值會(huì)明顯折扣。交通條件重要性對(duì)于商鋪投資者并不難理解，核心是如何在詳細(xì)商鋪投資過程中應(yīng)用。7、可視性"可視性"概念對(duì)于商鋪價(jià)值至關(guān)重要。在《中華人民共和國(guó)超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPINGMALL投資開發(fā)指南》中，就設(shè)計(jì)布局提出了"可視性"原則：商鋪"可視性"指通過建筑師創(chuàng)造性設(shè)計(jì)，最大限度使得商鋪在平面范疇內(nèi)極容易被看到，換言之，購(gòu)物者在外部、步行街或中庭廣場(chǎng)等各種位置可以看到商鋪。對(duì)于零售商來講，這必然是她們租店鋪時(shí)要特別關(guān)注問題，商鋪可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。"可視性"原則在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中也普遍得到強(qiáng)調(diào)，"可視性"體現(xiàn)事實(shí)上是零售商、消費(fèi)者對(duì)商鋪接受限度體現(xiàn)，也是各項(xiàng)設(shè)計(jì)原則中唯一與市場(chǎng)有關(guān)原則。如果一種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目外部"可視性"和內(nèi)部"可視性"都得到了充分實(shí)現(xiàn)，只要項(xiàng)目周邊市場(chǎng)條件可行，商鋪投資者將極容易找到進(jìn)駐零售商。8、樓層眾所周知，商鋪所在樓層對(duì)商鋪價(jià)值影響力，一層商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層商鋪高出諸多。關(guān)于樓層價(jià)值，從"可視性"角度也可以理解，一層商鋪"可視性"普遍比二層、三層商鋪"可視性"要好。9、客流量客流量對(duì)于商鋪價(jià)值至關(guān)重要。也許有人會(huì)以為客流量和商情屬于同樣內(nèi)容，但事實(shí)上其區(qū)別很大：商情所闡釋是商鋪所在地區(qū)"宏觀"商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪個(gè)案進(jìn)行商鋪價(jià)值"微觀"量化。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪門前客流量極為關(guān)注，也許兩個(gè)距離50米10、商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引重要客戶群規(guī)模及覆蓋范疇等。在判斷商鋪價(jià)值過程中，必要對(duì)商鋪所在地方商業(yè)氛圍有足夠理解：商業(yè)氛圍好壞直接影響商鋪價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資過程中，要同步對(duì)商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和將來預(yù)期商情進(jìn)行分析，看商情因子變化空間，從中可以發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益趨勢(shì)和潛力。對(duì)商情精確把握需要進(jìn)一步分析，將商情因子分為A，B，C，D，E5級(jí)：A級(jí)：當(dāng)代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，競(jìng)爭(zhēng)激烈但呈現(xiàn)共存共榮狀態(tài)，商鋪價(jià)值極高，針對(duì)客戶群體覆蓋本都市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街，上海南京路等；B級(jí)：都市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，大、中都市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)限度較高，小都市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)限度較低，針對(duì)客戶群體覆蓋本都市某個(gè)消費(fèi)階層，如北京國(guó)貿(mào)商城，北京東方廣場(chǎng)，上海東方新天地，上海恒隆廣場(chǎng)等；C級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍較濃厚，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)限度較高，針對(duì)客戶群體指其周邊消費(fèi)群，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城等；D級(jí)：交通設(shè)施、商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域，針對(duì)客戶群重要是其服務(wù)客戶、周邊客戶群；E級(jí)：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)限度較高，針對(duì)客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費(fèi)主體內(nèi)容比較復(fù)雜。以上A，B，C，D，E5個(gè)級(jí)別商業(yè)氛圍依次減少，整體來看，租金水平按照以上水平依次減少，耐人尋味是：商鋪價(jià)值升值空間按照以上級(jí)別呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，這正是核心內(nèi)容。租金收益和價(jià)值升值收益矛盾性是任何商鋪投資者都必要面對(duì)問題，既想有很高租金收益，又要保證價(jià)值升值收益良好空間，對(duì)于普通投資者來講，是很困難事情。11、價(jià)值升值收益價(jià)值升值收益事實(shí)上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)賣價(jià)和初始買價(jià)差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益對(duì)于普通商鋪投資者有不小難度，投資選取得力，不但會(huì)創(chuàng)造較高租金收益，并且會(huì)輕松獲得買家飛漲報(bào)價(jià)；如果投資選取失當(dāng)，不但商鋪不好出租，并且完全有也許被迫"揮淚降價(jià)甩賣"，這樣話，價(jià)值升值收益就成了負(fù)數(shù)。需要指出是，租金收益和價(jià)值升值收益共存，但同步有矛盾地方：對(duì)于一種租金收益水平很高商鋪來講，其價(jià)值升值收益空間就會(huì)相對(duì)比較?。幌喾?，價(jià)值升值收益空間大商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提高態(tài)勢(shì)。對(duì)于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益方案是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和，這顯然是一種數(shù)學(xué)求最大值問題，但是鑒于各種因素對(duì)商鋪價(jià)值影響，當(dāng)前尚沒有統(tǒng)一表達(dá)商鋪收益函數(shù)，因此在投資判斷過程中，咱們只能暫時(shí)從最大化價(jià)值升值收益角度來看待一種新興商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪投資問題，這種投資方略符合市場(chǎng)初始發(fā)展階段投資趨勢(shì)。12、租金收益租金收益對(duì)于熟悉房地產(chǎn)人士來講，是很簡(jiǎn)樸概念。出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)基本方式之一，固然對(duì)于商鋪來講也不例外。商鋪投資原理：商鋪投資收益（Pr）涉及租金收益（R）和價(jià)值升值收益（V），租金收益（R）水平取決于商鋪所在位置商業(yè)氛圍（商情因子E）、客流量（Po）、"可視性"（Vi）、樓層（F）、交通條件（T）、停車設(shè)施（P）、商鋪硬件條件（C）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)性（D）、經(jīng)營(yíng)商品類型（G）、從屬項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（M）等因素；價(jià)值升值收益水平取決于商鋪所在地區(qū)商業(yè)氛圍（E）、原始買入價(jià)格（Pc）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)性（D）、樓層（F）、經(jīng)營(yíng)商品類型（G）、從屬項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（M）及將來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等發(fā)展趨勢(shì)（Re）等：即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F(xiàn)，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F(xiàn)，G，M，Re）如果投資者持有商鋪時(shí)間為N年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為：Ri=Pr/（N*Pc）針對(duì)不同商鋪類型，當(dāng)Ri達(dá)到某種水準(zhǔn)時(shí)，商鋪投資者才可以做出投資選取。最后決策必要適合其自身資金特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)度等。商鋪投資收益：商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注問題，但普通投資者對(duì)商鋪投資收益理解僅局限在租金收入上，實(shí)際狀況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)收益項(xiàng)目，屬于普通意義收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)值升值收益對(duì)于成熟、專業(yè)商鋪投資者來講，無疑成為她們創(chuàng)造財(cái)富重要手段。在這里，商鋪投資收益指，商鋪給投資者創(chuàng)造收益總和，在其測(cè)算中，商鋪投資者勢(shì)必對(duì)后期收益根據(jù)市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)做出推測(cè)，固然也涉及賣出后升值收益。如果一種投資者不考慮在將來賣出商鋪，假設(shè)預(yù)測(cè)年租為Ro，那么商鋪投資收益率就簡(jiǎn)化為Ri=Ro/Pc。商業(yè)街商鋪分類:商業(yè)街商鋪分類可以有各種各樣：可以按照經(jīng)營(yíng)商品復(fù)合限度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品是專業(yè)類別，還是不加擬定復(fù)合形式，咱們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪:往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)商品不加擬定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，需要指出是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有商鋪就可以享有開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。此外，由于專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品品種簡(jiǎn)樸化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)雜限度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生由于商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響狀況。專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)：（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)商品類型關(guān)于，例如，經(jīng)營(yíng)服裝商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材商業(yè)街其規(guī)模也許會(huì)有較大差別。北京"女人街"屬于典型女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬平方米。商業(yè)街規(guī)模必要體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)商品適合經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一種商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)晤臨市場(chǎng)承辦力不夠引起經(jīng)營(yíng)困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過600米（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在位置和所經(jīng)營(yíng)商品類型兩大要素。例如，"北京三里屯酒吧街"名稱就精確包括了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素"酒吧"，這樣例子不勝枚舉。正如咱們?cè)谇拔乃劦?，專業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)約商鋪經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱就可以得到她們所需要信息，便于消費(fèi)決策。此外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)金源大酒店"不夜城"，消費(fèi)者從其名稱就可以很容易弄清晰該商業(yè)街項(xiàng)目位置及可以提供服務(wù)等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)▲商鋪形式有些專業(yè)商業(yè)街完全采用鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采用鋪位形式，如北京"女人街"；其她專業(yè)商業(yè)街采用鋪位、鋪面結(jié)合方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購(gòu)買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街由于針對(duì)客戶群廣泛，因此很少采用鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則正好相反，重要采用鋪面方式。需要關(guān)注是，凡是采用鋪面形式專業(yè)商業(yè)街，整個(gè)街獲得成功比例很高?！顿Y回報(bào)形式出租經(jīng)營(yíng)為重要投資回報(bào)形式。個(gè)別商業(yè)街商鋪采用出售方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采用商鋪一定年限使用權(quán)出售方式。復(fù)合商業(yè)街商鋪:就復(fù)合商業(yè)街來講，由于經(jīng)營(yíng)商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起競(jìng)爭(zhēng)力減少狀況。復(fù)合商業(yè)街在國(guó)內(nèi)成功案例諸多，但基本上都屬于通過幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型復(fù)合商業(yè)街形式，此外它們都通過了長(zhǎng)期市場(chǎng)哺育，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳商業(yè)品牌，因此它們成功是自然，必然，也是值得借鑒。需要指出是，國(guó)內(nèi)某些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來試圖通過運(yùn)作，在大中都市打造復(fù)合商業(yè)街形態(tài)，運(yùn)作成功幾率很小，或者要想運(yùn)作成功，是不可以采用短期投資行為，如果投資商接受長(zhǎng)達(dá)十幾年，甚至幾十年投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街方案才是可行。復(fù)合商業(yè)街在大都市往往已經(jīng)形成了幾種有市場(chǎng)影響力項(xiàng)目，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其她復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無疑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。對(duì)于中小都市來講，復(fù)合商業(yè)街在有都市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一種本地復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種狀況下，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，但是必要謹(jǐn)慎判斷項(xiàng)目規(guī)模、定位等。復(fù)合商業(yè)街商鋪特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街規(guī)模決策對(duì)開發(fā)商是一種考驗(yàn)，如果開發(fā)面積太大，超過了市場(chǎng)需求，開發(fā)商很容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到2~3公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平有較高規(guī)定。設(shè)計(jì)商必要合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮不夠充分，輕者影響項(xiàng)目功能，嚴(yán)重話，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目的是建成一條老北京特色街，但其最后發(fā)展?fàn)顩r令人失望。發(fā)生以上狀況因素何在？重要是該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)問題比較大，一方面是未充分考慮停車問題，沒有足夠停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營(yíng)；此外這條街寬度是按照交通干道原則擬定，因此與商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能需求有很大沖突。以上兩個(gè)因素中任何一種都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街名稱重要體現(xiàn)其所在位置。既然復(fù)合商業(yè)街名稱重要體現(xiàn)其所在位置地名，那么這個(gè)地名品牌價(jià)值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，將面臨極大難度。一種很陌生、新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。（4）復(fù)合商業(yè)街商鋪特點(diǎn)▲商鋪形式重要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運(yùn)營(yíng)成熟復(fù)合商業(yè)街，鋪面商鋪價(jià)值極高?！顿Y回收形式重要采用出租經(jīng)營(yíng)方式。有些很大規(guī)模復(fù)合商業(yè)街往往將沿街土地出讓給不同開發(fā)商，由不同開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街狀況，商鋪投資者不但要考慮擬投資項(xiàng)目個(gè)案狀況，并且要考慮商業(yè)街整體規(guī)劃等問題。也有某些新建復(fù)合商業(yè)街采用出售經(jīng)營(yíng)方式。如果該類商業(yè)街是一種沒有歷史鋪墊項(xiàng)目，此類項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。商業(yè)街商鋪投資方略：專業(yè)商業(yè)街商鋪不但適合機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，也適合個(gè)人投資者。商鋪出售面積整體較小，所需要投入資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。租金收益水平尚可，有較大價(jià)值升值空間，但商鋪?zhàn)灾鳈?quán)不高。復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益無論是租金收益還是價(jià)值升值收益都比較高，但由于復(fù)合商業(yè)街市場(chǎng)打造、成熟受較多因素影響，因此投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，投資周期比較長(zhǎng)，建議個(gè)人投資者謹(jǐn)慎對(duì)待該種投資品種。市場(chǎng)類商鋪類型:按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品是單一類別，還是綜合類型，將市場(chǎng)類商鋪分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪普通集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品雖然有范疇，但基本上覆蓋是某一大類商品。需要指出是，鑒于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)開發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)定位精確，那么所有商鋪就可以享有開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來市場(chǎng)效果。由此得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪運(yùn)營(yíng)成本比較低。此外，由于專業(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品品種簡(jiǎn)樸化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)雜限度較低，開發(fā)商比較好完畢項(xiàng)目合理規(guī)劃問題。就綜合市場(chǎng)來講，由于經(jīng)營(yíng)商品沒有統(tǒng)一性，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開發(fā)商專業(yè)能力有規(guī)定。專業(yè)市場(chǎng)商鋪特點(diǎn)：（1）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)商品類型沒關(guān)于系，往往和市場(chǎng)合處地區(qū)市場(chǎng)支撐能力、投資商實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式等因素密不可分。不同實(shí)力投資商雖然在同一種地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)差別很大，固然獲利能力也會(huì)差別很大。經(jīng)營(yíng)同樣商品專業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)、零售投資形式對(duì)其規(guī)模影響很大。（2）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并提成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街長(zhǎng)度不適當(dāng)太長(zhǎng)，超過600米，消費(fèi)者也許會(huì)（3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)名稱體現(xiàn)所在位置和所經(jīng)營(yíng)商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡量多信息。（4）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪特點(diǎn)▲商鋪形式專業(yè)市場(chǎng)商鋪重要形式為鋪位形式，很少鋪面形式?！顿Y回收形式專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資回收形式有采用商鋪出租，也有采用商鋪出售方式。由此看出，專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資回收形式差別較大。例如，東方家園、英國(guó)百安居、德國(guó)歐蓓德都屬于專營(yíng)家居建材用品專業(yè)市場(chǎng)，此類專業(yè)市場(chǎng)基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采用出租經(jīng)營(yíng)方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專業(yè)市場(chǎng)，開發(fā)商就采用商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理方式。需要指出是，進(jìn)行商鋪投資投資者在選取專業(yè)市場(chǎng)商鋪時(shí)候，需要對(duì)商鋪投資形式進(jìn)行進(jìn)一步理解，并且專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模越大，項(xiàng)目管理對(duì)商鋪價(jià)值影響力越大。綜合市場(chǎng)特點(diǎn):（1）綜合市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)綜合市場(chǎng)規(guī)模有大有小，其大小受所經(jīng)營(yíng)商品類型影響比較大，在同等運(yùn)作條件下，綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力比專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣成本可以打造出一種具備市場(chǎng)影響力專業(yè)市場(chǎng)，但卻未必可以打造出一種經(jīng)營(yíng)良好綜合市場(chǎng)。特別當(dāng)開發(fā)商在綜合市場(chǎng)開發(fā)過程中，對(duì)項(xiàng)目定位不科學(xué)，市場(chǎng)方略缺少創(chuàng)新時(shí)，較大規(guī)模綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。（2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，需要解決各商品分區(qū)功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨品流疏導(dǎo)等問題，這些對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位市場(chǎng)意識(shí)有很高規(guī)定，設(shè)計(jì)師不可以簡(jiǎn)樸只從建筑角度擬定設(shè)計(jì)方案。北京萬通新世界商品交易市場(chǎng)屬于綜合市場(chǎng)類型，所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品涉及化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮物、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。管理商將該市場(chǎng)定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品批發(fā)市場(chǎng)。鑒于經(jīng)營(yíng)商品種類龐雜，管理商對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了合理功能分區(qū)，一方面按層進(jìn)行劃分，各層商品種類與大型百貨店布置方式類似；各層再進(jìn)行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均運(yùn)用寬2米左右主通道和寬1.3萬通規(guī)劃設(shè)計(jì)解決大多數(shù)是"小商品"零售商和消費(fèi)者需求，由于是小商品，因此通道不需要太寬，里面也可以擁擠一點(diǎn)，但如果是經(jīng)營(yíng)其她類型商品，規(guī)劃設(shè)計(jì)必然體現(xiàn)不同技術(shù)要點(diǎn)。（3）綜合市場(chǎng)名稱特點(diǎn)綜合市場(chǎng)名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營(yíng)商品類別及經(jīng)營(yíng)方式等三大要素。以上信息最大限度體當(dāng)前名稱里，便于市場(chǎng)推廣。（4）綜合市場(chǎng)商鋪特點(diǎn)▲商鋪形式重要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少?！顿Y回收形式大多數(shù)采用出租商鋪方式，當(dāng)前陸續(xù)有某些項(xiàng)目采用商鋪銷售方式。市場(chǎng)類商鋪投資方略:專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資品種，當(dāng)前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交商鋪不少出自專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。從專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r看，無論是產(chǎn)品選取、定位、規(guī)模、市場(chǎng)方略、管理運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商都已有了比較豐富經(jīng)驗(yàn)，因此盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險(xiǎn)下較高投資收益率是值得選取。固然，專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過程中，投資者必要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境做出精確判斷。綜合市場(chǎng)外部市場(chǎng)條件是商鋪投資核心因素，商鋪價(jià)值更多來自該綜合市場(chǎng)價(jià)值，詳細(xì)商鋪個(gè)性化因素對(duì)商鋪投資價(jià)值影響不是很大。與專業(yè)市場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。個(gè)人商鋪投資者在投資過程中，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待綜合市場(chǎng)項(xiàng)目。社區(qū)商鋪類型:社區(qū)商鋪可以按照商鋪投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。社區(qū)商鋪重要用做人們生活密切有關(guān)生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪商業(yè)形態(tài)重要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪也許商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具備廣泛功能特點(diǎn)，并且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓。零售型社區(qū)商鋪特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪規(guī)模有大有小。其中，用做便利店、中小型超市社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大概1000平方米，小約100平方米，藥店普通面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)普通沒有特殊規(guī)定：3.5米（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)▲商鋪形式社區(qū)商鋪重要形式為重要為鋪面形式。▲投資回收形式社區(qū)商鋪投資回收方式涉及出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)關(guān)注，并且社區(qū)商鋪買家將逐漸從散戶時(shí)代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。服務(wù)型社區(qū)商鋪特點(diǎn):（1）規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平提高，規(guī)模有逐漸增大趨勢(shì)。過去，社區(qū)商鋪比較多是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是當(dāng)前，餐廳規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，涉及幼兒園在內(nèi)其她服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪規(guī)模有較高規(guī)定，1000平方米（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪層高也不能低于3.5米（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)▲商鋪形式社區(qū)商鋪形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。鋪面商鋪不也許進(jìn)行統(tǒng)一管理，特別當(dāng)采用出售投資形式時(shí)候，開發(fā)商不也許在經(jīng)營(yíng)階段，干涉商鋪投資者投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此狀況下，如果社區(qū)商鋪規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有也許面臨經(jīng)營(yíng)困局。有些社區(qū)建設(shè)專門社區(qū)商業(yè)樓，里面商鋪重要是鋪位形式，這些鋪位商鋪"可視性"必定不如鋪面形式，但其長(zhǎng)處在于這種鋪位商鋪有也許在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，競(jìng)爭(zhēng)力得到提高，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪開發(fā)商專業(yè)化水平很高時(shí)，鋪位型社區(qū)商鋪價(jià)值未必不如鋪面社區(qū)商鋪?！顿Y回收形式當(dāng)前，不少?gòu)氖路?wù)類商鋪經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)逐漸在變化租用商鋪方式，因素是多方面：一方面，過去餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力局限性，因此只能租用商鋪，但當(dāng)前就不同了，諸多從事服務(wù)類經(jīng)營(yíng)公司、個(gè)人已經(jīng)具備了投資購(gòu)買商鋪實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東屢次漲租金現(xiàn)實(shí)，因此這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選取購(gòu)買商鋪。從上面分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)重要品種。社區(qū)商鋪投資方略:社區(qū)商鋪盡管目的客戶范疇大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基本穩(wěn)定，因此成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。特別，如果所屬社區(qū)定位為高品位、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪價(jià)值將被大大提高，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者投資，對(duì)個(gè)人投資者來講，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，因此社區(qū)商鋪銷售異?；鸨?。需要指出是，社區(qū)商鋪風(fēng)險(xiǎn)較低，有一種前提，就是購(gòu)買商鋪時(shí)，不能被開發(fā)商過度炒做所困惑，不要買太貴，以免被套老。住宅底層商鋪類型：住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來劃分。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商重要客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面居民，而其她住宅底商則不但將客戶范疇局限在住宅社區(qū)里面。對(duì)于大型住宅社區(qū)，底商重要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要結(jié)合社區(qū)業(yè)主消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。對(duì)于服務(wù)于社區(qū)外部商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來擬定商鋪功能。這樣商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氛圍濃郁地區(qū)，店鋪面積不適當(dāng)過小（最佳在１０００平方米以上），重要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場(chǎng)等。2、按照市場(chǎng)理念劃分隨著越來越多住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識(shí)到住宅底商具備很大市場(chǎng)潛力，但不同項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將成為此后住宅底商市場(chǎng)主旋律，住宅底商項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作將對(duì)住宅底商項(xiàng)目成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上因素，下面按照住宅底商項(xiàng)目市場(chǎng)理念對(duì)住宅底商進(jìn)行分類。按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)作特點(diǎn)，咱們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功"當(dāng)代城"、"歐陸典型"，到"珠江駿景"，再到"老番街"，住宅底商一改過去純粹配套服務(wù)功能。但是，為底商做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念實(shí)行和控制更加重要。新穎主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具備巨大市場(chǎng)潛力住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。因素重要是巨大市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村"風(fēng)林綠洲"，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得投資寶地。"潛力型"住宅底商固然前景遼闊，但同步也存在風(fēng)險(xiǎn)，無論投資者自營(yíng)、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨最大問題將是"時(shí)間"問題，也就是商戶普通說"養(yǎng)店鋪時(shí)間"。因而，投資者要對(duì)的評(píng)估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定商業(yè)氛圍，擁有大量、穩(wěn)定消費(fèi)群體住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，某些住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。商圈型住宅底商周邊商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。但是，需要指出是，成熟商圈內(nèi)住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是，投資商鋪其她條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。例如北京科技會(huì)展中心，其首層店鋪出租效果較好，雖然發(fā)展商也采用了如加修直通三層手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等辦法吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上缺陷，某些店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出是，商圈型住宅底商價(jià)值升值收益空間往往被縮小，并且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎話，很也許以過高價(jià)位購(gòu)買商鋪，最后被高位"套牢"。住宅底商特點(diǎn)：住宅底商有其區(qū)別于其她商鋪形式特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)有方方面面影響。1、建筑形式特點(diǎn)住宅底商建筑形式上體現(xiàn)為依附于住宅樓特點(diǎn)，整個(gè)樓一層、二層或/和地下層用途為商業(yè)，樓上建筑用途為居住。為了保證居住、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩種功能有效性，開發(fā)商會(huì)通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居民和底商消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民生活盡量少受究竟商影響。需要指出是，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會(huì)一定限度影響住宅銷售。此外，住宅底商規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米2、鋪面、鋪位類型住宅底商重要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好"可視性"使其價(jià)值最大化有了也許性，這也是住宅底商引起市場(chǎng)關(guān)注因素，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞因素。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限空間里進(jìn)行了超越普通意義底商開發(fā)，也許將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大步行街，或別形式，這些市場(chǎng)意義創(chuàng)新，使住宅底商概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都規(guī)定開發(fā)商從更加專業(yè)角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商思維，去開發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其她商業(yè)房地產(chǎn)形式，會(huì)加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)住宅底商作為社區(qū)商鋪一大類，也重要用作人們生活密切有關(guān)生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商商業(yè)形態(tài)重要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)當(dāng)前，越來越多住宅底商投資回收形態(tài)重要為底商出售形式，重要投資者涉及散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長(zhǎng)期看來，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會(huì)逐漸成為商鋪購(gòu)買主力，這會(huì)影響國(guó)內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。住宅底商投資方略：住宅底商作為市場(chǎng)基本最成熟商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。第一，只要售價(jià)合理