《物業(yè)安全事故案例》

主講人：10物業(yè)鄧東銀07號物業(yè)安全事故案例編輯ppt物業(yè)平安管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防意外及認(rèn)為突發(fā)事故的管理活動。在常規(guī)的物業(yè)管理活動中，平安管理主要包括消防平安管理、治安管理、停車場平安管理。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)一般也是按此進(jìn)行設(shè)置，平安管理一直是物業(yè)管理工作的核心問題，也是業(yè)主最關(guān)心的問題。主要通過案例形式來分析如何恰當(dāng)處理平安管理中的突發(fā)事件。編輯ppt案例一罪犯夜入業(yè)主家中，致人死亡案件徐某夫婦購商品房一套，與物業(yè)簽署合同約定：物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的平安、保衛(wèi)、巡查、警戒等，如物業(yè)違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某日凌辰，某罪犯從小區(qū)一小鐵門進(jìn)入小區(qū)，從該業(yè)主北陽臺如室作案，致使該夫婦女兒死亡，當(dāng)時，物業(yè)發(fā)現(xiàn)紅外線報警系統(tǒng)覺察徐宅附近有異常，但經(jīng)保安前往查看，沒有發(fā)現(xiàn)異常情況。徐夫婦以物業(yè)沒按約履行保安職責(zé)，致使其女兒遇害為由向法院訴訟，要求賠償50萬元。編輯ppt〔1〕事發(fā)前，小區(qū)居民對小區(qū)平安已經(jīng)提出質(zhì)疑，在不能確保監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮正常的平安防范作用的情況下；〔2〕物業(yè)公司對居民提出在自家門窗上安裝防盜鐵門窗的要求未予重視和解決；〔3〕事發(fā)當(dāng)晚，物業(yè)又沒有理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯輕易進(jìn)入小區(qū)，這些行為充分說明物業(yè)在平安防范中疏于管理，未能切實(shí)履行平安防范義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。編輯ppt案例二2006年4月24日，本報第5版刊登的?小區(qū)內(nèi)遭搶劫身亡物業(yè)公司失職需賠償?一文，報道了張月(化名)回家經(jīng)過玉海園三里小南門內(nèi)10樓門口處，遇到三名身份不明的歹徒搶劫，被

歹徒從背后捅了兩刀，因失血過多不幸死亡。其父母以張月遇害與小區(qū)物業(yè)管理公司沒有盡到平安保衛(wèi)責(zé)任有直接關(guān)系，物業(yè)管理公司管理失職，才使歹徒得以進(jìn)入小區(qū)并殺害被害人為由，將該物業(yè)公司告上法庭，請求法院判令其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，賠償原告各種損失39萬余元。編輯ppt被告物業(yè)公司辯稱，自己已經(jīng)盡到了物業(yè)管理公司的職責(zé)。張月被害的小南門是消防通道，平時并無保安在此值班，且在非主要出入口，物業(yè)部門沒有義務(wù)設(shè)置保安。張月遇害是一個突發(fā)性刑事案件，作為保安也不具備制止突發(fā)刑事案件的能力。因此，張月遇害與物業(yè)公司沒有法律上的因果關(guān)系，故不能承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任。

此案引發(fā)了人們關(guān)于如何界定小區(qū)物業(yè)平安保障義務(wù)范圍的廣泛討論。

編輯ppt?物業(yè)管理條例?第2條的規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。〞物業(yè)公司沒有法定的對業(yè)主或者小區(qū)居住人人身平安的保障義務(wù)。上述平安保障義務(wù)取決于物業(yè)管理合同的約定。?物業(yè)管理條例?第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。〞物業(yè)公司對人身損害的賠償要按照物業(yè)管理合同確定，據(jù)此物業(yè)公司對業(yè)主的人身保障義務(wù)的責(zé)任是合同責(zé)任而不是法定義務(wù)產(chǎn)生的責(zé)任。編輯ppt?物業(yè)管理條例?第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。〞該條明確規(guī)定了物業(yè)公司平安責(zé)任的內(nèi)容就是“采取應(yīng)急措施〞和“應(yīng)當(dāng)及時報告〞。編輯ppt1、保安在發(fā)現(xiàn)打斗事件時，應(yīng)及時、合理、不計后果地進(jìn)行處置(近距離吶喊制止、直接與歹徒搏斗，同時撥打110報警、招呼更多的保安與歹徒搏斗)，這樣做非常有可能制止侵害行為，使張月被嚴(yán)重傷害的后果不發(fā)生，但同時有可能危及保安自身的人身平安。2、保安在打斗事件發(fā)生后及時、積極、合理、妥善地救助張月(現(xiàn)場科學(xué)救助包括人工呼吸、止血，撥打120或直接送往最適當(dāng)?shù)尼t(yī)院搶救)，使張月被嚴(yán)重傷害后死亡的后果盡量不發(fā)生。我相信業(yè)主都希望做后一種解釋，但我認(rèn)為在目前的中國，這不現(xiàn)實(shí)