來賓市商貿(mào)物流園申請報告樣本

賓客市商貿(mào)物流園項目申請報告二○一○年八月公司負(fù)責(zé)人：項目經(jīng)理：報告編寫人：需求分析任遠(yuǎn)注冊投資征詢師建筑構(gòu)造陳玉峰專家級高工給排水嚴(yán)傳庚高檔工程師強(qiáng)弱電郭育榮高檔工程師投資估算徐明輝專家級高工目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章申報單位及項目概況 1一、項目申報單位 1二、項目背景 2三、項目概況 3四、編制根據(jù) 3五、結(jié)論 4第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 6一、項目發(fā)展規(guī)劃 6二、解決職工再就業(yè)，實現(xiàn)和諧社會需要，符合產(chǎn)業(yè)政策 7三、行業(yè)準(zhǔn)入 8第三章建設(shè)用地、征地拆遷安頓和建設(shè)條件 9一、項目地理位置 9二、自然環(huán)境和地質(zhì)條件 9三、建設(shè)用地和征地拆遷安頓 10四、市政配套條件 10第四章建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 12一、建設(shè)內(nèi)容 12二、設(shè)計指引思想 13三、設(shè)計原則 13四、建設(shè)方案 13第五章節(jié)能方案分析 22一、節(jié)能辦法綜述 22二、能耗指標(biāo) 23三、節(jié)能效果分析 24第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 25一、環(huán)保根據(jù) 25二、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 25三、環(huán)保辦法 26第七章項目建設(shè)周期 30一、建設(shè)周期規(guī)劃 30二、實行進(jìn)度籌劃 30第八章項目招標(biāo)方案 32一、招標(biāo)范疇 32二、招標(biāo)組織形式 32三、招標(biāo)方式 32第九章投資估算與資金籌措 34一、投資估算編制根據(jù) 34二、投資估算編制范疇 34三、總投資估算 36四、資金籌措 38五、資金使用籌劃 38第十章社會效益評價 39一、項目對社會和都市影響分析 39二、項目與所在地區(qū)互適性分析 39三、社會效益評價結(jié)論 40附件：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、規(guī)劃意見書附件第一章申報單位及項目概況一、項目申報單位本項目申報單位為廣西交通實業(yè)有限公司(如下簡稱“實業(yè)公司”)是廣西交通投資集團(tuán)有限公司(如下簡稱“交投集團(tuán)”)全資子公司，是在交投集團(tuán)授權(quán)下，對高速公路資產(chǎn)和建設(shè)管理關(guān)于業(yè)務(wù)進(jìn)行一體化開發(fā)經(jīng)營綜合性公司。實業(yè)公司于11月注冊成立，注冊資本5000萬元人民幣。公司以高速公路建設(shè)和運營管理關(guān)于業(yè)務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營為依托，重要從事高速公路服務(wù)區(qū)一體化經(jīng)營、大宗商品物流、資源和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。，實業(yè)公司實現(xiàn)銷售收入11．54億元，利潤總額9805萬元。項目申報單位地址：廣西南寧市德瑞大廈20樓法人代表：注冊資金：5000萬元二、項目背景賓客市作為后期發(fā)展都市，近年來都市建設(shè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成以中心城區(qū)為核心，沿高速公路和沿紅水河“十字經(jīng)濟(jì)帶”，從賓客市都市建設(shè)形勢來看，賓客服務(wù)區(qū)建設(shè)成為賓客市“十字經(jīng)濟(jì)帶”重要都市服務(wù)中心。依照廣西壯族自治區(qū)把柳南高速公路打?qū)е聻椤皬V西第一精品”規(guī)定，賓客服務(wù)區(qū)承擔(dān)著服務(wù)高速公路流通和服務(wù)賓客都市雙重功能。賓客服務(wù)區(qū)改擴(kuò)建，既是滿足高速日益增長車流帶來服務(wù)區(qū)需求，同步也靠充分發(fā)揮服務(wù)區(qū)物流、人流匯集所帶來經(jīng)濟(jì)功能，為賓客市都市和經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。因而，賓客服務(wù)區(qū)在改擴(kuò)建，增長了賓客都市和經(jīng)濟(jì)服務(wù)擴(kuò)展功能，進(jìn)行開放式經(jīng)營，依托服務(wù)區(qū)交通優(yōu)勢建立當(dāng)代商貿(mào)物流園，開發(fā)有關(guān)商業(yè)配套，在高速路上打造賓客市都市名片。本項日研究目：從賓客市都市建設(shè)概況、經(jīng)濟(jì)資源條件和房地產(chǎn)開發(fā)潛力，論證賓客服務(wù)區(qū)物流園區(qū)擴(kuò)展功能項目、商業(yè)住宅配套開發(fā)擴(kuò)展項目可行性與投資價值，以供廣西交通投資集團(tuán)有限公司決策參照。三、項目概況1、項目名稱：賓客市商貿(mào)物流園項目2、建設(shè)地點：本項目擬建場地依托賓客服務(wù)區(qū)進(jìn)行建設(shè)，從賓客服務(wù)區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅社區(qū)隔江相望，距離賓客市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離賓客老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項目地塊東西兩側(cè)為低坡度丘陵旱地。3、項目建設(shè)內(nèi)容：項目總占地面積926.8畝(不含服務(wù)區(qū))，其中物流園區(qū)518.2、物流配套區(qū)111.1、商貿(mào)住宅區(qū)185.1畝、住宅社區(qū)78.2畝。4、項目總投資：本項目總投資為209109.99萬元，項目所需建設(shè)資金來源為交通實業(yè)公司公司自籌資本金、銀行貸款以及其他合伙建設(shè)資金。四、編制根據(jù)1、《廣西物流業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃》(桂政發(fā)()83號)；2、《賓客市都市總體規(guī)劃(--2025年)》3、《賓客市--工業(yè)發(fā)展規(guī)劃》4、雙方訂立征詢服務(wù)合同；5、項目業(yè)主提供功能規(guī)定、地質(zhì)勘探報告、規(guī)劃規(guī)定等關(guān)于技術(shù)基本資料和有關(guān)設(shè)計文獻(xiàn)資料；6、《廣西交通投資集團(tuán)中長期發(fā)展規(guī)劃》7、國家關(guān)于政策法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和原則；8、類似工程項目造價資料及市場詢價資料。五、結(jié)論1、本項目建設(shè)符合賓客市規(guī)劃，有助于賓客市河西區(qū)周邊環(huán)境改進(jìn)，同步，本項目建設(shè)可以解決大量賓客市某些人口就業(yè)問題，為創(chuàng)造一種和諧社會，增進(jìn)賓客市建設(shè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。因而，本項目建設(shè)是非常必要。2、項目總占地面積926.8畝(不含服務(wù)區(qū))，其中物流園區(qū)518.2、物流配套區(qū)111.1、商貿(mào)住宅區(qū)185.1畝、住宅社區(qū)78.2畝。3、經(jīng)初步估算，本項目投資總額為209109.99萬元。其中建安工程費萬元，工程建設(shè)其她費用萬元，基本預(yù)備費萬元。4、本項目所需建設(shè)資金所有由交通實業(yè)公司通過自籌、銀行貸款以及其他合伙建設(shè)資金解決。5、依照現(xiàn)行工程建設(shè)工期定額和項目詳細(xì)狀況，本項目建設(shè)周期預(yù)測為六年。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項目發(fā)展規(guī)劃（一）符合賓客市建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)物流基地需要賓客市作為“桂中之都”，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯，近年來賓客工農(nóng)業(yè)發(fā)展良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，特別是商貿(mào)物流發(fā)展。當(dāng)前賓客市充分運用當(dāng)前我區(qū)掀起交通建設(shè)新高潮契機(jī)，加速推動賓客交通建設(shè)，力求用五年時間，建設(shè)成四通八達(dá)當(dāng)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，使賓客交通優(yōu)勢變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。有效運用外部發(fā)展機(jī)遇，充分發(fā)揮內(nèi)部優(yōu)勢，加強(qiáng)基本配套設(shè)施建設(shè)，大力推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸實現(xiàn)第i產(chǎn)業(yè)社會化、產(chǎn)業(yè)化，把賓客建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)物流基地。依照《賓客市～經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指引意見》五年內(nèi)籌劃新建汽車客運服務(wù)站7個，建成高速公路中心服務(wù)區(qū)l個、物流園區(qū)3個?！顿e客市第三產(chǎn)業(yè)重點行業(yè)規(guī)劃與布局規(guī)劃》指出，堅持以消費品批發(fā)零售業(yè)為基本，以工業(yè)、能源、農(nóng)業(yè)、旅游商貿(mào)物流業(yè)為主導(dǎo)，分層次建立賓客市當(dāng)代商貿(mào)流通業(yè)。項目以賓客服務(wù)區(qū)為依托，充分發(fā)展高速公路“物流、人流、商流、信息流”大流通和匯集優(yōu)勢，將項目建設(shè)成為桂中地區(qū)最大商貿(mào)物流集散中心，對加快推動賓客市區(qū)域性商貿(mào)物流基地建設(shè)具備重要意義。（二）符合賓客市產(chǎn)業(yè)體系和增進(jìn)工農(nóng)業(yè)發(fā)展需要賓客市物流發(fā)展屬于起步階段，賓客市商貿(mào)物流市場建設(shè)規(guī)模有限，缺少大型綜合物流項目，專業(yè)化限度與集中限度局限性，商貿(mào)物流體系不完善，這與賓客市“大工業(yè)”、“大農(nóng)業(yè)”產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展不符，一定限度上制約著賓客市工農(nóng)業(yè)發(fā)展。依照《廣西物流業(yè)調(diào)節(jié)與振興規(guī)劃》，賓客市應(yīng)發(fā)揮毗鄰南寧、柳州工業(yè)中心優(yōu)勢，重點發(fā)展與冶煉、電力、制糖等支柱產(chǎn)業(yè)相配套物流服務(wù)體系，形成為生產(chǎn)服務(wù)物流中心。本項目建設(shè)將有助于加快工業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)產(chǎn)品流通，增進(jìn)賓客市“大工業(yè)”、“大農(nóng)業(yè)”發(fā)展。（三）符合增進(jìn)賓客市河西區(qū)開發(fā)建設(shè)需要當(dāng)前賓客市老城區(qū)與發(fā)展迅速城北區(qū)，都集中在紅水河北岸。項目所在片區(qū)為河西區(qū)，片區(qū)東側(cè)大橋路一帶屬于老城區(qū)某些，發(fā)展成熟，長梅路沿線發(fā)展比較快，其周邊大片區(qū)域為基本農(nóng)田和村落，片區(qū)大某些沒有都市化，房地產(chǎn)開發(fā)項目少，發(fā)展層次相對滯后，商業(yè)服務(wù)檔次較低。本項目是一種當(dāng)代化大型商貿(mào)物流項目，匯集人氣帶動片區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展，激活片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，對加快片區(qū)都市化建設(shè)具備重要增進(jìn)作用。廣西交通實業(yè)公司在該片開發(fā)具備重要影響力項目，將起到龍頭公司進(jìn)入帶動龍頭項目作用，使得更多房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注河西片區(qū)開發(fā)，增進(jìn)該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。二、增長就業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)和諧社會就業(yè)是民生之本、安國之策。賓客市由于土地征收浮現(xiàn)失業(yè)、失地人員就業(yè)壓力較大。擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會，提高就業(yè)質(zhì)量和水平，不但是當(dāng)前一項重點工作，更是一項長期戰(zhàn)略任務(wù)。增進(jìn)就業(yè)，不但是重大經(jīng)濟(jì)問題，也是重大政治問題。千方百計解決好就業(yè)問題，是貫徹“三個代表”規(guī)定重大實踐，是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會重要任務(wù)。近年來，賓客市為解決公司下崗人員再就業(yè)問題，出臺了若干相應(yīng)政策辦法，較好地解決了發(fā)展經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大就業(yè)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)節(jié)和擴(kuò)大就業(yè)、深化改革和擴(kuò)大就業(yè)、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和擴(kuò)大就業(yè)、完善社會保障體系和擴(kuò)大就業(yè)關(guān)系。本項目建設(shè)涉及物流園區(qū)、商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)，綜合考慮了周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生相結(jié)合，項目建成之后，將帶動周邊地塊升值和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展。三、行業(yè)準(zhǔn)入第三章建設(shè)用地、征地拆遷安頓和建設(shè)條件一、項目地理位置本項目依托賓客服務(wù)區(qū)進(jìn)行建設(shè)，從賓客服務(wù)區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅社區(qū)隔江相望，距離賓客市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離賓客老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項目地塊東西兩側(cè)為低坡度丘陵旱地。二、項目自然條件（一）地形、地貌、地質(zhì)賓客市城區(qū)在興賓區(qū)境內(nèi)，興賓區(qū)境內(nèi)以石山峰林過渡到平原為主，北、西部多為巖溶峰林洼地，南部為峰林谷地，東部為孤峰平原及紅水河沿岸階地，是典型巖溶溶蝕地貌。大某些地區(qū)地勢在海拔200m如下，普通丘陵海拔在100m左右，河谷階地海拔在70～100米。（二）氣候賓客市屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候較為炎熱，雨熱同季。其氣候特點是氣候溫暖，雨量充沛，太陽輻射強(qiáng)、日照充分，雨熱同季、干濕季節(jié)分明、無霜期長。年平均氣溫在20度至21度左右，年降雨量1350-1450毫米之間，年均無霜期為332天，5～8月以東南或偏南風(fēng)為，別的月份以北風(fēng)或東北風(fēng)為主，由于無霜期長對本項目施工有利，但夏季多暴雨，天氣炎熱給施工導(dǎo)致某些影響。（三）水文本項目南面2km為紅水河。紅水河在興賓區(qū)境內(nèi)流程162Km，近年平均流量為2112.16m3/s；洪水季節(jié)普通為每年5～8月，最大洪水多發(fā)生在7～8月，枯水期普通為每年1～2月；90%保證率最枯月平均流量為295m3/s。項目西面2km為北之江，屬洪水河一級支流。北之江發(fā)源與忻城縣，成河于興賓區(qū)，流經(jīng)七洞、良江、橋鞏鄉(xiāng)，在賓客市華僑投資區(qū)西側(cè)匯入紅水河，流域面積1460km,河長109km，近年平均流量29.61m3/s。（四）地震賓客市地處較為穩(wěn)定華南準(zhǔn)地臺，至今地震震級不大于5.5級，本區(qū)域構(gòu)造運動相對較為薄弱，周邊地區(qū)地基相對穩(wěn)定。據(jù)《中華人民共和國地震烈度區(qū)劃圖》（1990）柳江地震動峰加速分區(qū)不大于0.05G。本項目抗震設(shè)防強(qiáng)度為6度如下,按《都市道路設(shè)計規(guī)范》（CJJ37-90）及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB5001-）可不考慮地震設(shè)防。三、建設(shè)用地和征地拆遷安頓本項目擬建場址通過土地征收獲取，當(dāng)前擬建場址重要為旱地，需要拆遷范疇比較小。該場址占地面積約926.8畝，重要規(guī)劃指標(biāo)如下表所示。表3－1重要規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)用地性質(zhì)公共設(shè)施用地容積率≤建設(shè)用地面積平方米建筑控制高度≤米地上建筑規(guī)?！芷椒矫椎叵陆ㄖ訑?shù)綠地率≥30%機(jī)動車按照《賓客市大中型公共建筑停車場原則》設(shè)立四、市政配套條件該場址交通便利，周邊環(huán)境良好，場址周邊水、電、氣、熱等市政配套設(shè)施完備。已建設(shè)完畢電信管道、雨水管道、上水管道等市政設(shè)施，可以便接入和使用。周邊道路系統(tǒng)良好，可以滿足施工需要。（一）供水物流中心用水重要為生產(chǎn)生活及消防用水。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生原則。中心用水由市政給水管供應(yīng)，必要時可自建深水井，還可運用服務(wù)區(qū)自挖水井，滿足水源規(guī)定。考慮到生活用水和室外消防系統(tǒng)規(guī)定，擬從各新建社區(qū)敷設(shè)管道進(jìn)入地盤社區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以保證生活及消防用水安全。（二）排水室內(nèi)生活污水采用單立管排除。社區(qū)設(shè)立獨立污水管系(有助于社區(qū)污水解決)。生活污水經(jīng)化糞池解決后排入社區(qū)污水管網(wǎng)經(jīng)社區(qū)埋地式污水解決設(shè)備最后排入周邊低洼處。屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計重現(xiàn)期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按賓客市降雨強(qiáng)度設(shè)立。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，社區(qū)設(shè)立獨立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。（三）供電運用周邊供電線路接入，即可滿足本項目使用需要。（四）供氣本項目所需天然氣由市政天然氣管網(wǎng)接入，燃?xì)夤艿谰嚯x本項目約200米。（五）通訊工程1、有線電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)接入都市有線電視網(wǎng)，依照需要預(yù)留電視插座，傳播電纜采用SYV-75-l型電纜穿管暗敷，顧客輸出端電平均為73±5db。2、電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接入都市電訊網(wǎng)。依照需要預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)插座。（六）交通項目周邊道路暢通，物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)別別設(shè)有出入口，每個出入口分別與都市道路相連，可運用既有都市交通道路。第四章建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容本項目為新建，項目總占地面積926.8畝(不含服務(wù)區(qū))，其中建設(shè)一種物流園區(qū)及物流配套區(qū)、一種商貿(mào)住宅區(qū)、一種住宅社區(qū)。重要建筑技術(shù)指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)值備注1總占地面積平方米2建筑面積平方米其中：地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米3容積率4建筑高度米5建筑密度％6綠化率％7機(jī)動車總停車位輛其中：地上停車位輛地下停車位輛8自行車位輛二、設(shè)計指引思想本項目建設(shè)方案設(shè)計指引思想是：1、建筑方案要體現(xiàn)以人為本設(shè)計理念，盡量滿足功能規(guī)定，并能適應(yīng)變化需要。2、充分運用先進(jìn)科技手段，廣泛采用新技術(shù)、新工藝、新材料。3、要考慮環(huán)保、節(jié)能、降耗，減少該工程投入使用后運營費用。4、充分體現(xiàn)樸素、大方、莊嚴(yán)建筑風(fēng)格。三、設(shè)計原則1、設(shè)計應(yīng)遵循國家關(guān)于工程建設(shè)法律法規(guī)以及賓客市都市規(guī)劃部門規(guī)定。2、設(shè)計應(yīng)滿足合理、合用、安全、當(dāng)代、先進(jìn)與可持續(xù)發(fā)展原則。3、建筑設(shè)計與使用功能、周邊環(huán)境和建筑相協(xié)調(diào)原則。四、建設(shè)方案（一）總體布局狀況項目分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)內(nèi)容為物流園區(qū)建設(shè)、物流園配套區(qū)建設(shè)、商品房住宅區(qū)開發(fā)等三個重要功能分區(qū)開發(fā)建設(shè)。1、物流園區(qū)：該區(qū)占地518.2畝，占總占地面積％，重要以倉庫及商貿(mào)門面、鋁材市場、建材市場為主，所有物業(yè)均出租經(jīng)營，收取租金，同步為業(yè)主及客戶提供停車、搬運、裝卸、包裝、配送等增值服務(wù)，從而收取一定費用該區(qū)域可分為：(1)綜合倉儲區(qū)：該區(qū)域占地畝，建設(shè)成為專業(yè)大型倉儲用地，重要為賓客市工業(yè)項目提供物流倉儲服務(wù)及貨品中轉(zhuǎn)，發(fā)展成熟后，可成為高速公路沿線重要物流集散地，充分發(fā)揮公路運送優(yōu)勢。(2)鋁材交易市場：占地120畝，兼具集鋁材加工，鋁材貿(mào)易，鋁材儲存等功能，重要客戶為賓客市內(nèi)大型鋁制品加工公司。(3)建材交易市場：與鋁材交易市場相輔相成，內(nèi)設(shè)裝飾材料市場，建材加工區(qū)，小五金交易市場等，占地共l22畝。2．物流園區(qū)配套及商業(yè)貿(mào)易區(qū)：占地111.1畝，占總占地面積％，所有物流均出售以獲取收益。建筑以天地樓構(gòu)造商住樓，建設(shè)高檔商務(wù)中心，提供物流信息、展覽中心、交易中心、銀行、商務(wù)活動中心、會議中心、行政管理／辦公中心，提供酒店、餐飲等服務(wù)，打造賓客市河西區(qū)新商業(yè)中心。(1)綜合商貿(mào)中心：占地111.1畝，建設(shè)成為河西區(qū)最繁華商業(yè)中心，建設(shè)大型購物廣場，商業(yè)辦公場合，建設(shè)銀行、酒店、郵政等服務(wù)設(shè)施。(2)商貿(mào)住宅區(qū)：占地l85.1畝，建筑為天地樓，小高層，運用建筑優(yōu)勢，一、二樓為商業(yè)鋪面，三樓以上為住宅物業(yè)出售，提高收益，匯集人氣，帶動商業(yè)街區(qū)發(fā)展。3、住宅社區(qū)：占地78.2畝，占總用地面積％，該區(qū)域?qū)⒁?guī)劃在紅水河邊上，以臨江美景做為賣點，建設(shè)大型住宅區(qū)，通過房地產(chǎn)項目開發(fā)來獲取收益。本項目采用整體規(guī)劃、分塊建設(shè)為指引思想。對于實際建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度，要以宏觀產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，以市場需求為根據(jù)，以專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度為規(guī)定，對每塊功能區(qū)建設(shè)分別進(jìn)行商業(yè)策劃，以求獲得最適當(dāng)投資回報。（二）土建設(shè)計方案1、設(shè)計原則及重要指標(biāo)（1）設(shè)計原則《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-《智能建筑設(shè)計原則》GB/T50314-《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ/T67-《公共建筑節(jié)能設(shè)計原則》DBJ01-621-《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011-《混凝土構(gòu)造設(shè)計規(guī)范》 GB50010-《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》 GB50009-《建筑地基基本設(shè)計規(guī)范》GB50007-（2）重要指標(biāo)①建筑使用性質(zhì)：綜合用地（物流倉儲、市場、商鋪、住宅）；②構(gòu)造設(shè)計使用年限：50年以上；③抗震設(shè)防烈度：抗震設(shè)防烈度為乙類建筑抗震設(shè)防；④建筑耐火級別：一級；⑤供電原則：一級用電負(fù)荷、雙路供電；⑥防雷原則：二類。2、建筑方案設(shè)計本項目擬建內(nèi)容重要為：物流園區(qū)、物流配套區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、住宅區(qū)，總建筑面積926.8畝。3、構(gòu)造設(shè)計（1）生產(chǎn)房屋配備原則生產(chǎn)房屋配備，系依照生產(chǎn)運送作業(yè)及工藝規(guī)定，擬定生產(chǎn)及辦公房屋設(shè)計規(guī)模。（2）生活房屋配備原則生活房屋按《工程建設(shè)原則強(qiáng)制性條文》、《民用建筑設(shè)計通則》JGJ37-87及GB50096-99等原則建設(shè)。（3）建筑防火本建筑防火執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJl6-87修訂本)。保稅監(jiān)管庫耐火級別為二級，層數(shù)為一層，存儲物品火災(zāi)危險性為丙類。庫內(nèi)設(shè)兩道防火墻，防火墻間庫房面積符合規(guī)范第4.2.1條規(guī)定。（4）構(gòu)造材料 ①混凝土強(qiáng)度級別。柱、鋼筋混凝土墻為C40，各層梁板為C30。 ②鋼筋強(qiáng)度級別。鋼筋：HRB235級，HRB335級，HRB400級。 ③混凝土加強(qiáng)帶。應(yīng)采用摻膨脹劑混凝土，其強(qiáng)度級別應(yīng)較本體提高一級。（三）給排水設(shè)計方案1、設(shè)計原則《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB50015-《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GB50013-《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GB50014-2、給水系統(tǒng)物流中心用水重要為生產(chǎn)生活及消防用水。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生原則。中心用水由市政給水管供應(yīng)，必要時可自建深水井，還可運用服務(wù)區(qū)自挖水井，滿足水源規(guī)定?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)規(guī)定，擬從各新建社區(qū)敷設(shè)管道進(jìn)入地盤社區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以保證生活及消防用水安全。3、排水系統(tǒng)室內(nèi)生活污水采用單立管排除。社區(qū)設(shè)立獨立污水管系(有助于社區(qū)污水解決)。生活污水經(jīng)化糞池解決后排入社區(qū)污水管網(wǎng)經(jīng)社區(qū)埋地式污水解決設(shè)備最后排入周邊低洼處。屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計重現(xiàn)期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按賓客市降雨強(qiáng)度設(shè)立。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，社區(qū)設(shè)立獨立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。4、消防系統(tǒng)(1)建筑設(shè)計根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-1)建筑滅火器配備設(shè)計規(guī)范(GB50140-)(2)室外消火栓系統(tǒng)設(shè)計本項目室外消火栓用水量按同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次計。一次火災(zāi)用水量按20L／s計。室外消防采用低壓制，在給水環(huán)狀管網(wǎng)上按120m范疇設(shè)立室外消火栓。(3)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)計室內(nèi)消火栓系統(tǒng)置于樓房和商鋪，設(shè)計室內(nèi)消防用水量l5L／S。管網(wǎng)成獨立消防系統(tǒng)，由水塔直接供應(yīng)消火栓系統(tǒng)用水。水塔水池容積l50m3。(4)自動噴淋系統(tǒng)按規(guī)范，在各建筑物內(nèi)設(shè)濕式自動噴淋系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)按中級危險I級設(shè)計，自動噴淋系統(tǒng)統(tǒng)一加壓。(5)滅火器配備大樓滅火器配備按中危險級A類考慮，選用磷酸銨鹽干粉滅火劑，置于各建筑明顯處。(6)火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)依照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，重要公共建筑應(yīng)采用一、二級耐火級別建筑。本項目總體保護(hù)方式按一級保護(hù)對象進(jìn)行，消防控制中心設(shè)在一樓。按一類保護(hù)對象規(guī)定設(shè)立火災(zāi)自動報警信號源，涉及不同地址編碼煙、溫感控測器及手動報警按鈕。設(shè)立火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與消防對講系統(tǒng)。消防中心能接受因此火火災(zāi)報警信號，并能對所有消防設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動控制和手動控制；如控制消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)、消防電梯、應(yīng)急照明、緊急廣播等，在火警發(fā)生時自動切除非消防電源。（四）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計方案1、車庫平時通風(fēng)設(shè)立機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。車庫內(nèi)設(shè)立送排風(fēng)機(jī)房，由送風(fēng)機(jī)、射流風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)構(gòu)成平時通風(fēng)系統(tǒng)。2、火災(zāi)時設(shè)立機(jī)械排煙系統(tǒng)。車庫內(nèi)設(shè)立補風(fēng)機(jī)房和排煙機(jī)房。由補風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管構(gòu)成火災(zāi)時通風(fēng)系統(tǒng)。3、人防按人防辦公室規(guī)定級別設(shè)計防護(hù)通風(fēng)。設(shè)立及時送風(fēng)系統(tǒng)及戰(zhàn)時排風(fēng)系統(tǒng)。依照建筑設(shè)計有條件可以合并設(shè)立風(fēng)機(jī)房。（五）電氣設(shè)計方案1、電氣設(shè)計原則《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-95《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-92《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94(）《建筑照明設(shè)計原則》GB50034-《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87()《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-2、供電系統(tǒng) （1）負(fù)荷級別及用電量。本工程按一級負(fù)荷規(guī)定供電。其中消防設(shè)備用電負(fù)荷、應(yīng)急照明、疏散標(biāo)志燈、安防系統(tǒng)電源屬于一級負(fù)荷中特別重要負(fù)荷；網(wǎng)絡(luò)中心電源、電信機(jī)房電源、走道照明、值班照明、保衛(wèi)照明空調(diào)用電屬于一級負(fù)荷；電梯、各類變頻水泵等照明屬于二級負(fù)荷；其他用電設(shè)備屬于三級負(fù)荷。建成后電氣用電負(fù)荷為1600千伏安。（2）供電方案。運用既有供電線路供電，即可滿足本項目使用需要。 應(yīng)急照明（含疏散照明、安全照明及備用照明）擬采用多組EPS電源供電，EPS 供電時間為90分鐘。 變配電室設(shè)在地下一層各自負(fù)荷中心處。 （3）設(shè)備選型。高壓開關(guān)柜采用新型手車式真空斷路器柜。繼電保護(hù)采用微機(jī)綜合保護(hù)。 低壓開關(guān)柜采用新型、供電可靠、質(zhì)量優(yōu)良、維修以便抽屜式低壓開關(guān)柜。柜內(nèi)低壓開關(guān)采用優(yōu)質(zhì)空氣開關(guān)。 配電箱采用新型、供電可靠、質(zhì)量優(yōu)良配電箱。箱內(nèi)開關(guān)采用優(yōu)質(zhì)空氣開關(guān)、漏電保護(hù)器或漏電斷路器。 變壓器采用難燃、節(jié)能干式變壓器。其中工藝變壓器、照明變壓器宜采用有載調(diào)壓干式變壓器。 電纜、電線依照不同需要選用銅芯無鹵低煙阻燃或銅芯無鹵低煙耐火電纜、電線。UPS不間斷電源采用技術(shù)先進(jìn)、安全、可靠進(jìn)口設(shè)備。3、防雷、接地本工程為二類防雷建筑物，依照《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計。在屋頂女兒墻上裝避雷帶，屋面做避雷網(wǎng)，網(wǎng)格尺寸不不不大于10m×10m或12m×8m。依照實際狀況在屋頂局部突出構(gòu)筑物處設(shè)避雷針。針、帶、網(wǎng)混合構(gòu)成接閃器以防直擊雷。運用柱內(nèi)鋼筋作防雷引下線和均壓環(huán)可靠連接，以防側(cè)擊雷。引下線上端和屋頂避雷裝置可靠連接，下端與接地裝置可靠連接，以形成良好電氣通路。屋頂上所有凸起金屬構(gòu)筑物和金屬管道均應(yīng)與避雷裝置可靠焊接。金屬門、窗宜與避雷裝置連接。 接地系統(tǒng)采用TN—S系統(tǒng)。工作接地、保護(hù)接地、防雷接地共用接地裝置。綜合接地電阻應(yīng)不不不大于0.5歐姆。若不滿足規(guī)定，則應(yīng)增長接地極。4、照明 （1）普通照明。照明電源為交流380/220V，在各分區(qū)內(nèi)，各樓層普通照明采用單路供電，應(yīng)急照明及采用兩路供電，末端自投。照度按《民用建筑照明設(shè)計原則》進(jìn)行設(shè)計。普通照明采用節(jié)能型熒光燈。（七）智能化管理系統(tǒng)本項目智能化管理系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按照智能化建筑設(shè)計規(guī)范，嚴(yán)格遵循《智能建筑設(shè)計原則》等國家關(guān)于原則。智能化管理系統(tǒng)設(shè)計原則：《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50016-98《智能建筑設(shè)計原則》GB/T50314-《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB/T50311-1、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。主干使用ATM或千兆以太網(wǎng)，子網(wǎng)內(nèi)部采用100M迅速互換以太網(wǎng)技術(shù)組網(wǎng)，提供10/100M自適應(yīng)互換端口。2、綜合布線系統(tǒng)。此系統(tǒng)由工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)、垂直干纜子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)等組合成一完整布線系統(tǒng)。3、電話通訊系統(tǒng)。每棟樓分設(shè)電話互換機(jī)，電話線連接到每戶。4、有線電視系統(tǒng)。高質(zhì)量電視傳播系統(tǒng)是當(dāng)代化信息系統(tǒng)重要構(gòu)成某些。5、停車場管理系統(tǒng)。停車場智能管理系統(tǒng)是運用高度自動化機(jī)電設(shè)備對停車場進(jìn)行安全、有效管理。6、樓宇自動化系統(tǒng)?？蓪照{(diào)暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等有關(guān)系統(tǒng)、設(shè)備運營進(jìn)行實時監(jiān)控及管理。第五章節(jié)能方案分析一、節(jié)能辦法綜述建筑節(jié)能是國內(nèi)基本國策，當(dāng)前國內(nèi)與世界發(fā)達(dá)國家有較大差距，應(yīng)建立可持續(xù)發(fā)展能源構(gòu)造，最大限度地節(jié)能減耗。本項目空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計嚴(yán)格按《公共建筑節(jié)能設(shè)計原則》（GB50189-）國標(biāo)和《公共建筑節(jié)能設(shè)計原則》（DBJ01-621-）地方原則進(jìn)行設(shè)計，涉及各種空調(diào)設(shè)備選用，水系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)及其自動控制都采用多項節(jié)能辦法，并對所用各種能源涉及電、自來水及天然氣都嚴(yán)格按《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GB17167-）國標(biāo)規(guī)定設(shè)立各種計量儀表及監(jiān)測儀表。同步規(guī)定設(shè)專人查表、記錄并整頓出凝結(jié)日用量、月用量、季用量（冬季、夏季）和年用量。合理選取變配電室位置，盡量接近負(fù)荷中心，低壓送電半徑控制在200米以內(nèi)以減少線路損耗，安裝恰當(dāng)變壓器，把常規(guī)變壓器容量大而帶負(fù)荷小變壓器，合并為一臺變壓器。照明用電選用節(jié)能電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。電氣傳動方面，采用節(jié)能交流變頻技術(shù)控制電動機(jī)，使其在負(fù)載率變化時自動調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速使得與負(fù)載變化相適應(yīng)以提高電動機(jī)輕載時效率從而達(dá)到節(jié)約電能目。本項目節(jié)能辦法涉及：（一）建筑物節(jié)能減少冬季采暖和夏季空調(diào)能耗控制建筑物體形系數(shù)，減少圍護(hù)構(gòu)造面積，控制窗墻比；控制外圍護(hù)構(gòu)造傳熱系數(shù)，加強(qiáng)外墻、屋頂、外門窗保溫和隔熱性能、氣密性能，建筑物設(shè)活動遮陽辦法。外墻選用保溫隔熱性能好建筑材料，如陶?？招钠鰤K、金屬保溫板等，盡量減少能源消耗。（二）選用節(jié)能設(shè)備本項目所選用機(jī)電設(shè)備負(fù)荷率必要達(dá)到國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范規(guī)定，各類設(shè)備及器材選型一律采用國家現(xiàn)行技術(shù)原則高效節(jié)能設(shè)備和器材。 電機(jī)、燈具采用高效節(jié)能、變壓器選取低耗節(jié)能產(chǎn)品； 通風(fēng)、空調(diào)、水泵及各項設(shè)施盡量采用低噪變頻產(chǎn)品；實現(xiàn)智能化控制，設(shè)備運營進(jìn)行優(yōu)化管理及先進(jìn)管理模式。（三）提高全體員工節(jié)能意識，加強(qiáng)節(jié)能技能教誨嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于節(jié)能原則，采用先進(jìn)、成熟、合用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料和科學(xué)管理辦法。制定節(jié)水、節(jié)能管理辦法，責(zé)任貫徹到人。二、能耗指標(biāo)類別年總耗能量計量單位實物量折標(biāo)系數(shù)折原則煤量（噸）耗電量萬KWh331.22940.56天然氣總耗量萬m31912.143230.72年耗能總量271.28三、節(jié)能效果分析本項目采用節(jié)能辦法節(jié)能效果明顯，符合國家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)改委節(jié)能減排規(guī)定，各專業(yè)節(jié)能辦法完全符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范及原則。在施工圖設(shè)計和項目建設(shè)全過程中，按照以上各專業(yè)節(jié)能辦法實行之后，本項目能耗可以達(dá)到北京市公共建筑節(jié)能設(shè)計原則。通過本項目節(jié)能辦法實行，可以有效節(jié)約能源，改進(jìn)地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，有助于首都經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)保根據(jù)本工程為綜合建筑，建筑物性質(zhì)決定了只有少量廢水、廢固排放，物流區(qū)有噪聲源和廢氣排放。設(shè)計原則與根據(jù)：《中華人民共和國環(huán)保法》（1989）《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（1995）《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》GB3095-1996《地下水質(zhì)量原則》GB/T14848-93《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》GB3096-1993《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-90《大氣污染物綜合排放原則》 GB16297-1996《污水綜合排放原則》 GB8978-96二、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀（一）環(huán)境空氣本項目所在區(qū)域大氣環(huán)境中S02、NO2和TSP監(jiān)測成果均符合國家《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》(GB3095—1996)中二級原則規(guī)定。（二）重要環(huán)保目的所在區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及貴重動植物等重點保護(hù)目的。重要環(huán)保目的為附近居民。三、環(huán)保辦法（一）施工期間環(huán)保辦法噪聲污染防治辦法（1）重要污染源。本項目施工期間噪聲污染，重要是施工機(jī)械及運送車輛所致，聲源有固定式和移動式，各施工階段所采用施工機(jī)械不同，對環(huán)境導(dǎo)致施工噪聲污染水平也不同。拆除建筑物、土石方階段重要噪聲源是破拆機(jī)、挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)和各種運送車輛等，大多數(shù)為移動聲源。打樁階段重要噪聲源是各種打樁機(jī)以及某些打井機(jī)、風(fēng)鎬、移動式空壓機(jī)等，大多數(shù)為固定聲源，該階段產(chǎn)生噪聲影響最大。構(gòu)造階段是建筑施工中周期最長階段，使用設(shè)備種類較多，噪聲重要來自運送車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機(jī)、振搗棒等，此階段應(yīng)是重點控制施工噪聲階段。裝修階段施工時間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源重要涉及砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機(jī)、卷揚機(jī)等。（2）控制辦法。須對固定噪聲源采用隔聲減振辦法，保證噪聲達(dá)標(biāo)。為減少噪聲對環(huán)境影響，選用低噪聲或超低噪聲機(jī)器設(shè)備，設(shè)備基本采用隔聲、減震、消聲等降噪辦法。各類車輛運送在市場區(qū)內(nèi)禁止車輛鳴笛。合理安排施工時段，合理布局施工場地，避免同步使用大量噪聲設(shè)備；減少夜間施工，避免擾民；減少人為噪聲影響，在施工工作面鋪設(shè)草袋等，以減少車輛與路面摩擦產(chǎn)生噪音。2、大氣污染防治辦法（1）重要污染源。該項目大氣污染重要來自運送車輛產(chǎn)生汽車尾氣，以及施工期間揚塵。在拆遷舊構(gòu)筑物、開挖土石方、澆注基本作業(yè)過程中以及車輛運送進(jìn)行有裝卸運送土建材料時，會產(chǎn)生車輛廢氣、揚塵及攪拌和篩分系統(tǒng)粉塵等、危害大氣環(huán)境；此外，施工中運送車輛在運送線路沿途也會帶來大氣污染。其中，對環(huán)境影響較為突出是施工揚塵，施工垃圾清理及堆放揚塵；人員流動、車輛運送導(dǎo)致現(xiàn)場及道路揚塵。（2）控制辦法。該項目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時采用防塵辦法，運送車輛加蓋布，保持車輛清潔，施工現(xiàn)場采用設(shè)立圍擋等防塵辦法。同步，對各種運送車輛加強(qiáng)尋常維護(hù)、檢修，保證車輛尾氣達(dá)標(biāo)上路。這樣，就不會給外環(huán)境帶來大污染。在施工期間，還要對地面硬化、簡易綠化等有效辦法防止揚塵；施工現(xiàn)場做到定期灑水，在刮大風(fēng)時加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵產(chǎn)生；運營車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場應(yīng)低速行駛，出場應(yīng)沖洗輪胎。施工前制定工地?fù)P塵、噪聲控制方案。施工期間接受關(guān)于部門監(jiān)督檢查，執(zhí)行《建筑施工廠界噪聲限值》（GB12523-90）中規(guī)定；做好有效防塵、降噪工作，施工渣土必要覆蓋，遇有4級以上大風(fēng)要停止拆遷和土方施工。3、廢水、廢氣、固體廢棄物防治辦法（1）重要污染源。施工期間廢水涉及施工自身產(chǎn)生廢水、施工人員生活污水以及公共衛(wèi)生設(shè)施排水等，施工自身產(chǎn)生廢水重要涉及土方階段降水井排水、構(gòu)造階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水以及各種車輛沖洗水等。在施工期間產(chǎn)生固體廢物重要涉及原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程等棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員生活垃圾等。（2）控制辦法。施工期間，施工產(chǎn)生廢水要注意收集，經(jīng)沉淀解決后排入下水道；生活污水均應(yīng)排入都市下水管道，禁止以滲坑、滲井或漫流方式排放?，F(xiàn)場工作柴油機(jī)等設(shè)備排氣口要避免朝向道路等居民較多方向；施工階段要設(shè)立固定渣土堆放點，由專人管理，設(shè)立專車每天收集施工人員生活垃圾，集中密閉外運，禁止就地拋灑，無組織排放。該項目排水實行雨污分流，污水經(jīng)解決后排入市政管網(wǎng)，執(zhí)行《水污物排放原則》（DB11/307-）中排入城鄉(xiāng)污水解決廠水污物排放限值。（三）運營期間環(huán)保辦法各類設(shè)備、設(shè)施降噪應(yīng)達(dá)到國家和地方原則：冷凍、空調(diào)、通風(fēng)、水泵均采用低噪，并做減震、隔聲及建筑吸聲；生活污水排入市政管網(wǎng)后，送到污水解決廠；——固體廢物收集、貯存和處置執(zhí)行《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防護(hù)法》中規(guī)定。生活垃圾不得隨意傾倒、拋撒或者堆放，及時清運。第七章項目建設(shè)周期一、建設(shè)周期規(guī)劃依照現(xiàn)行工程建設(shè)工期定額和項目詳細(xì)狀況，本項目分三期建設(shè)，建設(shè)周期預(yù)測共為六年。二、實行進(jìn)度籌劃按照“一次征地，分期建設(shè)，滾動開發(fā)”原則，賓客商貿(mào)物流園建設(shè)分三期進(jìn)行。一期建設(shè)299。25畝，建筑面積270751．36m2，涉及物流倉儲區(qū)171畝土地，物流園配套區(qū)與商貿(mào)中心128．25畝土地；二期建設(shè)為427．5畝，建筑面積570002．85m2，涉及物流倉儲區(qū)l71畝土地，物流園配套區(qū)與商貿(mào)中心128．25畝土地，住宅區(qū)128．25畝土地；三期建設(shè)為住宅區(qū)78.2畝，建筑面積299251．50m2。項目分三期開發(fā)，每個開發(fā)期為兩年，第一期與第二期中包括物流園區(qū)建設(shè)，可長期出租物業(yè)，獲取穩(wěn)定收益，為重要收益來源，通過第一期開發(fā)，哺育成熟購買環(huán)境，提高人氣后，從第二期開始進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，保證了銷售率和銷售價格。表7－1項目實行進(jìn)度表時間任務(wù)工程建設(shè)進(jìn)度前期立項準(zhǔn)備階段前期拆遷、規(guī)劃階段施工階段竣工驗收、使用前準(zhǔn)備階段第八章項目招標(biāo)方案依照《廣西招標(biāo)投標(biāo)條例》關(guān)于規(guī)定，本項目招標(biāo)方案如下：一、招標(biāo)范疇本項目招標(biāo)范疇涉及設(shè)計、監(jiān)理、施工和重要設(shè)備、材料采購招標(biāo)。二、招標(biāo)組織形式本項目采用委托招標(biāo)方式，委托具備招標(biāo)代理資格招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。三、招標(biāo)方式本項目招標(biāo)方式所有采用邀請招標(biāo)。

表8－1建設(shè)項目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報表項目采購細(xì)項單項合同估算金額（萬元）招標(biāo)方式(公開招標(biāo)或邀請招標(biāo))招標(biāo)組織形式(自行招標(biāo)或委托招標(biāo))不采用招標(biāo)形式備注勘察1、勘察38.29核準(zhǔn)低于50萬元設(shè)計1、設(shè)計189.36邀請招標(biāo)委托招標(biāo)施工1、施工4217.48邀請招標(biāo)委托招標(biāo)2、安裝1673.94邀請招標(biāo)委托招標(biāo)監(jiān)理1、監(jiān)理117.45邀請招標(biāo)委托招標(biāo)設(shè)備1、設(shè)備涉及在施工中重要材料1、涉及在施工中2、其她1、其她費用889.27注：1、單項合同估算金額總和應(yīng)與可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告中所列項目總投資保持一致。2、采購細(xì)項應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明，其中擬不招標(biāo)某些和表中未盡事宜應(yīng)當(dāng)在備注中注明，并在申請書中詳細(xì)闡明。3、施工重要涉及土建施工、設(shè)備安裝、裝飾裝修等。4、其她是指除項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備和重要材料之外某些，如房屋拆遷拆除等。第九章投資估算與資金籌措一、投資估算編制根據(jù)1、依照項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模進(jìn)行編制；2、《廣西壯族自治區(qū)建筑工程消耗量定額》（）；3、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》（）；4、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價辦法與參數(shù)》（第三版）；5、《投資項目可行性研究指南》6、《工程勘察設(shè)計收費原則》（修訂本）7、《建設(shè)工程監(jiān)理與有關(guān)服務(wù)收費原則》（）8、同類工程結(jié)算資料二、投資估算編制范疇（一）建安工程費1、土建工程：構(gòu)造、內(nèi)裝修、外裝修；2、給排水工程：給水、排水、消防用水；3、采暖通風(fēng)空調(diào)工程：采暖、通風(fēng)、空調(diào)；4、電氣工程：變配電、照明、防雷接地；5、弱電工程：樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警級聯(lián)動控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等；6、電梯工程：貨梯、客梯；7、室外工程：道路、停車場、綠化、管網(wǎng)、室外照明、大門、圍墻等；（二）工程建設(shè)其她費用1、土地費用。土地出讓金：按25萬／畝計算，項目占地1000畝。土地五通一平費用：參照二級都市五通一平成本進(jìn)行估算，費用約為4．29萬元畝，項目共需開發(fā)土地1000畝。土地契稅：土地契稅按土地出讓金3％估算。耕地占用稅：按每平方米20元估算，假設(shè)項目占用耕地1000畝。2、建安成本(1)前期費用勘察費按照占地面積乘每平米3元計算；設(shè)計費按照地上建筑面積乘每平米35元計算；審圖費按照總建筑面積乘每平米2元計算；其她費按照建安工程費0.2％計算。(2)建安和配套及裝修工程費物流園區(qū)建安費按照建筑面積乘800元／㎡計算，物流園配套區(qū)及住宅社區(qū)建安費按照建筑面積乘1200元／㎡計算；地下室按照人防某些建筑面積乘l500元／㎡，非人防某些建筑面積乘1300元／㎡計算；工程監(jiān)理費按照建筑安裝費0.6％計算：質(zhì)檢監(jiān)測費按照建筑安裝費0.25％計算；公共部位裝修按地上建筑面積l5％乘350元／平米計算；(3)紅線內(nèi)配套費供水供電按照地上建筑面積乘40元／㎡計算；排污工程按照地上建筑面積乘l0元／㎡計算；園林綠化按照綠化面積乘100元／㎡計算；燃?xì)獍凑?300元／戶計算；智能化系統(tǒng)按照1500元／戶計算；消防系統(tǒng)按照總建筑面積每平米36元計算。3、政府報建費按照總建筑面積乘75元／㎡計算4、不可預(yù)見費按照建安配套費用和政府報建費用5％計算5、管理費用按照建安配套費用和政府報建費用3％計算6、建設(shè)期土地使用稅按照建每平方米4元計算7、環(huán)境影響評價費按計價格[]125號《國家計委、環(huán)?？偩职l(fā)布環(huán)境影響征詢收費關(guān)于問題告知》規(guī)定計算。8、工程勘察、設(shè)計費按計價格[]10號《關(guān)于發(fā)布<工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定>告知》規(guī)定計算。9、工程建設(shè)監(jiān)理費按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與有關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[]670號）規(guī)定計算。10、工程招標(biāo)代理費為招標(biāo)代理服務(wù)全過程收費基準(zhǔn)價格，包括編制招標(biāo)文獻(xiàn)（有標(biāo)底含標(biāo)底）服務(wù)。按照計價格[]1980號《國家計委關(guān)于印發(fā)<招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法>告知》規(guī)定計算。11、前期工作征詢收費按計價格[1999]1283號《國家計委關(guān)于印發(fā)<建設(shè)項當(dāng)前期工作征詢收費暫行規(guī)定>告知》規(guī)定計算，實際收費以合同為準(zhǔn)。（三）基本預(yù)備費本項目預(yù)備費用只計取基本預(yù)備費，不考慮漲價預(yù)備費，基本預(yù)備費按4%計算。三、總投資估算經(jīng)初步估算，本項目投資總額為209109.99萬元。其中建安工程費萬元，工程建設(shè)其她費用萬