房地產工程管理體系的建立與實施樣本

講師簡介盧衛(wèi)東先生國內房地產項目管理專家，近年中海地產、朗鉅地產、金地集團工程管理高管經驗，培訓了600多家房地產公司，現(xiàn)場調研、觀摩了國內200多家房地產公司工程項目管理工作。盧衛(wèi)東既具備夯實理論知識又以其在該領域豐富經驗見長，結合國內房地產行業(yè)工程管理實際狀況，提出了“產品質量、經營進度、投資控制”房地產工程管理先進理念，讓房地產公司老板、老總和工程管理經理人思路豁然開闊。她培訓課程進一步淺出、生動實用、針對性強、實效性強，是倍受廣大房地產經理人所愛慕實戰(zhàn)派專家?，F(xiàn)任『百銳中華人民共和國地產研究所』所長，專注于房地產項目管理實戰(zhàn)研究與開發(fā)，從事房地產工程管理征詢/顧問/培訓工作，清華大學深圳研究院房地產總裁班講師，中華人民共和國人民大學培訓學院培訓講師，武漢大學經濟與管理學院外聘培訓教師。房地產工程管理體系建立與實行第一講：房地產工程核心理念簡介暨房地產工程管理人才觀房地產工程管理行業(yè)現(xiàn)狀分析房地產工程管理行業(yè)現(xiàn)狀背景一種房地產工程項目是由不同工程管理主體（例如：承建單位、監(jiān)理單位、房地產公司、政府建設主管部門、設計院等）共同管理完畢。由于這些工程管理主體對房地產工程項目所承擔社會責任或所站角度不同，她們所采用工程管理辦法也是不同。高校工程管理教誨，基本上是站在施工單位角度講工程管理。作為甲方房地產公司，采用什么樣工程管理模式才是科學合理呢？當前，國內對房地產公司工程管理模式研究幾乎是空白。中華人民共和國房地產公司工程管理現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀狀況：各個房地產公司，因經營差別、背景區(qū)別、階段不同等因素，采用工程管理辦法不盡相似，可謂五花八門，沒有統(tǒng)一原則和規(guī)范，互相學習與借鑒難度大！中華人民共和國房地產公司工程管理現(xiàn)狀也有共同地方共同特點房地產工程管理存在普遍問題房地產公司做成了總承包或建筑施工總承包在房地產項目中無法勝任“總承包”因素房地產工程管理核心理念剖析房地產工程管理職業(yè)經理人盧衛(wèi)東先生，運用當代項目管理理論，結合近年在品牌地產公司和民營地產公司房地產工程管理實操經驗，突破承建單位“工藝質量、工藝進度、成本控制”工程管理思路，建立起“產品質量、經營進度、投資控制”房地產公司工程管理體系，以建筑產品為中心、真正做好客戶服務工作，全新演繹房地產工程“系統(tǒng)協(xié)調”（貫徹營銷與設計意圖、把好工程業(yè)務關、協(xié)助調配資金）管理模式。房地產公司與承建單位對“鐵三角”結識區(qū)別，詳見鏈接。近期，運用當代項目管理九大體系（范疇管理、集成管理、風險管理、時間管理、成本管理、質量管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理）思路，對提高房地產工程管理水平比較合用。房地產工程管理全程策劃案例，詳見鏈接。中華人民共和國房地產將來工程管理方向非核心業(yè)務外包是方向！將來房地產工程管理方向：各類投資模式下供方管理。房地產工程管理實戰(zhàn)體會，詳見鏈接。三個要素：工程管理資源環(huán)境、工程管理理念與否統(tǒng)一、工程管理系統(tǒng)化。房地產工程管理九大技巧：運用當代項目管理九大體系（范疇管理、時間管理、成本管理、質量管理、集成管理、風險管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理）思路，詳見房地產工程管理全程策劃案例。房地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開發(fā)、建筑產品高新技術應用、建筑產品質量缺陷維修、員工與供應商培訓。中華人民共和國工程管理研究課程探討房地產工程管理人才觀合格工程師——熟悉本專業(yè)技術、工序，基本理解本專業(yè)社會工程資源，有一定溝通、協(xié)調能力，可以勝任普通工程師規(guī)定。先進工程師——熟悉本專業(yè)技術、工序，理解本專業(yè)社會工程資源，理解有關專業(yè)基本狀況，熟悉本專業(yè)市場成本，有良好溝通、協(xié)調能力，可以擔任經理助理。部門經理——理解各專業(yè)基本狀況，理解各專業(yè)社會工程資源，可以系統(tǒng)、全面地協(xié)調各專業(yè)工作，熟悉工程成本，有良好溝通、協(xié)調能力，有一定社會活動能力，職業(yè)操守好，可以擔任部門經理或副經理。工程老總——理解營銷，懂設計管理，精通工程管理，協(xié)調財務，有一定社會活動能力，職業(yè)操守好，可以擔任工程老總。第二講：房地產工程范疇管理項目范疇管理基本概念項目范疇管理定義：是一種項目全過程中所涉及項目產出物和項目工作范疇所進行管理和控制工作。項目范疇，涉及項目產出物范疇和項目工作范疇兩個方面。項目產出物是最后項目成果，項目工作范疇是完畢一種項目并且實現(xiàn)項目目的和獲得項目產出物所必須所有工作范疇。項目范疇管理目的是使整個項目產出物可以全面達到項目目的規(guī)定，使項目所有工作既不超過生成既定項目產出物和實現(xiàn)既定項目目的需要，也不能少于這種需要。項目范疇定義目。明確界定項目產出物和工作，提高對項目成本估算、項目工期和項目資源需求估算精確性，為項目績效度量和管理控制擬定了一種基準，便于明確和分派項目任務和責任等。WBS技術簡介。WBS技術也就是工作分解構造技術，是指將依照項目目的擬定項目產出物和項目工作進行逐級細分，最后擬定出可操作執(zhí)行項目工作包從而界定一種項目范疇技術辦法。是協(xié)助人們揭示項目細節(jié)有效工具，是界定項目范疇、進行項目預算和溝通等有效工具。WBS技術在房地產工程管理運用房地產工程管理成果范疇案例。房地產工程管理通用工作范疇案例民用建筑設備安裝工程范疇劃分辦法案例案例主包合同案例成本肢解辦法案例開發(fā)工作范疇管理案例房地產工程管理項目WBS分解構造案例房地產工程管理項目WBS技術運用原則：成果范疇分解以合約擬分包分部工程項目為界，項目工作范疇依照公司詳細狀況擬定。第三講：房地產工程時間籌劃管理房地產時間管理政策風險房地產公司進度籌劃核心理念－經營進度房地產項目進度籌劃管理操作原則－向核心工作要時間，向非核心工作要資源籌劃管理概念：什么是籌劃？《惠普POM》：籌劃是部門之間溝通工具?；I劃要點：擬定少數核心性指標，保證部門協(xié)調一致?！痘萜請?zhí)行力》：籌劃是控制軍隊行進步伐“鼓點”。房地產工程時間籌劃與現(xiàn)場施工進度關系房地產工程時間籌劃比現(xiàn)場施工進度內涵更豐富；現(xiàn)場施工進度是房地產工程時間籌劃實物體現(xiàn)；房地產工程時間籌劃管理評估因素多元化，現(xiàn)場施工進度控制更直觀；影響現(xiàn)場進度，往往不是承建單位，而是開發(fā)商自己。房地產工程時間籌劃目保證工程任務順利完畢保證跨專業(yè)、跨部門信息整合、共享、暢通便于領導對開發(fā)過程進行監(jiān)控與調節(jié)房地產工程時間籌劃智慧金鑰匙籌劃本質是工作開始前，思考如何做好它。避免過于樂觀，特別是在項目初期，留有余地。籌劃是所有人承諾，制定前應消除不批準見。經常召開協(xié)調和溝通會議，是統(tǒng)一思想法寶。執(zhí)行中保持項目籌劃及時分發(fā)、一致、有效。房地產開發(fā)特點分析運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。外部接口多：協(xié)調和可控性難度高。手工操作為主：原則化和一致性差（分包體系、民工作業(yè)）。并行運作單位多：協(xié)調和籌劃控制難度大（各種單位在項目現(xiàn)場）。產品不可逆：前期導致錯誤，到了后期難以改正，糾錯成本高。房地產工程時間籌劃管理體系內容房地產工程時間籌劃管理體系內容重要是在工程管理項目WBS基本上，細化活動內容、配備資源和時間，明確各部門任務和責任，使項目得到有效監(jiān)控。中海、萬科三級管理籌劃案例，詳見鏈接。某地產集團時間控制籌劃28個節(jié)點，詳見鏈接。房地產工程時間進度控制實例房地產工程時間進度籌劃普通分解如下：房地產項目開發(fā)發(fā)展控制籌劃、工程實行控制籌劃、承建單位和甲供材料進場籌劃、承建單位和甲供材料招標籌劃、施工圖出圖籌劃。案例：發(fā)展控制籌劃、工程實行控制籌劃、承建單位和甲供材料招標籌劃、施工圖出圖籌劃。通過這些籌劃，將參加工程建設各個部門工作有機地銜接在一起。房地產工程時間籌劃管理體系現(xiàn)實意義：溝通平臺、監(jiān)控平臺、知識平臺房地產項目開工之前編制三級管理籌劃意義：設立項目基準籌劃。建立房地產工程時間籌劃管理體系基本房地產工程時間籌劃管理任務是什么？房地產工程籌劃管理任務就是以營銷為中心，將公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展籌劃詳細貫徹到開發(fā)項目工程實行階段上來，各職能部門依照批準籌劃，開展各項工作，并依照狀況變化對籌劃進行動態(tài)控制，從而時刻保持工程管理積極性。通俗地說，房地產工程時間籌劃就是把公司經營籌劃轉化為生產籌劃，從而指引生產。如何編制房地產工程時間管理籌劃？房地產工程籌劃管理人員要清晰房地產整個開發(fā)流程，并對營銷、設計、施工及保修階段重要工作有所理解，要有一定組織能力，能協(xié)調各業(yè)務工作?！ūP考慮籌劃是好籌劃。編制房地產項目籌劃時要充分結識公司資源狀況，涉及資金準備及投入、項目班子搭建及既有人員安排、公司現(xiàn)已開發(fā)或正在開發(fā)項目狀況。在結識到自身資源狀況下，考慮項目范疇劃分，充分給足每項工作需要耗費時間，充分考慮實行時風險狀況，編制出可行各項籌劃。——符合公司實際狀況籌劃是好籌劃。房地產工程籌劃管理人員要對市場上工作辦法進行研究，熟悉完畢流程中各項工作需要時間，并對此時間內完畢工作內容深度有所理解，可以橫向研究其他房地產公司開發(fā)項目所需時間、周期，注意收集關于項目開發(fā)、項目操作等方面資料，以便運用。特別是新到一種地區(qū)進行項目開發(fā)，一定要理解本地狀況。——符合市場規(guī)律籌劃是好籌劃?；I劃編制要分層次，誰干工作誰編籌劃。——可以操作執(zhí)行籌劃是好籌劃。如何測算房地產工程工期？房地產原則工期測算案例，詳見鏈接保證房地產工程進度對的途徑：一是提前安排工作；二是搶工序搭接時間。如何判斷現(xiàn)場存在工程進度問題？人、機、料。如何有效執(zhí)行工程時間籌劃？目的統(tǒng)一甲方工程時間籌劃管理體系組織保障團隊執(zhí)行力資源支持技術支持第四講：房地產工程質量管理房地產工程管理經驗之談——建立房地產工程管理整體概念規(guī)范供應商管理嚴謹工程合同管理強勢、系統(tǒng)工程時間籌劃管理體系技術管理底盤夯實（工法、技術研究）員工專業(yè)、敬業(yè)，現(xiàn)場執(zhí)行能力強房地產質量管理核心理念－產品質量兼顧工藝質量、客戶需求和公司能力，才是房地產公司產品質量控制最佳選取。房地產公司要開發(fā)符合客戶產品質量原則建筑產品，在現(xiàn)階段而言，我以為要從建筑產品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化）、建筑產品高新技術應用和建筑產品質量缺陷維修三個方面努力。衡量產品質量成功與否指標：客戶滿意度客戶對開發(fā)商質量與服務滿意四重境界：一次購買滿意—重復購買－推薦朋友購買－以開發(fā)商物業(yè)為榮。衡量工程質量詳細指標房地產項目質量管理與控制思路工程項目基本保證質量客戶關注質量先進產品質量房地產工程質量通病防治辦法（客戶關注質量）業(yè)主工程質量投訴熱點分析某公司分析浮現(xiàn)工程質量通病因素分析她山之石可以攻玉鋁合金門窗質量控制民用建筑防水體系筑與抹灰質量控制如何實現(xiàn)產品質量－房地產公司質量管理境界設計質量是產品質量先天之本既然房地產公司工程質量原則不但僅是工程施工質量原則，并且要保證工程功能性質量，那么這就規(guī)定咱們事先必要把客戶需求研究清晰，依照客戶需求，先把產品設計好，然后安排施工建造。產品設計天生就有缺陷，后期再補救也代價慘重?？蛻舢a品質量原則案例分析。近階段，房地產產品質量在于設計創(chuàng)新。如何選好讓客戶滿意材料與部品好材料應當是在滿足設計圖紙以及國家質量規(guī)定外，還可以滿足產品定位規(guī)定，營銷策劃規(guī)定。一種材料在某個樓盤是好材料，客戶滿意度很高，在另一種樓盤也許就不是好材料了，符合客戶市場材料是好材料。如何做好產品選材用料，咱們要從產品定位、建筑技術市場資源、設計規(guī)定、國家地方關于規(guī)定等方面來綜合考慮。人性化設計與精湛工藝完美結合引進工程質量保險或擔保制度——風險轉嫁第五講：房地產工程現(xiàn)場管理房地產工程現(xiàn)場有效管理二個前提條件：資源環(huán)境與合同管理。房地產工程開工之前三個核心工作：時間籌劃管理、施工總平面布置、技術管理。九個核心環(huán)節(jié)：技術方案先行、工程樣板先行、設備材料進場控制、工序控制辦法、現(xiàn)場“死角”管理、現(xiàn)場簽證與設計變更管理、鑰匙管理與成品保護辦法、現(xiàn)場文檔資料管理、工程驗收管理。房地產工程現(xiàn)場管理案例分析資源環(huán)境與合同管理－建立健全房地產工程管理體系供方管理案例人員設立與分工案例－弱矩陣管理模式下現(xiàn)場人員配備與分工案例原則化工程合同甲方現(xiàn)場管理體系系統(tǒng)性監(jiān)理機構工作原則化房地產公司現(xiàn)場項目部現(xiàn)場管理原則化中海地產深圳地區(qū)現(xiàn)場管理案例三個核心工作時間籌劃管理，詳見籌劃管理專項講座。施工現(xiàn)場總平面布置圖技術管理：圖紙與工法管理九個核心環(huán)節(jié)技術方案先行工程樣板先行設備材料進場控制工序控制辦法?，F(xiàn)場“死角”管理－工程日記。鑰匙管理與成品保護辦法現(xiàn)場簽證與設計變更管理現(xiàn)場文檔資料管理工程驗收管理構建房地產工程現(xiàn)場管理體系魚骨圖第六講：房地產工程技術管理與建筑部品研究房地產工程技術管理層次定位房地產工程管理宏觀辦法房地產工程管理宏觀辦法：技術、合同、經濟、組織。技術是房地產工程管理基本和底盤。合同是房地產工程管理“君子合同”。（在大陸）經濟是房地產工程管理杠桿。組織是房地產工程管理核心。工程管理在房地產公司地位房地產工程管理是房地產公司經營路線指引下專業(yè)運作。不同地產公司，同一種地產公司不同項目，工程管理模式也許是不同樣，采用如何工程管理模式，取決于房地產項目如何經營，房地產工程管理模式是受經營路線限制和指引。但萬變不離其宗，通過調配技術手段、合同規(guī)則、經濟利益、組織原則，最后完畢工程管理任務，實現(xiàn)公司經營目的。一種公司要形成具備自身特色工程管理模式，必要遵行公司經營路線規(guī)則，照搬別人經驗是沒有用。有什么樣工程管理環(huán)境決定采用什么樣工程管理模式。工程技術管理層次定位工程技術是營銷意圖與建筑產品之間橋梁，是工程與營銷對接口，是產品設計和選材用料根據。離開項目屬性（營銷定位）談技術是沒有任何意義。工程技術是評判工程成本控制水平根據。離開技術談成本是沒有任何意義。工程技術是工程質量控制基本。離開技術空談質量控制是沒有任何意義。剖析房地產公司工程技術管理房地產公司工程技術管理任務是什么？關于品牌公司工程技術管理沿革。房地產工程技術管理任務就是將項目營銷意圖轉化為工程技術原則（技術參數），然后按照擬定技術參數進行招標，定標后擬定產品部品或者施工出來產品，符合營銷意圖和滿足國家或地方有關規(guī)定，同步沒有突破工程成本籌劃。房地產公司工程技術管理工作核心是什么？房地產公司工程技術管理工作核心是技術與市場結合、技術與經濟結合。房地產公司工程技術管理特點，決定了房地產公司工程技術人員既懂技術又懂市場（營銷市場）、既懂技術又懂造價。一種不懂造價工程師，在房地產公司不也許是一種先進工程師。如何做好房地產公司工程技術管理工作？房地產建筑部品與工法研究意義和套路關于房地產原則化粗淺結識：第一、供方資源原則化；第二、產品原則化；第三、部品原則；第四、工法原則。房地產建筑部品與工法研究意義房地產建筑部品與工法研究套路房地產公司工程技術原則是什么？房地產公司工程技術原則應當是市場原則、客戶原則。為什么咱們要選取客戶原則而不是國標？其一，國標只是略高于社會平均水平，是對社會既有先進水平總結，普通來說，國標將永遠落后市場原則和客戶規(guī)定，客戶規(guī)定將是推動國標提高原動力，只有站在市場第一線房地產公司，才真正地懂得購房者需要什么。其二，激烈市場競爭，規(guī)定咱們以客戶為中心，客戶是咱們衣食父母，這就決定了工程技術原則選取同樣要以客戶為中心。其三，堅持客戶原則，是咱們房地產公司責任，由于咱們肩負對業(yè)主幾乎是一輩子使命和承諾。堅持工程技術客戶原則，已經使房地產公司成為了推動建筑技術發(fā)展核心力量（同丁士昭先生觀點），咱們?yōu)榇烁械阶院??？蛻艏夹g原則效應是什么？客戶技術原則效應就是“一對一”廣告，是技術營銷，是口碑傳頌，是品牌展示?，F(xiàn)場項目部技術管理工作重點是什么？現(xiàn)場技術管理工作重點是解決功能性問題，另一方面是解決操作性問題。房地產工程管理實戰(zhàn)講座案例錦集房地產工程管理全程策劃書案例第1章 工程概況 71.1 項目概況 71.2 編制規(guī)定 71.2.1 案例 71.3 工程概況 71.3.1 編制規(guī)定 71.3.2 案例 71.4 典型平立剖圖或透視圖 7第2章 開工前準備工程 72.1 “七通一平” 72.1.1 給水 72.1.2 排水 82.1.3 電力 82.1.4 道路 82.1.5 通訊 92.1.6 寬帶 92.1.7 天然氣 92.1.8 土地平整 92.2 施工現(xiàn)場平面布置圖中需要房地產公司考慮重要問題 92.2.1 場地分期開發(fā)基本意圖 92.2.2 分期開發(fā)各期場地銜接運用基本思路 92.2.3 暫時道路布置以及交通系統(tǒng) 92.2.4 項目部、監(jiān)理機構、施工單位辦公區(qū)和生活區(qū)布置 92.2.5 豎向垂直運送布置 92.2.6 施工單位重要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū) 92.2.7 暫時水電接駁、暫時變壓器安排 92.2.8 出場車輛清洗 92.2.9 土方場地內搬運與大型土方堆放場地 92.2.10 室外管線穿插、園林綠化施工與場地移送運動變化 92.2.11 營銷賣場意圖在現(xiàn)場平面布置體現(xiàn)，詳見售樓準備工程策劃 92.3 各種暫時設施搭設綜合協(xié)調 92.4 工程開工合法手續(xù) 92.4.1 用地允許證 92.4.2 籌劃立項證明 92.4.3 規(guī)劃允許證 92.4.4 樁基提前開工證明 92.4.5 基坑開工證明 92.4.6 施工允許證 92.5 現(xiàn)場施工平面布置圖案例 92.5.1 現(xiàn)場施工辦法規(guī)定案例 92.5.2 現(xiàn)場施工平面布置圖案例 9第3章 項目組織架構與崗位職責 103.1 編制規(guī)定 103.1.1 確立項目經理部機構設立 103.1.2 明確項目部與監(jiān)理機構職責分工 103.2 項目制管理案例－項目制管理組織架構與崗位職責案例 103.3 公司職能型管理項目部崗位職責案例－中海地產某項目部崗位職責案例 10第4章 項目綜合協(xié)調管理 10項目綜合協(xié)調管理重要任務是系統(tǒng)協(xié)調工程與營銷、與設計、與政府主管部門、與合伙方等配合關系。此項工作必要事先做好策劃，否則工程管理過程中受到干擾太多。 104.1 營銷意圖對工程管理規(guī)定 104.1.1 某世界推盤籌劃表案例 104.1.2 某項目營銷推廣及工程進度規(guī)定案例 104.1.3 百銳百銳花園項目“六點一線”包裝思路案例 104.2 售樓準備工程任務分派 104.2.1 樣板房裝修 104.2.2 樣板房飾品、家具 104.2.3 賣場包裝 104.3 與政府職能部門協(xié)調 104.3.1 國土局報建 104.3.2 建設局報建 104.3.3 質監(jiān)站尋常監(jiān)督管理 114.3.4 安監(jiān)站尋常監(jiān)督 114.3.5 籌劃局報建 114.3.6 消防局報建 114.3.7 環(huán)保局報建 114.3.8 城管辦報建 114.3.9 民防辦報建 114.3.10 技術監(jiān)督局 114.3.11 水務部門 114.3.12 電力部門 114.3.13 燃氣公司 114.3.14 有限電視 114.3.15 寬頻網絡 114.3.16 電話通訊 124.4 與合伙方關系協(xié)調 124.4.1 明確合伙雙方在工程管理上分工及責任 124.4.2 合伙關系矛盾解決 124.5 與項目周邊環(huán)境關系協(xié)調 124.5.1 民擾狀況協(xié)調 124.5.2 施工路口安排 124.5.3 夜間施工安排 124.5.4 土方外運安排 124.6 其他房地產公司辦事方式研究 12第5章 施工布置、項目施工范疇劃分 125.1 施工布置、項目施工范疇劃分編制規(guī)定 125.1.1 劃分施工標段 125.1.2 擬定施工順序、劃分施工流水段。依照營銷規(guī)定，擬定施工順序、劃分施工流水段，地下、主體與安裝、裝修銜接關系。 125.1.3 銷售示范區(qū)施工規(guī)定。依照營銷規(guī)定，初步擬定銷售示范區(qū)施工規(guī)定。 125.1.4 擬定分包項及其互相搭接關系 125.1.5 項目施工范疇變更控制 125.2 設備安裝工程合同范疇劃分辦法案例，詳見案例錦集 125.3 普通住宅項目合同分解意見案例，詳見案例錦集。 12第6章 工程進度管理 126.1 本項目工程進度控制特點、難點分析以及對策 126.1.1 工程進度控制特點、難點分析 126.1.2 工程進度控制方略 126.2 甲方工程進度控制籌劃管理系統(tǒng) 126.2.1 房地產項目開發(fā)發(fā)展控制籌劃 126.2.2 工程實行控制籌劃 126.2.3 承建單位和甲供材料進場籌劃 126.2.4 承建單位和甲供材料招標籌劃 126.2.5 施工圖出圖籌劃 136.3 工程進度控制籌劃貫徹 136.3.1 工程進度標志性控制點一覽表 136.3.2 工程進度合同化管理 136.3.3 貫徹工程進度籌劃尋常管理 136.4 房地產項目開發(fā)發(fā)展控制籌劃、工程實行控制控制籌劃、承建單位和甲供材料招標籌劃、施工圖出圖籌劃案例案例，詳見案例錦集。 136.5 工程進度標志性控制點一覽表案例 13第7章 工程質量及安全文明管理 147.1 工程質量目的 147.1.1 工程質量目的案例 147.2 嚴格把好設計關 147.2.1 設計質量是工程質量先天之本 147.2.2 施工圖審查指引案例 147.3 選好承建單位和監(jiān)理單位 147.3.1 選取承建單位 147.3.2 選取監(jiān)理單位 147.4 做好選材用料 147.5 現(xiàn)場控制質量保證辦法 147.5.1 監(jiān)理機構質量保證體系 147.5.2 施工單位質量保證體系 147.5.3 技術方案先行制度 147.5.4 設備材料進場驗收制度 157.5.5 工程樣板驗收交底制度 157.5.6 工序控制辦法 157.5.7 成品保護辦法 157.5.8 入住前質量檢查和維修――把握竣工驗收最后防線?？⒐ぶ?，對每一種非隱蔽分部工程進行100％檢查，質量缺陷100％封閉，將從政府抽樣驗收提高到100％驗收。 157.6 安全文明施工 157.6.1 安全文明施工管理目的 157.6.2 安全文明施工管理辦法 157.6.3 工程CI策劃 15第8章 工程成本管理 158.1 擬定項目定位檔次 158.2 擬定付款條件或合伙方式 158.3 規(guī)劃設計過程中進行成本控制 158.4 選材用料原則擬定 158.5 編制項目工程成本控制指標 158.6 承建單位考察、工程技術調研（詳見采購與招標管理） 158.7 招投標及材料采購方式（詳見采購與招標管理） 168.8 擬定工程技術原則 168.9 招標（詳見采購與招標管理） 168.10 技術標分析、商務標分析（詳見采購與招標管理） 168.11 定標（詳見采購與招標管理） 168.12 項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關 168.13 甲供材料管理 168.14 進度款支付 168.15 工程竣工進行決算 168.16 保固金支付 16第9章 采購與招標管理 169.1 招投標及材料采購方式 169.2 監(jiān)理招標 169.2.1 入圍資格 169.2.2 監(jiān)理人員資質審查 169.2.3 現(xiàn)場辦公設備規(guī)定 179.3 總包招標 179.3.1 入圍資格 179.4 分包管理與甲供材料協(xié)調 179.4.1 總包管理工作 179.4.2 總包配合工作 189.5 甲供、限價材料管理 189.6 配套專業(yè)分包工程招標 199.7 承建單位考察、工程技術調研 199.8 招標 199.9 技術標分析、商務標分析 199.10 定標 19第10章 項目溝通管理 1910.1 進場須知 1910.2 周例會 1910.3 監(jiān)理月報 1910.4 工程月報 1910.5 里程碑形象進度 1910.6 文獻收發(fā)、傳閱 1910.7 文獻歸檔 19第11章 項目現(xiàn)場管理原則化 1911.1 甲方現(xiàn)場項目部工程管理原則化 1911.1.1 項目現(xiàn)場籌劃管理流程 1911.1.2 現(xiàn)場工程技術管理流程 1911.1.3 現(xiàn)場工程質量與安全管理流程 1911.1.4 合同管理與履行和現(xiàn)場簽證管理流程 1911.1.5 甲供材料管理流程 1911.1.6 文獻管理流程 1911.2 監(jiān)理機構現(xiàn)場管理原則化 19第12章 工程難點、重點分析以及對策 1912.1 編制規(guī)定 1912.1.1 難點分析與對策 2012.1.2 重點分析與對策 2012.2 案例 20第13章 工程風險與對策 21按項目風險引起因素分類： 2113.1 項目鈔票流預測與控制風險 2113.2 承建商＋供應商管理風險 2113.3 設計管理風險 2113.4 甲方管理風險 2113.5 政府與政策風險 2113.6 市場+營銷+客戶風險 2113.7 新材料新技術新工藝運用風險 2113.8 現(xiàn)場工程質量、安全風險 21第14章 工程驗收與物業(yè)移送 2114.1 工程驗收 2114.1.1 竣工丈量、規(guī)劃驗收 2114.1.2 消防驗收 2114.1.3 燃氣驗收 2114.1.4 電梯驗收 2114.1.5 人防驗收 2114.1.6 環(huán)保驗收 2114.1.7 檔案驗收 2214.1.8 安監(jiān)驗收 2214.1.9 三算復核 2214.1.10 竣工核驗 2214.2 物業(yè)正常運作手續(xù)辦理 2214.2.1 正式水辦理 2214.2.2 正式電辦理 2214.2.3 燃氣開通 2214.2.4 閉路電視開通 2214.2.5 電話開通 2214.2.6 網絡開通 2214.2.7 智能化開通 2214.3 物業(yè)移送 2214.3.1 設備移送 2214.3.2 土建移送 22第15章 工程管理應遵守原則與規(guī)則 2215.1 國家規(guī)范 2215.2 地方規(guī)范 2215.3 本地主管部門規(guī)定 22房地產工程管理通用工作內容匯總（深圳為例）1合約、預算工作內容1.1工程合約管理1.1.1工程分判合同管理1.1.1.1工程分判范疇劃分及其互有關系1.1.1.2編制項目整體施工招標方案及籌劃1.1.1.3對投標單位、工程監(jiān)理和工程造價征詢單位資格審查1.1.1.4組織工程招標工作及評標定標工作1.1.1.5組織工程監(jiān)理和工程造價征詢委托單位招標工作1.1.1.6對合同文獻進行交底和解釋1.1.1.7辦理工程保險和保險索賠事宜1.1.1.8檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行狀況，建立承建商履約狀況記錄1.1.2物資分包合同管理1.1.2.1編制甲供物資采購進度籌劃1.1.2.2組織工程物資招標工作及評標定標工作1.1.2.3提供裝修材料和其他需送樣報審物資樣品1.1.2.4工程維修備用物資移送及工程剩余物資解決工作1.1.2.5工程物資記錄工作1.1.2.6乙供物資詢價工作1.1.2.7檢查監(jiān)督采購合同執(zhí)行狀況，建立供應商履約狀況記錄1.1.3設計單位招標及合同管理1.1.3.1設計單位資格審查管理工作1.1.3.2組織設計項目招標及評標定標工作1.1.3.3檢查監(jiān)督設計合同執(zhí)行狀況，建立設計單位履約狀況記錄1.2建筑安裝成本控制與管理1.2.1立項階段1.2.1.1編制項目建安成本估算1.2.1.2編制分某些項工程成本估算1.2.2設計階段1.2.2.1編制項目建安成本概算1.2.3發(fā)包階段1.2.3.1編制項目工程量清單1.2.3.2商務標評比1.2.4施工階段1.2.4.1編制項目建安成本預算1.2.4.2編制項目資金投入籌劃明細1.2.4.3審核工程進度款、補充預算1.2.4.4建安成本動態(tài)評估1.2.5竣工階段1.2.5.1工程竣工結算1.2.5.2審核保固金支付1.3建筑市場信息管理1.3.1掌握市場上重要機電設備和建筑材料價格和供求狀況，建立相應數據庫，對各類建筑安裝成本數據進行記錄、對比、分析，比較系統(tǒng)地掌握建筑安裝成我市場水平；1.3.2理解在深各施工單位資質狀況、施工業(yè)績、報價水平及任務飽滿狀況；1.3.3理解在深各設計單位工作狀況、設計業(yè)績、報價水平及任務飽滿狀況1.4其他工作項目1.4.1“三算單”辦理1.4.2合約、預算項目后評估1.4.3估政府職能部門規(guī)定或領導安排其他事情1.5.規(guī)劃設計、工程技術管理內容1.5.1建筑設計管理1.5.1.1建筑設計出圖籌劃1.5.1.2設計全程跟蹤管理1.5.1.3設計變更管理1.5.1.4組織建筑設計招標及評標定標工作1.5.1.5施工中設計配合1.5.1.6建筑材料選型1.5.2裝飾設計管理1.5.2.1裝飾設計出圖籌劃1.5.2.2設計全程跟蹤管理1.5.2.3設計變更管理1.5.2.4組織建筑設計招標及評標定標工作1.5.2.5施工中設計配合1.5.2.6裝飾材料選型1.5.3景觀設計管理1.5.3.1景觀設計出圖籌劃1.5.3.2設計全程跟蹤管理1.5.3.3設計變更管理1.5.3.4組織建筑設計招標及評標定標工作1.5.3.5施工中設計配合1.5.3.6景觀材料選型1.5.4工程技術管理1.5.4.1項目工程可行性分析1.5.4.2項目周邊工程環(huán)境調查（涉及市政管網、水電接駁）1.5.4.3項目工程進度控制性時間擬定1.5.4.4項目工程重點與難點分析1.5.4.5工程各分某些項工程技術研究1.5.4.6工程選材用料原則制定1.5.4.7合同技術辦法擬定與技術標評審1.5.4.8工程選材用料、優(yōu)化工程技術方案1.5.4.9工程技術交底1.5.4.10現(xiàn)場工程技術支持1.5.4.11現(xiàn)場工程質量與安全監(jiān)督檢查1.5.4.12工程維修技術支持、工程維修總結及反饋1.5.4.13工程檔案管理及檔案驗收1.5.5規(guī)劃設計、工程技術信息管理1.5.5.1考察新樓盤并編制考察報告1.5.5.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術專項研究報告1.5.6其他工作項目1.5.6.1配合建筑、環(huán)境、景觀、工程技術報建工作1.5.6.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術項目后評估2開發(fā)報建內容2.1國土局報建2.1.1辦理土地轉讓手續(xù)、核算地價2.1.2規(guī)劃、建筑方案報建2.1.3初步設計報建2.1.4施工圖報建2.1.5規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗收2.2建設局報建2.2.1工程招投標或直接發(fā)包2.2.2基坑支護方案備案2.2.3樁基提前施工允許證2.2.4施工合同備案2.2.5墻體材料使用手續(xù)2.2.6施工允許證辦理2.2.7燃氣工程驗收2.2.8項目竣工驗收2.3籌劃局報建2.3.1籌劃立項2.3.2固定資產投資允許證2.4消防局報建2.4.1方案報建2.4.2擴初報建2.4.3施工圖報建2.4.4消防工程竣工驗收2.5環(huán)保局報建2.5.1項目環(huán)境影響審批，提出環(huán)境評估報告2.5.2環(huán)保驗收（涉及發(fā)電機機房噪音單項驗收、排污驗收、排煙與隔油驗收）2.6城管辦報建2.6.1占用綠化及人行道審批2.6.2開路口審批2.6.3營銷廣告審批2.7民防辦報建2.7.1人防方案審批2.7.2初步設計審批2.7.3人防竣工驗收2.8技術監(jiān)督局2.8.1電梯報裝2.8.2電梯驗收2.9物業(yè)正常運作手續(xù)辦理2.9.1辦理暫時用水、用電手續(xù)2.9.2暫時用水轉正式用水2.9.3暫時用水轉正式用電2.9.4燃氣開通2.9.5閉路電視開通2.9.6電話開通2.9.7網絡開通2.9.8智能化開通3現(xiàn)場項目管理內容3.1進度籌劃管理3.1.1甲方籌劃3.1.1.1項目發(fā)展籌劃3.1.1.2工程進度控制總籌劃、總籌劃評審記錄、總籌劃調節(jié)3.1.1.3施工圖交付籌劃及調節(jié)狀況3.1.1.4承建商進場籌劃及調節(jié)狀況3.1.1.5甲供材料進場籌劃及調節(jié)狀況3.1.1.6樣板確認籌劃及調節(jié)狀況3.1.1.7施工過程控制籌劃3.1.1.8施工總進度籌劃報表及評審意見3.1.1.9施工月進度籌劃及評審意見3.1.1.10施工周進度籌劃及評審意見3.1.1.11延長工期報審表或報告3.2現(xiàn)場工程技術管理3.2.1圖紙管理3.2.1.1圖紙清單3.2.1.2圖紙會審記錄3.2.2設計變更管理3.2.2.1設計變更清單3.2.2.2各專業(yè)設計變更3.2.3施工組織設計3.2.3.1施工組織設計清單3.2.3.2施工組織設計報審表3.2.3.3施工組織設計原件3.2.4測量資料3.2.4.1基準點座標3.2.4.2測量報驗資料3.2.4.3沉降及變形觀測記錄3.2.5技術交底3.3工程質量管理3.3.1工程質量控制重點與難點以及控制辦法3.3.2樣板確認單3.3.3現(xiàn)場巡視記錄及封閉狀況3.3.4公司檢查記錄及封閉狀況3.3.5其他檢查記錄及封閉狀況3.3.6竣工之前全面質量檢查記錄及封閉狀況3.3.7工程質量問題調查、解決3.4合同管理3.4.1合同文本3.4.1.1合同清單3.4.1.2施工合同3.4.1.3監(jiān)理合同3.4.1.4甲供材料合同3.4.1.5工程委托書3.4.23.4.33.5工程成本管理3.5.1進度款支付3.5.1.1承建商進度款申請審批表3.5.1.2承建商進度款申請書3.5.1.3補充預算3.5.1.4獎勵、罰款告知單3.5.1.5甲供材料扣款3.5.1.6工程往來其他扣款單3.5.1.7乙供材料認質認價3.5.2現(xiàn)場簽證管理3.5.2.1現(xiàn)場簽證原始資料3.5.3工程結算3.5.3.1甲供材料、設備結算3.5.3.2工程計算書3.6甲供材料與材料供應商管理3.6.1甲供材料需求籌劃管理3.6.1.1承建商材料需求籌劃3.6.1.2材料月度使用籌劃匯總表3.6.2材料管理3.6.2.1材料樣品清單3.6.2.2材料進場驗收記錄3.6.2.3材料進貨臺帳3.6.2.4材料移送記錄3.6.3材料供應商來文3.6.4發(fā)文材料供應商3.7監(jiān)理工作管理3.7.1監(jiān)理配合指引3.7.2總監(jiān)理工程師任命告知書3.7.3監(jiān)理機構構架、監(jiān)理人員登記表、人員更換審批3.7.4監(jiān)理規(guī)劃及審核意見3.7.5監(jiān)理細則及審核意見3.7.6監(jiān)理月報及審核意見3.7.7安全檢查記錄3.7.8監(jiān)理工作質量檢查表3.7.9監(jiān)理工程師告知單3.7.10發(fā)文監(jiān)理機構3.8承建商工作管理3.8.1施工單位資格報審表3.8.2工程配合指引3.8.3開工報告3.8.4場地移送記錄（重點）3.8.5材料檢查3.8.6隱蔽驗收記錄3.8.7混凝土灌溉令3.8.8外架拆除令3.8.9分部工程中間驗收報告3.8.10專項工程及工程驗收報告3.8.11工程移送資料3.8.12承建商來文3.8.13發(fā)文承建商4物業(yè)移送工作4.1設備移送4.1.1變配電工程4.1.2水泵房4.1.3消防中心4.1.4空調系統(tǒng)4.1.5智能化系統(tǒng)4.2土建移送4.2.1土建4.2.2室外園林5監(jiān)理機構管理內容（暫略）6施工單位管理內容（暫略）普通高層住宅各分部工程匯總案例土建工程1.1基坑支護及土方挖運1.2場地平整及土方工程1.3樁基工程及檢測工程1.4主包1.5防水1.6幕墻、鋁合金門窗、玻璃雨篷、空調百頁1.7外墻涂料1.8欄桿1.9入戶門供貨及安裝工程1.10防火門供貨及安裝工程1.11鋼構造、網架構造、膜構造等特種工程1.12室外道路工程1.13白蟻防治辦法裝飾工程2.1售樓處裝修2.2樣板樓2.3會所裝修2.4大堂裝修2.5套餐裝修2.6信報箱工程2.7櫥柜安裝工程2.8公共走道裝修園林景觀3.1園林景觀工程3.2綠化工程3.3園林水景工程設備工程4.1變配電高低壓設備安裝，供電接駁4.1.1整個建筑高壓電纜進線、變配電圖紙必要先交由深圳市供電局進行審圖并出具審圖意見書。4.1.2委托有關設計院依照建筑平面圖及審圖意見書等進行外線設計。4.1.3外線電纜接火、電纜溝施工及有關破路、破綠化等申報及施工依照有關部門規(guī)定進行。4.1.4外線進建筑物穿墻套管4.1.5電纜橋架安裝4.1.6變配電房4.1.7高低壓配電柜4.2燃氣工程4.2.1燃氣管道管洞預埋及套管預留4.2.2燃氣管道和庭院管道安裝4.2.3燃氣表、調壓器、各種燃氣閥門供應及安裝4.2.4閥門箱制作和安裝4.2.5地下室燃氣泄漏報警系統(tǒng)4.3電梯采購、安裝4.4消防工程4.4.1火災自動報警系統(tǒng)，硬線聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，消防電話系統(tǒng)。4.4.2消火栓系統(tǒng)4.4.3自動噴淋系統(tǒng)4.4.4防排煙系統(tǒng)（排風排煙、正壓送風）4.4.5設備房送排風系統(tǒng)4.4.6電梯迫降4.4.7電梯、機房、消防控制中心三方對講4.4.8柴油發(fā)電機房氣體滅火系統(tǒng)設計及施工4.4.9防火卷簾系統(tǒng)4.4.10上述各項系統(tǒng)調試。4.4.11整個工程消防驗收協(xié)調及統(tǒng)籌工作。4.5人防工程4.6智能化系統(tǒng)工程4.6.1社區(qū)可視對講系統(tǒng)4.6.2閉路監(jiān)控系統(tǒng)4.6.3一卡通（門禁、停車場、智能消費等）4.6.4背景音樂系統(tǒng)4.6.5智能巡更系統(tǒng)4.6.6周界防越系統(tǒng)4.7電視安裝工程4.8電話安裝工程4.9網絡安裝工程4.10室外供排水工程4.10.1化糞池4.10.2室內管道4.10.3室外道路、廣場等雨水排放4.10.4室外園林給排水4.10.5室外污水管道4.10.6室外雨水管道4.10.7室外給水管道及室外消火栓4.10.8水泵接合器4.11游泳池安裝工程4.11.1泳池設備安裝4.11.2機房和設備電源4.11.3有關管道安裝4.11.4有關線管預埋及電線敷設4.11.5有關水質檢測及協(xié)助甲方辦理泳池開放手續(xù)。4.12環(huán)保、發(fā)電機工程4.13空調安裝工程4.13.1空調系統(tǒng)（風管與配件制作、部件制作、風管系統(tǒng)安裝、風管與設備防腐、風機安裝、系統(tǒng)測試）4.13.2制冷系統(tǒng)（制冷機組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設備安裝，管道及設備防腐與絕熱，系統(tǒng)調試）4.13.3空調水系統(tǒng)（冷熱水管道系統(tǒng)安裝，冷卻水管道系統(tǒng)安裝，冷凝水管道系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設備安裝，管道與設備防腐與絕熱，系統(tǒng)調試）4.14遠程抄表系統(tǒng)4.14.1水表抄送4.14.2電表抄送4.14.3燃氣表抄送（涉及燃氣電磁閥切斷及泄漏報警）4.15停車場管理系統(tǒng)4.16泛光照明設備安裝工程合同范疇劃分辦法燃氣工程合同工程范疇一、與燃氣工程關于工程內容1燃氣管道管洞預埋及套管預留2室內燃氣管道和庭院管道安裝3燃氣表、調壓器、各種燃氣閥門供應及安裝4閥門箱制作和安裝5地下室燃氣泄漏報警系統(tǒng)二、合同分界線與燃氣工程關于，比較難以劃分重要是管洞和套管預留預埋，以及地下室燃氣報警設立問題。合同中可以明確，管洞及套管預留預埋由總包負責（由于總包預留管洞及套管經常不符合燃氣工程規(guī)定，燃氣施工單位進場后經常還要安排大量時間來整治預留管洞及套管，因而在主體建設中如果燃氣施工單位已經進場，可以安排和總包單位交接已施工某些，未施工某些則可由燃氣施工單位繼續(xù)預留）。地下室燃氣泄漏報警重要會和燃氣抄表單位分界不明或著容易遺忘。燃氣表改裝由抄表單位完畢。三、燃氣工程與關于部門協(xié)調流程1到燃氣公司辦理施工現(xiàn)場燃氣管道及設施確認表（確認施工范疇內燃氣設施狀況）2市場燃氣接入點申請（地下管道氣公司辦理）3燃氣施工圖設計4燃氣施工圖審核（深圳共有五家單位可以審核）5燃氣施工圖報建設局燃氣科審核6施工單位招標7質檢站辦理質監(jiān)手續(xù)8燃氣監(jiān)理處辦理燃氣工程監(jiān)理手續(xù)9施工圖紙會審及交底10樣板房驗收11工程竣工預驗收12竣工驗收（建設單位、質檢站、燃氣監(jiān)理、供氣單位）13入伙時，客服部代收燃氣開戶費用。消防工程施工合同范疇一、與消防工程有關工程內容1火災自動報警系統(tǒng)，硬線聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，消防電話系統(tǒng)。2消火栓系統(tǒng)3自動噴淋系統(tǒng)4防排煙系統(tǒng)（排風排煙、正壓送風）5設備房送排風系統(tǒng)6電梯迫降7電梯、機房、消防控制中心三方對講8柴油發(fā)電機房氣體滅火系統(tǒng)設計及施工9防火卷簾系統(tǒng)10上述各項系統(tǒng)調試。11整個工程消防驗收協(xié)調及統(tǒng)籌工作。二、合同分界線1與總包分界線：總包負責消防管道管洞預留及預埋、線管預埋。總包負責將電源接至水泵房及消防控制中心。（與否帶一種配電箱由圖紙擬定），消防水池以及屋頂消防水箱進水管、溢流放空管、溢流報警包括在總包合同中。2與電梯施工單位分界線：消防電梯迫降線路接至電梯機房，電梯機房、消控中心、轎箱兩兩對講線路敷設。3與空調工程分界線：所有防排煙、正壓送風、設備房送排風系統(tǒng)均包括在消防合同中。4與三箱供貨單位分界線：各種設備控制箱包括在消防工程中。如風機（排煙、排風、正壓送風）控制箱等。5與社區(qū)智能化工程分界線：背景音樂和消防廣播與否合并，須看工程詳細狀況。須背景音樂系統(tǒng)須提前使用建議由智能化單位施工，和消防廣播分開。三、消防與消防局有關流程1初步設計消防審核1.1建筑設計防火審核申報表1.2全套初步設計圖1.3刻錄所有圖紙電子光盤1.4建筑消防設計審核檔案冊1.5建筑消防設計申報審核檔案目錄1.5.1建筑工程消防設計申報審核表1.5.2證明該項目合法政府審批資料（復印件加蓋公章）1.5.3消防設計總闡明1.5.4圖紙目錄1.5.5總平面設計圖1.5.6建筑平面圖1.5.7剖面圖1.5.8室內消火栓原理（系統(tǒng)）圖1.5.9自動噴水滅火原理（系統(tǒng)）圖1.5.10火災自動報警原理（系統(tǒng)）圖1.5.11其她固定滅火裝置原理（系統(tǒng)）圖1.5.12其她與消防設計關于圖紙2施工圖設計消防審核（通初步設計消防審核）3申報工程竣工消防驗收3.1建筑工程消防驗收申報表3.2該工程《建筑工程消防設計審核意見書》3.3建筑工程竣工消防驗收檔案目錄3.3.1建筑工程消防驗收申報表3.3.2建筑總平面竣工圖3.3.3自動報警竣工系統(tǒng)圖3.3.4自動噴淋竣工系統(tǒng)圖3.3.5防排煙竣工系統(tǒng)圖3.3.6室內外消火栓竣工系統(tǒng)圖3.3.7氣體滅火竣工系統(tǒng)圖3.3.8試壓資料3.3.9水泵房位置竣工平面圖3.3.10消防值班室位置竣工平面圖3.3.11防排煙風機位置竣工平面圖電梯安裝工程合同范疇室外給排水工程合同范疇游泳池設備供貨及安裝工程合同空調工程合同社區(qū)智能化合同三表抄送合同屋頂泛光照明工程合同范疇2發(fā)電機安裝及環(huán)保工程合同范疇變配電工程合同范疇百銳花園項目防水保溫體系設計方案（深圳案例）防水工程是保證建筑物及構筑物構造不受水侵蝕，內部空間不受水危害一項分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程質量好壞，直接影響到建筑物和構筑物壽命，影響到人們正常、舒服起居環(huán)境。一棟建筑物沒有高質量防水工程就不能保證其正常功能實現(xiàn)。建筑防水工程是一項系統(tǒng)工程，它涉及設計、施工、材料、管理等各個方面，建筑防水工程任務則是綜合上述各方面因素，進行可靠、耐久、合理、經濟設計，選取符合規(guī)定高性能材料，精心組織施工，實現(xiàn)防水工程高質量，滿足建筑物防水耐用年限，獲得良好綜合效益。百銳花園項目是我公司發(fā)展第二個項目，防水工程一定要認真設計、精心施工、嚴格管理,保證百銳花園項目防水效果，達到《百銳花園發(fā)展報告》中提出防滲漏目的，即：屋面防水、衛(wèi)生間防水質量目的100％不漏，門窗、管根防水質量目的98％不漏，外墻及螺栓孔洞滲漏點10處（注：防滲漏目的百分率及滲漏點數，按經歷一種雨季滲漏點進行記錄。）第一節(jié)防水設計規(guī)定1.防水設計原則：可靠性設計；按級設防；防排結合；脫離分倉；剛柔結合；多道設防；復合防水；節(jié)點密封；加強保護；充分考慮施工因素。2.防水設計應考慮因素2.1建筑物性質、重要限度、構造特點、使用功能、地區(qū)環(huán)境、使用年限2.2依照上述因素，設立合理構造層次、選用相適應防水材料2.3設計可靠節(jié)點，提出切實可行技術辦法，使設計作到可靠、耐久、合理、經濟規(guī)定。3.防水層規(guī)定3.1有克服構造變形、溫差變形影響能力3.2抵抗陽光、紫外線、臭氧等導致老化及風雨沖刷。3.3承受酸、堿、鹽等化學介質侵蝕和動水壓等作用。4.建筑防水設計幾種部位4.1屋面防水4.2墻面防水4.3衛(wèi)生間墻及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池防水第二節(jié)屋面防水設計1.百銳花園屋面防水級別百銳花園項目屋面防水級別按《廣東省建筑防水工程技術規(guī)程》原則定為Ⅱ級（防水耐用年限為，屋面防水工程重要考慮：1.1采用按抗裂設計整體現(xiàn)澆砼屋面自防水構造；1.2設立柔性防水層；1.3屋面放坡，及時排放雨水，坡度為２％；1.4注意穿墻、板管線及防水層收口節(jié)點解決。2.百銳花園屋面防水做法2.110厚地磚，3～5厚水泥砂漿鋪貼。2.2素撒水泥面（灑適量清水）2.325厚1：3干硬性水泥砂漿結合層2.440厚C20細石混凝土，內配Φ4@150雙向鋼筋網，分縫HYPERLINKmailto:Φ6@200@，內填密封油膏2.560厚（最薄處）1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%2.620厚；2.5水泥砂漿保護層2.7911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光3.百銳花園架空層防水露天某些做法作法基本同普通屋面工程，區(qū)別是在種植土下面設立60mm3.1植被（路面鋪裝某些見園建施工圖做法）3.2種植土，厚度依照苗木而不同；同步依照園建施工圖，做好與室內某些銜接；3.3土工布一道；3.4填60mm厚卵石濾水層，適量布置PVC排水管；3.5鋪大階磚一層20mm厚3.620厚1：3干硬性水泥砂漿結合層3.740厚C20細石混凝土，內配Φ4@150雙向鋼筋網，分縫HYPERLINKmailto:Φ6@200@，內填密封油膏3.860厚（最薄處）1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%3.920厚；2.5水泥砂漿保護層3.10911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光4.百銳花園架空層防水室內某些做法4.110厚地磚，3-5厚水泥砂漿鋪貼4.2素撒水泥面（灑適量清水）4.320厚1：3干硬性水泥砂漿結合層4.420厚1：2.5水泥砂漿保護層4.5911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水層與露天某些防水層同步施工，連為一體。）4.6現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.空中花園防水做法5.1鋪裝某些5.1.110厚淺色地磚，3-5厚水泥砂漿鋪貼5.1.2素撒水泥面（灑適量清水）5.1.325厚1：3干硬性水泥砂漿結合層（因建筑做法需要恰當提高標高，可以恰當加厚此層。）5.1.41：8水泥陶粒墊高找平（如建筑做法需要提高較大標高，采用水泥陶粒墊高找平。）5.1.520厚1：2.5水泥砂漿保護層5.1.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.1.7現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.2花池某些5.2.1種植土，厚度依照苗木而不同5.2.2土工布一道5.2.3填60mm厚卵石濾水層，適量布置PVC排水管5.2.4鋪大階磚一層20mm厚5.2.520厚1：2.5水泥砂漿保護層5.2.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.2.7現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光6.屋面防水節(jié)點規(guī)定6.1屋面雨水口處，設立一種500×500mm排水漏斗，并配備鍍鋅雨水篦子，詳見6.2女兒墻泛水處，離屋面構造面500mm處，設立擋雨檐，突出墻面60mm，防水材料必要做到擋水檐下收口，見下面詳圖。6.3凡屋面或空中花園或架空層，與室內共用墻體，下部澆注與墻同寬、高500C15防水混凝土坎。第三節(jié)外墻防水設計1.外門窗防水外門窗滲漏是許多工程存在問題，其重要因素之一是門窗自身防水性能差，特別是窗戶周邊塞縫防水性能差，針對這種狀況，制定如下其重要設計控制要點，保證達到公司防水規(guī)定。1.1門窗設計性能指標規(guī)定門窗用料要通過計算擬定與否具備足夠強度以保證抗風壓及密封性能。詳細指標規(guī)定如下：抗風壓強度：12層（含12層）如下抗風壓強度2500Pa；12層－22層3000Pa；23層以上3500Pa?？?jié)B規(guī)定：門窗雨水滲入性能為=1\*ROMANI級，即Ｐ500Pa。此原則比國標提高2個級別。為達到以上規(guī)定，需結合外立面進行窗型專項設計和計算，選取適當型材并通過實驗擬定。1.2節(jié)點設計規(guī)定1.2.1上框料要有滴水線條，下方框料要有排水槽。平開窗框料必要為高低腳形式，以便塞縫，延長水路、從而保證塞縫質量。1.2.2采用優(yōu)質配件，涉及執(zhí)手、鎖、鉸鏈、鉚釘等，保證節(jié)點質量。1.2.3玻璃與鋁合金之間縫均應采用合格中性硅酮密封膠密封，不得采用膠條密封。1.2.4窗戶防水節(jié)點做法詳見圖。1.3采用切實有效塞縫辦法1.3.1采用１：２干硬性水泥砂漿塞縫，減少砂漿收縮裂縫。1.3.2在塞縫外側加刷聚合物水泥基涂膜3遍，厚度2mm，不應選用聚胺脂類涂料，否則聚胺脂類涂料會與建筑密封膠發(fā)生化學反映，引起材料性能變化，顏色變化，影響美觀。鋁框或塑框與墻體之間采用DowCorning793或GE1.4門窗防水方案詳見門窗專項設計2.外墻墻體防水外墻設計時已考慮盡量使用混凝土，以提高其防水性能。對突出外墻混凝土構件如空調盒等在設計時均規(guī)定為現(xiàn)澆。2.1混凝土外墻面防水重要涉及如下幾種方面內容：2.1.1控制外墻垂直度和平整度，保證抹灰厚度不超過規(guī)范規(guī)定，對于個別超厚達５０ｍｍ以上，必要加掛鋼絲網，以防止抹灰層開裂、空鼓。2.1.2螺桿洞解決：所有螺桿洞都必要解決且通過專項隱蔽驗收。解決辦法是：在螺桿洞外側鑿出５０x５０x２０ｍｍ喇叭形（規(guī)定開口朝下），用防水砂漿分兩次封閉，第一次封閉深度一半高，并在砂漿凝固后用水泥漿養(yǎng)護兩次，第二次封閉高出墻面１－２ｍｍ，并檢查與否浮現(xiàn)細微裂縫或空鼓。2.1.3腳手桿洞解決．用細石混凝土堵塞，并作專項隱蔽驗收。2.2砌體外墻防水設計2.2.1..外墻砌筑材料采用實心粘土磚。2.2.2.與混凝土墻體、柱、梁與砌體相交之處嚴格按設計圖紙規(guī)定予留好拉接鋼筋，并保證其長度。2.2.3砌體與混凝土相交部位部位抹灰前加掛鋼絲網，以減少裂縫并限制其發(fā)展。2.2.4抹灰規(guī)定：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網處得先抹灰，保證鋼絲網與墻體材料之間可以充分密實，避免鋼絲網處浮現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定正常抹灰進行。抹灰總厚度不不大于3.5cm需掛鋼絲網解決。一次抹灰厚度不不不大于10mm。2.2.5外墻抹灰中摻入纖維為美國杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。2.2.6與屋面、空中花園相接墻體，墻體底部做法詳見屋面節(jié)點做法。2.3其他外墻洞口設計規(guī)定2.3.1.空調洞解決。設計中空調洞為一次現(xiàn)澆或后澆，并在空調口內側考慮了防水坎，已經通過專項審核修改了某些不合理設計。此外，所有空調位均考慮了具備防雨功能挑檐，大大增強了其防水性能。2.3.2所有外露管道洞口（如空調冷凝管進出口），設計成向外坡度，內外高差２０mm2.3.3.窗洞口上下口坡度要大，高差為20mm以上。2.4選取適當外墻飾面材料，提高防水性能外墻選用何種飾面材料對防水影響較大，如大塊面材，因粘貼工藝規(guī)定而容易使防水性能變差。因而，建議選用帶紙皮面磚，可以明顯改進防水性能。此外，石材幕墻勾縫材料采用專用勾縫材料（如日本產INAX或國產HB專用勾縫材料），以減少磚縫處裂縫。第四節(jié)衛(wèi)生間、陽臺、管根防水1.普通衛(wèi)生間1.1衛(wèi)生間地面，做法為現(xiàn)澆砼初凝前收光，面刷2mm聚胺脂防水層。1.2衛(wèi)生間四周先做200mm高C151.3衛(wèi)生間四周墻體離地面300mm高、與浴缸接觸墻面離地面700mm高范疇內均刷2mm厚聚脂防水層，門口鋪出500mm1.4普通衛(wèi)生間構造已降板50mm，使得室內外形成明顯高差，地面找坡1%，坡向地漏，避免積水流向廳房地面。2.陽臺依照既有經驗，陽臺很少發(fā)生滲漏，個別滲漏處重要發(fā)生在管根，詳細做法如下：2.1現(xiàn)澆砼板，取消聚胺脂防水層，以防止地面裝飾層空鼓。2.2穿陽臺樓板管根處后澆混凝土，四周100mm寬范疇內均刷2mm厚聚胺脂防水層保護。做法見圖2.3圖6。2.4管根混凝土施工規(guī)定：管根分兩次封堵，第一次澆注五分之三，第二次澆注五分之二，每次需進行試水。2.5陽臺地面構造已降板50mm，使室內外形成明顯高差，地面找坡1%，坡向地漏。3.其他管根，參照陽臺管根第五節(jié)地下室防水1.地下室防水基本上以構造自防水體系為主，采用如下辦法：1.1地下室底板及墻體為C40S8抗?jié)B砼自防水構造；1.2地下室底板不做防水；1.3地下室側板采用JS半剛性防水層，厚度2mm，施工面從地下室底板護腳處開始，采用20mm厚苯板作防水層保護層；1.4地下室頂板，選用屋面做法，花池處屋頂花池防水做法。第六節(jié)游泳池防水1.游泳池防水采用如下辦法：1.1游泳池采用雙層板混凝土構造型式；1.2在二層混凝土之間增設一道911聚氨脂涂膜防水，與架空層防水層連為一體；1.3在游泳池內側采用JS半剛性防水層，厚度2mm。第七節(jié)生活水池、消防水池防水1.生活水池：防水涂膜與環(huán)保涂膜二合一。2.消防水池：先試水，滲漏處由主包單位修補，不此外做防水。第八節(jié)防水材料選用建議1.防水施工單位招標時，咱們可以采用甲方指定防水材料品牌報價和投標單位自行選用防水材料品牌報價相結合方式。2.防水材料品牌選用建議：三元乙丙卷材選用“卡萊爾”或山東“輝力”品牌，JS選用“金湯”或“黑豹”品牌，聚氨脂選用“匯麗”或“富盛”品牌，生活水池防護材料采用901瓷釉涂料或鞍馬防化柔韌膜。第九節(jié)施工質量控制規(guī)定1.屋面（涉及架空層、空中花園）防水施工控制規(guī)定1.1施工之前，先對屋面混凝土構造層進行試水，水深100mm左右，浸泡24小時。如發(fā)既有滲漏現(xiàn)象，先對混凝土構造裂縫進行修補。1.2第一道涂膜防水施工完畢后，進行試水，水深100mm左右，浸泡24小時。1.3三元乙丙橡膠防水卷材搭接部位，要使用專用粘結膠劑，對粘結膠劑質量要進行嚴格控制。1.4防水層（涂膜、卷材防水層）隱蔽之前，必要100％檢查。2.衛(wèi)生間防水施工控制規(guī)定2.1施工之前，先對衛(wèi)生間混凝土構造進行試水，水深50～100mm，浸泡24小時。2.2涂膜防水層施工完畢后，進行試水，水深50～100mm，浸泡24小時。3.外墻防水施工控制規(guī)定3.1外墻砌筑材料選用粘土實心紅磚。3.2砌筑砂漿必要機械攪拌。3.3原則層砌體，分三次砌筑，日砌高度不超過1.4m，雨天施工日砌高度不超過1.2m；頂砌在歇墻至少7天后施工，高層頂砌要分豎向施工段從上往下頂砌。3.4外墻磚施工。為了節(jié)約工程成本，外墻磚粘貼不選用專用粘結劑，但施工大面積之前，必要按《建筑工程飾面磚粘結強度檢查原則》JGJ110－97進行抗拔實驗，以擬定粘結材料配比和施工工藝。3.5抹灰規(guī)定3.5.1抹灰與砌筑間隔時間至少10天。3.5.2抹灰前，基層表面塵土、污垢、油漬等應清除干凈，并應灑水潤濕。3.5.3抹灰砂漿須使用機械攪拌。3.5.4抹灰規(guī)定：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網處得先抹灰，保證鋼絲網與墻體材料之間可以充分密實，避免鋼絲網處浮現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定正常抹灰進行。抹灰總厚度不不大于3.5cm需掛鋼絲網解決。一次抹灰厚度不不不大于10mm。3.5.5外墻抹灰中摻入纖維為美國杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。3.5.6為了避免抹灰砂漿開裂，在砂漿終凝后灑水養(yǎng)護7天。4.生活水池4.1防護涂膜施工之前，必要對水池進行抽濕解決，干燥限度達到防護材料規(guī)定規(guī)定后方可施工。4.2對防護涂膜厚度一定要進行抽樣檢查。5.鋁合金門窗5.1施工單位在門窗下料之前，必要對現(xiàn)場門窗預留洞口尺寸進行復核。塞縫寬度控制在20～40mm之間，如縫寬超過規(guī)定規(guī)定，要做特殊解決。5.2鋁框塞縫。塞縫之前，必要將基層清理干凈，不容許有落地灰等；塞縫之前，需將基層濕潤；施工單位拌砂漿人員必要固定專人；鋁合金塞縫人員要固定，施工單位要將塞縫人員名單報監(jiān)理部備案；塞縫用砂漿必要是干硬性砂漿，施工中注意控制砂漿質量；塞縫應先某些塞縫，達到固定窗框，然后退出木墊，再大面積塞縫，避免浮現(xiàn)漏退木墊或木墊部位塞縫不密實現(xiàn)象；塞縫與框料平齊，最佳做成凹弧形，不可以凸出框邊5.3鋁框邊打膠。第一道膠為JS膠，第二道膠為廣州“白云”密封膠等；打膠必要保證質量，不容許有漏刷現(xiàn)象；第二道密封膠，土建要預留槽，密封膠鑲嵌在槽中。對鋁合金土建收口，鋁合金施工單位須向主包單位進行技術交底，避免浮現(xiàn)收口壓框太多或露出JS防水膠。5.4凸窗窗臺板鋁框外側，內外高差至少保證20mm。5.5施工過程中，所有推拉門下框料用U型硬質塑料扣蓋。5.6對每一道工序必要進行抽樣檢查，并形成記錄。5.7對每一扇窗戶要進行24小時淋水實驗。房地產公司重點控制工序驗線水準及坐標控制點移送；基本與樁基驗線砌筑驗線內裝1米線工程質量樣板制作與交底混凝土灌溉滲漏外門窗防水屋面防水墻面防水衛(wèi)生間墻及地面防水地下室防水游泳池防水生活水池、消防水池防水管根防水煙道根部防水外架拆除外架拆除安全性控制外架拆除時外門窗與外墻質量控制工作面移送水準及坐標控制點移送；施工水電接駁點以及讀表記錄移送；作業(yè)控制線移送，例如：1米場地土方標高移送，例如：原始場地移送給土方單位；土方單位將平整后場地移送基坑單位；基坑單位將基坑移送給樁基單位；樁基單位將工作面移送給主包單位等；基坑坡度與樁基、主包施工關系移送；主包與分包之間工作面移送，例如：門窗洞口移送；入戶門、防火門洞口移送；欄桿工作面移送；防水工作面移送；外墻涂料工作面移送；白蟻防治工作面移送；水池防護工作面移送；電梯井道移送；煙道工作面移送；二次裝修工作面移送；園林工作面移送；電梯機房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設備房移送；人防、消防、燃氣、智能化等設備專業(yè)工作面移送；分包之間工作面移送，例如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移送等；水管試壓工程監(jiān)理審核用表序號審核內容審核方式審核成果記錄1監(jiān)理合同簽定與備案查看監(jiān)理合同2監(jiān)理合同與否交底查看交底記錄3有無《監(jiān)理規(guī)劃》？內容與否符合規(guī)定？與否包括旁站監(jiān)理方案；與否依照實際狀況作調節(jié)查看《監(jiān)理規(guī)劃》4與否按規(guī)定對《監(jiān)理規(guī)劃》進行交底？查看交底記錄5與否按專業(yè)分階段編寫《監(jiān)理細則》？各監(jiān)理工程師與否按監(jiān)理細則規(guī)定工作？查看土建、水、電專業(yè)不同階段監(jiān)理細則各一份；察考在場監(jiān)理工程師與否熟悉相應監(jiān)理細則內容。6與否審核勘察方案；與否檢查勘察進度和質量狀況查看審核記錄7與否進行投標單位資格審查查看《投標單位資格審查記錄》8與否協(xié)助業(yè)主組織發(fā)標、踏勘，并整頓答疑文獻查看《發(fā)標、踏勘答疑記錄》；查看答疑文獻9監(jiān)理與否提出獨立標書評審意見查看《標書評審記錄》中有無監(jiān)理意見10與否發(fā)出《中標告知書》查看《中標告知書》11與否將設計合同存檔；與否向設計單位發(fā)放《監(jiān)理配合規(guī)定》查看設計和發(fā)文記錄12與否協(xié)助業(yè)主編寫設計任務書查看關于記錄13與否形成《設計輸出文獻審查報告》查看關于記錄14與否形成《設計跟蹤檢查記錄單》查看關于記錄15與否進行設計驗收查看關于記錄16對設計大改與否召開專項會進行論證查看關于記錄17與否形成設計監(jiān)理工作總結查看有關總結及其內容18與否填寫《投標單位資格審查表》查看關于記錄19與否協(xié)助業(yè)主編制招標文獻；查看關于記錄20與否協(xié)助業(yè)主組織發(fā)標、踏勘，并整頓答疑文獻查看《發(fā)標、踏勘答疑記錄》；查看答疑文獻21與否形成《標書評審記錄》、《施工組織設計（方案）審查評比表》查看有關記錄22與否發(fā)出《中標告知書》查看《中標告知書》23與否形成施工準備階段監(jiān)理工作總結查看有關總結及其內容24與否配備當前監(jiān)理階段必要規(guī)范查看規(guī)范25人員與否具備執(zhí)業(yè)資格；各專業(yè)人員與否到位查看執(zhí)業(yè)資格證書、上崗證；對照架構圖檢查人員到位狀況26監(jiān)理部與否建立《監(jiān)理部人員分工表》查看有關文獻27工程與否具備開工條件；與否對工程開工準備狀況進行檢查并形成開工準備檢查報告查看有關批準文獻（政府三證）；查看有關報告28與否按規(guī)定組織場地移送并形成《場地移送記錄》查看有關記錄29與否進行施工組織設計審查查看《施工組織設計（方案）報審表》及監(jiān)理審查意見30與否對總包單位身份進行確認查看總包單位資質證明資料、營業(yè)執(zhí)照等；查看項目經理和“五大員”證書；查看施工合同31與否對分包商資質進行審查查看分包施工合同；查看《分包商資格報審表》；32與否進行施工圖會審并形成施工圖會審記錄查看圖紙會審記錄及圖紙會審會議紀要33與否規(guī)定施工單位上報《建筑材料報審表》及《成品、半成品申報表》；與否對進場前設備進行檢查抽查各專業(yè)《建筑材料報審表》、《成品、半成品申報表》及《重要建筑安裝設備報審表》34與否使用《工程材料/構配件進場登記表》、《抽樣檢查登記表》；材料送檢與否全面；實驗報告與否及時存檔查看有關記錄35與否將分某些項工程工序質量控制辦法和成果予以記錄查看《監(jiān)理工程師日記》及有關《監(jiān)理工程師告知單》36與否就工程部組織每月檢查所提問題發(fā)出《監(jiān)理工程師告知單》查看《監(jiān)理工程師告知單》和施工單位整治回答單37旁站監(jiān)理貫徹狀況與否按方案內容實行旁站；查看旁站記錄、38與否組織隱蔽工程驗收并形成《隱蔽工程驗收記錄》查看《隱蔽工程驗收記錄》39與否組織分某些項工程驗收并形成《分項工程質量評估表》；與否使用新質量檢查評估表格查看有關記錄40與否組織有關單位進行中間驗收并形成有關文獻查看樁基、主體、基本、電梯、消防等驗收證明書41與否在對設備安裝進行中間驗收和驗收（電梯、發(fā)電機、水泵等）查看有關記錄文獻（如《隱蔽工程驗收記錄》、《驗收報告》等）42與否對施工單位發(fā)出必要停工指令查看停工指令審查其合理性及及時性43與否編寫《監(jiān)理控制進度籌劃》查看《監(jiān)理總進度控制籌劃》材料設備進度籌劃、分包單位進度籌劃，并審查其合理性44與否依照實際進度對《工程總進度籌劃》進行調節(jié)查看新《工程總進度籌劃》45與否對分包單位《單位(單項)工程進度籌劃》進行審核查看《單位(單項)工程進度籌劃》及監(jiān)理單位審核意見46與否審核重要施工單位所報月進度籌劃查看有關記錄47與否對進度籌劃進行跟蹤調節(jié)并反映在工作記錄中查看《監(jiān)理日記》及《會議紀要》中關于工程進度記錄及有關解決辦法48與否準時召開工程監(jiān)理周例會議并形成會議紀要查看《周監(jiān)理睬議紀要》49與否召開必要專項會議并形成會議紀要，如開工預備、防水等查看《監(jiān)理專項會議紀要》50與否召開監(jiān)理部內部會議并形成會議記錄（至少每月一次）查看監(jiān)理部內部會議記錄51與否及時審核完畢報表查看施工單位完畢報表及監(jiān)理審查意見52與否及時精確審核《工程款支付申報表》、《工程款支付清單》查看《工程款支付申報表》、《工程款支付清單》與否符合規(guī)定53與否及時審核補充預算查看補充預算54與否及時審核分包單位結算查看工程結算審核文獻56設計變更流程與否符合規(guī)定查看有無使用《工程變更指令》和《設計變更登記表》；有無按規(guī)定在圖紙上標注；57與否按規(guī)定解決工程索賠（訂立《增長工程現(xiàn)場簽證單》）查看《增長工程現(xiàn)場簽證單》并審查其合理性58與否對工程進行合理化建議查看合理化建議有關文獻或報告59與否進行竣工前檢查查看《竣工檢查登記表》、《竣工資料審查意見》60與否組織竣工初驗和質量評估并形成有關記錄查看會議紀要61與否按規(guī)定進行工程交付查看施工單位提交《工程移送申請》、《工程移送清單》及《工程移送書》62與否編制《工程保修階段監(jiān)理細則》查看細則63與否填寫《保修登記表》查看《保修登記表》64與否編寫保修階段監(jiān)理總結查看保修階段監(jiān)理總結65與否審核外腳手架專項施工方案查看方案報審表66與否審查特殊工種操作人員資格證、上崗證查看有關證件67與否進行安全巡視檢查并將成果予以記錄查看監(jiān)理日記中有關記錄及《監(jiān)理工程師告知單》68安全旁站監(jiān)理貫徹狀況查看旁站監(jiān)理記錄（外架、塔吊、樁孔內空氣、生活水池內涂料等）69與否準時形成《安全監(jiān)理月報》查看《安全監(jiān)理月報》及其內容70項目部監(jiān)理工程師與否有必要勞動保護查看現(xiàn)場監(jiān)理工程師勞動保護用品（安全鞋、安全帽、電筒等）71項目總監(jiān)與否對監(jiān)理人員書面記錄進行工作監(jiān)督檢查查看監(jiān)理日記中總