匯華物業(yè)管理有限公司部門管理制度匯編樣本

匯華物業(yè)管理有限公司部門管理制度匯編公關(guān)服務(wù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責(zé)任公司二OO八年十一月二十六日公關(guān)服務(wù)部職責(zé)范疇公關(guān)服務(wù)部負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系重要部門，從屬物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。通過(guò)協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，在公眾中樹立良好公司形象。其詳細(xì)職責(zé)范疇是：1.牢固樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)思想，凡是業(yè)主合理需求，都要盡量滿足。2.建立健全本部門各項(xiàng)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，負(fù)責(zé)員工教誨培訓(xùn)工作，建立一支高素質(zhì)員工隊(duì)伍。3.建立業(yè)主信息庫(kù)，及時(shí)理解業(yè)主需求，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)、更全面服務(wù)。4.負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部各種信息，解決好公司內(nèi)外部各種公共關(guān)系，樹立和提高公司對(duì)外公眾形象。5.負(fù)責(zé)業(yè)主各種投訴及關(guān)于征詢，對(duì)合理規(guī)定及建議及時(shí)協(xié)調(diào)解決，并做好回訪記錄。6.負(fù)責(zé)業(yè)主各類計(jì)量?jī)x表抄取工作。7.負(fù)責(zé)建立和保管業(yè)主檔案。8.全面做好新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作，涉及接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，以及接管驗(yàn)收過(guò)程中各種資料、數(shù)據(jù)保存工作。9.完畢領(lǐng)導(dǎo)交給其她工作。公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公關(guān)服務(wù)部工作。1.純熟掌握和運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，各部門職責(zé)和工作流程，全面做好本職工作。2.建立健全本部門各項(xiàng)規(guī)章制度，做好員工培訓(xùn)、考核等工作。3.制定本部門各項(xiàng)工作方案及工作籌劃，并組織實(shí)行。4.將所收集到外部信息，如國(guó)家、省市關(guān)于政策變化，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)等及時(shí)報(bào)主管經(jīng)理。5.收集整頓業(yè)主信息、投訴、回訪記錄等，并對(duì)此做出周密分析，將成果報(bào)主管經(jīng)理。6.須及時(shí)徹底地解決各種刁難投訴及疑難糾紛。7.做好新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作。8.協(xié)調(diào)好與各部門工作。9.參加公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展，提出合理化建議和意見(jiàn)。10.完畢領(lǐng)導(dǎo)交給其他工作。公關(guān)服務(wù)部管理員崗位規(guī)范1.遵守公司及其社區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”服務(wù)意識(shí)，語(yǔ)言規(guī)范、積極熱情。2.上班期間，必要身著工裝，佩戴工牌，服裝整潔，發(fā)式、容貌清潔得體；不得擅自離崗，或在工作期間干與工作無(wú)關(guān)事情。3.熟悉掌握公司概況，各項(xiàng)規(guī)章制度、各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目及根據(jù)，各部門職責(zé)范疇以及物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)，全力解決好業(yè)主各種投訴、糾紛。4.熟悉掌握本人管理范疇內(nèi)業(yè)主基本信息。涉及：入住戶數(shù)，各業(yè)主家庭成員、業(yè)主姓名、職業(yè)、工作單位及聯(lián)系方式等，全面提高服務(wù)質(zhì)量。5.檢查社區(qū)內(nèi)有無(wú)違章行為（有無(wú)亂搭、亂建、亂涂、亂畫、張貼廣告等）。6.協(xié)助業(yè)主解決困難，以增進(jìn)業(yè)主與公司感情，便于各項(xiàng)工作順利開展。7.熱情接待業(yè)主來(lái)訪，認(rèn)真回答業(yè)主所提出問(wèn)題，積極上門為孤寡老幼、困難戶提供服務(wù)，為其解決實(shí)際生活困難，與業(yè)主建立良朋情誼關(guān)系。8.認(rèn)真詳細(xì)地記錄業(yè)主投訴、報(bào)修內(nèi)容，并填寫報(bào)修單，及時(shí)送交有關(guān)部門，協(xié)助解決，并做好回訪工作和記錄。9.建立和完善業(yè)主檔案，填寫新建物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)各種表格、入住時(shí)收集所有資料并及時(shí)整頓歸檔。對(duì)業(yè)主所有資料要保密，不得擅自外泄。10.做好接管驗(yàn)收方案擬定，保存驗(yàn)收時(shí)開發(fā)單位所提交各種資料。11.認(rèn)真填寫工作日記，詳細(xì)記錄每天工作。對(duì)于業(yè)主投訴和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。12.完畢部門經(jīng)理安排其他工作。業(yè)主報(bào)修服務(wù)流程業(yè)主報(bào)修業(yè)主報(bào)修口頭電話公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員開報(bào)修單電話工程技術(shù)部維修員工程技術(shù)部維修員至業(yè)主家中維修，請(qǐng)業(yè)主在保修單上簽字確認(rèn)費(fèi)用及維修質(zhì)量報(bào)修單至業(yè)主家中維修，請(qǐng)業(yè)主在保修單上簽字確認(rèn)費(fèi)用及維修質(zhì)量業(yè)主提供配件財(cái)務(wù)部登記所收獲得費(fèi)用，并在月底收取物業(yè)有關(guān)服務(wù)費(fèi)時(shí)，一并結(jié)清因維修發(fā)生費(fèi)用報(bào)修單返至公關(guān)服務(wù)部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部各執(zhí)一份維修員須鑒定配件質(zhì)量后方可開始維修，并請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字確認(rèn)及維修質(zhì)量財(cái)務(wù)部登記所收獲得費(fèi)用，并在月底收取物業(yè)有關(guān)服務(wù)費(fèi)時(shí)，一并結(jié)清因維修發(fā)生費(fèi)用報(bào)修單返至公關(guān)服務(wù)部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部各執(zhí)一份維修員須鑒定配件質(zhì)量后方可開始維修，并請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字確認(rèn)及維修質(zhì)量公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員回訪業(yè)主公關(guān)服務(wù)部物業(yè)管理員回訪業(yè)主業(yè)主裝飾裝修服務(wù)流程向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng)?jiān)谖飿I(yè)公司辦理有關(guān)手續(xù),并繳納有關(guān)性費(fèi)用開始施工并接受物業(yè)公司監(jiān)督檢查服務(wù)施工完畢,向物業(yè)公司書面申請(qǐng)驗(yàn)收,物業(yè)公司按照關(guān)于規(guī)定對(duì)裝飾裝修過(guò)房屋進(jìn)行驗(yàn)收合格不合格裝飾裝修完畢,憑押金票及裝飾裝修驗(yàn)收合格表三個(gè)月后至收費(fèi)室領(lǐng)回押金合格由物業(yè)公司提出整治意見(jiàn),繼續(xù)施工至驗(yàn)收合格房屋交接物業(yè)所應(yīng)辦理事項(xiàng)程序圖送發(fā)有關(guān)資料（致業(yè)主一封信、入住程序聯(lián)系單）送發(fā)有關(guān)資料（致業(yè)主一封信、入住程序聯(lián)系單）整改完成整改完成房屋驗(yàn)收房屋驗(yàn)收整改通知書驗(yàn)收整改通知書領(lǐng)取鑰匙訂立《業(yè)主入住合約》、《裝修責(zé)任書》、《物業(yè)管理公約》等并對(duì)業(yè)主狀況進(jìn)行登記造冊(cè)等繳納有關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋維修基金、裝修押金等）簽署房屋驗(yàn)收單驗(yàn)收未通過(guò)合格領(lǐng)取鑰匙訂立《業(yè)主入住合約》、《裝修責(zé)任書》、《物業(yè)管理公約》等并對(duì)業(yè)主狀況進(jìn)行登記造冊(cè)等繳納有關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋維修基金、裝修押金等）簽署房屋驗(yàn)收單印章使用規(guī)定第一條目規(guī)范印章刻制，用印、借用、保管與廢止工作。第二條合用范疇合用于我司及各服務(wù)中心印章管理。第三條內(nèi)容1、印章保管（1）各服務(wù)中心專人保管，不得隨意交她人保管。（2）辦理用章事宜應(yīng)在辦公時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。（3）印章禁止帶出服務(wù)中心，如確須外帶公章使用，必要報(bào)請(qǐng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。（4）印章如遇丟失，損壞或被盜時(shí)，應(yīng)迅速向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告及時(shí)修改或廢止。2、印章使用（1）印章使用必要履行登記手續(xù)。對(duì)內(nèi)使用必要經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)，對(duì)外使用必要經(jīng)總公司批準(zhǔn)。（2）印章使用必要登記印章時(shí)間、內(nèi)容、件數(shù)、經(jīng)辦人。（3）未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自用章，不準(zhǔn)蓋出空白信諫。（4）對(duì)不符合用章規(guī)定、弄虛作假印章保管人有權(quán)回絕蓋章。（5）對(duì)違背用章規(guī)定而給公司導(dǎo)致重大后果或經(jīng)濟(jì)損失將追究當(dāng)事人責(zé)任。檔案管理制度第一條目規(guī)范檔案編號(hào)、分類、整頓、保管及借閱工作。第二條合用范疇合用于我司及服務(wù)中心各類檔案管理。第三條內(nèi)容1、檔案資料設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。2、檔案資料歸檔。（1）收集必要有專用柜架，按照內(nèi)部文獻(xiàn)（各種規(guī)章制度、告知、通報(bào)、任免、獎(jiǎng)懲等）和外部文獻(xiàn)（業(yè)主資料、設(shè)施設(shè)備保修資料、使用闡明書、以及本物業(yè)各類圖紙資料等）順序排列，以便于管理與查找。（2）每月進(jìn)行一次庫(kù)存檔案清理、核對(duì)和保管檢查工作，對(duì)破損或變質(zhì)檔案，要及時(shí)修補(bǔ)和復(fù)制。3、檔案借閱查閱（1）公司員工查閱/借閱必要填寫“資料查/借閱登記表”，外單位人員查/借閱必要經(jīng)服務(wù)中心主管批準(zhǔn)后，填寫“資料查/借閱登記表”，方可查/借閱。必要時(shí)報(bào)告公司辦公室及副總。（2）調(diào)離服務(wù)中心人員必要先辦理移送、歸還借閱檔案及該檔案資料，方可辦理調(diào)離手續(xù)。（3）檔案如有丟失、損壞或機(jī)密泄密，必要及時(shí)上報(bào)公司辦公室。（4）借閱期限不得超過(guò)1個(gè)星期，到期必要?dú)w還，如需再借應(yīng)重新辦理借閱手續(xù)。（5）借閱檔案到期限未歸還者，檔案管理人員有權(quán)催其及時(shí)歸還。（6）借閱檔案交還時(shí)，必要當(dāng)面查驗(yàn)清晰，如發(fā)現(xiàn)遺失或損壞，應(yīng)及時(shí)上報(bào)服務(wù)中心。4、檔案銷毀（1）檔案資料至少必要保存三年，對(duì)三年后資料才可進(jìn)行銷毀。（2）由服務(wù)中心經(jīng)理列出需要銷毀檔案清單，上報(bào)綜合管理部審批后，銷毀清單存檔。（3）檔案銷毀時(shí)，服務(wù)中心必要有兩人以上監(jiān)銷，并在銷毀清單上簽字。報(bào)告制度1、各服務(wù)中心浮現(xiàn)治安案件、火災(zāi)、突發(fā)工程事故等重大事件30分鐘內(nèi)要上報(bào)相應(yīng)主管部門，普通事故2小時(shí)內(nèi)上報(bào)公司。2、各服務(wù)中心事件發(fā)現(xiàn)人要及時(shí)報(bào)告班長(zhǎng)、管理員、經(jīng)理，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、辦公室，逐級(jí)報(bào)告。3、需要各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)解決，2小時(shí)內(nèi)要達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行解決解決，查證做好記錄。4、普通需要報(bào)告事件，當(dāng)天內(nèi)報(bào)告主管部門，并做好相應(yīng)事件記錄，以備核證。5、未及時(shí)報(bào)告，導(dǎo)致?lián)p失后果人員承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及法律責(zé)任。保密制度1、公司所有員工有責(zé)任保護(hù)公司發(fā)展、策劃拓展等商業(yè)秘密。2、任何人不得將公司文本性東西借非公司人員及非工作需要人員使用。3、服務(wù)中心資料需要有關(guān)部門借用，必要經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)，并做好登記，外部人員需報(bào)公司辦公室。4、公司辦公室資料等無(wú)關(guān)人員不得借用，需要借用時(shí)必要經(jīng)公司辦公室批準(zhǔn)并做好有關(guān)記錄。5、各服務(wù)中心在商談公司策劃拓展等籌劃時(shí)，無(wú)關(guān)人員應(yīng)盡量回避，商談人員不得與無(wú)關(guān)人員談?wù)摚M量不要到公眾場(chǎng)合談?wù)摗?、不得將公司發(fā)展籌劃、拓展籌劃等泄露她人或在公共場(chǎng)合談?wù)摗?、不得將業(yè)主住址、電話、家庭成員等信息泄露給她人或在公共場(chǎng)合談?wù)摗?、泄露公司秘密人員承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。值班制度一、值班人員：各服務(wù)中心經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員、收款員二、值班時(shí)間：法定假期節(jié)假日及每天需要值班時(shí)間。三、值班即為正常上班，凡在值班崗位工作人員，必要堅(jiān)守崗位，禁止擅離職守。四、值班過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)解決，遇有困難可請(qǐng)示協(xié)助；重大事件發(fā)生時(shí)，要及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，不得擅自作主，不得隱瞞不報(bào)。五、值班人員在電話鈴聲響二遍內(nèi)接聽(tīng)電話。六、對(duì)值班狀況要逐項(xiàng)認(rèn)真記錄，記錄應(yīng)表述清晰事情過(guò)程、解決成果及善后移送問(wèn)題，并交于下輪值班人員，普通狀況下應(yīng)在本班解決問(wèn)題。七、有事不能值班，應(yīng)事先將狀況闡明并告之服務(wù)中心經(jīng)理，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人員不得擅自委托她人值班、換班，違者嚴(yán)處，導(dǎo)致不良后果追究其責(zé)任八、值班時(shí)間已到，但解決問(wèn)題尚未明了不能移送下班，不得離崗。服務(wù)中心回訪工作管理規(guī)定第一條回訪形式1、上門回訪2、電話回訪3、信函回訪（公開信）第二條服務(wù)部應(yīng)對(duì)下列三類工作進(jìn)行回訪。1、業(yè)主意見(jiàn)征詢回訪：按《業(yè)主意見(jiàn)征詢控制程序》規(guī)定進(jìn)行發(fā)放、回收和回訪工作。2、對(duì)投訴回訪：尋常工作中接待投訴，上級(jí)單位轉(zhuǎn)呈投訴等。3、對(duì)意見(jiàn)、建議回訪：管理員在日巡視中收集住戶意見(jiàn)和建議；服務(wù)部接待過(guò)業(yè)主（住戶）意見(jiàn)和建議等。4、向業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)回訪：維修質(zhì)量回訪，執(zhí)行《維修工作手冊(cè)》“維修過(guò)程檢查”中規(guī)定每月抽查派工單20%，由維修主管和管理員進(jìn)行電話回訪，將回訪狀況記錄在《回訪登記表》中。第三條回訪工作規(guī)定1、負(fù)責(zé)人：公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理、工程班長(zhǎng)和管理員。2、上門回訪必要有業(yè)主（住戶）簽名，電話回訪不做此項(xiàng)規(guī)定，但應(yīng)在《回訪登記表》中寫明“電話回訪”。3、公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理對(duì)管理員回訪工作進(jìn)行檢查并訂立意見(jiàn)。4、對(duì)回訪中，業(yè)主（住戶）又重新提出意見(jiàn)、建議或投訴等，不能當(dāng)即解釋清晰或暫時(shí)無(wú)法做出明確答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回答；對(duì)需要進(jìn)行第二次回訪必要進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次回訪，在第二次后來(lái)不屬于第三類投訴回訪可采用電話回訪形式。5、當(dāng)需要對(duì)同一問(wèn)題進(jìn)行回訪時(shí)，可以用公開信形式答復(fù)住戶，公開信應(yīng)存入回訪檔案。6、對(duì)業(yè)主（住戶）反映問(wèn)題做到“件件有著落，事事有回音”，回訪解決率達(dá)100%。7、對(duì)同一問(wèn)題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），應(yīng)做一次記錄。8、對(duì)投訴人沒(méi)留下姓名或上級(jí)部門只規(guī)定復(fù)函狀況附在投訴表后。第四條回訪頻率1、“業(yè)主意見(jiàn)征詢”和投訴回訪解決率達(dá)到100%，有業(yè)主（住戶）簽名上門回訪記錄不少于15%。2、意見(jiàn)、建議回訪率，服務(wù)中心可依照需要進(jìn)行調(diào)查。3、電話回訪率和信函回訪率不超過(guò)年回訪總數(shù)10%。投訴解決程序第一條目以便業(yè)主（住戶）監(jiān)督我司提供管理服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)糾正不合格管理服務(wù)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。第二條基本原則1、登記投訴：不缺項(xiàng)，詳細(xì)認(rèn)真，轉(zhuǎn)呈及時(shí)。2、解釋投訴：耐心細(xì)致，用語(yǔ)禮貌、用詞精確、不含糊其辭。3、解決投訴：及時(shí)、不刁難、不推諉，做到“事事有著落，件件有回音”。第三條詳細(xì)規(guī)定1、以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”為宗旨，對(duì)業(yè)主投訴熱情接待，禮貌用語(yǔ)，不容許對(duì)住戶產(chǎn)生冷淡和不禮貌行為。2、管理人員要耐心詢問(wèn)業(yè)主投訴，詳細(xì)認(rèn)真登記。3、將投訴內(nèi)容登記完后應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)呈，分類解決。4、未經(jīng)服務(wù)部直接向服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)投訴解決。（1）在征得業(yè)主（住戶）批準(zhǔn)前提下，可以指引投訴人與服務(wù)部獲得聯(lián)系，本人可以直接向服務(wù)部反映投訴。（2）對(duì)于無(wú)效投訴，管理人員應(yīng)在兩天內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作；對(duì)于有效投訴，管理人員應(yīng)在三天內(nèi)進(jìn)一步分析其因素和責(zé)任，并填寫《不合格報(bào)告》，由投訴涉及關(guān)于部門負(fù)責(zé)人制定糾正辦法，與服務(wù)部經(jīng)理承認(rèn)后實(shí)行，同步應(yīng)與投訴人聯(lián)系，答復(fù)其投訴解決成果。（3）依照糾正辦法完畢所需要時(shí)間，管理人員應(yīng)對(duì)投訴不合格服務(wù)進(jìn)行跟蹤檢查。6、投訴問(wèn)題嚴(yán)重，管理人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理并聯(lián)系關(guān)于部門負(fù)責(zé)人，由項(xiàng)目經(jīng)理組織人員一起隨業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)查看，記錄實(shí)際狀況，并填寫《糾正辦法報(bào)告》。7、如有些投訴涉及其她單位，無(wú)法及時(shí)將問(wèn)題解決，則在三天內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作，同步盡快與關(guān)于部門獲得聯(lián)系將問(wèn)題解決，并及時(shí)將成果告訴投訴人。房屋鑰匙管理規(guī)定第一條鑰匙分類1、業(yè)主（住戶）鑰匙2、公共門窗鑰匙3、設(shè)備房鑰匙第二條鑰匙保管1、原則服務(wù)中心接管樓宇鑰匙后，安排管理員專職管理鑰匙。無(wú)工作需要，任何人不得以私人名義借出，借出時(shí)須嚴(yán)格辦理登記手續(xù)。2、標(biāo)記（1）鑰匙分類：先將鑰匙按每套房、公共門窗按樓層、設(shè)備房按設(shè)備分門別類，然后將分好類鑰匙分別栓在一起。（2）將分類鑰匙貼好標(biāo)簽，在標(biāo)簽紙上寫明樓號(hào)、單元、房號(hào)或設(shè)施設(shè)備房名稱。（3）業(yè)主（住戶）鑰匙普通分為防盜門鑰匙、室內(nèi)鑰匙、電子對(duì)講門鑰匙和信箱鑰匙四類，均應(yīng)用標(biāo)簽標(biāo)記。3、制作業(yè)主（住戶）鑰匙掛放牌。（1）普通采用5厘米以上夾板制作鑰匙掛放牌。（2）在夾板上畫出若干相等方格，在方格內(nèi)表白單元（大廈按樓層）和房號(hào)，棟號(hào)用醒目顏色筆直接在每棟棟首，并將棟與棟之間用不同方格顏色區(qū)別開。（3）每一方格代表一戶，在每方格內(nèi)打一鐵釘，將該戶鑰匙掛在此方格內(nèi)。（4）掛放鑰匙按棟號(hào)、單元（大廈按樓層）、樓層房號(hào)順序，規(guī)定一目了然。4、制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌。（1）采用斷面為三角形或L形鋁合金材。（2）將同類鑰匙掛在同一鋁牌上。（3）制作鑰匙掛放箱，將公共門窗、設(shè)備房鑰匙分類掛放，在鑰匙箱上貼上相應(yīng)標(biāo)記。第三條鑰匙發(fā)放1、業(yè)主（住戶）鑰匙發(fā)放（在物品移送清單上注明，并簽字）。2、公共門窗、設(shè)備房鑰匙發(fā)放。（1）設(shè)施設(shè)備房鑰匙由維修部和服務(wù)中心各保存一套。（2）公共門窗、設(shè)備房鑰匙未經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理或工程班長(zhǎng)批準(zhǔn)，任何人不得私配鑰匙。（3）因工作需要時(shí)，應(yīng)在《鑰匙借還登記表》上登記，并在備注欄注明“管理人員或崗位”第四條有關(guān)記錄《物品移送清單》、《鑰匙借還登記表》裝修巡邏規(guī)定第一條管理員對(duì)指定分管責(zé)任范疇內(nèi)裝修戶每日進(jìn)行1至2次巡邏。第二條巡邏內(nèi)容1、核算申報(bào)范疇，對(duì)超過(guò)申報(bào)范疇，及時(shí)規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)。2、督促裝修人員按章操作，不損壞業(yè)主（住戶）利益，不違背《裝修管理規(guī)定》。3、發(fā)現(xiàn)違章裝修，應(yīng)及時(shí)制止，并按《違章解決規(guī)定》進(jìn)行解決。第三條巡邏規(guī)定1、對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)無(wú)明確規(guī)定新?tīng)顩r，應(yīng)詳細(xì)記錄在“房管日記”中，并及時(shí)向服務(wù)中心經(jīng)理或工程主管報(bào)告，征求解決辦法。2、業(yè)主（住戶）超過(guò)申報(bào)范疇，管理員應(yīng)督促業(yè)主（住戶）辦理申請(qǐng)手續(xù)。3、當(dāng)裝修超過(guò)申報(bào)范疇但不屬違章，業(yè)主（住戶）要增報(bào)裝修報(bào)修項(xiàng)目，填寫《裝修申請(qǐng)表》一式二份，以保證驗(yàn)收時(shí)申請(qǐng)范疇與事實(shí)相符，若業(yè)主（住戶）因故不能前來(lái)時(shí)，可委托裝修負(fù)責(zé)人代辦申請(qǐng)手續(xù)。4、發(fā)現(xiàn)違章裝修，按《違章解決程序》規(guī)定執(zhí)行懲罰。項(xiàng)目技術(shù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責(zé)任公司二OO八年十一月二十六日工程技術(shù)部職責(zé)范疇工程技術(shù)部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理基本工作，通過(guò)對(duì)社區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)正常使用。其詳細(xì)職責(zé)范疇是：1.全面負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備維修和保養(yǎng)，保證物業(yè)正常使用。2.樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)思想，建立健全本部門各項(xiàng)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，負(fù)責(zé)員工教誨培訓(xùn)工作。3.依照社區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況，制定物業(yè)管理總體方案，編制養(yǎng)護(hù)維修籌劃，報(bào)總經(jīng)理審批后組織實(shí)行。4.定期檢查社區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況，分析存在問(wèn)題，及時(shí)地提出技術(shù)改造方案、報(bào)廢更新籌劃，報(bào)總經(jīng)理審批后組織實(shí)行。5.做好供暖設(shè)備檢查和維修工作，提前制定冬季供暖設(shè)備檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。6.房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件，工程技術(shù)部必要全力以赴地投入搶修工作，直至恢復(fù)正常使用。7.協(xié)助綜合管理部做好業(yè)主房屋裝修監(jiān)督檢查工作。8.協(xié)助完畢新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作及后期遺留問(wèn)題解決。9.配合其他部門完畢其他物業(yè)管理工作。10.認(rèn)真完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作。工程技術(shù)部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程技術(shù)部實(shí)務(wù)性管理工作。1.依照公司管理目的和籌劃，制定社區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)和維修籌劃及實(shí)行方案，組織人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行。2.熟知社區(qū)內(nèi)房屋分布、構(gòu)造類型、公用設(shè)施設(shè)備分布及各種管道走向等狀況。3.建立健全本部門各項(xiàng)規(guī)章制度、工作服務(wù)流程和原則，做好員工培訓(xùn)、考核等工作。4.整頓、分析各類設(shè)施設(shè)備記錄信息，制定技術(shù)改造、報(bào)廢、更新方案。5.依照公司拓展新業(yè)務(wù)需要，負(fù)責(zé)配備安裝相應(yīng)設(shè)施設(shè)備。6.每日巡視檢查員工工作狀況及重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并予以解決。7.協(xié)調(diào)解決接管驗(yàn)收工作及對(duì)外委托維修工作。8.組織人員解決設(shè)備突發(fā)事故搶修工作。9.配合其他部門做好物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)其她工作。10.認(rèn)真完畢物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理交辦其她工作。工程技術(shù)部維修工崗位規(guī)范1.嚴(yán)格遵守公司和本部門各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，組織紀(jì)律，履行服務(wù)公約。2.熟悉掌握社區(qū)內(nèi)各類房屋分布，房屋內(nèi)外構(gòu)造，附屬設(shè)施，水、電、氣、消防系統(tǒng)管線走向、分布以及管線總閥位置等狀況。3.嚴(yán)格遵守維修工操作規(guī)程。維修前，仔細(xì)閱讀報(bào)修單，理解報(bào)修基本狀況，準(zhǔn)備好維修工具；維修時(shí)，全面理解維修設(shè)施設(shè)備狀況，徹底進(jìn)行排查，擬定故障現(xiàn)象和部位，保證維修質(zhì)量；維修后，恢復(fù)設(shè)施設(shè)備原有狀況，保證外觀整潔，并將維修工具整頓齊全。4.維修時(shí)須規(guī)范操作，保證人身財(cái)產(chǎn)安全，貫徹防火、防盜、防水、防觸電等辦法。5.加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握水、電、土建等方面基本知識(shí)和規(guī)范操作，爭(zhēng)取做到一人多能，適應(yīng)物業(yè)維修工作需要。6.每日準(zhǔn)時(shí)巡檢，掌握公用設(shè)施設(shè)備完好和運(yùn)營(yíng)狀況，并做好有關(guān)記錄。如發(fā)既有損壞、安全隱患或其她不正常狀況，應(yīng)及時(shí)組織維修，以保證公用設(shè)施設(shè)備完好和正常運(yùn)營(yíng)。7.排污管道每半年疏通一次；雨、污水井每季度檢查一次，并視檢查狀況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏，每年定期清掏一次。8.愛(ài)護(hù)工具。在每次使用之后，必要對(duì)領(lǐng)出工具性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查。若有損壞，必要查清因素，劃清責(zé)任后，報(bào)部門主管解決。禁止將工具擅自外借，更不得在本部門干私活，如有特殊狀況，須經(jīng)本部門經(jīng)理批準(zhǔn)，并按規(guī)定收取工本費(fèi)。9.向業(yè)主提供有償服務(wù)時(shí)，須及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效完畢。10.認(rèn)真完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。工程技術(shù)部人員尋常管理制度工程技術(shù)部為了保證各類設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)與保養(yǎng)，維修工作順利進(jìn)行，為了給業(yè)主提供及時(shí)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依照本部門實(shí)際工作，特制定本管理制度。1.值班制度（1）值班人員必要堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗。如因工作需要暫時(shí)離崗，須掛牌明示，并記錄離崗時(shí)間和去向。（2）依照操作規(guī)程及崗位責(zé)任制規(guī)定，密切注視各類設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況，按規(guī)定做好關(guān)于記錄，準(zhǔn)時(shí)巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除事故隱患。（3）如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備浮現(xiàn)故障，而值班人員不能解決，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)人員，并采用有效辦法，避免事態(tài)擴(kuò)大。（4）接到報(bào)修告知時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知安排維修工前去維修。（5）值班人員如需調(diào)班，必要提前征得部門經(jīng)理批準(zhǔn)。（6）就餐時(shí)，實(shí)行輪換制度，不得空崗。2.交接班制度（1）值班人員須按統(tǒng)一安排班次值班，不得遲到、早退、無(wú)端缺勤、不能擅自調(diào)班、頂班。（2）交接班雙方人員必要做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交接工作。交接班準(zhǔn)備工作涉及：查看運(yùn)營(yíng)記錄、簡(jiǎn)介運(yùn)營(yíng)狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等狀況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時(shí)，交接雙方在交接記錄上簽字。（3）在下列狀況下不得交接班：①重大設(shè)備啟動(dòng)及停機(jī)時(shí)；②事故未解決完畢或浮現(xiàn)需緊急解決事故時(shí)；③交接班準(zhǔn)備工作未完畢時(shí)；④接班人員有醉酒現(xiàn)象而未找到頂班人員時(shí)。3.報(bào)告制度浮現(xiàn)下列狀況必要報(bào)告部門經(jīng)理：重要設(shè)備啟停、調(diào)節(jié)、發(fā)生故障或停機(jī)檢修；（1）重要設(shè)備啟停、調(diào)節(jié)、發(fā)生故障或停機(jī)檢修；（2）采用新運(yùn)營(yíng)方式；（3）因施工而影響設(shè)備正常運(yùn)營(yíng)；（4）重要設(shè)備重要零部件保養(yǎng)、修理、更換；（5）對(duì)外委托維修；（6）系統(tǒng)和重要設(shè)備技術(shù)改造與增改工程；（7）需要有關(guān)部門協(xié)助完畢工作。4.工具領(lǐng)用保管制度（1）工具分為個(gè)人工具和公用工具兩種。（2）個(gè)人工具依照工作實(shí)際狀況，由維修工提出申請(qǐng)，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取，由個(gè)人負(fù)責(zé)使用保管。（3）共用工具由經(jīng)理申請(qǐng)，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取，由部門負(fù)責(zé)保管，每班進(jìn)行交接。（4）工具購(gòu)買、入庫(kù)、領(lǐng)用須進(jìn)行登記。工具配備表一式兩份，一份由辦公室存底，一份由部門經(jīng)理保存。（5）工具發(fā)生丟失、人為損毀，由負(fù)責(zé)人照價(jià)補(bǔ)償，由保管者寫明因素，并向部門經(jīng)理報(bào)告。（6）工具因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，可以辦理報(bào)廢，保管者重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。（7）工具不得擅自外借。工程技術(shù)部尋常維修制度1.維修工在接到報(bào)修單或關(guān)于人員口頭報(bào)修時(shí)，須及時(shí)按報(bào)修信息準(zhǔn)備工具、配件，務(wù)必在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。2.為業(yè)主提供自用部位有償服務(wù)時(shí)，規(guī)定如下：（1）進(jìn)門前須佩戴工牌、套好鞋套，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一，節(jié)約用料，迅速完畢”原則，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)。（2）急修但是夜，小修小補(bǔ)應(yīng)及時(shí)完畢。（3）不得以任何借口向業(yè)主索要小費(fèi)，一經(jīng)查實(shí)，公司將予以辭退。（4）不得亂動(dòng)業(yè)主家中東西，更不得有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)移送公安機(jī)關(guān)解決，公司將予以開除。3.對(duì)機(jī)電設(shè)備維修前，要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，若會(huì)導(dǎo)致大面積停水、停電等對(duì)業(yè)主生活導(dǎo)致不便，要提前告知有關(guān)部門及人員做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。4.維修過(guò)程中不得以次充好，更換配件。5.對(duì)業(yè)主自用部位維修完畢后，要認(rèn)真填寫報(bào)修單，并請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)后，報(bào)修單由公關(guān)服務(wù)部、收費(fèi)室、工程技術(shù)部各保存一份；對(duì)于機(jī)電設(shè)備維修完畢后，要填好設(shè)備記錄單，并歸檔保存。6.維修完畢后，須恢復(fù)原貌并仔細(xì)檢查工具，若有損壞，須及時(shí)報(bào)告。7.維修完畢后，迅速回到值班室。設(shè)施設(shè)備尋常巡檢制度1.值班人員依照系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，巡檢內(nèi)容、巡檢規(guī)定及巡檢路線進(jìn)行尋常巡檢工作。（1）巡檢內(nèi)容①對(duì)配電設(shè)備尋常巡檢檢查配電室內(nèi)溫度、衛(wèi)生、照明與否正常，配電設(shè)備儀表與否正常，變壓器溫度與否在規(guī)定范疇內(nèi)，刀閘、線頭有否異常，與否有焦味，設(shè)備工作電壓、電流等與否在正常范疇內(nèi)等。②對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備尋常巡檢檢查泵房?jī)?nèi)與否有異味，水泵運(yùn)營(yíng)與否有異常聲音、與否發(fā)燙，相連接管道與否有滴漏水現(xiàn)象，水泵及管道螺絲與否有松動(dòng)，刀閘及線頭與否有異常，儀表顯示數(shù)值與否在正常范疇內(nèi)，室外管道與否有破裂、堵塞現(xiàn)象，防腐蝕漆與否脫落等。③對(duì)電梯運(yùn)營(yíng)尋常巡檢查機(jī)房、外呼、樓層批示燈、電梯搭乘舒服感、廳門、轎廂門、轎廂照明、電扇、整流器、控制屏、主機(jī)、轎廂頂、導(dǎo)軌、井道、限速器、曳引機(jī)、井底及電梯運(yùn)營(yíng)與否有異常聲音等。④對(duì)景觀區(qū)尋常巡檢檢查景觀區(qū)噴頭與否短缺或損壞，長(zhǎng)椅、垃圾筒與否完好、木質(zhì)圍欄上與否有亂刻亂畫現(xiàn)象，景觀燈、庭院燈、地?zé)?、花盆、道路與否完好，龍頭與否有污染、停車場(chǎng)通風(fēng)口與否完好等。⑤對(duì)地下停車場(chǎng)尋常巡檢檢查地下停車場(chǎng)衛(wèi)生狀況、照明設(shè)施與否正常、配電室及設(shè)備，排污設(shè)施、消防設(shè)施、集水坑等與否完好。⑥對(duì)其她設(shè)施設(shè)備尋常巡檢檢查社區(qū)公共道路、公共照明、公共門窗、樓道燈、事故批示燈與否被破壞、便民批示牌、社區(qū)圍墻、樓體外墻面與否干凈等。（2）巡檢規(guī)定①巡檢時(shí)禁止走過(guò)場(chǎng)，必要認(rèn)真細(xì)心，不放過(guò)任何可疑地方，特別是重點(diǎn)設(shè)備，要重點(diǎn)巡檢。②對(duì)于尋常巡檢登記表中所列內(nèi)容必要認(rèn)真如實(shí)填寫，巡檢完后，統(tǒng)一歸檔。③每個(gè)班次值班人員至少巡檢一次，遇到惡劣天氣或其她特殊狀況，應(yīng)增長(zhǎng)巡檢次數(shù)。④對(duì)新更換及剛維修過(guò)設(shè)備要重點(diǎn)巡檢，恰當(dāng)增長(zhǎng)巡檢次數(shù)。⑤對(duì)于巡檢中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能修復(fù)要及時(shí)告知維修人員進(jìn)行修復(fù)，對(duì)于也許會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)，并采用辦法防止事態(tài)擴(kuò)大。2.巡檢過(guò)程中須有高度責(zé)任心，本著“辛苦一人，溫暖全社區(qū)業(yè)主”原則，認(rèn)真巡檢。3.通過(guò)巡檢保證設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造一種舒服、安寧社區(qū)環(huán)境。設(shè)備事故解決制度1.設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到業(yè)主正常生活時(shí)，必要立即啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急辦法挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)。2.關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)及關(guān)于人員要及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查、分析、記錄，及時(shí)做出解決。3.事故發(fā)生后，關(guān)于人員要迅速將設(shè)備事故報(bào)告單遞交關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程技術(shù)部和關(guān)于部門領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決。4.對(duì)于事故責(zé)任者，公司要查明因素，依照規(guī)定，視情節(jié)輕重予以必要經(jīng)濟(jì)懲罰和行政處分，如果已觸犯法律，則按國(guó)家法律程序解決。5.事故解決要做到“四不放過(guò)”：（1）事故因素不查清不放過(guò)。（2）缺少切實(shí)有效防范辦法不放過(guò)。（3）缺少常備不懈應(yīng)急彌補(bǔ)辦法不放過(guò)。（4）事故負(fù)責(zé)人和員工未受到教誨不放過(guò)。配電室管理規(guī)定配電室是社區(qū)供配電中心，為了加強(qiáng)對(duì)配電室管理，保證社區(qū)供配電正常，特制定如下管理規(guī)定。1.值班人員要樹立高度責(zé)任心，純熟掌握供電方式、線路走向及所管轄設(shè)備原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。2.保持各種開關(guān)狀態(tài)和模仿盤相一致，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得隨意更改設(shè)備和結(jié)線運(yùn)營(yíng)方式及各種開關(guān)整定值。3.配電室所有機(jī)電設(shè)備由工程技術(shù)部人員負(fù)責(zé)管理和維護(hù)。供、停電由值班人員負(fù)責(zé)完畢，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入。參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到本部門經(jīng)理批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。4.建立運(yùn)營(yíng)記錄，每班巡邏至少一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次，備用發(fā)電設(shè)備每半年進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)檢查。查出問(wèn)題及時(shí)解決，并做好有關(guān)記錄，不能解決問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)部門經(jīng)理。每班巡視內(nèi)容：電壓、電流、溫度、電參數(shù)；檢查屏上批示燈、電器運(yùn)營(yíng)聲音與否正常；室內(nèi)與否有異味及衛(wèi)生狀況。5.配電室要符合“四防一通風(fēng)”規(guī)定（防火、防盜、防水、防漏電，通風(fēng)良好），室內(nèi)照明良好，室內(nèi)溫度控制在40℃如下。室內(nèi)禁止堆放雜物，6.供電回路操作開關(guān)標(biāo)志要明顯，禁止非工作人員操作。7.嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、消防、衛(wèi)生制度；嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)關(guān)于變配電各項(xiàng)規(guī)程；嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備安全操作規(guī)程。8.在惡劣氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好有關(guān)記錄。9.操作及檢修時(shí)，必要按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等，避免意外事故發(fā)生。10.如遇突發(fā)事故或其他因素需要停機(jī)檢修時(shí)，必要及時(shí)告知部門經(jīng)理和有關(guān)部門采用應(yīng)急辦法，以避免事態(tài)擴(kuò)大。水泵房管理規(guī)定水泵房是社區(qū)給排水核心部位。為管理好水泵房，保證社區(qū)給排水正常，特制定如下管理規(guī)定。1.值班人員要樹立高度責(zé)任心，熟知設(shè)備運(yùn)營(yíng)方式、狀態(tài)、管道走向及其原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。2.工程技術(shù)部人員負(fù)責(zé)管理水泵房?jī)?nèi)設(shè)備，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入水泵房。如有參觀水泵房或在水泵房?jī)?nèi)進(jìn)行檢查安裝工作，須得到工程技術(shù)部經(jīng)理批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。3.值班人員須時(shí)時(shí)監(jiān)控水泵房?jī)?nèi)各種設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況和技術(shù)參數(shù)，并做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除故障及安全隱患，解決不了問(wèn)題須報(bào)告部門經(jīng)理。4.各種設(shè)備選取開關(guān)、自動(dòng)位置及操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)樸明了，禁止非工作人員操作。5.每月對(duì)水泵進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)，每季度對(duì)管道進(jìn)行一次疏通，消防泵半年進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（10—15分鐘），并做好關(guān)于記錄，所有設(shè)備每年進(jìn)行一次大檢修。6.水泵房?jī)?nèi)保持衛(wèi)生清潔，通風(fēng)良好，無(wú)雜物堆放現(xiàn)象。嚴(yán)格執(zhí)行安全、消防、衛(wèi)生等制度。7.值班人員在進(jìn)行操作或檢修工作時(shí)，必要嚴(yán)格遵守設(shè)備安全操作規(guī)程，以避免發(fā)生意外事故。8.如遇突發(fā)事故或其他因素需要停機(jī)檢修時(shí)，必要及時(shí)告知部門經(jīng)理和有關(guān)部門采用應(yīng)急辦法，以避免事態(tài)擴(kuò)大。工程技術(shù)部維修人員尋常工作程序經(jīng)理提前10分鐘到崗整頓儀容儀表領(lǐng)取、檢修個(gè)人工具匯趕報(bào)赴現(xiàn)場(chǎng)交接班工作地點(diǎn) 交接雙方交班人員急需解決未完畢工處理處完理尋常維修畢接班人員處理完尋常巡視完畢畢填寫工作記錄，整頓各類記錄數(shù)據(jù)，清掃工作區(qū)域衛(wèi)生交班人員交班人員下班維保服務(wù)規(guī)程房屋、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)(簡(jiǎn)稱維保)服務(wù)管理是物業(yè)管理公司最經(jīng)常、最持久、最基本工作內(nèi)容之一，是物業(yè)管理中最核心構(gòu)成某些之一。物業(yè)管理公司通過(guò)經(jīng)常、及時(shí)地開展對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施維保工作，延長(zhǎng)其使用壽命，保持物業(yè)使用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值，達(dá)以物業(yè)保值、增值目。一．顧客室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程1．接到維修單，應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交相應(yīng)班組進(jìn)行維修工作；2．物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收；3．依照維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要工具和材料，按相應(yīng)維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；4．到達(dá)顧客處后應(yīng)經(jīng)顧客處允許后方能進(jìn)入室內(nèi)；5．當(dāng)鑒定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，依照物管部維修收費(fèi)原則向顧客報(bào)維修價(jià)格；6．顧客批準(zhǔn)維修，則將收費(fèi)金額填在維修單相應(yīng)位置上，顧客不批準(zhǔn)該價(jià)格，維修人員在維修單上注明因素，交顧客簽名；7．因材料局限性暫不能維修，應(yīng)向顧客解釋清晰，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將關(guān)于狀況記錄在維修單上；8．因顧客自購(gòu)設(shè)備故障無(wú)法維修，應(yīng)詳細(xì)向顧客闡明因素，由顧客聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商維修，同步將狀況記錄在維修單上交顧客簽名；9．依照故障狀況采用相應(yīng)維修辦法，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周邊物品防護(hù)和遮蓋；10．故障修復(fù)后，顧客驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修成果，請(qǐng)顧客簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開；11．維修人員在完畢維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)天交給物管部文員，維修單一聯(lián)留顧客，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部，物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期

歸入維修檔案；12．每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完畢維修單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)顧客不滿意應(yīng)追查，的確屬人為因素應(yīng)追究維修工責(zé)任。二．設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)營(yíng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必要對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行尋常巡檢。1．巡視值班人員必要按本系統(tǒng)規(guī)定期間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下設(shè)備：2．巡視值班人員外出巡檢，必要隨時(shí)與部門保持聯(lián)系；3．巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)巡邏記錄上依順序做好巡邏狀況和成果記錄；4．巡視值班人員應(yīng)依照當(dāng)班設(shè)備詳細(xì)運(yùn)營(yíng)狀況，對(duì)"手動(dòng)"運(yùn)營(yíng)設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)營(yíng)不穩(wěn)定設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控；5．發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)批示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)告知維修人員調(diào)節(jié)或更換，保證設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)；6．發(fā)既有不正常噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除，必要及時(shí)報(bào)告維修人員，并采用恰當(dāng)防護(hù)辦法，防止事故發(fā)生或擴(kuò)大；7．有關(guān)專業(yè)管理員每周一次對(duì)巡邏狀況和成果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查因素，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三．設(shè)備管理規(guī)定1．設(shè)備維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由有關(guān)專業(yè)管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)籌劃，交各班組實(shí)行；2．各班組每次完畢常規(guī)保養(yǎng)后，負(fù)責(zé)人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)記錄并存檔；3．設(shè)備維修分小修、中修、大修3種，由有關(guān)專業(yè)管理員依照設(shè)備性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行；4．如檢修保養(yǎng)中發(fā)既有也許導(dǎo)致嚴(yán)重故障缺陷事項(xiàng)，必要及時(shí)填入維修保養(yǎng)登記表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整治；5．每次檢修保養(yǎng)后必要填寫相應(yīng)表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四．機(jī)房管理規(guī)定設(shè)備機(jī)房有：開閉所、變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等。1．機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼"機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪"或"生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入"告示牌；2．凡易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)合，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌；3．各系統(tǒng)設(shè)備必要在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)記；4．各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表白用途和狀態(tài)告示牌；5．機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙；6．未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員(涉及參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房外來(lái)人員必要遵守機(jī)房關(guān)于規(guī)定，服從機(jī)房：工作人員安排指引；7．供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核算身份后，應(yīng)熱情接待，積極配合，并應(yīng)及時(shí)告知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)；8．保持機(jī)房安靜、嚴(yán)肅、整潔，禁止在機(jī)房?jī)?nèi)約會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為；9．禁止攜帶火種進(jìn)入易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，禁止在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙，未經(jīng)書面批準(zhǔn)并貫徹安全辦法，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)；10．機(jī)房?jī)?nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，禁止打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話；11．各機(jī)房工作員工必要按規(guī)定如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，重要設(shè)備參數(shù)記錄必要齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五．供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1．嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)籌劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)；2．主管人員每年12月制定下一年度設(shè)備保養(yǎng)籌劃，報(bào)物管部經(jīng)理審批；3．督促承包商對(duì)外委高壓某些設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄；4．工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程；5．依照系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作；6．各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊狀況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)告知受影響顧客；7．維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將關(guān)于工作狀況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日記上；8．高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8m以內(nèi)，進(jìn)入上述范疇必要穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。六．供電突發(fā)性事故應(yīng)急辦法(一)外線故障1．大樓設(shè)計(jì)規(guī)定：主供停電，備供自動(dòng)投入，當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)批示牌與否分閘，再檢查電壓和批示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上"有人工作，禁止合閘"批示牌；2．備用電源處在非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜電表和批示燈，真空開關(guān)應(yīng)處在準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)；3．檢查變壓器出線柜與否正常；4．檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)；5．向供電局調(diào)度室報(bào)告并理解外線故障狀況。(二)內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器浮現(xiàn)故障時(shí)(短路或接地)，非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫词茈姽裢ｋ?，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1．將故障柜真空開關(guān)退出(若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報(bào)告火警)；2．將故障柜低壓總開關(guān)退出，掛"有人工作，禁止合閘"批示牌；3．將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電；4．向物管部主管和維修班報(bào)告故障通過(guò)和解決狀況；5.物管部召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及關(guān)于方面參加，分析事故發(fā)生因素和解決辦法，并書面總結(jié)報(bào)告關(guān)于部門。(三)市電全停1．當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)；2．退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)營(yíng)狀況，如燃油量、水溫等；3．監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，及時(shí)退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電；4．及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；5．市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。(四)告知顧客供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)測(cè)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電告知顧客規(guī)程，告知受影響顧客。七．給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1．給排水系統(tǒng)尋常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)營(yíng)維修班負(fù)責(zé)；2．主管管理員每年12月份負(fù)責(zé)制定和監(jiān)督實(shí)行下年度系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃；3．維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域告知物管部，由物管部告知受影響顧客；4．依照設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作；5．供水泵發(fā)生故障時(shí)立即停止故障泵，啟動(dòng)備用泵，以保證供水；6．污水泵發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即采用辦法，減少集水井水位；7．所有系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)登記表；8．給排水設(shè)備故障應(yīng)于24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決應(yīng)立即規(guī)定告知受影響顧客，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)八．空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1．冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水解決由專業(yè)公司負(fù)責(zé)；2．空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃做好設(shè)備保養(yǎng)；3．主管管理員每年12月制定下年度空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)行；4．當(dāng)值人員巡邏發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，并報(bào)告主管管理員；5．設(shè)備維修過(guò)程所要更換零件，必要做詳細(xì)記錄；6．依照系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作；7．操作過(guò)程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、雪種等排放必要加以限制；8．注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定；9．系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)告知受影響顧客；10．系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)登記表。九．電梯設(shè)備維修管理制度l．委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修；2．物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)，特殊狀況時(shí)其她部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)告知物管部；3．將維修保養(yǎng)狀況記錄于電梯設(shè)備維修登記表、電梯設(shè)備保養(yǎng)登記表，零部件更換及大修同步記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬；4．每季度末對(duì)電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)；5．強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督；6．當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。十．電梯故障應(yīng)急解決方案(一)電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下辦法解決：1．把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必要保存轎廂照明。2．?dāng)M定電梯轎廂位置。3．當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60cm范疇時(shí)，維修人員可以在該平層廳門外使用專用廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4．當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必要用機(jī)械辦法移動(dòng)轎廂后救人，環(huán)節(jié)如下：(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門己被拉開，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上，運(yùn)用電梯內(nèi)對(duì)講電話，告知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，規(guī)定乘客靜待轎廂內(nèi)不要亂動(dòng)；(2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置；(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過(guò)快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械辦法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，此外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向?qū)Φ姆较蛞苿?dòng)；(4)按對(duì)的方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±15cm位置上；(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門相應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。5．當(dāng)按上述辦法和環(huán)節(jié)操作發(fā)現(xiàn)異常狀況時(shí)，應(yīng)及時(shí)停止救援并及時(shí)告知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出解決。6．事后書面報(bào)告物管部經(jīng)理。(二)水浸事故1．電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)營(yíng)時(shí)應(yīng)步刻告知物管部，當(dāng)值保安員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)告知客人從近來(lái)樓層離開受影響電梯；2．電梯維修員將受影響電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯；3．?dāng)r住水浸樓層電梯口，以防水浸入電梯井；4．即刻將狀況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。(三)巡邏中發(fā)現(xiàn)電梯異常1．電梯維修員巡邏中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)營(yíng)異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象發(fā)牛，應(yīng)立即告知監(jiān)控中心；2．監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)告知客人從近來(lái)樓層離開故障電梯；3．電梯維修員將故障電梯關(guān)閉；4．即刻將狀況報(bào)告物管部經(jīng)理和電梯承包商。綜合管理部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責(zé)任公司二OO八年十一月二十六日綜合管理部職責(zé)范疇綜合管理部工作是貫徹物業(yè)管理公司關(guān)于物業(yè)管理關(guān)于決定、決策，對(duì)所管物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、景觀綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等工作進(jìn)行管理，為業(yè)主提供一種安全、舒服、清潔、寧?kù)o居住環(huán)境。其職責(zé)范疇是：1.建立和完善本部門各項(xiàng)管理規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全保衛(wèi)、消防及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等工作。2.負(fù)責(zé)制定社區(qū)安全保衛(wèi)、消防、及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化保潔等工作籌劃及實(shí)行方案。3.負(fù)責(zé)秩序維護(hù)通信設(shè)備、警械、綠化、保潔工具等用品保管與保養(yǎng)工作。4.負(fù)責(zé)房屋裝修申報(bào)程序擬定、申報(bào)手續(xù)辦理、裝修圖紙審定及其裝修方案實(shí)行過(guò)程中監(jiān)督檢查等工作。5.負(fù)責(zé)外來(lái)人員管理，保證社區(qū)安寧。6.配合公安、環(huán)保、消防等部門，組織解決社區(qū)內(nèi)發(fā)生重大治安、污染及消防事故。7.積極開展以“防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害”為中心安全教誨、法制教誨；組織開展以“愛(ài)護(hù)環(huán)境”為主題保潔教誨，使業(yè)主樹立良好安全、環(huán)保意識(shí)。8.協(xié)助完畢新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作及后期遺留問(wèn)題解決。9.認(rèn)真完畢物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理交給其他任務(wù)。綜合管理部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本部門尋常管理工作。1.貫徹執(zhí)行公司和服務(wù)中心經(jīng)理批示，做好服務(wù)中心經(jīng)理參謀和助手，全面貫徹各項(xiàng)工作。2.做好本部門人員招聘、培訓(xùn)、考核工作。3.協(xié)助公安、環(huán)衛(wèi)、消防等部門組織調(diào)查社區(qū)內(nèi)重大案件等事宜。4.抓好內(nèi)勤工作，組織好部門檔案材料積累和科學(xué)管理。5.抓好員工思想教誨工作，組織員工學(xué)習(xí)理論知識(shí)，不斷提高工作能力。6.經(jīng)常檢查消防器材與否保持良好狀態(tài)，安全通道與否暢通，各種設(shè)施與否完好無(wú)任何隱患存在。7.收集業(yè)主對(duì)綠化、保潔、安全保衛(wèi)、消防、車輛管理等工作建設(shè)性建議。8.抓好新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作。9.做好房屋裝飾裝修申報(bào)工作，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)監(jiān)督檢查。10.督促檢查本部門人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完畢公司交給各項(xiàng)工作任務(wù)。秩序維護(hù)員崗位規(guī)范1.執(zhí)勤時(shí)，著裝整潔，器械佩戴齊全，按照規(guī)定立崗、巡視，時(shí)刻保持高度警惕。2.車輛進(jìn)入社區(qū)時(shí)必要嚴(yán)查有關(guān)證件，指揮車輛動(dòng)作規(guī)范，對(duì)外來(lái)車輛或未辦理社區(qū)通行證車輛按規(guī)定收取秩序維護(hù)費(fèi)，收費(fèi)時(shí)必要禮貌用語(yǔ)，發(fā)票足額交給車主。3.凡車輛、人員攜帶家電、家具等大件物品出門時(shí)，必要請(qǐng)業(yè)主到值班室登記簽字，經(jīng)驗(yàn)證無(wú)誤后放行。4.外來(lái)人員進(jìn)入社區(qū)時(shí)，必要查驗(yàn)有關(guān)證件，獲得業(yè)主確認(rèn)后，交待有關(guān)注意事項(xiàng)，認(rèn)真登記后準(zhǔn)許進(jìn)入社區(qū)。5.對(duì)社區(qū)內(nèi)可疑人員必要詢問(wèn)、查驗(yàn)證件。對(duì)不能提供有效身份證明者，按照有關(guān)規(guī)定解決。6.值勤期間，禁止睡覺(jué)、喝酒、串崗、觀看與工作無(wú)關(guān)書報(bào)雜志；閑雜人員一律不得進(jìn)入值班室。7.禁止乞討、收廢品、做小生意、推銷產(chǎn)品、散發(fā)廣告及宣傳單等人員進(jìn)入社區(qū)。8.巡視中，注意防火、防盜、防搶、防爆炸等事故發(fā)生；對(duì)損壞公共設(shè)施設(shè)備、攀爬景觀小品、折花、占用公共場(chǎng)合等行為要及時(shí)制止。9.遇到業(yè)主求助和提問(wèn)時(shí)，須積極熱情，有禮有節(jié)，有關(guān)人員要迅速解決。10.緊急狀況，按照應(yīng)急預(yù)案解決。保潔員崗位規(guī)范1.遵守公司及部門各項(xiàng)管理規(guī)定，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”服務(wù)意識(shí)，語(yǔ)言規(guī)范、積極熱情。2.堅(jiān)守崗位，準(zhǔn)時(shí)上下班，身著工裝，佩戴工牌。3.熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生工作，保證責(zé)任區(qū)內(nèi)無(wú)雜草、無(wú)垃圾、無(wú)污染，公用部位干凈清潔。嚴(yán)格按照《保潔員工作細(xì)則》做好保潔工作。4.積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)關(guān)于清潔知識(shí)和技能。5.堅(jiān)持尋常巡視保潔工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決解決，不能解決問(wèn)題及時(shí)向關(guān)于人員報(bào)告。6.保管好各種工具，禁止亂堆亂放。 7.愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，培養(yǎng)良好節(jié)約意識(shí)。8.完畢部門經(jīng)理交給其他任務(wù)。保潔員工作細(xì)則依照保潔員職責(zé)范疇，制定本工作細(xì)則。清潔社區(qū)公共場(chǎng)合、綠地、主次干道（不少于如下頻次）⑴公共綠地：2次/天⑵硬化地面：2次/天⑶主次干道：2次/天⑷公共活動(dòng)場(chǎng)合：2次/天⑸公共衛(wèi)生間：2次/天⑹景觀區(qū)域內(nèi)桌、椅等：2次/天⑺室外標(biāo)記、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品：1次/月清潔樓內(nèi)公共部位（不少于如下頻次）⑴電梯廳：2次/天⑵消防通道：1次/月⑶樓道玻璃：1次/60天⑷扶手、開關(guān)面板：2次/周⑸消防栓、通道門、地角線：1次/月3.垃圾解決⑴合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。⑵垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶、果殼箱等無(wú)滿溢現(xiàn)象。⑶垃圾桶、果殼箱，每天清洗一次，保持干凈。⑷積水、積雪及時(shí)清掃。綠化養(yǎng)護(hù)一．喬灌木養(yǎng)護(hù)原則作業(yè)規(guī)程(一)喬木修剪1．修剪工具涉及高枝剪、高枝鋸、截枝剪、截鋸、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；2．棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達(dá)2／3時(shí)即應(yīng)剪除，其葉殼在底部開裂達(dá)1／3以上時(shí)應(yīng)剝除，修剪時(shí)應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)主干頂芽不受損傷；3．對(duì)由于受意外傷害折斷而枯黃枝葉應(yīng)及時(shí)清剪；4．每年12月～次年2月應(yīng)對(duì)喬木修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、樹身萌蘗枝、并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對(duì)樹冠恰當(dāng)整形保持形狀，對(duì)造型樹木應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形，以保持形狀：5．修剪整形應(yīng)達(dá)到均衡樹勢(shì)、完整樹冠和增進(jìn)生長(zhǎng)規(guī)定；6．剪下枝葉應(yīng)及時(shí)清除，集中運(yùn)到花木基地解決。(二)灌木修剪1．修剪工具、用品重要有綠籬機(jī)、綠籬剪、手套、警示牌等；2．所有灌木應(yīng)在冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及株型修剪工作；3．非觀花造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀；4．每天巡邏中應(yīng)及時(shí)清剪因折斷等而枯黃枝葉；5．對(duì)于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木應(yīng)及時(shí)將枯黃葉邊清修；6．觀花灌木應(yīng)在花期過(guò)后進(jìn)行較重修剪，盡量避免在開花前修剪。(三)喬灌木施肥1．喬木應(yīng)每年施肥一次，采用穴施或環(huán)施法，有機(jī)肥或復(fù)合肥均可；2．觀賞用小灌木每年冬季應(yīng)施一次有機(jī)肥，每年5～6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥，入冬前應(yīng)施一次鉀肥；3．社區(qū)內(nèi)喬灌木不應(yīng)施用尿素等高氮肥速效肥。(四)病蟲害防治1．社區(qū)內(nèi)灌木每月應(yīng)噴一次廣譜性殺蟲劑和殺菌劑；2．對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴殺農(nóng)藥；3．對(duì)園藝三大蟲害應(yīng)交替使用幾種藥物噴殺，避免重復(fù)用同一種藥導(dǎo)致病蟲產(chǎn)生抗藥性；4．噴藥時(shí)應(yīng)注意噴植物葉背面及根莖部位；5．社區(qū)內(nèi)禁用高毒或強(qiáng)刺激性農(nóng)藥。(五)喬灌木養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到質(zhì)量原則1．喬木生長(zhǎng)健壯、形態(tài)整潔、無(wú)凌亂枝條和冗長(zhǎng)枝葉，灌木株形整潔、造型植物輪廓清晰，修剪面平直整潔，棱角分明；2．沒(méi)有長(zhǎng)20cm以上枯枝黃葉、折斷枝、修剪殘留枝；3．對(duì)的施肥、噴藥，無(wú)明顯病蟲害；4．喬木基部無(wú)30cm高以上萌蘗枝，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草、雜物；5．灌木腳部整潔清潔，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草雜物，無(wú)嚴(yán)重黃葉、積傘：6．喬木修剪截口與枝位平齊，直徑5cm以上截口要封蠟。(六)喬木養(yǎng)護(hù)注意事項(xiàng)1．不得擅自變化遠(yuǎn)植株造型；2．不得擅自截剪直徑5cm以上枝條；3．喬木修剪應(yīng)兩個(gè)人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝鋸進(jìn)行，不倡導(dǎo)爬樹修剪；4．喬灌木噴藥應(yīng)注意風(fēng)向，注意保護(hù)員工及周邊人員安全；5．喬灌木修剪、施肥、噴藥等養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)及時(shí)登記；6．山體斜坡上喬灌木養(yǎng)護(hù)操作應(yīng)注意安全，佩戴好關(guān)于安全設(shè)備；7．在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行喬灌木修剪時(shí)，工作區(qū)域應(yīng)擺放警示牌，防止無(wú)關(guān)人員走近發(fā)生危險(xiǎn)；8．園林綠化主管應(yīng)每半個(gè)月對(duì)管轄范疇內(nèi)喬灌木養(yǎng)護(hù)進(jìn)行一次檢查，并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔于綠化部一年，作為員工績(jī)效考核根據(jù)之一。二．時(shí)花養(yǎng)護(hù)原則作業(yè)規(guī)程(一)外觀保養(yǎng)1．當(dāng)值綠化工規(guī)定每天上班后巡邏一遍室內(nèi)外時(shí)花，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)節(jié)好花盆；2．對(duì)于某些個(gè)別提前開敗時(shí)花要及時(shí)抽換，以保持整個(gè)花壇整體效果；3．對(duì)于高出時(shí)花竹簽、雜草應(yīng)及時(shí)清除；4．審?fù)夥N地時(shí)花規(guī)定每周修一次邊，以防邊上草坪草侵入，并且每半個(gè)月松一次土及雜草；5．時(shí)花擺放后期，若每盆時(shí)花內(nèi)處在較佳觀賞狀態(tài)花朵不超過(guò)最佳觀賞期1／3時(shí)應(yīng)定為待換花。若某個(gè)花壇中待換花比例超過(guò)1／2時(shí)規(guī)定所有更換。(二)淋水1．室內(nèi)時(shí)花淋水應(yīng)依照盆泥濕度而定，放于光線強(qiáng)、空調(diào)出風(fēng)口等位置花木普通需水量大，每次淋水應(yīng)以淋透l／2盆土為適中，放置在其她位置時(shí)花以淋透l／3盆土為適中，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；2．室外盆種時(shí)花夏秋季普通規(guī)定每天早晚各淋一次水，春夏季視天氣狀況每1～2天淋水一次；3．室外種地時(shí)花淋水應(yīng)視天氣而定，以泥面不干裂、時(shí)花無(wú)缺水枯萎現(xiàn)象為原則。(三)施肥1．普通盆栽時(shí)花出圃前規(guī)定先施一次高磷鉀復(fù)合肥，擺上后來(lái)普通不再施肥：2．長(zhǎng)壽命盆花及種地時(shí)花應(yīng)每半個(gè)月施一次高磷鉀復(fù)合肥；3．種地時(shí)花入冬前應(yīng)施一次高鉀肥。(四)病蟲害防治1．時(shí)花擺放前應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑，注意噴殺花盆泥面蚊蟲；2．?dāng)[出去時(shí)花每天應(yīng)注意巡邏，發(fā)現(xiàn)病蟲害時(shí)應(yīng)及時(shí)噴藥，沒(méi)有特別病蟲害時(shí)花壇規(guī)定每?jī)芍車娨淮嗡帲?．室內(nèi)時(shí)花禁止用劇毒、強(qiáng)刺激性或污染葉面粉劑農(nóng)藥如有機(jī)磷類農(nóng)藥、百菌清粉劑等。(五)時(shí)花養(yǎng)護(hù)質(zhì)量原則1．無(wú)殘花、黃葉，無(wú)高出花面竹簽、雜草等；2．花盆擺放整潔，盆內(nèi)無(wú)雜物，最外一圈面對(duì)客人盆邊整潔美觀，整個(gè)花壇待換花不超過(guò)1／2；3．地栽時(shí)花生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草，無(wú)禿斑，邊界分明，邊界草不蔓入時(shí)花境內(nèi)；4．無(wú)明顯病蟲害，大葉時(shí)花葉面無(wú)蟲口；5．無(wú)缺水下旱現(xiàn)象，植株生長(zhǎng)良好；6．綠化主管應(yīng)每天對(duì)時(shí)花養(yǎng)護(hù)狀況進(jìn)行質(zhì)量檢查，并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔綠化部半年，作為員工績(jī)效考核根據(jù)之一。三．綠籬養(yǎng)護(hù)原則作業(yè)規(guī)程(一)淋水與施肥1．社區(qū)內(nèi)綠籬養(yǎng)護(hù)應(yīng)視天氣狀況2～3天淋一次水，每半個(gè)月用水沖洗一次葉面；2．社區(qū)內(nèi)綠籬每年2月底施一次花生麩或其她有機(jī)肥，用量平均每棵30克，施后用土將肥覆蓋；3．社區(qū)內(nèi)綠籬規(guī)定每3個(gè)月施一次緩溶肥，施肥時(shí)應(yīng)嚴(yán)防肥料粘在枝葉上或撒落路邊，肥料不許成堆貼近植物根部。(二)病蟲害防治1．常用病蟲害防治：(1)白粉?。喊追鄄“l(fā)作時(shí)用粉銹靈防治；(2)黑斑?。汉诎卟“l(fā)作時(shí)用甲基托布津、代森錳鋅、百菌清防治；(3)煤污?。悍乐蚊何鄄∫迨柚仓暝鰪?qiáng)光照，噴殺蚧藥和百菌清混合液，結(jié)合防殺蚧殼蟲同步進(jìn)行。2．常用蟲害及防治：(1)蚜蟲：蚜蟲發(fā)作時(shí)用氯氰菊酯類、萬(wàn)能粉防治；(2)螨蟲：螨蟲發(fā)作時(shí)用克螨特、速螨酮、三氯殺螨醇等防治；(3)蚧殼蟲：蚧殼蟲發(fā)作時(shí)用速撲殺、樂(lè)斯本等防治。3．社區(qū)內(nèi)綠籬每月噴廣譜性殺蟲藥及殺菌藥一次。4．綠籬噴藥應(yīng)用高壓噴霧機(jī)進(jìn)行，噴藥時(shí)將噴藥槍伸入綠籬內(nèi)從葉背面噴。(三)修剪1．社區(qū)內(nèi)綠籬每年冬季應(yīng)徹底清剪一次枯枝弱枝，并在開春前將高度壓到定高點(diǎn)重剪一次。2．舂夏生長(zhǎng)季應(yīng)平均每25天修剪一次，平時(shí)對(duì)個(gè)別長(zhǎng)枝進(jìn)行局部修整。3．用綠籬機(jī)修剪辦法與環(huán)節(jié)：(1)按比例(普通機(jī)油與汽油比例為1：20～1：25)配好混合油，加油，修剪前檢查機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)正常；(2)擬定修剪高度，普通不低于上一次剪口；(3)先剪正側(cè)面，再剪水平面，然后是次側(cè)面；(4)重復(fù)找平剪過(guò)地方，修腳部；(5)清理剪下枝葉，不能有枝葉掛于綠籬上；(6)操作完后離場(chǎng)，做好有關(guān)工作記錄。4．綠籬修剪注意事項(xiàng)：(1)機(jī)油與汽油配油比例精確；(2)冷機(jī)啟動(dòng)時(shí)先泵3次油，啟動(dòng)時(shí)綠籬剪口不能向著人，剛啟動(dòng)時(shí)不能加太多油，啟動(dòng)后拿好機(jī)器后逐漸加大油門；(3)手握開動(dòng)著綠籬機(jī)應(yīng)遵守橫平豎直原則，禁止剪口朝向自己身體任何部位；(4)綠籬定高原則上不能低于上次修剪高度，剪后應(yīng)徹底清理剪下枝條；(5)修剪時(shí)身體不能壓著綠籬，若綠籬太寬可分別在綠籬兩邊修剪；(6)綠籬修剪、噴藥、施肥或更換后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記。(四)綠籬養(yǎng)護(hù)質(zhì)量規(guī)定1．造型綠籬輪廓清晰，棱角分明；2．墻狀修剪綠籬側(cè)面垂直，平面水平，無(wú)明顯缺剪漏剪，無(wú)崩口，腳部整潔；3．每次修剪原則上不超過(guò)上一次剪口，已定型綠籬新枝留高不超過(guò)5cm；4．片植綠籬修剪應(yīng)有坡度變化，但坡度應(yīng)平滑，不能有較明顯接口；5．綠籬內(nèi)生出雜生植物、爬藤等應(yīng)及時(shí)予以連根清除；6．生長(zhǎng)不良或遭受病蟲害而嚴(yán)重變形植株應(yīng)及時(shí)用大小相稱同類植株予以更換；7．園林綠化主管每半個(gè)月對(duì)社區(qū)內(nèi)綠籬進(jìn)行一次質(zhì)量檢查，檢查成果記入《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔于園林綠化部一年，作為對(duì)員工績(jī)效考核根據(jù)之一。秩序維護(hù)員交接班制度1.交接班前10分鐘到崗。2.值班領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)檢查接班人員與否有醉酒或其他不能上崗現(xiàn)象，若有須及時(shí)取消其上崗資格，查明因素，以做出相應(yīng)懲罰，并交代當(dāng)班注意事項(xiàng)。3.準(zhǔn)時(shí)交接班，不遲到、早退，交班人員在接班人員未到前，不準(zhǔn)自行下崗。4.交接班時(shí)，交班人員要將本班治安狀況、器械、需特別注意事項(xiàng)向接班人員交待清晰，并做好值班記錄，雙方簽字，以備后查。5.交接班時(shí)遇有突發(fā)事件，須及時(shí)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)解決并做好記錄，及時(shí)報(bào)告，接班人員要積極做好協(xié)助工作。6.浮現(xiàn)下列狀況不準(zhǔn)交接班：上班狀況未交代清晰；工具、裝備未交接清晰或有損壞尚未分清責(zé)任；工作區(qū)域設(shè)施不完整；各項(xiàng)記錄、登記本有亂涂亂寫現(xiàn)象以及值班室不清潔。7.交接班時(shí)，雙方要互相敬禮。秩序維護(hù)員獎(jiǎng)懲制度為勉勵(lì)秩序維護(hù)員認(rèn)真地做好本職工作，杜絕一切不良行為。以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則，以秩序維護(hù)員崗位規(guī)范為根據(jù)，特制定本制度：1.獎(jiǎng)勵(lì)原則⑴遵守公司及部門各項(xiàng)規(guī)章制度，圓滿完畢學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、工作任務(wù)，成績(jī)明顯者。⑵為維護(hù)業(yè)主和公司利益，敢于同壞人壞事做斗爭(zhēng)，體現(xiàn)突出者。⑶在突發(fā)事件或緊急狀況中，積極積極，妥善解決，體現(xiàn)突出者。⑷拾金不昧者。⑸被評(píng)為先進(jìn)秩序維護(hù)員（每季度評(píng)比一次，按不記名投票）。2.懲罰細(xì)則⑴違背考勤制度，遲到、早退，懲罰5元；⑵曠工一天，停發(fā)當(dāng)天工資，并懲罰50元；曠工合計(jì)三日，將予以辭退；⑶對(duì)在崗人員，時(shí)間未到，不許換崗，早晚班不許提前吃飯，否則按脫崗對(duì)待，違者停發(fā)當(dāng)天工資，加罰50元；⑷對(duì)門崗人員，兩人同步不在崗，按脫崗對(duì)待；⑸上崗后在崗位不許抽煙，違者罰款5元；⑹門崗上崗期間，對(duì)來(lái)訪業(yè)主不敬禮，對(duì)來(lái)人不詢問(wèn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，罰款5元；⑺巡邏人員在交房裝修期間，巡邏不到戶，地面巡邏有死角，不盡職盡責(zé)者，罰款20元；保安服務(wù)是指物業(yè)管理公司為區(qū)域內(nèi)業(yè)戶提供安全防范服務(wù)(涉及門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理)、禮儀接待服務(wù)、車輛管理服務(wù)、保安應(yīng)急解決服務(wù)等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目是為業(yè)戶提供一種安全、寧?kù)o、有序物業(yè)環(huán)境。保安服務(wù)若由著西裝人員提供，其服務(wù)、禮儀等規(guī)范作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。秩序維護(hù)員崗位規(guī)范一、門崗服務(wù)運(yùn)作規(guī)范(一)出入管理規(guī)定1．裝修施工人員應(yīng)到服務(wù)中心辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩戴《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理轄區(qū)，離開管理轄區(qū)應(yīng)交回《施工人員出入證》，并分戶掛放在警衛(wèi)室管理板上；2．對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況于每天下午5：00核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符；3．參觀人員憑公司管理部簽發(fā)參觀單，由門崗?fù)▓?bào)服務(wù)中心經(jīng)理，再由服務(wù)中心人員陪伴，方可進(jìn)入管理轄區(qū)參觀，參觀者應(yīng)佩戴服務(wù)中心發(fā)放參觀證；4．抄表員、送水員、快遞員、送奶員等外來(lái)人員，應(yīng)到服務(wù)中心辦理手續(xù)，佩戴《暫時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理轄區(qū)；5．制止各類推銷人員、非業(yè)戶人員進(jìn)入；6．在非辦公時(shí)間內(nèi)，進(jìn)入辦公區(qū)域業(yè)戶應(yīng)進(jìn)行登記后放行；7．凡攜辦公用品、家電、家具、電腦設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到保安值班室填寫《物品出門單》，業(yè)戶簽字，經(jīng)門崗保安人員驗(yàn)證，核對(duì)物品名稱、數(shù)量精確無(wú)誤后，方可放行；8．進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域裝修材料物多量大時(shí)應(yīng)在每周一至周五10：OO～15：00放行；9．夜間應(yīng)從嚴(yán)控制物品進(jìn)出。(二)門崗作業(yè)原則1．在指定位置、指定方向立崗，禁止脫崗；2．立崗姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其她姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮；3．物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)；4．物業(yè)管理區(qū)域大門5：00～24：O0實(shí)行啟動(dòng)服務(wù)；O：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)及時(shí)提供開門、關(guān)門服務(wù)；5．不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；6．雨天為業(yè)戶提供以便傘或傘套等便民服務(wù)；7．對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度(收費(fèi)原則按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其她污染物品車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；8．交接崗時(shí)按規(guī)范操作；9．在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。(三)門崗作業(yè)規(guī)程l．上崗期間必要滿腔熱情地回答業(yè)戶提出各種問(wèn)題，彬彬有禮、有禮有節(jié)；2．特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必要向業(yè)戶或裝潢人員解說(shuō)清晰；3．禁止乞討人員、做小生意者進(jìn)入公寓社區(qū)／辦公大廈，非社區(qū)／大廈辦公者進(jìn)入社區(qū)／大廈必要問(wèn)清因素，做好登記；4．當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，及時(shí)告知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)及時(shí)告知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；5．當(dāng)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至服務(wù)中心解決；6．每日配合監(jiān)控室人員做好崗?fù)?nèi)外清潔衛(wèi)生工作。二、巡視服務(wù)規(guī)范(一)巡視制度1．熟悉各執(zhí)勤崗職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位解決疑難問(wèn)題；2．巡邏樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好狀況，做好記錄；3．維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全秩序；4．協(xié)助班長(zhǎng)解決緊急狀況；5．當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員工作質(zhì)量，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班狀況反饋給相應(yīng)部門；6．主管負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作，對(duì)關(guān)于工作提出改進(jìn)辦法及注意事項(xiàng)；7．巡邏次數(shù)：每3小時(shí)至少對(duì)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域巡邏一遍；8．巡邏保安要多看、多聽(tīng)，以保證完畢巡視任務(wù)；9．按規(guī)定做好巡邏記錄，并及時(shí)將關(guān)于狀況反映給有關(guān)部門及人員；10．檢查治安、防火、防盜、水浸狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并告知中控室；檢查消防設(shè)備、設(shè)施(即煙感器、報(bào)警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散批示燈開關(guān)等)與否完好；11．檢查防火門與否關(guān)閉，機(jī)房門、電井門等與否鎖閉及有無(wú)損壞；12．巡視大廈外墻、玻璃等設(shè)施與否完好，有損壞做記錄，并上報(bào)主管或服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)；13．在大廈物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡邏，發(fā)既有可疑人員，前去盤問(wèn)，檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品，屬"三無(wú)人員"應(yīng)請(qǐng)出物業(yè)管理區(qū)域；屬推銷人員，應(yīng)勸其離開物業(yè)管理區(qū)域；14．巡邏中應(yīng)兼顧設(shè)備、設(shè)施運(yùn)營(yíng)狀態(tài)以及保潔服務(wù)運(yùn)作狀態(tài)；15．詳細(xì)記錄狀況發(fā)生時(shí)間及確切位置。(二)公共區(qū)域安全防范制度1．保證大廈內(nèi)公共通道整潔、有序、暢通，杜絕雜物堆放；2．負(fù)責(zé)對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)通道堆物問(wèn)題查清物主；3．保安部領(lǐng)班、班長(zhǎng)在每天巡邏過(guò)程中，凡發(fā)現(xiàn)通道上有堆物現(xiàn)象，應(yīng)問(wèn)清屬何業(yè)主，并應(yīng)于發(fā)現(xiàn)狀況當(dāng)天即告知業(yè)戶服務(wù)部，同步開出《公共部位整治告知單》；4．業(yè)戶服務(wù)部在接到保安部書面告知后，應(yīng)向關(guān)于業(yè)戶遞交，規(guī)定其在規(guī)定日期內(nèi)限期整治，超過(guò)截止日期仍未整治，告知清潔部作出解決；5．清潔部在接到業(yè)戶服務(wù)部告知后，組織人員將通道上堆物清除并將成果反饋業(yè)戶服務(wù)部。(三)巡視作業(yè)原則1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)；2．為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域公共秩序，按制定巡視路線，保證每小時(shí)巡遍所有公共區(qū)域；3．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)合任意施工行為；4．保證夜間(20：00～次日8：00)及法定節(jié)假日不產(chǎn)生裝修噪聲；5．為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)(每年1～2次)；6．巡邏中遇到業(yè)戶規(guī)定應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或及時(shí)告知關(guān)于人員到現(xiàn)場(chǎng)解決；7．當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼喊時(shí)，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行解決，并向上級(jí)報(bào)告，將解決成果反饋監(jiān)控中心，遇到緊急狀況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；8．巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到服務(wù)中心解決監(jiān)控服務(wù)運(yùn)作規(guī)范三、機(jī)房管理辦法1．服務(wù)中心列出監(jiān)視系統(tǒng)攝像頭布防分布、數(shù)量、部位；2．按每臺(tái)錄像機(jī)配備16盒錄像帶，所有錄像帶必要保存兩周，禁止差錯(cuò)，調(diào)看錄像帶須經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)；3．監(jiān)控中心內(nèi)實(shí)行保安人員24小時(shí)值勤，不得脫崗無(wú)人；4．外來(lái)人員進(jìn)入監(jiān)控中心應(yīng)經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)并登記；5．設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)報(bào)修；6．當(dāng)顯示屏浮現(xiàn)異常狀況應(yīng)及時(shí)用對(duì)講機(jī)告知班長(zhǎng)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并做好記錄，遇緊急狀況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；7．每天晚上19：00對(duì)周界報(bào)警各個(gè)防區(qū)進(jìn)行檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)報(bào)修；8．接消防、周界報(bào)警時(shí)應(yīng)及時(shí)用對(duì)講機(jī)告知班長(zhǎng)趕到現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤解決成果并做好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；9．接業(yè)戶電子對(duì)講系統(tǒng)鈴響3聲之