向明苑三期項目策劃推廣方案樣本

向明苑三期項目策劃推廣方案既然“向明苑”是沙頭第一種在售商品房地產(chǎn)項目，咱們更應(yīng)當(dāng)把“向明苑”做成沙頭最佳人居示范社區(qū)，讓“向明苑”成為沙頭地產(chǎn)一面旗幟。

那么，對于“向明苑”三期項目策劃推廣，咱們必要承前啟后，達(dá)到如下共識：一、項目推廣目的二、項目整體方略三、項目市場環(huán)境分析四、項目自身狀態(tài)分析五、目的消費者行為特性分析六、項目建筑設(shè)計規(guī)劃建議七、項目市場定位八、項目推廣方略建議在達(dá)到以上共識之前，咱們先來檢索“向明苑”第一、二期帶給咱們思考：

?在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“向明苑”既然是沙頭第一種在售商品房地產(chǎn)項目，但在產(chǎn)品品質(zhì)宣傳及人文內(nèi)涵挖掘上，“向明苑”都存在不到之處，從而使項目真實價值沒有完全得到體現(xiàn)。

那么，“向明苑”三期推廣咱們從何著手？如何著手？再一次擺在中正人面前。思路決定出路？一、項目推廣目的?以“向明苑”品牌為基本平臺，迅速建立，提高新單位品牌形象與價值，帶動人氣匯集。?依托“向明苑”前期優(yōu)勢平臺，迅速實現(xiàn)本期單位銷售。?通過本期單位推廣，帶動樓盤整體形象提高，樹立“向明苑”領(lǐng)導(dǎo)品牌形象。二、項目整體方略?彌補市場空白，尋找機會，承辦創(chuàng)新理念，打造精品形象。?解決同一平臺產(chǎn)品價值剝離與升級。?解決同屬競爭市場優(yōu)勢品牌形象建立與認(rèn)同。?進(jìn)一步挖掘目的客戶深層消費誘因。

三、項目市場環(huán)境分析1、南海房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢?南海城區(qū)與周邊城鄉(xiāng)郊區(qū)大融合，也進(jìn)一步推動了城鄉(xiāng)郊區(qū)樓盤發(fā)展。（政策利好，逐漸升溫）

下半年來，南海樓市呈現(xiàn)出明顯供需兩旺發(fā)展勢頭，各項指標(biāo)都表白，新一輪房地產(chǎn)迅速發(fā)展時期已經(jīng)到來。隨著南海鎮(zhèn)（街道）行政區(qū)劃調(diào)節(jié)可以概括為“2+6”，即將原17個鎮(zhèn)（街道）調(diào)節(jié)為2個街道辦事處和6個鎮(zhèn)，南海將來發(fā)展“新陣勢”已經(jīng)形成。通過調(diào)節(jié)，將擴大鎮(zhèn)（街道）范疇，在更大區(qū)域里、更高平臺上集中、高效、合理配備生產(chǎn)和人力資源，增強南海各鎮(zhèn)（街道）在新一輪都市化競爭中綜合競爭力。南海城區(qū)與周邊城鄉(xiāng)郊區(qū)大融合，也進(jìn)一步推動了城鄉(xiāng)郊區(qū)樓盤發(fā)展。?個人購房比重不斷提高，南海周邊城鄉(xiāng)居民住房社區(qū)化呈潮流傾向

來自《佛山信息港》數(shù)據(jù)調(diào)查：，在南海里水，有68%本地具居民紛紛搬進(jìn)新建社區(qū)；在南海西樵也有49%居民選取在其周邊社區(qū)樓盤，南海城鄉(xiāng)居民掀起了新一輪換房潮流。2、南海各個區(qū)域板塊樓市發(fā)展?fàn)顩r

當(dāng)前，南海房地產(chǎn)發(fā)展市場可以用“四周開花”來概述，徐徐浮現(xiàn)出地產(chǎn)板塊雛形，各個區(qū)域板塊樓市呈現(xiàn)出“爭奇斗艷”開放局面。?東部板塊：

黃歧、鹽步、大瀝合并后，新大瀝鎮(zhèn)依托廣佛黃金走廊，吸引了一大批如萬科、雅居樂等知名品牌地產(chǎn)商進(jìn)駐。?桂城板塊：

桂城地處廣州和禪城之間，處在廣佛經(jīng)濟圈“中軸線”上，從經(jīng)濟基本、區(qū)位優(yōu)勢到基本設(shè)施建設(shè)，桂城都擁有得天獨厚先天優(yōu)勢。商務(wù)桂城、購物桂城、教誨桂城、人居桂城、物流桂城、美食桂城。特別隨著桂城打造“廣佛ＲＢＤ”以來，桂城樓市更呈現(xiàn)出“百花爭艷”大好前景。在一批品牌大盤帶動下，桂城樓市將繼續(xù)引領(lǐng)南海樓市走向。?西部板塊：

松崗、官窯、小塘及獅山合并后，成為南海區(qū)“西部板塊”核心區(qū)域，隨著“新城區(qū)、新產(chǎn)業(yè)”定位越來越明朗，再加上其區(qū)域土地資源豐富、發(fā)展后勁足，西部板塊樓市也浮現(xiàn)一派欣欣向榮景象。同步，隨著“一環(huán)”開通，大大縮短獅山到禪桂中心城區(qū)距離，也提高廣州、三水、禪桂消費者投資信心。獅山房地產(chǎn)業(yè)在“一環(huán)”提高下，獲得更大發(fā)展空間，沿線商機不斷涌現(xiàn)。?西樵、九江板塊：

依托西樵山自然生態(tài)景觀及美麗產(chǎn)業(yè)環(huán)境，西樵樓市也“小荷才露尖尖角”，涌現(xiàn)出像江濱花園、四季康城、碧玉豪庭、樵暉新城等一批優(yōu)質(zhì)樓盤。

九江位于佛山市南海區(qū)南部，東依西樵、西連順德龍江鎮(zhèn)，北江支流貫穿全區(qū)，緊鄰佛開高速公路出口及325國道，得天獨厚地理位置，再加上其支柱產(chǎn)業(yè)不斷升級，也為九江樓市注入了一支催化劑。小結(jié)：?縱觀南海樓市個區(qū)域板塊發(fā)展?fàn)顩r，樓盤綜素質(zhì)正在逐漸提高。?東部板塊以超大規(guī)模、品牌作為它優(yōu)勢；桂城板塊以區(qū)位成熟配套及園林特色作為亮點；西部板塊以產(chǎn)業(yè)環(huán)境及生態(tài)環(huán)境作為重要賣點；西樵、九江板塊以性價比及生態(tài)環(huán)境作為重要訴求點.。3、本項目所在區(qū)域環(huán)境分析?區(qū)域板塊競爭分析?也許構(gòu)成競爭樓盤分析陽光海岸花園地

址：南海九江鎮(zhèn)江濱路開發(fā)商：南海九江長信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)規(guī)模：社區(qū)占地5萬平方米，總建筑面積10萬平方米，由近二十棟多層與小高層構(gòu)成，總戶數(shù)達(dá)1000多戶銷售均價：多層1700元/㎡，小高層：2200元/㎡客戶群：以九江、沙頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)中高品位客戶為主洛浦園地址：南海區(qū)九江鎮(zhèn)洛浦大道旁發(fā)展商：佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)總公司九江分公司規(guī)模：項目由九個單體多層項目沿洛浦大道兩旁組合而成，總戶數(shù)約400戶。售價：1500——1800元/㎡客戶群：九江本地中低端客戶為主聚豪花苑地

址：位于西樵環(huán)山大道樵暉新城內(nèi)發(fā)展商：佛山市南海聚英豪園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)

模：占地200多畝，籌劃分四期開發(fā)，一、二期共計500多戶，規(guī)劃入住總戶數(shù)為1000多戶銷售均價：1700元－1800元/㎡客戶群：以西樵、南莊、沙頭中低端客戶為主四季康城地

址：四季康城位于南海西樵樵高路旁開發(fā)商：南海綠樵花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)

模：占地面積8萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，由6~7層多層和9~13層高層住宅構(gòu)成，整個項目總建筑面積達(dá)到15萬平方米，分二期開發(fā)，其中二期有500多套單位，總戶數(shù)達(dá)1100多戶。

銷售均價：多層2300元/㎡，電梯房2700元/㎡客戶群：以西樵、南莊及周邊鎮(zhèn)區(qū)中端客戶為主

碧玉豪庭地

址：位于南海區(qū)西樵江浦路開發(fā)商：佛山市南海碧玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)

模：占地面積6.36萬平方米，總建筑面積12萬平方米，由80棟法式風(fēng)情多層洋房構(gòu)成，項目分四期開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)約為1000戶。銷售均價：3400元/㎡客戶群：西樵、南莊及周邊鎮(zhèn)區(qū)中高品位客戶為主小結(jié)：

沙頭房地產(chǎn)市場當(dāng)前正是一塊待開發(fā)處女地，而周邊相鄰鎮(zhèn)區(qū)西樵、九江及順德龍江房地產(chǎn)卻得到了飛速發(fā)展，產(chǎn)品檔次及售價也在逐漸升級，浮現(xiàn)了一批高素質(zhì)規(guī)模大盤，如：西樵江濱花園、四季康城、碧玉豪庭、樵暉新城，九江陽光海岸花園、洛浦園，順德龍江龍灣豪庭、文華花園、恒捷·雍翠華府、圣淘灣等。

而沙頭市場空白點及周邊鎮(zhèn)區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)帶動，在為本項目帶來發(fā)展機遇同步又為本項目發(fā)展提出更高規(guī)定。?本地居民消費力分析

沙頭轄區(qū)內(nèi)有公司348家，形成了裝飾板材、包裝印刷、床上用品、服裝、五金制品五大支柱行業(yè)。涌現(xiàn)了NO.1服裝公司、高威彩印等一批骨干公司。

沙頭與龍江、九江合并為龍江、九江、沙頭組團，規(guī)劃發(fā)展為佛山市南部重要交通樞紐，區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地，重要制造業(yè)基地之一。生產(chǎn)總值51億元，同比增長15.2%,農(nóng)村人均總收入8582元,同比增長5%。

，南海區(qū)金融機構(gòu)各項存款余額預(yù)測達(dá)1170億元，其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額825億元，增長15%，人均儲蓄存款約7.5萬元；預(yù)測城鄉(xiāng)居民可支配收入18217元，增長8.3%；農(nóng)民人均純收入8743元，增長5%。另據(jù)記錄南海區(qū)社會消費品零售總額預(yù)測達(dá)210億元，增幅15%。在1~11月份，全社會商品銷售總額達(dá)353億元。據(jù)調(diào)查得知，沙頭居民汽車擁有量排在南海前列，70%本地居民家庭擁有小汽車。四、項目自身狀態(tài)分析1、項目概況?項當(dāng)前期狀況

項目是向明苑后續(xù)開發(fā)行為，初期由政府為補償集資費用而統(tǒng)一興建，通過幾年建設(shè)，現(xiàn)時住宅約有160戶業(yè)主入住，及已購入別墅地業(yè)主也加快建造。

向明苑是沙頭第一種且當(dāng)前唯一一種在售商品房地產(chǎn)項目，社區(qū)以環(huán)境怡人、空氣清新、治安管理較好贏得市民口碑；但由于自身配套不完善、物業(yè)管理水平不高令業(yè)主頗有微詞。?周邊交通狀況

沙頭位于佛山市南海區(qū)南部，東依西樵、南靠九江及西連順德區(qū)龍江鎮(zhèn)，地理位置得天獨厚，交通四通八達(dá)，緊鄰佛開高速公路出口及325國道；北江支流貫穿全區(qū)，并設(shè)有大型貨運碼頭；沙龍公路、九樵公路貫通本鎮(zhèn)，構(gòu)成沙頭鎮(zhèn)縱橫交錯水陸交通網(wǎng)絡(luò)。2、項目SOWT分析?優(yōu)勢-臨近北江，得天獨厚自然環(huán)境。-項目位處舊城區(qū)，周邊生活配套完善。-地塊面積較大，可塑性較強。-初期住宅已經(jīng)入住，社區(qū)居住氛圍濃厚。?劣勢-自身配套欠缺。-物業(yè)管理水平不高。-前期沒有任何宣傳推廣，項目欠缺品牌效應(yīng)。-周邊有大型化工廠，產(chǎn)生噪音滋擾。?機會點-沙頭第一種房地產(chǎn)項目，同區(qū)域內(nèi)沒有直接競爭對手。-有不少居民樂旨在本地購房，為項目提供了一定客源支持。?威脅-來自周邊區(qū)域（九江、西樵、龍江）同類型項目威脅。-開發(fā)周期長，市場存在不明朗因素。五、目的消費者行為特性分析?她們是一群什么樣人？A、沙頭本地人：?目的人群個性：

教誨限度不高，收入高；年齡在35至48歲之間，家庭生命處在成熟期，規(guī)定改進(jìn)并更好生活；她們?nèi)松?jīng)歷很豐富，已獲得一定成績，對前景很有信心。

特別是本地人，買房重要用于自住，目是尋找一種更安全、更舒服生活環(huán)境。她們想方設(shè)法于農(nóng)村生活之外體驗一種更安全、更體面、更舒坦生活，成為本地人她們一種潮流。

雖然她們中大某些均有自家蓋一棟一棟單體樓甚至是洋房住，她們屬于二次置業(yè)或自身已擁有自己住房，但是她們既有住房不能滿足她們對生活品位追求，為實現(xiàn)她們夢想，她們迫切但愿能找到抱負(fù)家園

她們盼望擁有社區(qū)完善陪配套及封閉式物業(yè)管理，真正讓人放心安全，真正落地生根。這已成為她們購房消費最大目的。?她們消費取向和規(guī)定：

生活條件比較富裕，盼望進(jìn)一步提高居住條件，她們買房講求實在，首要是以便家人生活。

她們不少是2、3次置業(yè)者，選房子比較細(xì)心、特別注重實用性、樓方向、通風(fēng)等；畢竟是再次提高生活居住條件，因而也會更關(guān)注風(fēng)格有所創(chuàng)新樓盤；為追求體現(xiàn)更上一層社區(qū)生活環(huán)境，她們還規(guī)定周邊環(huán)境、人群不太雜亂。

在“空氣、綠化環(huán)境”與“生活便利、活躍”之間，她們傾向在本地謀求特有空氣清新、綠化環(huán)境好等居住生活環(huán)境。因此：她們并不缺少房子，而是缺少讓自己滿意“家”！B、來沙頭工作近年外地人：

來沙頭工作近年，受教誨限度普通，收入高且較穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)；年齡在30至45歲之間，家庭生命處在建立期或成熟期，以為生活可以過得更好一點；?她們選取什么樣房子？她們但愿購房價格她們但愿住房面積她們將要購買住房類型她們對交樓原則規(guī)定她們對園林規(guī)定她們對物業(yè)管理規(guī)定她們對社區(qū)配套規(guī)定六、建筑設(shè)計規(guī)劃建議在推廣之前先問三個問題：?“向明苑”有什么？

內(nèi)容：即解決“向明苑”全面規(guī)劃——“形”（外在）問題。例如，樓盤戶型大小設(shè)計、樓盤園林規(guī)劃設(shè)計、樓盤外立面規(guī)劃設(shè)計。

目：為客戶建立一種差別性感性結(jié)識；為推廣建立一種支持點。?“向明苑”是什么？

內(nèi)容：即解決“向明苑”市場定位，——“神”（內(nèi)在）問題。如明確“向明苑”理念、文化內(nèi)涵、物業(yè)管理體制，服務(wù)體系。

目：為客戶建立一種差別性理性結(jié)識。為推廣提供一種切入點。?如何建立樓盤消費者認(rèn)同？

內(nèi)容：即解決項目目的消費者（三房二廳購買對象）圈定與項目價值（差別性感性結(jié)識和理性結(jié)識）傳播。

目：讓客位形成樓盤價值認(rèn)同并產(chǎn)生購買行為，為開發(fā)商達(dá)到一種獲利點。七、項目市場定位

城鄉(xiāng)居民社區(qū)居住化為向明苑再一次推廣提供了新一輪發(fā)展契機，咱們?yōu)椤跋蛎髟贰辟x予一種什么樣樓盤特性，以滿足她們對家本位居住模式渴求，引起她們共鳴，是咱們在推廣中將要著重解決問題。1、樹立“向明苑”目的市場形象?鮮活、生動、差別和創(chuàng)新目的市場形象→實現(xiàn)形象突圍?通過項目形象內(nèi)涵挖掘，提高項目附加值→實現(xiàn)價格提高2、市場定位原點---針對其目的群體

對居住價值取向存在著非常鮮明特性：具備一定審美觀念，但在追求品牌與品質(zhì)過程中，往往抱負(fù)與現(xiàn)實存在著差距。既向往高質(zhì)素生活，而又尚未達(dá)到所必要經(jīng)濟基本。心理