中、德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度之比較研究

中、德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度之比較研究一、本文概述隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房屋征收拆遷成為了社會(huì)發(fā)展的必然現(xiàn)象。在這一過程中，如何保障被征收拆遷者的合法權(quán)益，確保公平、公正、合理的補(bǔ)償，成為了各國政府和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文旨在通過對中國和德國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的比較研究，深入探討兩國在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償程序等方面的異同，以期為我國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的完善提供有益的借鑒和參考。本文將概述中國和德國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的基本框架和主要內(nèi)容，包括征收拆遷的法律依據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定、補(bǔ)償方式的選擇以及補(bǔ)償程序的安排等。通過對兩國制度的梳理和比較，揭示出各自的優(yōu)勢和不足。本文將深入分析兩國在房屋征收拆遷補(bǔ)償制度上的差異及其成因。這些差異可能源于兩國的法律體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化背景等多個(gè)方面。通過對比分析，有助于我們更深入地理解兩國制度的特點(diǎn)和內(nèi)在邏輯。本文將對中德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的共性和差異進(jìn)行總結(jié)，并提出完善我國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的建議。這些建議可能包括提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性、增加補(bǔ)償方式的多樣性、優(yōu)化補(bǔ)償程序的公正性和透明度等。通過借鑒德國等發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，推動(dòng)我國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的不斷完善和發(fā)展。二、中國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度概述中國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度，歷經(jīng)多年的發(fā)展和完善，已經(jīng)形成了一套相對完整的法律體系。這一制度的核心目標(biāo)是保障被征收拆遷人的合法權(quán)益，確保他們在城市發(fā)展和建設(shè)的過程中得到公平、合理的補(bǔ)償。在中國，房屋征收拆遷的主體通常是政府或政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)。當(dāng)政府為了公共利益需要征收房屋時(shí)，會(huì)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行決策，并對被征收拆遷人給予相應(yīng)的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆绞蕉喾N多樣，包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，具體方式會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇和確定。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，中國通常參考房屋的市場價(jià)值、拆遷造成的損失以及被征收拆遷人的實(shí)際情況等因素。政府會(huì)委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估，以確定合理的補(bǔ)償金額。同時(shí)，政府也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以確保被征收拆遷人的生活水平不會(huì)因拆遷而降低。除了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式外，中國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度還注重程序公正和透明。政府在進(jìn)行房屋征收拆遷前，會(huì)進(jìn)行充分的公告和告知，確保被征收拆遷人了解相關(guān)政策和自己的權(quán)益。被征收拆遷人也有權(quán)提出異議和申訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益。中國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度在保障被征收拆遷人權(quán)益、維護(hù)社會(huì)公平和穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。然而，隨著城市化的加速和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這一制度仍需要不斷完善和調(diào)整，以適應(yīng)新的形勢和需求。三、德國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度概述德國作為歐洲法治國家的典范，其房屋征收拆遷補(bǔ)償制度同樣體現(xiàn)了法律的嚴(yán)謹(jǐn)與公正。在德國，房屋征收拆遷補(bǔ)償制度主要受到《建設(shè)法典》和《聯(lián)邦建筑法》的規(guī)范，憲法、行政法以及民法等也對房屋征收拆遷補(bǔ)償提供了全面的法律保障。德國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的核心原則在于“公平補(bǔ)償”和“充分保障”。公平補(bǔ)償原則要求征收方必須給予被征收方公正合理的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額應(yīng)足以彌補(bǔ)被征收方因征收拆遷所遭受的全部損失。充分保障原則則強(qiáng)調(diào)在征收拆遷過程中，必須充分保障被征收方的合法權(quán)益，包括知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)等。在德國，房屋征收拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方式通常根據(jù)被征收房屋的市場價(jià)值、重置成本、以及因征收拆遷導(dǎo)致的額外損失等因素綜合確定。德國還建立了完善的評估機(jī)制，由獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)對征收拆遷補(bǔ)償金額進(jìn)行客觀公正的評估，確保補(bǔ)償金額的合理性和公平性。在征收拆遷程序上，德國法律要求征收方必須遵循嚴(yán)格的法定程序，包括征收決定的作出、補(bǔ)償方案的公布、被征收方的異議權(quán)、征收決定的執(zhí)行等。德國還建立了完善的法律救濟(jì)機(jī)制，被征收方如果對征收拆遷補(bǔ)償有異議，可以通過行政訴訟等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。德國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度在立法、程序、救濟(jì)等方面均體現(xiàn)了高度的法治化和人性化，為被征收方提供了充分的法律保障和公正合理的補(bǔ)償。這種制度設(shè)計(jì)不僅有助于保護(hù)被征收方的合法權(quán)益，也促進(jìn)了征收拆遷工作的順利進(jìn)行和社會(huì)和諧穩(wěn)定。四、中德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度比較分析在深入探討中國和德國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度后，我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管兩國在文化背景、法律體系和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面存在顯著差異，但在房屋征收拆遷補(bǔ)償方面，兩國都有一套相對完善的制度設(shè)計(jì)。然而，在制度的具體實(shí)施和運(yùn)作機(jī)制上，兩者之間存在明顯的差異。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，中國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通常由政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況、房地產(chǎn)市場價(jià)格等因素來制定。而德國則更多地考慮了被征收房屋的實(shí)際價(jià)值和市場價(jià)值，并引入了獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)來確保補(bǔ)償?shù)墓?。這種差異在一定程度上影響了征收拆遷過程中的公平性和透明度。在補(bǔ)償方式上，中國的補(bǔ)償方式通常包括貨幣補(bǔ)償和房屋置換兩種方式。而德國則更注重對被征收者的生活需求進(jìn)行考慮，除了貨幣補(bǔ)償外，還提供了包括社會(huì)福利、就業(yè)援助等多種補(bǔ)償方式。這種差異反映了兩國在征收拆遷補(bǔ)償中的不同側(cè)重點(diǎn)和價(jià)值取向。再次，在征收拆遷程序上，中國有著嚴(yán)格的法律程序和監(jiān)管機(jī)制，以確保征收拆遷的合法性和公正性。而德國則更加注重保護(hù)被征收者的權(quán)益，例如通過引入司法審查機(jī)制、賦予被征收者上訴權(quán)等方式來保障其合法權(quán)益不受侵犯。這種差異體現(xiàn)了兩國在征收拆遷程序上的不同側(cè)重點(diǎn)和法律文化。在征收拆遷后的安置問題上，中國通常由政府負(fù)責(zé)安置被征收者，并提供相應(yīng)的住房保障。而德國則更多地鼓勵(lì)被征收者自行解決住房問題，政府只提供必要的支持和幫助。這種差異反映了兩國在征收拆遷后的安置問題上的不同處理方式和社會(huì)保障制度。中國和德國在房屋征收拆遷補(bǔ)償制度上各有優(yōu)劣。通過比較分析，我們可以借鑒德國在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、征收拆遷程序和安置問題等方面的有益經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善我國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度，更好地保障被征收者的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。五、兩國補(bǔ)償制度優(yōu)劣分析及借鑒中德兩國在房屋征收拆遷補(bǔ)償制度方面各有其特點(diǎn)和優(yōu)劣。通過對兩國制度的深入研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，中國的補(bǔ)償制度在保障被征收人的基本生活需求方面做得相對較好，體現(xiàn)了國家對公民基本權(quán)益的關(guān)心與保護(hù)。然而，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體確定和補(bǔ)償方式的靈活性方面，德國的制度則顯得更為成熟和完善。中國的補(bǔ)償制度以公平、公正為原則，通過綜合考慮被征收房屋的價(jià)值、被征收人的經(jīng)濟(jì)狀況以及征收后的生活影響等因素，確保被征收人能夠得到合理的補(bǔ)償。同時(shí)，中國還建立了完善的監(jiān)督機(jī)制，確保補(bǔ)償款能夠及時(shí)、足額地發(fā)放到被征收人手中。這些做法在很大程度上保護(hù)了被征收人的權(quán)益，減少了因征收拆遷而引發(fā)的社會(huì)矛盾。相比之下，德國的補(bǔ)償制度在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上更加科學(xué)、透明。德國法律規(guī)定了嚴(yán)格的評估程序和標(biāo)準(zhǔn)，確保補(bǔ)償金額的公正性。德國還注重補(bǔ)償方式的多樣性，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還提供了房屋置換、重建等多種補(bǔ)償方式，以滿足被征收人的不同需求。這些做法不僅提高了補(bǔ)償制度的靈活性，也增強(qiáng)了被征收人對補(bǔ)償結(jié)果的滿意度。在借鑒方面，我們可以從德國的制度中吸取經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善我國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度。我們可以提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定過程的透明度和公正性，引入第三方評估機(jī)構(gòu)，確保補(bǔ)償金額的合理性。我們可以增加補(bǔ)償方式的多樣性，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還可以考慮提供房屋置換、重建等補(bǔ)償方式，以滿足不同被征收人的需求。我們還可以加強(qiáng)補(bǔ)償款發(fā)放的監(jiān)管力度，確保補(bǔ)償款能夠及時(shí)、足額地發(fā)放到被征收人手中。通過吸收德國補(bǔ)償制度的優(yōu)點(diǎn)并改進(jìn)我國的制度，我們可以更好地保障被征收人的權(quán)益，減少征收拆遷過程中的矛盾與沖突，推動(dòng)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。六、結(jié)論本研究對中、德兩國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度進(jìn)行了深入的比較分析，旨在揭示兩國在這一領(lǐng)域內(nèi)的政策差異、實(shí)踐挑戰(zhàn)及其背后的制度邏輯。通過對比分析，我們發(fā)現(xiàn)，盡管中德兩國在房屋征收拆遷補(bǔ)償制度上存在差異，但兩者在保護(hù)被征收人權(quán)益、促進(jìn)社會(huì)公平正義等方面都持有共同的目標(biāo)。中國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度在近年來不斷完善，注重對被征收人合法權(quán)益的保護(hù)，并逐步建立起多元化的補(bǔ)償機(jī)制。然而，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序以及糾紛解決機(jī)制等方面仍存在一定的不足，需要進(jìn)一步完善。德國作為歐洲法治國家的代表，其房屋征收拆遷補(bǔ)償制度在法治化、程序化、公正性等方面具有較高的水平。德國制度中的許多做法，如嚴(yán)格的征收程序、公正透明的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及有效的糾紛解決機(jī)制等，為中國提供了有益的借鑒。通過對兩國制度的比較分析，我們得出以下幾點(diǎn)房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的完善需要堅(jiān)持法治化、公正性和透明性的原則；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)充分考慮市場因素，確保被征收人能夠獲得合理的補(bǔ)償；糾紛解決機(jī)制的建立應(yīng)充分考慮被征收人的利益訴求，保障其合法權(quán)益。展望未來，中德兩國在房屋征收拆遷補(bǔ)償制度方面仍有較大的合作空間。雙方可以加強(qiáng)交流與合作，共同推動(dòng)房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的完善與發(fā)展。中國應(yīng)借鑒德國等發(fā)達(dá)國家在法治建設(shè)、程序公正等方面的有益經(jīng)驗(yàn)，不斷提高自身的制度水平和治理能力，以更好地保障人民群眾的合法權(quán)益。參考資料：摘要：本文對中、德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度進(jìn)行了比較研究，分析了兩者在政策、法規(guī)及實(shí)施情況方面的主要差異及影響。通過深入探討，旨在為我國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的完善提供借鑒和參考。引言：房屋征收拆遷補(bǔ)償制度是城市發(fā)展過程中的重要組成部分。隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋征收拆遷補(bǔ)償問題的度逐漸提高。中、德兩國在房屋征收拆遷補(bǔ)償制度方面有著不同的歷史背景和制度設(shè)計(jì)，因此比較兩者的異同具有重要意義。文獻(xiàn)綜述：國內(nèi)外學(xué)者針對中、德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度進(jìn)行了一定的研究。國內(nèi)研究主要集中于介紹我國現(xiàn)行制度、問題與對策等方面；而國外研究則更多地于介紹德國的征收制度及其對我國的啟示。然而，已有研究大多從單一的角度出發(fā)，對中、德兩國房屋征收拆遷補(bǔ)償制度的全面比較尚顯不足。立法基礎(chǔ)：德國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度建立在私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)公平補(bǔ)償；而我國的征收制度則以公共利益為目的，注重合理補(bǔ)償。征收范圍：德國的征收范圍相對較窄，主要涉及公共利益項(xiàng)目；而我國的征收范圍較廣，包括但不限于公共利益項(xiàng)目。征收程序：德國的征收程序嚴(yán)格遵循“先補(bǔ)償，后拆遷”的原則，保障被征收人的合法權(quán)益；而我國的征收程序在實(shí)踐中存在一定的不完善之處。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：德國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包括市場價(jià)格、替代財(cái)產(chǎn)和修復(fù)費(fèi)用等，具有較高的公平性和公正性；而我國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要為市場價(jià)格，個(gè)別地區(qū)存在替代財(cái)產(chǎn)和修復(fù)費(fèi)用的補(bǔ)償方式。爭議解決機(jī)制：德國建立了較為完善的爭議解決機(jī)制，包括仲裁、訴訟等方式，確保被征收人的合法權(quán)益得到保障；而我國的爭議解決機(jī)制尚在不斷完善過程中。政府角色：德國政府在征收過程中扮演較為中立的角色，注重與被征收人協(xié)商解決問題；而我國政府在征收過程中存在一定的干預(yù)現(xiàn)象。公眾參與：德國在征收過程中重視公眾參與，鼓勵(lì)被征收人積極參與決策過程；而我國在征收過程中公眾參與程度尚有待提高。本文對中、德房屋征收拆遷補(bǔ)償制度進(jìn)行了全面比較，發(fā)現(xiàn)兩者在政策、法規(guī)及實(shí)施情況方面存在一定差異。德國的制度設(shè)計(jì)注重保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)和被征收人的合法權(quán)益，而我國的制度在實(shí)踐中存在一定的不完善之處。為了進(jìn)一步完善我國的房屋征收拆遷補(bǔ)償制度，我們可以借鑒德國的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化公平補(bǔ)償原則，完善征收程序和爭議解決機(jī)制，提高公眾參與程度，同時(shí)加強(qiáng)政府的中立性和公正性。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市房屋征收補(bǔ)償制度成為了社會(huì)的焦點(diǎn)。本文旨在探討城市房屋征收補(bǔ)償制度，分析其現(xiàn)狀、存在的問題以及優(yōu)化策略，以期為制度改革提供參考。在國內(nèi)外學(xué)者的研究中，城市房屋征收補(bǔ)償制度主要涉及征收原因、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和分配方式等方面。國內(nèi)外學(xué)者普遍認(rèn)為，城市房屋征收是出于公共利益的需要，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等。而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，大部分學(xué)者主張以市場價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途等因素。在分配方式上，學(xué)者們認(rèn)為應(yīng)該采取直接補(bǔ)償給被征收人的方式，以保障其合法權(quán)益。然而，這些研究大多從理論層面探討，現(xiàn)實(shí)情況較為復(fù)雜，仍有許多問題值得進(jìn)一步研究。目前，我國城市房屋征收補(bǔ)償制度主要由《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)構(gòu)成。在實(shí)際操作中，征收主體通常為政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)，由第三方評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果給予被征收人相應(yīng)的補(bǔ)償。然而，在實(shí)際執(zhí)行過程中，仍存在許多問題，如評估標(biāo)準(zhǔn)不透明、補(bǔ)償費(fèi)用分配不公等，導(dǎo)致被征收人利益受損。為了優(yōu)化城市房屋征收補(bǔ)償制度，我們提出以下策略：完善相關(guān)法律法規(guī)，明確征收條件和程序，加強(qiáng)監(jiān)管力度，防止違法征收行為的發(fā)生。提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場價(jià)格，合理確定補(bǔ)償金額，保障被征收人的利益。合理分配補(bǔ)償費(fèi)用，建立公開透明的分配機(jī)制，確保被征收人得到應(yīng)得的補(bǔ)償。以某城市的舊城改造為例，政府為了改善居民生活環(huán)境，對區(qū)域內(nèi)房屋進(jìn)行了征收。在征收過程中，政府嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，確保征收程序合法。同時(shí)，通過公開招標(biāo)方式選定第三方評估機(jī)構(gòu)，確保評估結(jié)果的公正性。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，根據(jù)市場價(jià)格和房屋實(shí)際情況進(jìn)行評估，給予被征收人合理的補(bǔ)償。在補(bǔ)償費(fèi)用分配上，采取直接支付給被征收人的方式，避免了中間環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的截留或挪用問題。政府還制定了相應(yīng)的安置方案，為被征收人提供過渡期住房和就業(yè)幫扶等服務(wù)，確保其生產(chǎn)生活不受影響。從上述案例可以看出，城市房屋征收補(bǔ)償制度的實(shí)施需要依據(jù)嚴(yán)格的法律法規(guī)和公正透明的操作程序。然而，在實(shí)際操作中仍然存在諸多問題，如法律法規(guī)不完善、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理等。這些問題需要政府和社會(huì)各界共同努力解決。本文通過對城市房屋征收補(bǔ)償制度的研究和分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的制度仍存在一定的問題和不足之處。因此，為了進(jìn)一步完善該制度，我們建議加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的制定和實(shí)施工作，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并確保其合理分配。政府應(yīng)加強(qiáng)對第三方評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，確保評估結(jié)果的公正性和透明度。還應(yīng)被征收人的實(shí)際需求和利益訴求，制定更加科學(xué)合理的安置方案和幫扶政策，以保障他們的合法權(quán)益和生活質(zhì)量不受影響。城市房屋征收補(bǔ)償制度是一個(gè)涉及多方利益和復(fù)雜問題的研究領(lǐng)域。在城市化進(jìn)程中，需要政府、學(xué)者和社會(huì)各界共同努力，加強(qiáng)制度研究和改革創(chuàng)新，以更好地保障被征收人的合法權(quán)益和促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：市場評估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。異地安置：是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換?；剡w安置：是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置?，F(xiàn)行拆遷中的房屋置換制度內(nèi)蘊(yùn)含著雙重價(jià)值目標(biāo)：一方面是通過房屋的所有權(quán)調(diào)換，實(shí)現(xiàn)對被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)值補(bǔ)償；另一方面，在保護(hù)房屋經(jīng)濟(jì)的價(jià)值的同時(shí)，也要對被拆遷人居住權(quán)進(jìn)行充分保護(hù)。被拆遷人存在選擇的權(quán)利，可以從自身的實(shí)際情況出發(fā)，合理地選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)置換。律師王有銀認(rèn)為這樣的制度安排，既兼顧了財(cái)產(chǎn)保護(hù)與社會(huì)穩(wěn)定，更有利于實(shí)現(xiàn)多元價(jià)值目標(biāo)的平衡。因此除了法定的特殊情形之外，任何人無權(quán)指定被拆遷人只能接受其中一種安置方式。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式頒布，2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過。新條例的頒布標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償已經(jīng)進(jìn)入民主化、多元化的新紀(jì)元，新條例中拆遷補(bǔ)償從官方評估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請?jiān)u估復(fù)核制度預(yù)示著拆遷已經(jīng)在從民生和人權(quán)考慮出發(fā)，正在漸漸走向成熟。“新條例針對補(bǔ)償數(shù)額的確定有兩大核心要點(diǎn)：一是明確評估價(jià)“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”；二是強(qiáng)調(diào)評估機(jī)構(gòu)的中立性。對比實(shí)務(wù)中補(bǔ)償結(jié)果，在新條例出臺(tái)后，因補(bǔ)償數(shù)額不合理所引起的矛盾降低不少?！睏钤诿鞅硎?。據(jù)猜測最新的集體土地拆遷補(bǔ)償條例將于2011年第四季度出臺(tái)，集體土地拆遷補(bǔ)償可參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。第二十九條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)注：如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;2011年4月6日，泗水縣人民政府作出泗政發(fā)15號《泗水縣人民政府關(guān)于對泗城泗河路東林業(yè)局片區(qū)和泗河路西古城路北片區(qū)實(shí)施房屋征收的決定》（以下簡稱《決定》），其征收補(bǔ)償方案規(guī)定，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模徽魇罩鞣堪凑赵摰貕K多層產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的優(yōu)惠價(jià)格補(bǔ)償；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房超出主房補(bǔ)償面積的部分由被征收人出資，超出10平方米以內(nèi)的按優(yōu)惠價(jià)結(jié)算房價(jià)，超出10平方米以外的部分按市場價(jià)格結(jié)算房價(jià);被征收主房面積大于安置房面積的部分，按照安置房優(yōu)惠價(jià)增加300元/m2標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。原告孔慶豐的房屋在被征收范圍內(nèi)，其不服該《決定》，提起行政訴訟。濟(jì)寧市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。本案中，優(yōu)惠價(jià)格顯然低于市場價(jià)格，對被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格也明顯低于被征收人的出資購買價(jià)格。該征收補(bǔ)償方案的規(guī)定對被征收人顯失公平，違反了《條例》的相關(guān)規(guī)定。故判決：撤銷被告泗水縣人民政府作出的《決定》。宣判后，各方當(dāng)事人均未提出上訴。本案典型意義在于:《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定的對被征收人給予公平補(bǔ)償原則，應(yīng)貫穿于房屋征收與補(bǔ)償全過程。無論有關(guān)征收決定還是補(bǔ)償決定的訴訟，人民法院都要堅(jiān)持程序?qū)彶榕c實(shí)體審查相結(jié)合，一旦發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償方案確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于法定的“類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”，即便對于影響面大、涉及人數(shù)眾多的