?？谇逖偶覉@營銷企劃書樣本

宏觀市場分析1.1、?？谑泻暧^環(huán)境…………………71.1.1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場規(guī)劃及銷售狀況……………101.1.2?？谑挟?dāng)前房地產(chǎn)價格狀況……121.1.3海口市島外市場狀況…………………131.2、海口市房地產(chǎn)市場特……………13競爭區(qū)域分析2.1、項目概況………152.2、?？诟偁幮詷潜P市場調(diào)研………162.3、競爭樓盤調(diào)查描述………………182.4?？谑袌龇治隹偨Y(jié)……………18第三篇——項目SWOT分析3.1、項目優(yōu)勢分析（strength）………193.2、項目劣勢分析（weakness）……203.3、項目機會分析（opportunity）…………………213.4、項目威脅分析（threat）………22第四篇—市場定位分析4.1均價建議……………234.2項目命名…………244.3設(shè)計建議………244.4物業(yè)管理建議………24第二某些清雅家園項目營銷推廣建議一、本項目營銷方略1.1銷售前提條件………251.2營銷總體策劃思路…………………271.3總體戰(zhàn)略………………281.4行銷渠道………291.5現(xiàn)場銷售………30二、項目推廣方略建議…………………312.1推廣目…………………322.2推廣總體方略……………………32三、項目推廣階段方略………………34四、預(yù)售明細(xì)………36序言“決斷于謀劃，善行于智慧”，依照清雅家園銷售現(xiàn)狀及但愿為工業(yè)區(qū)盡一份綿薄之力，為清雅家園項目進(jìn)行全程營銷策劃，通過進(jìn)一步細(xì)致調(diào)查研究及分析，形成了此報告。本報告針對項目特殊性，采用各種合用調(diào)研辦法、手段，獲取第一手真實市場有關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基本上結(jié)合業(yè)界前沿理論和行業(yè)技術(shù)，形成了對該項目真實認(rèn)知和感受。由于專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，本人保證了本次報告及其建議科學(xué)性、真實性以及可參照性。結(jié)合項目實際狀況及本人近年本土項目操作經(jīng)驗，形成了如下營銷策劃報告。本策劃報告書沒有過多語言修飾，所有為實在、夯實語言體現(xiàn)手法，只求務(wù)實、有效。但由于時間關(guān)系，如有疏漏，懇請批評指正！方建偉二零零六年一月十八日第一篇海口市宏觀市場分析通過二十五年改革開放，中華人民共和國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)獲得了令世人矚目好成績。黨十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完畢了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會宏偉藍(lán)圖，為中華人民共和國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展提供了強有力保證。入世后來，中華人民共和國加速了開放步伐。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值初次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)8％，進(jìn)出口總額高達(dá)6200億美元；實際運用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。中華人民共和國雖然遭受了SARS影響，但投資與出口依然保持強勁發(fā)展勢頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步增長，上半年經(jīng)濟(jì)依然獲得了百分之八點二增長速度。據(jù)預(yù)測中華人民共和國GDP增長將超過百分之八點二增長，中華人民共和國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到百分之八點四。中華人民共和國宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起點、高規(guī)劃戰(zhàn)略，為此后幾年、幾十年可持續(xù)發(fā)展確立了遼闊空間。?？诤暧^經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃九十年代初投資熱情過后，海南房地產(chǎn)業(yè)猶如驟然冷卻水面，堅冰般厚重?！鞍肜印惫こ獭ⅰ盃€尾樓”和閑置土地，是人們對海南最直觀印象，成為這個美麗海島重要景觀。多屆政府都欲打破僵局，卻因復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系而使處置工作舉步維艱。這樣?？诋?dāng)年地產(chǎn)，給社會留下陰影，也必然給消費者置業(yè)留下心理障礙。但是，當(dāng)前地產(chǎn)項目價格相對比較合理。隨著大?？趹?zhàn)略誕生、世紀(jì)大橋順利通車、粵海鐵路開通、生態(tài)省建設(shè)、旅游火爆……等諸多利好消息紛至沓來，整個海南省特別是?？谑蟹康禺a(chǎn)將迎來“第二春”。

海南都市化推動總目的：到全省城鄉(xiāng)總?cè)丝谶_(dá)到450萬，都市化水平達(dá)到50%。?？谑幸?guī)劃總?cè)丝诎l(fā)展到250萬。眾所周知，海南以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。每年接待游客幾近全省人口數(shù)量。由于是國內(nèi)唯一熱帶大海島，特別是海南冬天溫暖，長夏無冬吸引了大量內(nèi)地富裕家庭特別是北方家庭來瓊度假。隨著著她們到來，也將吸引更多外來人士前來瓊置業(yè)和消費。而海口、三亞則是她們重點選取對象。寶島海南有著得天獨厚自然資源和自然環(huán)境，是全國最大自然博物館、最豐富物種基因庫；在3.4萬平方公里土地上，有著遼闊茂密熱帶原始森林和無數(shù)珍稀動植物；是全國最大海洋省，蘊藏著無限海產(chǎn)資源；礦產(chǎn)資源十分豐富，石油、天然氣開發(fā)前景可觀；尚有全國最大熱帶土地資源及地下水資源?；ㄩ_四季、常年如春、椰風(fēng)海韻、山情野趣、黎村苗寨又使其無處不成景，享有“東方夏威夷

”之美譽，被國家列為八大旅游區(qū)之一。是國家公認(rèn)沒有污染處女地，旅游休閑好去處，生活居住長壽島。確，“造物主”恩賦海南自然環(huán)境與資源是大特區(qū)無價之財富，是增進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展物質(zhì)基本。

擁有“椰城”美譽?？?，房地產(chǎn)熱潮使市中心區(qū)寸土寸金，一段時間，已有綠地面臨蠶食。市委、市政府力排眾議，不蓋高樓建綠園，在炙手可熱填海區(qū)，投入1.6億元建設(shè)供市民娛樂、休息“萬綠園”，使?？谌司G地面積達(dá)到7.3平方米，獲得良好環(huán)境效益。

當(dāng)前海南房地產(chǎn)需求市場以島外市場為主。來自省外購買者占百分之七十以上，可見省外人士是海南樓市主力軍。隨著海南省居住環(huán)境不斷改進(jìn)，海南旅游業(yè)加快發(fā)展，將會吸引更多島外人士關(guān)注海南，海南島外房產(chǎn)消費市場將會進(jìn)一步擴大?？梢灶A(yù)測，作為省會都市?？谑芯邆涓鞣矫鎯?yōu)勢，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必將從中一方面受惠。

由于氣候因素，長夏無冬?？陂L年游客不斷是典型旅游都市，游客消費力直接影響?？诼糜螛I(yè)乃至商業(yè)發(fā)展。海口本地人、常住島外人、游客人口比例以及消費能力比為4：3：3/5：3：2。1.1、?？诤暧^環(huán)境海口市位于北緯19.32－20.5°東經(jīng)110.10－110.41°地處海南省北部，橫跨南渡江下游東西兩岸。是中華人民共和國最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)省會。?？谑惺且环N熱帶濱海旅游都市，屬熱帶海洋性氣候，氣溫年差較小，年平均氣溫22.5－25.6℃，年日照時數(shù)1780－2600小時，太陽總輻射量4500－5800兆焦耳／平方米，年降水量1500－2500毫米。這里一年四季陽光明媚，空氣清新宜人，擁有湛藍(lán)天空，碧藍(lán)海水。?？诳諝赓|(zhì)量在世界環(huán)保組織監(jiān)測認(rèn)定全球10個空氣質(zhì)量最佳都市中，位居第二。獲聯(lián)合國公認(rèn)“最適合人類居住地方”稱號。?？谑袑崿F(xiàn)生產(chǎn)總值285.24億元，與上年同比增長12.2％，人均生產(chǎn)總值達(dá)到16299元（按常住人口計算）。今年?？谑腥胸斦偸杖雽⑦_(dá)到60億元，同比增長16.6％。都市居民人均可支配收入達(dá)9700元，同比增長8%；農(nóng)民人均純收入達(dá)3829元，同比增長7.2%。全年全社會固定資產(chǎn)投資完畢137.17億元，比上年增長15%。其中，城鄉(xiāng)投資完畢134.94億元，增長19.4%；農(nóng)村投資完畢2.23億元，下降64.3%。?？谑校ㄒ唬┖暧^調(diào)控成效顯現(xiàn)，投資走勢兩頭高中間低。1－2月份，全市固定資產(chǎn)投資同比增長24.1%；隨著國家宏觀調(diào)控政策實行，投資增速呈現(xiàn)迅速回落態(tài)勢，1-4月體現(xiàn)尤為明顯，投資同比下降35%，增速比1－2月份減少了59.1個百分點；1-10月份投資由降轉(zhuǎn)升，同比增長2.1%，全年全市固定資產(chǎn)投資增長15%，我市社會固定資產(chǎn)投資增長呈現(xiàn)“兩頭高中間低”走勢。（二）第一產(chǎn)業(yè)投資下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)投資增長。，全市第一產(chǎn)業(yè)投資完畢2.51億元，比上年下降12%，增幅較上年回落22.8個百分點。第二產(chǎn)業(yè)投資完畢15.62億元，比上年增長13.1%，增幅較上年上升23個百分點，其中工業(yè)投資完畢15.01億元，增長12.2%；建筑業(yè)投資完畢0.57億元，增長30%。在工業(yè)投資中，電力投資完畢2.35億元，增長3.6倍；醫(yī)藥制造業(yè)投資完畢5.85億元，增長3.3倍。第三產(chǎn)業(yè)投資完畢119.04億元，比上年增長16%，增幅較上年回落4個百分點。其中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，科學(xué)研究技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)分別完畢投資0.14億元、2億元、0.35億元、1.67億元、3.95億元和2.94億元，分別增長5.1倍、1.9倍、1.5倍、1.1倍、78.4%和71.2%。三大產(chǎn)業(yè)分別占投資總額1.8%、11.4%和86.8%。（三）投資主體呈現(xiàn)多元化，民營經(jīng)濟(jì)投資增長較快。隨著我市投資環(huán)境不斷改進(jìn)及政府增進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項政策、辦法進(jìn)一步貫徹，各種經(jīng)濟(jì)形式及投資主體競相發(fā)展，有效地調(diào)動了非國有單位投資積極性，對拉動全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、迅速增長發(fā)揮了重要作用。，全市非國有單位投資98.45億元，比上年增長9.9%，占全市投資額比重為71.8%。其中，股份制單位投資38.5億元，增長18.8%；其她有限責(zé)任公司投資38.09億元，增長25.5%；私營公司投資4.6億元，增長95.7%；外商及港澳臺公司投資12.98億元，下降1.4%。（四）區(qū)域投資總量差別較大，中心城區(qū)是投資重要載體。龍華區(qū)完畢投資66.37億元，比上年增長9.5%，占全市投資額48.4%；美蘭區(qū)完畢投資44.29億元，增長27.8%，占全市投資額32.3%；秀英區(qū)完畢投資18.58億元，增長3.5%，占全市投資額13.5%；瓊山區(qū)完畢投資7.93億元，增長31.2%，占全市投資額5.8%。（五）房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，商品房供需基本平衡。房地產(chǎn)開發(fā)始終是我市投資發(fā)展中一大亮點。由于?？讵毦邊^(qū)位優(yōu)勢，近年來住宅消費持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資因應(yīng)市場需求持續(xù)增長，竣工房屋供應(yīng)量增多，房地產(chǎn)市場供銷銜接總體較好。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢46.38億元，比上年增長15.1%。其中，住宅投資完畢35.75億元，增長7.7%，占全市房地產(chǎn)投資77.1%。從市場供銷狀況看，全年竣工各類房屋110.32萬平方米，增長35.8%。房屋現(xiàn)房銷售面積139.9萬平方米，增長29.9%。考慮到拆遷還建、統(tǒng)建代建、公益性建筑及某些辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房只租不賣等諸因素，我市商品房屋總體供需狀況基本平衡。（六）項目整體到位資金充分，國內(nèi)貸款發(fā)揮作用明顯。，全市在建項目本年資金到位147.49億元，比上年增長16.5%，從整體看投資項目建設(shè)資金來源比較充分。其中，國家預(yù)算內(nèi)資金到位5.92億元，增長41%，占所有資金4.%；國內(nèi)貸款27.23億元，增長95.6%，占18.5%；運用外資19.18億元，增長0.4%；占13%，自籌資金52.25億元，下降4.7%，占35.4%；其他資金42.77億元，增長24%，占29%。（七）投資收效明顯，新增一批生產(chǎn)能力。，全市通過固定資產(chǎn)投資活動而新增長生產(chǎn)能力重要有：高等院校學(xué)生席位0.08萬個、建筑面積0.74萬平方米，中檔學(xué)校學(xué)生席位0.57萬個、建筑面積1.04萬平方米，小學(xué)校學(xué)生席位0.03萬個、建筑面積0.04萬平方米，賓館（旅館、招待所）客房199間、建筑面積3.65萬平方米，都市道路擴建長度145.8公里、面積202.94萬平方米，程控互換機15萬線/年。1.1.1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場規(guī)劃及銷售狀況1－12月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為252．37萬平方米，同比增長6．02％（238．04萬平方米），其中商品住宅為177．77萬平方米，占所有批準(zhǔn)預(yù)售面積70．44％。登記銷售面積170.43萬平方米，全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資46.38億元，比去年增長15.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資33.8%，由16.1%提高到33.8%，比重提高17.7個百分點。

房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)比重

單位：萬元

房地產(chǎn)開發(fā)全社會固定占全社會固定資

完畢投資資產(chǎn)投資產(chǎn)投資比重%

13707685241116.1

15054193574816.1

277007103397926.8

446268123575336.1

463789137166433.8登記銷售面積51.7561萬平方米，其中商品住房49.4251萬平方米（5626套），商業(yè)用房2.331萬平方米；其中9月份登記銷售商品住房3.3345萬平方米（369套）。

中小戶型銷路比例大，占70.63%

戶型越小銷售套數(shù)和面積所占比例越大，前9個月100平方米如下商品住房銷售比例占總銷售套數(shù)70.63%，占總銷售面積55.19%。9月銷售100平方米如下商品房268套，面積1.9597萬平方米，占總銷售套數(shù)72.63%，占總銷售面積58.77%。

商品住房購買對象，島外市場占86.96%

島內(nèi)購買53.18萬平方米，島外購買93.54萬平方米，分別占商品住宅銷售總面積36.25%和63.75%。據(jù)?？谑幸?guī)劃局不完全記錄，積壓商品房銷售中有60%是外地購房者截止到9月30日共批準(zhǔn)預(yù)售商品住房6145套，面積57.153萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積41.446萬平方米，實際登記銷售面積49.4251萬平方米，與上年同比增長60.58%。不同套型新建商品住房供求，60平方米如下銷售比例最大，共銷售1522套。批準(zhǔn)銷售新建商品住房以小戶型為主，無論按面積計算還是按套數(shù)計算，隨著戶型面積增大，其占有比例越小，但從銷售（需求）狀況來看，1月至9月銷售面積比例最大戶型構(gòu)造為80—100平方米，為13.6526萬平方米，占總銷售面積27.62%；而按套數(shù)計算，60平方米如下銷售比例最大，共銷售1522套，占年度銷售總量27.05%，隨著單套面積增大，其銷售比例逐漸減少。不同價位新建商品住房供求，每平方米1800－2500元最佳銷。

批準(zhǔn)銷售新建商品住房以每平方米1800－2500元價位所占比例最高，占29.26%；另一方面為每平方米1200－元和每平方米4000－5000元，其所占比例分別為18.64%和11.39%。而需求狀況基本和供應(yīng)狀況相符，無論按其面積還是按其套數(shù)計算，其銷售所占比例都是以每平方米2200—3800元銷售比例最高，其比例分別為22.51%（按面積）和24.91%（按套數(shù)）。

商品住房平均售價每平方米2835元

1月至9月，商品住房平均售價每平方米2835元，和去年同期相比增長19.29%，9月份平均售價為每平方米2912元，和去年同期相比增長9.89%。1.1.2?？诤？诜績r還在保持著穩(wěn)定增長趨勢，但是相對項目建設(shè)也在擴大，從今年下半年市場狀況分析，其競爭必定會異常慘裂，下半年將有超過六十個以上項目會啟動，雖然其中不乏某些很小項目，但據(jù)理解，中小樓盤建設(shè)不下于三十家，尚有其他某些特大型項目也會相繼啟動，無疑對清雅家園住宅及商鋪銷售會產(chǎn)生大影響，作為開發(fā)商來講，對市場對的判斷與分析，以及對市場對的評估是有必要。此外，由于市場競爭力度加大，消費者理性選取，如果開發(fā)商為取悅消費者盲目增長配套，從而加大建設(shè)成本，最后導(dǎo)致市場價格消費者不能接受話，最后只會讓自己處在一種比較被動局面。上半年來看，除了2、3月份銷售還可以外，4月份后來銷售狀況也不是很抱負(fù)，并且有房地產(chǎn)銷售價格有明升暗降之嫌。1.1.3內(nèi)地經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展，給市民增長了信心，加上今年中華人民共和國是加入WTO轉(zhuǎn)型年，今年中華人民共和國對外貿(mào)易全面放開，大陸發(fā)展會更上一層樓，在海口，許多樓盤在戶型設(shè)計、裝修配套、促銷推廣等方面都充分迎合了島外人士口味，從而也吸引了不少外地買家。但海口房地產(chǎn)特色性還是不夠鮮明；特別在服務(wù)、品質(zhì)上不能給島外客戶有力保障，如果?？诎l(fā)展商可以在物業(yè)管理、法律手續(xù)等方面更加完善，品質(zhì)更好一點，相信會更進(jìn)一步打開咱們樓盤銷路。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展基本，居民收入穩(wěn)步提高是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展動力，由上面數(shù)據(jù)和資料咱們可以看出：?？谑挟?dāng)前商業(yè)市場會隨著人民生活提高，物質(zhì)與文化生活規(guī)定提高，在市場商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購物環(huán)境軟、硬件條件均有較大提高，這必將對商品零售業(yè)經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高規(guī)定,同步也帶來更大機遇。1.2、當(dāng)前海口市房地產(chǎn)市場特點1、建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃陳舊落后正在開發(fā)樓盤中，基本上在建筑規(guī)劃都比較落后，外立面呆板，無生機和當(dāng)代感。某些產(chǎn)權(quán)酒店戶型設(shè)計上比較附合島外市場，但有些大戶型開間布局不合理，整個海口當(dāng)前沒有幾家建筑規(guī)劃能達(dá)到有口皆碑限度。2、不注重環(huán)境營造當(dāng)前大都市房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性化、花園、園林、生態(tài)等過程更向更高層次發(fā)展時，?？谑凶≌_發(fā)卻沒有注重景觀，環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，甚至邊基本綠化都難以保障，每個開發(fā)商為了獲得更大利潤，不惜犧牲用于做綠化用地用作建房，其房地產(chǎn)容積率奇高。3、理念有創(chuàng)新、概念重炒作在開發(fā)理念中，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場也正在學(xué)習(xí)某些大中都市操作理念，可以看到“生態(tài)、人性化、智能化、綠色、風(fēng)情”等令消費者怦然心動概念，但實地考察就會發(fā)現(xiàn)這完全是紙上談兵，在玩文字游戲，是典型概念炒作，有講LOFT、SOLO、美麗文化、卻不知任何概念與理念上操作都是建立自身樓盤定位與品質(zhì)上。4、不注重推廣和營銷大某些樓盤無現(xiàn)場包裝，現(xiàn)場雜亂或者說只是簡樸做幾種圍墻廣告；諸多項目幾乎都是先做完土建施工，才進(jìn)行綠化設(shè)計；確不知內(nèi)地環(huán)境營銷已經(jīng)做到真正以人為本、出神入化；不注意售樓部包裝，諸多售樓部只是簡樸裝修，放一沙盤模型，墻上粘貼由幾張戶型圖；不注意銷售隊伍：在整個?？谒袠潜P中，統(tǒng)一著裝銷售隊伍并不多，并且諸多銷售員沒有受過正規(guī)培訓(xùn)，缺少職業(yè)素養(yǎng)，缺少銷售技巧，不注重外表和形象，試問在如此環(huán)境銷售，作為一種消費者感想如何，她憑什么相信你樓盤品質(zhì)在那里。競爭區(qū)域分析2.1項目概況清雅家園地處海口市新干線邊上，工業(yè)開發(fā)區(qū)，交通發(fā)達(dá)，住房需求系數(shù)比較大而當(dāng)前對外商品房較少，清雅家園是由前面為9層商住兩用建筑和兩棟二十一層最具潮流風(fēng)格高層住宅完美搭配而成，飄窗和觀景陽臺大量運用，以及屋頂花園室外停車場、地下停車場、園林、水景合理搭配，形成了自然流暢、簡約潮流建筑風(fēng)格。清雅家園位于?？谑心仙陈放c南海路交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)朝四周八方沿展，交通十分便利。后依成熟社區(qū)，不但同亞洲豪苑、錦繡京江聯(lián)為一體，全面提高新城區(qū)標(biāo)志性形象，隨著周邊環(huán)境不斷完善，這居住及商業(yè)價值更會得到充分體現(xiàn)。清雅家園總占地面積：9006.2㎡;總建筑面積:27364.19㎡;地上停車位125個,其中商業(yè)鋪面約2500㎡;清雅家園項目所處地理位置優(yōu)勢資源南沙路是?？谛聰U建道路，該路段左邊是南海大道有著汽車專營店以及工業(yè)開發(fā)區(qū)，周邊人文氣息也是相稱濃厚。

既有企事業(yè)單位:海南電視臺、?？谕韴蟆⒑Ｄ先請?、電信局辦公樓、檢察院、中華人民共和國移動VIP廣場、農(nóng)墾小學(xué)、海口市職業(yè)中學(xué)和海南經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院等。周邊在建項目近10個居住區(qū)規(guī)劃原則之一就是安排足夠教誨、體育、醫(yī)療衛(wèi)生和文化娛樂設(shè)施和足夠商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施(涉及零售、菜市場、水果市場等)。為居民服務(wù)都市公共服務(wù)設(shè)施設(shè)立按市級、區(qū)級和居住區(qū)級三級安排。增長科研教誨、醫(yī)療衛(wèi)生和文化體育設(shè)施用地。

周邊業(yè)態(tài)京江商業(yè)廣場：是一家以飲食尚有金融為一體廣場海南省南站：是?？诘绞?nèi)各市縣車站汽車專賣一條街：是當(dāng)前?？诟鱾€品牌汽車專賣及維修一條街萬佳建材廣場：是海口裝飾材料最齊全廣場綜合以上分析，清雅家園周邊是蘊含著不久好商業(yè)機遇，并且還可以給業(yè)主帶來投資機會。房子升值空間及價值很廣。2.2針對海口市場調(diào)研方案為了全面理解?？谧》抗?yīng)市場狀況，為本項目定位提供精確、科學(xué)、及時信息，特別是針對?？谏套捎脴潜P進(jìn)行了一種更細(xì)致分析。調(diào)研目理解?？谑兄匾虡I(yè)街道店鋪售價及租金水平；理解海口市重要商業(yè)街道店鋪實用面積；理解?？谑猩套潜P入住率及出租經(jīng)營狀況調(diào)研范疇A龍昆南路b南沙路c南海海d海墾路E金盤路f海德路調(diào)核對象調(diào)研范疇內(nèi)商場、住宅調(diào)查方式實地踩盤、征詢，詳細(xì)內(nèi)容見調(diào)研表人員組織與時間進(jìn)度銷售部銷售員及企劃部及親自核查；調(diào)查時間一周。調(diào)研重要分析指標(biāo)售價及租金分析；面積分析；經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析經(jīng)營內(nèi)容——租金分析經(jīng)營內(nèi)容——面積（實用面積）分析經(jīng)營內(nèi)容——規(guī)模（數(shù)量、比例）分析住宅內(nèi)容指標(biāo)分析建筑面積、價格、配套設(shè)施、優(yōu)惠政策、入住率、可經(jīng)營性比分析與建議依托調(diào)研分析成果，提出本項目總體形象建議，內(nèi)容、檔次、業(yè)態(tài)等建議；主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議，住宅面積以及價格建議。營銷方略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣方略等。2.3競爭樓盤調(diào)查描述據(jù)調(diào)查，海口在售商住兩用地產(chǎn)有著老式底商上住建筑模式，都沒有形成特色，且開發(fā)商實力普通。就銷售來看，狀況普通，京江商業(yè)廣場由于有麥當(dāng)勞加入使得鋪面招商不錯。當(dāng)前咱們周邊房產(chǎn)銷售招商并不激烈，但對于經(jīng)營來講，卻是絕對你死我活，非常殘酷。然而咱們商鋪是方圓兩公里內(nèi)最為緊缺。住宅咱們有著交通以便以及生活、市政配套齊全，尚有咱們住宅房間布局以及采光都是周邊樓盤不能相比。?？谑惺袌龇治隹偨Y(jié)1、消費者現(xiàn)狀?？谑姓w經(jīng)濟(jì)基本較好，輕人和中青年是房子銷售重要對象，她們有能力支付也但愿有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全住在場合來滿足現(xiàn)實需求。而咱們所處位置正好是車行以及工業(yè)區(qū)白領(lǐng)階層所需求，尚有就是大學(xué)生外出租房率上升也給咱們項目帶來了潛在商業(yè)空間。2、建議2.1對于要投資咱們項目業(yè)主提供專業(yè)經(jīng)營管理與專業(yè)營銷手段才干為項目營造良好經(jīng)營氛圍與穩(wěn)定消費人流。采用統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理先進(jìn)模式方可激發(fā)投資者購買欲望。2.2精確市場定位，齊全功能組合，先進(jìn)商管理念，以及特色經(jīng)營風(fēng)格，將引給周邊市民帶來生活以便，彌補此區(qū)市場空白。2.3項目規(guī)模定位、特色經(jīng)營及完善配套設(shè)施將突顯商住樓盤稀缺性，成為引領(lǐng)這一地段新理念，這也是營銷策劃工作中重要內(nèi)容。2.4在項目正式推售此前，盡量與更多核心戶達(dá)到銷售意向。先營銷客商，引進(jìn)知名品牌，以借助核心商戶影響力，，更為住宅銷售創(chuàng)造有利條件。第三篇——項目SWOT分析3.1、項目優(yōu)勢分析-Strength:1、鉆石地段,絕版環(huán)境地處工業(yè)區(qū)與市中心交界核心地帶，左邊為工業(yè)區(qū)，南海大道邊。后邊是成規(guī)模住在社區(qū)，前面是文化地帶。隨著政府引導(dǎo)，新住宅正迅速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)陸續(xù)竣工和業(yè)主入住，生活人群和消費態(tài)勢正徐徐擴大，這將給本項目消費帶來強大購買力,同步，隨著新區(qū)人流擴增和政府規(guī)劃藍(lán)圖、商業(yè)鋪面以及住宅增值空間也隨著增長.2、高檔項目為該區(qū)域?qū)沓蔀槌墒焐倘透邫n生態(tài)社區(qū)提供了良好保障系統(tǒng)和基本交通便利，四通八達(dá)，到各重要路段以便，距市區(qū)近來，周邊眾多大型社區(qū)建立，會匯集人流，形中一種新城區(qū)。咱們把定為定在中檔剛好彌補了此區(qū)缺陷。3、周邊項目開發(fā)對本案開發(fā)起到一種積極因素，如此話項目地塊人氣會越來越旺，加上以上項目銷售都相對抱負(fù)，這無疑給開發(fā)商增強了信心。對項目銷售帶來保障。4、其實由于當(dāng)前片區(qū)開發(fā)還處在一種初始階段，在不久將來這里將會有相繼出眾產(chǎn)品浮現(xiàn)，不像市中心，建筑垃圾污染嚴(yán)重，對于形成一種新居住社區(qū)是一種好事。5、四排停車場，一百各種停車位可以應(yīng)付商業(yè)中心配套。此外三樓以上就是住宅、辦公區(qū)，便于經(jīng)營者就近辦公、休息等等。6、一、二、三樓商業(yè)面積比較大，比較好規(guī)劃,具備規(guī)模集合優(yōu)勢。7、通過咱們努力，可進(jìn)一步營造更多項目優(yōu)勢，重要體當(dāng)前：建筑形態(tài)、項目規(guī)劃、項目環(huán)境與配套設(shè)施、商業(yè)前景、項目包裝、營銷推廣、經(jīng)營管理、物業(yè)管理服務(wù)體系、項目投資價值、項目升值潛力（詳細(xì)方案見后）3.2、項目劣勢分析-Weakness海口市民對開發(fā)商缺少信心，可選取性小、服務(wù)意識差等；市場對地產(chǎn)投資觀念不強,而投機心態(tài)較重,灌輸投資觀念和運用投機心態(tài)是本案銷售成功極為核心環(huán)節(jié).電視臺發(fā)射臺與否對人體傷害對咱們項目有一定負(fù)面影響。項目自身建筑設(shè)計存在問題當(dāng)前項目人氣匯集還一段時間，對買家信心有不利影響。在項目開發(fā)過程將會有諸多同類項目推向市場，對項目銷售必然產(chǎn)生不利影響商業(yè)鋪面面積過大，大多是200㎡左右鋪面，這對商業(yè)定位及經(jīng)營者需求產(chǎn)生一種矛盾，因此在定位中有較大限制。投資者對本項目建筑規(guī)劃形態(tài)在將來能否形成一種好經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對將來房子商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣與否“旺”信心局限性。人們能接受較高租金，但對于銷售總價和單位面積銷售價格心理價值較低。當(dāng)前各地商業(yè)住宅林立，市場空白較少，難于確立新市場地位，難以獲得先發(fā)效應(yīng)，新市場缺少鮮明市場空白點做市場經(jīng)營特色。這兩年?？谏虡I(yè)住宅如雨后春筍,相繼浮現(xiàn),受其影響,生意已大不如從前,市場前景不被普遍看好,商鋪價值難以大幅提高.市場供不不大于求，商業(yè)壓力大。3.3、項目機會分析-Opportunity海南房地產(chǎn)全面復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)成為?？谑兄еa(chǎn)業(yè)之一，樓市價格穩(wěn)中有升；全國宏觀經(jīng)濟(jì)好，主流客戶民資殷實，居民生活水平不斷提高，商業(yè)物業(yè)發(fā)展，得人們對商品品質(zhì)和質(zhì)量規(guī)定也在提高，從而使市場商品優(yōu)勝劣汰，向檔次化發(fā)展。與過去相比，如今專業(yè)市場不再同類有關(guān)商品簡樸匯集，并且是品牌集合，這必然對所處市場經(jīng)營條件、硬件設(shè)施提出新規(guī)定。新商品、新品牌、新經(jīng)商從業(yè)者不斷涌現(xiàn)，渴望新市場。都市擴展拓寬了項目升值空間，都市規(guī)劃機遇。隨著南站及其他事業(yè)單位慢慢進(jìn)入，各類住宅興起，對將來商業(yè)格局帶來無窮機遇。政府推廣力度越來越大；本項目正式銷售正好趕上全國性五一長假；周邊當(dāng)前還沒有同等項目出爐，給本項目賦予產(chǎn)品稀缺性；開發(fā)商資金實力雄厚3.4、項目威脅分析-Threat當(dāng)前本項目定價在片區(qū)當(dāng)中是處在中高價位對銷售壓力加大了。因當(dāng)前投資者對于此片區(qū)住房商業(yè)前景不明確，投資產(chǎn)業(yè)將會很謹(jǐn)慎，更不樂意拿大筆資金投資不可以即刻見到效益物業(yè)。國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行信貸政策緊縮；對購房戶審核更嚴(yán)；且近來第二次調(diào)節(jié)利率對房地產(chǎn)也是一種影響.周邊配套成形還需時間第四篇——市場定位分析對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機遇，削弱劣勢、規(guī)避威脅）：本項目作為一種商住兩用性房地產(chǎn)項目，買家購買目普通不是為了最后消費，而是為了貨幣向更多貨幣轉(zhuǎn)化：無論是自住客和投資客其購買意圖都是為了將資金投入，進(jìn)而產(chǎn)生商業(yè)上收益與增值。自住客與投資客不同在于：自住客是享有著社區(qū)整體以便及舒服，投資客借助租戶和市場來完畢房體價值。因而，房子價值對于不同買家考慮核心因素是不同：由于自住客重要考慮是居住方面，而投資客也比較關(guān)懷租戶經(jīng)營收益預(yù)期。此外，由于購買商鋪買家所付出貨幣成本量相對消費品而言普通較大，因此此類購買行為基本上呈現(xiàn)理性化、謹(jǐn)慎化，一種理性、引導(dǎo)性、現(xiàn)實性投資價值分析是買家購買過程催化劑，是必備文本材料。只有比較全面地闡述此區(qū)商鋪價值內(nèi)涵、才干給市場一種最具說服力投資理由。本人將從如下幾種方面分析本案物業(yè)價值所在，以期挖掘物業(yè)價值內(nèi)涵，拓展物業(yè)市場承認(rèn)度：與區(qū)域內(nèi)類似項目經(jīng)營獲利能力相比較,得出本項目將來經(jīng)營賺錢預(yù)期；對售價采用市場比較法，得出本項目售價上在市場上相比優(yōu)劣勢；租金倒算法，用本項目也許市場租賃行情，除以預(yù)期年投資回報率，得出市場可被接受銷售價格，同步也是購買者對本項目投資價值判斷重要根據(jù)。從保障體系分析，本項目在經(jīng)營管理和物業(yè)管理上特性，得出本項目將來價值保值性能。區(qū)域發(fā)展和類似物業(yè)普通增值性展望物業(yè)增值空間。都市化發(fā)展進(jìn)程看本物業(yè)發(fā)展趨勢。突出市場地理位置，以?？谑小肮I(yè)中心商業(yè)制高點”來提高市場商業(yè)價值；通過商住建筑以及價格、配套突出其他商業(yè)無可媲美市場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；前期，項目獲得了市民高度贊許與評價，后期，則在工商、稅務(wù)等方面爭取市政府更多支持；現(xiàn)房發(fā)售，信心保證來吸引買家協(xié)助本項目鋪面經(jīng)營推廣，努力營造商業(yè)氛圍，以期帶動項目商業(yè)；合理業(yè)態(tài)定位和商住分區(qū)；制定足以打擊競爭對手，迅速吸引商戶招商優(yōu)惠政策和招商方略，消除客戶疑慮，不予以競爭對手反擊機會，達(dá)到迅速招商、迅速銷售目；制定能保證市場興旺、持續(xù)經(jīng)營市場經(jīng)營辦法?？偨Y(jié)：本項目機會不不大于劣勢威脅，在價格較高狀況下，只有提高社區(qū)配套地理位置及價值挖掘、商業(yè)規(guī)劃等各方面提供專業(yè)保障，那么在商業(yè)這一塊一定可以打造一種抱負(fù)商住中心?；貧w都市中心高品位享有，營造取靜商業(yè)環(huán)境，運用周邊規(guī)劃營造自然、人文典范、極佳地理位置成為引領(lǐng)片區(qū)物業(yè)、節(jié)約生活與工作時間成本,盡情享有當(dāng)代都市帶給人高興、舒服與便利，謀求物質(zhì)、精神、情感三位一體高度統(tǒng)一以及歸宿。追求一種兩全其美生活模式：既不必為呼吸清新自然而遠(yuǎn)離都市繁華，也不會在追逐都市繁華中失去寧靜家園4.1均價建議在項目營銷過程中，價格因素起著重要作用。定價高低關(guān)系項目利潤多少，以及銷售成功與否，所謂一分品質(zhì)一分價，對的項目營銷方略就是如實地體現(xiàn)項目自身價格規(guī)律，反映出項目合理價值，做出精準(zhǔn)定價，依照“項目”特性，結(jié)合周邊樓盤狀況，做出合理定價。項目與片區(qū)樓盤及樓盤綜合素質(zhì)評估（表見附件）項目均價評估（僅指住宅銷售價格而言）項目評估均價由如下幾步計算得出1）、比較系數(shù)=項目評估得分/比較項目評估得分2）、可調(diào)均價=每個比較項目比較系數(shù)*比較項目均價3）、項目評估均價=每個比較項目可調(diào)均價之和/比較項目個數(shù)由此得出本項目開盤評估均價為2480元/㎡，商鋪均價6000元/㎡。4.2項目命名：命名意圖詮釋：陽光、空氣、綠色、健康、潮流、休閑是當(dāng)代人向往和追求；當(dāng)代人追求自我空間意識，本案名可使人聯(lián)想，進(jìn)而認(rèn)同，產(chǎn)生歸屬感；以普遍單詞式比較有內(nèi)涵與內(nèi)容命名，令人們聞其名就可感受到其物。4.3居住環(huán)境設(shè)計建議：（一）硬環(huán)境：外觀已成型，不易變化。軟環(huán)境：強調(diào)以人為本設(shè)計理念，渲染住宅區(qū)坐擁繁華，又享寧靜居住氛圍。突出本地塊便利交通，配套完善。要點：空中花園感應(yīng)路燈單元電子對講門周界防盜、矮層電梯配套4.4物業(yè)管理建議一、建議聘請具備良好口碑專業(yè)物業(yè)為本項目物業(yè)管理顧問：以提高本項目檔次以體現(xiàn)本項目服務(wù)規(guī)范；可以有力增進(jìn)業(yè)主商業(yè)價值提高；本項目規(guī)模較小聘大公司為物業(yè)公司有難度，而聘其為物業(yè)顧問則是也許，從而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提高商住物業(yè)價值，一方面可以增進(jìn)租售工作進(jìn)行。第二某些營銷推廣建議一、本項目營銷方略1.銷售各期間營銷推廣方略1.1本項目銷售前提條件：房地產(chǎn)銷售是一項復(fù)雜工程，涉及不同部門、不同領(lǐng)域、不同行業(yè)之間分工與協(xié)作，要保證本項目銷售順利開展與進(jìn)行，就必要規(guī)定各個方面按照統(tǒng)一布置、統(tǒng)一目的進(jìn)行全方位協(xié)作，牽一發(fā)而動全身，每個環(huán)節(jié)都直接對本項目銷售產(chǎn)生影響，特別是對于銷售之前準(zhǔn)備而言，更是需要精確地把控時間。我覺得，一種項目不能最后按照既定期間或既定效果順利開盤銷售，往往是由于其中某一項準(zhǔn)備工作沒有貫徹，最后錯失時機。因此，為保證本項目可以更為積極地把握市場時機，盡快地進(jìn)入實質(zhì)性銷售周期，有必要對銷售前各項準(zhǔn)備做出如下安排，并且由專人負(fù)責(zé)監(jiān)督貫徹：1、規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃平面圖、環(huán)境設(shè)計圖外立面效果圖（含街景），2張，白天和晚上功能街效果圖，1張典型精品店效果圖，1張外立面商業(yè)布置圖2張住宅單體效果圖1張文化廣場府瞰圖1張上述內(nèi)容建議在3月15日前提供，其中效果圖將用于制作各種宣傳資料以及戶外廣告牌等，因而，規(guī)定效果圖必要具備強烈視覺沖擊力與體現(xiàn)力。2、銷售環(huán)境賣場包裝竣工（含燈光）背景板燈箱制作竣工（接待臺、銷控表）展板設(shè)計制作竣工3、廣告設(shè)計制作紙質(zhì)宣傳品：樓書、?？谏钔耆謨灾改显O(shè)計印制竣工網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)站設(shè)計制作三維動畫對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行模仿現(xiàn)場直播網(wǎng)絡(luò)調(diào)查戶外廣告：樓體廣告條幅燈桿旗其他：LOGO紀(jì)念品6、銷售資料價格表付款方式置業(yè)籌劃表招商文書經(jīng)營管理條例購房所需交納費用表培訓(xùn)資料管理表格認(rèn)購書商品房房屋買賣合同7、有關(guān)人員安排就位8、其她擬定按揭銀行、年限、成數(shù)以及按揭條件，流程擬定物業(yè)管理內(nèi)容、收費原則擬定詳細(xì)工程進(jìn)度安排擬定銷售統(tǒng)一說詞有關(guān)培訓(xùn)1.2.本項目策劃總體思路總體營銷目的本項目銷售必將以實現(xiàn)最大效益為最后目的。本項目整體效益涉及經(jīng)濟(jì)利潤實現(xiàn)和品牌塑造，因而，針對本項目，將總體營銷目的鎖定為如下內(nèi)容：實現(xiàn)本項目銷售利潤最大化、最快化；塑造項目品牌與集團(tuán)品牌，并令其具備號召力、影響力；創(chuàng)造銷售各個時期之間銷售聯(lián)動，提高推廣成本邊際效益；方略制定原則為實現(xiàn)以上營銷目的，在方略制定上將遵循如下原則：有效控制銷售周期與銷售費用內(nèi)容可操作性，并可及時應(yīng)對調(diào)節(jié)保障各階段銷售單位整體均衡制造有助于本項目宣傳“營銷事件”軟性新聞報道與硬性銷售廣告協(xié)調(diào)彰顯休閑商住社區(qū)品位與形象總體營銷方略之內(nèi)容由于本項目鋪面某些周期性很短，涉及資金總量大，并且存在不可預(yù)見市場風(fēng)險，前期市場定位及準(zhǔn)備、造勢階段每一步都很核心，都將對本項目產(chǎn)生直接影響?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，為保證將來每個階段每個環(huán)節(jié)詳細(xì)辦法都不會偏離總體營銷目的，在進(jìn)入實質(zhì)性執(zhí)行階段之前，需要就如下總體方略達(dá)到共識：在沒有通過精心布置就盲目地吹響戰(zhàn)斗號角，往往就會適得其反，“欲速則不達(dá)”。從這種意義上講，本項目銷售周期控制就是戰(zhàn)前布置，做到有環(huán)節(jié)、有籌劃地聲速實現(xiàn)最后銷售目的。1.3.總體戰(zhàn)略：管理上：綜合規(guī)劃，統(tǒng)一管理2，宣傳上：在理性分析基本上，強調(diào)物業(yè)增值性與坐享其成收益比例，強化本項目在本區(qū)商業(yè)格局中重要地位及將來發(fā)展前景。本方略執(zhí)行中必要預(yù)見和理解問題：要進(jìn)行相應(yīng)有針對性宣傳，要投資客戶明白真正投資概念；同步在宣傳和對客戶勸告過程中要出租是投資成功，自住不但是投資成功，并且更是優(yōu)質(zhì)生活成功，升值空間之大。要解決好建筑上公共區(qū)域與所出賣某些關(guān)系，特別在經(jīng)營過程中使用問題；戰(zhàn)略背景如不進(jìn)行銷售控制，顧客先到先選，想買哪兒就買哪兒，那勢必導(dǎo)致兩個不良成果，a,與客戶談判力下降，客戶不會愛惜簡樸得來東西。B,后期銷售難以跟進(jìn)，當(dāng)好位置不經(jīng)保存，而被隨意選走，那余下雞頭雞腳只有滯銷了。如不進(jìn)行統(tǒng)一管理，而是按照常規(guī)運作，將經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，由小業(yè)主自行管理，那勢必導(dǎo)致管理混亂，各為一攤。整個商業(yè)布局凌亂不整，新商業(yè)模式不能形成，默然消失在蕓蕓眾商家之中，而不顯其特色。1.4.行銷渠道隨著社會發(fā)展，當(dāng)資本意識逐漸為人們所接受后，投資方式將越來越多元化，投資不動產(chǎn)也將越來越受人們歡迎，這是經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)可以某些剝離基本與前提。同步，資我市場也在越來越多打破地區(qū)界限。無論是在距離上還是形態(tài)上都處在一種互相滲入狀況，從商業(yè)角度，無論是商品種類、品牌，還是經(jīng)營者，市場開發(fā)者都這種狀況均有得以體現(xiàn)。針對本地目的客戶群體采用推拉相結(jié)合招商形式，以現(xiàn)場銷售和業(yè)務(wù)員針對性拜訪形式積極出擊相結(jié)合方式。作好銷售現(xiàn)場形象工作和完善宣傳資料；推廣需點、面結(jié)合，“面”上做好前期宣傳造勢和媒體廣告，“點”上通過特殊渠道獲取目的客戶名單，房展會前期寄發(fā)資料和邀請函。1、分階段分批出售，使市場始終保持需求旺盛勢頭。2、運用銷控手段和價格杠桿促使某些位置稍差鋪位在銷售前期借勢銷售出去，先難后易。3、依照不同目的客戶采用不同銷售方略，涉及價格方略、通路方略和現(xiàn)場方略等。4、趨利弊害，銷售方略實行充分結(jié)合本地人文和目的客戶心理特點。行銷渠道方式類型：針對對本項目特點,為了盡快回籠資金并實現(xiàn)投資價值最大化,實現(xiàn)即定銷售目的,可以采用如下五種行銷售渠道.1,廣告?zhèn)鞑?報刊,雜志,戶外媒體等.2,現(xiàn)場營銷:現(xiàn)場客戶積累,二次關(guān)系營銷,電話訪客等.3，踏街派單：依照此地租賃者較多，用上門服務(wù)形式上門。3,關(guān)系營銷:有關(guān)協(xié)作單位等.4,公關(guān)活動:促銷活動：抽獎，贈品，三年代租約銷售，。包裝與現(xiàn)場方略1，包裝宣傳系統(tǒng)：原則：銷售辨認(rèn)系統(tǒng)要與將來經(jīng)營系統(tǒng)統(tǒng)一起來；形象宣傳與理性誘導(dǎo)互相結(jié)合；要素：戶外廣告樓書、海報本項目管理服務(wù)實行細(xì)則；置業(yè)投資專業(yè)推薦函……………1.5.現(xiàn)場方略1，氛圍營造：突出品質(zhì)、突出親合力。2，功能區(qū)別：劃分為展示區(qū)，接待區(qū)，洽談區(qū)簽約區(qū)，樣板屋區(qū)，模型區(qū)等各個功能分塊，使銷售氛圍專業(yè)而舒服。3，接待規(guī)范：建立較當(dāng)代與禮儀性制度、對客戶接待要有程序化，信息與解說要逐漸進(jìn)一步，先后有邏輯關(guān)系；現(xiàn)場包裝展示要素：效果圖；層次單元分隔；銷售單元控制圖周邊商業(yè)環(huán)境簡介定位解釋單位商鋪收益測算商家經(jīng)營規(guī)定與商場服務(wù)細(xì)則燈箱展板二、推廣方略建議本項目推廣是建立對目的客戶進(jìn)一步分析和對其核心價值充分設(shè)計和闡述中形成。在前面對于目的客戶分析和判斷咱們確認(rèn)目的客戶構(gòu)成：車行及工業(yè)區(qū)白領(lǐng)行政單位工作人員專門投資、投機炒家外地目的客戶，涉及租賃客和聯(lián)營客戶以上幾類客戶共性是會比較理性地分析投資或置業(yè)可行性，購買決策中會綜合考慮多方面因素，購買所考慮重點是歸根結(jié)底是投資回報率和升值潛力、以及投資安全性，購買一種對將來信心和咱們對將來承諾是她們面對期房銷售共性之一，目的客戶群體對前景心理認(rèn)知度越高其購買也許性就越大，如何解決好她們對將來前景盼望問題是項目推廣核心問題。2.1推廣目通過傳播渠道選取使盡量多目的客戶理解到本項目利好消息。通過包裝推廣及競爭優(yōu)勢訴求建立起目的客戶群對將來前景心理高盼望和高認(rèn)同。通過公關(guān)和廣告等某些傳播手段整合，強化目的客戶群購買信心，最后產(chǎn)生購買行為。2.2、推廣總體戰(zhàn)略項目推廣總體思路：色誘、利誘、勢誘三條紅線有機結(jié)合，三管齊下集中階段性推廣攻勢，即咱們對于三大方略有效整合，結(jié)合項目招商階段性，不同階段突出不同方略重點。一），色誘所謂色誘，即以項目自身具備各項先后天優(yōu)勢特別地理位置、商業(yè)基本、定位新、特優(yōu)勢；環(huán)境和動線及商業(yè)管理上都上了一種臺階；開發(fā)商先進(jìn)市場管理理念和管理經(jīng)驗；政策優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、物業(yè)管理等優(yōu)勢