房地產(chǎn)登記制度與政策樣本

房地產(chǎn)登記制度與政策1995年1月1日《都市房地產(chǎn)管理法》1995年10月1日《擔保法》1997年10月27日《都市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（廢止）3月8日《物權(quán)法》7月1日一、民法、行政法知識（一）民法1、民法總論（掌握）民法是調(diào)節(jié)平等主體公民之間、法人之間、公民與法人之間財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系法律規(guī)范總和特性：是私法、基本法、權(quán)利法。民法基本原則意思自治、誠實信用、公序良俗。民法調(diào)節(jié)人與人之間或人與標物之間法律關(guān)系。民事法律關(guān)系實質(zhì)是權(quán)利和義務。關(guān)系要素：主體、內(nèi)容、客體。民事主體：指參加民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利并承擔民事義務人，涉及自然人和法人和其她組織（國家在某些場合也可以成為民事關(guān)系特殊主體）民事主體，必要由法律賦予其主體資格。法人特性：1團隊2名稱機構(gòu)場合，具備民事權(quán)利能力和行為能力3獨立財產(chǎn)4獨立承擔責任。分類：公司、機關(guān)、事業(yè)、社團公司法人：公司以所有財產(chǎn)2有限公司以出資額3股份公司以認購股份為限承擔責任。公司類型轉(zhuǎn)化辦理改正登記。比較有限責任公司與股份有限公司：1、設立方式：發(fā)起/發(fā)起、募集2、股東數(shù)：1至50人/發(fā)起人2-200人3、股權(quán)形式:出資證明不可流通/股票可以流通。合伙公司為非法人公司將公司房屋登記給合伙人：轉(zhuǎn)移登記分公司無獨立法人資格（營業(yè)執(zhí)照），子公司有（公司法人營業(yè)執(zhí)照）法人資格。民事法律行為是公民或者法人成立、變更、終結(jié)民事權(quán)利和義務合法行為。特性：1意思表達為要素2私法上效果為目3因果關(guān)系法律行為分類：1單方、雙方和多方2承擔和處分3有償和免費4、諾成與實踐5、要式與不要式6、生前與死后宣布失蹤：無順序、下落不明必要滿兩年、一切利害關(guān)系人、非利害關(guān)系者無權(quán)申請。失蹤代管人：實體地位：管理處分財產(chǎn)；程序地位：訴訟當事人（原告或被告）。宣布死亡：1、普通失蹤滿4年2、意外失蹤滿2年3、意外失蹤且獲得不也許生存證明。申請順序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；4其她有民事權(quán)利義務關(guān)系人。申請撤銷死亡宣布不受上列順序限制。宣布失蹤不是宣布死亡必經(jīng)程序。宣布死亡效力：人格喪失、繼承開始、婚姻終結(jié)、單方可以送養(yǎng)子女。不可代理法律行為:離婚、結(jié)婚、遺囑、事實行為、侵權(quán)行為。代理價值：主體行為能力補充與擴張。種類：委托代理、法定代理、指定代理。分類原則：意定代理（含職務代理）本人授予；法定代理是基于法定身份。指定代理是法院或者其她機關(guān)指定（如監(jiān)護或失蹤人財產(chǎn)代管人）。代理與居間區(qū)別:1、居間人未獲得代理權(quán)2、不對相對人獨立做出意思表達3、居間行為自身不產(chǎn)生一定法律效果代理與委托1、委托為雙方內(nèi)部關(guān)系2、委托合同外其她如合伙合同、雇傭合同、勞動合同均可成為代理權(quán)授予基本法律關(guān)系。3、代理合用是法律行為，委托事務可覺得事實行為物權(quán)指權(quán)利人依法對特定物享有直接支配和排她權(quán)利，涉及所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物。物權(quán)法特性是私法、實體法。2、物權(quán)法（掌握）物權(quán)法基本原則物權(quán)法定原則、公示與公信原則、物權(quán)特定原則（一物一權(quán)）。用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。擔保物權(quán)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)。物權(quán)特性：絕對權(quán)、支配權(quán)。物權(quán)效力：1排她2優(yōu)先物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。物權(quán)債權(quán)區(qū)別：物權(quán)作為絕對權(quán)、支配權(quán)、對世權(quán)；債權(quán)作為相對權(quán)、祈求權(quán)、對人權(quán)2、物權(quán)具備排她性，債權(quán)具備平等性所有權(quán)對自己動產(chǎn)和不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)利。特性完全性、整體性、永久性屬于國家所有：礦藏、水流、海域、文物、電頻、國防資產(chǎn)不動產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，地役權(quán)自合同生效時設立，抵押合同自登記之日生效，農(nóng)村土地承包合同自成立之日生效，動產(chǎn)船舶、航空器、機動車應當?shù)怯?，未登記不得對抗善意第三人。建筑物區(qū)別所有權(quán)（共有某些）1、一種特殊所有權(quán)類型2、具備集合性3、具備整體性和不可分割性全體業(yè)主共有某些1建筑物用地使用權(quán)2道路綠地3公共場合、公用設施、物業(yè)服務用房。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車車位屬建設單位所有，以出售附贈或出租方式商定。業(yè)主團隊與業(yè)主關(guān)系1對業(yè)主具備約束力2受侵害業(yè)主可以祈求人民法院予以撤銷3撤銷期間：主觀原則，1年。用益物權(quán)：1物權(quán)2限制物權(quán)3她物權(quán)4占有使用收益5以不動產(chǎn)為客體。（土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)）土地承包經(jīng)營權(quán)：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。地役權(quán)：運用她人不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益。所稱“她人為供役地”，“自己需役地”地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。當事人規(guī)定登記，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。共有：兩個以上民事主體共同行使一種所有權(quán)。特點：主體多數(shù)性、客體是獨立物或集合物。按份共有：各權(quán)利人對物支配強度可以計算份額。特性1、權(quán)利與義務是標物全體2、份額是支配力強度3、由共同投資行為而產(chǎn)生，意定性，決定了其集約限度不高，共有人可退出、拋棄、轉(zhuǎn)讓共有份額。按份共有權(quán)利：1依照份額占有、使用、收益與處分2）退出3轉(zhuǎn)讓4共有優(yōu)先購買權(quán)，與承租人優(yōu)先購買權(quán)比較按份共有義務：1分擔管理費用（防險費用、改良費用）2債務分擔共同共有：緊密關(guān)系不分份額共有權(quán)狀態(tài)。無商定或商定不明確，除具備家庭關(guān)系等以外，視為按份共有擬制共同共有——如建筑物區(qū)別所有權(quán)中共有共同共有權(quán)利：1非排她、隨機、平等行使2處分由全體共同共有人批準，另有商定除外。不對抗善意第三人。共同共有義務：共有人權(quán)承擔連帶債務；另有商定外，共同承擔債務。建設用地使用權(quán)：1土地占有、使用、收益權(quán)利。2用益物權(quán)3處分建設用地使用權(quán)權(quán)利4、地表、地上或地下5具備期限性（住70，商旅娛40，其她50）房地一并抵押：新增不屬于抵押財產(chǎn)。一并處分，但新增無權(quán)優(yōu)先受償。 國有土地使用權(quán)出讓方式：招標、掛牌、拍賣、合同宅基地使用權(quán)獲得：1、審批新增2、繼承獲得規(guī)定：本集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓(先地后房)、宅基地使用權(quán)不得抵押農(nóng)作物抵押——不及于集體土地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公司建設用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公司廠房等建筑物抵押，其占用范疇內(nèi)建設用地使用權(quán)一并抵押。可抵押財產(chǎn)1、建筑物和其她土地附著物2、建設用地使用權(quán)；3、以招拍、公開協(xié)商荒地經(jīng)營權(quán)；4、生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品5、正在建造建筑物、船舶、航空器；6、交通運送工具；7、法律、行政法規(guī)未禁止抵押其她財產(chǎn)禁止抵押財產(chǎn)：1、土地所有權(quán)；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體3、學校、幼兒園、醫(yī)院等公益設施；4、不明或者有爭議5、查封、扣押、監(jiān)管6、其她。抵押合同：書面合同（合同成立＝合同（債）關(guān)系）。抵押登記：1、強制登記（登記＝抵押權(quán)生效）2、任意登記—抵押合同成立＝抵押權(quán)生效，成立抵押權(quán)，可以對抗善意第三人。抵押人處分權(quán)：1、征得批準轉(zhuǎn)讓，代為清償債務除外。2、價金代位——批準轉(zhuǎn)讓，價款提前清償提存。轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額某些歸抵押人所有，局限性某些由債務人清償。先租后押：原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響。先押后租：租賃關(guān)系不得對抗已登記抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)：1協(xié)商實行：折價或者以拍賣、變賣優(yōu)先受償；合同損害一年內(nèi)祈求法院撤銷該合同。2、法院實行：祈求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。3、合同法（掌握）合同是平等主體自然人、法人及其她組織之間設立、變更、終結(jié)民事權(quán)利義務關(guān)系合同”。合同形式：口頭、書面、電子形式。合同效力：無效、效力待定與可撤銷。登記官無權(quán)判斷合同效力。合同分類：借款合同、買賣合同、贈與合同、抵押合同、委托合同。合同種類1雙務單務2有償免費3有名無名4諾成實踐5要式不要式6、主合同和從合同合同內(nèi)容涉及當事人名稱或者姓名和住所、標、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議辦法。合同生效要件：1行為人民事行為能力2意思表達真實3不違背法律或社會公共利益。表見代理無需追認，合同有效。無效合同（欺詐、脅迫，損國；惡意串通，損國、集、第三人；實為非法；損公；違強）可撤銷合同（重大誤解；顯失公平；欺詐、脅迫；乘人之危）效力待定合同（無權(quán)處分；限制行為人；欠缺代理權(quán)）無效或被撤銷爭議解決條款有效；一房多賣不是無權(quán)處分。贈與合同贈與人將自己財產(chǎn)免費予以受贈人，受贈人表達接受1雙方民事法律行為2諾成3單務4免費5有名、非要式。借款合同1轉(zhuǎn)移錢款所有權(quán)2自然人實踐合同，未商定不支付利息；利息最高不超過同類貸款利率四倍，超過某些不受保護，合同有效。3、金融機構(gòu)借款合同：要式合同、諾成合同4、無效：以借貸名義向職工非法集資；以借貸名義向社會非法集資；以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款；其她情形。買賣合同：雙務，有償，有名，諾成，不要式（商品房買賣合同，要式）抵押合同：必要是書面，要式合同；禁止流押契約；4、婚姻家庭法（掌握）婚姻關(guān)系實質(zhì)要件：①異性②自愿③男22女20④一夫一妻制。⑤直系血親和三代旁系血親。⑥疾病。夫妻財產(chǎn)關(guān)系：法定財產(chǎn)制與商定財產(chǎn)制，商定優(yōu)于法定。夫妻財產(chǎn)契約有效要件：①民事能力②意思真實。③不違法規(guī)公益④婚姻需為有效。⑤婚姻當事人親自訂立，不得代理。共同財產(chǎn)：①工資、獎金②生產(chǎn)、經(jīng)營收益。③雙方實際獲得或者應當獲得“住房補貼”、“住房公積金”、“養(yǎng)老保險金”和“破產(chǎn)安頓補償費”。④一方以個人財產(chǎn)投資獲得收益，本金屬個人財產(chǎn)⑤知識產(chǎn)權(quán)上財產(chǎn)性收益⑥繼承或贈與所得財產(chǎn)⑧軍人復員費、自主擇業(yè)費等一次性費用，以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財產(chǎn)。個人財產(chǎn)：①婚前財產(chǎn)②醫(yī)療費、殘疾人補貼③遺囑或者贈與歸一方④專用生活用品。⑤軍人傷亡保險金、傷殘補貼金、醫(yī)藥生活補貼費屬于軍人個人財產(chǎn)。⑥軍人復員費、自主擇業(yè)費扣除夫妻共同財產(chǎn)某些屬于復轉(zhuǎn)軍人個人財產(chǎn)。5、繼承法（掌握）繼承權(quán)特性1主體是自然人2特定身份關(guān)系3財產(chǎn)權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性5法律直接規(guī)定或合法有效遺囑。繼承權(quán)獲得：法律直接規(guī)定或合法有效遺囑 繼承權(quán)放棄：繼承開始后遺產(chǎn)分割前，以明示回絕接受。喪失繼承權(quán)：1殺害2殺害其她繼承人3、遺棄被繼承人或虐待被繼承人情節(jié)嚴重、偽造、篡改、銷毀遺囑情節(jié)嚴重。法定繼承合用范疇：遺贈扶養(yǎng)合同在先原則1）遺囑未處分或遺囑無效某些2先于被繼承人死亡3放棄或喪失4放棄受遺贈。法定繼承人順序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。兒媳女婿贍養(yǎng)義務第一順序繼承人。繼承權(quán)變動：客觀上繼承權(quán)，繼承期待權(quán)。接受繼承權(quán)，不需明示。放棄繼承權(quán)，需要明示。繼承開始前為資格，無法放棄，分割后已實際獲得，放棄是財產(chǎn)權(quán)。代位繼承：由已死亡子女晚輩直系血親代位繼承。條件：1法定繼承，遺囑遺贈不合用2子女晚輩直系血親3被繼承人子女4先于被繼承人死亡；5享有繼承權(quán)6只能繼承被代位人遺產(chǎn)份額。轉(zhuǎn)繼承：繼承開始后，遺產(chǎn)分割前死亡，轉(zhuǎn)由其繼承人繼承法定繼承分派普通原則：同一順序份額普通應均等 特殊狀況1困難缺勞動照顧2重要扶養(yǎng)義務共同生活可多分3、不盡扶養(yǎng)義務不分或者少分4、協(xié)商可不均等遺囑繼承：1合法有效遺囑2意志體現(xiàn)；3優(yōu)于法定繼承。遺囑繼承合用：1沒有遺贈扶養(yǎng)合同2遺囑合法有效；3沒有喪失、放棄繼承權(quán)，也未先于遺囑人死亡遺囑特性：1單方行為2不合用代理制度3死亡后發(fā)生效力4遺囑是一種要式法律行為，不法定方式則不發(fā)生法律效力遺囑形式：1公證遺囑2自書遺囑3代書遺囑4錄音遺囑5口頭遺囑：遺囑有效條件：1遺囑能力2真實意思3內(nèi)容合法4形式符合法律規(guī)定。遺囑無效：1無行為能力人或限制行為能力人2脅迫欺騙3．偽造無效，被篡改內(nèi)容無效；4相應當保存份額處分無效；5．在危急消除后，可以用書面或錄，先前所立口頭無效；遺贈：設立遺囑所有或某些免費贈給國家、社會或法定繼承人以外自然人，并在死亡后生效單方面民事法律行為遺囑遺贈區(qū)別：1遺贈法定繼承人以外；而遺囑必要在法定繼承人范疇內(nèi)，且必要是自然人；2．受遺贈人(在懂得受遺贈兩個月)內(nèi)明確作出接受視為接受，否則視為放棄遺贈；而遺囑繼承開始后，遺產(chǎn)分割解決前，明確作出放棄繼承表達才干有效，沒有表達視為接受繼承。3．遺贈客體只能是積極財產(chǎn)；遺囑繼承客體可以是財產(chǎn)義務（悲觀財產(chǎn)）遺贈扶養(yǎng)合同：遺贈人和扶養(yǎng)人訂立，遺贈人所有或某些財產(chǎn)在其死亡后按合同商定轉(zhuǎn)移給扶養(yǎng)人所有，扶養(yǎng)人承擔對遺贈人生養(yǎng)死葬義務合同。特性：1雙務有償2生前死后雙重效力3．可以是自然人也可以是組織4．優(yōu)先于遺囑繼承、法定繼承。（二）行政法與行政訴訟1、行政法概述（掌握）行政法基本原則：行政合法性原則（組織法定、法律優(yōu)位、法律保存、符合法律規(guī)定）、比例原則（恰當性、必要性、比例性）、行政信賴保護原則與行政應急性原則。行政法特性：形式特性1沒有完整統(tǒng)一法典2不同效力層次法律規(guī)范構(gòu)成；內(nèi)容特性1內(nèi)容廣泛2實體與程序沒有嚴格界分3富有變動性2、行政主體（熟悉）行政主體特性1組織非個人2承擔職權(quán)，實行活動3自己名義實行4、擔行政活動法律效果行政公務人員特點：1個人2代表行政主體實行3基于公務身份關(guān)系實行行政行為4、后果由所代表行政主體承擔3、行政行為（熟悉）行政行為：行政主體運用行政職權(quán)所實行對外具備法律意義、產(chǎn)生法律效果行為。特性：①行政主體實行②行使行政權(quán)利③產(chǎn)生法律效果。行政行為分類：1、抽象行政行為2、詳細行政行為。行政行為特性1處分性，產(chǎn)生或消滅某些行政法上權(quán)利；2特定性，特定對象3單方性，行政主體單方意志4、外部性，不同于內(nèi)部獎懲詳細行政行為：允許、懲罰、確認、強制、征用、征收、給付、獎勵、裁決。詳細行政行為分類1、羈束行為與裁量行為2、依申請行為與依職權(quán)行為依申請：行政允許、行政登記；依職權(quán)：行政懲罰行政登記：1、允許性2、確認性（1）目在于實現(xiàn)相對人合法權(quán)益（2）是羈束性行政行為（3）保障相對人權(quán)利有效實現(xiàn)（4）要式行政行為房地產(chǎn)登記特點1、登記機構(gòu)依法登記行為2、依申請記載行為3、物權(quán)公示行為4、要式行為房地產(chǎn)登記性質(zhì)1、行政屬性2、可行政訴訟3、合用行政補償行政法律責任：1有違背行政法行為存在2、行為人有法定責任能力3、違法行為達到一定嚴重限度4、行政法律責任（掌握）行政法律責任要件：①違法行為②法定責任能力③情節(jié)后果嚴重對行政主體追究方式：1權(quán)力機關(guān)決定2、司法機關(guān)裁決3、復議決定4、上級機關(guān)決定5、行政監(jiān)督部門6、自己積極承擔詳細方式：1責令檢查2賠禮道歉承認錯誤3恢復名譽消除影響4返還權(quán)益5恢復原狀6停止違法行為；7責令履行職責8撤銷違法行為9、糾正不當行為10、補償損失對行政公務人員追究1權(quán)力機關(guān)罷免2行政處分、追償3監(jiān)察決定。詳細方式1撤職2處分3違法所得沒收、追繳或退賠4補償損失5、其她如責令檢討、通報批評、當面道歉等行政相對人：1履行義務2接受懲罰3承認錯誤、賠禮道歉；4、返還原物、恢復原狀；5、補償損失5、行政復議（掌握）申請復議范疇①懲罰②強制辦法③允許④權(quán)屬糾紛⑤侵犯公司經(jīng)營自主權(quán)⑥農(nóng)業(yè)承包合同⑦違法設定義務⑧行政允許申請⑨不履行保護公民人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)、受教誨權(quán)職責⑩行政給付11其她詳細行政行為不能申請復議：①內(nèi)部行為②行政調(diào)解③行政仲裁④附帶審查（部門規(guī)定、地方規(guī)定，排除法律、法規(guī)、規(guī)章） 行政行為參加人：申請人、被申請人和第三人。資格轉(zhuǎn)移：①公民死亡→近親屬《行訴解釋》；②組織終結(jié)→繼承權(quán)利組織被申請人（行政機關(guān)）①獨立機關(guān)②共同幾種機關(guān)③派出機關(guān)④繼承權(quán)力行政機關(guān)或作出撤銷決定行政機關(guān)⑤被授權(quán)組織⑥派出機構(gòu) 行政復議程序：1申請（懂得60日內(nèi)）（有資格；有被申請人；有事實和根據(jù)；屬復議范疇；符合管轄；其她條件）2、受理（5日內(nèi)審查：法定要件、法定期限、與否法院）3、審理全面審查：1、不以申請人申請范疇為限2、合法性，恰當性復議決定：1維持2駁回3履行決定4撤銷、變更或確認決定復議不加重；復議為行政機關(guān)舉證補償決定：依申請決定、依職權(quán)定6、行政訴訟（掌握）行政訴訟受理范疇1懲罰2強制辦法3．侵犯公司經(jīng)營自主權(quán)4允許5不履行保護公民人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)職責6給付7違法規(guī)定履行義務8其她①行政裁決；②行政確認③行政檢查④行政合同9法規(guī)其她（如行政復議決定）10．司法解釋規(guī)定不予受理案件1國家行為2抽象3內(nèi)部行為4行政終裁行為：行政復議法/出入境管理法5刑事司法行為：公安、安全、海關(guān)、監(jiān)獄管理機關(guān)6調(diào)解7仲裁8．行政指引：無強制力；9．駁回申訴重復解決行為：二次決定；10．對公民權(quán)利義務不產(chǎn)生實際影響行為：行政檢查等訴訟級別級別管轄：基層一審、中級法院一審：1確認創(chuàng)造專利2對詳細行政行為提起訴訟3本轄區(qū)重大復雜。高檔一審、最高法院一審。地區(qū)管轄：1．普通地區(qū)管轄（原告就被告、不動產(chǎn)所在地）2特殊地區(qū)管轄（限制人身自由，被告或原告所在地）3共同管轄（先收到管轄）4移送管轄（改錯，一次）指定管轄（特殊／爭議）行政訴訟參加人：行政訴訟主體，原告和被告行政訴訟舉證責任：被告，收到副本10日內(nèi)答辨狀，提供證據(jù)根據(jù)，不提供視為沒有，不得向原告和評價收集證據(jù)。行政訴訟程序：1起訴與受理：不告不理，7日內(nèi)備案或不予受理2一審（審前準備、開庭、判決）3二審：不服判決15日上訴，不服裁定10日上訴。審判監(jiān)督程序：1、申訴再審2、法院院長提請審委會決定再審3、上級法院決定再審4、檢察院抗訴7、行政補償（掌握）行政補償：行政主體及其工作人員違法行使職權(quán)，侵犯行政相對人合法權(quán)益，由國家承擔補償責任制度。歸責原則（過錯責任、無過錯歸責、違法規(guī)責原則（國內(nèi)采用）行政補償構(gòu)成要件1侵權(quán)主體要件：行政機關(guān)及工作人員2、侵權(quán)行為要件：職務行為3損害成果要件：損害現(xiàn)實性擬定性，損害針對合法利益4、因果關(guān)系要件行政補償范疇：1、侵犯人身權(quán)2、侵犯財產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)登記補償范疇：1違背程序法（1）程序不公開；（2）不予登記不闡明理由（3）不符合法定期效2違背實體法（1）主體不合格（2）職權(quán)違法濫用職權(quán)、不履職、虛假登記、錯誤登記、形式不合法。行政補償程序1、行政機關(guān)解決補償責任2、法院解決，不服，才起訴。可單獨提起，也可與訴訟或復議一起，可調(diào)解。二、房地產(chǎn)管理基本制度與政策（一）房地產(chǎn)概述1、房地產(chǎn)業(yè)概念和歷史沿革（掌握）房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理行業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務、物業(yè)管理和其她。第三產(chǎn)業(yè)。改革：城鄉(xiāng)住房制度、城鄉(xiāng)國有土地使用、生產(chǎn)方式改革。 房地產(chǎn)業(yè)作用：基本、先導、支柱。中介服務：征詢、估價、經(jīng)紀。房地產(chǎn)市場：當前開發(fā)經(jīng)營是主體，成熟后經(jīng)紀來是主體。歷史沿革：130前土地互換、78年改革，87年正常。2、住房制度概述（掌握）住房改革階段：1試點80-91住房商品化2推動92-02售房、提租、公積金、貨幣化3深化改革03以來住房保障住房供應政策：商品房為主，低收入保障，中收入支持。保障房：廉租住房（40）、經(jīng)適房（60）購房滿5年可轉(zhuǎn)讓。政策性住房：棚改安頓住房、限價商品房、公共租賃住房、單位建設住房。住房分派政策：停止實物分派，貨幣化（公積金、住房補貼）配套政策：財政、金融、土地。3、房地產(chǎn)法律體系（掌握）房地產(chǎn)法是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系法律規(guī)范總稱。廣義涉及產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理及其她，狹義指《都市房地產(chǎn)管理法》。房地產(chǎn)法調(diào)節(jié)不是民事關(guān)系，調(diào)節(jié)社會關(guān)系1開發(fā)：拿地、建房2交易：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押3行政管理：管理、監(jiān)督、檢查（法律地位不平等）4、物業(yè)：修繕、養(yǎng)護、保管、看守。房地產(chǎn)法律體系：1憲法2人大法律3國務院法規(guī)4地方性法規(guī)5政府規(guī)章6技術(shù)規(guī)范7最高院司法解釋。（二）建設用地制度與政策1、中華人民共和國現(xiàn)行土地制度概述（熟悉）土地所有制：土地公有制（全民所有制和勞動群眾集體所有制）都市土地屬國家所有，由國務院代表國家行使。2、集體土地征收（熟悉）集體土地：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個以上組織集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體土地管理基本制度：①登記（以宗為基本單元）②有償有限期使用③用途管制（農(nóng)用地、建設用地、未運用土地）④耕地保護制度。征收土地批準權(quán)限：兩級審批制度，國務院（基本農(nóng)田超過35公頃，其她超過70公頃）和省級人民政府（報國務院備案）建設單位申請征地不得化整為零征地安頓補償補貼：①土地補償費②安頓補貼費③地上附著物和青苗補償費。暫時用地最長2年。征收土地時必要進行征地公示，政府收到征地方案后10內(nèi)書面公示。土地補償費：前三年平均年產(chǎn)值6-10倍安頓補貼費①按人口4-6倍②按面積15倍③補償和補貼最高30倍集體土地使用：集體所有建設用地：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司、宅基地、公益。原則：合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。3、國有建設用地（理解）國有建設用地①現(xiàn)國有建設用地②依法征收農(nóng)用地③農(nóng)用地轉(zhuǎn)用4、集體建設用地（掌握）集體建設用地使用原則：①鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地總體規(guī)劃②土地運用年度籌劃③村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃④合理布局綜合開發(fā)配套建設⑤依法農(nóng)用地審批。集體土地使用①鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司②宅基地③公益事業(yè)土地分類：農(nóng)用地、建設用地、未運用土地。5、國有土地使用權(quán)出讓（掌握）土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由其向國家支付土地出讓金行為。（一次或分次提前支付）出讓特性：①壟斷②無所有權(quán)，使用占在收益處分，轉(zhuǎn)讓出租抵押③④集體土地不經(jīng)征收不得出讓⑤平等自愿有償有限期。土地使用權(quán)出讓方式：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅及兩個以上用地，采用招標、拍賣或掛牌方式出讓。（公開公平公正誠信原則）出讓年限：居住70年，商旅娛40年，其她50年。土地使用權(quán)收回：①屆滿，住宅自動續(xù)期，非住宅前1年申請，重新訂立支付②提前收回③違約，未如期支付地價款、未按商定開發(fā)運用④司法機關(guān)決定收回。6、國有土地使用權(quán)劃撥（熟悉）國有土地使用權(quán)劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安頓等費用后（都市存量土地和集體土地）將該幅土地交其使用，或免費（荒山沙漠灘涂）交給土地使用者使用行為。劃撥土地有效期限：無限制，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。未明確用途均按劃撥土地進行管理。劃撥土地管理：允許后可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，公司改革可采用土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保存劃撥土地使用權(quán)方式處置。劃撥土地范疇：①機關(guān)軍事②基本設施公益③能源交通水利④其她7、閑置土地解決（熟悉）閑置土地：①未按合同開發(fā)期限運用②用地批準滿一年未動工③建設局限性1/3投資局限性25%中斷滿一年④其她閑置土地處置：①延長不超1年②變更手續(xù)后③暫時使用④置換⑤招標拍賣擬定新⑥收回⑦政府因素協(xié)商征收閑置費：閑置一年以上按出讓金20%如下征收免費收回：持續(xù)兩年以上將來使用，政府免費收回予以公示。（三）規(guī)劃和建設工程管理1、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（掌握）都市規(guī)劃管理：政府按法定程序編制和審批都市規(guī)劃、并根據(jù)國家和各級政府頒布法規(guī)，采用法制、行政、經(jīng)濟管理辦法。涉及：都市規(guī)劃編制審批管理和實行監(jiān)察管理兩某些。都市規(guī)劃基本內(nèi)容：總體規(guī)劃和詳細（控制性和修建性）規(guī)劃總體規(guī)劃內(nèi)容：①發(fā)展布局②功能分區(qū)③用地布局④綜合交通體系⑤地區(qū)范疇⑥專項規(guī)劃都市規(guī)劃編制和審批：總體規(guī)劃政府編，詳細規(guī)劃主管部門編?？傮w規(guī)劃予以公示（不少于30天），編制控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)本級政府批準后，報本級人大和上級政府備案。規(guī)劃一書兩證：規(guī)劃實行管理是報建審批和批后管理兩某些。①建設項目選址意見書②建設用地規(guī)劃允許證③建設工程規(guī)劃允許證。都市紫線：歷史文化。綠線：公共綠地。藍線：江河湖庫。黃線：都市基本設施（防空減災）。紅線：建設用地。2、勘察設計管理（理解）工程勘察資質(zhì)：①綜合資質(zhì)（只設甲級）②專業(yè)資質(zhì)（甲乙級，某些丙級）③勞務資質(zhì)（不分級別）3、建設工程招標與監(jiān)理（理解）招投標范疇：①大型基本設施、公用事業(yè)②所有或某些國資③使用外資④其她招標原則：①三公和誠實信用②不得化整為零規(guī)避③不得限制排斥建設監(jiān)理：前期工程征詢、實行階段招投標、勘察設計、施工驗收，直至后期運轉(zhuǎn)保修各階段管理與監(jiān)督。4、建設工程施工與質(zhì)量管理（掌握）施工允許原則：①建造、裝修裝飾與其配套線路、管道、設備安裝、基本設施工程施工申請領(lǐng)證②30萬元如下或建面300㎡如下不領(lǐng)③按照國務院權(quán)限和程序批準形式不再領(lǐng)證④無證不得開工。申領(lǐng)施工允許證條件：①已用地批準②已辦工程規(guī)劃允許證③具備施工條件，拆遷進度符合④擬定施工公司⑤圖紙技術(shù)資料已審查⑥保證質(zhì)量和安全辦法⑦委托監(jiān)理⑧工期局限性一年，資金到位50%超一年資金到位30%⑨其她建設工程：土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。工程新建、擴建、改建必要遵守《建設工程質(zhì)量管理條例》工程質(zhì)量保修期限：①主體合理年限②防水5年③供熱冷2年④電氣安裝設備2年⑤裝修工程2年。（自工程竣工驗收合格之日計算）竣工驗收：單項工程竣工，單項工程驗收；分期工程分期驗收；全面工程竣工，進行竣工綜合驗收。建設單位應竣工驗收合格之日起15日內(nèi)向建設主管部門備案。P238（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策1、房地產(chǎn)開發(fā)公司管理（理解）房地產(chǎn)開發(fā)公司：高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應大。種類：專營公司、兼營公司。設立條件：①名稱組織②辦公用房③100萬④4專職2會計⑤其她2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（理解）開發(fā)原則：兩規(guī)劃兩籌劃一結(jié)合。土地運用總體和都市規(guī)劃、年度建設用地和開發(fā)年度籌劃、舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合。項目資本金：工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資不超20%。保障房和普通房最低資本金20%，其她最低30%。質(zhì)量責任制度：開發(fā)公司承擔。3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理（掌握）出讓獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：①交錢拿地有證②投資25%以上。劃撥獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：政府批準、補辦手續(xù)交錢轉(zhuǎn)讓程序：30日內(nèi)備案，無備案轉(zhuǎn)讓無效。商品房交付使用：①按期交付，延期及時告知買受人②《質(zhì)量保證書》：保修期自交付。防水3年、電6月、管道2月，其她1年。《使用闡明書》預售廣告須載明：①公司名稱②中介名稱③預售允許證號4、房地產(chǎn)開發(fā)公司信用檔案（理解）公司信用檔案內(nèi)容：①基本狀況②主管狀況③良好紀錄④不良紀錄⑤完畢在建狀況⑥預售允許證狀況⑦資格年檢（五）房地產(chǎn)交易管理制度與政策1、房地產(chǎn)交易管理（熟悉）房地產(chǎn)交易：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。房地產(chǎn)交易基本制度：成交價格申報制度、評估制度、評估人員資格認證制度。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（掌握）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其她合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給她人行為。特性：土地使用權(quán)同步轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：①書面合同②申報成交價格③受理審查④不受理告知受理交稅⑤發(fā)證禁止轉(zhuǎn)讓：⑴以出讓方式獲得土地使用權(quán)，不符合《都市房地產(chǎn)管理法》⑵裁定、查封限制⑶依法收回土地使用權(quán)⑷未經(jīng)其她共有人書面批準；⑸有爭議；⑹，未登記；⑺其她。出讓方式獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓⑴權(quán)利、義務轉(zhuǎn)移給新受讓人⑵使用年限不變⑶變化土地用途，必要獲得原土地出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門批準，訂立土地使用權(quán)出讓合同變更合同或重新訂立出讓合同。以劃撥方式獲得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓⑴變劃撥為出讓繳納土地出讓金；不變化劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金⑵暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。經(jīng)濟合用房：有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年不得直接上市交易。3、商品房銷售管理（掌握）商品房銷售：分預售和現(xiàn)售預售允許制度：無預售允許證不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質(zhì)費用，不得參加任何展銷活動。預售允許最低規(guī)模不得不大于棟，不得分層、分單元辦理預售允許。商品房買賣合同：1重要內(nèi)容（示范文本）2計價方式（按套、按套內(nèi)面積、按建筑面積）3誤差解決方式（3%為限解決）4、半途變更規(guī)劃設計（10日內(nèi)書面告知）5保修責任（自交付之日起算）。買賣合同糾紛案件司法解釋：該解釋溯及既往，到《房地產(chǎn)管理法》施行后訂立合同。要點：1不容易認定合同無效2、廣告可成為合同內(nèi)容3、認購書、訂購書、預定合同效力訂金與定金；定金罰則，定金數(shù)額不得超過主合同20%4、五種合用懲罰性補償情形5、房屋面積誤差解決6、違約金問題以合同有效為前提承擔違約責任；以30%為限商品房預售：①交錢有土地證②規(guī)劃施工允許證③投資25%以上擬定竣工及交付④預售允許證（不不大于棟，不分層分單元輸預售允許）未獲得預售允許證：不得認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等變相收定金，預定款費用，不得參加展銷活動。商品房銷售禁止：①一房二賣②返本銷售③不符合預售④按套不得分割⑤大都市限購規(guī)定計價方式：按套、按套內(nèi)建面、按建面。產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積。誤差解決方式：以商定為主，未商定，按3%為限。變更規(guī)劃設計：變更確立10日內(nèi)書面告知。15日未答復視同接受。違約金：過高按損失30%減少，過低以違約損失擬定。合同有效承擔，合同無效不承擔違約金，無效合同爭議解決方式有效。4、房屋租賃管理（熟悉）房屋不得租賃：1、違法建筑2、不符合安全、防災3、違背規(guī)定變化使用性質(zhì)4、其她（不得分割出租、廚房、衛(wèi)生間、儲藏不居?。┳赓U備案：完全形式審查。買賣不破租賃1、轉(zhuǎn)讓不破2、先出租，后抵押不破3、先抵押，后出租---擊破租賃。優(yōu)先購買權(quán)：共有人優(yōu)于承租人，同行條件指價格，承租未達到50%以上，不享整棟優(yōu)先權(quán)。5、房地產(chǎn)抵押管理（掌握）房地產(chǎn)抵押條件1地隨房走2、地上無定著物土地使用權(quán)抵押，必要是出讓土地3、不得設定抵押權(quán)情形不得設定抵押權(quán)1、土地所有權(quán)；2、集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定除外；3、教誨醫(yī)療公益4、有爭議房產(chǎn)；5、查封扣押監(jiān)管6、其她（國家機關(guān)財產(chǎn)；違法、違章建筑；宗教財產(chǎn)等）房地產(chǎn)抵押普通規(guī)定：1可幾宗一并抵押，視為同一抵押物，不可分割2房地一并抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司土地使用權(quán)不單獨抵押，廠房抵押，土地使用權(quán)同步抵押3預購商品房抵押，獲得預售允許證4優(yōu)惠政策購買以可處分和收益份額為限5國企事業(yè)按國資規(guī)定，股份有限董事會或股東大會通過，集體所有制職工代表大會通過備案，外資董事會通過6公益設施以外為自身債務7不超剩余土地有效期或經(jīng)營期限8共有人書面批準9分立合并原抵押合同有效10不商定抵押物轉(zhuǎn)移所有11抵押權(quán)人為保險補償?shù)谝皇芤嫒?2租賃合同有效13先抵押后承租可破租賃14以登記內(nèi)容為準15未經(jīng)抵押權(quán)人批準不得轉(zhuǎn)讓。受讓人清債消權(quán)除外。最高額抵押權(quán)特性1、將來發(fā)生2、一定期限內(nèi)持續(xù)發(fā)生3、實際發(fā)生額不擬定4、抵押權(quán)設立時，債權(quán)未發(fā)生特殊規(guī)則：1、已存在可轉(zhuǎn)入2、擬定前某些轉(zhuǎn)讓，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓；3、擬定前可合同變更。房地產(chǎn)抵押登記1強制性，為抵押權(quán)生效要件；2、區(qū)別登記（物權(quán)）效力和合同（債權(quán)）效力（合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力）。未辦物權(quán)登記，不影響合同效力（一房多賣狀況下合同有效）。抵押權(quán)是價值權(quán)而非實體權(quán)，就抵押財產(chǎn)變價而優(yōu)先受償權(quán)利。對內(nèi)優(yōu)先：抵押權(quán)之間沖突，順位清償。對外優(yōu)先：抵押物被查封、執(zhí)行時，優(yōu)于執(zhí)行債務清償。合同實現(xiàn)：合同折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償通過法院實現(xiàn)：拍賣、變賣清償順位：已登記＞未登記；先登記＞后登記，都未登記，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)人應在主債權(quán)訴訟時效期內(nèi)行使抵押權(quán)訴訟時效：普通時效、特殊時效、執(zhí)行時效禁止抵押：①權(quán)屬爭議②教醫(yī)市政③文物④查封扣押監(jiān)管⑤其她抵押合同：書面，主合同無效，從合同無效。不登記不生效，無優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)為價值權(quán)而非實體權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)：平等自愿等價有償。合同折價或拍賣變賣價款優(yōu)先受償（六）登記制度與政策1、房地產(chǎn)登記概述（熟悉）登記是一種不動產(chǎn)物權(quán)公示方式。不動產(chǎn)物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力（公示、權(quán)利推定、善意保護）未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。登記制度類型：契據(jù)登記制、產(chǎn)權(quán)登記制、（權(quán)利登記制、托倫斯）登記原則：權(quán)利主體一致、屬地管理原則。（涉及房屋登記和土地登記）登記基本規(guī)定：①共同為原則，單方例外②查驗申請資料為主，必要實地查看③按基本單位登記單方申請：①自建②法院仲裁③繼承遺贈④變更之一⑤滅失放棄⑥其她。實地查看：①初始②在建工程抵押③滅失注銷④其她登記程序：申請-受理-申核-記簿-發(fā)證登記時限：國有30工作日，集體60，抵押、地役、預告、改正10，異議1日登記收費：住房80，非住房550，集體10，增長一本10，補領(lǐng)10，經(jīng)適、變更減半，查封注銷和登記機構(gòu)錯誤改正不收費。2、房地產(chǎn)登記制度（掌握）房地產(chǎn)登記涉及土地登記和房屋登記。土地登記：總登記、初始、變更、注銷、其她登記房屋登記：所有權(quán)登記、抵押權(quán)、地役權(quán)、其她登記登記范疇：國有土地、集體土地房屋，碼頭油庫構(gòu)筑物登記效力（公信原則體現(xiàn)）1、物權(quán)變動效力：所有權(quán)轉(zhuǎn)移。2、權(quán)利推定效力（1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正權(quán)利人；（2）設立某種需要登記物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。（3）登記一旦注銷，雖然是真正權(quán)利人，其法律上物權(quán)已不存在。3、善意保護效力善意獲得要件：1無處分權(quán)人處分2善意3合理價格4已公示：不動產(chǎn)已登記；動產(chǎn)已交付。善意獲得效力（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移至善意獲得人；（2）原權(quán)利人權(quán)利喪失，只能向無處分權(quán)人主張補償損失而不能行使追及權(quán)。例外遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不合用。房屋登記機構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者其設立負責房屋登記工作機構(gòu)是法定房屋登記和發(fā)證機關(guān)房屋登記基本規(guī)定：1、以共同申請為原則，單方申請為例外2、查驗申請資料為主，必要時實地查看3、按房屋基本單元登記單方申請情形：1合法建造、拆除房屋；2法院、仲裁政府征收生效文書3繼承、受遺贈；4變更登記情形之一（名稱、姓名、自然屬性變更）5放棄權(quán)利6）改正登記、異議登記、預告登記（預告登記轉(zhuǎn)為本登記時仍為雙方）實地查看四種情形：1初始登記；2在建工程抵押權(quán)；3滅失注銷；4其她情形房屋基本單元：有固定界限、可獨立使用并有唯一、明確編號房屋或特定空間。國有土地范疇內(nèi)成套住房：套非成套住房：幢、層、間。非住房：幢、層、套、間房屋登記程序：申請-受理-審核-記載于登記簿-發(fā)證（公示）申請1申請啟動2不超范疇；3法規(guī)為前提；4可撤回申請。受理：查閱證明文獻-詢問申請人并簽字-出具受理憑證審核：形式審查為主，實質(zhì)審查為輔（審慎、合理審查責任）初審、復審、終審；不推薦減少層次記載于登記簿：1物權(quán)歸屬依照2自記載發(fā)生效力；3證書不一致以登記簿為準；4沒有證書，不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。發(fā)證：1物權(quán)證明2效力低于登記簿3遺失可補發(fā)。收費：1、按件收?。鹤》恳惶诪橐患?0元，宅基地工本費10元，非住宅每件550元2、減半收取：經(jīng)濟合用房、門牌號碼、名稱變更3、不收費：查封、注銷、登記機關(guān)錯誤導致改正登記預告登記：①登記是債權(quán)祈求權(quán)，不設立物權(quán)。注意：預抵押證明不具備優(yōu)先受償權(quán)②登記目是限制登記權(quán)利人處分，如一房數(shù)賣；③登記效果：使債權(quán)具備物權(quán)性質(zhì)，可以對抗第三人；④失效：債權(quán)消失或自能登記之日起3個月未申請登記。改正登記①依申請改正：權(quán)利人、利害關(guān)系人以為登記簿錯誤；②依職權(quán)改正：登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤。不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容：書面告知權(quán)利人辦理，不辦理逕行改正。涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容：書面告知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理改正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記，房屋登記機構(gòu)應當暫緩辦理。異議登記：①利害關(guān)系人以為登記簿錯誤；②權(quán)利人不批準改正。程序：①利害關(guān)系人申請；②雖然證據(jù)不充分亦應辦理；③理論上不能以同一事由重復申請；④15天內(nèi)應起訴。效力：阻斷登記公信力。解決：①權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理；②已受理但未記載于登記簿，中斷辦理。注銷：申請人或原權(quán)利人可申請注銷異議登記基于判決、仲裁文書登記：①生效條件：法律文書、繼承、合法建造等②不須登記即獲得物權(quán)③處分物權(quán)時應先登記再轉(zhuǎn)移④依生效文書登記，在房屋登記簿上記載基于生效法律文書予以登記事實撤銷登記：生效法律文書證明當事人非法獲取登記，善意獲得除外3、房屋權(quán)屬登記信息查詢（掌握）登記信息查詢：是物權(quán)公示原則詳細規(guī)定和體現(xiàn)，分層次查詢原則1、可公開查詢信息：①房屋自然狀況；②房屋權(quán)利狀況（姓名、她項權(quán)利、查封等）2、限制查詢信息：原始登記憑證只能在限定范疇內(nèi)查詢。4、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范管理（掌握）《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核原則》管理原則和管理先進原則。（從窗口建設原則；業(yè)務規(guī)范原則；信息系統(tǒng)原則；檔案管理原則；制度建設原則；隊伍建設原則等六個方面）5、房地產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)助執(zhí)行（掌握）人民法院義務1、查封前查詢房屋權(quán)屬（出示工作證，出具協(xié)助查詢告知書）2、出示工作證和執(zhí)行公務證，出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行告知書；3、房屋權(quán)屬以登記為準；4、土地房屋權(quán)屬一致，同步查封；不一致，分別查封。協(xié)助執(zhí)行義務：1、不實體審查2、提出審查建議不斷止執(zhí)行3、按生效文書辦權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)查封登記：1先過戶再查封2、已受理過戶登記，未核準可查封；已核準不得查封預查封：①開發(fā)公司已辦預售允許但未出售房屋；②被執(zhí)行人購買已辦理初始登記房屋；③被執(zhí)行人購買辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或商品房預告登記房屋。分割查封：執(zhí)行中應明確查封詳細部位。查封期限（含預查封）1、不超二年；2、續(xù)查封，重新制作裁定書和協(xié)助執(zhí)行告知書；3、期滿未續(xù)效力消滅。輪候查封1、先送達辦查封，后送達辦輪候查封并予以告知；2、輪候查封順序：以送達協(xié)助執(zhí)行告知書時間先后排列；3、查封法院解除，排列在先自動轉(zhuǎn)為查封。解決房產(chǎn)，排列在后輪候查封失效。查封效力1不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記；2、仍辦理，按《民事訴訟法》第103條規(guī)定解決；3、依生效文書登記，房屋權(quán)利追溯到文書生效之時（七）中介管理1、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理概述（理解）房地產(chǎn)中介：征詢、估價、經(jīng)紀。特點：①人員特定②委托服務收費：①征詢0.5%②估價差額定率累進③經(jīng)紀0.5-2.5%最高3%④上述原則為國家上限，省可自定，不超30%2、房地產(chǎn)估價行業(yè)管理（熟悉）房地產(chǎn)估價行業(yè)是當前國內(nèi)估價領(lǐng)域唯一對機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實行行政允許行業(yè)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)級別分一、二、三級。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度（理解）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員分經(jīng)紀人和經(jīng)紀人協(xié)理。注冊：估價師與經(jīng)紀人學會，注冊管理與自律管理相結(jié)合。4、住房置業(yè)擔保管理（熟悉）住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度：設立：①平等自愿、分散和控制風險②嚴格評估借款人資信。程序：要約和承諾兩階段。5、房地產(chǎn)中介服務信用檔案（理解）信用檔案：建立房地產(chǎn)交易誠信機制。房管部門加快構(gòu)筑信息服務平臺，進一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系。（八）房地產(chǎn)稅收制度與政策稅收:國家為了實現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)利，按照法律規(guī)定原則，免費獲得財政收入一種手段。稅收制度:國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等總稱。是國家解決稅收分派關(guān)系總規(guī)范。稅種：①房產(chǎn)稅②城鄉(xiāng)土地使用稅③耕地占用稅④土地增值稅⑤契稅⑥營業(yè)稅都市維護建設稅和教誨稅附加⑦公司所得稅⑧個人所得稅⑨印花稅1、房產(chǎn)稅（熟悉）①房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收一種稅。課稅對象房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12％征收基數(shù)非出租房產(chǎn)：依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后余值計算繳納。詳細減除幅度。沒有房產(chǎn)原值作為根據(jù)，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定。出租房產(chǎn)：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計稅根據(jù)。房產(chǎn)稅免納范疇1機關(guān)團隊軍隊自用2事業(yè)經(jīng)費單位自用3宗教寺廟、公園、名勝古跡自用4個人所有非營業(yè)5財政部批準其她。具備房屋功能地下建筑征收房產(chǎn)稅問題1依照關(guān)于規(guī)定征收房產(chǎn)稅2稅額計算：對于自用地下建筑稅額計算：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價50—60%作為應稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其她用途房產(chǎn)，以房屋原價70—80％作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅稅額=應稅房產(chǎn)原值×[1-扣除比例]×1.2％。2、城鄉(xiāng)土地使用稅（熟悉）②城鄉(xiāng)土地使用稅國家對擁有土地使用權(quán)單位和個人征收一種稅種課稅對象1以都市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范疇內(nèi)土地為征稅對象；2以實際占用土地單位面積為計稅根據(jù)；3按照規(guī)定稅額計算征收。稅收原則大都市——1.5元至30元；中檔都市——1.2元至24元；小都市——0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)——0.6元至12元。地下建筑用地城鄉(xiāng)土地使用稅單獨建造地下建筑用地，按規(guī)定征收城鄉(xiāng)土地使用稅，暫按應征稅款50%征收城鄉(xiāng)土地使用稅。免繳土地使用稅范疇國家減免政策：1機關(guān)團隊軍隊自用2）事業(yè)經(jīng)費單位自用3）宗教寺廟公園名勝4）市政公共用地5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)用地；6開山填海整治土地和改造廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5年至7財政部另行規(guī)定免稅能源、交通、水利設施用地和其她用地。

省、自治區(qū)、直轄市稅務局免稅政策：1個人房屋用地2）房管部門在房租調(diào)節(jié)治革前經(jīng)租居民住房用地；3免稅單位職工家屬宿舍用地4民政部門舉辦安頓殘疾人占一定比例福利工廠用地；5集體和個人辦各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地3、耕地占用稅（熟悉）③耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅根據(jù)，按照規(guī)定合用稅額一次性征收。課稅對象占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設單位，占用林地、牧草地、農(nóng)田水運用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其她農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設，比照規(guī)定征收耕地占用稅。稅收原則縣為單位人均耕地面積，四檔①≤1畝10-50元/㎡②＞1畝，≤2畝8-40元/㎡；③＞2畝，≤3畝6-30元/㎡；④＞3畝5-25元/㎡加成提高1經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達且人均耕地特別少不得超過本地合用稅額50%。2占用基本農(nóng)田，合用稅額應本地合用稅額基本上提高50%。減稅政策1鐵路公路飛機場跑道減按每平方米2元；2農(nóng)村居民新建減半3烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤單免征或者減征耕地占用稅。免稅：1軍事設施2學校幼兒園養(yǎng)老院醫(yī)院4、土地增值稅（掌握）④土地增值稅對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入單位和個人征收一種稅。課稅對象：凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入單位和個人。征收范疇：涉及國有土地、地上建筑物及其附著物，轉(zhuǎn)讓不涉及以繼承、贈與方式免費轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為。土地增值稅計算辦法（1）未超50％=增值額×30％（2）未超過100％＝增值額×40％－扣除項目金額×5％（3）未超過200％=增值額×50％－扣除項目金額×15％（4）超過扣除項目金額200％=增值額×60％－扣除項目金額×35％土地增值稅扣除項目取地金額；開發(fā)成本；土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基本設施費；公共配套設施費；開發(fā)間接費用；開發(fā)土地和新建房及配套設施費用；財務費用中利息支出；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)關(guān)于稅金。免稅范疇1建造普通原則住房，土地增值未超過扣除20%。2國家依法征用、收回房地產(chǎn)。

5、契稅（掌握）⑤契稅所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收一種財產(chǎn)稅。應繳稅范疇：土地使用權(quán)出售、贈與和互換，房屋買賣，房屋贈與，房屋互換等。納稅時點為納稅人訂立土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當天，或者納稅人獲得其她具備土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當天。征收稅率3-5％省、自治區(qū)、直轄市政府實際狀況擬定，并報財政部和國家稅務總局備案。征收范疇1國有土地使用權(quán)出讓；2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及出售、贈與和互換；3房屋買賣；4房屋贈與5房屋互換。減免范疇1土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施，免征；2城鄉(xiāng)第一次購買公有住房3因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情準予減征或者免征；4財政部其她。6、有關(guān)稅收（熟悉）⑥營業(yè)稅都市維護建設稅和教誨稅附加依照有償提供勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)行為征收一種稅。營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅、消費稅、增值稅、教誨稅附加、都市維護建設稅等。征收稅率營業(yè)稅5%。城建稅實行地區(qū)差別按營業(yè)稅為基數(shù)7%、5%、1%。教誨稅附加按營業(yè)稅為基數(shù)3%。⑦公司所得稅獲得所得公司和其她獲得收入組織征收一種稅。個人獨資和合伙公司不合用。稅率及計算辦法25%。公司應納所得稅額=當期應納稅所得額*合用稅率。應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額⑧個人所得稅納稅人境內(nèi)居住滿一年，從中華人民共和國境內(nèi)和境外獲得所得個人。居住不滿一年境內(nèi)所得。稅率財產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓所得為20%。受贈人再次轉(zhuǎn)讓以收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納稅金及關(guān)于合理費用后余額為應繳納所得稅，按20%合用稅率計算繳納個人所得稅。⑨印花稅是對因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而書立、領(lǐng)取應稅憑證征收一種稅。稅率分五檔：千分之1、千分之0.5、千分之0.3、千分之0.05、千分之0.03。7、關(guān)于房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策（掌握）優(yōu)惠政策1、普通住房原則。容積率在1.0以上、120平方米如下、交易價格1.2倍如下，省自行制定，不超20％。自1月1日起,局限性5年非普通住房全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)非普通住房或者局限性5年普通住房對外銷售,按照其銷售收入減去購買房屋價款后差額征收營業(yè)稅;超過5年普通住房免征營業(yè)稅。3、普通住房，且該住房唯一住房減半契稅。90平方米及如下唯一住房，按照成交價格1%征收契稅4、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，唯畢生活用房獲得所得，免征個人所得稅。對屬于不征稅范疇贈與人、受贈人辦理有關(guān)手續(xù)后，不征收個人所得稅。5、房屋租賃。單位向職工按政府規(guī)定原則出租房屋免房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，按市場租金則房產(chǎn)稅減按4%，營業(yè)稅減按3%。個人出租房屋減按10%征個人所得稅，營業(yè)稅減按1.5%，房產(chǎn)稅減按4%。免土地使用稅，租賃合同免印花稅。

6、經(jīng)濟合用房。土地收入未超過扣除項目20%免土地增值稅，用地免土地使用稅，管理單位回購免契稅和印花稅，個人購買減半征收契稅和免印花稅。7、廉租房。租金收入免營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，用地免土地使用稅。廉租住房貨幣補貼免個人所得稅。

8、公共租賃房。免土地使用稅、契稅、印花稅。用舊公房轉(zhuǎn)公共租賃房土地收入未超過扣除項目20%免土地增值稅，單位捐贈未超過利潤12%部門免公司所得稅；租金收入免營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。（九）住房公積金1、住房公積金概述（理解）公積金性質(zhì)：本質(zhì)屬性是工資性，是住房分派貨幣化形式。特點：①義務性②互助性③保障性2、住房公積金歸集、提取和使用（熟悉）公積金基數(shù)：上年度月平均工資。不超過月平均工資2倍或3倍。比例：５％-12%。匯繳時間為上年7月1日至當年6月30日公積金提取使用原則：①定向②安全③嚴格時限效率原則公積金消費提?。孩儋徑ㄐ蔻谶€房貸③房租超工資比例公積金喪失提取：①離退休②終結(jié)勞動關(guān)系③戶口遷出④死亡或宣布管理原則：管理委員會決策、管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督。公積金使用：職工個人使用、管理中心運作3、住房公積金利率與稅收（熟悉）存款利率：按結(jié)息日掛起掛牌活期存款利率計息。貸款利率：一年內(nèi)合同利率，一年以上，相應利率檔次執(zhí)行新利率。稅收政策：不計入工資薪金收入，免征個人所得稅，超比例征收個人所得稅，管理中心免征營業(yè)稅，公司所得稅。（十）物業(yè)管理制度與政策1、物業(yè)管理概述（理解）物業(yè)管理：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依照。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”業(yè)權(quán)確認必要以登記工作成果載體——登記簿記載為據(jù)。物業(yè)管理過程中經(jīng)常要查詢登記簿關(guān)于信息。

一種物業(yè)管理區(qū)域成立一種業(yè)主大會，一種物業(yè)管理區(qū)域由一種物業(yè)管理公司實行物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)集合，物業(yè)管理基本單位。級別：物業(yè)管理服務分為三個不同級別，劃分以服務頻度為界。公有某些：國家所有。共有某些：建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、公共場合、公用設施、物業(yè)用房（只登記不發(fā)證）專有某些：1構(gòu)造上獨立性2運用上獨立性排她3登記客體2、物業(yè)管理有關(guān)主體（理解）物業(yè)供應主體：1物業(yè)服務公司2專項服務機構(gòu)3征詢機構(gòu)4公司員工5其她管理人。需求主體：1業(yè)主2業(yè)主大會3開發(fā)建設單位4非業(yè)主使用人。3、行業(yè)管理基本制度（熟悉）物業(yè)管理基本制度：1業(yè)主大會2業(yè)主委員會備案（30日內(nèi)備案）3招投標4承辦驗收（共用部位設施查驗）5公司資質(zhì)管理6職業(yè)資格7住宅專項維修資金8告知制度9管理規(guī)約制度10保修責任11交接制度12報告制度。三、房地產(chǎn)登記檔案（一）房地產(chǎn)登記檔案概論（掌握）房地產(chǎn)登記檔案（如下簡稱登記檔案）是房地產(chǎn)檔案一種。是指登記機構(gòu)在房地產(chǎn)物權(quán)登記活動中直接形成對國家和社會有保存價值各種形式歷史記錄。它反映了房地產(chǎn)物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅狀況，是都市房地產(chǎn)物權(quán)登記工作真實記載和重要根據(jù)。登記檔案廣義：登記薄+登記材料（原始資料+內(nèi)部審核文獻）狹義：原始登記材料（申請證明+審核過程結(jié)論+繕發(fā)證過程成果+其她）登記?。弘娮?紙質(zhì)登記機構(gòu)制作管理記載基本狀況+權(quán)利狀況+其她登記薄與登記材料相似：主體、有憑證作用。不同：材料涵蓋不不大于簿，簿公開不不大于材料。（二）登記檔案管理（掌握）登記檔案作用1確權(quán)2維權(quán)3促房市發(fā)展4信息服務5維護金融秩序社會穩(wěn)定。特點：專業(yè)、動態(tài)、真實、完整、價值、法律。管理內(nèi)容：生成-立卷-歸檔-鑒定-保管-異動-運用。職責：依法、依職、人員。形成者和管理者--房屋登記機構(gòu)。登記薄法律根據(jù)：《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《房屋登記簿管理試行辦法》。電子登記簿建立：系統(tǒng)內(nèi)完畢并備份。紙質(zhì)登記簿建立：以編號為序建立，以簿頁記載自然、權(quán)利狀況及其她，編號順序連綴裝訂。登記簿建立規(guī)定：房屋基本單元建立，唯一編號，房屋分割、合并時重新編號。公共場合設施和物業(yè)，初始登記時單獨記載，建立登記簿，并與基本單元形成關(guān)聯(lián)。電子介質(zhì)可以轉(zhuǎn)化為唯一、擬定紙介質(zhì)；紙介質(zhì)活頁編制，注明目錄和頁碼。內(nèi)容真實性、完整性和有效性。登記簿記載內(nèi)容：自然狀況、權(quán)利狀況、補換證紀錄、限制狀況、其她。異動：電子自動長成，紙增頁，注明目錄頁碼歸并。歸檔：電子記載確認邏輯歸檔、備份移送物理歸檔。紙質(zhì)入冊即歸檔。登記機構(gòu)永久保存。登記材料：申請?zhí)峤?機構(gòu)工作形成。種類齊全材料完整內(nèi)容精確形式規(guī)范。立卷：1即時立卷歸檔2一宗一卷3立卷負責人。編號：按丘編號法、分類流水編號法。實行檔案代卷卡制度。保管規(guī)定：1維護完畢與安全2以防為主防治結(jié)合3保護重點照顧普通4貫徹各環(huán)節(jié)。保管期限：定期（短下，長15-50年）+永久。應長期或永久保存。（三）登記檔案運用（掌握）登記檔案運用法律：《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《都市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》《房屋登記簿管理試行辦法》。檔案運用意義：1保利益2保工作正常3促建設4協(xié)公檢維穩(wěn)。運用形式：電子觸屏、物權(quán)證明、征詢、信息聯(lián)網(wǎng)。范疇規(guī)定：1個人和單位查基本狀況查封抵押2權(quán)利人利害關(guān)系人憑證明查、復制有關(guān)信息。運用手續(xù)：《申請表》、坐落或證號需查詢事項、身份或資格證明。運用辦法規(guī)定：設定場合內(nèi)、符合可以觸屏、需證明指定專人摘錄打印。運用形式：原件、復制本、編寫參照資料。登記材料運用范疇：1權(quán)利人、委托人（證明）2繼承人、受贈人、受遺增人（證明）3安全、公安、檢察、審判、紀檢、證鑒（證明、證件）4公證、仲裁（查詢、申請證明、證件、受案證明）5仲裁訴訟當事人（受案證明）。運用辦法規(guī)定：組織閱覽、外借、制發(fā)復制本、征詢服務。四、房地產(chǎn)測繪基本知識（一）測繪概論（熟悉）房產(chǎn)測繪內(nèi)容：平面圖測繪、面積測算、共有面積分攤、成果檢查和歸檔歷程：1984第一次房屋普查，成立測繪隊伍。1987年開展了房地產(chǎn)登記發(fā)證工作。1991年《房產(chǎn)測量規(guī)范》（行業(yè)原則）1992年地籍測量委員會珠海成立2月《房產(chǎn)測量規(guī)范》（國標）10月《房產(chǎn)測繪管理辦法》。房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)來測定房地產(chǎn)位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、運用狀況等社會屬性專業(yè)測繪。分為房地產(chǎn)基本測繪（分幅圖）和房地產(chǎn)項目測繪兩種。測繪目1、為房地產(chǎn)管理涉及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基本圖、表、數(shù)字、資料和有關(guān)信息2、為都市規(guī)劃建設提供基本數(shù)據(jù)和資料3、為委托人從事房地產(chǎn)交易、申請房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、建設項目拆遷等活動提供房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)4、為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（GIS）、數(shù)字都市提供基本數(shù)據(jù)和信息。測繪內(nèi)容：平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)測繪成果資料檢查與驗收。房地產(chǎn)測繪特點1比例尺大2成果法律約束力3、成果精度規(guī)定高4、規(guī)定修測、補測、變更測量及時5、房地產(chǎn)測繪人員既要懂測繪、更要懂房地產(chǎn)測繪作用：1登記作用建筑面積、地理位置、房屋界線范疇、房地產(chǎn)平面圖是基本狀況起到證明作用2交易作用（登記發(fā)證）3財政稅收經(jīng)濟作用（稅收評估根據(jù)）4社會服務、決策參謀功能（派生數(shù)據(jù)資料）5在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中（測繪技術(shù)方面，數(shù)據(jù)來源）6解決房產(chǎn)糾紛中作用（法定基本資料）《測繪法》國家對房產(chǎn)測繪單位實行資質(zhì)管理制度，人員應當具備相應執(zhí)業(yè)資格條件。測繪槳證書有效期5年。外業(yè)工作，涉及房地產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分層分戶等）測繪以及房地產(chǎn)調(diào)查。房地產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑構(gòu)造、建筑高度（層數(shù)）、房屋用途、用地性質(zhì)等第一手資料。成果監(jiān)督管理：房產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位資格、測繪成果合用性、界址點精確性、面積測算根據(jù)與辦法等內(nèi)容進行審核。審核后房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。（二）房地產(chǎn)平面圖測繪（熟悉）房地產(chǎn)圖是房產(chǎn)圖和地籍圖總稱，房產(chǎn)圖分為分幅圖、分丘圖、分層分戶圖。地籍圖分為地籍圖、宗地圖。房產(chǎn)分幅圖和地籍圖是基本資料。房產(chǎn)分戶圖供核發(fā)房屋所有權(quán)證使用，宗地圖土地使用權(quán)證使用。房地產(chǎn)圖測繪內(nèi)容：測定房屋平面位置，繪制房產(chǎn)分幅圖；測定房屋四至歸屬及丈量房屋邊長，計算面積，繪制房產(chǎn)分丘圖；測定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，繪制房產(chǎn)分戶圖。測定界址點位置，制作基本地籍圖，求算宗地面積，制作宗地圖。測繪特點：政策性、專業(yè)性、技術(shù)性、現(xiàn)勢性很強測量工作。測繪工作人員規(guī)定：測繪能力、業(yè)務知識、法律法規(guī)平面控制測量測定控制點水平位置，測定控制點高程位置工作叫高程控制測量。測量房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)工作稱為房地產(chǎn)平面控制測量。平面控制點布設原則：從整體到局部，從高檔到低檔，分級布設，也可以超級布網(wǎng)原則。國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》采用1980西安坐標系統(tǒng)或地方坐標系統(tǒng)，采用地方坐標系統(tǒng)時，應和國家坐標系統(tǒng)聯(lián)測。房地產(chǎn)平面控制測量涉及二、三、四等基本控制測量（GPS）和一、二、三級加密控制測量（GPS測量、導線測量）。GPS長處：1精度高2時間短3測站間無需通視4觀測以便5統(tǒng)一三維坐標6全天候作業(yè)7實時定位。RTK實時動態(tài)差分法。房屋權(quán)屬用地單元最小單位是丘。所謂丘，地表上一塊有界空間地塊。有獨立丘（只一種產(chǎn)權(quán)單元）與組合丘（幾種產(chǎn)權(quán)單元共有）。房屋計量單位是幢。用地狀況調(diào)查1）用地人、用地人所有制性質(zhì)2）權(quán)源3）土地級別調(diào)查4）土地稅費調(diào)查5）土地所有制性質(zhì)調(diào)查6）用地分類調(diào)查7）用地面積調(diào)查房屋調(diào)查內(nèi)容涉及房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別（1國有2集體3私有4聯(lián)營公司5股份制公司6港澳臺投資房產(chǎn)7涉外房產(chǎn)8其他）、層次、建筑構(gòu)造、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、和她項權(quán)利基本狀況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖基本資料，同步，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料索引和參照資料。分幅圖以幅繪制。分幅圖測繪范疇1都市2縣城3建制鎮(zhèn)建成區(qū)4和建成區(qū)以外工礦、企事業(yè)單位及與其毗連居民點。房產(chǎn)分幅圖測繪，應與開展城鄉(xiāng)房屋登記范疇相一致。分幅圖測圖比例尺：普通1：500。房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖局部圖，是反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地狀況、權(quán)界位置、界址點、房角點；房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)屬狀態(tài)等各項房地產(chǎn)要素。也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。房產(chǎn)分丘平面圖內(nèi)容除表達分幅圖內(nèi)容外，還應表達房屋權(quán)界線、界址點、界址點點號、窯洞使用范疇：挑廊、陽臺、房屋建成年份、丘界長度、房屋邊長、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。恰當繪出鄰丘相鄰地物。分丘圖精度規(guī)定：間距不超過50M界址點間間距誤差不超過下表。最大限差是中誤差2倍界址點級別限差（m）中誤差（m）一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10分層分戶圖作用又稱房產(chǎn)分戶圖，是在分丘圖基本上繪制細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為基本單元，以明確異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證附圖使用。房產(chǎn)分戶圖按照房屋登記基本單元繪制。比例尺普通為1：200或1：300，可恰當放大與縮小。房產(chǎn)分戶圖內(nèi)容涉及房屋權(quán)界線、房屋邊長、墻體歸屬、建筑面積、分攤共用面積、樓梯、走道、地名、門牌號、圖幅號、丘號、幢號、層次、室號等。實量，取位0.01m。不規(guī)則房屋邊長丈量應加量輔助線，共有部位應在范疇內(nèi)加簡注。（三）房地產(chǎn)面積測算（熟悉）房地產(chǎn)面積測算均指水平投影面積測算，分為房屋面積測算和用地面積測算兩種。其中房屋面積測算涉及房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。建筑面積有上蓋；有圍護物；構(gòu)造牢固；有實際使用功能；層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。使用面積房屋戶內(nèi)所有可供使用凈空面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所用權(quán)房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房屋行政主管部門登記確權(quán)認定。（四）共有建筑面積計算與分攤（掌握）共有建筑面積各種產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。用地面積涉及房屋占地面積、其她用途土地面積。占地面積是指房屋底層外圍水平投影面積，涉及落地陽臺、外走廊等附屬建筑外圍水平投影面積。不計入用地面積：1無明確權(quán)屬2市政公共用地3公共使用河、溝4已征用、劃撥或規(guī)劃市政建設用地5其她面積測算普通規(guī)定1以幢為基本單位，水平投影面積測算。2．獨立測算兩次，規(guī)定限差以內(nèi)，取中數(shù)。3．邊長取至0.01m；面積取至0.01㎡4．鑒定合格測距儀或達到相應精度儀器或工具。5．層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間垂直距離。戶是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證基本單元。有固定界限、獨立使用、明確、唯一編號、基本單元不能不大于間，不能不不大于棟。一戶可以是一套原則戶型，也可以是一間、一層、一種單元、一幢房屋范疇。預測面積作用：開發(fā)商成本預算、商品房預售、房屋預登記備案、銀行按揭貸款等需要。委托具備房產(chǎn)測繪資格單位測算。預測面積房屋邊長數(shù)據(jù)采集資料來源：1設計圖紙（平面立面剖面）2房屋銷售方案、公共部位狀況闡明3建設單位提供其他資料。計算房屋建筑面積：1、有上蓋2、有圍護物3、構(gòu)造牢固4、有實際使用功能5、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。計算所有建筑面積范疇1）單層按一層；多層按總和2）高度在2.20m以上部位計算建筑面積3）通道門廳大廳按一層計算4）樓梯間、電梯井垃圾道管道井按自然層計算5）房屋天面上層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面構(gòu)造屋頂高度在2.20m以上部位，按其外圍水平投影面積計算6）挑樓、全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算7）有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積計算8）與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算9）封閉架空通廊10）地下室、半地下室及其相應出入口2.20m以上11）有柱或有圍護構(gòu)造門廊、門斗，12）玻璃幕墻等作為房屋外墻13）永久性有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。14）依坡地吊腳有圍護2.20m以上15）有伸縮縫房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積范疇1）有上蓋無柱走廊2）獨立柱、單排柱門廊、車棚、貨棚等永久性建筑3）未封閉陽臺、挑廊4）無頂蓋室外樓梯5）有頂蓋不封閉永久性架空通廊不計算建筑面積范疇1）層高不大于2.20m。2）突出房屋墻面構(gòu)件、配件無柱雨蓬等。3）架空通廊。4）房屋天面、挑臺5）操作平臺、安頓箱、罐平臺6）底層用作道路街巷通行某些。7）運用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造房屋8）活動暫時簡易9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）不相通伸縮縫。某些特殊狀況建筑面積計算辦法1）各樓層墻體厚度不同步，分層分別計算2）斜面構(gòu)造屋頂2.20米以上3）不規(guī)則圍護物超過其底板外沿，以底板水平投影4）室內(nèi)能正常運用伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。5）非垂直墻體2.20米以上6）樓梯下方空間樓梯已計算建筑面積，其下方空間無論與否運用均不再計算建筑面積。7）公共通道不計算建筑面積成套房屋建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三某些構(gòu)成。共有建筑面積分類：能分攤+不能分攤能分攤1）為整幢樓服務共有2）功能區(qū)共有3）層共有建筑面積4）其她不能分攤1）人防2）獨立使用地下室、車庫3）多幢房屋服務4）層高在2.2米轉(zhuǎn)換層；架空某些；用作公共休憩5）物業(yè)經(jīng)營辦公用房6）其她共有建筑面積解決原則1、分攤計算應以幢為基本單位。2、異產(chǎn)毗連分割清晰獨立計算；無法分割需分攤計算。3、合法分割合同，按其文獻或合同規(guī)定執(zhí)行；4、無合同按有關(guān)比例進行計算分攤。邊長數(shù)據(jù)測量獨立丈量兩次，取兩次平均值作為邊長值。共有建筑面積分攤計算1、整體分攤2、多級分攤（三級）。一級分攤①整幢房屋配電室、水泵房、公共門廳、公共過道、設備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺層樓梯間以及其她功能上為整幢建筑服務公共用房和管理用房建筑面積。②為其他功能區(qū)服務，必要穿過某一功能區(qū)垂直通道、水平通道及通風井、管道井、垃圾道等建筑面積。（五）房產(chǎn)測繪資料驗收和歸檔（熟悉）測繪質(zhì)量檢查驗收目為了保證測繪成果質(zhì)量，保證測繪成果精確性，維護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。檢查驗收根據(jù)1、關(guān)于測繪任務書、合同或委托檢查驗收文獻；2、關(guān)于法規(guī)和技術(shù)原則；如國家規(guī)范和地方實行細則等。3、技術(shù)設計書和關(guān)于技術(shù)規(guī)定。4、測繪產(chǎn)品質(zhì)量評估原則、測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定；5、房屋、土地面積確權(quán)法律文獻或合同；檢查驗收辦法：執(zhí)行二級檢查和一級驗收制度。普通采用抽樣檢查方式進行。在每一級檢查中檢查人員發(fā)既有不符合技術(shù)規(guī)定產(chǎn)品時，應及時做好記錄，并提出解決意見，退至作業(yè)人員解決，然后再進行檢查。房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量實行優(yōu)等品、良等品和合格品三級評估。產(chǎn)品質(zhì)量由生產(chǎn)單位評估，驗收單位負責核定。測繪成果提交：須經(jīng)各級檢查，驗收，質(zhì)量達到相應規(guī)定原則后，才干上交。上交成果必要精確、清晰、齊全。房產(chǎn)測繪檔案作用：是在測繪活動中形成有保存價值房產(chǎn)歷史記錄，是房產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作真實記載和重要根據(jù)。應分級存檔。（六）房產(chǎn)變更測繪（理解）房地產(chǎn)變更測繪分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更兩種。房屋現(xiàn)狀變更1、房屋新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑構(gòu)造、層數(shù)變化；2、房屋損壞和滅失，涉及所有拆除或者某些拆除、崩塌和燒毀；3、圍墻、柵欄、籬笆、等圍護物以及房屋附屬設施變化；4、道路、廣場、河流拓寬、改造、河、湖、渠溝、水塘等邊界變化；5、地名、門牌號更改；6、房屋及其用地分類面積增減變化。房屋權(quán)屬變更1、房屋買賣、互換、繼承、贈與、兼并等引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移；2、土地使用權(quán)界調(diào)節(jié)，涉及合并、分割、塌沒和截彎取直；3、征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地引起土地權(quán)屬變化；4、她項權(quán)利變化和注銷。新增丘號沿房產(chǎn)分區(qū)或房產(chǎn)分幅圖內(nèi)最大丘號續(xù)編；變更測繪精度必要滿足相應類別初始測繪精度。（七）測繪成果運用（掌握）測繪成果運用：房地產(chǎn)登記機構(gòu)應按照有關(guān)規(guī)定為房地產(chǎn)登記基本單元編排代碼（坐標法、分宗法、分幅法）。房地產(chǎn)登記基本單元代碼應具備唯一性、擬定性、不變性。分幅法：基本單元幢號代碼應以房產(chǎn)分幅分丘圖為基本編制，由分幅圖（6位）、分丘圖號（4位）、幢號（4位）構(gòu)成。運用過程1測繪生產(chǎn)提交測繪成果2成果審核3房屋登記收件4測繪成果數(shù)據(jù)記載于登記簿，并生成房屋權(quán)證附圖房產(chǎn)權(quán)證附圖以房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖為原圖清繪而成。分幅平面圖、分層平面圖普通不能直接作為房產(chǎn)權(quán)證附圖。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)規(guī)定：1、性能規(guī)定2、技術(shù)規(guī)定3、數(shù)據(jù)規(guī)定4、安全保密性規(guī)定5、開放性、集成性規(guī)定 五、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)（一）信息系統(tǒng)概論（掌握）房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是以計算機信息技術(shù)為基本，滿足房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易和登記等業(yè)務管理需要，并實現(xiàn)以上業(yè)務信息采集、管理、記錄和發(fā)布信息系統(tǒng)。一基本：計算機信息技術(shù)，四業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易、登記，四功能：信息采集、管理、記錄、發(fā)布。老式模式問題：1信息不對稱不透明。2業(yè)務不規(guī)范統(tǒng)一3數(shù)據(jù)分散無及時更新4政府難掌握影響精確性。信息系統(tǒng)根據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設部《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》：信息進程：上海啟動，北京評審，.10.1施行，長春任建部聽，福州90都市座談會。意義：1規(guī)范原則2交易透明市場監(jiān)管3提高服務提高服務能級4政府科學決策調(diào)控能力。七系統(tǒng)：測繪及成果、登記、項目管理、從業(yè)主體、存量房、新建房、記錄分析與信息發(fā)布五數(shù)據(jù)：基本、從業(yè)主體、業(yè)務、記錄、發(fā)布。三個層次：基本服務層（測繪及成果管理登記管理）業(yè)務管理層（新建商品房網(wǎng)上備案存量房網(wǎng)上備案從業(yè)主體管理項目管理）決策支持層（記錄分析與信息發(fā)布）。物理數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶自然特性數(shù)據(jù)，涉及物理圖形數(shù)據(jù)和物理屬性數(shù)據(jù)。權(quán)屬數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶權(quán)利特性數(shù)據(jù)。樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)等其他有關(guān)數(shù)據(jù)有關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)組織方式。銷售表是在樓盤表基本上，以邏輯幢為單位、用特定顏色標注每戶銷售狀態(tài)二維圖表，是樓盤表在新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)中一種詳細應用形式。銷售表數(shù)據(jù)源于樓盤表，在樓盤表提供有關(guān)物理屬性數(shù)據(jù)后來，通過顏色來區(qū)別銷售狀態(tài)，即得到房產(chǎn)項目銷售狀態(tài)和銷售狀況。子系統(tǒng)與數(shù)據(jù)關(guān)系：新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)、存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)