計算房地產(chǎn)成本價值-房地產(chǎn)價格構(gòu)成（房地產(chǎn)估價課件）

成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)價格構(gòu)成土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題土地成本土地成本，也稱土地取得成本、土地費(fèi)用購置土地的必要支出開發(fā)土地的必要支出、應(yīng)得利潤取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑①

市場購置②

征收集體土地③

征收國有土地上房屋土地成本1．市場購置（1）土地購置價格（2）土地取得稅費(fèi)[例]某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為：800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬元）土地成本2．征收集體土地（1）土地征收補(bǔ)償費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用其他地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用（2）相關(guān)稅費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地開墾費(fèi)（占用耕地的）耕地占用稅（占用農(nóng)用地）政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用（3）其他相關(guān)費(fèi)用地上物拆除費(fèi)渣土清運(yùn)費(fèi)場地平整費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）建設(shè)用地使用權(quán)出讓金土地成本3．征收國有土地上房屋（1）房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)搬遷費(fèi)臨時安置費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)補(bǔ)助和獎勵（2）相關(guān)費(fèi)用房屋征收評估費(fèi)房屋征收服務(wù)費(fèi)政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用其他相關(guān)費(fèi)用地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建設(shè)成本在已取得某種開發(fā)程度的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的費(fèi)用等前期費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗收費(fèi)等開發(fā)期間稅費(fèi)成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題管理費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等管理費(fèi)用＝（土地取得成本＋建設(shè)成本）×%成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題銷售費(fèi)用也稱為銷售成本預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要的支出包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。銷售前發(fā)生：廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)銷售中發(fā)生：銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)銷售費(fèi)用＝建成的商品房價格×%成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題投資利息（一）含義1．房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計算的利息2．土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用全額計息（1）借貸：貸款利息（2）自有：機(jī)會成本投資利息（二）計算1．應(yīng)計息項目土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)2．計息周期年半年季月投資利息取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期動工開發(fā)之日建設(shè)期3．計息期：應(yīng)計息的時間長度前期建造期達(dá)到全新狀況的估價對象的日期例如，采用成本法評估某幢舊寫字樓現(xiàn)在的價值，根據(jù)現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)類似寫字樓從取得土地到竣工驗收完成正常需要24個月，則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為24個月。一次性發(fā)生（期末）均勻發(fā)生（期中）投資利息5．利率價值時點(diǎn)的類似房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率4．計息方式單利復(fù)利本金計算利息，利息不計算利息本金計算利息，利息計算利息成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題銷售稅費(fèi)1．包括（1）銷售稅金及附加：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（2）其他銷售稅費(fèi)：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等（賣方）3．不包括（1）買方繳納的稅費(fèi)（2）賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅2．計算銷售稅費(fèi)＝房地產(chǎn)價值×%成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題開發(fā)利潤1．是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤不是施工企業(yè)的利潤（包含在建安費(fèi)中）3．是平均利潤2．是稅前利潤（未扣除土地增值稅、企業(yè)所得稅）