房地產(chǎn)項目的建設(shè)管理與驗收

2024/3/21111.1項目管理的目標(biāo)“三控”——項目投資（成本）進(jìn)度（工期）質(zhì)量“兩管”——合同管理，信息管理

“一協(xié)調(diào)”——組織協(xié)調(diào)2024/3/21211.2項目投資（費(fèi)用）控制與措施

項目費(fèi)用控制思路監(jiān)理工程師控制多方面控制措施2024/3/213多方面控制措施組織措施技術(shù)措施經(jīng)濟(jì)措施合同措施信息管理協(xié)調(diào)管理2024/3/21411.3項目質(zhì)量控制與措施質(zhì)量控制以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)、以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為依據(jù)嚴(yán)格選擇施工單位和監(jiān)理公司

嚴(yán)格選擇建材嚴(yán)格選擇設(shè)備確定施工中控制質(zhì)量的具體措施對各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，確保精度控制混凝土質(zhì)量嚴(yán)格質(zhì)量檢查發(fā)揮建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)作用建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度2024/3/21511.4項目進(jìn)度控制與措施進(jìn)度（工期）控制編制工程進(jìn)度計劃工程內(nèi)容分解統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量計算每項工程工作量所需時間排列施工先后次序2024/3/216進(jìn)度管理與計劃調(diào)整橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)圖法其他配套進(jìn)度計劃材料供應(yīng)計劃設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃臨時工程計劃影響工期關(guān)鍵因素控制材料、設(shè)備的供應(yīng)情況設(shè)計變更對進(jìn)度的影響勞動力的安排情況氣象條件2024/3/217總結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的措施組織措施技術(shù)措施經(jīng)濟(jì)措施合同措施信息管理加強(qiáng)協(xié)調(diào)2024/3/21811.5項目驗收管理內(nèi)容

竣工驗收

項目建設(shè)程序的最后一個環(huán)節(jié)，是全面考核項目建設(shè)成果、檢查設(shè)計與施工質(zhì)量、確認(rèn)項目能否投入使用的關(guān)鍵步驟竣工驗收范圍新建項目擴(kuò)建項目改建項目2024/3/219竣工驗收條件完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。2024/3/2110竣工驗收依據(jù)經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃施工圖紙和說明文件施工過程中的設(shè)計變更文件現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。2024/3/2111竣工驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，且已達(dá)到國家有關(guān)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求交工工程達(dá)到——窗明、地凈、水通、燈明，有采暖通風(fēng)的項目，應(yīng)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)

設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求建筑物四周2m以內(nèi)場地整潔技術(shù)檔案資料齊全2024/3/211211.6項目驗收的工作方法與分戶驗收管理項目驗收的工作方法全面鑒定工程質(zhì)量單項工程竣工驗收綜合驗收分戶驗收單項工程竣工驗收綜合驗收：全部建設(shè)完成驗收大項目驗收參加單位：建委、計委、建設(shè)銀行、人防、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等分戶驗收分戶驗收是指由客戶參加的一戶戶地驗收過關(guān)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導(dǎo)向，客戶利益至上，讓客戶滿意。如果客戶不滿意，則一票否決，工程不能通過驗收2024/3/211311.7項目驗收常見質(zhì)量問題與對策⑴工程質(zhì)量問題如：施工粗糙、屋里滲水、外墻滲水及涂料開裂、鋁合金門窗滲水嚴(yán)重、管道滴漏、墻地殼開裂、砌體及抹灰工程質(zhì)量差等⑵功能質(zhì)量問題功能單一，不夠完整；面積過小，功能質(zhì)量水平低，不僅使用上沒有舒適感，而且影響了使用功能的擴(kuò)展⑶環(huán)境質(zhì)量問題：空間環(huán)境質(zhì)量不高，生活環(huán)境質(zhì)量較低，文化環(huán)境質(zhì)量甚差，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣⑷服務(wù)質(zhì)量問題：維修不及時，返修不徹底，配套不齊備，反映無人理提高項目質(zhì)量的對策轉(zhuǎn)變?nèi)齻€觀念，提高自身素質(zhì)抓住規(guī)劃龍頭，高度重視設(shè)計選好施工隊伍，嚴(yán)格實施監(jiān)理抓好“四新”應(yīng)用，加大科技含量科技是第一生產(chǎn)力提高物業(yè)管理水平2024/3/212024/3/211511.8項目竣工驗收監(jiān)測與政府驗收管理辦法1.項目竣工驗收監(jiān)測

監(jiān)測內(nèi)容①廢水的監(jiān)測②空氣質(zhì)量的監(jiān)測③聲環(huán)境的監(jiān)測

2.政府驗收管理辦法驗收管理辦法各地政府大致相同2024/3/211611.9項目竣工決算、資料與質(zhì)量保證書竣工決算

指在項目竣工驗收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的建設(shè)項目從籌建到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設(shè)費(fèi)用竣工決算反映實際造價的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件工程結(jié)算——由承包商編制，竣工驗收后1個月內(nèi)完成?？⒐Q算——由發(fā)展商編制

2024/3/2117編制竣工檔案資料技術(shù)資料的內(nèi)容前期工作資料土建資料安裝工程資料-繪制竣工圖真實記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件是對工程進(jìn)行驗收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)

竣工驗收中的其他有關(guān)問題部分返工甩項工程（發(fā)展商）2024/3/2118住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書開發(fā)商向購房人提供住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書