2021年物業(yè)管理師實(shí)務(wù)講解

關(guān)于考試狀態(tài)與答題技巧人們進(jìn)入到最后復(fù)習(xí)階段后，要合理安排好自己時間，要注意工作時間與復(fù)習(xí)時間協(xié)調(diào)，尚有各門課程之間平衡與互相補(bǔ)充，以保證在考試時能有一種良好狀態(tài)。可以恰本地進(jìn)行某些習(xí)題訓(xùn)練，但做習(xí)題并不但僅是檢查自己復(fù)習(xí)效果，還要通過做習(xí)題來完善自己復(fù)習(xí)。在考試時也要注意答題技巧，以保證盡量地多得分。對于單選題，可依照自己記憶與理解進(jìn)行選取。做多選題時要恰當(dāng)慎重，盡量保證選取答案一定是對的答案，不能選錯，由于選錯一種選項本題就不能得分。案例分析題普通會依照背景材料設(shè)計出5道左右小問題，先要從整體上讀懂背景材料，理解題目要考核重要內(nèi)容是什么，然后分項作答。每道小題在回答時一定要抓住要點(diǎn)，由于寫出要點(diǎn)即能得分。模仿試卷二及分析一、單項選取題（共30題，每題1分）1．一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司注冊資本應(yīng)為人民幣（）萬元以上。A．50B．300C．500D．1000答案：C解析：一級資質(zhì)注冊資本為人民幣500萬元以上，二級資質(zhì)注冊資本為人民幣300萬元以上，三級資質(zhì)注冊資本為人民幣50萬元以上。2．新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市，設(shè)區(qū)市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A．30B．45C．60D．90答案：A解析：新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司，其資質(zhì)級別按最低級別核定，并設(shè)一年暫定期。物業(yè)服務(wù)公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持關(guān)于資料向本地房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。3．某物業(yè)服務(wù)公司僅管理高層住宅類型物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。A．一級B．二級C．三級D．三級暫定答案：.C解析：一級和二級資質(zhì)公司規(guī)定管理兩種類型以上物業(yè)，三級資質(zhì)規(guī)定由委托管理項目即可。4．前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人投標(biāo)文獻(xiàn)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。A．7B．15C．30D．45答案：C解析：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人投標(biāo)文獻(xiàn)訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容其她合同。招標(biāo)人無合法理由不與中標(biāo)人訂立合同，給中標(biāo)人導(dǎo)致?lián)p失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。5．在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會依照評標(biāo)成果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序合理中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（）。A．可任選其中一種作為中標(biāo)人B．應(yīng)以報價最低為中標(biāo)人C．應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門擬定中標(biāo)人D．應(yīng)按照中標(biāo)候選人排序擬定中標(biāo)人答案：D解析：在評標(biāo)環(huán)節(jié)中，評標(biāo)委員會完畢評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文獻(xiàn)評審和比較意見，并按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定評標(biāo)原則和評標(biāo)辦法，推薦不超過3名有排序合格中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人排序擬定中標(biāo)人。當(dāng)擬定中標(biāo)中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同，招標(biāo)人可以依序擬定其她中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。6．物業(yè)管理投標(biāo)過程涉及：①準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn)，②獲取招標(biāo)信息，③登記并獲得招標(biāo)文獻(xiàn)，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文獻(xiàn)，⑥訂立物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。對的投標(biāo)環(huán)節(jié)是（）。A．③—②—①—④—⑤—⑥B．③—②—①—⑤—④—⑥C．②—③—①—④—⑤—⑥D(zhuǎn)．②—③—①—⑤—④—⑥答案：D解析：投標(biāo)程序?yàn)椋韩@取招標(biāo)信息、項目評估與風(fēng)險防范、登記并獲得招標(biāo)文獻(xiàn)、準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn)、送交投標(biāo)文獻(xiàn)、參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)、簽約并執(zhí)行合同。7．物業(yè)服務(wù)合同由（）與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司訂立。A．各業(yè)主分別B．業(yè)主大會C．業(yè)主委員會代表業(yè)主D．物業(yè)建設(shè)單位答案：C解析：普通狀況下，產(chǎn)權(quán)多元化物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)服務(wù)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同。8．暫時管理規(guī)約由（）制定。A．建設(shè)單位B．購房人C．物業(yè)服務(wù)公司D．房地產(chǎn)行政主管部門答案：A解析：物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定暫時管理規(guī)約。在此階段，物業(yè)服務(wù)公司可協(xié)助建設(shè)單位按國家物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)和示范文本制定暫時管理規(guī)約。9．物業(yè)管理初期介入是建設(shè)單位引入（）。A．設(shè)計工作B．工程監(jiān)理工作C．開發(fā)建設(shè)工作D．物業(yè)管理征詢活動答案：D解析：初期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位依照項目開發(fā)建設(shè)需要所引入物業(yè)管理征詢活動。物業(yè)管理征詢活動，重要指從物業(yè)管理角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)公司提供，也可以由物、業(yè)管理專業(yè)人員提供。10．前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起至（）之日止物業(yè)管理活動。A．初次業(yè)主大會會議召開B．業(yè)主大會成立C．50%業(yè)主入住D．物業(yè)服務(wù)合同生效答案：D解析：前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承辦查驗(yàn)開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司為止物業(yè)管理階段。選聘了新物業(yè)服務(wù)公司也就是物業(yè)服務(wù)合同生效。11．業(yè)主大會選聘了新物業(yè)服務(wù)公司，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向（）交尚關(guān)于物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A．建設(shè)單位B．業(yè)主委員會C．政府主管部門D．新物業(yè)服務(wù)公司答案：B解析：在物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終結(jié)物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目同步，由物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移送或交接物業(yè)。詳細(xì)應(yīng)由業(yè)主委員會接受。12．因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和補(bǔ)償。A．裝修人B．裝修公司C．裝修施工人員D．物業(yè)服務(wù)公司答案：A解析：因裝飾裝修活動導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和補(bǔ)償，屬于裝飾裝修公司責(zé)任，裝修人可以向裝飾裝修公司追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而導(dǎo)致?lián)p失，由裝修人負(fù)責(zé)補(bǔ)償。13．在購房合同商定期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)，（）。A．建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司將視業(yè)主入住不成立B．建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司將視業(yè)主入住成立C．業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，視同入住成立D．雖然業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立答案：C解析：教材中沒有原話，應(yīng)依照理解選取。14．檢查墻體裝飾面與否空鼓最適合采用（）查驗(yàn)辦法。A．測量B．敲擊C．使用D．目測答案：B.解析：這是一種關(guān)于實(shí)踐能力考核題目。15．房屋主體按建筑構(gòu)造類型和材料劃分類別，不涉及（）。A．磚構(gòu)造B．木構(gòu)造C．鋼筋混凝土構(gòu)造D．框架構(gòu)造答案：D解析：按房屋建筑構(gòu)造類型和材料可分為：磚木構(gòu)造、混合構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造和其她構(gòu)造；按房屋承重受力方式可分為：墻承重構(gòu)造、構(gòu)架式承重構(gòu)造、筒體構(gòu)造或框架筒體構(gòu)造承重和大空間構(gòu)造承重；按房屋層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；按房屋用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其她用途。16．對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備維修，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)（）。A．事后維修B．緊急搶修C．防止性維修D(zhuǎn)．大修答案：C.解析：為了減少故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定修理籌劃和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行維修活動，稱為防止性維修。防止性維修是一種積極具備防止作用維修方略，可以減少故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)倡導(dǎo)重要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)當(dāng)實(shí)行防止性維修。17．物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不涉及（）記錄。A．尋常運(yùn)營B．客戶投訴C．維修和技術(shù)改造D．各項電器防止性實(shí)驗(yàn)和其她測試答案：B.解析：依照常識來選取，技術(shù)檔案指與設(shè)備系統(tǒng)緊密有關(guān)檔案。18．下列四種辦法中，不屬于白蟻防治重要辦法是（）。A．挖巢法B．藥殺法C．熏蒸法D．誘殺法答案：C.解析：白蟻防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法以及生物防治法等，可依照不同狀況采用相應(yīng)辦法來治滅白蟻。19．下列四項工作中，不屬于社區(qū)綠化尋常養(yǎng)護(hù)工作是（）。A．澆水B．病蟲害防治C．雜草防治D．綠化改造工程答案：D解析：物業(yè)綠化管理除了尋常綠化養(yǎng)護(hù)管理工作外，還涉及綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。綠化尋常管理涉及澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。20．下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作責(zé)任說法中，表述對的是（）。A．物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作B．物業(yè)服務(wù)公司對管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作負(fù)有所有責(zé)任C．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)服務(wù)公司不承擔(dān)任何責(zé)任D．物業(yè)服務(wù)公司可對嫌疑人進(jìn)行留置詢問答案：A解析：依照對教材內(nèi)容綜合理解選取。21．下列關(guān)于消防通道管理說法中，對的是（）。A．物業(yè)服務(wù)公司可視詳細(xì)狀況將某些消防通道化為停車位B．物業(yè)服務(wù)公司任何時候都不能將消防通道化為停車場C．物業(yè)服務(wù)公司如將消防通道化為停車位，應(yīng)做好安全警示D．業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)服務(wù)公司無關(guān)，不必進(jìn)行管理答案：B解析：車輛管理中，車輛停放必要符合消防管理規(guī)定，切忌堵塞消防通道。某些車主為了以便，經(jīng)常會將車輛停放于消防通道，或某些物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將某些消防通道劃為停車位，這樣往往會導(dǎo)致消防通道堵塞，嚴(yán)重影響消防疏散及急救。因而，車輛停放管理應(yīng)特別注意對消防疏散通道管理，保證車輛停放符合消防管理規(guī)定，絕對不能堵塞消防通道。22．電梯浮現(xiàn)緊急狀況時，乘客應(yīng)采用對的辦法是（）。A．確認(rèn)電梯處在靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生B．通過安全窗撤離轎廂C．通過電話或?qū)χv系統(tǒng)告知管理人員，靜候救援D．通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員指揮下采用辦法自救答案：C.解析：依照電梯故障解決辦法，來擬定乘客可以采用辦法。(1)當(dāng)乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀測電梯內(nèi)狀況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰；(2)及時告知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場救濟(jì)被困者；(3)被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧局限性須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助；(4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患；(5)將本次電梯事故詳細(xì)記錄備案。23．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每（）不少于一次發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金收支狀況。A．三個月B．半年C．一年D．二年答案：C.解析：酬金制下，物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定金額或比例收取酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符狀況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對物業(yè)服務(wù)公司而言，由于酬金是按照預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金提取，具備相對固定性，可以使公司在一定限度上規(guī)避收支不平衡經(jīng)營風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金收支狀況。24．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金涉及（）和物業(yè)服務(wù)公司酬金。A．物業(yè)服務(wù)成本B．物業(yè)服務(wù)支出C．物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)D．物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)答案：B解析：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。依照以上解釋判斷。25．住宅專項維修資金屬于（）所有。A．物業(yè)服務(wù)公司B．全體業(yè)主C．物業(yè)服務(wù)公司和全體業(yè)主D．建設(shè)單位答案：B解析：專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新、改造。專項維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位管理和使用屬于代管性質(zhì)。26．如下屬于物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部管理制度是()。A．管理規(guī)約B．公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定C．員工考核辦法D．入住管理流程答案：C解析：管理制度重要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大某些構(gòu)成，其中公眾制度重要涉及精神文明建設(shè)、管理規(guī)約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、暫時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾解決等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度涉及崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。普通在方案中以表格形式列出各項制度目錄即可，招標(biāo)文獻(xiàn)有詳細(xì)規(guī)定除外。27．物業(yè)服務(wù)合同商定以外物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用是（）。A．政府定價B．政府指引價C．業(yè)主定價D．物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主協(xié)商擬定答案：D解析：見《物業(yè)管理條例》有關(guān)內(nèi)容。28．新建物業(yè)承辦驗(yàn)收時，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。A．業(yè)主B．建設(shè)單位C．施工單位D．監(jiān)理單位答案：B解析：承辦查驗(yàn)不同于工程項目建設(shè)竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收基本上，對建設(shè)單位移送物業(yè)資料，關(guān)于單項驗(yàn)收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其她公共配套設(shè)施有關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施與否按規(guī)劃設(shè)計規(guī)定建設(shè)完畢等進(jìn)行核對查驗(yàn)。29．某項目管理處擬購買固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用文書類型應(yīng)是（）。A．告知B．報告C．請示D．決定答案：.C解析：當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司就某一事項祈求上級單位(或領(lǐng)導(dǎo))予以批示或批準(zhǔn)時，要用“請示”這個文種。例如，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)想為保安宿舍安裝空調(diào)，要用“請示”?！罢埵尽笔巧闲形幕蚯靶形?。請示普通是事項性請示，就某一事項祈求上級單位(或領(lǐng)導(dǎo))予以批示或批準(zhǔn)。30．按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（ 建設(shè)部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)公司（或制定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)合同，收?。ǎ?。A．管理服務(wù)費(fèi)B．審批費(fèi)C．施工現(xiàn)場管理費(fèi)D．裝修保證金答案：A解析：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位訂立《物業(yè)裝飾裝修管理合同》，商定物業(yè)裝飾裝修有關(guān)事項和管理收費(fèi)，并以此為根據(jù)規(guī)范各方行為。普通而言，《物業(yè)裝飾裝修管理合同》中物業(yè)管理單位向裝修人商定收取費(fèi)用涉及裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。二、多項選取題（共15題，每題2分。每題備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項得0.5分）31．二級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。A．國務(wù)院建設(shè)主管部門B．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門E．社區(qū)市人民政府房地產(chǎn)主管部門答案：BD解析：物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)級別分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門指引和監(jiān)督。設(shè)區(qū)市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門指引和監(jiān)督。32．新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（）向本地房地產(chǎn)主管部門申報。A．公司法定代表人身份證明B．公司總經(jīng)理身份證明C．物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同D．管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同E．物業(yè)服務(wù)合同答案：ACD解析：物業(yè)服務(wù)公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持如下資料向本地房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：(1)營業(yè)執(zhí)照；(2)公司章程；(3)驗(yàn)資證明；(4)公司法定代表人身份證明；(5)物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同。33．物業(yè)管理招標(biāo)主體涉及（）。A．物業(yè)服務(wù)公司B．物業(yè)建設(shè)單位C．業(yè)主大會D．業(yè)主委員會E．物業(yè)所有權(quán)人答案：BCE解析：物業(yè)管理招標(biāo)主體普通是物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。（三大主體及各自相應(yīng)詳細(xì)狀況）在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司之前前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)組織工作。某些重點(diǎn)基本設(shè)施或大型公用設(shè)施物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)招標(biāo)必要經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)，普通由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。34．前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者區(qū)別有（）。A．訂立合同主體不同B．合同終結(jié)條件不同C．前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同E．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同答案：ABE解析：注意教材內(nèi)容中暗含知識。35．下列關(guān)于管理規(guī)約說法中，對的有（）。A．管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效B．管理規(guī)約對全體業(yè)主具備約束力C．管理規(guī)約對物業(yè)服務(wù)公司具備約束力D．管理規(guī)約對物業(yè)建設(shè)單位具備法律約束力E．管理規(guī)約僅有道義上約束力答案：AB解析：管理規(guī)約是指由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具備約束力，用以指引、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)行為守則，是物業(yè)管理基本和準(zhǔn)則。36．某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，對的有（）。A．及時告知電梯公司解決故障停梯問題B．電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用C．建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)本次事故所有費(fèi)用D．物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房維修責(zé)任及費(fèi)用E．電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項維修資金中列支答案：AC解析：結(jié)合工程保修關(guān)于條款進(jìn)行判斷。37．按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。A．居住B．公共C．商業(yè)D．工業(yè)E．其她答案：ACDE解析：這是對于物業(yè)基本類型劃分。38．物業(yè)管理區(qū)域停車場物業(yè)管理人員普通應(yīng)涉及（）。A．車輛維修員B．車輛清洗員C．交通疏導(dǎo)及管理員D．停車場保潔員E．停車收費(fèi)員答案：CDE解析：依照車輛管理內(nèi)容來判斷。39．物業(yè)服務(wù)公司主營業(yè)務(wù)收入涉及（）收入。A．物業(yè)管理B．物業(yè)經(jīng)營C．政策性虧損補(bǔ)貼D．物業(yè)大修E．共用部位租賃收入答案：ABD解析：主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)公司在從事物業(yè)管理活動過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所獲得收入，涉及物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。40．物業(yè)服務(wù)公司利潤總額涉及（）。A．公司所屬項目上交管理酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C(jī)．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補(bǔ)貼收入答案：BCDE解析：物業(yè)服務(wù)公司利潤總額涉及營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營業(yè)利潤涉及主營業(yè)務(wù)利潤和其她業(yè)務(wù)利潤。記憶類題目。41．物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成不涉及（）。A．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常運(yùn)營、維護(hù)費(fèi)用B．物業(yè)服務(wù)公司財產(chǎn)保險費(fèi)用C．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費(fèi)用D．管理服務(wù)人員工資E．項目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用答案：BE解析：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成普通涉及如下某些：(1)管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取福利費(fèi)等；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常運(yùn)營、維護(hù)費(fèi)用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊；(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；(9)經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)其她費(fèi)用。42．按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。A．政府定價B．政府指引價C．市場調(diào)節(jié)價D．業(yè)主定價E．政府與業(yè)主共同定價答案：BC解析：物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)合同商定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指引價和市場調(diào)節(jié)價。43．住宅專項維修資金可用于（）。A．彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)局限性B．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修C．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備更新D．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備改造E．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常維修答案：BCD解析：12月4日，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2月1日起施行。根據(jù)該辦法，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造資金。44．下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制說法中，對的有（）。A．由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用B．管理服務(wù)利潤是固定，不隨物業(yè)管理成本變動而變動C．物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行審計D．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)E．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不涉及法定稅費(fèi)答案：AD解析：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。對物業(yè)服務(wù)公司而言，物業(yè)項目管理服務(wù)利潤不再是固定，公司可以不斷挖掘管理潛力。45．物業(yè)管理信用檔案建立范疇涉及（）。A．物業(yè)服務(wù)公司B．物業(yè)管理專業(yè)人員C．業(yè)主委員會D．建設(shè)單位E．物業(yè)使用人答案：AB解析：依照國家建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)公司及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)告知》(津住房函[]193f號)及其她關(guān)于規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司信用檔案建立范疇是所有物業(yè)服務(wù)公司和物業(yè)管理師等執(zhí)(從)業(yè)人員。三、案例分析題（共2題，每題20分）案例分析題（一）某物業(yè)服務(wù)公司管理一高層住宅社區(qū)，近期收到某些業(yè)主投訴及建議，詳細(xì)意見匯總見下表。編號意見與建議1某些樓梯間陳舊，規(guī)定進(jìn)行粉刷2保安人員更換頻繁，給社區(qū)安全管理帶來隱患3社區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4社區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理5常有人到社區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修8建議社區(qū)外墻所有翻新9社區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采用辦法10社區(qū)內(nèi)浮現(xiàn)業(yè)主丟失自行車狀況，規(guī)定加強(qiáng)管理11某些業(yè)重規(guī)定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12但愿提供家政服務(wù)13某些業(yè)主反映交通不便，規(guī)定向交通部門建議增設(shè)到達(dá)社區(qū)公交線路14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題1：解決上述問題，需要資金投入項目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本增長）？（5分）答：（1）需要資金投入項目有：第1、6、7、8、9項（2）其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?。問題2：上述不屬于物業(yè)服務(wù)公司管理職責(zé)范疇項目有哪些？對此，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何解決？（4分）答：（1）第4項和