樂(lè)山項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)

樂(lè)山項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)策劃營(yíng)銷投標(biāo)書(shū)第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 10一、樂(lè)山區(qū)位及都市地位分析 101、樂(lè)山概況 10二、樂(lè)山住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 121、樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況和背景 122、樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多特點(diǎn)概述 153、樂(lè)山在售典型住宅項(xiàng)目案例分析 174、樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)推測(cè) 20三、樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)分析 221、總體供求分析 222、商業(yè)背景分析 233、商業(yè)市場(chǎng)特性 254、商業(yè)進(jìn)展趨勢(shì) 264.1市場(chǎng)空間龐大 264.2全新商業(yè)格局 274.3品牌集約時(shí)代 274.4專業(yè)運(yùn)營(yíng)商 27第二部分項(xiàng)目SWOT分析 28一、項(xiàng)目地塊條件 28二、項(xiàng)目SWOT分析 291、項(xiàng)目SWOT列表 292、項(xiàng)目SWOT分析 293、結(jié)論： 324、項(xiàng)目差不多運(yùn)作思路： 33第三部分商業(yè)定位及招商策略 34前言 34一、項(xiàng)目商業(yè)口岸分析 34二、商業(yè)總體定位 351、商業(yè)總體定位 362、商業(yè)功能定位 363、商業(yè)檔次定位 364、商業(yè)推廣定位 375、目標(biāo)市場(chǎng)定位 375.1區(qū)域定位 375.2目標(biāo)投資客戶定位分析 375.3定位依據(jù) 38A、品位需求 38B、錯(cuò)位需求 39C、文化需求 39D、物業(yè)升值 39三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 401、業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ) 402、業(yè)態(tài)定位原那么 412.1有利于物業(yè)可連續(xù)進(jìn)展、資產(chǎn)不斷增值原那么。 412.2商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑主題和場(chǎng)景相一致的原那么。 412.3業(yè)態(tài)互補(bǔ)原那么。 412.4商圈規(guī)劃原那么。 423、詳細(xì)業(yè)態(tài)定位 423.1定位總體思路： 423.2業(yè)態(tài)及構(gòu)成比例： 433.3經(jīng)營(yíng)客戶定位： 433.4通過(guò)分析和研究，經(jīng)營(yíng)客戶群要緊構(gòu)成如下： 443.5客戶心理分析： 443.6商業(yè)價(jià)格定位 45四、商業(yè)招商策略 451、整體招商思路 451.1招商先行，銷售同步的營(yíng)銷策略 451.2主力店度身定做，訂單式的招商策略 461.3商業(yè)聯(lián)盟中心，資源整合的商家策略 46我司商業(yè)聯(lián)盟中心部分商家資源 461.4四位一體，多方共贏的經(jīng)營(yíng)策略 481.5操縱節(jié)奏，確定時(shí)期性的運(yùn)作策略 482、招商原那么和預(yù)備過(guò)程 492.1招商目標(biāo)的選擇 492.2招商談判原那么的確定 492.3招商談判的預(yù)備 503、招商拓展方式 514、談判策略制定 52第四部分住宅定位及設(shè)計(jì)思路 55一、住宅定位 551、市場(chǎng)定位依據(jù)： 552、目標(biāo)客戶群定位 563、產(chǎn)品形狀的市場(chǎng)前景 57二、戶型設(shè)計(jì)配比 58三、住宅設(shè)計(jì)思路 581、樓層、朝向和戶數(shù) 582、戶型設(shè)計(jì)理念 593、戶型設(shè)計(jì)原那么 604、住宅細(xì)節(jié)建議： 62四、住宅概念打造 631、住宅單元入戶引入酒店式大堂設(shè)計(jì) 632、引進(jìn)〝酒店式服務(wù)、公寓式治理〞概念 643、外立面特色及風(fēng)格的差異化 64第五部分項(xiàng)目初步規(guī)劃及指標(biāo) 65一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路——如何規(guī)劃整體商業(yè)？ 651、解決好平行交通和垂直交通的重要性。 652、解決好商業(yè)均好性問(wèn)題。 653、解決好商業(yè)銷售和招商的矛盾。 664、解決好道路帶動(dòng)商氣的問(wèn)題。 675、商業(yè)內(nèi)街/廣場(chǎng)比〝滿地鋪〞更適合本項(xiàng)目 676、集中式商業(yè)提升項(xiàng)目形象 68典型案例： 68二、三種規(guī)劃方案的比較： 711、方案一 712、方案二 733、方案三 75結(jié)論： 76第六部分策劃營(yíng)銷方案 77一、全面包裝和推廣，制造全新的商業(yè)概念。 77二、招商先行，銷售隨后。 77三、先賣住宅，后賣商業(yè)。 77四、分期推盤(pán)，動(dòng)態(tài)漲價(jià)。 77五、形象展現(xiàn)，體驗(yàn)式營(yíng)銷。 78六、把握好整體和各時(shí)期的推盤(pán)節(jié)奏。 78七、營(yíng)銷推廣任務(wù)

。 78一、樂(lè)山區(qū)位及都市地位分析1、樂(lè)山概況樂(lè)山市位于四川省西南部，北面與眉山市接壤，東面與自貢市毗鄰，東南面和西南面分別與宜賓市和涼山彝族自治州相連，轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河４個(gè)區(qū)、峨眉山市及犍為、井研、夾江、沐川4個(gè)縣和峨邊、馬邊兩個(gè)彝族自治縣。幅員面積12826平方公里，占全省的2.64%。總?cè)丝?46.5萬(wàn)人，有彝、回、苗等33個(gè)少數(shù)民族。城鄉(xiāng)從業(yè)人員總數(shù)191.5萬(wàn)人，其中：第一產(chǎn)業(yè)占57.5%，第二產(chǎn)業(yè)占14.2%，第三產(chǎn)業(yè)占28.3%。城鎮(zhèn)勞動(dòng)平均工資7486元/人年。2002年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)180億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)之比為22.1：44.7：33.2。目前，樂(lè)山市中心城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，常住人口30余萬(wàn)，都市居民人均住房面積15平方米，都市綠地面積935公頃，綠地覆蓋率46.3%，人均公共綠地達(dá)8.18平方米。樂(lè)山市四季分明，雨量充沛，年降水量1800毫米，平均氣溫12.5℃，最高氣溫38℃，最低氣溫零下4℃，年日照總時(shí)數(shù)1174.9小時(shí)。樂(lè)山是中國(guó)旅行名城、文化名城，集古城、江河、大佛、綠心、山水等特色融為一體，構(gòu)成了樂(lè)山人文氛圍突出的都市特點(diǎn)。加上樂(lè)山氣候溫順，雨量充沛，土地肥沃，資源富集，物產(chǎn)豐富，更是物華豐美的一方寶地。2、歷史人文樂(lè)山歷史悠久，是中國(guó)歷史文化名城，古稱嘉州。早在東漢時(shí)，佛教差不多開(kāi)始傳入樂(lè)山。到了唐宋時(shí)期，樂(lè)山已成為中國(guó)西南佛教圣地之一。歷時(shí)90年建成的樂(lè)山大佛，通高71米，宏偉端莊，至今已有1200年的歷史。以雄、秀、奇、險(xiǎn)、幽著稱的中國(guó)四大佛教圣地之一的峨眉山〝高出五，秀甲九州〞，現(xiàn)存24座古剎。樂(lè)山資源富集，是西部最具開(kāi)發(fā)潛力的都市之一。3、餐飲娛樂(lè)樂(lè)山美食眾多，以麻辣聞名于世，是天府之國(guó)的美食集合地之一，蹺腳牛肉、串串香、串串燒烤、甜皮鴨、蘿卜湯、牛肉豆腐腦、仔姜鴨脯、西壩豆腐、岷江河魚(yú)、東坡肘子、清蒸江團(tuán)、東坡墨魚(yú)、珍寶魚(yú)、來(lái)鳳魚(yú)、珍寶元、鉑鉑雞、黃燜雞火鍋、魚(yú)頭火鍋、葉兒粑、肉包谷粑……差不多上樂(lè)山地區(qū)的特色名吃。位于峨眉山市中心繁華地帶的〝好吃街〞是品嘗峨眉山及樂(lè)山風(fēng)味小吃的絕佳去處。〝好吃街〞里的小吃數(shù)不勝數(shù)，僅300米長(zhǎng)的街道就有攤位200余家攤位，那個(gè)地點(diǎn)通宵營(yíng)業(yè)，且價(jià)格廉價(jià)，因此每當(dāng)夜幕降臨，〝好吃街〞總是燈火輝煌、人聲沸騰，那個(gè)地點(diǎn)的小吃絕對(duì)能夠讓您大飽口福，真正領(lǐng)會(huì)到地道的麻辣川味。4、市政建設(shè)樂(lè)山區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是四川優(yōu)先培養(yǎng)的九大都市之一。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，科技實(shí)力雄厚，投資環(huán)境良好，是川南與川西的重要紐帶，在四川及西部具有重要的戰(zhàn)略地位。樂(lè)山現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂(lè)高速公路為主通道，國(guó)道213線、305線等公路為主骨架，縣、鄉(xiāng)、村公路為支線，岷江、大渡河水運(yùn)為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。成昆鐵路縱貫市內(nèi)5個(gè)區(qū)、市、縣、自治縣，其中在建的樂(lè)山火車站為鐵路二類口岸；125公里的成樂(lè)高速公路直通成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)；樂(lè)山至峨眉山18公里的快速旅行通道把樂(lè)山大佛和峨眉山聯(lián)成一體；可停泊500噸級(jí)貨輪的樂(lè)山大件碼頭是四川大型設(shè)備出川的唯獨(dú)通道；客輪和300噸級(jí)的貨輪出樂(lè)山港和沙灣港可直達(dá)長(zhǎng)江沿岸港口。正在籌建之中的樂(lè)山旅行機(jī)場(chǎng)、樂(lè)宜高速公路將會(huì)使樂(lè)山的快速進(jìn)展如添羽翼，插上騰飛的翅膀。5、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展樂(lè)山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，是四川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展重點(diǎn)地區(qū)。2002年，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值231.32億元。農(nóng)民人均純收入達(dá)2377元。按照省委、省政府提出的〝抓好頭五年，預(yù)備后五年，謀劃再十年〞的工作要求，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論偉大旗幟，以十六大精神為指導(dǎo)，全面貫徹〝三個(gè)代表〞重要思想，解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，向著全面建設(shè)小康社會(huì)、力爭(zhēng)提早5年實(shí)現(xiàn)翻兩番的歷史性跨過(guò)，把樂(lè)山建設(shè)成為四川經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、國(guó)際旅行都市的宏偉目標(biāo)大踏步前進(jìn)。樂(lè)山的都市競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將將進(jìn)一步提升，而都市一體化的規(guī)劃將吸引周邊都市使樂(lè)山成為四川西南部區(qū)域的〝消費(fèi)磁場(chǎng)〞。小結(jié)：樂(lè)山具有國(guó)際旅行品牌優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。通過(guò)數(shù)次進(jìn)展機(jī)遇，樂(lè)山已步入國(guó)際旅行經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期。在這一進(jìn)展態(tài)勢(shì)下，都市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平連續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速進(jìn)展，這使得都市人口、消費(fèi)能力、品牌意識(shí)都將得到全面的提升。同時(shí)，作為旅行大省里的國(guó)際知名旅行都市和美食之都，樂(lè)山吸引外來(lái)旅行與投資的機(jī)率專門(mén)大，成為中高消費(fèi)的重要組成部分。二、樂(lè)山住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1、樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況和背景1.1進(jìn)展歷程樂(lè)山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，始于上世紀(jì)90年代中后期。起步時(shí)期進(jìn)展緩慢，隨著房改政策的深化，直到1999年后才增速加快，1999年樂(lè)山市住房開(kāi)發(fā)量為37萬(wàn)平方米，2000年達(dá)到42萬(wàn)平方米，2001年47萬(wàn)多平方米，2002年已超過(guò)50萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá)56萬(wàn)平方米。同時(shí)樂(lè)山的房屋購(gòu)買量增長(zhǎng)更快。1999年時(shí)，樂(lè)山市房產(chǎn)交易面積僅為18萬(wàn)平方米，交易金額為1.42億元，許多臨江住宅在圖紙上就銷售一空；2000年，交易面積24萬(wàn)平方米，交易金額2.1億元；到2001年時(shí)，全年交易面積42.8萬(wàn)平方米，靠近當(dāng)年的開(kāi)發(fā)量，交易金額達(dá)3.4億元；2002年銷售形勢(shì)更火爆，僅上半年現(xiàn)房交易就達(dá)25.25萬(wàn)平方米，交易額達(dá)2.3億元，期房交易18萬(wàn)平方米，交易額2.04億元。2002年全年開(kāi)發(fā)面積56萬(wàn)平方米，交易面積50萬(wàn)平方米。1.2市場(chǎng)啟動(dòng)樂(lè)山房市的開(kāi)發(fā)升級(jí)啟動(dòng)，集中表現(xiàn)在2002年。2002年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易〔不含期房〕達(dá)到4353宗，交易47.6萬(wàn)平方米，成交額達(dá)4.2億元，分別比去年增長(zhǎng)了16%、11.2%、23.5%。一方面隨著都市化進(jìn)程的加快，市委市政府加大了對(duì)樂(lè)山中心城區(qū)的建設(shè)力度，低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū)改造，新區(qū)建設(shè)全面開(kāi)花，存量土地的大量供給推動(dòng)開(kāi)發(fā)量爆增。另一方面確實(shí)是以迪康、交大為首的外來(lái)資本進(jìn)入樂(lè)山市場(chǎng)，從開(kāi)發(fā)品質(zhì)和開(kāi)發(fā)理念上提升了樂(lè)山房市的水平，有力推動(dòng)了本地市場(chǎng)的進(jìn)展。1.3三大板塊崛起通過(guò)2002—2005年如火如荼的開(kāi)發(fā)浪潮，我們發(fā)覺(jué)樂(lè)山房市區(qū)域性板塊業(yè)已成型，房地產(chǎn)價(jià)格梯度分級(jí)日益明顯。具體表現(xiàn)在，隨著樂(lè)山市政建設(shè)及都市化進(jìn)程的不斷加快，以及樂(lè)山固有的地理特點(diǎn)，目前已差不多形成了三個(gè)要緊的開(kāi)發(fā)板塊：A、〝新城區(qū)板塊〞——代表作有：時(shí)代廣場(chǎng)、巴比倫花園等；B、〝舊城區(qū)板塊〞——代表作有：交大新嘉苑、錦欣園等；C、〝沿江板塊〞——代表作有：匯景苑、里程假日廣場(chǎng)等。這三大板塊由于其特有的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，反映出鮮亮的市場(chǎng)特點(diǎn)：A、〝新城區(qū)板塊〞，集中在嘉州大道南北兩側(cè)，以其現(xiàn)代的市政建設(shè)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，引領(lǐng)了樂(lè)山要緊的中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，為樂(lè)山近2年來(lái)拓展房?jī)r(jià)空間的主力軍，該板塊也是去年新開(kāi)項(xiàng)目量較大的區(qū)域，占全年新開(kāi)項(xiàng)目量的50%以上。B、〝舊城區(qū)板塊〞，是老城區(qū)的改造密集區(qū)，受限于市政建設(shè)的相對(duì)落后及拆遷工作復(fù)雜性等因素的制約，加之市政改造緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)局限性較為明顯。但另一方面，長(zhǎng)期都市化進(jìn)展給予老城區(qū)完善的商業(yè)及生活配套設(shè)施也對(duì)老城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了相當(dāng)?shù)姆e極因素，居家方便往往成為老城區(qū)住宅消費(fèi)的最有力買點(diǎn)。C、〝沿江板塊〞，是樂(lè)山地理特點(diǎn)造就的又一熱點(diǎn)。〝臨水而居〞作為居家文化中一個(gè)極具吸引力的部分，在樂(lè)山人心目中具有相當(dāng)高的市場(chǎng)號(hào)召力，多年來(lái)形成了樂(lè)山傳統(tǒng)的高價(jià)住宅密集區(qū)。而其寸土寸金、不可復(fù)制的地塊特性也決定了沿江板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑特點(diǎn)——高層電梯公寓為主。1.4目前樂(lè)山住房建設(shè)要緊現(xiàn)狀房屋居住情形。全市總?cè)丝?47.9萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口86.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)住房總建筑面積2370.31萬(wàn)平方米。商品住房年需求量情形。據(jù)2005年底調(diào)查統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)每年需求約80萬(wàn)平方米的商品住房，各區(qū)、市、縣、自治縣需求約60萬(wàn)平方米，全市年需求約140萬(wàn)平方米的商品住房。樂(lè)山中心城區(qū)的商品房，本城居民購(gòu)買的占55%，本城區(qū)各區(qū)、市、縣、自治縣居民購(gòu)買的占38%，市外居民購(gòu)買的占7%。住宅建設(shè)投資規(guī)模占全市固定資產(chǎn)投資的20%，〝十.一五〞期間完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70億元，年均增長(zhǎng)7%以上，共計(jì)開(kāi)發(fā)各類住宅800萬(wàn)平方米；其中商品住宅完成720萬(wàn)平方米，套型建筑面積90平方米以下占70%；經(jīng)濟(jì)適用住房完成65萬(wàn)平方米，公布向社會(huì)出售的經(jīng)濟(jì)適用住房不得低于50%；廉租住房15提高住宅建設(shè)質(zhì)量，住宅建設(shè)工程合格率達(dá)到100%以上，優(yōu)良率達(dá)到35%以上。提高住宅建設(shè)的科技含量，向社會(huì)提供經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的住宅和配套齊全、環(huán)境良好、成規(guī)模的居住小區(qū)。商品住房建設(shè)目標(biāo)。2006年6～12月，全市建設(shè)商品住房100萬(wàn)平方米〔其中：樂(lè)山中心城區(qū)完成60萬(wàn)平方米〕；2007年，全市建設(shè)商品住房180萬(wàn)平方米〔其中：樂(lè)山中心城區(qū)完成100萬(wàn)平方米〕。2、樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多特點(diǎn)概述2.1項(xiàng)目規(guī)模：市場(chǎng)上不僅有占地幾畝，建筑面積2萬(wàn)平方米的單體樓小盤(pán)，也有建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的萊佛士帝景，以及建筑面積60萬(wàn)平方米翡翠國(guó)際社區(qū)，甚至有占地1200畝，建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)嘉州新城。老城區(qū)要緊以小規(guī)模的小高層、高層電梯為主。2.2建筑形狀：樂(lè)山市場(chǎng)住宅供應(yīng)囊括所有的建筑形狀，從別墅、多層、花園洋房、小高層以及超過(guò)30層高層都同時(shí)在售，產(chǎn)品形狀十分豐富。各種形狀的產(chǎn)品在市場(chǎng)上都專門(mén)被購(gòu)房者同意，沒(méi)有顯現(xiàn)產(chǎn)品形狀本身導(dǎo)致的銷售抗性。在售項(xiàng)目中，多層和電梯的比例大致為1：1，以后樂(lè)山供應(yīng)的電梯住宅所在比例會(huì)越來(lái)越大。2.3戶型特點(diǎn)：戶型主力面積從80多平方米的兩房到130平方米的三房，主力供應(yīng)面積為三房，也有如萊佛士帝景在售單位以130多㎡到160多㎡的大戶型為主力的項(xiàng)目。整個(gè)樂(lè)山一房的戶型供應(yīng)量專門(mén)少，是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。曾經(jīng)推出的領(lǐng)地國(guó)際公寓小戶型，銷售價(jià)格高于同期其他樓盤(pán)，銷售火暴，現(xiàn)在的租金水平也高，值得本項(xiàng)目借鑒。2.4檔次價(jià)格：近幾年來(lái)，樂(lè)山的住宅商品房?jī)r(jià)格上升專門(mén)快，從2003年大多樓盤(pán)才1000元/㎡左右的單價(jià)，到2006年，市區(qū)的樓盤(pán)單價(jià)都在2200元/㎡以上了。在相同區(qū)位條件下，項(xiàng)目?jī)r(jià)格差別不大。能夠看江景項(xiàng)目比不能看見(jiàn)江景的每平方米高出幾百元，如緊鄰岷江的皇華臺(tái)，均價(jià)為3000元/㎡。價(jià)格最高的住宅具備既能看江景，又處于規(guī)模大盤(pán)的，比如萊佛士帝景高層最好的單位價(jià)格能夠達(dá)到4000元/㎡。能夠說(shuō)，樂(lè)山住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)外部環(huán)境依靠專門(mén)大，項(xiàng)目?jī)r(jià)格要緊依靠位置、交通條件、外部資源環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模等。立即推出的由在成都開(kāi)發(fā)了〝遠(yuǎn)大都市風(fēng)景〞的遠(yuǎn)大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樂(lè)府錦城項(xiàng)目，占地僅25畝。其出眾的產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)，給樂(lè)山小規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)耳目一新的視覺(jué)沖擊，估量將會(huì)高價(jià)位進(jìn)入市場(chǎng)，并被市場(chǎng)所同意。2.5客戶群特點(diǎn)：從對(duì)春華上郡意向客戶登記分析以及其他樓盤(pán)的詳細(xì)調(diào)查，得出結(jié)論：樂(lè)山房地產(chǎn)的客戶群體以市區(qū)為主，周邊區(qū)縣以及樂(lè)山地區(qū)以外夠房者的比例較小，約為10%。隨著樂(lè)山市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和都市化進(jìn)程，周邊區(qū)縣的購(gòu)房群體人數(shù)就越來(lái)越多，在市場(chǎng)中所占的比例將越來(lái)越大。2.6營(yíng)銷推廣：大量包括深圳和成都等的房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的開(kāi)發(fā)公司、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)以及廣告推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)入樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升了項(xiàng)目推廣水平。售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳品設(shè)計(jì)、媒體表現(xiàn)，以及推盤(pán)策略等都具有專門(mén)高的水平。廣告渠道要緊是戶外廣告、夾報(bào)廣告、、以及車身廣告，從在樂(lè)山操作項(xiàng)目的體會(huì)來(lái)看，夾報(bào)廣告的成效更加突出。而報(bào)紙硬廣告的性價(jià)比不高，不是要緊采納的媒體形式。3、樂(lè)山在售典型住宅項(xiàng)目案例分析3.1皇華臺(tái)基礎(chǔ)指標(biāo):開(kāi)發(fā)商四川東安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積36000㎡總戶數(shù)270戶建筑形狀高層戶型面積81-180㎡綠地率不低于40％開(kāi)盤(pán)時(shí)刻2006年11月交房時(shí)刻2007年12月均價(jià)3000元/㎡戶型特點(diǎn):房型名稱面積(㎡)房型名稱面積(㎡)4室2廳2衛(wèi)180.334室2廳2衛(wèi)143.714室2廳2衛(wèi)147.193室2廳2衛(wèi)124.552室2廳1衛(wèi)81.28戶型以舒服型為主,兩房面積81.28平方米,三房?jī)煞棵娣e120-140多平方米,四房面積達(dá)180平方米；戶型大都帶圓形陽(yáng)光房；室內(nèi)空間分平層和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)；進(jìn)深過(guò)深，是本項(xiàng)目戶型的缺點(diǎn)。項(xiàng)目賣點(diǎn):一梯一戶的純板式格局；社區(qū)正面臨江，每戶的要緊房間如客廳、主臥、陽(yáng)光房等都可將浩闊江景和久臥的睡佛盡收眼底。2.2樂(lè)府錦城基礎(chǔ)指標(biāo):開(kāi)發(fā)商樂(lè)山遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址白燕路與嘉祥路交匯處占地面積18140㎡總建筑面積47050㎡住宅面積44500㎡商業(yè)面積2550㎡建筑形狀多層、11+1小高層、高層16+1綠地率38%總戶數(shù)375戶型兩房至四房面積87-170㎡車位數(shù)120容積率2.59建筑密度22．8%開(kāi)盤(pán)時(shí)刻未開(kāi)盤(pán)以規(guī)劃、立面和景觀提升項(xiàng)目品質(zhì)建筑形體強(qiáng)調(diào)純潔，簡(jiǎn)練，大量玻璃外里面的采納提升了項(xiàng)目的整體品質(zhì)感與形象感，同時(shí)通透的立面使建筑內(nèi)部采光更為舒服和自然，更采取了架空、切削、退臺(tái)等多種手法，達(dá)成本項(xiàng)目建筑造型層次多樣，視覺(jué)序列豐富的要求。高綠化用地、小區(qū)廣場(chǎng)、活動(dòng)場(chǎng)所、物業(yè)治理等公建配套設(shè)施的檔次和品位，把信息網(wǎng)絡(luò)治理體系引入小區(qū)物業(yè)治理之中，同時(shí)引入生態(tài)住宅概念。依靠現(xiàn)代、明快、風(fēng)情的風(fēng)格背景，以富有序列感、節(jié)奏感的空間構(gòu)成；自然有序、舒服宜人的規(guī)劃構(gòu)成；多組團(tuán)融合配搭；各景觀節(jié)點(diǎn)層層劃分的四維規(guī)劃方式妥善設(shè)置。街區(qū)的空間序列是由開(kāi)放性空間——半私密空間——私密空間，三度生活空間構(gòu)成，保證了業(yè)主在居住上的獨(dú)立性與社區(qū)融合性。戶型兼顧景觀均好：規(guī)劃中充分考慮了戶型配比和場(chǎng)地區(qū)位的結(jié)合，確保了戶型主次有別，大部分戶型均能面對(duì)庭院主體景觀，表現(xiàn)出了項(xiàng)目均好的思想。多層建筑為扇形布局，其平面為一梯三戶〝T〞型，較好的表達(dá)了戶型的配置和庭院景觀的層次結(jié)合。而該體量組合小區(qū)內(nèi)部一側(cè)形成多個(gè)間隙院落，增大了庭院景觀空間，植物的穿插更豐富了庭院的空間層次。戶型多帶超大觀景陽(yáng)臺(tái)，入戶花園及陽(yáng)光露臺(tái)，加強(qiáng)室內(nèi)與戶外空間的交流。2.3萊佛士帝景基礎(chǔ)指標(biāo):項(xiàng)目位于樂(lè)山市中區(qū)濱江路北段、聯(lián)運(yùn)車站正對(duì)面，占地145畝，近30萬(wàn)，是樂(lè)山中心城區(qū)最后一塊超大型濱江地塊，有著450米長(zhǎng)的濱江景觀線！建筑形狀豐富，包括多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、高層。國(guó)際建筑設(shè)計(jì)大師、英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員、香港特區(qū)政府一級(jí)建筑顧問(wèn)何顯毅在規(guī)劃一期時(shí)，以湖島為主題，結(jié)合人造景觀和自然景觀，營(yíng)造出綠色休閑健康的湖島居住新概念，并導(dǎo)入〝三重洗禮〞的規(guī)劃理念。以小區(qū)主入口為起點(diǎn)，延綿而生，形成住區(qū)大綠洲，制造樂(lè)山新區(qū)圣淘沙勝景，與風(fēng)水共起舞，與陽(yáng)光共輝映；穿過(guò)大綠洲，進(jìn)入組團(tuán)圍合的小綠洲或入戶大堂，多層次的庭院園林景觀，寫(xiě)意悠然。圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)，制造私密性好的住戶領(lǐng)地，不受外界干擾，鬧市中的靜境，桃源泉美景，高尚尊貴。在售二期戶型面積以130——160多㎡為主，總價(jià)在40—50萬(wàn)元，屬于樂(lè)山典型的觀景豪宅。2.4金杯·都市陽(yáng)光基礎(chǔ)指標(biāo)：開(kāi)發(fā)商四川金杯集團(tuán)占地面積12889.1㎡總建筑面積38580.14㎡住宅面積30930.14㎡非住宅面積7650㎡住宅戶數(shù)290建筑形狀11層小高層綠化率36%開(kāi)盤(pán)時(shí)刻未開(kāi)盤(pán)戶型區(qū)間兩房、三房戶型面積〔㎡〕88-132均價(jià)〔元/㎡〕估量2600戶型特點(diǎn)：房型名稱面積(㎡)房型名稱面積(㎡)A型錯(cuò)層132.2B型平層122.42D型平層88.34A1型錯(cuò)層115.59B1型平層115.6E型躍層103.92房型只有兩房、三房?jī)煞N；兩房戶型都為雙衛(wèi)，面積從88到115㎡，空間結(jié)構(gòu)有平層和錯(cuò)層兩種；部分戶型帶超大圓弧型花園，提升居住舒服度。4、樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)推測(cè)總結(jié)樂(lè)山房市的進(jìn)展歷程和現(xiàn)狀，我們對(duì)以后樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)，差不多上能夠得出以下幾方面的推測(cè)性結(jié)論：4.1房市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)仍將連續(xù)現(xiàn)有格局。從今后3年來(lái)講，新區(qū)開(kāi)發(fā)一枝獨(dú)秀仍將是樂(lè)山房市的主旋律。因?yàn)槔铣菂^(qū)和沿江板塊土地開(kāi)發(fā)日漸殆盡，新區(qū)土地存量最大，開(kāi)發(fā)將不斷上檔次、上規(guī)模，將是市場(chǎng)焦點(diǎn)地區(qū)。4.2樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的檔次和品質(zhì)不斷擢升。住宅消費(fèi)的多元化趨勢(shì)必定帶動(dòng)了住宅產(chǎn)品全面進(jìn)入升級(jí)時(shí)代。從樂(lè)山新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，樓盤(pán)的檔次和品質(zhì)不斷提升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，也拉高了樂(lè)山樓盤(pán)價(jià)格的上限。同時(shí)樂(lè)山的購(gòu)房者也逐步形成品牌樓盤(pán)的概念，專門(mén)是本地中高收入群體。隨著樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)時(shí)代的來(lái)臨，能夠估量，在今后的一段時(shí)刻內(nèi)，樓盤(pán)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)將高于價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。4.3樓盤(pán)的性價(jià)比將成為市場(chǎng)選擇的核心。進(jìn)入2004年后，樂(lè)山新盤(pán)開(kāi)工量大幅增加，供給量的巨增導(dǎo)致整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。而購(gòu)房者的購(gòu)房知識(shí)不斷積存，消費(fèi)心理更加成熟，往往是〝貨比三家，房比十家〞，在各個(gè)樓盤(pán)的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對(duì)比各個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)和總價(jià)，最后參照自己的收入水平和支付能力，來(lái)選擇符合自己性價(jià)需求的房子。因此樓盤(pán)的性價(jià)比成為購(gòu)房者衡量樓盤(pán)價(jià)值的關(guān)鍵，成為市場(chǎng)選擇的核心問(wèn)題。4.4個(gè)性化樓盤(pán)成為新的進(jìn)展趨勢(shì)。隨著樂(lè)山新盤(pán)的不斷涌現(xiàn)，各個(gè)樓盤(pán)之間同質(zhì)化愈加明顯。在各開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的阻礙下，人們將更加關(guān)注樓盤(pán)的個(gè)性品位，只有那些充分把握目標(biāo)客戶群心理需求，營(yíng)造出鮮亮的個(gè)性化的特色樓盤(pán)才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼吁個(gè)性化開(kāi)發(fā)，隨著樂(lè)山房市的火爆升溫，產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢(shì)確實(shí)愈加明顯，對(duì)開(kāi)發(fā)商的個(gè)性化開(kāi)發(fā)提出更高的要求。專門(mén)是外來(lái)資本強(qiáng)勁進(jìn)入樂(lè)山市場(chǎng)，引領(lǐng)新的開(kāi)發(fā)理念和模式，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、包裝等各方面都對(duì)本地傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生較大沖擊，其精心打造的特色樓盤(pán)迅速占據(jù)市場(chǎng)，受到消費(fèi)者的青睞。4.5環(huán)境舒服性愈加受到重視樂(lè)山樓市出現(xiàn)出住房正在從〝生存型〞向〝舒服型〞轉(zhuǎn)變。居住環(huán)境的舒服性，不管是市民大眾，依舊富裕階層，在購(gòu)房置業(yè)時(shí)都愈加重視這一因素。盡管樂(lè)山許多樓盤(pán)打出了〝生態(tài)小區(qū)〞、〝高尚社區(qū)〞、〝高綠化率〞等概念，但只是停留在栽樹(shù)種草的初級(jí)水平上。小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，難以滿足購(gòu)房者的需求。樓盤(pán)品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素，任何單一的競(jìng)爭(zhēng)模式都難以取得決定性的優(yōu)勢(shì)。要達(dá)到樓盤(pán)品質(zhì)的全面提生，打造環(huán)境成為往往成為最正確的解決之道。開(kāi)發(fā)商假如能在居住環(huán)境，即戶內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來(lái)考慮并下足功夫，那么不難打動(dòng)消費(fèi)者的心。4.6市場(chǎng)遠(yuǎn)期進(jìn)展可觀〝十.五〞期間是樂(lè)山市住房快速進(jìn)展時(shí)期，住房投資增長(zhǎng)，進(jìn)展迅猛。共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39.07億元，新建商品住宅534.15萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)交易總額44.09億元，分別比〝九.五〞期間增長(zhǎng)32.62%、76%、363.17%。人均居住面積由〝九.五〞期末的23㎡增長(zhǎng)到〝十.五〞期末的28.65㎡，增幅達(dá)24.56%。依照樂(lè)山市委市政府的進(jìn)展規(guī)劃，樂(lè)山要充分利用豐富的自然文化資源，精雕細(xì)刻山水之城，將樂(lè)山打造成高質(zhì)量、高品位的國(guó)際旅行都市精品，制造最正確人居環(huán)境，打造西部〝人居環(huán)境第一城〞。而據(jù)政府權(quán)威測(cè)算，樂(lè)山中心城區(qū)人口增長(zhǎng)率較高，以后10年內(nèi)每年的住房需求量將達(dá)到50—100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)年增長(zhǎng)率超過(guò)15%，樂(lè)山的都市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展空間龐大。三、樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)分析1、總體供求分析◆市場(chǎng)展望：由于樂(lè)山長(zhǎng)久以來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展上的受限，已專門(mén)大程度形成了商業(yè)進(jìn)展滯后的格局。傳統(tǒng)的沿街商鋪差不多不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需要，估量在以后的商業(yè)進(jìn)展中，將具有專門(mén)大的進(jìn)展?jié)摿??！艉暧^規(guī)劃：樂(lè)山具有國(guó)際旅行品牌優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。通過(guò)數(shù)次進(jìn)展機(jī)遇，樂(lè)山已步入國(guó)際旅行經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期。在這一進(jìn)展態(tài)勢(shì)下，都市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平連續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速進(jìn)展，這使得都市人口、消費(fèi)能力、品牌意識(shí)都將得到全面的提升?！糸_(kāi)發(fā)體量：商業(yè)地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷水平適中，由于外來(lái)開(kāi)發(fā)商給本地帶來(lái)了較新的理念，物業(yè)開(kāi)發(fā)已差不多向規(guī)模劃、集約化的模式出現(xiàn)，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)作的作用日趨明顯，營(yíng)銷推廣手段也已較為成熟。本項(xiàng)目24畝土地的開(kāi)發(fā)體量將被打造為具有較高水準(zhǔn)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。◆競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：近年開(kāi)發(fā)的〝金杯銀座〞、〝時(shí)代廣場(chǎng)〞、〝摩爾春天百貨〞等商業(yè)地產(chǎn)差不多初步出現(xiàn)出規(guī)?；?、專業(yè)化的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷水平，對(duì)樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)的沖擊較大，增強(qiáng)了投資客戶的信心，改變了〝?shù)咨虨橹鳕暤膫鹘y(tǒng)商業(yè)格局，同時(shí)也讓開(kāi)發(fā)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者成為〝四位一體、四位共贏〞奠定了基礎(chǔ)?！舻卒仦橹鳎号c眾多二級(jí)都市的要緊商業(yè)地產(chǎn)形狀一樣，傳統(tǒng)臨街底鋪依舊是構(gòu)成樂(lè)山商業(yè)格局的主體，在構(gòu)成中心城區(qū)的要緊街道上，臨街底鋪出現(xiàn)較高的出租率和開(kāi)攤率，并具備一、二樓的商鋪售價(jià)和租金差異極大的特點(diǎn)；◆空置物業(yè)：城區(qū)部分區(qū)域亦存有一定數(shù)量的空置商業(yè)物業(yè)，但這與口岸本身配套滯后、位置不佳、開(kāi)發(fā)水平低下、缺乏合理規(guī)劃等制約因素緊密相關(guān)?！糇馐鬯剑荷啼伒氖蹆r(jià)與租金之比趨于不合理狀態(tài)，租金的投資回報(bào)值普遍略顯低微，業(yè)主的投資回報(bào)概念逐步增強(qiáng)，并對(duì)商業(yè)格局、商圈要求、租金回報(bào)有一定的認(rèn)識(shí)。土橋街、東大街等傳統(tǒng)商業(yè)中心集合了最為旺盛的人氣，最高水平的商鋪?zhàn)鈨r(jià)；出租率達(dá)到了95％以上。2、商業(yè)背景分析近年來(lái)，隨著都市經(jīng)濟(jì)和都市建設(shè)的進(jìn)展，以及都市居住區(qū)域的不斷擴(kuò)大，樂(lè)山的商圈出現(xiàn)出向兩極條形擴(kuò)張趨勢(shì)，輔助商圈逐步形成。中心與兩極的相互呼應(yīng)，使樂(lè)山的商圈格局由單一集中逐步分散，逐步出現(xiàn)出多商圈局面。目前樂(lè)山市中心城區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)〔居住區(qū)〕商業(yè)、專業(yè)〔特色〕街〔區(qū)〕四大類。形成〝二、五、十五〞結(jié)構(gòu)，并與專業(yè)街和特色街，各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流體系配套。牛咡橋－北門(mén)橋商業(yè)中心是連接兩大市級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)中心，進(jìn)展?jié)摿嫶?。詳?xì)商業(yè)圈細(xì)分如下：〝二〞：兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，嘉州商業(yè)中心、柏楊壩商業(yè)中心；〝五〞：五個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心中心即牛咡橋－北門(mén)橋、蘇稽、牟子、通江、車子高新區(qū)；〝十五〞：15個(gè)社區(qū)商業(yè)即青衣輕軌、倒拐店、棉竹、通江、揚(yáng)叉溝、青衣、蟠龍、柏楊西路、白果、溝兒口、張公橋、青果山、肖壩、大佛景區(qū)、九峰。2.1舊城傳統(tǒng)商圈長(zhǎng)久以來(lái)，由玉堂街、東大街、土橋街等老街組成的舊城區(qū)核心商圈，是樂(lè)山規(guī)模最大、人氣最旺的商圈，它主導(dǎo)著樂(lè)山的商業(yè)格局和潮流淌向。樂(lè)山最早的商業(yè)，也確實(shí)是沿著樂(lè)山港的碼頭展開(kāi)的，來(lái)往的人群，直截了當(dāng)催發(fā)了土橋街商圈的形成。時(shí)至今日，土橋街商圈已延展至?？诙鷺蛞痪€，成為樂(lè)山最發(fā)達(dá)的商業(yè)地帶和購(gòu)物的首選地。加上〝肯德基〞開(kāi)業(yè)，更是凸現(xiàn)了土橋街商圈在樂(lè)山的至尊地位。作為傳統(tǒng)的老城區(qū)商業(yè)中心，以超市、百貨、家居、服裝為主。舊城區(qū)商圈不僅在地理上位于樂(lè)山核心位置，其商鋪價(jià)值更是居樂(lè)山之冠?？v觀樂(lè)山各商業(yè)街道的口岸、人氣、歷史，該商圈當(dāng)仁不讓最具魅力，口岸已是絕無(wú)僅有，日均3萬(wàn)人以上的人流量，成熟的口岸、核心理應(yīng)是樂(lè)山商業(yè)的龍頭。2.2新城區(qū)商圈目前柏?fù)P路、春華路、鳳凰路、嘉州大道差不多是樂(lè)山成熟的居民積聚地，而消費(fèi)購(gòu)物仍舊依靠舊城區(qū)商圈，龐大的消費(fèi)市場(chǎng)讓時(shí)代廣場(chǎng)商圈呼之欲出。北京華聯(lián)進(jìn)駐樂(lè)山時(shí)代廣場(chǎng)將對(duì)樂(lè)山新城區(qū)商圈的迅速形成注入一支強(qiáng)有力的催化劑，對(duì)現(xiàn)有樂(lè)山的商業(yè)格局可能也是一次大沖擊，新城區(qū)以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商圈形成也將為新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)一個(gè)春天。北京華聯(lián)進(jìn)駐樂(lè)山無(wú)疑會(huì)給樂(lè)山商業(yè)帶來(lái)沖擊，但其代表著的現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)對(duì)樂(lè)山的商業(yè)形狀也是一個(gè)示范，關(guān)于樂(lè)山商業(yè)形狀的調(diào)整和進(jìn)展也是一個(gè)有力的驅(qū)動(dòng)。長(zhǎng)期以來(lái)，樂(lè)山商業(yè)形成了以街鋪經(jīng)濟(jì)為主流，百貨商場(chǎng)、步行街、專業(yè)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)和諧進(jìn)展的商業(yè)格局，而購(gòu)物中心的顯現(xiàn)將完全打破這種格局，形成購(gòu)物中心為核心的現(xiàn)代商業(yè)新形狀。2.3嘉州新城商圈隨著肖壩斑竹灣一帶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的興起，新的商業(yè)契機(jī)顯現(xiàn)，一個(gè)新的商圈初現(xiàn)端倪。該片區(qū)的嘉州新城1200畝的高檔居住社區(qū)，開(kāi)發(fā)完成后將有10萬(wàn)人入住，同時(shí)片區(qū)內(nèi)集中了樂(lè)山師范學(xué)院和成都理工大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院以及樂(lè)山職業(yè)技術(shù)學(xué)院，形成了樂(lè)山最大的校園經(jīng)濟(jì)圈。近年來(lái)，以〝品牌、時(shí)尚、個(gè)性〞這一系列符合青年人消費(fèi)特性的商業(yè)特點(diǎn)已成為青春經(jīng)濟(jì)的代名詞，極具消費(fèi)熱情和消費(fèi)欲望的青年人正制造出一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)形狀——青春派經(jīng)濟(jì)，將促成嘉州新城商圈的時(shí)尚和高雅。肖壩片區(qū)內(nèi)還有肖壩旅行車站、觀佛碼頭，也是樂(lè)山旅行接待的黃金口岸、交通樞紐，隨著樂(lè)山的都市建設(shè)和旅行業(yè)的蓬勃進(jìn)展，嘉州新城商圈的商業(yè)潛力龐大。結(jié)論：這三個(gè)商圈中，均有大型商業(yè)零售企業(yè)入駐，其數(shù)量和規(guī)模是前所未有的。老城區(qū)，金杯銀座差不多開(kāi)業(yè)，肯德基已入駐，以精品購(gòu)物著稱的摩爾春天也選址原東風(fēng)商場(chǎng)，目前已正常營(yíng)業(yè)。本年一月，北京華聯(lián)以3萬(wàn)平米的超大體量在新城區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)入駐開(kāi)業(yè)，最為引人關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京華聯(lián)在樂(lè)山正式開(kāi)業(yè)后，將直截了當(dāng)改變樂(lè)山時(shí)尚商品購(gòu)物的現(xiàn)狀，從全然上提升樂(lè)山百貨業(yè)的檔次。3、商業(yè)市場(chǎng)特性從樂(lè)山的商業(yè)布局和結(jié)構(gòu)來(lái)看，在老城區(qū)是以街區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)互補(bǔ)的形式，提供商業(yè)交易，實(shí)際起到的僅僅是商業(yè)配套的作用。相對(duì)滯后的商業(yè)格局，使得樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展，具有四大商業(yè)特性：

3.1商圈特性：除時(shí)代廣場(chǎng)、金杯銀座、摩爾春天百貨等商業(yè)項(xiàng)目外，以往樂(lè)山的商業(yè)格局差不多是沿街為市，依靠本區(qū)域固有居住人群和少量偶然途經(jīng)人群支撐經(jīng)營(yíng)，各商業(yè)區(qū)域差不多沒(méi)有對(duì)其他區(qū)域的輻射作用，沒(méi)有形成真正成熟的〝商圈〞。而在通過(guò)街鋪——百貨商城的進(jìn)展模式后，樂(lè)山立即全面步入〝集約式購(gòu)物中心〞商業(yè)物業(yè)的升級(jí)時(shí)期。依照規(guī)劃，隨著都市的進(jìn)展，在中心城區(qū)內(nèi)將催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成樂(lè)山市的三大商圈，即嘉州市級(jí)商圈、柏楊壩市級(jí)商圈和牛咡橋—北門(mén)橋區(qū)級(jí)商圈。每個(gè)商圈都有應(yīng)該有大型商業(yè)項(xiàng)目，作為標(biāo)志和支撐。3.2投資特性：依照市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示，樂(lè)山最繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚揭粯釉?0-50元/㎡·月左右，較不繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚酱笾聻?-25元/㎡·月左右。依照部分項(xiàng)目商業(yè)鋪面的報(bào)價(jià)運(yùn)算，平均收回投資年限約為18-23年。能夠說(shuō)，如此的投資回報(bào)，是差不多沒(méi)有投資價(jià)值的。樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資和消費(fèi)觀念的嚴(yán)峻滯后現(xiàn)象。3.3市場(chǎng)特性：由于商業(yè)進(jìn)展受限，差不多專門(mén)大程度形成了商業(yè)進(jìn)展滯后的格局。傳統(tǒng)的沿街商鋪差不多不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需要，關(guān)于一些在大型省級(jí)都市進(jìn)展良好同時(shí)期望進(jìn)軍二級(jí)市場(chǎng)的品牌經(jīng)營(yíng)商，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)也完全無(wú)法滿足需要。因此在樂(lè)山以后商業(yè)進(jìn)展中，市場(chǎng)將具有專門(mén)大的進(jìn)展?jié)摿?。從某種程度上說(shuō)，宏觀調(diào)控給予了樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動(dòng)力。隨著西部大開(kāi)發(fā)的實(shí)施，中西部各個(gè)都市迅速崛起、成都經(jīng)濟(jì)圈都市群的形成以及〝泛珠三角〞合作平臺(tái)的建立，樂(lè)山等二線都市對(duì)大型商業(yè)主力店的需求必將大增，樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)將在以后幾年的時(shí)刻進(jìn)入強(qiáng)勁進(jìn)展的時(shí)期。3.4營(yíng)銷特性：目前樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)，要緊表達(dá)為住宅的低層商鋪，其銷售一樣差不多上在住宅銷售完畢后依靠本社區(qū)及周邊居民逐步消化，沒(méi)有系統(tǒng)的營(yíng)銷理念和商業(yè)運(yùn)作，也就沒(méi)有完善的投資模式、投資保證等商業(yè)地產(chǎn)差不多要素。能夠得出在樂(lè)山目前的商業(yè)地產(chǎn)銷售中，招商手段和銷售模式單一，缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作公司來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理。一些代理公司在銷售商鋪時(shí)，沒(méi)有重視招商先行的重要性，沒(méi)有明白得到商業(yè)和住宅銷售上的不同之處，往往使得商鋪在招商和銷售上蹣跚不前，投資者和經(jīng)營(yíng)者信心缺乏，商業(yè)前景一片慘淡。4、商業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)4.1市場(chǎng)空間龐大樂(lè)山市商業(yè)地產(chǎn)目前的進(jìn)展現(xiàn)狀要緊以住宅底層營(yíng)業(yè)用房及商業(yè)步行街作為要緊存在形式，老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一直受到規(guī)劃方面的客觀阻礙，傳統(tǒng)的沿街商鋪差不多不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需要，而新城區(qū)的大型商場(chǎng)也由于位置的緣故不能滿足老城區(qū)群眾的需求。另一方面，關(guān)于一些在大型省級(jí)都市進(jìn)展良好同時(shí)期望進(jìn)軍二級(jí)市場(chǎng)的品牌經(jīng)營(yíng)商，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)也完全無(wú)法滿足需要，在此形勢(shì)下，類似本項(xiàng)目的全新商業(yè)項(xiàng)目將奠定以后樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者地位，都市商業(yè)進(jìn)展空間龐大。4.2全新商業(yè)格局商業(yè)地產(chǎn)的必定興起是本城消費(fèi)能力和消費(fèi)需求提升的必定結(jié)果。同時(shí)，舊城改造也為本市打造新的商圈提供了機(jī)會(huì)。往常本市差不多上差不多上臨街底商，沒(méi)有適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場(chǎng)。而另一方面，當(dāng)?shù)氐耐顿Y者相對(duì)來(lái)說(shuō)缺少有效的投資項(xiàng)目和投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)正好為他們提供了資金升值的選擇機(jī)會(huì)，在樂(lè)山，一種全新的商業(yè)格局正在悄然興起。4.3品牌集約時(shí)代隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展同時(shí)日趨成熟，樂(lè)山市地產(chǎn)進(jìn)展商品也會(huì)象成都、重慶等多個(gè)商業(yè)進(jìn)展較好的都市一樣，走品牌化、集約化、專業(yè)化的進(jìn)展道路。面對(duì)越來(lái)越猛烈的競(jìng)爭(zhēng)，樂(lè)山城區(qū)里的傳統(tǒng)沿街商業(yè)正逐步顯現(xiàn)出其不足之處，以摩爾春天百貨和北京華聯(lián)為代表的大型〝一站式購(gòu)物〞百貨店或大型超市正逐步被市民所同意。作為一種新顯現(xiàn)的購(gòu)物方式，這種大型商場(chǎng)不僅是為消費(fèi)者提供方便，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。在經(jīng)營(yíng)理念上將帶來(lái)超越傳統(tǒng)消費(fèi)模式的專業(yè)性、合理性，改變以往的消費(fèi)模式。這將是以后樂(lè)山商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式的風(fēng)向標(biāo)。4.4專業(yè)運(yùn)營(yíng)商樂(lè)山市因其悠久的投資歷史與豐富的旅行資源，差不多成為省內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展積極的二級(jí)都市。但因整體市場(chǎng)容量的限制，促使商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。而地產(chǎn)商業(yè)空置率也呈逐年遞增勢(shì)頭。導(dǎo)致以上現(xiàn)象的要緊緣故是長(zhǎng)期以來(lái)，樂(lè)山市民的消費(fèi)和投資適應(yīng)乃是以傳統(tǒng)的舊城商圈為唯獨(dú)適應(yīng)消費(fèi)和投資區(qū)域；本市的商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行整體業(yè)態(tài)規(guī)劃及商圈運(yùn)營(yíng)。第四部分項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目地塊條件地塊位置：樂(lè)山市中心城區(qū)嘉定中路〔原樂(lè)山客運(yùn)中心站〕宗地面積：24.2091畝用地性質(zhì)：二類居住兼容商業(yè)用地〔其中商業(yè)建筑面積不小于1萬(wàn)平方米〕出讓年限:商業(yè)40年，住宅70年成交單價(jià)：247.84萬(wàn)元/畝成交總價(jià)：6000萬(wàn)建筑密度：小于40%(該操縱性條件能夠申請(qǐng)調(diào)整)容積率：小于6.0綠地率:大于25%建筑操縱性高度:多層、高層100米以下〔用地現(xiàn)狀圖〕二、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目SWOT列表優(yōu)勢(shì)〔S〕劣勢(shì)〔W〕位置優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)周邊配套齊全周邊人口眾多地價(jià)高商業(yè)和住宅的矛盾經(jīng)營(yíng)、招商和銷售的矛盾外部環(huán)境不足機(jī)會(huì)〔O〕威逼〔T〕成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中小戶型市場(chǎng)供應(yīng)量少集約式商業(yè)缺乏，商業(yè)地產(chǎn)急需升級(jí)換代競(jìng)爭(zhēng)威逼商家資源的爭(zhēng)奪2、項(xiàng)目SWOT分析2.1優(yōu)勢(shì)〔S〕分析位置優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于樂(lè)山市新城區(qū)接近老城區(qū)的位置，屬于都市腹心地帶，商業(yè)口岸價(jià)值絕佳。項(xiàng)目緊鄰竹公溪，與嘉州花城一河之隔，地理位置優(yōu)越。交通優(yōu)勢(shì)：地塊緊臨都市住干道嘉定中路，與青果山路、竹公溪路相對(duì)接，形成〝三路交匯〞的交通優(yōu)勢(shì)。市政交通便利，有1路〔肖壩旅行客運(yùn)中心——綿竹新街〕、6路〔肖壩旅行客運(yùn)中心——石油療養(yǎng)院〕、9路〔樂(lè)山港——石油療養(yǎng)醫(yī)院〕等多條公交線路從項(xiàng)目地塊通過(guò)，既方便了住戶的出行，又延伸了商業(yè)的輻射范疇。周邊配套齊全：由于項(xiàng)目地處都市中心區(qū)域牛咡橋片區(qū)，周邊學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施齊全，為居家生活提供便利的保證。人口眾多：項(xiàng)目周邊集合了大量的居住小區(qū)，人口密度大，消費(fèi)勁旺盛，保證商業(yè)第一圈層足夠的主力消費(fèi)群體支撐。同時(shí)，項(xiàng)目的專門(mén)位置〔位于新老城區(qū)結(jié)合部〕和便利交通也能輻射新、老城區(qū)的寬敞市民。在這一點(diǎn)上，本項(xiàng)目無(wú)疑比〝時(shí)代廣場(chǎng)〞等新城區(qū)商業(yè)更具成熟性。2.2劣勢(shì)〔W〕分析地價(jià)高，開(kāi)發(fā)價(jià)值必須倚重商業(yè)：247.84萬(wàn)元/畝的高額地價(jià)，綜合成本超過(guò)2500元/平方米，給了項(xiàng)目專門(mén)大的操作壓力。加上外部環(huán)境上的不足，住宅開(kāi)發(fā)價(jià)值及贏利能力極其有限，項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)只能放在商業(yè)開(kāi)發(fā)上。這無(wú)疑把項(xiàng)目推向了通過(guò)大體量商業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的贏利境地。商業(yè)和住宅的矛盾：大體量商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，必將帶來(lái)大量的噪音和人員的嘈雜，阻礙住宅的安靜和私密性。以商業(yè)為重心的項(xiàng)目規(guī)劃，商業(yè)布局的柱、梁結(jié)構(gòu)會(huì)阻礙住宅戶型格局。商住混合，專門(mén)難形成一個(gè)商業(yè)和住宅同時(shí)滿足最高市場(chǎng)價(jià)值的方案，而只能兼顧商業(yè)和住宅價(jià)值的均衡。經(jīng)營(yíng)、招商和銷售的矛盾：主力商家的引進(jìn)是大體量商業(yè)經(jīng)營(yíng)最便利的途徑，一方面能夠消化專門(mén)大商業(yè)的面積，又能夠帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成，招商的成敗成了商業(yè)的關(guān)鍵。然而主力商家入駐的商業(yè)又給銷售帶來(lái)不便。銷售、經(jīng)營(yíng)和招商的矛盾，使項(xiàng)目具有專門(mén)大的操作難度。例如：成都的羅馬假日廣場(chǎng)，確實(shí)是因?yàn)闆](méi)有處理好經(jīng)營(yíng)、招商和銷售的矛盾，沒(méi)有重視商業(yè)定位，沒(méi)有統(tǒng)一商業(yè)治理，導(dǎo)致最終全盤(pán)崩潰。外部環(huán)境不足：樂(lè)山擁有大渡河和岷江豐富的水資源，以及都市綠心，大量樓盤(pán)都依靠這些天然的環(huán)境資源提升項(xiàng)目住宅檔次，高品質(zhì)樓盤(pán)眾多。而本項(xiàng)目土地局促，外部環(huán)境存在先天性不足，無(wú)法打造滿足中高端客戶的住宅社區(qū)。例如：嘉州明珠的住宅定位為大套型的電梯豪宅，最大的依靠確實(shí)是面對(duì)200畝新廣場(chǎng)的優(yōu)越外部環(huán)境；萊佛士帝景和皇華臺(tái)定位為大套型電梯豪宅，也要緊憑借面臨岷江的江景優(yōu)勢(shì)。2.3機(jī)會(huì)〔O〕分析成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境：樂(lè)山市房地產(chǎn)通過(guò)近幾年的快速進(jìn)展，市場(chǎng)化程度高，剛性需求旺盛，各種物業(yè)形狀都受到市場(chǎng)的廣泛同意，各種檔次的商品房都有銷售空間，市場(chǎng)價(jià)格上漲也較快。成熟的市場(chǎng)環(huán)境，供銷兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，如此給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向提供了多種選擇空間。小戶型市場(chǎng)供應(yīng)量少：樂(lè)山住宅商品房以舒服性兩房和三房的居家戶型，一房的小戶型以及經(jīng)濟(jì)型兩房、三房市場(chǎng)供應(yīng)量少。從房地產(chǎn)進(jìn)展來(lái)看，戶型需求有〝趨小〞的趨勢(shì)，要緊是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲較快，購(gòu)房者在相同總價(jià)下只能同意面積更加經(jīng)濟(jì)有用的套型。在相同地段，或同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，中小套型的住宅銷售速度都明顯快于大套型的住宅。中小戶型市場(chǎng)的空白成為本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。集約式商業(yè)缺乏，商業(yè)地產(chǎn)急需升級(jí)換代：樂(lè)山近幾年商業(yè)進(jìn)展比較快，原先傳統(tǒng)的沿街為市差不多大大不能滿足商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)換代的需要，專門(mén)是集約式商業(yè)比較缺乏。我們看到，商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)換代對(duì)市場(chǎng)阻礙龐大，從獨(dú)立商業(yè)到集約式商業(yè)，國(guó)美電器、摩爾百貨、北京華聯(lián)等大型商業(yè)入駐，大大提升了樂(lè)山商業(yè)的品質(zhì)，和刺激集約式商業(yè)的進(jìn)展。專門(mén)是目前樂(lè)山盡管有超級(jí)市場(chǎng)，然而與其他同類都市，缺乏更加大規(guī)模的和更高檔次的超級(jí)市場(chǎng)，那個(gè)處于市區(qū)中心腹地的本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2.4威逼〔T〕分析競(jìng)爭(zhēng)威逼：在2006年樂(lè)山土地出讓量大，在市區(qū)位置優(yōu)越的地段出讓的土地量大，將在以后與本項(xiàng)目形成猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。商家資源的爭(zhēng)奪猛烈：樂(lè)山現(xiàn)有的核心商圈和大型商業(yè)，差不多搶占了大量商家資源，本項(xiàng)目的招商和銷售面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。假如商業(yè)定位不準(zhǔn)，招商力量不強(qiáng)，將導(dǎo)致項(xiàng)目整體運(yùn)作的失敗。3、結(jié)論：3.1高額的土地取得成本，導(dǎo)致綜合成本超過(guò)2500元/平方米，規(guī)劃上容積率盡量用滿。住宅開(kāi)發(fā)價(jià)值有限，在不能希望通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)贏利的條件下，只能把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)重點(diǎn)放在商業(yè)上，通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)贏得豐厚的利潤(rùn)匯報(bào)；3.2都市腹心的位置條件，牛咡橋傳統(tǒng)商圈，大量常住人口的集合。新老城區(qū)結(jié)合部，便利的交通，商圈的延伸性強(qiáng)，消費(fèi)勁的旺盛。這些商業(yè)開(kāi)發(fā)的優(yōu)越先天條件，使本項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值潛力無(wú)限；3.3樂(lè)山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展急需商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)換代，大型超級(jí)市場(chǎng)的缺乏，集約式商業(yè)的蓬勃進(jìn)展等諸多要素，都給予本項(xiàng)目進(jìn)展商業(yè)的良好外部條件；3.4本項(xiàng)目的地塊條件和外部環(huán)境，制約著本項(xiàng)目不可能開(kāi)發(fā)成滿足中高端客戶自住的高檔住宅項(xiàng)目，如時(shí)代廣場(chǎng)。盡管能夠通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的突破，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)價(jià)值的提升，然而這種提升不足以支持住宅價(jià)格在市場(chǎng)上有一個(gè)質(zhì)的飛躍；3.4本項(xiàng)目的住宅，需要解決的是高單價(jià)問(wèn)題，既然客戶群體不能拔升，〝高單價(jià)、高總價(jià)〞路線走不通，就只能走〝高單價(jià)、低總價(jià)〞的開(kāi)發(fā)思路，把目標(biāo)客戶針對(duì)更為廣泛的一般家庭和都市白領(lǐng)，通過(guò)精巧戶型、操縱面積，住宅外部立面和內(nèi)部配套的打造，來(lái)支撐高單價(jià)，努力提高住宅的利潤(rùn)和確保順?shù)N。4、項(xiàng)目差不多運(yùn)作思路：鑒于以上因素及分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的差不多運(yùn)作思路為：以商業(yè)為主，最大限度挖掘商業(yè)的開(kāi)發(fā)價(jià)值；在滿足商業(yè)價(jià)值的前提下，盡量提升住宅價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大開(kāi)發(fā)價(jià)值。依照財(cái)務(wù)分析和價(jià)格測(cè)算，本項(xiàng)目只需要將住宅銷售完畢，再將一層商業(yè)銷售出60%以上，即能夠?qū)崿F(xiàn)贏虧平穩(wěn)，利潤(rùn)的主力點(diǎn)在于商業(yè)的銷售。因此，商業(yè)必須保證價(jià)值，住宅必須保證順?shù)N。否那么，本項(xiàng)目的運(yùn)作難以成功。第五部分商業(yè)定位及招商策略前言許多的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)踐證明，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)策劃、統(tǒng)一的招商運(yùn)營(yíng)及后期連續(xù)有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)，商家較難連續(xù)經(jīng)營(yíng)與進(jìn)展，項(xiàng)目也專門(mén)難取得真正成功。成功的商業(yè)地產(chǎn)，不僅僅在于前期商鋪的銷售成功與否，還在于商圈的建立與出現(xiàn)、在于商圈業(yè)態(tài)的規(guī)劃及后備商源的連續(xù)招商和商家的利潤(rùn)保證。這就需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，從專業(yè)方面解決商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃與業(yè)態(tài)的可連續(xù)經(jīng)營(yíng)。在本項(xiàng)目商業(yè)定位中，我們將采納〝錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)互補(bǔ)〞的商業(yè)思維模式，通過(guò)對(duì)樂(lè)山消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)性、商業(yè)業(yè)態(tài)、消費(fèi)群體等進(jìn)行系統(tǒng)分析，制定出合理、科學(xué)的項(xiàng)目定位報(bào)告。而作為統(tǒng)領(lǐng)本項(xiàng)目招商策劃工作的本策劃書(shū)，其要緊框架是在對(duì)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)、目標(biāo)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者四者的重點(diǎn)分析基礎(chǔ)上，提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，精準(zhǔn)項(xiàng)目的商業(yè)定位，據(jù)此制定〝商業(yè)市場(chǎng)分析〞、〝商業(yè)總體定位〞、〝商業(yè)業(yè)態(tài)定位〞、〝商業(yè)招商策略〞共四大章節(jié)。通過(guò)精準(zhǔn)的商業(yè)定位和科學(xué)務(wù)實(shí)的商業(yè)運(yùn)作，在充分整合各方資源的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目定能締造升華成為樂(lè)山市充滿現(xiàn)代氣息而又不乏濃厚商業(yè)氛圍的都市商業(yè)沸點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的〝四位一體〞共贏局面，成就名至實(shí)歸的大型商業(yè)旗艦中心！一、項(xiàng)目商業(yè)口岸分析本項(xiàng)目位于牛咡橋商圈，地處樂(lè)山新舊城區(qū)交匯處，是樂(lè)山都市的交通要道，通過(guò)多年的進(jìn)展，那個(gè)地點(diǎn)已形成以服裝批發(fā)、日用百貨批發(fā)為主的商業(yè)圈。近年來(lái)，牛咡橋鄰近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頻頻升溫，大量的住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)一步增強(qiáng)了牛咡橋商圈的人氣；適中的商鋪投放市場(chǎng)，使牛咡橋一帶的商氣更濃；而更重要的是房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施同時(shí)也改善了牛咡橋周圍的配套設(shè)施，專門(mén)是道路改觀最大，有效提高了這一帶的商鋪檔次，使牛咡橋商圈更加成熟。2000年，樂(lè)山龍佛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在樂(lè)山師范學(xué)院成人教育學(xué)院外開(kāi)發(fā)了育才花園，盡管項(xiàng)目不大，但它打響了牛咡橋片區(qū)開(kāi)發(fā)的第一炮，同時(shí)深受購(gòu)房者喜愛(ài)。此后，新城房地產(chǎn)公司在致江路開(kāi)發(fā)了新城公寓，集安房地產(chǎn)公司在金花橋巷開(kāi)發(fā)了致江苑，通產(chǎn)物業(yè)公司開(kāi)發(fā)了金花苑．．．．．．因此對(duì)牛咡橋片區(qū)阻礙最大的那么是育才街改造工程和嘉州花城的實(shí)施，這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模大，人口多，專門(mén)是嘉州花城，項(xiàng)目檔次高，業(yè)主消費(fèi)勁強(qiáng)，為牛咡橋商圈集合了人氣和增強(qiáng)了消費(fèi)勁。

牛咡橋鄰近眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，使這一帶破舊面貌得到了明顯改善，一幢幢新房拔地而起，一條條道路筆直暢通，使牛咡橋商圈的商業(yè)配套升級(jí)。育才街改造，使嘉定路到樂(lè)山師院成人教育學(xué)院的道路變得筆直平坦，致江路的改造也差不多完成，而嘉州花城外的里仁街改造正在實(shí)施。今后的牛咡橋商圈將通過(guò)嘉定路、柏楊路、里仁街、育才街四通八達(dá)，成為樂(lè)山都市的樞紐，牛咡橋商圈的商氣也將由此向四周輻射。大量商家進(jìn)駐。

隨著國(guó)美—永樂(lè)電器、天朗電器、百威電器、嘉州數(shù)碼城等落戶牛咡橋，奧蘭多購(gòu)物中心在育才街開(kāi)張，德克士、良木緣又在牛咡橋開(kāi)新店……這些大商家連續(xù)進(jìn)駐牛咡橋商圈，不僅讓該商圈周圍的人流量大增，更重要的是使牛咡橋商圈商業(yè)業(yè)態(tài)單一的局面得到完全改觀。能夠推測(cè)的是，今后的牛咡橋商圈，將形成十分完善的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

二、商業(yè)總體定位在對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目在作了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查及系統(tǒng)研究之后，依照對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理的實(shí)際操盤(pán)體會(huì)，確定了我們對(duì)此商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體思路：差異化定位錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一化治理主力招商為主定向招商為輔項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否直截了當(dāng)阻礙到項(xiàng)目的成敗，項(xiàng)目的定位要遵循差不多的原那么，還要認(rèn)真分析研究項(xiàng)目自身?xiàng)l件和周邊環(huán)境，得出相對(duì)準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位。1、商業(yè)總體定位本項(xiàng)目商業(yè)總體定位為：最具規(guī)模和檔次的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)這是一個(gè)極具包容性的立體商圈。在日趨時(shí)尚高檔的格局下，該商圈依靠著從高端、中高端、大眾、批發(fā)市場(chǎng)的全結(jié)構(gòu)多元化立體進(jìn)展，滿足高、中、低端各種不同檔次的消費(fèi)者，被譽(yù)為樂(lè)山核心商圈中的"成長(zhǎng)股"。該地段與新城區(qū)、老城區(qū)的承上啟下地位，并差不多處于目前城區(qū)的地理中心，有短時(shí)刻內(nèi)進(jìn)展成為以后中心商業(yè)圈的條件和實(shí)力。本項(xiàng)目和傳統(tǒng)商業(yè)中心的地段應(yīng)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，差異化經(jīng)營(yíng)，關(guān)于樂(lè)山如此一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)正處于蛻變的都市來(lái)說(shuō)，更需要一個(gè)能夠代表都市文化進(jìn)展的主體，而本項(xiàng)目作為真正意義上的集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等功能于一體的商業(yè)中心，最能滿足消費(fèi)形狀上的要求。

2、商業(yè)功能定位集一站式購(gòu)物、品牌餐飲、精品娛樂(lè)、高尚休閑、社區(qū)配套功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的大型商業(yè)旗艦中心。3、商業(yè)檔次定位規(guī)模性、特色性、娛樂(lè)性、互動(dòng)性、品位性4、商業(yè)推廣定位老商圈·新商鋪知名國(guó)際品牌牽手XXXX購(gòu)物廣場(chǎng)與世界500強(qiáng)為鄰，商業(yè)財(cái)寶的最大機(jī)遇入駐樂(lè)山XXXX購(gòu)物廣場(chǎng)，做300多萬(wàn)人的生意！…………5、目標(biāo)市場(chǎng)定位5.1區(qū)域定位本項(xiàng)目商鋪的目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位是：第一市場(chǎng)是樂(lè)山市；第二市場(chǎng)是樂(lè)山及周邊城鎮(zhèn)；第三市場(chǎng)將輻射到成都等區(qū)域。5.2目標(biāo)投資客戶定位分析客戶構(gòu)成：目標(biāo)客戶群要緊分為四類：第一類是都市和周邊都市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體富裕階層；第二類是國(guó)有/集體企業(yè)的治理層人士和企業(yè)主；第三類是有灰色收入的政府官員和公務(wù)員階層；第四類是在外地營(yíng)生而獲利較豐的本地人士?！繕?biāo)市場(chǎng)的群體特點(diǎn)：區(qū)域偏好：目前消費(fèi)者對(duì)投資經(jīng)營(yíng)區(qū)域偏好要緊集中在城中心。阻礙購(gòu)買的因素：地段、價(jià)格、商氣人氣為三大要緊阻礙因素。其它阻礙因素有：價(jià)格高低、商業(yè)前景、投資潛力、升值潛力、主力店的引進(jìn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)保證、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、政策支持等。購(gòu)買行為分析：憑借商業(yè)地產(chǎn)推廣體會(huì)和實(shí)踐，我們發(fā)覺(jué)商業(yè)地產(chǎn)的買家一樣具有如下的購(gòu)買行為特點(diǎn)：光暈效應(yīng)：有意向的投資者，會(huì)受開(kāi)發(fā)商所描述的美好前景所阻礙，由此對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚愛(ài)好，并幻想購(gòu)買后的種種前景。兩種極端：價(jià)格承擔(dān)力強(qiáng)的投資者，一樣對(duì)商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)格和最高價(jià)格敏銳度較高，即對(duì)價(jià)格最低的商鋪和口岸最好的商鋪會(huì)表現(xiàn)出最大愛(ài)好?！矎捏w會(huì)來(lái)看，這兩部分商鋪是最好賣的，也是最先賣完?！抽L(zhǎng)時(shí)刻猶疑：作為家庭重大投資打算，投資者會(huì)慎重對(duì)待，認(rèn)真分析，以較長(zhǎng)時(shí)刻消化開(kāi)發(fā)商提供的資料。在此期間，購(gòu)買者會(huì)比較理性，不輕易下單。尋求他人確信：下單之前，多數(shù)人會(huì)征求他人的意見(jiàn)，尋求他人的確信以堅(jiān)決自己的投資信心。這些人包括朋友、同事、專家等。從眾效應(yīng)：在購(gòu)買現(xiàn)場(chǎng)，投資者會(huì)因?yàn)樗说馁?gòu)買，產(chǎn)生強(qiáng)大的購(gòu)買欲望，而急于落單?！惨环矫媸且?yàn)樗说馁?gòu)買會(huì)使投資者確信自己對(duì)商鋪的價(jià)值判定，從而堅(jiān)決購(gòu)買決心；另一方面是因?yàn)槠渌说馁?gòu)買會(huì)讓投資者產(chǎn)生急躁心理，可怕所選中的商鋪會(huì)被他人購(gòu)買?！超F(xiàn)在投資者是非理性的，甚至是狂熱的。媒介接觸適應(yīng)：要緊的有效媒介有在川內(nèi)比較有阻礙力的?華西都市報(bào)?等，戶外媒體〔含現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示〕等，并配合口碑傳播、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的成效相對(duì)更好。5.3定位依據(jù)A、品位需求項(xiàng)目位于牛咡橋商圈，地理位置有著不可替代的優(yōu)越性，近年來(lái)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化生活水平更是得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，加之鄰近新建高檔社區(qū)的交房和入住，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展亦將更一部提速。眾觀該商業(yè)片區(qū)，盡管在和嘉州花城分布著較多小型餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，然而總體出現(xiàn)規(guī)模較小、檔次較低、較為分散的特點(diǎn)，缺乏一個(gè)大體量、高檔次、集中的一站式消費(fèi)平臺(tái)；娛樂(lè)休閑方面，還具有專門(mén)大的進(jìn)展空間，整個(gè)社區(qū)除了〝紅利來(lái)酒樓〞、〝藍(lán)色海岸會(huì)所〞等餐飲娛樂(lè)之外，其他大型的餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)相對(duì)較少，商業(yè)進(jìn)展空間專門(mén)大。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)高品位的餐飲需求和戶外休閑存在龐大需求，項(xiàng)目亮相后必將吸引了大量市民前往，能夠快速集合人氣，商氣有望在較短時(shí)刻內(nèi)出現(xiàn)。B、錯(cuò)位需求長(zhǎng)期以來(lái)，本商業(yè)區(qū)域的餐飲業(yè)因?yàn)槭芤酝?guī)劃的限制，大多餐飲娛樂(lè)布局地處小街小巷，較為分散，而且多為住宅＋低商的經(jīng)營(yíng)模式，阻止了社區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，要緊有以下一些弊端，店面較狹小，配套設(shè)施簡(jiǎn)單，泊車不便，以至于商家的經(jīng)營(yíng)難上檔次；由于與住宅就在樓上，因此容易在營(yíng)業(yè)的時(shí)刻和阻礙上上常常與樓上住戶發(fā)生糾紛，進(jìn)展緩慢。實(shí)際上，區(qū)域的餐飲娛樂(lè)業(yè)的進(jìn)展不僅能輻射到周邊的居住小區(qū)，還將輻射到周邊其他商業(yè)區(qū)域，具備一定的市場(chǎng)阻礙力，人們的生活文化水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)展，這需要一個(gè)集中、品牌、規(guī)模、檔次的，且有良好的配套條件的純商業(yè)地產(chǎn)來(lái)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品質(zhì)需求。C、文化需求項(xiàng)目周邊集合了嘉州花城、居住區(qū)等高尚社區(qū)，沉淀了相當(dāng)數(shù)量的文化需求，居民正從單一的購(gòu)物向休閑、健身、文化娛樂(lè)的體驗(yàn)式消費(fèi)過(guò)渡。D、物業(yè)升值目前，本商圈的進(jìn)展已到了一個(gè)消費(fèi)成熟、人氣旺盛的社區(qū)，而且市民普遍看好一個(gè)嶄新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顯現(xiàn)，商家專門(mén)看好以后牛咡橋商圈的龐大進(jìn)展?jié)摿?，隨著市政府對(duì)改區(qū)域的重點(diǎn)打造河社區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，本地商業(yè)地位的提升，商家投資意向?qū)⒏用黠@，通過(guò)優(yōu)良的后續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理，能夠達(dá)到物業(yè)升值的預(yù)期水平，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)和商業(yè)的無(wú)限價(jià)值，提升項(xiàng)目的阻礙力。三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)綜合項(xiàng)目本身及周邊市場(chǎng)環(huán)境研究數(shù)據(jù)和結(jié)論，我們能夠獲得如下判定：1.1區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和市民的精神文化需要，本項(xiàng)目的啟動(dòng)應(yīng)以立足中高端，精心打造區(qū)域內(nèi)具有超前性的復(fù)合型商業(yè)環(huán)境。通過(guò)專業(yè)的全程商業(yè)運(yùn)作，力爭(zhēng)一舉奪得商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者地位。1.2本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)實(shí)力已得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)同，同時(shí)區(qū)域商圈內(nèi)一直缺乏高檔純商業(yè)地產(chǎn)，在牛咡橋商圈，具備良好的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件，餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)已具備一定的特色，但在規(guī)模和檔次上還顯得不夠開(kāi)闊和大氣，同時(shí)受臨街底商的硬件限制，使得停車位和層高受限，專門(mén)難作出品牌和檔次，是因此本項(xiàng)目采取〝差異化經(jīng)營(yíng)和業(yè)態(tài)互補(bǔ)〞的市場(chǎng)定位策略。1.3本市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的潛力較高，前景較好，市場(chǎng)飽和度不夠，關(guān)于開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，具備較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值；關(guān)于投資者來(lái)說(shuō)，有著較好的投資價(jià)值；關(guān)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，有著良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。同時(shí)隨著居民生活水平的提高，及人居環(huán)境的改善，消費(fèi)者下一步追求的是良好的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑環(huán)境，是休閑文化和娛樂(lè)購(gòu)物的一體化消費(fèi)。1.4本區(qū)域居民商端消費(fèi)容量有限，但存在龐大的開(kāi)發(fā)潛力，應(yīng)先引入本市新修住宅及鄰近高端消費(fèi)群，積極吸引周邊大公司及高尚居住樓盤(pán)的消費(fèi)，發(fā)揮大型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，引導(dǎo)其他區(qū)域消費(fèi)者體驗(yàn)本項(xiàng)目具有相當(dāng)水準(zhǔn)的商業(yè)氛圍。2、業(yè)態(tài)定位原那么關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作而言，業(yè)態(tài)功能規(guī)劃是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。為了將打造成為整個(gè)樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)精品，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行功能規(guī)劃時(shí)，要緊遵循以下原那么：2.1有利于物業(yè)可連續(xù)進(jìn)展、資產(chǎn)不斷增值原那么。業(yè)態(tài)的定位與規(guī)劃要有前瞻性，能夠挖掘本區(qū)域潛在的高端商業(yè)需求，準(zhǔn)確把握社區(qū)文化生活品質(zhì)。經(jīng)濟(jì)收入的提高，文化信息交流的擴(kuò)大化無(wú)時(shí)無(wú)刻不在改變?nèi)藗兊乃枷胗^念和行為適應(yīng)，社區(qū)居民的需求正迅速?gòu)膯我恢苯亓水?dāng)?shù)奈镔|(zhì)需求向多元復(fù)合的精神文化需求轉(zhuǎn)變，注重感受、注重體驗(yàn)、注重情感交流與文化享受已成為以后商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)展的必定趨勢(shì)。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須能夠表達(dá)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的消費(fèi)趨勢(shì)，充分開(kāi)釋沉淀已久的社區(qū)消費(fèi)潛能，引領(lǐng)高尚消費(fèi)潮流。2.2商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑主題和場(chǎng)景相一致的原那么。建筑本身即傳達(dá)了一種強(qiáng)烈的信息和視覺(jué)震動(dòng)，建筑與商業(yè)的相得益彰，表達(dá)的是一種情形式的休閑方式。本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的內(nèi)在關(guān)系是互為依靠，互為支持的鏈?zhǔn)疥P(guān)系，從商業(yè)廣場(chǎng)整體動(dòng)作思想的角度來(lái)講是一榮俱榮、一損俱損的共同體系，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與建筑主題和場(chǎng)景要表達(dá)出互補(bǔ)的思想。2.3業(yè)態(tài)互補(bǔ)原那么。商業(yè)布局及其功能上的互補(bǔ)性是集合人氣并使人流在較長(zhǎng)一段時(shí)刻停留的必要條件，也是各商家齊頭進(jìn)展，共同繁榮市場(chǎng)的基礎(chǔ)。一樣而言，休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物容易形成互補(bǔ)，相互支持，構(gòu)成規(guī)模，營(yíng)造一種復(fù)合生活方式。同時(shí)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃能使商業(yè)廣場(chǎng)檔次、規(guī)模更有條理和層次，也為銷售和出租提供了合理的價(jià)格體系。2.4商圈規(guī)劃原那么。依照樂(lè)山市總體規(guī)劃，到2020年，初步建成總量適度、布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、特色鮮亮〔如旅行、歷史文化、特色餐飲等〕的商業(yè)體系，成為川西南商貿(mào)重鎮(zhèn)，朝四川經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市、國(guó)際旅行都市的奮斗目標(biāo)邁進(jìn)。疏解和改造舊城商業(yè)，整合商業(yè)街，打造特色街，改善商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，構(gòu)建嘉州商業(yè)中心。同時(shí)結(jié)合新區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施，逐步形成新型的、集金融貿(mào)易、購(gòu)物、旅行休閑、行政辦公于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心-柏楊壩商業(yè)中心，成為展現(xiàn)樂(lè)山現(xiàn)代化旅行都市形象的窗口和亮點(diǎn)。3、詳細(xì)業(yè)態(tài)定位3.1定位總體思路：依照對(duì)本地塊周邊的市調(diào)分析和商業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀能夠得出，本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展?jié)摿^高，商業(yè)前景較好，商業(yè)市場(chǎng)飽和度不夠，關(guān)于開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，具備較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值；關(guān)于投資者來(lái)說(shuō)，有著較好的投資價(jià)值；關(guān)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，有著良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。作為大型的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)而言，需要在業(yè)態(tài)上具備規(guī)模、多樣、檔次和特色。結(jié)合本商圈常住總?cè)丝诘臄?shù)量和消費(fèi)勁分析，本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)總體量估量為25000平米左右。在業(yè)態(tài)總體定位思路上，應(yīng)先期以量身定做的訂單地產(chǎn)方式，規(guī)劃約2萬(wàn)平米的獨(dú)立商業(yè)樓，引進(jìn)一家大型的品牌連鎖購(gòu)物中心作為依靠；結(jié)合周邊燈具市場(chǎng)已初具規(guī)模但參差不齊的特點(diǎn)，規(guī)劃一定體量用于定位〝精品燈具燈飾城〞，滿足高檔消費(fèi)人群的不同需求；通過(guò)老商圈，新商鋪的推廣策略，考慮到區(qū)域內(nèi)除購(gòu)物外還缺乏大型的餐飲娛樂(lè)商業(yè)旗艦中心，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有沿街底商因硬件規(guī)劃受限，建筑的外形和硬件設(shè)施無(wú)法滿足更多餐飲娛樂(lè)實(shí)力商家進(jìn)展，故本項(xiàng)目將為餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)打造以后旗艦中心的平臺(tái)。各業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)時(shí)，采取功能互補(bǔ)原那么，盡量延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)刻，為顧客提供一站式全程服務(wù)。3.2業(yè)態(tài)及構(gòu)成比例：業(yè)態(tài)比例上，因本項(xiàng)目為大型購(gòu)物中心和餐飲娛樂(lè)旗艦相結(jié)合的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，在零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑四大業(yè)態(tài)的比例上我們運(yùn)用業(yè)界認(rèn)同的52：18：20：10黃金業(yè)態(tài)比例，此比例專門(mén)適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心。估量規(guī)劃總面積：25000平米〔商業(yè)〕經(jīng)營(yíng)大類總體比例具體業(yè)態(tài)占取比例估量面積〔平米〕零售52％大型品牌購(gòu)物中心40％10000精品燈具燈飾城10％2500其他2％500餐飲18％知名中餐酒樓10％2500大型連鎖火鍋5％1250特色餐飲、小吃等3％750娛樂(lè)20％KTV歌城8％2000娛樂(lè)會(huì)所5％1250洗浴中心5％1250酒吧、慢搖吧等2％500休閑10％茶樓3％750保健浴足2％500網(wǎng)吧等其他5％1250注：以上建議僅供參考3.3經(jīng)營(yíng)客戶定位：隨著本項(xiàng)目的竣工和招商進(jìn)行，當(dāng)?shù)鼐用竦霓D(zhuǎn)移消費(fèi)和潛在需求將得到完全開(kāi)釋，同時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)和精品形象決定了本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)類型要緊將以中高檔商鋪為主。因此，追求品位，看重長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資者將占要緊比例。3.4通過(guò)分析和研究，經(jīng)營(yíng)客戶群要緊構(gòu)成如下：西南區(qū)聞名中高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者世界聞名品牌的大型連鎖購(gòu)物中心國(guó)內(nèi)其他都市聞名餐飲、休閑、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)……3.5客戶心理分析：●注重以后升值潛力的成都近年來(lái)良好的進(jìn)展勢(shì)頭，居民收入的執(zhí)續(xù)增長(zhǎng)，舊城改造速度明顯加快，新興住宅不斷涌現(xiàn)，高品位消費(fèi)潛能不斷開(kāi)釋，必定會(huì)吸引一定的市區(qū)及外地投資者，這類客戶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及較高的投資欲望，但同時(shí)，他們會(huì)更多地考慮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)環(huán)境的成熟情形及項(xiàng)目后期運(yùn)作情形。關(guān)于這類客戶，要積極溝通引導(dǎo)，并通過(guò)公關(guān)活動(dòng)制造熱銷氣氛，必要時(shí)需要加以誘導(dǎo)促使招商成功?！駥?duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境不中意的在趕忙調(diào)查中，發(fā)覺(jué)經(jīng)營(yíng)者對(duì)該地域周邊商業(yè)物業(yè)的后期租務(wù)治理有較多意見(jiàn)，對(duì)周邊的業(yè)態(tài)紛亂狀況不中意，感受人氣不旺，同時(shí)專門(mén)多鋪面停車位嚴(yán)峻不足。從實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)覺(jué)，專門(mén)多商家看好本項(xiàng)目現(xiàn)在和以后的旺盛人氣。但同時(shí)，他們也擔(dān)憂該項(xiàng)目鋪面租金太高、停車位太少及，市場(chǎng)培養(yǎng)期太長(zhǎng)的一些相關(guān)問(wèn)題。因此，對(duì)這類客戶的宣傳重點(diǎn)應(yīng)放在健全的物業(yè)配套、合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃和以后的商業(yè)人氣、長(zhǎng)期的投資回報(bào)率上?！裢獾厥状蝸?lái)樂(lè)山投資的此類客戶一樣理智慎重，對(duì)投資環(huán)境和投資回報(bào)考慮較多，需要多次接觸并預(yù)備詳細(xì)的投資分析，可邀請(qǐng)其現(xiàn)場(chǎng)參觀，以進(jìn)展成為長(zhǎng)期客戶。3.6商業(yè)價(jià)格定位將采取按樓層、業(yè)態(tài)、面積、期限實(shí)行差異化價(jià)格定位策略，確保在合同規(guī)定的底線基礎(chǔ)上，充分考慮物業(yè)的增值預(yù)期，以低開(kāi)高走的價(jià)格策略形成合理的價(jià)格體系，爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商和投資者的價(jià)值最大化。關(guān)于符合我們業(yè)態(tài)規(guī)劃的主力商家，建議開(kāi)發(fā)商給予價(jià)格優(yōu)待，并在面積、樓層上充分考慮。關(guān)于規(guī)模相對(duì)較小、但專門(mén)有前景的商家，采取〝扶上馬送一程〞的方法，關(guān)心其引導(dǎo)消費(fèi)，反過(guò)來(lái)也使開(kāi)發(fā)商物業(yè)價(jià)值最大化。同時(shí)，依照各商家的不同情形，給予商家一定的免租期，關(guān)心其順利渡過(guò)開(kāi)業(yè)過(guò)渡期。四、商業(yè)招商策略1、整體招商思路本項(xiàng)目采取大型主力店招商為主，規(guī)模定向招商為輔的科學(xué)運(yùn)作模式，以現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)意境區(qū)〔靜區(qū)：著重項(xiàng)目體驗(yàn)式宣傳〕與活動(dòng)專區(qū)〔動(dòng)區(qū)：著重引來(lái)人氣和商氣〕的有機(jī)互動(dòng)，先造聲勢(shì)，直截了當(dāng)面對(duì)意向經(jīng)營(yíng)商家和投資者。借助〝四位一體〞的經(jīng)營(yíng)理念，定會(huì)在樂(lè)山市掀起新商業(yè)的投資.經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)高潮。1.1招商先行，銷售同步的營(yíng)銷策略因本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)與高層住宅相結(jié)合的個(gè)案，商業(yè)體量占據(jù)較大的建筑面積，商業(yè)地產(chǎn)的銷售運(yùn)作模式和住宅有著專門(mén)大的不同，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的表達(dá)第一應(yīng)表達(dá)出經(jīng)營(yíng)價(jià)值，其次是投資價(jià)值，最后為開(kāi)發(fā)價(jià)值，通過(guò)這三者關(guān)系的反推能夠得出：經(jīng)營(yíng)價(jià)值決定投資價(jià)值，投資價(jià)值決定了最終的開(kāi)發(fā)價(jià)值。通過(guò)招商先行，銷售同步的營(yíng)銷策略，本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作和銷售將得到淋漓盡致的表達(dá)，同時(shí)它也將極大的表達(dá)出商業(yè)利潤(rùn)增值，也為住宅銷售奠定基礎(chǔ)。1.2主力店度身定做，訂單式的招商策略在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，第一要明確開(kāi)發(fā)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者這四者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店、大型賣場(chǎng)設(shè)計(jì)比較相似，酒店設(shè)計(jì)進(jìn)展商應(yīng)該先把酒店治理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)，假日集團(tuán)，依舊國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)；而大型賣場(chǎng)應(yīng)該把主力商的引進(jìn)作為工作重點(diǎn)，是〝沃爾瑪〞、〝好又多〞依舊〝百佳超市〞等大型賣場(chǎng)。因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)態(tài)〔如餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑四大業(yè)態(tài)〕對(duì)商業(yè)規(guī)劃和硬件要求各不相同，假如作為主力商的引進(jìn)，最好是依照其具體的選址要求、專門(mén)經(jīng)營(yíng)要求、建筑形狀要求、施工規(guī)格等元素，并按照他們的要求去進(jìn)行度身定做，做到因地制宜。開(kāi)發(fā)商不是自己使用店面，而是要目標(biāo)，租賃或出售給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。通過(guò)主力店量身定做的訂單式招商，可提高投資者信心，提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌阻礙力，同時(shí)又能促進(jìn)住宅和商鋪的銷售業(yè)績(jī)，有利于項(xiàng)目盡快完成回款，降低開(kāi)發(fā)和投資風(fēng)險(xiǎn)。1.3商業(yè)聯(lián)盟中心，資源整合的商家策略本公司首創(chuàng)〝商業(yè)聯(lián)盟中心〞，本中心意在整合各方資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方和商業(yè)項(xiàng)目的有效嫁接和商業(yè)互動(dòng)。通過(guò)商業(yè)聯(lián)盟，公司已和成都和重慶的大部分中高檔娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物等品牌商家建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系，在以往的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作中，本公司招商部擁有在西南市場(chǎng)成功運(yùn)作眾多大型商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際案例，商業(yè)資源充足，招商流程科學(xué)，實(shí)地招商體會(huì)豐富。商業(yè)地產(chǎn)〝運(yùn)作案例〞和〝商業(yè)聯(lián)盟〞資源列表如下：我司商業(yè)聯(lián)盟中心部分商家資源商業(yè)全程運(yùn)作是一個(gè)資本和資源不斷整合的過(guò)程，其中商業(yè)資源儲(chǔ)備量作為整個(gè)招商工作的重要一環(huán)，其作用相當(dāng)突出。為整合社會(huì)各方資源，有效的將商家資源和商業(yè)項(xiàng)目做好資源嫁接，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者〝四位一體〞的共贏理念，本公司首創(chuàng)〝商業(yè)聯(lián)盟中心〞，意在通過(guò)商業(yè)聯(lián)盟的方式，建立龐大的商家資源數(shù)據(jù)庫(kù)，并能與一線品牌商家建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，表達(dá)商業(yè)聯(lián)盟，價(jià)值共享的共贏思路。依照近年來(lái)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)案例的運(yùn)作體會(huì)分析，公司已和成都和重慶的大部分中高檔娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物等品牌商家建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系。例如在盛世荷花、玉沙生活廣場(chǎng)、光電逸港、金堂銀都、財(cái)寶中心項(xiàng)目的招商過(guò)程中，與〝人人樂(lè)購(gòu)物超市〞、〝西單商場(chǎng)〞、〝家樂(lè)福〞、〝統(tǒng)一優(yōu)瑪特超市〞、〝屈臣氏〞、〝國(guó)美電器〞、〝老房子酒樓〞、〝景立歌城〞、〝陽(yáng)光茶樓〞〝皇鉆歌城〞、〝味道江湖〞、〝孔亮鱔魚(yú)火鍋〞、〝歐洲房子〞、〝良木緣咖啡〞等上千家品牌商家建立了深度合作和戰(zhàn)略合作關(guān)系。本商業(yè)聯(lián)盟中心擁有龐大的商家資源庫(kù)，現(xiàn)將商家資源分為零售、餐飲和娛樂(lè)休閑共三大類，部分商家資源列舉如下：◆零售家樂(lè)福仁和春天百貨伊藤洋華堂統(tǒng)一優(yōu)瑪特屈臣氏王府井百貨太平洋百貨西單商場(chǎng)人人樂(lè)好又多百安居?xùn)|方家園囯美電器蘇寧電器五星電器永樂(lè)生活電器宜家·家居歐尚超市博美裝飾城百佳超市◆餐飲老房子銀杏酒樓潮皇閣大蓉和酒樓私房菜仁和鰱魚(yú)莊文雅尚舍金龍漁港滿庭芳酒樓獅子樓菜根香酒樓味道江湖俏江南皇城老媽譚魚(yú)頭靚家火鍋孔亮火鍋三只耳冷鍋魚(yú)重慶劉一手海上海巴西烤肉祖母的廚房豪客來(lái)牛排館百勝餐飲老媽兔頭唐宋食府左岸扒房東瀛日本辦理曼聯(lián)餐吧香格麗西餐玉林串串香曾實(shí)記泥鰍徐媽口口脆武陵山珍鄭連鍋老街坊餐飲巴國(guó)布衣酒樓七星崗火鍋蔣排骨老酒川菜坊川王府老北京烤鴨店芙蓉國(guó)大酒店巴渝人家天天漁港船老大火鍋吧欽膳齋食府新加坡寒舍阿媽妮烤肉同和春老菜館◆娛樂(lè)休閑ATT歌城皇鉆歌城景立歌城錢(qián)柜歌城星光輝煌KTVBABI俱樂(lè)部美高美MIX慢搖吧蓮花府邸空瓶子酒吧音樂(lè)房子歐洲房子陽(yáng)光茶樓浪淘沙水谷水療月光櫻花良木緣咖啡咖啡地帶半打啤酒館阿倫故事浪淘沙茶樓天緣茶樓子云亭茶樓偉福會(huì)所富僑保健英派斯健身閑舍保健足之驛保健西藏藥蒸華納兄弟院線八度咖啡仙蹤林阿倫故事上島咖啡匯原休閑中心古法按摩足道真冰溜冰場(chǎng)好樂(lè)迪歌城殷商時(shí)代網(wǎng)吧滿庭芳茶坊故事村歌城歲月茶莊王府井電影城星美數(shù)碼銀鑫茶樓成都天域茶樓紫煌KTV時(shí)尚芭紗群麗婚紗川港影樓1.4四位一體，多方共贏的經(jīng)營(yíng)策略**營(yíng)銷一直致力于追求多方互贏模式，公司高層獨(dú)創(chuàng)的消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者〝四位一體〞理論開(kāi)創(chuàng)了地產(chǎn)價(jià)值鏈增值的先河?；趯?duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝、策劃、運(yùn)營(yíng)，從吸引終端消費(fèi)入手，提升項(xiàng)目商業(yè)品位，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮，保證商家長(zhǎng)期獲利，推動(dòng)物業(yè)升值，與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體，公司得以充分整合政府、商家、投資者資源，鎖定終端，保證各方利益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化。1.5操縱節(jié)奏，確定時(shí)期性的運(yùn)作策略在本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)作中，領(lǐng)先推出〝商業(yè)聯(lián)盟中心〞這一概念，通過(guò)商業(yè)資源優(yōu)化組合和合理配比的運(yùn)作理念，實(shí)現(xiàn)差異化定位和錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作目標(biāo)。在商業(yè)立項(xiàng)時(shí)，通過(guò)度身定做的訂單商業(yè)模式，借助〝商業(yè)聯(lián)盟中心〞的豐富商業(yè)資源，選擇出最適合本項(xiàng)目商業(yè)定位的大型連鎖零售品牌，依照此主力商的要求進(jìn)行量身定做，達(dá)成合作意向后即強(qiáng)勢(shì)推出商業(yè)推廣打算和媒體廣告打算，以求達(dá)到前期造勢(shì)和商業(yè)氛圍營(yíng)造的目的，樹(shù)立商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者地位，提高投資者和經(jīng)營(yíng)者信心，為后續(xù)商鋪和住宅的銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、招商原那么和預(yù)備過(guò)程2.1招商目標(biāo)的選擇

招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要依照市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情形來(lái)確定，具體說(shuō)應(yīng)考慮以下因素：

(一)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位；

(二)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況；

(三)投資商和進(jìn)展商的自身資金情形；(四)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、進(jìn)展戰(zhàn)略。2.2招商談判原那么的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到這一目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些差不多原那么。

(一)招商談判的特點(diǎn)

1.談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商場(chǎng)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求企業(yè)的談判人員要圍繞本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范疇，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。

2．談判條件的原那么性與靈活性

企業(yè)招商的目標(biāo)要具體表達(dá)在談判條件上。這些條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，這一界限是談判人員必須堅(jiān)持的原那么。這一特點(diǎn)就決定了企業(yè)談判人員要從實(shí)際動(dòng)身，既要不失原那么，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的差不多目標(biāo)。

3．談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式能夠是口頭的也能夠是書(shū)面的，談判過(guò)程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。因此談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。

(二)招商談判的原那么

依照招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識(shí)，促使談判成功應(yīng)遵循以下原那么：

1．堅(jiān)持平等互利的原那么

平等互利原那么，要求談判雙方在適應(yīng)對(duì)方需要的情形下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

2．堅(jiān)持信用原那么

信用原那么是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守信用是商家差不多的職業(yè)道德。在談判過(guò)程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以表達(dá)真誠(chéng)合作的精神。

3．堅(jiān)持相容原那么相容原那么要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原那么性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以更好地達(dá)到談判的目的。2.3招商談判的預(yù)備

招商談判的預(yù)備確實(shí)是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充