論商業(yè)信用在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

論商業(yè)信用在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用內(nèi)容摘要:本文通過對順馳公司在房地產(chǎn)經(jīng)營中運(yùn)用商業(yè)信用進(jìn)行融資的案例研究,論述商業(yè)信用在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性,并對過分運(yùn)用這種融資方式可能引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞:商業(yè)信用預(yù)收帳款財(cái)務(wù)杠桿

順馳是一個(gè)幾年前才起步的民營房地產(chǎn)公司。當(dāng)順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標(biāo)時(shí)候,引來的是業(yè)界的廣泛質(zhì)疑。而當(dāng)2004年底順馳盤點(diǎn)時(shí)交出95億元銷售額的“成績單”以后,人們終于相信了順馳高速成長的潛力。只是大家仍然疑慮,順馳是如何取得高速成長所需的巨額投資資金的。

本文通過對順馳在房地產(chǎn)經(jīng)營中運(yùn)用商業(yè)信用進(jìn)行融資的案例研究,論述商業(yè)信用在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性。同時(shí)必須控制運(yùn)用這種融資方式可能引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

順馳的高速成長原因分析

據(jù)《新財(cái)富》雜志披露,順馳在2001年的房地產(chǎn)開發(fā)銷售額只有4億元,在當(dāng)時(shí)還只是一個(gè)小規(guī)模的開發(fā)商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達(dá)到14億元、40億元、95億元,年增長率分別達(dá)到250%、185%和138%。連續(xù)三年的高速成長,使它迅速躋身于中國大型開發(fā)商的行列。如果保持這樣的速度,盡管年增長率是遞減的(這符合一般的規(guī)律,隨著規(guī)模擴(kuò)大,成長率遞減),但3-5年內(nèi)達(dá)到管理層預(yù)定的1000億元銷售額目標(biāo)也并不是天方夜譚。

那么,順馳在典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中,又是如何解決資金問題的?這個(gè)問題的答案與商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用是密不可分的。

商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用

據(jù)順馳公司披露,2004年順馳現(xiàn)金流的總量中,78%是銷售回款,10%是銀行貸款,12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”——充分運(yùn)用商業(yè)信用融資的功能。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)信用來源

應(yīng)付土地出讓金在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作中,即使是通過“招拍掛”購買的土地,也有一個(gè)分期支付的條件。因此,在開發(fā)商取得一塊土地的控制權(quán)到交付全款會(huì)有一段時(shí)間。這等于讓開發(fā)商取得一段時(shí)間的商業(yè)信用融資。比如,順馳在拍賣會(huì)上取得北京領(lǐng)海項(xiàng)目,首期付30%,第二個(gè)30%是在一年后付的,其余的是在兩年內(nèi)付清。

應(yīng)付工程款房地產(chǎn)商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業(yè)信用融資。一般預(yù)付一定比例的保證金,比如30%,工程完成后才支付余款,或者依據(jù)工期的進(jìn)度分期支付。當(dāng)然,施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應(yīng)商取得商業(yè)信用融資,甚至以欠薪等辦法解決資金周轉(zhuǎn)困難。這種模式形成了產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈,發(fā)展商是頂端的債務(wù)人,一旦支付發(fā)生問題,就影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈的清償。

據(jù)研究順馳的專家披露,順馳在取得以上兩種商業(yè)信用融資方面是不遺余力。首先,積極通過各種方法,獲得政府同意,緩交地價(jià)款,即所謂“推遲首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款”。其次,大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后,才支付部分工程款,全部完工后,施工單位取得的工程款還不到工程預(yù)算的50%,有的單位甚至做下一個(gè)工程時(shí)才能拿到上一個(gè)工程的部分款項(xiàng)。

預(yù)收帳款地產(chǎn)商取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、銷售許可證(即五證)就可以預(yù)售房屋。如果市場條件好、項(xiàng)目銷售策劃成功,地產(chǎn)商通過預(yù)售就可在正式交房以前預(yù)先收到房款。而為了推動(dòng)預(yù)售,地產(chǎn)商往往給予一定的打折優(yōu)惠。我們可以把這種折扣優(yōu)惠理解為商業(yè)信用融資的成本。其實(shí),房地產(chǎn)商在做這種預(yù)售的時(shí)候,有時(shí)候的“代價(jià)”可能是很大的。上海的物業(yè)價(jià)格過去幾年漲幅驚人,可是有些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤卻并不見得很豐厚,原因就是“預(yù)售”。由于物業(yè)價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升,開發(fā)商往往在交樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn),業(yè)主買樓的利潤率比自己開發(fā)商的利潤率高得多。

充分挖掘商業(yè)信用的潛力,繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時(shí)間,盡快進(jìn)入銷售階段,順馳采取了一系列的辦法。

一般發(fā)展商在成功拍得一塊地之后才會(huì)花成本去做規(guī)劃設(shè)計(jì)等等的工作,否則“舉牌”失敗時(shí)損失太大。不過,順馳為節(jié)省拿地以后的策劃工作,不惜在拍賣會(huì)以前就提早做包括市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。由于事先做好了工夫,對土地的價(jià)值有更實(shí)在的判斷,而且可以縮短從拿地到報(bào)送方案的時(shí)間。對于順馳這個(gè)重視現(xiàn)金流管理的房地產(chǎn)商來說,時(shí)間就是生命,就是效益。據(jù)稱,在蘇州“湖畔天城”項(xiàng)目中,“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發(fā)方案匯報(bào)了上去。

“順馳”的另一個(gè)加快進(jìn)度、縮短周期的辦法,就是“并聯(lián)作業(yè)”,即在保證工程時(shí)間的前提下,盡可能地將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。一般的開發(fā)商是串聯(lián)的,先拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拿手續(xù)、開工、銷售等,而順馳則是拿到一塊地之后,所有的部門全都動(dòng)起來,甚至包括銷售和物業(yè)部門。當(dāng)然這樣的所謂“并聯(lián)作業(yè)”將引致較高的成本,但這樣做會(huì)比常規(guī)的開發(fā)程序快三個(gè)月到半年。

房地產(chǎn)項(xiàng)目最需要資金的時(shí)期是拿地以后到辦理完“四證”(土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證)以前,一旦走過這個(gè)階段,就有現(xiàn)金流入的可能性。這時(shí)可以向銀行申請流動(dòng)資金貸款,還可以運(yùn)用應(yīng)付帳款和預(yù)收帳款的商業(yè)信用融資。

順馳的北京領(lǐng)海項(xiàng)目總投資是20億,在開盤之前,須支付2.7億的土地款,加上設(shè)計(jì)等費(fèi)用需要幾千萬元,一共3個(gè)億的投資。開盤之后,項(xiàng)目就有正數(shù)的現(xiàn)金流入,就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭取在半年內(nèi)開盤銷售,這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時(shí)間才能開盤的話,需要投入的就不是3個(gè)億,而是6個(gè)億。

當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)商手頭的項(xiàng)目多達(dá)幾十個(gè)的時(shí)候,其賬戶上就可能沉淀大量現(xiàn)金,這樣便可以開發(fā)-預(yù)售-拿地-開發(fā)依此這般達(dá)到滾雪球式的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的高收益與高風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)比率與收益率

據(jù)調(diào)查,北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間非常大,最次的開發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目做下來,也能實(shí)現(xiàn)30%的利潤。比如,朝陽區(qū)某個(gè)樓盤的商鋪部分,綜合成本為1.2萬元/平方米,但售價(jià)卻達(dá)3.8萬元/平方米,這其中存在巨大的利潤空間。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率這么高呢?高財(cái)務(wù)杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領(lǐng)海項(xiàng)目”,總投資20億,順馳只需要投入3億元的啟動(dòng)資金就可以足夠運(yùn)作,簡單的計(jì)算,這個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿達(dá)到85%。如果這個(gè)項(xiàng)目能盈利2億元,總投資回報(bào)率為10%,但是股本回報(bào)率卻達(dá)到66.67%。

由于在運(yùn)作過程中,開發(fā)商使用了大量的融資,包括銀行信貸、商業(yè)信用融資等,很大程度的提高了杠桿比率,使股權(quán)收益率大大提高。

財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)杠桿比率高,說明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。設(shè)想上述“北京領(lǐng)海項(xiàng)目”不是賺2億元,而是虧2億元。投資回報(bào)率是-10%,但是股本回報(bào)率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)想開發(fā)商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導(dǎo)致在取得“五證”過程中耽誤時(shí)間過長,或者整個(gè)房地產(chǎn)市場不景氣出現(xiàn)大幅下跌的情況,或者由于市場調(diào)研沒有做好而導(dǎo)致樓盤市場定位出現(xiàn)偏差,或者由于設(shè)計(jì)等原因?qū)е庐a(chǎn)品不被市場所接受,凡此等等的各種原因,都可能影響到一個(gè)項(xiàng)目的銷售情況。

可以說,“銷售”是高杠桿運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。馬克思把商品的銷售環(huán)節(jié)形容為“驚險(xiǎn)的一跳”確實(shí)是非常貼切。如果把“驚險(xiǎn)一跳”用來形容房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售環(huán)節(jié)更是入木三分。如果項(xiàng)目不能及時(shí)回款,導(dǎo)致一系列的問題:不能及時(shí)支付施工單位的款項(xiàng)而影響施工進(jìn)度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業(yè)主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償?shù)鹊取?/p>

從財(cái)務(wù)上的營業(yè)收入確認(rèn)來說,必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前,在財(cái)務(wù)上都按照“存貨”或“在建工程”等項(xiàng)目列項(xiàng)。這樣,即使是預(yù)售完畢,開發(fā)商收到錢了,也還存在風(fēng)險(xiǎn)。比如,原材料漲價(jià)使施工成本超出預(yù)算等等。

集團(tuán)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)理論上說,一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在使用一部分啟動(dòng)資金的情況下通過許多項(xiàng)目運(yùn)作以各種融資途徑所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行“拿地-開發(fā)-預(yù)售-拿地……”的循環(huán)進(jìn)行無限度擴(kuò)張,但是開發(fā)商確實(shí)也面臨著各種不確定因素所造成的風(fēng)險(xiǎn)。如上所述,每一個(gè)項(xiàng)目都面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)集團(tuán)公司以高杠桿比率運(yùn)作很多項(xiàng)目的開發(fā),繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個(gè)項(xiàng)目能否運(yùn)作正常。

房地產(chǎn)經(jīng)營通常以項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行,即一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)專門的公司運(yùn)作,集團(tuán)公司以一個(gè)內(nèi)部銀行結(jié)算的方式進(jìn)行資金管理,就可以提高資金的運(yùn)用效率。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目公司出現(xiàn)現(xiàn)金富余,即調(diào)撥給總部帳戶(記入其他應(yīng)收款),總部可以將資金集中使用(記入其他應(yīng)付款),比如總公司可以用之于設(shè)立新的項(xiàng)目公司。如果項(xiàng)目運(yùn)作順利,從拿地開始,半年內(nèi)就可以銷售,即有可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡,甚至出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流。這樣,一個(gè)項(xiàng)目只有半年時(shí)間出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流,需要總部的資金支持,半年后就可以獨(dú)立運(yùn)作,并使資金向總部回流。如果集團(tuán)內(nèi)部下屬企業(yè)都以獨(dú)立法人的有限責(zé)任公司運(yùn)作,互相之間的資金來往是按照商業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行的,但那么這些資金往來無可厚非。如果企業(yè)沒法做到這一點(diǎn),則可能出現(xiàn)兩個(gè)問題。

首先,項(xiàng)目公司的小股東利益可能受到損壞,比如,子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價(jià)長期占用等等。

其次,母公司的財(cái)務(wù)狀況惡化的情況下,很可能影響到下面子公司的正常運(yùn)作,比如,母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運(yùn)作的項(xiàng)目。事實(shí)上,由于集團(tuán)公司內(nèi)部之間的擔(dān)保或資金往來關(guān)系,一旦其中一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營出現(xiàn)重大困難,集團(tuán)內(nèi)的其他項(xiàng)目就可能受到牽連。

順馳集團(tuán)還沒有上市,筆者無從得到該集團(tuán)及其下屬公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。不過,當(dāng)一個(gè)實(shí)力有限的房地產(chǎn)公司同時(shí)運(yùn)作很多耗資巨大的項(xiàng)目時(shí),也難怪業(yè)內(nèi)人士和專家們的質(zhì)疑。

順馳多次強(qiáng)調(diào),其公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以下的安全水平。對于這一點(diǎn),筆者無法進(jìn)行考證。而且,從順馳所披露的零碎信息看,該集團(tuán)用于香港上市的資產(chǎn)并不是集團(tuán)的全部。所以,即使今后順馳的某個(gè)子公司上市了,所顯示的財(cái)務(wù)報(bào)表也不能反映整個(gè)集團(tuán)的情況。

結(jié)論

順馳在短短時(shí)間內(nèi)成為銷售上百億的房地產(chǎn)公司,主要是巧妙地運(yùn)用了房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資工具,特別是商業(yè)信用的融資功能。不過,一個(gè)理性的企