固定資產(chǎn)處置操作手冊(cè)

第一部分：資產(chǎn)處置的基本概念第二部分：房產(chǎn)的正常交易過戶及司法裁定過戶的概念、業(yè)務(wù)流程及有關(guān)注意事項(xiàng)第三部分：房產(chǎn)抵押流程及注意事項(xiàng)第四部分：附件概述資產(chǎn)處置，是指資產(chǎn)占用單位轉(zhuǎn)移、變更和核銷其占有、使用的資產(chǎn)部分或所有所有權(quán)、使用權(quán)，以及變化資產(chǎn)性質(zhì)或用途的行為。資產(chǎn)處置的重要方式有：調(diào)撥、變賣、報(bào)損、報(bào)廢以及將非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。資產(chǎn)處置范圍資產(chǎn)處置的范圍按資產(chǎn)形態(tài)可劃分為：股權(quán)類資產(chǎn)、債權(quán)類資產(chǎn)和實(shí)物類資產(chǎn)；資產(chǎn)處置方式資產(chǎn)處置的重要方式有：調(diào)撥、變賣、報(bào)損、報(bào)廢以及將非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等。資產(chǎn)處置方式按資產(chǎn)變現(xiàn)分為終極處置和階段性處置。終極處置重要包括破產(chǎn)清算、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、折扣變現(xiàn)等方式；階段性處置重要包括債轉(zhuǎn)股、債務(wù)重組、訴訟及訴訟保全、以資抵債、資產(chǎn)置換、企業(yè)重組、實(shí)物資產(chǎn)再投資完善、實(shí)物資產(chǎn)出租、實(shí)物資產(chǎn)投資等方式。此處僅討論房產(chǎn)的正常交易過戶與司法裁定過戶的有關(guān)問1.1房地產(chǎn)買賣雙方到達(dá)購置意向后應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的資料進(jìn)行審核(進(jìn)行盡職調(diào)查),審核內(nèi)容如下：1.2盡職調(diào)查之后雙方應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議，協(xié)議文本可以須符合當(dāng)?shù)胤抗懿块T的規(guī)定),提交市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)1.3辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)雙方應(yīng)向房管局提交如下資料辦理的1.5%和印花稅0.05%,假如土地是劃撥的，還要繳納土地轉(zhuǎn)讓金(當(dāng)產(chǎn)是寫字樓還需繳納公共維修基金。);5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、法定1.4獲得房產(chǎn)證后如不是整棟樓過戶的須到當(dāng)?shù)赝恋鼐?國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書3轉(zhuǎn)讓協(xié)議4董事會(huì)或股東會(huì)同意土地出讓的證明5法人身份證(復(fù)印件)6年檢后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及組織機(jī)構(gòu)代碼證(波及第三人的第三人也8委托授權(quán)書及代理人身份證9稅收完稅憑證人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)。執(zhí)行文書包括發(fā)生法律效力的民事判決書、裁定書以及依法應(yīng)由法院執(zhí)行的其他法律文書。它們一經(jīng)確定，義務(wù)人即應(yīng)自動(dòng)履行。如拒不履行，權(quán)利人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。提出申請(qǐng)的權(quán)利人稱申請(qǐng)人，被指名履行義務(wù)的人稱被申請(qǐng)人，又稱被執(zhí)行人。申請(qǐng)人是勝訴的一方，被申請(qǐng)人是敗訴的一方。執(zhí)行程序是民事訴訟程序的最終階段。(本節(jié)只討論雙方在法院的協(xié)調(diào)下到達(dá)抵債和解的裁定過戶)司法裁定過戶的資產(chǎn)須通過法院指定或當(dāng)事人雙方承認(rèn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以免抵債資產(chǎn)縮水或虛增有失公平。資產(chǎn)評(píng)估分四部進(jìn)行第一步：雙方初步溝通，明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)(1)明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不一樣的估價(jià)目的，其估價(jià)成果往往不一樣。因此，必須明確委托估價(jià)人祈求估價(jià)的目的是什么,以辨別不一樣性質(zhì)的估價(jià)。(2)明確估價(jià)對(duì)象的范圍，是房地合一的價(jià)值評(píng)估或是單純的房屋、土地的價(jià)值評(píng)估，或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須(3)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)成果，是表達(dá)該房地產(chǎn)在某一種特定期點(diǎn)上的價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，假如不確定估(4)明確估價(jià)匯報(bào)交付的日期，交付估價(jià)匯報(bào)的日期一般由委(1)產(chǎn)權(quán)資料(2)房屋建筑資料(3)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他資料多種車位時(shí)，評(píng)估企業(yè)應(yīng)針對(duì)每個(gè)車位給出單價(jià)及合計(jì)金額。)2、制定方案及簽約根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第86條規(guī)定，在執(zhí)行中，雙方當(dāng)事人可以自其數(shù)額、履行期限和履行方式(在到達(dá)和解的過程中，雙方需要多輪即生效法律文書中所記載的債權(quán)人的權(quán)利。例如，原判決是支付30萬元貨款，自行和解協(xié)議把此外未經(jīng)審判的5萬元借款或者其他不一1、在自行和解協(xié)議中債權(quán)人作出讓步的，例2、債權(quán)人在和解協(xié)議中作出讓步卻又違反協(xié)議的，宜執(zhí)行和解4、債務(wù)人在和解協(xié)議中作出讓步而債權(quán)人違反協(xié)議的，則宜執(zhí)5、獲得房產(chǎn)證后如不是整棟樓過戶的須到當(dāng)?shù)赝恋鼐种付ǖ臏y(cè)繪部1國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書3裁定書或調(diào)解書5法人身份證(復(fù)印件)6年檢后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及組織機(jī)構(gòu)代碼證(波及第三人的第三人也需提供)7法人證明書8委托授權(quán)書及代理人身份證9稅收完稅憑證房地產(chǎn)抵押流程及注意事項(xiàng)出具不予登人(7日內(nèi))初審(1-2個(gè)工作日)復(fù)審(1-2個(gè)工作日)終審(1-2個(gè)工作日)繕證(1個(gè)工作日)申請(qǐng)人或其代理人持收件收據(jù)至歸檔登記材料附件：盡職調(diào)查匯報(bào))簽訂抵押協(xié)議。1.抵押人和抵押權(quán)人姓名(或者名稱)、住所；第二步，抵押雙方簽訂抵押