昭通溫泉項(xiàng)目策劃報(bào)告

昭通溫泉項(xiàng)目策劃報(bào)告開篇

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開?！痹娙撕Ｗ釉缡敲枥L自己的“理想國”。在休閑地產(chǎn)中，優(yōu)美的海岸線從來都是一種奢侈。至今，休閑地產(chǎn)發(fā)端最早、發(fā)展最成熟的地區(qū)仍然位于黃金海岸上，例如紐約長島、洛杉磯比弗利山、西雅圖華盛頓湖、東京灣等?！肮鸬钆c山連，蘭湯涌自然。陰崖含秀色，溫谷吐潺?！鼻暌堰^，玄宗不再，貴妃亦塵土，但源遠(yuǎn)流長的溫泉文化卻在休閑旅游與現(xiàn)代休閑旅游產(chǎn)業(yè)的融合中再度綻放出璀璨的光華。柏亞森的認(rèn)識(shí)

本項(xiàng)目體量宏大，且位于溫泉地脈周邊，再輔以科學(xué)生態(tài)的規(guī)劃和合理多樣的業(yè)態(tài)，具有“可居、可游、可購、可玩”的全新城市功能，融合了游玩、商務(wù)、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等多種業(yè)態(tài)，集商務(wù)休閑、都市休閑、自然休閑三大休閑理念，超越了對(duì)于地產(chǎn)的傳統(tǒng)定義，“復(fù)合型溫泉旅游主題地產(chǎn)”--思想地產(chǎn)（柏亞森觀念）在溫泉的裊裊熱氣中，不僅給購房者帶來了全新的居住體驗(yàn)，而且通過引入溫泉而使其房產(chǎn)價(jià)值得以極大提升，對(duì)未來的城市格局、人們的生活方式和居住觀念，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向戰(zhàn)略目標(biāo)地產(chǎn)品牌知名度和美譽(yù)度的突破；建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式；持續(xù)的現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)地塊提供資金來源；項(xiàng)目目標(biāo)打造一流的溫泉旅游度假地產(chǎn)；基于社區(qū)開發(fā)模式在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行提升；在控制風(fēng)險(xiǎn)情況下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路項(xiàng)目屬性定位：南片區(qū)的溫泉休閑度假區(qū)域、介于重要的交通樞紐地帶、陌生區(qū)旅游度假項(xiàng)目開發(fā)南片區(qū)的溫泉休閑度假區(qū)域

本項(xiàng)目不僅有溫泉公園，更有高爾夫練習(xí)場，并且臨近元寶山與鳳凰山，擁有豐富自然景觀資源介于重要的交通樞紐地帶

介于老城與機(jī)場之間南北相臨鐵路與高速公路,交通便捷，具有豐富城市文化內(nèi)涵的窗口形象地帶陌生區(qū)域

客戶認(rèn)知度較低，區(qū)域價(jià)值不高目前為城市郊區(qū)，距離抗性較強(qiáng)周邊尚無度假項(xiàng)目開發(fā)，配套設(shè)施極度缺乏旅游度假項(xiàng)目

非普通的房地產(chǎn)開發(fā)依托規(guī)劃的溫泉休閑度假區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)，必定要遵守旅游度假區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來帶動(dòng)旅游度假氛圍

項(xiàng)目戰(zhàn)略高度定位:為項(xiàng)目奠定至高戰(zhàn)略地位，形成“一覽眾山小，令同行仰慕”“水到盡頭天作邊，山登絕頂我為峰”的王者地位，成為當(dāng)?shù)啬酥猎颇先〉谝弧?/p>

中國復(fù)合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)典項(xiàng)目定位本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)過程（產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)與銷售均按以下定位中心開展）溫泉養(yǎng)生度假生活藍(lán)本地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路項(xiàng)目主題發(fā)展策劃案例借鑒——北京華潤·鳳凰城地理位置：北京市朝陽區(qū)曙光西里甲5號(hào)技術(shù)指標(biāo)：占地25萬方，總建面77萬方項(xiàng)目構(gòu)成：40萬方住宅、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、溫泉中心、服務(wù)式公寓鳳凰城2期，由一棟酒店式服務(wù)公寓與兩棟200-250平米同質(zhì)化高品質(zhì)公寓組成，配以溫泉養(yǎng)生會(huì)所及多元化樹木園林，是京城罕有的純粹舒適生活空間。下沉式步行商業(yè)街等多功能配套為業(yè)主提供全方位國際化的社區(qū)服務(wù)。國際知名顧問機(jī)構(gòu)--仲量聯(lián)行入駐擔(dān)綱物業(yè)管理，使鳳凰城項(xiàng)目更具增值保值潛力。兩棟住宅溫泉二期一期兩棟住宅服務(wù)式公寓緊鄰CBD及使館區(qū)雅高五星級(jí)酒店三期四期商業(yè)街區(qū)配套大規(guī)模住宅大規(guī)模辦公物業(yè)和商業(yè)體溫泉持續(xù)增值產(chǎn)品溫泉與酒店支撐服務(wù)式公寓溫泉休閑、住宅、商業(yè)、酒店良性互動(dòng)案例借鑒——成都麓山國際

麓山國際開發(fā)前位于城市郊區(qū)陌生區(qū)，地塊自身不具備強(qiáng)勢資源而是依靠自建高爾夫?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目成功啟動(dòng)和大盤可持續(xù)開發(fā)成都市區(qū)麓山國際社區(qū)未來城市副中心30分鐘區(qū)域：處于成都市南部——未來城市副中心，距離成都市中心約30分鐘地理位置：雙流縣成都市人民南路南延線麓山大道二段六號(hào)配套：區(qū)域內(nèi)基本無配套。規(guī)模：占地約4000畝，建筑用地2600畝產(chǎn)品形態(tài)：包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼、洋房等多元化的建筑形態(tài)資源：啟動(dòng)設(shè)施（18洞高爾夫球場），核心設(shè)施（麓鎮(zhèn)，包括酒店、電影院、商業(yè)街等）高爾夫核心配套

核心配套功能區(qū)麓鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村俱樂部于2005年開始建設(shè)，提升項(xiàng)目居家度假社區(qū)的成熟度

核心功能區(qū)總占地約400畝，的建設(shè)和投入使用，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目在成都的影響力，并極大的促進(jìn)住宅產(chǎn)品的銷售項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模住宅物業(yè)開發(fā),產(chǎn)品采取中低密度組合策略推出房源統(tǒng)計(jì)建筑形態(tài)面積套數(shù)合計(jì)所占比例合計(jì)純美組院式獨(dú)立別墅191-272㎡13613623%23%美式獨(dú)棟大宅300-500㎡51519%9%純美坡地獨(dú)立別墅270-310㎡10010017%17%花園洋房134-137㎡3230411%51%146-148㎡12039%152-162㎡7625%188-202㎡7625%合計(jì)591套地塊整體發(fā)展策略：

由定位的主題配套啟動(dòng)區(qū)域最初開發(fā)，初期推出高端物業(yè)將項(xiàng)目高高端定位，每階段物業(yè)推出均同時(shí)推出相應(yīng)體量的配套。住宅物業(yè)與經(jīng)營性配套物業(yè)混合入市，承擔(dān)不同的功能。啟動(dòng)區(qū)選擇緊鄰強(qiáng)勢資源且交通條件好的區(qū)域，其后開發(fā)圍繞強(qiáng)勢資源及配套中心依次推進(jìn)，同時(shí)沿著已成熟區(qū)域推進(jìn)。項(xiàng)目開發(fā)策略

一、整體開發(fā)策略

整體規(guī)劃、分期開發(fā)、組團(tuán)推廣；景觀先行、快速開發(fā)、快速銷售。

本項(xiàng)目600畝用地規(guī)模，致使開發(fā)周期過長，為了最大化體現(xiàn)規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢。因此建議本項(xiàng)目以統(tǒng)一定位、滾動(dòng)開發(fā)、分組團(tuán)推廣、顧全整體的開發(fā)策略。一方面以滾動(dòng)式開發(fā)最大化降低投資風(fēng)險(xiǎn)，使資金鏈良性運(yùn)轉(zhuǎn)，另一方面以組團(tuán)式推廣，根據(jù)市場上反映，靈活制定銷售策略和銷售控制，以期達(dá)到盈利最大化。以此充分建立“滾動(dòng)式、連動(dòng)式”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，以景觀先行，快速銷售，快速聚集人氣的開發(fā)與營銷思路，快速回籠資金。尤其在項(xiàng)目運(yùn)作的初期，必須遵循“景觀先行”的原則，做出形象，做出規(guī)模，做出景觀，讓園林、水系、部分景觀給目標(biāo)客戶足夠的購買信心，從而塑造良性開端。二、分期開發(fā)建議本案的分期開發(fā)，應(yīng)以層層遞進(jìn)、逐漸升級(jí)為運(yùn)作理念。通過不斷的“地氣”、“人氣”的聚合，最大化創(chuàng)造地段價(jià)值。并使其快速升值。本案首期開發(fā)單位，應(yīng)以景觀性最優(yōu)，開發(fā)性最易地塊為前期優(yōu)先開發(fā)地塊。依據(jù)前面定論本項(xiàng)目2號(hào)地塊為一期開發(fā)用地，以大力建設(shè)與改造本地塊內(nèi)景觀與綠化為首要目標(biāo)，以期贏得初期市場認(rèn)知，項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路根據(jù)與開發(fā)單位的簡易溝通，初步確定項(xiàng)目的產(chǎn)品主要類型為18F的高層住宅1號(hào)地塊認(rèn)識(shí)介于老城區(qū)與機(jī)場之間，有入口新區(qū)域的門面；位于主要交通的交叉口；同時(shí)與溫泉公園很寬的連結(jié)面；地勢有高低，但開發(fā)面積是幾塊中最大的一塊。1號(hào)地塊產(chǎn)品定位以居住生活為主的城市綜合體城市綜合體——18F高檔高層住宅+服務(wù)式公寓+大型商業(yè)+社交空間類別層數(shù)高檔住宅18F服務(wù)公寓18F大型商業(yè)（獨(dú)立)5F/2F(街商)2號(hào)地塊認(rèn)識(shí)有一條天然河流,有環(huán)境資源優(yōu)勢;地塊狹長,進(jìn)深較淺;開發(fā)面積是幾塊中最小的一塊。2號(hào)地塊產(chǎn)品定位資源景觀居住區(qū)資源居住——11F電梯house+高檔高層住宅+服務(wù)式公寓+社區(qū)商業(yè)類別層數(shù)電梯house11+1F高檔住宅18F服務(wù)式公寓18F社區(qū)商業(yè)2F(街商)3號(hào)地塊認(rèn)識(shí)介于溫泉公園與高爾夫之間；地塊內(nèi)地勢有高差，開發(fā)面積次之。3號(hào)地塊產(chǎn)品定位高品質(zhì)居住區(qū)高品質(zhì)居住——8F電梯情花軟墅+高檔高層住宅+街邊服務(wù)商業(yè)類別層數(shù)電梯情花洋房8F高檔住宅18F服務(wù)商業(yè)2F(街商)項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路高層住宅產(chǎn)品創(chuàng)新

高端住宅

(空中別墅)約占總住宅面積的20%，面積95-130平米

空中別墅又稱為“penthouse”即“空中閣樓”，指建在高層內(nèi)具有別墅形態(tài)的躍式住宅。是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀。

高層住宅產(chǎn)品創(chuàng)新空中院館

約占總住宅面積的60%，面積60-105平方米

在室內(nèi)空間布局上進(jìn)行大膽創(chuàng)新，打破固有局限，開創(chuàng)空中院館，通過奇、偶分層設(shè)計(jì)，6米挑高的空中院館，空中院館滿足了城市中央工薪族對(duì)空間的要求，可以隔出房間，家里面馬上由三房升級(jí)為四房，也可以設(shè)計(jì)個(gè)陽光花房；可以當(dāng)成大景觀陽臺(tái)……功能多變，自由組合。經(jīng)濟(jì)而有品位。室內(nèi)庭院的景觀與室外的景觀相融，使景觀的流動(dòng)和視覺的流通在立體面上展開，從而產(chǎn)生了豐富多彩的空間印象，體驗(yàn)全新的視覺感受。

11F電梯house產(chǎn)品四向全能戶型

約占總住宅面積的10%，面積100-130平方米除南北外，東西向全面通透設(shè)計(jì)8F電梯情花軟墅

約占總住宅面積的10%，面積80-135平方米（A）、7~8米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。（B）、每層又各有特點(diǎn)，首層有小院，獨(dú)立入戶；二層通過露臺(tái)入戶；三樓的面積適中；躍層有共享空間。（C）、在立面上，情花軟墅打破了公寓的呆板形式和封閉的關(guān)系，變化豐富。確定地塊住宅產(chǎn)品類型的具體策略策略一：在規(guī)劃允許范圍內(nèi)，保證容積率最大化

策略二：根據(jù)物業(yè)類型價(jià)值排序，在每期（每區(qū)）內(nèi)，應(yīng)盡量多做價(jià)值鏈高端產(chǎn)品，少做價(jià)值鏈低端產(chǎn)品；策略三：根據(jù)案例研究，在每期（每區(qū)）中，都需要有一定數(shù)量的高端產(chǎn)品；策略四：根據(jù)案例研究，每期（每區(qū)）都需要盡可能的保證物業(yè)類型的豐富項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路1\2號(hào)地塊公寓產(chǎn)品說明擬計(jì)劃1號(hào)地修建2幢，2號(hào)樓修建1幢服務(wù)式公寓樓，以一室一廳與二室二廳的空間為主；是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效；

主要面對(duì)客戶群體包括投資異地度假客戶老年人中小企業(yè)的辦公需要首次置業(yè)的年輕人公寓開發(fā)策略選擇服務(wù)公寓概念度假配套溫泉休閑開發(fā)策略策略關(guān)鍵詞依托超溫泉公園配套引入服務(wù)式公寓概念打造溫泉休閑、度假服務(wù)公寓商業(yè)思路案例借鑒—沿?！べ惵宄琼?xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)，東四環(huán)以東百子灣路5號(hào)，屬于北京CBD輻射區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目占地521畝，建筑面積86.37萬方，是集住宅、酒店式公寓及商業(yè)街區(qū)于一體的城市綜合體。沿海賽洛城以滿足青年人不斷提升的居住需求為核心，呈現(xiàn)出一個(gè)時(shí)尚、便利、充滿活力、都市感強(qiáng)烈、休閑氛圍濃厚的街區(qū)，一個(gè)鼓勵(lì)交流與互動(dòng)的高品位健康社區(qū)。是一個(gè)開放街區(qū)與封閉住宅有機(jī)結(jié)合的典型成功案例。1.區(qū)域級(jí)核心商業(yè)區(qū)：定位項(xiàng)目南區(qū)臨廣渠路的共建商業(yè)區(qū)為區(qū)域級(jí)核心商業(yè)區(qū)，通過幾大特色型主力業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)生絕對(duì)一級(jí)輻射；2.特色休閑商業(yè)步行街：指本項(xiàng)目斜軸商業(yè)街，從其產(chǎn)品的規(guī)劃及理念來說斜軸本身就是特色，結(jié)合休閑浪漫的業(yè)態(tài)分布，達(dá)到“特色休閑商業(yè)街”的功效。3.生活配套功能區(qū)：主要指除去區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)和特色休閑商業(yè)步行街之外的所有商業(yè)，旨在為本項(xiàng)目及區(qū)域內(nèi)居民提供正常的商業(yè)類生活配套與市政類生活配套。半開放/開放街區(qū)商業(yè)（11.5萬方）布局城市住宅、商業(yè)中心、商業(yè)街區(qū)、生活配套通過從開放到半開放到開放的梯級(jí)布局，實(shí)現(xiàn)了完美的共融與互動(dòng)。

百子灣商街總面積9000余平米，近50個(gè)街鋪單元。商鋪均臨市政路或社區(qū)主街以及步行街，確保均好性百子灣商街

在建筑形態(tài)設(shè)計(jì)上百子灣商街以6米挑高LOFT形式為主，30-200平米臨街旺鋪，內(nèi)部靈動(dòng)空間，自由組合。

LOFT商鋪通過上街兩端特色街區(qū)的重點(diǎn)打造，帶動(dòng)整個(gè)街區(qū)的人氣案例借鑒—沿海·賽洛城案例借鑒—直港大道直港大道位于楊家坪商圈旁，是重慶最富盛名的餐飲休閑娛樂一條街之一。全長約1.2公里，道路兩旁以川菜、火鍋等百余家餐飲為主，茶樓、洗浴、歌城等休閑娛樂占比其次，被譽(yù)為“西城第一餐飲街”。直港大道（朝主干道）業(yè)態(tài)比例主力租金出租率餐飲35％65—100元/㎡95%休閑娛樂22％服務(wù)型商鋪14％其他29%合計(jì)100％成熟期發(fā)展期開發(fā)期2000200420052008珠江花園餐飲各類餐飲、娛樂商家豐澤園君安樓……潤安大廈……上江城各大樓盤……發(fā)展歷程直港大道與重慶眾多餐飲休閑娛樂中心一樣，依托房地產(chǎn)的先行開發(fā)帶動(dòng)。珠江花園、豐澤園等住宅小區(qū)的成熟，直接帶動(dòng)了片區(qū)內(nèi)餐飲和休閑娛樂的發(fā)展，進(jìn)而逐步壯大發(fā)展成為西城的餐飲休閑娛樂中心。商圈外的餐飲休閑娛樂中心，依托房地產(chǎn)開發(fā)先行帶動(dòng)起步案例借鑒—直港大道直港大道兩旁高樓林立，并沒有影響其商業(yè)的檔次和商業(yè)氛圍案例借鑒—龍湖大社區(qū)新牌坊片區(qū)的發(fā)展相對(duì)較為純粹，在這一區(qū)域沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，是一個(gè)由房地產(chǎn)的開發(fā)而帶動(dòng)起來的新興板塊，并且較早地樹立了“富人區(qū)”的概念。在歷經(jīng)多年的發(fā)展后，逐步具備了主城擴(kuò)延功能。如今龍湖、加州等大社區(qū)已非常成熟，并且正在逐步擴(kuò)大對(duì)外輻射力。業(yè)態(tài)體量比例餐飲709937%零售/超市498526%休閑娛樂397621%銀行等服務(wù)296216%萌芽期成熟快速成長起步1997010306房地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)發(fā)展龍湖花園、鳳凰城等業(yè)主入住南苑商業(yè)起步，以商業(yè)為主水晶酈城及一批中端樓盤業(yè)主入住龍湖美食街成型中端住宅、商務(wù)開始大規(guī)模出現(xiàn)片區(qū)內(nèi)大型超市出現(xiàn)，休閑娛樂逐步出現(xiàn)，商業(yè)配套完善住宅及商務(wù)的持續(xù)開發(fā)休閑娛樂逐步發(fā)展典型的依托住宅開發(fā)帶動(dòng)、餐飲先行起步發(fā)展的商業(yè)形態(tài)成功商業(yè)街案例高樓下的獨(dú)立商業(yè)形式商業(yè)采用商業(yè)街而非步行街模式，兩邊為高層住宅商業(yè)街借鑒啟示+啟示一：住宅開發(fā)先行是新區(qū)域商業(yè)中心成功的關(guān)鍵；+啟示二：餐飲是商業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)，與休閑娛樂業(yè)態(tài)相輔相成；+啟示三：商務(wù)中心和商業(yè)核心兩極帶動(dòng)，對(duì)商業(yè)街的存活至關(guān)重要；+啟示四：商業(yè)街兩邊高樓層住宅并不會(huì)影響商業(yè)的存活+啟示五：餐飲是先期聚集商業(yè)人氣的最有效辦法，與地段無關(guān)；商業(yè)開發(fā)策略選擇自我中心化檔次餐飲、休閑娛樂為主百貨經(jīng)營為輔（引進(jìn)知名連鎖商業(yè)）開發(fā)策略策略關(guān)鍵詞自我“中心化”綜合功能布局主要打造檔次餐飲、休閑娛樂上的開放后街百貨經(jīng)營輔助化的經(jīng)營項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路策略二：地塊的限制條件啟動(dòng)順序策略三：結(jié)合項(xiàng)目前期物業(yè)供銷情況，并借力溫泉公園\高爾夫配套及形象成熟狀況策略四：總價(jià)控制，降低購買門檻，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。用產(chǎn)品創(chuàng)新打開市場。策略五：強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保證一期的順利銷售，保障后期增值空間。策略六：控制啟動(dòng)規(guī)模，制造相對(duì)稀缺。策略一：合理規(guī)劃,景觀先行一期發(fā)展策略一期發(fā)展策略合理規(guī)劃——打造期內(nèi)景觀，并保障后期的增值空間。關(guān)鍵點(diǎn)兩入口廣場形象已形成，達(dá)到展示要求小區(qū)內(nèi)部中軸景觀道路(濱河)開通，展示到位獨(dú)立商業(yè)會(huì)所裝修完成(營銷根據(jù)地)一期發(fā)展策略一期住宅戶型配比——總價(jià)控制，降低購買門檻，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，依托產(chǎn)品創(chuàng)新打開市場一期通過戶型創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)大量的面積贈(zèng)送，并通過總價(jià)控制降低購買門檻，樹立項(xiàng)目附加值大的市場形象，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的注重性價(jià)比的敏感點(diǎn)依托地塊自身濱河景觀資源和溫泉公園景觀資源，布置11Fhouse物業(yè)，先期以高姿態(tài)提升物業(yè)價(jià)值。一期戶型配比主要考慮因素建筑面積配置比例60-88㎡20%88-105㎡55％105-130㎡25％一期建筑立面風(fēng)格北美建筑風(fēng)情18F建造形態(tài)上的特點(diǎn)是：簡潔、線條分明、講究對(duì)稱，運(yùn)用色彩的明暗、鮮澹來對(duì)視覺進(jìn)行沖擊。在意境上則使人感到雍容華貴。典雅，富有浪漫主義色彩。超越了一般的現(xiàn)代主義建筑。一期建筑立面風(fēng)格北美建筑風(fēng)情11F電梯house注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方、融合多種風(fēng)情于一體的鮮明特點(diǎn)。

戶型套內(nèi)面積配置比例行政套房30-50㎡65％豪華套房50-65㎡35％服務(wù)公寓戶型配比戶型配比支撐參考一：典型服務(wù)公寓配比情況參考二：都市長包房面積參考三：盡量壓低總價(jià)，降低投資購買客戶進(jìn)入門檻參考四：目標(biāo)客戶群多以年輕單身、夫妻與老人為主，一般不考慮小孩需求一期服務(wù)公寓戶型配比建議服務(wù)公寓梯戶比服務(wù)公寓梯戶比控制在3梯8-10內(nèi)，提升產(chǎn)品配置，增強(qiáng)競爭力。項(xiàng)目名稱樓層梯戶比（梯指電梯數(shù)量）重慶東和科苑27/32層2梯10戶，2梯11戶成都融匯新時(shí)代32層6梯47戶北京尚城國際30層3梯16戶重慶煌華·新紀(jì)元30層3梯16戶上海九鼎名都31層3梯12戶典型可比項(xiàng)目梯戶比公寓裝修建議關(guān)于公寓形象及裝修的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：服務(wù)公寓打造標(biāo)準(zhǔn)并不是相對(duì)高級(jí)的公寓；而是按酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的主題概念多功能房；要強(qiáng)調(diào)從外形到內(nèi)部裝修到服務(wù)的酒店式。服務(wù)公寓建筑立面公建化、富于設(shè)計(jì)感的的外立面提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目標(biāo)識(shí)。服務(wù)公寓外在形象打造極富現(xiàn)代設(shè)計(jì)感的簡約前堂服務(wù)公寓外在形象打造突出公寓的外觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括大堂面積、公共部分裝修等部分，達(dá)到酒店式標(biāo)準(zhǔn)配置。服務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間臥室浴室客廳服務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓全部精裝修，突出主題概念特色。赫本主題房間貴族、知性、純情的經(jīng)典，尤其受高品味人群青睞攝影主題房間攝影主題，動(dòng)態(tài)時(shí)尚格調(diào)甲殼蟲樂隊(duì)主題房間偉大的樂隊(duì)，奇跡的代名詞，男人們更為欣賞沙漠王子主題房間身處都市，體驗(yàn)沙漠自由風(fēng)情服務(wù)公寓配套設(shè)置底樓設(shè)置一個(gè)中型休閑會(huì)所，以閱讀、休閑、咖啡、品茗為主。提供大量外文主流雜志，提升品質(zhì)認(rèn)同感。考慮到項(xiàng)目區(qū)位條件以及項(xiàng)目主題規(guī)劃定位，建議將以本項(xiàng)目商業(yè)體量占比在12-15%商業(yè)體量=10-12萬方項(xiàng)目名稱總規(guī)模商業(yè)體量商業(yè)規(guī)模沿海·賽洛城871113%華潤·二十四城1902010.5%富洲新城2003015%魯能星城350318.8%典型可比項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模定量本項(xiàng)目商業(yè)體量在10-12萬方為宜。商業(yè)定位以餐飲等為核心驅(qū)動(dòng)的休閑娛樂中央景觀商業(yè)廣場特色餐飲娛樂為核心驅(qū)動(dòng)溫泉休閑娛樂中心中央景觀文化商業(yè)

要提升項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提升項(xiàng)目的整體城市形象，我們的景觀設(shè)計(jì)提出三點(diǎn)對(duì)應(yīng)策略——A.S.AATTRACT吸引STAY駐留ACTIVITY活躍通過景觀或建筑中一系列視覺焦點(diǎn)的設(shè)置來引導(dǎo)人流，引來人氣，活躍商業(yè)氣氛．吸引利用景觀創(chuàng)造的舒適宜人的休閑游憩空間，促使穿越的人流停頓下來，聚集人氣．駐留流動(dòng)的人群本身就是一道亮麗的風(fēng)景，活躍的人流形成有活力的商業(yè)氛圍．活躍獨(dú)立商鋪空間示意商業(yè)定位休閑娛樂——?jiǎng)?chuàng)意文化展廊商業(yè)定位休閑娛樂——城市文化雕塑群文化雕塑結(jié)合文化櫥窗，強(qiáng)化文化氛圍文化櫥窗城市雕塑商業(yè)定位休閑娛樂——酒吧街最獨(dú)特的酒吧文化——由不同風(fēng)格、主題的酒吧和茶樓、咖啡廳串聯(lián)而成。形成最具酒吧文化特色的酒吧街，多增設(shè)戶外休閑設(shè)施，活躍街區(qū)氛圍。樂隊(duì)現(xiàn)場表演，提升文化氛圍商業(yè)定位休閑娛樂——網(wǎng)絡(luò)會(huì)所等青年社區(qū)必備配套針對(duì)青年業(yè)主的網(wǎng)絡(luò)會(huì)所，集西餐、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)、游戲于一體迎合青年人眷戀網(wǎng)絡(luò)會(huì)所心理，并綜合西餐和商務(wù)功能,也能很好消化三樓商業(yè)體量商業(yè)定位餐飲——精品西餐+本土特色食樂園——后街從此食風(fēng)日上引進(jìn)5家左右主力餐飲，帶動(dòng)整個(gè)餐飲與休閑娛樂的互動(dòng)商業(yè)定位社區(qū)生活配套——社區(qū)超市、便利店、面包店、干洗店、藥店、中國電信/移動(dòng)城市快捷生活，滿足生活所需引入主力生活超市，帶動(dòng)社區(qū)配套商業(yè)氛圍商業(yè)定位樓王商業(yè)——中高端餐飲、西餐、酒吧、茶樓星巴克/丹桂軒/上島/布農(nóng)阿奴/品牌酒吧/品牌茶樓樓王商業(yè)積聚人氣，提升商業(yè)品質(zhì)車位建議業(yè)主車位與商業(yè)車位獨(dú)立負(fù)一樓車庫為業(yè)主車庫局部一樓車庫部分業(yè)主車庫，部分對(duì)外，獨(dú)立管理；地上車位全為對(duì)外商業(yè)車庫項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路

項(xiàng)目地內(nèi)自然資源豐富，在充分利用現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目分組團(tuán)式規(guī)劃開發(fā)為單位，進(jìn)行各組團(tuán)內(nèi)部主題景觀營造，人工組建景觀主題。同時(shí)各搭配各類人工及自然景觀小品。組合成團(tuán)，以點(diǎn)帶面地組合成整體，以此增強(qiáng)項(xiàng)目的整體人視景觀性，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的可居、可觀、可感性。1、禪意棲居，養(yǎng)生殿堂禪境園林

清晨沿河休閑漫步道沿地塊內(nèi)河岸設(shè)置林蔭細(xì)路景觀，可采用木棧道與卵石相結(jié)合的方式，延展至社區(qū)內(nèi)部，為居者提供散步休閑的自由聯(lián)通空間，舒緩的水流及兩岸原生綠植也交為居者生活環(huán)境提供清新的自然綠肺系統(tǒng)。白日里郁郁蔥蔥的竹林本案園林中禪的引入，需要通過時(shí)間、空間以及景觀的三位一體，來達(dá)到釋放壓力，回歸本源的宗旨。引導(dǎo)每一位業(yè)主進(jìn)入更加超脫的自由精神世界。隱逸于山水之中，沉靜心懷2、湖景大雅之閑3、燈塔建議在項(xiàng)目海拔較高的地段修建1—2個(gè)燈塔。以此成為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，同時(shí)以夜間的燈光渲染社區(qū)的溫馨與安寧。

4、精致山體護(hù)坡景觀項(xiàng)目屬于山地建筑，規(guī)劃施工時(shí)要注意土壤保護(hù)，采用山體護(hù)坡等形式，對(duì)其合理裝修，提高景觀環(huán)境。例如采用立體花墻、文化涂鴉、業(yè)主簽名等形式。

5、水霧仙境園區(qū)內(nèi)建議引入自動(dòng)水霧景觀設(shè)備，在主要景觀節(jié)點(diǎn)，采用造霧器，制造美侖美奐的世外仙境之感。真正使項(xiàng)目景觀達(dá)到可親可感性。

6、雕塑、小品雕塑和小品，可以彌補(bǔ)景觀設(shè)計(jì)上空曠的視覺點(diǎn)，聚焦視線，使景觀更具玩味，避免一眼看到頭的感覺,而且雕塑小品也承載著渲染小區(qū)文化主題的重要功能。項(xiàng)目主題發(fā)展策劃地塊整體思路各地塊產(chǎn)品定位思路各地塊住宅產(chǎn)品思路項(xiàng)目定位各地塊公寓、商業(yè)產(chǎn)品思路一期發(fā)展思路環(huán)境發(fā)展思路配套發(fā)展思路

按摩師

１、醫(yī)療配套——健康綠色通道

社區(qū)設(shè)置健康綠色通道，為每一位入住業(yè)主建立個(gè)人健康檔案，提供全程的健康咨詢，為業(yè)主提供針對(duì)性地醫(yī)療、健身方案，包括私人醫(yī)健康顧問生、按摩師、美容師等服務(wù)。在業(yè)主有就醫(yī)需求時(shí)，憑貴賓卡提供就近醫(yī)療綠色通道服務(wù)，優(yōu)先在附近醫(yī)院就診?；A(chǔ)配套配套

２、安防保安——騎警巡邏在項(xiàng)目自身素質(zhì)適合的情況下，設(shè)置騎警巡邏，為項(xiàng)目創(chuàng)造最大化市場差異，樹立項(xiàng)目尊貴品牌，環(huán)保、安靜、新穎。

3、生態(tài)會(huì)所

前期為項(xiàng)目營銷中心后期為高檔俱樂部會(huì)所設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目的市場定位，在前期可作為營銷中心，并帶有一定的展示作用，建筑體應(yīng)采用多項(xiàng)節(jié)能技術(shù)建造，在墻體保溫、立面遮陽、屋頂保溫、室內(nèi)恒溫等多方面實(shí)現(xiàn)最大限度的節(jié)能。在項(xiàng)目完成銷售任務(wù)以后，將作成為高檔俱樂部或商業(yè)中心，可對(duì)外經(jīng)營。1、地源熱泵——生態(tài)節(jié)能型采暖制冷技術(shù)

地源熱泵的埋管形式：根據(jù)可利用區(qū)域的不同情況，地下埋管既可豎直埋管，又可水平放置。國外大量采用的是豎直埋管，這既節(jié)省場地，又可最大限度地利用地表深層的能量，管路系統(tǒng)更加安全、可靠、持久。還有一種簡易形式就是利用盤管直接放置于江河湖泊進(jìn)行換熱。其中豎直埋管，既可采用單Ｕ型，也可采用雙Ｕ型，需視具體情況而定。生態(tài)節(jié)能科技配套技術(shù)2、同層排水技術(shù)同層排水是指衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生器具排水管（排污橫管和水支管）均不穿越樓板進(jìn)入他戶。在同樓層內(nèi)平面施工敷設(shè)使得污水及廢棄物的排放達(dá)到或超過同類和其他排水方式，順利進(jìn)入排水總管（主排污立管），一旦發(fā)生需要疏通清理的情況，在本層套內(nèi)就能解決問題的排水方式。簡稱“同層安裝”，也叫同層排水。同層排水是衛(wèi)生間排水系統(tǒng)中的一個(gè)新穎技術(shù)，排水管道在本層內(nèi)敷設(shè)，采用了一個(gè)共用的水封管配件代替諸多的P彎、S彎，整體結(jié)構(gòu)合理，所以不易發(fā)生堵塞，而且容易清理、疏通，用戶可以根據(jù)自己的愛好和意愿，個(gè)性化的布置衛(wèi)生間潔具的位置。

3、陽臺(tái)壁掛式太陽能熱水器

陽臺(tái)壁掛式太陽能熱水器是由集熱器、承壓儲(chǔ)熱水箱、輔助加熱系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)等組合而成，太陽能集熱器安裝在室外，儲(chǔ)水箱安裝在室內(nèi)，在陰雨天時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)電能加熱，滿足用戶全天候定量或恒溫用水需求。并具有防凍、防電、防炸管、防雷等措施，確保系統(tǒng)可靠運(yùn)行，安全使用。該型熱水器比傳統(tǒng)電熱水器節(jié)能80％，使用2年之后即可從節(jié)約的電費(fèi)中收回投資，產(chǎn)品使用壽命達(dá)15年。1、智能化安防系統(tǒng)

小區(qū)物業(yè)電視監(jiān)控室內(nèi)紅外安防系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)智能化配套系統(tǒng)2、智能化物管系統(tǒng)

遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)智能化特約綜合經(jīng)營服務(wù)智能化園區(qū)監(jiān)控與報(bào)警系統(tǒng)3、智能化通信系統(tǒng)

智能化網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)數(shù)字化衛(wèi)星電視接收與VOD點(diǎn)播系統(tǒng)

小區(qū)背景音樂，廣播系統(tǒng)4、智能化節(jié)能系統(tǒng)

雨水回收利用太陽能利用

人民幣200000元（大寫：貳拾萬元）物業(yè)管理配套系統(tǒng)尊崇的體驗(yàn)，靈的閃光物管：足以托福一生的信諾。星級(jí)物業(yè)管理前期銷售中心管理中心酒店服務(wù)租賃中心項(xiàng)目營銷策略策劃營銷戰(zhàn)略營銷策略營銷執(zhí)行案列借鑒營銷費(fèi)用案例借鑒1

星河丹堤星河丹堤面對(duì)價(jià)值的困境，如何提升和嫁接價(jià)值是項(xiàng)目關(guān)鍵區(qū)域關(guān)鍵詞：城中村、爛尾樓、塞車；在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價(jià)值比較低的區(qū)域。總用地面積20萬平（300畝）總建筑面積36萬平米容積率1.8物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、TH、高層資源優(yōu)勢9萬平米原生湖、13萬平郊野公園地塊背景項(xiàng)目問題：區(qū)域價(jià)值困境區(qū)域形象感知較低；地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”；豐澤湖業(yè)主事件，人文價(jià)值也較低，市場影響較差；臨快速干道；沒有生活配套?！靶呛拥さ套钤缑媾R的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽(yù)度和豐澤湖山莊6000元的單價(jià)?！薄绊?xiàng)目面臨的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項(xiàng)目品質(zhì)與資源相匹配?！薄貋喩徊拷?jīng)理區(qū)域價(jià)值嫁接：定位自身“西銀湖”，通過與高價(jià)值區(qū)域關(guān)聯(lián)性的強(qiáng)調(diào)來拔升區(qū)域形象銀湖一個(gè)撼動(dòng)深圳的名字，尊寵于湖光山影中的別墅群，非顯赫人士、尊貴名流不足以匹配。銀湖銀湖山西銀湖·星河丹提因地理位置在銀湖西邊，定義自身區(qū)域價(jià)值“西銀湖”，嫁接深圳豪宅別區(qū)，銀湖別墅區(qū)價(jià)值；捐款600萬，利用山體修建湖山郊野公園，命名“銀湖山”，拉近與銀湖距離。巧妙使用區(qū)位借位，拉近與深圳客戶認(rèn)可的傳統(tǒng)高端區(qū)域的關(guān)系，嫁接高端區(qū)域的價(jià)值，最大化提升自身區(qū)域價(jià)值。自我中心化價(jià)值提升三步曲1.自我中心化資源最大化：放大山水資源價(jià)值，突出稀缺性原生山水的占有，再造一個(gè)夢想居所的高度星河丹提湖面原貌星河丹提現(xiàn)有湖景形象不斷拔升：借勢立勢、拔高區(qū)域形象從初期的資源形象，到圈層形象，星河丹堤的定位經(jīng)歷了多次變化，形象不斷拔高區(qū)域價(jià)值重新定位：借勢立勢區(qū)域地理定位區(qū)域?qū)傩远ㄎ弧霸?年的營銷儲(chǔ)備期，星河丹堤定位在市場變化、客戶溝通的過程中不斷調(diào)整，重釋區(qū)域價(jià)值。通過‘產(chǎn)品跟著客戶走，客戶跟著產(chǎn)品走’反復(fù)調(diào)整?！薄呛拥さ滩邉澖?jīng)理張娜A區(qū)：TH111套一期銷售C區(qū)：TH86套獨(dú)棟7套一期銷售南坪快速路主入口和會(huì)所原生湖郊野公園豐澤湖山莊最優(yōu)資源地塊啟動(dòng)高端產(chǎn)品，創(chuàng)造價(jià)值標(biāo)桿，建立自身價(jià)值體系豐澤湖山莊共同升級(jí)HELLO，中產(chǎn)向上的力量西銀湖城市原生別墅CEO，官邸圈層運(yùn)營貫徹始終，以高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)力支撐項(xiàng)目高價(jià)值，規(guī)避不利因素影響將圈層運(yùn)營的觀念貫徹到產(chǎn)品開發(fā)中，HELLO中產(chǎn)到CEO官?。粍?chuàng)新戶型和精細(xì)化，提升物業(yè)附加值；強(qiáng)力實(shí)景展示規(guī)避豐澤湖山莊對(duì)星河丹堤的影響，自行建造南坪快速上蓋綠化弱化噪音影響。高端生活配套嫁接，持續(xù)為項(xiàng)目注入價(jià)值，促成項(xiàng)目價(jià)值沖向頂峰2008年，舉辦星河丹堤華燈盛宴，引進(jìn)中航健身會(huì)、華潤萬家和丹桂軒三大高端品牌生活配套；在項(xiàng)目中后期，持續(xù)引入高端生活品牌，持續(xù)為項(xiàng)目高價(jià)值實(shí)現(xiàn)發(fā)力。品牌嫁接——自然資源的嫁接：聯(lián)手《中國國家地理》，打造銀湖山郊野公園與《中國國家地理》實(shí)現(xiàn)品牌鏈接，發(fā)行銀湖山郊野公園攻略；將項(xiàng)目與銀湖山自然自然深度對(duì)接，極大化資源價(jià)值。價(jià)值提升三步曲3.品牌嫁接品牌嫁接——貴族氣質(zhì)嫁接：頂級(jí)賣場的高端展示，展示廳全歐洲原裝家具在頂級(jí)購物場所西武百貨設(shè)置展廳，高端形象一開始就不停強(qiáng)調(diào)；豪華裝修，歐洲原裝家具和工藝品，全面展現(xiàn)項(xiàng)目的高端品味和貴族氣質(zhì)。品牌嫁接——高端品牌價(jià)值：項(xiàng)目價(jià)值形象與國際頂級(jí)品牌對(duì)接嫁接國際頂級(jí)品牌價(jià)值，vertu手機(jī)展，ipod產(chǎn)品展等，并贈(zèng)送成交客戶；名車勞斯萊斯展，高端生活模式充分體現(xiàn)。品牌嫁接——名人效應(yīng)嫁接：以慈善會(huì)、音樂會(huì)等高雅形象，迅速制造圈層感馬修連恩音樂會(huì)借助名人效益，迅速營建項(xiàng)目財(cái)富圈層。項(xiàng)目高端復(fù)合價(jià)值之路品牌嫁接強(qiáng)勢產(chǎn)品支撐自我中心化項(xiàng)目整體形象的高端占位產(chǎn)品品質(zhì)的頂尖形象品牌全面嫁接頂級(jí)服務(wù)的軟性升級(jí)強(qiáng)勢產(chǎn)品規(guī)劃及配套案例借鑒1：星河丹堤的營銷成功點(diǎn)在于自我中心化，以品牌的嫁接實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升案例借鑒2

中信紅樹灣項(xiàng)目情況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場區(qū)位：位于深圳紅樹灣片區(qū)，臨海，區(qū)域自然景觀和規(guī)劃前景良好。指標(biāo)：占地243畝，住宅建筑面積為50萬㎡。開發(fā)周期項(xiàng)目分四期開發(fā)，預(yù)計(jì)2800套，其中一期588套（17套TownHome）產(chǎn)品主力集中在面積區(qū)間在163—171㎡及202-209㎡的四房，其中四房總體比例占60.2%。項(xiàng)目入市背景：深圳新興豪宅片區(qū)域、，豪宅項(xiàng)目競爭激烈。一期營銷問題：在競爭激烈的高端項(xiàng)目中脫穎而出，建立市場影響力；如何快速而有效的積蓄客戶，保證開盤熱銷。銷售結(jié)果2004年10月30日開始銷售到2005年10月2日實(shí)現(xiàn)1700余套100％銷售。深圳·中信紅樹灣建立超越競爭的，差異化定位，賦予有代表性，另推廣事半功倍的案名。進(jìn)行系列的炒作，奠定在片區(qū)中的的主導(dǎo)地位時(shí)間標(biāo)題備注2004年3月25日是誰，決定深圳灣的未來“灣區(qū)生活”融入濱海長廊，第二次“海灣決戰(zhàn)”反響強(qiáng)烈2004年3月31日2004灣時(shí)代（第二次海灣決戰(zhàn)?？┥钲跒I海夢，醒了！2004年4月2日得海灣者，始得深圳人居未來2004年4月30日錘煉中國的“世界灣”灣區(qū)名盤族譜（地王篇）2004年5月11日紅樹灣將成深圳新富人區(qū)2004年6月17日紅樹灣上演華山論劍五大項(xiàng)目齊聚灣區(qū)地產(chǎn)英雄會(huì)呼之欲出角色區(qū)分，建立霸主地位。進(jìn)行項(xiàng)目地盤包裝，形成項(xiàng)目地塊標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。打造高標(biāo)準(zhǔn)的軟、硬件展示標(biāo)準(zhǔn)用圍墻、地塊廣告牌、燈光字、條幅等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，進(jìn)行了項(xiàng)目地盤的包裝，突出項(xiàng)目片區(qū)第一規(guī)模大盤氣勢；30*30米通透大玻璃體的售樓處，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，倡導(dǎo)體驗(yàn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能；首批選擇最亮點(diǎn)的戶型、聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升客戶預(yù)期；高標(biāo)準(zhǔn)要求看樓通道、清水房、工程材料展示房，充分體現(xiàn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。無微不至的服務(wù)：在看樓現(xiàn)場處處可見的安全溫馨提示牌，所設(shè)置的擦鞋機(jī)、冰凍濕紙巾、安全帽的護(hù)罩、太陽傘、汽車罩等，體現(xiàn)了未來物管的服務(wù)細(xì)節(jié)及品質(zhì)。售樓處設(shè)立客戶服務(wù)助理，專門負(fù)責(zé)接待參觀的同行，以開放、熱忱的態(tài)度，歡迎業(yè)界的參觀交流，贏得廣泛的業(yè)界口碑。線上線下媒介內(nèi)容媒介內(nèi)容報(bào)紙以階段的推廣主題為主，形式：硬廣、軟文、通欄配合圍墻項(xiàng)目名+推廣語+主要賣點(diǎn)廣告牌階段推廣語+信息釋放地塊廣告牌信息釋放，如公開選房、樣板房民示中等，但有一面作為形象廣告航空雜志以階段性的形象廣告為主，推廣發(fā)展商的品牌針對(duì)性直郵配合節(jié)點(diǎn)信息，如新樣板房開放等，主要以介紹項(xiàng)目賣點(diǎn)為主電視以主題廣告為主看樓通道項(xiàng)目主要賣點(diǎn)展會(huì)展示項(xiàng)目整體的形象，推廣發(fā)展商品牌，擴(kuò)大影響力條幅項(xiàng)目名+電話————燈光字項(xiàng)目名+電話————短信信息釋放+客戶的日常維護(hù)————網(wǎng)絡(luò)信息釋放線上與線下的有效結(jié)合，線上始終保持項(xiàng)目高形象，不陷入產(chǎn)品細(xì)節(jié)，線下詳細(xì)闡述項(xiàng)目核心賣點(diǎn)研究客戶喜好，根據(jù)不同的客戶特征進(jìn)行不同的維護(hù)活動(dòng)，客戶為主導(dǎo)，舉辦各類營銷活動(dòng)，進(jìn)行圈子的營銷，節(jié)約成本，擴(kuò)大影響力活動(dòng)時(shí)間效果經(jīng)驗(yàn)工程展示層開放2004年8月充分展示了項(xiàng)目的工程質(zhì)量，讓客戶信心倍增；通過來訪客戶情況初步了解了客戶意向和誠意度。不斷有新的項(xiàng)目信息給到客戶，讓客戶始終保持對(duì)樓盤的關(guān)注度；將工程節(jié)點(diǎn)都當(dāng)成一次項(xiàng)目的活動(dòng)進(jìn)行，吸引客戶上門，保持與客戶的良好聯(lián)系。樣板房開放2004年9月亮點(diǎn)戶型的高標(biāo)準(zhǔn)展示，提升了客戶對(duì)項(xiàng)目的心理預(yù)期；進(jìn)一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準(zhǔn)確的放出房號(hào)奠定基礎(chǔ)。自駕游04年10月前往汕頭參觀發(fā)展商曾經(jīng)開發(fā)的各樓盤和產(chǎn)業(yè)，展示了發(fā)展商的實(shí)力；拉近了客戶和項(xiàng)目之間以及客戶之間的距離，開始形成社區(qū)文化自駕游是一種低成本但效果較好的活動(dòng)形式，客戶的參與度也較高；配備統(tǒng)一的車貼，不要忘記在維護(hù)客戶同時(shí)宣傳項(xiàng)目。05年2月多次GOLF賽主要針對(duì)Golf愛好者進(jìn)行，建立了他們與項(xiàng)目之間的感情；在發(fā)展商自己的球場舉行，展示了發(fā)展商的實(shí)力。有效的挖掘發(fā)展商可利用資源，既可以展示發(fā)展商的實(shí)力，又可以以較低的成本達(dá)到預(yù)定的效果。大型答謝酒會(huì)2004年12月嚴(yán)格把控酒會(huì)的品質(zhì)，從而展示了樓盤的高品質(zhì)；客戶踴躍參加，增進(jìn)了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。準(zhǔn)確預(yù)估規(guī)模，做好各方面的準(zhǔn)備，特別是桌椅及餐飲只要活動(dòng)品質(zhì)控制好，注重細(xì)節(jié)，客戶很樂意參與。案例借鑒2：界定項(xiàng)目的本身為區(qū)域的代表，以客戶為核心，差異化定位和精品豪宅活動(dòng)展示柏亞森體系－城市豪宅的房地產(chǎn)價(jià)值體系城市豪宅價(jià)值體系城市地段指標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)人文指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)自然指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)外部條件定位的基礎(chǔ)產(chǎn)品素質(zhì)打造的方向稀缺資源指標(biāo)商務(wù)區(qū)規(guī)劃良好，前景遠(yuǎn)大認(rèn)知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源實(shí)力雄厚、一線品牌規(guī)劃氣勢與社區(qū)園林建筑形象與品質(zhì)創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)城市豪宅進(jìn)入指標(biāo)城市豪宅競爭指標(biāo)品牌物管特色物管服務(wù)的獨(dú)特性配套指標(biāo)高檔齊全的配套舒適服務(wù)指標(biāo)城市豪宅價(jià)值體系城市地段指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)人文指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)自然指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)城市發(fā)展要塞的區(qū)位基礎(chǔ)競爭產(chǎn)品高端升級(jí)基礎(chǔ)稀缺資源指標(biāo)新興的富人區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景良好溫泉養(yǎng)生文化、高爾夫休閑文化等人文配套溫泉公園、高爾夫球場，元寶山、鳳凰山，以及地塊內(nèi)部的河流水域，都是非常好的環(huán)境資源未定，需要打造規(guī)劃建筑面積90萬㎡，城市綜合大盤豐富的內(nèi)裝與外裝效果，城市地域標(biāo)志建筑群，貴族氣質(zhì)創(chuàng)新的空中院館、別墅，軟墅品牌物管特色物管配套指標(biāo)獨(dú)立商house、12萬商業(yè)配套舒適服務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目指標(biāo)適配度未定，需要打造溫泉養(yǎng)生度假區(qū)至高點(diǎn)的形象基礎(chǔ)老城區(qū)與機(jī)場之間的重要開發(fā)片區(qū)，交通樞紐要塞優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo)從城市豪宅項(xiàng)目開發(fā)的角度來說：

城市價(jià)值＞資源價(jià)值＞產(chǎn)品價(jià)值

從客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知角度來說：

項(xiàng)目地位價(jià)值＞產(chǎn)品價(jià)值＞戶型價(jià)值

所以柏亞森認(rèn)為：

對(duì)于本項(xiàng)目來說，產(chǎn)品創(chuàng)新是溢價(jià)因素，而不能是性價(jià)比的思路，本項(xiàng)目迫切的工作是樹立大盤的貴族氣質(zhì)與城市豪宅的地位和形象。項(xiàng)目營銷策略策劃營銷戰(zhàn)略營銷策略營銷執(zhí)行案列借鑒營銷費(fèi)用本項(xiàng)目營銷核心在于對(duì)外延產(chǎn)品層的描述和釋放，

突破重點(diǎn)是對(duì)客戶身份感的營造，打造優(yōu)秀的體驗(yàn)環(huán)境，提供人性化的服務(wù)。核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級(jí)別核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層戶型環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份質(zhì)量采光通風(fēng)交通價(jià)格物管配套教育功能營銷戰(zhàn)略制定思考基礎(chǔ)：領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者—價(jià)格和銷售標(biāo)桿—產(chǎn)品具有引導(dǎo)性—過河拆橋—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)戰(zhàn)略基礎(chǔ)：形象上的領(lǐng)導(dǎo)者，戰(zhàn)術(shù)上的挑戰(zhàn)者。項(xiàng)目營銷策略策劃營銷戰(zhàn)略營銷策略營銷執(zhí)行案列借鑒營銷費(fèi)用如何超越競爭對(duì)手，樹立豪宅形象，迅速建立項(xiàng)目的市場影響力？Q1一、建立超越競爭的，差異化的項(xiàng)目定位二、賦予有代表性，能令推廣事半功倍的項(xiàng)目命名和推廣語三、設(shè)計(jì)富有尊貴感的VI系統(tǒng)四、運(yùn)用品質(zhì)更強(qiáng)的物料五、得業(yè)內(nèi)者得天下六、搞定城市的領(lǐng)袖人群七、系統(tǒng)化、高標(biāo)準(zhǔn)的軟、硬件展示我有我最我是昭通乃至滇西溫泉主題開發(fā)項(xiàng)目總建面近90萬㎡，大盤貴族氣質(zhì)55-135平米空中院館、空中別墅、電梯house、電梯軟墅城市發(fā)展的要塞區(qū)位房地產(chǎn)高端物業(yè)熱門片區(qū)溫泉旅游度假區(qū)的核心區(qū)域內(nèi)外兼德的建筑超自然的園林環(huán)境55-135㎡的市場需求產(chǎn)品全面創(chuàng)新的高TOWN戶型有大贈(zèng)送養(yǎng)生殿堂，眾多原生態(tài)環(huán)境與公園高爾夫與溫泉公園的獨(dú)享性精神形象從何而來?客戶憑什么買單？帶來的價(jià)值比同類競爭產(chǎn)品的大他們無意識(shí)地形成了一定的消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)品幫助他們?cè)谧约汉退嗣媲帮@露出理想的身份產(chǎn)品符合他們的情感和追求價(jià)值購買決定的五動(dòng)機(jī)避免或消除一種與其價(jià)值觀相左的內(nèi)心沖突消費(fèi)者之所以選擇我們的產(chǎn)品，是因?yàn)橐韵挛宸N原因:情感規(guī)范身份習(xí)慣價(jià)值情感身份習(xí)慣規(guī)范柏亞森模型：客戶價(jià)值取向模型我們的特性迎合了客戶哪些需求？養(yǎng)生、景觀的稀缺性產(chǎn)品的引領(lǐng)性溫泉等的獨(dú)享性少數(shù)人才能進(jìn)入的生活身份標(biāo)簽，高度演繹形象定位包含如下4層含義：溫泉養(yǎng)生度假天堂高爾夫文化3重景觀資源：公園、溫泉文化、內(nèi)部天然水景產(chǎn)品素質(zhì)升級(jí)昭通城市富人區(qū)至高點(diǎn)屬性定位昭通頂級(jí)城市豪宅案名定位：強(qiáng)勢融入溫泉養(yǎng)生概念：天潤香泉天香泉階段推廣語建議：讓心靈放個(gè)假天香泉溫泉小鎮(zhèn)養(yǎng)生度假天堂天香泉階段推廣語建議：VI設(shè)計(jì)建議VI設(shè)計(jì)建議VI設(shè)計(jì)建議VI設(shè)計(jì)建議VI設(shè)計(jì)建議VI設(shè)計(jì)建議高品質(zhì)、高價(jià)值物料建議——《養(yǎng)生手冊(cè)》、戶型單張、樓書、DM單張、CF宣傳片、節(jié)日賀卡以《城市豪宅說明書》定位，樓書的發(fā)布作為營銷事件炒作。像奢侈品一樣的樓書，樓書一半是項(xiàng)目的產(chǎn)品和豪宅生活方式介紹，后面是空白的頁面，僅印有項(xiàng)目LOGO，可作為筆記本使用，既美觀又實(shí)用精美的像請(qǐng)柬一樣的DM單張，以便客戶拓展和定點(diǎn)宣傳之用1、外展場開放后可將項(xiàng)目空白賀卡作為禮品發(fā)放，既實(shí)用又應(yīng)景。2、向相關(guān)公務(wù)員、生意領(lǐng)袖、客戶寄送節(jié)日賀卡，保持情感聯(lián)系外展場、現(xiàn)場接待中心均使用印有項(xiàng)目LOGO和形象畫面的擦鞋機(jī)、水杯、煙灰缸、打火機(jī)和面巾紙，水杯、煙灰缸、打火機(jī)還可作為訂房客戶、活動(dòng)和客戶拓展禮品使用。高品質(zhì)、高價(jià)值物料建議——擦鞋機(jī)、水杯、煙灰缸、打火機(jī)

高品質(zhì)、高價(jià)值物料建議——成交客戶禮品售樓處現(xiàn)場專門做了一個(gè)LV最新款包的展示，客戶買房前可以先選擇滿意的一款，成交后簽合同時(shí)至現(xiàn)場領(lǐng)取原裝LV包，此方法在深圳豪宅項(xiàng)目使用，逼定客戶的效果非常好。得業(yè)內(nèi)者得天下——同業(yè)推介會(huì)時(shí)間：外展點(diǎn)開放后一周，晚上地點(diǎn)：酒店邀請(qǐng)人員：主流項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人、廣告媒體負(fù)責(zé)人、相關(guān)市政府官員活動(dòng)內(nèi)容：高端房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)圈層餐會(huì)，配合進(jìn)行項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)產(chǎn)品說明會(huì)其他配合：1、活動(dòng)前投放報(bào)廣，普通客戶可憑報(bào)廣參加。2、嘉賓活動(dòng)前寄送請(qǐng)柬。搞定城市領(lǐng)袖人群地點(diǎn)：營銷開始對(duì)象：招募意向客戶活動(dòng)內(nèi)容：入會(huì)即可享受會(huì)員權(quán)益，高檔商家消費(fèi)SPA俱樂部高爾夫俱樂部桌球俱樂部天香俱樂部會(huì)員招募搞定城市領(lǐng)袖人群地點(diǎn)：酒店小型宴會(huì)廳或外展場時(shí)間：外展點(diǎn)開放后邀請(qǐng)人員：銀行、電信、移動(dòng)的VIP客戶活動(dòng)內(nèi)容：以房地產(chǎn)投資理財(cái)講座的名義邀請(qǐng)客戶邀請(qǐng)專業(yè)人員講授房地產(chǎn)投資要點(diǎn)簡單推介項(xiàng)目城市高端人群餐會(huì)搞定城市領(lǐng)袖人群小型推介會(huì)地點(diǎn)：推介單位會(huì)議室時(shí)間：外展點(diǎn)開放后面對(duì)人群：銀行、電信、移動(dòng)、政府部門等收入相對(duì)高和穩(wěn)定的單位員工活動(dòng)內(nèi)容：銷售代表分組進(jìn)行拓展組織拓展單位人員參加小型推介會(huì)并贈(zèng)送小禮品1.制造高體驗(yàn)?！獜?qiáng)調(diào)附加值—突出優(yōu)先性—有效整合優(yōu)秀資源—給予客戶高度關(guān)懷2、圍繞稀缺性和獨(dú)享性體現(xiàn)項(xiàng)目的豪宅生活價(jià)值。項(xiàng)目展示的基本原則一組地界標(biāo)識(shí)——地塊標(biāo)識(shí)性展示一條私家道——項(xiàng)目進(jìn)入性展示一個(gè)看房通道——項(xiàng)目樣板區(qū)展示——獨(dú)一無二的豪宅生活體驗(yàn)一組地界標(biāo)識(shí)——東風(fēng)夜放花千樹（項(xiàng)目地塊內(nèi)）

樹木亮化和鐳射光，加強(qiáng)地界標(biāo)識(shí)和昭示性，形成項(xiàng)目獨(dú)特的記憶符號(hào)項(xiàng)目先期綠化的樹木進(jìn)行霓虹燈亮化，與項(xiàng)目案名的燈光字交相輝映，表征晚上的標(biāo)識(shí)性，且起到亮化城市的作用。一條私家道1：昭陽大道\機(jī)場公路\昭威路\團(tuán)結(jié)路2：地塊內(nèi)道路地塊從老城入口處：地塊導(dǎo)視牌各成市道路地塊導(dǎo)視牌地塊內(nèi)道路地塊圍擋3：地塊圍檔各城市道路地塊導(dǎo)視牌地塊內(nèi)道路地塊圍擋一條私家道——各城市道路用道旗進(jìn)行包裝各城市道路地塊導(dǎo)視牌地塊內(nèi)道路地塊圍擋地塊導(dǎo)視建議：一條私家道——老城區(qū)主干道進(jìn)入項(xiàng)目地塊處用導(dǎo)視牌引導(dǎo)客戶到達(dá)地塊各城市道路地塊導(dǎo)視牌地塊內(nèi)道路地塊圍擋一條私家道——地塊內(nèi)道路打造行道景觀樹栽種：立體花壇一條私家道——現(xiàn)場工地圍墻，造型新穎，高度到4-5米。各城市道路地塊導(dǎo)視牌地塊內(nèi)道路地塊圍擋一個(gè)看房通道1入口導(dǎo)視入口導(dǎo)視營銷中心濱河公園樣板房導(dǎo)視樣板房備注：如果看房距離營銷中心較遠(yuǎn)，可安排電瓶車接送客戶。2營銷中心3濱河濕地公園4樣板房入口導(dǎo)視營銷中心濱河公園樣板房導(dǎo)視樣板房一個(gè)看房通道——入口和樣板房的路口設(shè)置導(dǎo)視，形式簡潔大方學(xué)習(xí)龍湖：設(shè)計(jì)感精細(xì)化一個(gè)看房通道——內(nèi)部加強(qiáng)導(dǎo)視性和地界感，園林打造精細(xì)化，富有層次感覺入口導(dǎo)視

營銷中心濱河公園樣板房導(dǎo)視樣板房將項(xiàng)目LOGO鋪裝在公園內(nèi)部道路，既起到導(dǎo)視的作用，又增強(qiáng)了公園的獨(dú)享性。備注：由于濱河公園前期承擔(dān)項(xiàng)目展示和接待功能，建議前期不修建供普通大眾休閑娛樂的設(shè)置，以免人員雜亂，難以維護(hù)，且破壞公園的展示效果。入口導(dǎo)視營銷中心濱河公園樣板房導(dǎo)視樣板房一個(gè)看房通道——營銷中心點(diǎn)綴精致的藝術(shù)品，突顯高貴和奢華，雅俗共賞入口導(dǎo)視營銷中心濱河公園樣板房導(dǎo)視樣板房一個(gè)看房通道——營銷中心入口設(shè)置看樓影視廳：黑暗空間，項(xiàng)目宣傳片，“洗腦式”的看樓體驗(yàn)一個(gè)看房通道——大沙盤，突顯項(xiàng)目的高度和視野優(yōu)勢項(xiàng)目突顯沙盤的范圍包括項(xiàng)目和周邊區(qū)域，包括：老城區(qū)\機(jī)場。要重點(diǎn)突出項(xiàng)目的區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢，周邊區(qū)域縮小制作，重點(diǎn)顯示項(xiàng)目。戶型模型建議，剖面展示一個(gè)看房通道——室外設(shè)置一個(gè)休閑區(qū)，擺放太陽傘、休閑桌椅子、雜志、兒童游樂設(shè)施樣板房風(fēng)格建議文化符號(hào)—文化意味的中式風(fēng)格木質(zhì)家具、中國古典文化裝飾墻、富有中國傳統(tǒng)特色的雕像和器具，都是映射出深深的中國情結(jié)入口導(dǎo)視營銷中心濱河公園樣板房導(dǎo)視樣板房一切超乎想象的事物都能被設(shè)計(jì)師們幻化成家具，讓人看得目瞪口呆，然后是會(huì)心的一笑，這也許就是波普藝術(shù)特有的幽默。華美符號(hào)—花開不敗的米蘭樣板房風(fēng)格建議材質(zhì)上的精挑細(xì)選，工藝上的盡善盡美，回歸自然，崇尚原木韻味，外加現(xiàn)代、實(shí)用、精美的設(shè)計(jì)風(fēng)格，反映出現(xiàn)代都市人進(jìn)入后現(xiàn)代社會(huì)的另一種思考方向。北歐人強(qiáng)調(diào)簡單結(jié)構(gòu)與舒適功能的完美結(jié)合，樣板房風(fēng)格建議自然符號(hào)—力求清新的北歐樣板房風(fēng)格建議重視廚房和衛(wèi)浴。德國的廚房和浴室裝飾風(fēng)格一般都很簡潔，但對(duì)功能性的設(shè)備卻十分講究，這就可以理解為什么德國沒有很多知名的瓷磚、大理石品牌。嚴(yán)謹(jǐn)符號(hào)—精細(xì)簡潔的德國樣板房生活情景細(xì)節(jié)建議露臺(tái)上的工夫茶具、象棋、麻將等休閑用品入戶花園的寵物狗用品廚房里的花椒餐廳散落的咖啡豆服務(wù)展示軟件展示：服務(wù)銷售服務(wù)體驗(yàn)和接待流程結(jié)合的細(xì)節(jié)完美主義的貼身服務(wù)設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)體系銷售服務(wù)體系物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)工程形象展示銷售服務(wù)：形象良好，專業(yè)服務(wù)G2000職業(yè)套裝淡妝上崗上崗前進(jìn)行系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和考核：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)法律知識(shí)房地產(chǎn)金融知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)沙盤講解電話銷售技巧談判技巧銷售流程項(xiàng)目基礎(chǔ)知識(shí)城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場心理學(xué)服務(wù)意識(shí)和禮儀奢侈品化妝技巧……銷售服務(wù)：進(jìn)行良好的客戶跟蹤，對(duì)客戶噓寒問暖客戶類型

短信內(nèi)容接待點(diǎn)積累客戶1個(gè)月以前上門、來電客戶最新銷售信息和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一周以前上門、來電客戶最新銷售信息當(dāng)日上門、來電客戶××先生（女士），感謝您對(duì)天香泉項(xiàng)目的厚愛！有幸與您成為朋友，歡迎再次來訪（來電）咨詢！祝您工作愉快?。ㄗ８Ｐ畔ⅲ┭舱箍蛻糇钚马?xiàng)目動(dòng)態(tài)，邀約客戶上門；以及重大節(jié)假日的祝福短信。制定嚴(yán)格的客戶跟蹤計(jì)劃，利用電話、短信等方式進(jìn)行跟蹤，且對(duì)客戶進(jìn)行情感維系。服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專屬價(jià)值體系提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí)物業(yè)經(jīng)理人為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式指南針服務(wù)對(duì)生活消費(fèi)場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……產(chǎn)品軟性服務(wù)領(lǐng)先：中海深藍(lán)服務(wù)體系參考銷售階段物業(yè)服務(wù)原則：主動(dòng)的、不卑不亢的、親切的、微笑的不卑不亢的服務(wù)親切的服務(wù)微笑服務(wù)物業(yè)服務(wù)1物業(yè)人員形象，著裝正式，形象挺拔，工作認(rèn)真形象客服門童保安保潔物業(yè)服務(wù)2服務(wù)細(xì)節(jié)１車－遮陽罩、車牌貼２為客戶打傘，護(hù)送至售樓處。物業(yè)服務(wù)3服務(wù)細(xì)節(jié)安全帽內(nèi)設(shè)置一次性隔離紙自動(dòng)鞋套機(jī)采用看完樣板房后設(shè)置濕紙巾搽手洗手間護(hù)理套裝：護(hù)手霜、梳子、針線盒等工程形象展示

增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，并感受到我們的變化1、工地形象設(shè)置施工現(xiàn)場物料區(qū)、器材區(qū)，規(guī)范施工現(xiàn)場物料堆放設(shè)置專用工人施工通道，防止施工工人和看房客戶公用一個(gè)通道設(shè)置移動(dòng)廁所，定期清潔施工垃圾，保證工地環(huán)衛(wèi)狀況工地現(xiàn)場圍護(hù)施工綠網(wǎng)，并保持綠網(wǎng)的鮮亮度和平整度2、工地管理制定監(jiān)控體系，建立工程節(jié)點(diǎn)保障制度，將工程管理納入考核，確保工程進(jìn)度按照計(jì)劃執(zhí)行。3、落實(shí)對(duì)接責(zé)任人和工程信息變更對(duì)接員。整齊擺放的物料整潔的施工通道移動(dòng)廁所如何快速、有效得積蓄客戶，保證2011年的銷售的最大化？Q21、城市影響力經(jīng)營2、渠道開拓3、推廣宣傳4、客戶經(jīng)營管理一造勢，二滲透，三推廣，四經(jīng)營城市影響力經(jīng)營——大活動(dòng)起勢

大型音樂晚會(huì)目的：借助人們對(duì)晚會(huì)的喜好，吸引全城關(guān)注，項(xiàng)目借以炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，使得項(xiàng)目迅速在城市中傳播起來。與市政府以及郊縣政府的主要官員和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門進(jìn)行情感聯(lián)系，地點(diǎn)：項(xiàng)目地塊內(nèi)時(shí)間:2011年5月1日形式：借慶祝勞動(dòng)節(jié)的名義，市政府作為主辦方，開發(fā)商作為贊助尚，聯(lián)合市政府舉行焰火晚會(huì)。邀請(qǐng)各政府部門主要領(lǐng)導(dǎo)為活動(dòng)發(fā)言和剪彩，增加活動(dòng)的正式性和影響力。要點(diǎn)：與政府進(jìn)行合作，用政府恭祝節(jié)日的名義舉行活動(dòng)。節(jié)前利用政府的渠道和廣告媒體進(jìn)行活動(dòng)告知，項(xiàng)目作為活動(dòng)贊助商在媒體高調(diào)亮相。晚會(huì)過程中要組合項(xiàng)目冠名進(jìn)行?；顒?dòng)后對(duì)活動(dòng)效果進(jìn)行炒作。一造勢城市影響力經(jīng)營——專業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)的取得取得1-2個(gè)云南省和國內(nèi)宜居或經(jīng)典樓盤獎(jiǎng)項(xiàng)，然后在昭通市當(dāng)?shù)貓?bào)紙媒體和省內(nèi)知名報(bào)紙媒體進(jìn)行炒作。一造勢渠道開拓——推廣未開，渠道先行

掃蕩有錢人的娛樂圈菜牌式折頁發(fā)票封拓展地點(diǎn)：昭通市內(nèi)高檔茶館、餐廳等消費(fèi)場所為主形式選擇：1、高品質(zhì)的發(fā)票封；2、制作高品質(zhì)的閱讀資料或酒水牌等物品在這些高檔區(qū)域擺放；3、擺放高品質(zhì)項(xiàng)目介紹易拉寶4、客戶消費(fèi)滿一定額度，憑消費(fèi)憑證3日內(nèi)可到項(xiàng)目外展場或者現(xiàn)場領(lǐng)取禮品。（印有項(xiàng)目LOGO的水杯、煙灰崗、打火機(jī)或者樓書筆記本）關(guān)鍵點(diǎn)：把握好物料的調(diào)性和檔次；禮品發(fā)放的監(jiān)控。項(xiàng)目介紹易拉寶二滲透渠道開拓——推廣未開，渠道先行

DM單張直郵拓展地點(diǎn)：政府機(jī)關(guān)形式選擇：用郵政渠道將項(xiàng)目的宣傳DM寄送到各政府機(jī)關(guān)。關(guān)鍵點(diǎn)：宣傳的DM要隨同禮品一起直投，打包成包裹的樣子，否則容易當(dāng)成廣告資料被丟棄。以各個(gè)單位的科室為單位，重點(diǎn)人員寄到個(gè)人。二滲透推廣宣傳：

報(bào)紙、短信的點(diǎn)式媒體在重要營銷節(jié)點(diǎn)集中爆發(fā)，日常以戶外、網(wǎng)絡(luò)和渠道長線媒體保持曝光率。三推廣推廣宣傳——戶外廣告

由于本項(xiàng)目在昭通市場的關(guān)注率本來就比較高，本項(xiàng)目作為資源大盤，必須保持長久的市場動(dòng)力，

所以戶外資源（戶外大牌、道旗和紅綠燈附近公交站牌）的取得以達(dá)成客戶攔截為首要目的。建議拿取戶外資源的區(qū)域：兩線兩片1、機(jī)場片區(qū)與項(xiàng)目所在地片區(qū)2、太平區(qū)3、篝門取4、中心城區(qū)資源形式：1、戶外大牌2、道旗3、交通相對(duì)擁擠路段紅綠燈附近公交站牌三推廣推廣宣傳——報(bào)廣報(bào)廣除展示形象和進(jìn)行產(chǎn)品信息宣傳以外，是本項(xiàng)目進(jìn)行活動(dòng)告知和事件炒作的主要媒體

昭通當(dāng)?shù)貓?bào)紙主要進(jìn)行形象展示、產(chǎn)品信息發(fā)布和活動(dòng)告知；云南省級(jí)主要用來進(jìn)行大事件炒作，如本項(xiàng)目獲得國內(nèi)某人居樓盤獎(jiǎng)，報(bào)紙購買下來贈(zèng)送給客戶，利用知名媒體的信譽(yù)度影響客戶。三推廣客戶經(jīng)營管理——客戶轉(zhuǎn)化率考核目的：督促銷售代表及時(shí)跟進(jìn)客戶，珍惜客源。時(shí)間：開盤后要點(diǎn)：把客戶轉(zhuǎn)化率做為銷售人員考核的標(biāo)準(zhǔn)之一，檢驗(yàn)銷售人員對(duì)客戶的把握能力。項(xiàng)目開盤后，將對(duì)每位銷售代表接待客戶數(shù)量和成交客戶數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，計(jì)算銷售代表的客戶成交率。成交率高的銷售代表將獲得額外獎(jiǎng)勵(lì)。四經(jīng)營客戶經(jīng)營管理——日常維系小活動(dòng)目的：增加接待中心人氣，給予客戶重復(fù)上門的理由，并給新客戶留下深刻的印象，停留時(shí)間更長。時(shí)間：每隔兩周的周末要點(diǎn)：以低成本的活動(dòng)形式為主，注重客戶的參與和互動(dòng)性。寵物沙龍魔術(shù)揭密誰敢來催眠現(xiàn)場美發(fā)四經(jīng)營客戶經(jīng)營管理——業(yè)主答謝宴會(huì)目的：增強(qiáng)與業(yè)主情感聯(lián)系，使得客戶感動(dòng)，達(dá)成老帶新的效果。時(shí)間：開盤后1個(gè)月內(nèi)要點(diǎn)：配合進(jìn)行下一階段營銷安排和推貨產(chǎn)品的告知。業(yè)主可攜帶1-2名親友參加。四經(jīng)營客戶經(jīng)營管理——樣板房家私拍賣活動(dòng)目的：1、低成本營銷：樣板房家私通過拍賣，使倉庫積壓的損壞、過時(shí)產(chǎn)品得以變現(xiàn)，降低營銷費(fèi)用成本。2、高活動(dòng)效果：通過此活動(dòng)，維系業(yè)主，進(jìn)行客戶關(guān)懷，有利于社區(qū)形象宣傳，也對(duì)現(xiàn)場氣氛起到一定的烘托，促進(jìn)成交。時(shí)間：開盤后要點(diǎn)：詳細(xì)核算被排賣物品成本，制定周密的叫價(jià)和付款流程，活動(dòng)前進(jìn)行充分的宣傳。四經(jīng)營項(xiàng)目營銷策略策劃營銷戰(zhàn)略營銷策略營銷執(zhí)行案列借鑒營銷費(fèi)用開盤前重要時(shí)間點(diǎn)梳理2011年4月2日1、外展點(diǎn)開放2、推廣開始2011年5月4日青年節(jié)2010年6月1日2011年8月8日項(xiàng)目首次開盤節(jié)點(diǎn)安排思考：

房地產(chǎn)項(xiàng)目五一期間通常是銷售黃金期，因此前一月開始宣傳推廣，考慮到昭通市場一般是3個(gè)月的蓄客期，所以將開盤日期暫定為8月8日。保證每一階段均有營銷重點(diǎn)和話題。4月15日，同業(yè)推介會(huì)5月1日，音樂晚會(huì)6月1日，《城市毫宅說明書》發(fā)布7月18日，樣板區(qū)開放階段營銷鋪排2011年4月2日1、外展點(diǎn)開放2、推廣開始2011年5月4日青年節(jié)2011年6月1日2011年8月8日項(xiàng)目首次開盤重要營銷節(jié)點(diǎn)：4月2日（周六）外展點(diǎn)開放，簡單剪彩推廣主題：戶外-項(xiàng)目形象；報(bào)紙-項(xiàng)目形象，外展點(diǎn)開放信息。媒體和渠道：1、3月21日、4月1日項(xiàng)目亮相報(bào)廣出街，同步發(fā)布外展點(diǎn)開放信息2、各城市道路燈桿旗資源洽談完成3、市內(nèi)建議區(qū)域至少1處戶外資源洽談完成4、城區(qū)內(nèi)高檔休閑場所合作完成5、郊縣政府機(jī)關(guān)名單搜集展示：項(xiàng)目地塊內(nèi)燈光字和樹木亮化完成物料：1、項(xiàng)目簡介手冊(cè)2、印有項(xiàng)目LOGO和形象圖畫的現(xiàn)場禮品發(fā)放3、印有項(xiàng)目LOGO的水杯、煙灰缸、打火機(jī)等設(shè)計(jì)完成4、外展點(diǎn)開放時(shí)總規(guī)沙盤到位，分戶模型可在勞動(dòng)節(jié)后到位。階段營銷鋪排2011年4月2日1、外展點(diǎn)開放2、推廣開始2011年5月4日青年節(jié)2010年6月1日2011年8月8日項(xiàng)目首次開盤重要營銷節(jié)點(diǎn)：4月15日（周五）同業(yè)推介會(huì)推廣主題：戶外-項(xiàng)目整體形象；報(bào)紙-同業(yè)推介會(huì)告知、事后炒作和大型音樂晚會(huì)事前炒作。媒體和渠道：1、4月13日、14日同業(yè)推介會(huì)報(bào)廣出街，4月18日?qǐng)?bào)廣炒作效果2、4月20日、25日、28日、30日焰火晚會(huì)的報(bào)廣炒作3、4月25日各城市道路燈桿旗廣告出街4、1處戶外廣告出街道，其他戶外資源的陸續(xù)取得5、休閑場所物料到位6、4月18日面向郊縣的DM單張寄送到位展示：5月初之前項(xiàng)目工地圍檔、地塊導(dǎo)視、地塊周邊的海山路改造完成物料：1、4月底之前DM單張?jiān)O(shè)計(jì)印刷完成2、樓書、戶型單張?jiān)O(shè)計(jì)完成3、4月處之前印有項(xiàng)目LOGO的水杯、煙灰缸、打火機(jī)等設(shè)計(jì)完成，并作為禮品使用4月15日，同業(yè)推介會(huì)階段營銷鋪排2011年4月2日1、外展點(diǎn)開放2、推廣開始2011年5月4日青年節(jié)2011年6月1日2011年8月8日項(xiàng)目首次開盤重要營銷節(jié)點(diǎn)：5月1日大型音樂晚會(huì)推廣主題：戶外和報(bào)紙大型音樂晚會(huì)告知和炒作媒體和渠道：4月20日、25日、28日、30日音樂晚會(huì)的炒作和政府其他渠道持續(xù)炒作展示：晚會(huì)的場地布置物料：晚會(huì)的前期準(zhǔn)備5月1日，焰火晚會(huì)階段營銷鋪排2011年4月2日1、外展點(diǎn)開放2、推廣開始2011年5月4日2011年6月1日元宵節(jié)節(jié)后啟動(dòng)全面推廣工作2011年8月8日項(xiàng)目首次開盤重要營銷節(jié)點(diǎn)：1、5月26日（周四）《城市毫宅說明》發(fā)布（項(xiàng)目樓書）炒作2、每兩周舉辦接待中心小活動(dòng)3、6月25日（周六）生態(tài)公園樣板區(qū)開放。推廣主題：戶外-形象和營銷信息；和報(bào)紙《城市毫宅說明書》發(fā)布炒作；網(wǎng)絡(luò)-項(xiàng)目形象；短信-活動(dòng)預(yù)告。媒體和渠道：1、5月26日、27日《城市毫宅說明書》發(fā)布炒作報(bào)廣出街。2、6月1日-7月1日每周2個(gè)報(bào)版進(jìn)行集中轟炸，6月-7月底再預(yù)留2個(gè)報(bào)版進(jìn)行其他信息發(fā)布和炒作。3、6-7月每兩周發(fā)送短信進(jìn)行小活動(dòng)預(yù)告。4、再進(jìn)行一次DM直郵展示：7月18日樣板區(qū)開放。物料：1、6月初戶型單張投入使用2、7月初開始項(xiàng)目CF宣傳片制作，樣板區(qū)開放投入使用。3、沙盤、分戶模型。6月1日，《城市毫宅說明書》發(fā)布7月18日，現(xiàn)場樣板區(qū)開放開盤后至2011年底營銷工作基本鋪排建議2011年8月8日項(xiàng)目首次開盤2011年12月8日項(xiàng)目二批次開盤2011年10月1日業(yè)主答謝宴會(huì)2012年3月底一期清盤2012年1月1日業(yè)主元旦會(huì)2011年10月-11月每兩周一次小活動(dòng)2012年1月-2月樣板房家私拍賣會(huì)節(jié)點(diǎn)安排思考：

基本維持4個(gè)月為一次開盤周期，具體開盤時(shí)間根據(jù)蓄客情況而定。開盤后舉行業(yè)主答謝活動(dòng)，促進(jìn)老帶新。配合推廣，開盤前以活動(dòng)營銷為主，增加現(xiàn)場人期和客戶重復(fù)上門的理由。開盤前營銷總控圖開盤一期余貨推盤2011年主題展示推廣活動(dòng)物料目標(biāo)開盤起勢蓄水4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月1月3月蓄水引起市場對(duì)項(xiàng)目的廣泛關(guān)注為一期一批次積蓄和攔截有效客戶熱銷培育老客戶，積蓄新客戶熱銷一期剩余產(chǎn)品熱銷節(jié)點(diǎn)外展點(diǎn)開放項(xiàng)目樓書發(fā)布；樣板區(qū)開放開盤，業(yè)主答謝會(huì)現(xiàn)場小活動(dòng)開盤樣板房家私拍賣活動(dòng)地塊及周邊道路、導(dǎo)視改造完成生態(tài)公園樣板區(qū)開放項(xiàng)目形象、活動(dòng)預(yù)告項(xiàng)目產(chǎn)品、樣板區(qū)開放開盤熱銷項(xiàng)目形象、活動(dòng)預(yù)告項(xiàng)目主入口的初步呈現(xiàn)開盤熱銷促銷信息、活動(dòng)預(yù)告戶外、報(bào)紙、渠道、DM、網(wǎng)絡(luò)戶外、報(bào)紙、短信、渠道、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)戶外、報(bào)紙、短信、渠道、DM、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙、戶外、短信同業(yè)推介會(huì)；大型音樂晚會(huì)現(xiàn)場小活動(dòng)業(yè)主答謝宴會(huì)中秋賞月會(huì)折頁、新年賀卡