監(jiān)獄物業(yè)物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃

監(jiān)獄物業(yè)物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃目錄第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)整體分析 1一、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)分析 1二、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)對象分析 3三、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)訴求分析 4四、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)工作重難點(diǎn)分析 4第二節(jié)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想與總體目標(biāo) 7一、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 7二、物業(yè)管理的總體目標(biāo) 8第三節(jié)監(jiān)獄物業(yè)管理服務(wù)整體模式 8一、制定科學(xué)、規(guī)范的管理制度 8二、建立周密的治安管理模式 9三、加強(qiáng)消防管理服務(wù) 9四、重視清潔服務(wù) 9五、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作 10六、完善其他配套服務(wù) 10七、建立有效的服務(wù)反饋渠道 11八、建立完善的應(yīng)急預(yù)案 11第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)整體分析物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)物業(yè)公司按照合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。隨著國家行政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位后勤管理社會化、監(jiān)獄化、專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域逐漸由住宅物業(yè)、樓物業(yè)延伸到部隊(duì)、行政辦公樓、醫(yī)院、銀行、監(jiān)獄，給物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的監(jiān)獄機(jī)遇。監(jiān)獄是國家政權(quán)機(jī)關(guān)的重要組成部分，根據(jù)公共行政學(xué)理論，行政機(jī)關(guān)的管理體制是國家制定的有關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理權(quán)限劃分的結(jié)果。將行政區(qū)物業(yè)管理服務(wù)推向社會化、專業(yè)化，更是對XX市乃至本地區(qū)的行政物業(yè)物業(yè)公司化管理及物業(yè)管理監(jiān)獄的發(fā)展有著重要的促進(jìn)意義。針對XX監(jiān)獄管理的各個要素，本物業(yè)公司開展了深入廣泛的項(xiàng)目考察和監(jiān)獄調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析該XX監(jiān)獄的特點(diǎn)，并周詳考慮未來物業(yè)管理工作將面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立了本物業(yè)公司管理XX監(jiān)獄物業(yè)的整體構(gòu)想和管理策劃思路。一、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)分析監(jiān)獄物業(yè)管理的特點(diǎn)十分突出，這主要是受行政機(jī)關(guān)的性質(zhì)影響。首先，行政機(jī)關(guān)的辦公場所不是寫公樓，通常寫字樓的監(jiān)獄工作人員數(shù)量較多，而且有多個使用者，即使他們的工作內(nèi)容與工作性質(zhì)不同，但可以使用同一場所，而且基本上對物業(yè)管理的要求都相同。而監(jiān)獄的工作場所歸政府所有，每一位工作人員都是監(jiān)獄工作人員中的一份子，工作的主體圍繞著為人民服務(wù)，所以在物業(yè)管理上的要求也存在一定的特殊性。具體的特點(diǎn)體現(xiàn)為：（一）政治性和保密性。監(jiān)獄物業(yè)管理的各項(xiàng)工作緊緊圍繞監(jiān)獄的行政工作展開，特別是與黨政重要領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)密文件和重要會議有直接接觸的服務(wù)工作，要求物業(yè)管理監(jiān)獄工作人員，必須時時刻刻保持高度的政治觀念和保密意識。（二）較高的技術(shù)性。監(jiān)獄的行政辦公樓通常建筑規(guī)模大、配套設(shè)施全，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，配備有中央空調(diào)系統(tǒng)、高檔電梯、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、大型停車庫（場）、通訊和互聯(lián)網(wǎng)集成系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)等。這些設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)涉及了機(jī)械、電子、計算機(jī)、信息網(wǎng)絡(luò)和工民建等多項(xiàng)技術(shù)和學(xué)科，技術(shù)含量高。（三）服務(wù)要求特殊。監(jiān)獄物業(yè)管理不僅要讓監(jiān)獄內(nèi)的工作人員滿意，還要讓來監(jiān)獄辦事的上訪人員滿意。在保安服務(wù)工作中，經(jīng)常要配合行政有關(guān)部門接待上訪人員的任務(wù)，因此，保安在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護(hù)好機(jī)關(guān)辦公秩序，又要幫助上訪人員解決問題。（四）安全保障要求高。監(jiān)獄作為行政機(jī)關(guān)對防范治安案件、防火災(zāi)等要求較高，監(jiān)獄物業(yè)管理必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的巡邏檢查，針對各種可能發(fā)生的突發(fā)事件，建立完善應(yīng)急方案：如火災(zāi)預(yù)案、刑事案件處理預(yù)案、意外人身傷害處理預(yù)案、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案等。（五）對環(huán)境有更高的要求。行政辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現(xiàn)臟、亂和建筑及配套設(shè)施損壞的問題。同時，行政辦公樓又是為民辦事、體現(xiàn)行政效率的重要場所，因此，對辦公樓的環(huán)境有更高的要求：整潔、明亮、穩(wěn)重、大方。二、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)對象分析監(jiān)獄物業(yè)的服務(wù)對象是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個體，包括中心的工作人員和前來辦事的其他機(jī)關(guān)單位的工作人員。因此XX監(jiān)獄監(jiān)獄工作人員群體具有如下特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜、整潔的辦公生活和會議環(huán)境，注重管理的品味與質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的舒適性，對物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。三、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)訴求分析XX監(jiān)獄引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，實(shí)行行政區(qū)后勤全面社會化，其所追求的目標(biāo)是：1.通過星級物業(yè)服務(wù)，樹立XX監(jiān)獄良好的服務(wù)形象；控制成本，節(jié)約費(fèi)用；將有限的人、財、物投入到更為專業(yè)的行政服務(wù)之中。2.充分提高物業(yè)綜合服務(wù)工作效率，作為XX監(jiān)獄的有益補(bǔ)充，協(xié)助其成為設(shè)施一流、管理一流、服務(wù)一流的XX省監(jiān)獄行政辦公物業(yè)物業(yè)公司化管理的典范，體現(xiàn)XX監(jiān)獄高質(zhì)量、高效率、親和的形象。隨著社會的發(fā)展，同樣的訴求，標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在不斷的提高，我司將通過機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新及技術(shù)創(chuàng)新，不斷滿足XX監(jiān)獄所有工作人員和人民群眾日益提高的服務(wù)要求。四、監(jiān)獄物業(yè)服務(wù)工作重難點(diǎn)分析（一）物業(yè)服務(wù)工作重難點(diǎn)本物業(yè)公司組織各類專業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了XX監(jiān)獄的工作范圍與服務(wù)要求，并從監(jiān)獄工作人員的角度出發(fā)，分析了XX監(jiān)獄管理的重點(diǎn)，經(jīng)歸納整理，XX監(jiān)獄的物業(yè)管理工作重點(diǎn)體現(xiàn)在以下4個方面：1.安全防衛(wèi)XX監(jiān)獄進(jìn)出的車輛和人員很多，成分復(fù)雜，涵蓋有辦事、開會、上訪等，XX監(jiān)獄除了公務(wù)人員正常辦公外，還有很多事務(wù)活動和接待來自中央及各省市的領(lǐng)導(dǎo)、黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的來訪，因此，XX監(jiān)獄的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。2.保密XX監(jiān)獄作為XX市的行政機(jī)關(guān)，保密等級高，XX監(jiān)獄的物業(yè)管理人員，須具備安全保密的基本知識，按國家保密方面的有關(guān)法規(guī)，做好保密工作。3.設(shè)施設(shè)備XX監(jiān)獄所擁有的機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為XX監(jiān)獄物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全、正常是保證整個物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件，所以，設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理顯得尤為重要。4.建筑物XX監(jiān)獄行政區(qū)建筑的形象莊嚴(yán)、宏偉，外型美觀，對維護(hù)管理要求高。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等，都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。（二）解決措施針對以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性，本物業(yè)公司對XX監(jiān)獄的管理將采取四大措施。1.全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行XX監(jiān)獄作為現(xiàn)代化辦公區(qū)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施促使管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本物業(yè)公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計劃，保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。并且，本物業(yè)公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對XX監(jiān)獄所具有的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。2.全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率XX監(jiān)獄物業(yè)的管理與住宅監(jiān)獄的物業(yè)全封閉式管理不同，XX監(jiān)獄開放化的辦公性質(zhì)導(dǎo)致外來人員數(shù)量多、流動性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本物業(yè)公司在現(xiàn)場勘察、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)XX監(jiān)獄的安防條件，結(jié)合本物業(yè)公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn)，依托本物業(yè)公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了XX監(jiān)獄使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行24小時保安全方位巡邏制、24小時監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過本物業(yè)公司的管理，可以確保XX監(jiān)獄因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。3.提供專業(yè)化、低成本的管理服務(wù)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展是監(jiān)獄的選擇和時代的要求。在XX監(jiān)獄的管理工作中，針對該物業(yè)的諸多特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮本物業(yè)公司管理的優(yōu)勢，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、保安、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化維護(hù)管理。同時，本物業(yè)公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來自監(jiān)獄工作人員的每一分錢，力求所費(fèi)必有所值，通過控制人力和物化消耗，力爭以低于監(jiān)獄價的收費(fèi)提供服務(wù)，保證監(jiān)獄工作人員、物業(yè)公司、社會全面受益。充分體現(xiàn)本物業(yè)公司“以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng)，使經(jīng)營品質(zhì)不斷提升，讓監(jiān)獄工作人員獲得滿意服務(wù)”的質(zhì)量方針和“以監(jiān)獄工作人員為中心”的經(jīng)營思想。4.開發(fā)XX監(jiān)獄物業(yè)管理專用軟件本物業(yè)公司將依據(jù)已有的現(xiàn)代化管理手段的豐富經(jīng)驗(yàn)，整合社會資源，為XX監(jiān)獄的物業(yè)管理項(xiàng)目專門設(shè)計開發(fā)一套管理軟件，將物業(yè)管理各工種、各環(huán)節(jié)程序及收費(fèi)等項(xiàng)目全部納入軟件管理，使XX監(jiān)獄物業(yè)管理的復(fù)雜環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時降低管理成本，提高工作及時率、有效率、滿意率。第二節(jié)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想與總體目標(biāo)一、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，為XX監(jiān)獄營造安全、舒適、整潔、安靜的辦公環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)，高效保障本項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。二、物業(yè)管理的總體目標(biāo)（一）為XX監(jiān)獄工作人員及來訪人員提供一個安全，舒適、快捷的工作環(huán)境。（二）確保行政辦公樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常使用。（三）確保XX監(jiān)獄的保潔、綠化、安保等各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目正常運(yùn)行。（四）建立體系完備的物業(yè)管理規(guī)章制度與考核辦法，確保XX監(jiān)獄物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。（五）具備應(yīng)對各種緊急情況的應(yīng)對能力，確保XX監(jiān)獄的整體安全。第三節(jié)監(jiān)獄物業(yè)管理服務(wù)整體模式一、制定科學(xué)、規(guī)范的管理制度本物業(yè)管理公司積極探索制定并不斷完善管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，讓XX監(jiān)獄物業(yè)管理科學(xué)化、制度化和規(guī)范化。具備高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理方式。二、建立周密的治安管理模式XX監(jiān)獄安全保衛(wèi)工作十分重要，它不僅涉及國家、物業(yè)公司和個人財產(chǎn)與生命安全，還涉及大量機(jī)關(guān)事務(wù)機(jī)密。由于行政辦公樓一般在辦公時間是開放性的，所以，治安管理難度非常大，必須加強(qiáng)治安防范，建立健全各種值班制度：1.堅(jiān)持非辦公時間出入辦公樓的檢查登記制度。2.堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度。3.堅(jiān)持上下班交接檢查制度。4.加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控。5.堅(jiān)持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。6.物業(yè)管理公司應(yīng)全面建立監(jiān)獄工作人員檔案，熟悉監(jiān)獄工作人員情況，增加溝通了解，做到心中有數(shù)，確保監(jiān)獄工作人員的人身和財產(chǎn)安全。三、加強(qiáng)消防管理服務(wù)由于行政區(qū)辦公樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人員流動頻繁、裝修量大，火災(zāi)隱患因素比較多。因此，辦公樓對防火要求很高，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對消防工作的管理。加大培訓(xùn)員工熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能，建立明確的防火責(zé)任人制，加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，徹底消除事故隱患。四、重視清潔服務(wù)本物業(yè)管理公司制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料及清潔次數(shù)、檢查方法等。加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。五、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作辦公樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業(yè)技術(shù)知識，才能做好這些設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)工作。本物業(yè)管理公司重視對設(shè)施設(shè)備管理人員的培養(yǎng)，對辦公樓水電設(shè)施（包括高低壓變電房、備用發(fā)電房、高低壓電纜電線、上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施）的全面管理和維修，定期開展專業(yè)知識和技能培訓(xùn)，制定供水供電的應(yīng)急措施；特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。此外，本物業(yè)公司建立健全的檢查維修制度，對公共場所和設(shè)備設(shè)施，比如走廊、大廳、中央空調(diào)、電梯間等地方進(jìn)行定期檢查與維修維護(hù)。對監(jiān)獄工作人員的設(shè)備報修及時處理，并定期檢查。做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98%，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100%，消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。六、完善其他配套服務(wù)監(jiān)獄物業(yè)管理其實(shí)就是一種服務(wù)。為方便監(jiān)獄工作人員，滿足監(jiān)獄工作人員需要，在行政區(qū)辦公樓安排物業(yè)服務(wù)人員提供問詢、會務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問詢、投訴；提供其他可能的委托服務(wù)，如接收信件、包裹、雜志等。七、建立有效的服務(wù)反饋渠道本物業(yè)管