寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)備設(shè)施維護服務(wù)方案

寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)備設(shè)施維護服務(wù)方案目錄第一節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)總體方案 1一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度 1二、維修服務(wù)承諾 1三、維修服務(wù)規(guī)范要求 2第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求 4一、設(shè)備維修維護范圍 4二、各崗位職責(zé) 5三、機電設(shè)備、設(shè)施的運行管理 9四、機電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標(biāo) 9第三節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 10一、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修 10二、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù) 10三、給排水系統(tǒng)的維修服務(wù) 12四、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備維護 13第四節(jié)電力系統(tǒng)維修管理制度 14第五節(jié)電梯、貨梯的運行與管理 15一、目的 15二、適用范圍 15三、管理職責(zé) 15四、內(nèi)容 15第六節(jié)空調(diào)系統(tǒng)的管理 16一、空調(diào)系統(tǒng)的組成 16二、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備房的環(huán)境要求 17三、空調(diào)系統(tǒng)的標(biāo)識 19四、空調(diào)系統(tǒng)的管理要點 19五、空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程 20六、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理 21七、空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 22第七節(jié)排水系統(tǒng)的管理 23第一節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)總體方案日常維修服務(wù)是綜合維修部一項大量而又重要的工作。綜合維修部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度1.綜合維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。2.建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。二、維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，處室及工作人員的報修或設(shè)施設(shè)備故障可報管理處，也可直接通知綜合維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或綜合維修部。綜合維修部接到報修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，并按以下要求操作：（一）屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；（二）涉及到需臨時購買配件的維修，向報修的科室解釋，并另約定維修時間后，按約完成維修；（三）屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向公司匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實行客戶報修電話接待，將報修電話向客戶公布。接到報修電話及時記錄，并通知綜合維修部派人員維修。2.水電急修項目：接報修后10分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)；3.其他維修項目：10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，根據(jù)維修項目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時間給予修復(fù)；4.有償維修：10分鐘到達現(xiàn)場查勘，與客戶洽談，確定維修費和維修時間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達到：臨修急修及時率100%；維修質(zhì)量合格率99%以上；客戶滿意率95%以上；有償服務(wù)回訪率100%，回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時預(yù)約整改。三、維修服務(wù)規(guī)范要求要求綜合維修部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項：1.敲門：接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2.介紹：辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，綜合維修部員工應(yīng)首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是XX物業(yè)公司維修人員XX，前來為您服務(wù)”。3.進門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務(wù)。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4.鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5.維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。6.整理：維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。7.試用：請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。8.講解：必要時向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項。9.如實填寫維修工作單（包括費用），請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進行評價并簽名。第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求一、設(shè)備維修維護范圍（一）維修范圍水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備的維修。主要包括：建筑物內(nèi)的燈具、風(fēng)扇、電插座、電開關(guān)、水龍頭、花灑、洗手盆、大小便器的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。（二）維護范圍1.建筑物上下水管道、雨水管；2.每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路；3.每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)；4.建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。二、各崗位職責(zé)（一）綜合維修部工作職責(zé)1.負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水等公用設(shè)施（設(shè)施）的運行、保養(yǎng)、檢查、維修。2.負(fù)責(zé)對管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)等分包方的保養(yǎng)、維修等工作的監(jiān)督。3.負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)的運行操作。4.負(fù)責(zé)管理處所有機電設(shè)備備品、備件、維修保養(yǎng)材料的申購。5.負(fù)責(zé)制定所有機電設(shè)備的大、中修計劃并報批，并參予大、中修計劃實施。6.負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系工作。7.負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)所有機電設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、建立、整理，交綜合管理處保管。8.負(fù)責(zé)三電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全經(jīng)濟運行。9.負(fù)責(zé)記錄所有機電設(shè)備的運行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。10.負(fù)責(zé)抄水電表數(shù)，并作出總表與分表核對記錄。11.負(fù)責(zé)所有機電設(shè)備臺帳的建立，并及時交綜合管理部保管。12.負(fù)責(zé)對所申購物品的檢查。13.負(fù)責(zé)對裝修用水、電的監(jiān)督管理。14.負(fù)責(zé)為客戶提供維修服務(wù)。（二）水電維修工崗位職責(zé)崗位職責(zé)：1.負(fù)責(zé)對應(yīng)各種設(shè)備的日常管理和維修工作。2.熟悉設(shè)備的運行方式、工作原理、正常操作。3.負(fù)責(zé)各設(shè)備設(shè)施的定期維護保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關(guān)維保計劃。4.做好設(shè)備的日常巡檢工作，防止設(shè)備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設(shè)備的正常運行。5.完成其它臨時性工作。6.不斷學(xué)習(xí)提高自身的工作技能，提高顧客服務(wù)質(zhì)量。（三）管道工的崗位職責(zé)1.嚴(yán)格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設(shè)備的維護、保養(yǎng)和檢修工作，確保各種管道系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常。2.熟悉消防、辦公用水的管道路線，做好巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。3.負(fù)責(zé)冷暖水系統(tǒng)管道，所有排水系統(tǒng)管道包括消防水龍頭、消火栓、泵、廁所衛(wèi)生設(shè)備、雨水管、樓層屋頂水箱、生活水池、陰井、地漏、閥門及輔件的維修保養(yǎng)清洗工作。4.負(fù)責(zé)各種管道、閥門及輔件的維護保養(yǎng)。5.做好各種檢修、保養(yǎng)紀(jì)錄。6.發(fā)揮工作主動性和團隊精神，配合部門做好其他工作任務(wù)。（四）配電室崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)高壓電氣設(shè)備的運行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。2.對配電室的開關(guān)柜，變壓電器室進行定期清掃、維護。3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。4.必須了解高壓電氣設(shè)備的運行方式和運行情況。5.及時發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設(shè)備安全運行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。6.處理突然發(fā)生的停電事故。7.辦理停電檢修工作票，并負(fù)責(zé)做好一切安全措施。8.正確進行用電記錄和電量計算，了解負(fù)荷情況。9.對危及安全供電的現(xiàn)象有權(quán)制止，并報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。10.堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗。（五）電工崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng)。2.熟練掌握機電設(shè)備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量準(zhǔn)時地完成維修任務(wù)。3.負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運行的操作、監(jiān)控、記錄。4.供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時報告并在主管及班長協(xié)助下排除故障。5.負(fù)責(zé)配電消防中心對自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進行維護保養(yǎng)。6.牢固樹立“安全第一”的原則，認(rèn)真做好本職工作。7.經(jīng)常檢查有無偷漏電及違章線路架設(shè)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向領(lǐng)導(dǎo)報告。8.負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。9.負(fù)責(zé)保管好個人工具、公用工具、檢測儀表和電器材料。10.負(fù)責(zé)本崗位用電設(shè)備的監(jiān)護管理。（六）維修工崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢修、檢查、保養(yǎng)，為客戶提供有償服務(wù)，創(chuàng)造一個順暢、舒適的環(huán)境。2.遵守公司各項規(guī)章制度。3.服從管理，聽從安排，按時按質(zhì)按量完成工作，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量讓客戶滿意。4.遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5.努力學(xué)習(xí)，不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)意識。6.對客戶文明禮貌，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為公司創(chuàng)效益。7.注意“工完場地清”，節(jié)約用料。8.發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為公司多做貢獻。9.著裝整潔，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。10.積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（七）設(shè)備運行人員崗位職責(zé)1.遵守公司的規(guī)章制度，不遲到早退。2.嚴(yán)格按安全操作規(guī)程執(zhí)行常規(guī)操作項目。3.服從工作安排，堅守崗位，發(fā)生故障時，第一時間到現(xiàn)場處理，保證質(zhì)量，不推諉，對自己不能處理的故障應(yīng)及時上報。4.加強對管理范圍內(nèi)各種設(shè)備進行巡視檢查，確保所有設(shè)備常處于安全經(jīng)濟運行狀態(tài)。5.上班時間不得做與工作無關(guān)的事，不得用對講機談天。6.做好值班記錄，保持設(shè)備現(xiàn)場清潔工作。三、機電設(shè)備、設(shè)施的運行管理各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施、房屋的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施、房屋的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理，進一步保障XX寫字樓機電設(shè)備、設(shè)施及房屋的安全、可靠、正常運行。運行值班人員負(fù)責(zé)系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運行記錄，運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員進行處理。維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施及房屋的維護保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時上報水電工程部主管，由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進行分析、研究，制定解決辦法，各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)及時在設(shè)備檔案中做好記錄。四、機電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標(biāo)設(shè)備、設(shè)施、房屋的完好率：≥98%設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修及時率： 100%設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修合格率： 100%第三節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持寫字樓房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護管理工作。（一）每年進行一次房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達100%。（二）要愛護寫字樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)被服務(wù)方批準(zhǔn)，不得對寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進行改動。（三）及時完成各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過24小時。二、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù)（一）按照國家和北京地區(qū)相關(guān)電氣管理規(guī)范，由電氣工程師根據(jù)設(shè)備性能、技術(shù)資料等，合理制定《低壓電氣設(shè)備檢修計劃》及相關(guān)操作、維護保養(yǎng)規(guī)程，報被服務(wù)方用電管理部門審核同意后執(zhí)行。（二）值班人員必須嚴(yán)格按照《值班管理規(guī)定》實行24小時值班制，對有關(guān)低壓設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查，同時做好相應(yīng)記錄。（三）物業(yè)公用照明設(shè)施如走廊、樓梯、衛(wèi)生間等，要及時安排相關(guān)人員對其進行檢查、維修。（四）物業(yè)維修人員發(fā)現(xiàn)有私拉、私接電氣線路等情況，須及時向被服務(wù)方用電管理部門匯報并協(xié)助被服務(wù)方用電管理部門處理解決。（五）物業(yè)維修人員每周須對所有電氣、照明設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時登記、維修。對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患問題，須及時向被服務(wù)方用電管理部門報告。每年春秋兩季各安排一次低壓電氣設(shè)備的集中清掃、檢修，不留死角。（六）在遇有大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害性天氣時。電氣工程師須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準(zhǔn)備，災(zāi)情過后，對所有供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（七）發(fā)生火災(zāi)時，值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。（八）物業(yè)接到報修電話后，須盡快安排維修人員在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場開展維修，做好維修記錄。一般故障維修不應(yīng)超過30分鐘，活完場凈，被維修單位在維修單上簽字。（九）維修需要停電時，物業(yè)需提前告知被服務(wù)方用電管理部門，得到批準(zhǔn)后方可進行。（十）被服務(wù)方用電管理部門有權(quán)要求物業(yè)對不能勝任崗位要求的維修人員進行更換。（十一）遇緊急任務(wù)或突發(fā)事故等，物業(yè)維修人員須服從被服務(wù)方用電管理部門的臨時調(diào)遣并積極協(xié)助處理。三、給排水系統(tǒng)的維修服務(wù)（一）給排水系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)由專人管理，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，實行24小時維修值班制度。（二）建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（三）制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。（四）加強日常巡視、檢查，防止跑、冒、滴、漏，切實貫徹“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針，保證設(shè)備設(shè)施完好。（五）二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全。（六）定期對水箱進行清洗消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。（七）遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知各相關(guān)單位。（八）保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。（九）節(jié)約用水符合市政府規(guī)定的要求。（十）電開水飲用設(shè)備須定期進行除堿，無污垢，熱水器具保持潔凈、光亮，且維修及時，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，不發(fā)生安全方面的問題。四、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備維護（一）在每年春秋兩季對中央空調(diào)系統(tǒng)所有設(shè)備各進行一次全面保養(yǎng)、檢修，清洗風(fēng)道及末端設(shè)備，確保設(shè)備運行正常，辦公場所內(nèi)空氣潔凈。（二）中央空調(diào)的制冷、通風(fēng)、加熱等系統(tǒng)在正常工作期間，對系統(tǒng)做好保潔、通風(fēng)和設(shè)備設(shè)施的潤滑工作；根據(jù)使用情況，每年最少更換一臺冷凍機組的冷凍油等相關(guān)保養(yǎng)。（三）值班人員每4小時對冷水機組（冬季為熱交換系統(tǒng)）、循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備進行一次巡視檢查并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)的問題、隱患等須及時處理。（四）根據(jù)中央空調(diào)系統(tǒng)運行情況，定期檢測、調(diào)整軟化水指標(biāo)，清洗循環(huán)水、通風(fēng)系統(tǒng)過濾器具，每月沖洗冷卻塔。（五）每周對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設(shè)備用房的消殺滅鼠工作。（六）根據(jù)天氣變化，合理調(diào)節(jié)空氣的溫度、濕度。（七）空調(diào)工程師每年須按照《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》等國家、地方標(biāo)準(zhǔn)制定中央空調(diào)系統(tǒng)運行方案及保養(yǎng)、維護計劃。第四節(jié)電力系統(tǒng)維修管理制度寫字樓電力系統(tǒng)維修管理制度：一、修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。二、應(yīng)明了寫字樓各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：寫字樓的電力總掣、業(yè)主的電路分線、保險絲、消防電泵掣、電表及各水泵掣等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總掣、電表及各水泵掣等，以備急修時使用。三、如部分業(yè)主電力中斷，應(yīng)由管理處派人檢查修理寫字樓供電系統(tǒng)，及時排除故障。四、全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查寫字樓之總掣是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。五、公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總掣走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。六、接到供電公司通知停電時，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器，以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停，由寫字樓自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。七、經(jīng)常檢查、水保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廳與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即處理。八、在寫字樓出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管理處亦應(yīng)常備手電筒。九、寫字樓內(nèi)的總掣房、機房及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。十、寫字樓供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常供電。第五節(jié)電梯、貨梯的運行與管理一、目的乘梯人員按規(guī)范乘梯，是維護自身安全的前提。二、適用范圍項目所屬全部客、貨電梯。三、管理職責(zé)工作負(fù)責(zé)人：電梯維修工、監(jiān)控室值班人員及相關(guān)秩序維護員。四、內(nèi)容客梯以承載業(yè)主為主，消防梯、貨梯以承載高層進出貨物為主。嚴(yán)禁易燃、易爆等危險品和超長、超重等物品進入電梯。維修、保養(yǎng)、清潔等原因造成停梯，應(yīng)在基站設(shè)置告示牌。任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。小孩不應(yīng)在候梯大廳附近追逐。候梯大廳附近不要放置妨礙業(yè)主進入的貨物。雨天時，保持候梯大廳及轎箱內(nèi)無積水，以免業(yè)主滑倒受傷。積水若流入井道時，電梯應(yīng)立即停在滲水樓層上面，并排除積水。機房內(nèi)外及其通道不能堆放雜物。機房內(nèi)必須有消防設(shè)施。機房內(nèi)有足夠照明，及應(yīng)急照明，室溫28-30Oc，濕度70%，空氣通爽。電梯鑰匙由專人保管。避免幼童單獨搭乘電梯，應(yīng)由成人陪同。業(yè)主勿在轎內(nèi)蹦跳，以及打鬧等，否則可能會引起電梯誤動作。轎內(nèi)裝設(shè)閉路監(jiān)視器，監(jiān)控室可隨時監(jiān)管電梯運行情況。除特別設(shè)計的載貨電梯，勿用機動叉車在轎內(nèi)起卸貨物。電梯故障或停電困住乘客時，監(jiān)控中心及時通過轎內(nèi)電話安慰業(yè)主，告誡業(yè)主切勿強行打開廳門，并馬上通知主管和維保人員，由管理人員和電梯專業(yè)人員處理。第六節(jié)空調(diào)系統(tǒng)的管理一、空調(diào)系統(tǒng)的組成（一）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調(diào)機）、送風(fēng)機（新風(fēng)機、抽風(fēng)機、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。（二）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、配套電氣控制設(shè)備。（三）專用空氣處理系統(tǒng)主要包括正負(fù)壓力系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。（四）采暖子系統(tǒng)主要包括鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設(shè)備。二、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備房的環(huán)境要求（一）空調(diào)系統(tǒng)主機房1.天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。2.地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。3.冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向，如“冷卻上水管”“冷卻回水管”、“冷凍上水管”“冷凍回水管”等字樣。4.所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。5.主機臺架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。6.屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含泠凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。（二）新風(fēng)機房及空氣處理機（風(fēng)柜）房。1.設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進口、回風(fēng)百葉應(yīng)潔凈無塵。2.設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。3.二次冷凍泵及熱交換器機房。環(huán)境要求跟中央空調(diào)系統(tǒng)主機房相同。（三）排風(fēng)機房1.機身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。2.風(fēng)機機座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩，應(yīng)用專用的地板漆進行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)風(fēng)機的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。3.設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂部應(yīng)保持清潔、干燥。（四）露天的加壓送風(fēng)機及排煙風(fēng)機1.露天的加壓送風(fēng)機及排煙風(fēng)機在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風(fēng)機機座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。2.在適當(dāng)?shù)奈恢蒙暇蛻覓鞓?biāo)示牌（包括技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。三、空調(diào)系統(tǒng)的標(biāo)識（一）在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”“新風(fēng)機房”“空調(diào)機房”“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌。（二）機房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。（三）冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志。（四）冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標(biāo)識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識牌。（五）空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運行狀態(tài)和警示牌。四、空調(diào)系統(tǒng)的管理要點（一）配備專業(yè)人員，維修和運行人員持證上崗。（二）建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修養(yǎng)護制度并嚴(yán)格執(zhí)行。（三）空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。（四）定期清洗風(fēng)機盤管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。（五）有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修養(yǎng)護記錄齊全，并歸檔保存。（六）制定切實可行節(jié)能運行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。（七）系統(tǒng)設(shè)備完好率達99%以上。五、空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程（一）開機程序。1.檢查電源、三相電壓是否有380V。2.檢查并確保冷凍、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3.檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。4.檢查冷卻塔補給水是否正常。5.檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6.根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30°C時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。7.檢查膨脹水箱補水是否正常。8.檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。9.啟動冷凍水泵和冷卻水泵。10.檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。11.檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。12.檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水差（約1kg/cm2）。13.檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。14.檢查主機、油溫是否在45~68°C之間。15.起動主機。16.檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。（二）關(guān)機程序1.關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。2.按停主機。3.主機完全停止后3min停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。六、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理空調(diào)系統(tǒng)的運行管理制度：（一）當(dāng)值人員必須熟悉中央空調(diào)機組操作規(guī)程、規(guī)范，嚴(yán)禁盲目操作。（二）操作人員必須熟悉各配電柜、開關(guān)、閥門、水泵的聯(lián)絡(luò)操作程序和操作方法，并確認(rèn)無誤后方可操作。（三）保持機房整潔衛(wèi)生，每周對機房、機組進行大掃除一次。（四）空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。（五）每班當(dāng)值人員每2h巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備--次，并將運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)空調(diào)班長批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。（六）按項目部空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟停空調(diào)系統(tǒng)。（七）在不影響商場正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。七、空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案空調(diào)工必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運行情況，一旦發(fā)生故障，應(yīng)立即判定故障類別，馬上通知工程部主管（工程部經(jīng)理）。（一）冷水機組發(fā)生故障1.空調(diào)運行，人員立即啟動備用空調(diào)，恢復(fù)供冷。2.其他空調(diào)工必須在出現(xiàn)故障后5min以內(nèi)趕至現(xiàn)場，確定事故原因，能自行處理的應(yīng)及時排除故障，恢復(fù)機組正常工作，不能處理的故障，應(yīng)在確定故障原因后3min內(nèi)通知專業(yè)維修單位，專業(yè)維修單位在30min內(nèi)趕至現(xiàn)場處理。3.故障不能在10min內(nèi)處理的，工程部須及時通知客戶，并說明故障原因。（二）制冷機組附屬設(shè)備（如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等）發(fā)生故障?？照{(diào)運行人員立即起動備用設(shè)備，工程部及時組織人員維修，恢復(fù)設(shè)備正常使用。（三）空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。工程部立即組織人員搶修，維修時應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。（四）水泵1.巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開起備用水泵，并起動主機繼續(xù)供冷。2.發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。3.水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報告工程部主管（工程部經(jīng)理），由其安排組織維修，并在事后作維修報告。4.冷卻塔。（五）水塔電機故障。1.巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。2.發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。3.屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告工程部主管（工程部經(jīng)理），由其組織維修，并在事后作維修報告。第七節(jié)排水系統(tǒng)的管理一、總則（一）目的為了規(guī)范給排水系統(tǒng)設(shè)施的檢查保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備、設(shè)施各項性能完好，特制定本辦法。二、適用范圍本辦法適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備、設(shè)施（含消防供水機