公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)房屋及公共設(shè)施的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)

第一節(jié)整體工作設(shè)想 1一、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程 1二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程 2第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護(hù) 3一、共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 3二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn) 4第一節(jié)整體工作設(shè)想在共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作中，對(duì)物業(yè)進(jìn)行合理有效的維護(hù)及修繕管理，目的在于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，按照行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，嚴(yán)格按照既定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及相關(guān)維保事宜，對(duì)共用部位采取日常巡視、定期保養(yǎng)，及時(shí)維修的工作。共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等等部位。在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，房屋及共用部位由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；超過(guò)保修期的按《XX市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金維修。運(yùn)營(yíng)管理中心按照物業(yè)服務(wù)合同約定及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)日常養(yǎng)護(hù)及小修、碎修。一、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程1.維修施工管理：編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資、審核修繕?lè)桨?、監(jiān)督施工。2.維修檔案資料管理：對(duì)房屋建筑、房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料、維修記錄等檔案資料，嚴(yán)格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進(jìn)行管理。二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程承接房屋公共部位承接房屋公共部位資料建檔資料建檔制定巡檢計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)制定巡檢計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)制定維保計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)制定維保計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)按計(jì)劃實(shí)施巡檢按計(jì)劃實(shí)施巡檢是否正常？是否正常？YN上報(bào)開(kāi)發(fā)企業(yè)和維保單位協(xié)助處理是否在質(zhì)保期內(nèi)？Y上報(bào)開(kāi)發(fā)企業(yè)和維保單位協(xié)助處理是否在質(zhì)保期內(nèi)？按照《XX按照《XX市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》申請(qǐng)、辦理、使用維修金判斷維修項(xiàng)是否在維修資金范圍Y判斷維修項(xiàng)是否在維修資金范圍N實(shí)施維修實(shí)施小修或碎修實(shí)施維修實(shí)施小修或碎修維修情況驗(yàn)收？維修情況驗(yàn)收？N按要求返修N按要求返修Y定期實(shí)施維護(hù)定期實(shí)施維護(hù)第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護(hù)一、共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.對(duì)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以書(shū)面形式反饋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，并對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的維修情況進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證、復(fù)查。2.指定專人接收所有管理用房鑰匙和設(shè)備房鑰匙，鑰匙妥善保管、標(biāo)識(shí)清楚，并保持領(lǐng)用及使用記錄。3.在工作場(chǎng)所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度，執(zhí)行良好，有檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。4.項(xiàng)目主出入口設(shè)項(xiàng)目房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。項(xiàng)目?jī)?nèi)各路口、棟、門(mén)、戶及其他共用配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)保持完好齊全、規(guī)范美觀，有缺損及時(shí)更換修補(bǔ)。5.屋面：定期日常養(yǎng)護(hù)與季節(jié)性檢查相結(jié)合，雨季期間應(yīng)于降雨前后檢查、冬季來(lái)臨前檢查一次，無(wú)積水、無(wú)滲漏，防水層完好無(wú)損。6.房屋外檐：每周巡查三次，發(fā)現(xiàn)損壞按規(guī)定維修。7.樓梯扶手、門(mén)窗：每周巡查三次，保持樓內(nèi)共用部位門(mén)窗玻璃、配件完好，開(kāi)閉靈活。8.樓內(nèi)墻地面、頂面：每周巡查三次，遇有損壞適時(shí)修補(bǔ)。9.雨水井、化糞井：每周檢查一次，定期清理疏通，保持暢通，無(wú)堵塞外溢。10.場(chǎng)地、道路：每周巡查一次，平整通暢，發(fā)現(xiàn)損壞按規(guī)定修復(fù)。11.安全標(biāo)識(shí)：每天巡查二次，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)識(shí)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。12.圍墻：每周巡查三次，保持圍墻完好，發(fā)現(xiàn)損壞按規(guī)定維修。13.樓道燈、景觀燈：接到業(yè)戶或使用人報(bào)修后1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，完好率99%以上。14.定期檢查，保證公共部位地面、內(nèi)墻及天花整潔、統(tǒng)一、無(wú)脫落、無(wú)水浸、無(wú)變色現(xiàn)象；對(duì)外墻、天面、窗體滲漏及時(shí)處理。15.對(duì)侵害物業(yè)共用部位的行為，要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀，對(duì)拒不改正的書(shū)面報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn)1.建立完善房屋共用部位使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任人。2.所有維修項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及公司體系管理文件要求執(zhí)行。3.根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的零修、小修管理及施工制度，保證維修質(zhì)量。4.科學(xué)、規(guī)范制定各項(xiàng)修繕?lè)桨?，有效地控制成本?.維修工程完成后，對(duì)業(yè)戶進(jìn)行維修回訪，聽(tīng)取業(yè)戶對(duì)維修房屋意見(jiàn)。6.各專業(yè)員工在工作中加強(qiáng)對(duì)房屋、道路等巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告補(bǔ)修，做到“小修不過(guò)夜”。7.對(duì)于外包的維修項(xiàng)目，嚴(yán)格進(jìn)行外包商評(píng)審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。8.定期總結(jié)，就物業(yè)房屋的使用和維修情況，作出管理報(bào)告。9.根據(jù)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建材選用、裝修材料等特點(diǎn)，制定物業(yè)的年代改善計(jì)劃，保持物業(yè)面貌常新。10.定期檢查所有標(biāo)志，損壞或脫落的標(biāo)識(shí)類標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)后24小時(shí)內(nèi)予以修復(fù)。