世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案

29三月2024世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位營銷策略實施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費用營銷總控圖費用估算競爭分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場發(fā)展階段定性-經(jīng)濟(jì)維度房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。對照下表，蚌埠市房地產(chǎn)處于平穩(wěn)較快發(fā)展期，發(fā)展特征以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重。8000-20，000US$4000-8,000US$800-4,000US$0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009年至2012年，蚌埠市GDP增長率一直保持在14%以上，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r保持良好的勢頭。其中，2012年的GDP為890.22億元，增長率為14.1%2009年至2012年，蚌埠市人均GDP快速增長，2012年人均GDP為27999元人民幣，合約4515美元。房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)較快發(fā)展期。從房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律來看，蚌埠市房地產(chǎn)市場處于快速成長期，產(chǎn)品逐步精細(xì)化，逐步體現(xiàn)生活方式、精神訴求。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場發(fā)展階段定性-房價維度從房地產(chǎn)市場類型來看，蚌埠市場逐漸從成本導(dǎo)向型市場向快速成長型市場過渡。價格天花板效應(yīng)減弱，產(chǎn)品品質(zhì)的溢價導(dǎo)向增強(qiáng)。人均收入中等，客戶對價格變動敏感存在一定投資比例各物業(yè)類型的價值差拉開，市場對于附加值帶來的溢價反應(yīng)較大市場供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，存在少量高端別墅類產(chǎn)品產(chǎn)品需注重品質(zhì)的提高，而非單純走價格營銷，營銷水準(zhǔn)屬中級階段。城市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，出現(xiàn)新區(qū)潮成本導(dǎo)向型：第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主；投資比重較低；開發(fā)商多以控制成本為主要策略?？焖俪砷L型：客戶需求逐步升級，居住條件改善成為主力需求；投資意向的比例增加。高度飽和型：投資行為占到市場中非常高的比例，泡沫開始出現(xiàn)；客戶對各種創(chuàng)新已經(jīng)不是十分敏感，置業(yè)更加理性。對于有資源的頂級項目，其價格上線還可以不斷突破溢價型：多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高；各種溢價因素有充足的市場溢價空間，需求多樣性明顯價格：6000元/㎡左右及以下價格：6000元-15000/㎡價格：15000-20000元/㎡價格：20000元/㎡以上典型城市：六安、淮南典型城市：合肥、長沙、武漢典型城市：溫州、南京、青島、東莞典型城市：北京、上海、深圳等國內(nèi)典型房地產(chǎn)市場類型世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場發(fā)展階段定性-產(chǎn)品維度城市類型分類世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案蚌埠市商品住宅市場處于首次改善為主導(dǎo)的快速發(fā)展的成本型市場。1、內(nèi)向型市場為主，外向型市場薄弱容量開始增加，增速緩慢；2、價格較強(qiáng)的“天花板”效應(yīng)3、客戶需求集中度高4、市場容量有限1、核心競爭因素：總價2、產(chǎn)品線設(shè)置（如：房型大小，面積段比例）主要影響銷售速度，次要影響價格3、營銷/推廣/企劃等對銷售速度影響非常大，對價格提升作用較小特性市場發(fā)展階段特征市場發(fā)展階段定性-小結(jié)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場運行特征—供求關(guān)系蚌埠商品住宅市場發(fā)展近7年來供求比波動較大，近兩年供求比穩(wěn)步回升，具體如下：06年，蚌埠房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場多以零星開發(fā)為主，未形成規(guī)?；?；08-09年，蚌埠房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，需爆發(fā)式增長，供求比急劇攀升，房地進(jìn)入快速發(fā)展周期；09年受國家宏觀隨著市場供需兩旺，10年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期。蚌埠市商品住宅市場市場長期供大于求，12年市場回暖，成交量大幅攀升，供求恢復(fù)平衡。（萬㎡）供求比數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)2012年12月2011年2010年2009年2008年2007年2006年2006年——2012年12月蚌埠商品住宅供銷情況表世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場運行特征—價格關(guān)系蚌埠市商品住宅市場近年均價持續(xù)上漲，增速放緩，相對于城市綜合發(fā)展水平，處于自然增長區(qū)間。2012年，蚌埠市住宅成交均價為4421元/平米，下降8.73%；房價的增幅小于GDP增幅，在正常范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場泡沫低，可擠壓空間有限，價格大幅下調(diào)的可能性較小，從城市化率以及蚌埠城市綜合發(fā)展能及來看，特別是高鐵帶來的城市綜合交通能力，提升城市能級，后市價格仍存在較大上漲預(yù)期。（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場運行特征—投資關(guān)系研究認(rèn)為，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)總額比例合理區(qū)間為18%-25%；高于這個區(qū)間則說明房地產(chǎn)市場投資過熱，市場可能出現(xiàn)供過于求；低于這個區(qū)間則說明房地產(chǎn)市場投資不足，市場可能供不應(yīng)求；2012年，固定資產(chǎn)投資總額為842.79億元，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比例為21.03%，投資處于合理狀態(tài)。2012年，蚌埠市房地產(chǎn)投資總額為183.54億元，占固定資產(chǎn)投資總額比例為21.03%，較往年相比，投資比例大幅增高，但仍處于合理區(qū)間（18%-25%）；房地產(chǎn)發(fā)展階段為快速發(fā)展階段，市場逐步趨于成熟，開發(fā)商的投資熱情較好。數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（億元）世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場運行特征—量價周期數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（萬㎡）（元/㎡）量價齊漲量跌價漲量漲價跌量跌價漲量價齊漲2012年蚌埠普通商品住宅成交總面積約為141.61萬平方米，成交總金額約為62.6億元人民幣，成交均價約為4420.59元/平米（較2011年下降424.59元/平米）2012年整體呈現(xiàn)“量升價跌“的整體特征，成交面積創(chuàng)歷年新高，成交均價較2011年略有下滑。量價齊跌世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案（元/㎡）（元/㎡）2012年蚌埠普通商品住宅共成交12770套，較2011年增長2874套，漲幅29.04%，成交總面積約為141.61萬平米，環(huán)比2011年上漲42.68%，成交總金額約62.6億元，環(huán)比2010年上漲30.17%.2011年蚌埠市商品房成交量首次跌破100萬方，環(huán)比下跌9.72%。2012年蚌埠商品住宅成交均價為4421元/平米，較2011年成交均價4844元/平方米，下降8.73%。其中12年12月份商品住房成交均價為3877元/平米，環(huán)比下降7.09%。數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（萬㎡）整體市場對政策敏感度較高，市場信心不足，預(yù)期下降。2010年以后，量價變化幅度明顯加劇，尤其是2012年呈現(xiàn)明顯的降價放量的剛需市場特征。蚌埠2012年成交價格（元）世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案市場運行特征—產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡面積區(qū)間成交占市場總成交比例51%，從客戶來源來看，老城區(qū)客戶是絕對成交主力客群。說明了是內(nèi)生性的市場，以首改和首置為主。從成交結(jié)構(gòu)來看，以80-90㎡兩房比重最大，90-100㎡兩房及100-110㎡三房次之，80㎡以下與140㎡以上比重小；（套）（百分比）數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案蚌埠市2013年3月份市場運行情況蚌埠市區(qū)3月份共簽約普通商品房2254套，簽約總面積226562.34平方米。蚌山區(qū)成為全市區(qū)域銷冠，共成交新建商品房住宅1016套，其次是龍子湖區(qū)411套，禹會區(qū)和淮上區(qū)分別為312套和219套。住宅商品房簽約面積比率方面，80-100平米區(qū)間戶型最受蚌埠購房市民歡迎，共成交950套，成交面積86723.72平米，占到整個普通商品住宅銷售量的46.68%，其次是以改善型為主（100-120平米）的27.91%；120-150平米區(qū)間占18.87%；60-80平米區(qū)間占4.77%；150平以上和60平以下分別占1.62%和0.15%。

2013年3月，伴隨著“國五條細(xì)則”的落地，蚌埠樓市迎來瘋狂的一個月，借著樓市新年熱銷的余溫，各家樓盤紛紛開盤加推，據(jù)蚌房網(wǎng)統(tǒng)計三月份共計12家樓盤開盤，樓市成交量再次被推向頂峰，打破2012年單月銷售新建普通商品房住宅1721套的記錄。

數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)交易網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案蚌埠市2013年4月份市場運行情況蚌埠市區(qū)4月份共簽約普通商品房2130套，簽約總面積218415.02平方米。4月份樓市庫存量大量積壓，較三月份上漲936套。共有6家樓盤開盤加推，其中最亮眼的就是禹會新盤榮盛錦繡香緹，它的上市重新洗牌區(qū)域成交格局，其小戶型的設(shè)計也抬升了50-80平米的戶型區(qū)間的成交量。住宅商品房簽約面積比率方面，80-100平米區(qū)間戶型最受蚌埠市民歡迎，共成交889套，成交面積79899.32平米，占到整個普通商品住宅銷售量的49.03%，其次是以改善型為主（100-120平米）的占25.43%；120-150平米區(qū)間占12.58%；60-80平米區(qū)間占8.11%；150平以上和60平以下分別占0.83和4.03%。

2013年4月，蚌埠樓市四月銷售普通住宅1813套較“金三”全線回落

，蚌埠樓市在經(jīng)過三月的瘋狂、四月的溫吞后，客源消耗過度，這對于即將到來的“紅五”并不是十分利好的消息，加之下半年蚌埠還將有眾多新盤上市，市場競爭將會更加激烈。數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)交易網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案供求關(guān)系：供求趨于平衡，存量保持穩(wěn)定市場趨于穩(wěn)定，整體成交出現(xiàn)上漲的趨勢，價格出現(xiàn)小幅上漲。價格趨勢：2012住宅均價約4421元/㎡。受到供求平衡的影響，價格短期內(nèi)難有大幅波動價格無泡沫，抗跌性強(qiáng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場供求以兩房、三房為主，兩房比重小幅上升80-100平米兩房三房產(chǎn)品較受市場歡迎，主力客群以首置首改為主首改的市場客群為內(nèi)生性市場，市區(qū)客戶占42%，三縣占37%，以首次及首改為主。趨勢預(yù)判：

短期內(nèi)不會出現(xiàn)價格大幅上漲的可能，但由于受新國五條對二手房征收20%的所得稅的影響，一手房市場可能在2013年的某個階段出現(xiàn)價格的小范圍增長（目前已出現(xiàn)小幅增長的局面）市場供應(yīng)越來越大，存量房市場快速增加，有可能出現(xiàn)新增市場成交率下跌的可能性蚌埠市場提前進(jìn)入大盤、名盤時代，客戶對于項目的選擇越來越挑剔，客戶對于高性價比的關(guān)注略大于對價格的敏感小結(jié)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案競爭分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案競爭分析高新區(qū)禹會區(qū)淮上區(qū)蚌山區(qū)龍子湖片區(qū)蚌山區(qū)：均價區(qū)間5100—6800元/㎡，代表樓盤榮盛南山酈都淮上區(qū)：均價區(qū)間3880—4500元/㎡，代表樓盤外灘花園禹會區(qū)：均價區(qū)間4800—5600元/㎡，代表樓盤榮盛錦繡香堤高新區(qū)：均價區(qū)間4100—5500/㎡，代表樓盤綠地世紀(jì)城經(jīng)開區(qū)（包含龍子湖片區(qū)）：均價區(qū)間4600—6900元/㎡，代表樓盤天湖國際，綠地中央廣場其中經(jīng)開區(qū)龍子湖片區(qū)和蚌山區(qū)為市場的最熱點的區(qū)域，從地緣性來看，與本項目所在區(qū)域形成較有競爭的區(qū)域為禹會區(qū)高性價比項目和蚌山區(qū)部分項目根據(jù)區(qū)域位置、價格水平、客戶爭搶度等因素分析，高新區(qū)、禹會區(qū)必將成為本案主要競爭區(qū)域，蚌山區(qū)將成為本案的次競爭區(qū)域世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案主要競爭項目分析—南山酈都世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案南山酈都項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、位于朝陽路與興中路交叉口，地理位置優(yōu)越，交通便利2、榮盛開發(fā)商品牌影響力較好3、周邊配套齊全，生活方便4、項目規(guī)模較大，環(huán)境規(guī)劃較好，東臨虎山5、星級物業(yè)服務(wù)6、產(chǎn)品多元化發(fā)展，集花園洋房、小怪層、高層、超高層為一體劣勢：1、位于城市主干道朝陽路和燕山路之間，車流大，噪聲影響較嚴(yán)重2、售樓部的展示效果較弱，且售樓部層高較低，進(jìn)入售樓部感覺非常壓抑，不利于客戶體驗世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案南山酈都項目主力產(chǎn)品分析80㎡兩室兩廳105㎡三室兩廳戶型點評戶型亮點：戶型方正、南北通透戶型缺點：進(jìn)深較深，南北狹長，總體的采光性價差，衛(wèi)生間空間較小，次臥緊靠衛(wèi)生間和廚房，影響居住的舒適度戶型點評戶型亮點：客廳面積較大、戶型方正，主臥配有衛(wèi)生間戶型缺點：兩次臥朝北，面積較小；大門的位置設(shè)置不合理，導(dǎo)致入口處的面積浪費；105㎡配有兩個衛(wèi)生間，性價比不高世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案主要競爭項目分析—綠地世紀(jì)城世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案綠地世紀(jì)城項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、綠地品牌影響力較好，產(chǎn)品品質(zhì)有保證2、價格便宜，總體性價比高3、規(guī)模較大，整體小區(qū)環(huán)境規(guī)劃較好4、引進(jìn)三實小學(xué)區(qū)5、自身配備2所雙語幼兒園、大型商業(yè)綜合體，方便業(yè)主生活6、展示效果較好，給客戶帶來一種品質(zhì)、高檔的感覺劣勢：1、地理位置偏遠(yuǎn)2、交通不便，商業(yè)氛圍不濃厚3、外部居住環(huán)境較差，人氣不足世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案82㎡兩室兩廳106㎡三室兩廳戶型點評戶型亮點：戶型方正、緊湊，布局合理。采光條件較好戶型點評戶型亮點：南北通透，通風(fēng)效果佳，兩臥室與客廳均朝南，采光條件極好綠地世紀(jì)城項目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案主要競爭項目分析—怡景花園世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案怡景花園項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、位于華光大道與燕山路交匯處附近，相對交通較便捷2、現(xiàn)房銷售3、推出特價房活動來進(jìn)行促銷劣勢：1、小區(qū)規(guī)模小2、小區(qū)基本無景觀規(guī)劃，內(nèi)部景觀環(huán)境較差世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案120.29㎡三室兩廳戶型點評雙臥朝南，臥室采光條件較好；入門處設(shè)置玄關(guān)，保證業(yè)主的私密性。但兩廳朝西，客廳的采光效果不好且夏天會有西曬124.69㎡三室兩廳戶型點評戶型方正實用；三陽臺設(shè)置，采光較好，視野開闊；主臥配有衛(wèi)生間，體現(xiàn)了主人的高貴；廚衛(wèi)貼背。怡景花園項目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案主要競爭項目分析—晨陽滟瀾山世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案滟瀾山項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、位于207國道，交通十分便捷2、戶型方正，贈送面積較多3、AREDECO建筑風(fēng)格，外觀較好，凸顯品質(zhì)感劣勢：1、周邊配套缺乏，購物不方便2、靠近主干道，噪音污染較嚴(yán)重世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案96㎡三室兩廳戶型點評戶型方正，南北通透。全明設(shè)計；270度轉(zhuǎn)角飄窗，視野開闊；贈送面積較多，入戶花園，可切換成臥室變身三房86㎡兩室兩廳戶型點評戶型方正，布局合理，緊湊實用，采光條件較好晨陽滟瀾山項目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案主要競爭項目分析—榮盛錦繡香堤世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案錦繡香堤項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、榮盛品牌，知名度和美譽(yù)度高2、地段優(yōu)越，周邊配套齊全3、規(guī)模大，規(guī)劃好，自帶4萬方商業(yè)4、榮盛國優(yōu)物業(yè)，星級物業(yè)服務(wù)劣勢：1、產(chǎn)品附加值不高，公攤達(dá)到24%2、靠近主干道，噪音污染較嚴(yán)重3、售樓部內(nèi)展示不足，售樓人員不熱情世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案戶型點評1、戶型較方正，功能分區(qū)合理2、主臥與客廳朝南，采光充足3、全明設(shè)計，通風(fēng)、采光佳戶型點評1、戶型緊湊實用，功能分區(qū)合理2、兩房朝南，次臥帶陽臺，主臥帶飄窗3、客廳面積較小、生活不舒適戶型點評1、戶型緊湊，功能分區(qū)合理2、兩房朝南，次臥連接陽臺主臥帶飄窗，采光、通風(fēng)好3、L型廚房設(shè)計，時尚新穎4、客廳面積較小，生活不舒適錦繡香堤項目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案★★★★★★★★★★★★★本案最主要的競爭對手是綠地世紀(jì)城，綠地世紀(jì)城以高性價比獲得市場口碑，并取得了良好的銷售業(yè)績，次要競爭對手為晨陽滟瀾山、南山酈都和錦繡香堤?！铩铩锸乐禺a(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案本案在項目規(guī)模上，建筑品質(zhì)上以及產(chǎn)品戶型上不具備任何得天獨厚的優(yōu)勢，甚至相比之下顯的不足，那么在這種情況下，本項目應(yīng)該如何操作、如何定位、如何執(zhí)行才能彌補(bǔ)劣勢，才能在市場的競爭中取得一席之地？這也是本次提報所要解決的主要問題?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩锸乐禺a(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案主要競爭項目2013年預(yù)計推貨量達(dá)到39.5萬方，市場競爭較為激烈。市場的份額有限，項目啟動時的銷售將會遇到巨大的競爭壓力。★★★★★★★★★★★★★★★★世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案★★★★★★★★★★★★★★★★主要競爭項目銷售價格在4200-5700元/平米之間，本案在價格上如何取勝，成為本案能夠迅速搶奪市場份額的關(guān)鍵因素世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案從各競爭的項目的客群構(gòu)成來看，本項目的主要客戶群體為高新區(qū)企業(yè)職工，次要客戶為禹會區(qū)和縣域客戶群體，年齡結(jié)構(gòu)為25—45歲?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩锸乐禺a(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案

本體分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案區(qū)域環(huán)境分析—高新區(qū)簡介

蚌埠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1994年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)成立，為省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積36.7平方公里，享受國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。

蚌埠高新區(qū)是蚌埠市發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的重要載體、工業(yè)強(qiáng)市的主戰(zhàn)場和體制創(chuàng)新的試驗田。建區(qū)以來，蚌埠高新區(qū)始終堅持“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，多種產(chǎn)業(yè)并舉”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)，園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，高新區(qū)建成區(qū)面積已達(dá)9.78平方公里，現(xiàn)開發(fā)面積11平方公里。區(qū)內(nèi)逐步形成了汽車零部件、電子信息、新材料及醫(yī)藥化工等支撐產(chǎn)業(yè)，業(yè)已成為安徽省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)“三點一線”戰(zhàn)略的重要組成部分。高新區(qū)以其優(yōu)越的區(qū)位條件，完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的政策措施、低廉的投資運營成本、豐富的人力資源和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了香港貝斯、香港偉業(yè)集團(tuán)、香港貴聯(lián)集團(tuán)、美國EEC公司、中國華源、寧波屹東電子、中國凱盛等一批境內(nèi)外企業(yè)入?yún)^(qū)投資發(fā)展，高新區(qū)已初步展現(xiàn)出新型工業(yè)區(qū)的形象。

世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案區(qū)域環(huán)境分析—高新區(qū)配套設(shè)施

高新區(qū)管委會高新區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建成十縱五橫的道路網(wǎng)絡(luò)，道路總里程達(dá)26公里。

安徽省第一輕工業(yè)學(xué)校安徽蚌華機(jī)電技師學(xué)院海校世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案高新區(qū)企業(yè)標(biāo)示牌汽車管理學(xué)校迎河橋小學(xué)江淮應(yīng)用技術(shù)學(xué)校123醫(yī)院世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案高新區(qū)企業(yè)名錄世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案區(qū)域環(huán)境分析—房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)品類型：多層、小高層、洋房、別墅銷售均價：多層4100-5500元區(qū)域特征：高新區(qū)是基于禹會區(qū)范圍建立的專屬高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)企業(yè)云集，區(qū)內(nèi)住宅項目依靠性價比和張公山風(fēng)景區(qū)概念吸引核心版塊的倒流客戶?？蛻籼卣鳎豪铣菂^(qū)、事業(yè)單位、投資客，周邊居民嘉和豪庭世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案通過近幾年的發(fā)展，高新區(qū)的周邊配套設(shè)施不斷完善，技術(shù)培訓(xùn)類學(xué)校和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷入駐，為高新區(qū)的發(fā)展不斷的注入活力，人氣越來越旺。綠地世紀(jì)城項目的落成，會大大加強(qiáng)區(qū)域的商業(yè)氛圍，改變高新區(qū)無商業(yè)氛圍的面貌，小黃山片區(qū)有可能成為城市的副中心。高新區(qū)目前的房地產(chǎn)市場剛處于起步階段，開發(fā)量較小，價格也處于城市板塊的較低板塊，后續(xù)開發(fā)量將會加大根據(jù)蚌埠市的規(guī)劃藍(lán)圖，城市會不斷向西南發(fā)展，高新區(qū)將會是未來蚌埠市非常有前景的區(qū)域。這也為本項目帶來了良好的契機(jī)。區(qū)域環(huán)境分析—小結(jié)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目本體研究—總體規(guī)劃項目地址：華光大道與燕山路交北側(cè)開發(fā)商：星宇文化創(chuàng)意（產(chǎn)業(yè)）集團(tuán)有限公司總用地面積：56538㎡總建筑面積：184078㎡住宅面積：127296㎡商業(yè)面積：2895㎡容積率：2.4綠地率：35%物業(yè)類別：18層、21層、24層、29層、30層住宅住宅套數(shù)：1242套車位個數(shù)：1261個，其中地上332個項目共規(guī)劃有4棟小高層，7棟高層住宅，共計1242戶，車位配比達(dá)到1：1世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目本體研究—四至分析本項目北側(cè)興華路有眾多工廠、企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，其中項目北側(cè)有安徽水利工業(yè)園以及昊方機(jī)電工業(yè)園項目東側(cè)緊鄰解放軍海軍士官學(xué)校；項目西側(cè)為華光大道以及怡景花園和友誼廣場，為蚌埠市主干道；項目南側(cè)為燕山路，接s207直通高速公路，對面為海校配套設(shè)施。本案項目華光大道與燕山路交口東北側(cè)，西臨華光大道，南臨燕山路，北臨興華路，通達(dá)性較好；相對而言，周邊人氣較為旺盛世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目本體研究—配套分析綠地世紀(jì)城商業(yè)部分本項目規(guī)劃商業(yè)部分目前項目周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，無大型的商業(yè)配套、無較好的市場綠化環(huán)境，可以說生活極其不便捷。但，隨著綠地世紀(jì)城項目和本項目商業(yè)部分的崛起，周邊的生活配套設(shè)施將會逐步完善。未來的前景較好。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案本案，采用新古典主義建筑風(fēng)格，為項目注入品質(zhì)感和厚重感，能較好的體現(xiàn)出項目的形象氣質(zhì)，同時以80-100平米的中小戶型為主的面積控制，符合市場的需求項目本體研究—產(chǎn)品分析80-100平米中小戶型，充分滿足剛需客群世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案1—A戶型95.95㎡戶型方正實用，設(shè)置入戶玄關(guān)，保證了業(yè)主的私密性；，雙臥朝南，采光充分，三陽臺設(shè)置，充分滿足業(yè)主的視野及采光；北側(cè)陽臺可變身書房，空間自由轉(zhuǎn)換。1—B戶型91.64㎡戶型方正實用，設(shè)置入戶玄關(guān)，保證了業(yè)主的私密性；，兩臥和客廳均朝南，采光、通風(fēng)條件極好。1—C戶型87.53㎡戶型方正、兩臥朝南；但戶型狹長且客廳朝北，采光不足。世筑c戶型規(guī)劃調(diào)整建議：C戶型盡量壓縮進(jìn)深，做到客廳朝南，主臥考慮做轉(zhuǎn)角飄窗，兩房送一房，面積控制在100平以內(nèi)。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案3—B戶型99.29㎡此戶型為本項目的一大亮點。錯層設(shè)置，精致典雅；挑高客廳，配以高貴的裝修，極大的滿足業(yè)主的尊貴感。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目本體研究—SWOT分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位營銷策略實施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費用營銷總控圖費用估算競爭分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案如何實現(xiàn)產(chǎn)品價 值的有效傳導(dǎo)？

1、處理好老城區(qū)、周邊片區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等推廣的資源分配是實現(xiàn)該目標(biāo)的關(guān)鍵。2、基于前期客戶訪談及市場調(diào)研了解到，本案未來的客戶構(gòu)成中將較少出現(xiàn)主城主動外溢客戶，但我們依然認(rèn)為主城是城市的精神領(lǐng)地，必須要有嘉和豪庭旗幟出現(xiàn)；3、懷遠(yuǎn)及鳳陽是需要重點推廣的區(qū)域，因此，行銷（走出去）是項目營銷的重要策略；4、片區(qū)內(nèi)屬項目的精神領(lǐng)地，需要做到占領(lǐng)性的廣告鋪排，營造嘉和豪庭的強(qiáng)勢片區(qū)形象。項目所需解決問題解決問題思路世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案

項目營銷戰(zhàn)略——戰(zhàn)略核心：主城旗幟化，區(qū)域中心化，推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的三個方面：

建立主城精神旗幟，避開城內(nèi)大規(guī)模推廣

區(qū)域內(nèi)自我中心化，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象

“農(nóng)村包圍城市”，充分發(fā)掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城需求

打造2013年高新區(qū)最具市場影響力項目！世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位營銷策略實施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費用營銷總控圖費用估算競爭分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶定位客戶構(gòu)成——本項目主力客戶群體來自于高新區(qū)和禹會區(qū)及周邊四縣高新區(qū)客戶：主要是高新區(qū)工廠職員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工地緣性客戶：主要為禹會區(qū)內(nèi)的原住民老城區(qū)外溢客戶：被動外溢且首置首改者縣域客戶：周邊懷遠(yuǎn)等三縣，鳳陽縣較富裕階層本地或外地投資客：看好項目價值，以資產(chǎn)處置或長期增值為目的的投資需求核心客戶重要客戶偶得客戶世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶群體的演變？以高新區(qū)職工、地緣型居民為首批的核心客戶中上財富階層普通階層核心客戶財富階層增長型客戶群差異型客戶群

進(jìn)城需求、地緣關(guān)系中等財富階層潛在客戶增量

時間圈層關(guān)系、親朋關(guān)系高端財富階層客戶定位細(xì)分以高新區(qū)工廠職員、地緣型周邊居民為核心客戶懷遠(yuǎn)等4縣較富裕階層、市區(qū)被動外溢客戶（價值凸顯后）市區(qū)主動外溢人群、主城或外地投資客群世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案解剖客戶——目標(biāo)客戶的購買動機(jī)及身份購買動機(jī)為子女為結(jié)婚為就學(xué)為環(huán)境為進(jìn)城為改善部隊軍人周邊軍人懷遠(yuǎn)縣 人群

主城白領(lǐng) 高新區(qū)職工三縣人群拆遷戶關(guān)鍵動機(jī)關(guān)鍵動機(jī)關(guān)鍵動機(jī)解剖群體私營業(yè)主公務(wù)員… 抄底投資客 周邊原住民

客戶定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶洞察

我們對客戶群體的描摹他們是怎樣一群人……世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶描摹1——有一定經(jīng)濟(jì)實力的 高新區(qū)工廠職員和地緣性客戶

他們經(jīng)過多年的積累，事業(yè)已見成效，需要安居改善生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)?？蛻粼L談：買房子當(dāng)然得看樓盤名氣，我要買是為了改善下居住環(huán)境，現(xiàn)在住的地方太吵了，白天工作忙，晚上都睡不好，你們家房子所在位置還行，離單位近，如果品質(zhì)好，戶型不是太大，價格適中的話，可以考慮購買。 ——伍先生，禹會區(qū)人，高新區(qū)某機(jī)電公司中層管理者樓盤名氣面子感外在品質(zhì)優(yōu)質(zhì)戶型核心訴求

他們買房為就近原則；注重項目品質(zhì)，要求環(huán)境舒適。 他們購房較為理性，有著自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對戶型比較看重，會根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力，尋求合適的房子。 他們能被項目打動是因為：品質(zhì)物業(yè)讓他們在單位附近享受品質(zhì)生活，明星樓盤成為他們在圈子里炫耀的資本。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶描摹2——通過購房躋身蚌埠新市民的 縣域?qū)嵙θ巳?/p>

縣域富裕階層蚌埠周邊縣城懷遠(yuǎn)、劉府存在大量個體商戶，他們的經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)；周邊縣城的生意人，欲將生意擴(kuò)大到城區(qū)，在城區(qū)開新的店鋪，購買力強(qiáng)，有購房需求；縣城公務(wù)員群體收入穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)實力。城市屬性 品牌

交通方便環(huán)境適宜核心訴求81他們經(jīng)過多年的積累，在當(dāng)?shù)貙賹嵙﹄A層，但他們不滿于現(xiàn)狀，希望躋身城市，成為“市里人”。他們白手起家，從農(nóng)村奮斗到城市，不僅是為了自己，更是為了給后代創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。他們渴望在城市擁有一套屬于自己的房子，以此給自己貼上城市新貴的標(biāo)簽，以便在向親朋好友介紹時有面子感。他們能被項目打動是因為：城市明星樓盤成為他們向家鄉(xiāng)人炫耀的資本，品質(zhì)物業(yè)滿足其一步到位的換房需求。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案他們在市場經(jīng)濟(jì)大潮中起起伏伏，多年打拼，田間地頭的窮困的往日是他們永遠(yuǎn)不能接受的過去。金銀財富即使再俗再臭再被世人所鄙視，也依然是他們最有安全感的保證。年復(fù)一年，早出晚歸，終日忙碌的生活似乎已經(jīng)一成不變了，對生活味道的追求愈發(fā)與賺錢的欲望矛盾重重。孩子的誕生和一天天長大，更是一種無聲的催促，催促著他們早點兒在這座城市落地生根，不僅為自己，也為了家人，為了孩子。還是把房子買了吧，辛苦掙來的還是要放在最放心的地方，城里終究太喧鬧，鄉(xiāng)下總歸太平凡，折中不是為了平庸，而是真正懂得享受生活的一種方式。停下來，享受生活，該到這個時候了……世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目周邊擁有較多的價值點，但無突出強(qiáng)勢項，在此情形下，如何選擇與舍棄？80-100平中小戶型產(chǎn)品值空間交通新古典建筑風(fēng)格學(xué)區(qū)區(qū)域前景價山景資源園林景觀周邊配套世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案項目所需解決問題

項目如何定位？怎樣實現(xiàn)契合區(qū)域潛 力的定位語言？怎樣匹配項目現(xiàn)有的 資源特點？怎樣體現(xiàn)項目較高品 質(zhì)打造目標(biāo)？

解決問題思路非核心區(qū)域，但未來規(guī)劃利好較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；現(xiàn)有資源條件張公山、老虎山、陶山、小黃山環(huán)伺，可以利用；針對目標(biāo)客群置業(yè)需求，形成他們?nèi)菀桌斫獾谋磉_(dá)方式。針對客群西城中心通俗易懂山景資源世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案85項目定位屬性語：西城中心四山為伴，幸福為家定位釋義：區(qū)位價值主動厘定山景資源蚌埠不多，四山環(huán)伺，值得關(guān)注貼近目標(biāo)客群，體現(xiàn)項目人性化、溫情化特點世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案形象定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案形象定位屬性語：西城中心.18萬方醉美生活社區(qū)定位釋義：區(qū)位主動厘定，區(qū)域價值明晰規(guī)模界定，營造氣勢感資源優(yōu)勢，山景、內(nèi)部景觀，得天獨厚針對客群屬性，塑造人居標(biāo)桿世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案形象定位備選新城西?18萬方城市夢想主義社區(qū)正西城?18萬方幸福生活樣板18萬方?城市新貴的幸福選擇世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位營銷策略實施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費用營銷總控圖費用估算競爭分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案客戶導(dǎo)向型之營銷策略2013年項目營銷思路梳理世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案1蓄客“把雞蛋放進(jìn)客戶的籃子里！”如何實現(xiàn)大量客戶快速積累？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案A建立客戶會建立客戶會，以客戶會之方式快速積累客戶會員招募開始認(rèn)籌9月初開始本案開始認(rèn)籌梳理客戶設(shè)置一定門檻10月中下旬解籌價格箱體，再次梳理客戶項目認(rèn)籌：完成客戶積累后根據(jù)客戶實際情況確定項目價格世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案A建立客戶會通過圈層的建立，實現(xiàn)項目的稀缺性客戶會名稱星宇會。營銷道具，在不同的營銷節(jié)點發(fā)行不同的營銷道具金卡：日?？蛻舴e累時使用。目的：在日?？蛻舴e累中最大限度積累客戶資源。權(quán)益：更多的體驗，1、項目體驗中心體驗權(quán)益；2、項目圈層活動參與權(quán)益，獲得客戶會手冊及精美禮品；3、優(yōu)先獲得項目信息及購房優(yōu)惠。會籍：1、非終身制；2、免費，客戶憑身份證到營銷中心填寫入會申請表即可辦理。白金卡：設(shè)立門檻建立稀缺性，權(quán)益到位，配合收籌。目的：實現(xiàn)項目客戶積累，保障優(yōu)質(zhì)客戶不被流失。權(quán)益：更多的權(quán)益，1、會員服務(wù)全面覆蓋；2、優(yōu)先選房權(quán)利；3、獲得購房優(yōu)惠。會籍：1、會員經(jīng)過嚴(yán)格的資格審核，會員數(shù)目恒定，體現(xiàn)這一圈層的尊崇世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案A建立客戶會通過圈層的建立，實現(xiàn)項目的稀缺性地位；2、非終身制，可轉(zhuǎn)讓；3、繳納誠意金（認(rèn)籌）獲取會籍。鉆石卡：口碑傳播，圈層營銷目的：白金卡客戶認(rèn)購后直接轉(zhuǎn)換為鉆石卡，白金卡客戶升級使客戶備受尊崇。權(quán)益：更多享受，1、白金卡所有權(quán)益；2、成為星宇會籍代理人，凡實現(xiàn)老代新給予客戶較為豐厚的傭金獎勵。會籍：終身制，可轉(zhuǎn)讓，當(dāng)客戶將所購項目轉(zhuǎn)讓時依舊可持有本項目的鉆石卡，享受相應(yīng)權(quán)益。會員招募開始認(rèn)籌9月初開始認(rèn)籌10月中下旬解籌白金卡鉆石卡世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案B客戶經(jīng)營策略A類客戶對話，B類客戶引導(dǎo)，C類客戶引領(lǐng)A類客戶：對于文化感知力較強(qiáng)的財富精英及時通報項目最新進(jìn)展；周末發(fā)短信，與客戶保持情感聯(lián)系；不時向客戶詢問最近看房情況，提供合理化建議，鼓勵客戶對本項目的長期關(guān)注。B類客戶：具備一定感知力，需要引導(dǎo)的潛在客戶及時通報項目進(jìn)展；深入挖掘客戶的購買能力，引導(dǎo)客戶“拔高”預(yù)算；對購買實力不足者，可推薦其他適合的項目，做好置業(yè)顧問。C類客戶：對于生活區(qū)域模仿和推崇的潛在客戶群保持良好聯(lián)系，多向其請教關(guān)于本項目的一引起想法和見解；向其通報項目實質(zhì)進(jìn)展，獲取對本項目的建議。D類客戶：對本項目無誠意客戶放棄對客戶的繼續(xù)跟蹤?？蛻艚?jīng)營策略A類客戶對話B類客戶引導(dǎo)C類客戶引領(lǐng)D類客戶放棄世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案C推售策略搶在市場集中放量前起勢，快速蓄客，以大型開盤活動實現(xiàn)首次開盤熱銷，后續(xù)啟動二次開盤完成全年銷售關(guān)鍵節(jié)點時間軸6月7月8月9月10月11月12月首批蓄客首次開盤二次開盤推售產(chǎn)品分析：本項目產(chǎn)品均為剛需型產(chǎn)品；蚌埠市場傳統(tǒng)旺季：5月、10月為傳統(tǒng)銷售旺季。推售策略：10月首次開盤須以集中式大型開盤活動形式引爆市場，后續(xù)開啟二次蓄客，12月下旬二次開盤，兩次開盤完成全年營銷關(guān)鍵節(jié)點。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案C推售策略首次推售主要考慮樓棟價值及工程節(jié)奏,依據(jù)市場情況，年內(nèi)盡量兩次推貨，首次開盤去化率達(dá)到80%2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#首次開盤以低價入市，引爆市場，低開高走為后續(xù)溢價保留空間樓棟價值5>6>10>7>9>3>1>2>4>11>8燕山路與華光大道交叉口商業(yè)考慮做營銷中心，2、4、8、11四棟樓靠近售樓部，而且臨近主干道，相對價值不高，低價值產(chǎn)品低價格首先入市，引爆市場。項目整體推售自西到東再中間的節(jié)奏依次推向市場，工程節(jié)奏需提前做好安排首次開盤：10月下旬推出2#、4#，共計216套二次開盤：12月下旬推出8#、11#，共計282套世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案2客戶經(jīng)營“讓客戶常來看看！”產(chǎn)品賣點如何凝練并有效傳導(dǎo)至客戶？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：通過本次開工奠基活動，引起區(qū)域熱度，樹立立廣泛的知名度和美譽(yù)度，做好樓盤面市的首次活動。內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、媒體人士出席，通過一系列的活動安排，營造盛況場面，吸引客戶眼球。推廣：網(wǎng)絡(luò)、報廣。要點：面市首次活動，一定要做到場面熱烈，樹立星宇在社會各界人士及客戶中的良好口碑，為后期營銷蓄力。主題：嘉和豪庭盛大動工儀式6世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案目的：通過大規(guī)模全城派發(fā)，建立廣泛的知名度，在“綠色人居、熱愛地球”美譽(yù)的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入項目信息。內(nèi)容：在主城區(qū)和區(qū)域附近的重要商超、單位，及懷遠(yuǎn)、鳳陽的人流量較多的地點，大規(guī)模全城派發(fā)印有項目LOGO的環(huán)保袋。推廣：網(wǎng)絡(luò)、報廣。要點：大規(guī)模派發(fā)，袋內(nèi)可放入項目折頁，宣傳項目信息；環(huán)保袋設(shè)計美觀、質(zhì)量較好，客戶原意主動持續(xù)使用。主題：全城派發(fā)環(huán)保袋時間軸6月7月8月9月10月11月12月7世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：通過美食節(jié)帶動客戶上門熱情，啟動客戶會，積累誠意客戶。內(nèi)容：星宇會啟動，開始誠意蓄客；美食節(jié)：巴西燒烤、日韓料理、東南亞料理、匹薩節(jié)等。推廣：現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)、短信。要點：一般客戶發(fā)金卡，參加認(rèn)籌客戶發(fā)白金卡，客戶根據(jù)后續(xù)參加活動情況和認(rèn)籌升級活動，可升級為鉆石卡。主題：世界風(fēng)情美食節(jié)暨嘉和豪庭客戶會啟動活動9世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：此活動的實質(zhì)是產(chǎn)品說明會暨認(rèn)籌升級活動。內(nèi)容：在開盤的前一周，通過售樓部品鑒和產(chǎn)品說明會，深度訴求項目價值，同時啟動認(rèn)籌升級活動，升級客戶可贈送花鼓燈嘉年華門票；未升級客戶，也可通過抽獎方式有機(jī)會贏得。要點：學(xué)區(qū)的確定對于提高項目價值、增強(qiáng)客戶信心的意義重大，建議在產(chǎn)品說明會特加宣講；同時需包含區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容，且盡量邀請規(guī)劃部門宣講，深度訴求項目價值，為開盤熱銷鋪路；開場節(jié)目配合。推廣：報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、現(xiàn)場。主題：售樓部品鑒暨花鼓燈嘉年華門票贈送活動10世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月活動目的：以名星效應(yīng)配合開盤熱銷，實現(xiàn)項目一炮而紅，成功起勢，迅速建立市場影響力，樹立明星樓盤地位。活動內(nèi)容：請祖海一起啟動開盤儀式，并作回鄉(xiāng)探望父老鄉(xiāng)親的講話；開盤活動中節(jié)目穿插力爭簡單、新穎，確保選房的秩序和去化的效果。要點：在售樓處舉辦；活動現(xiàn)場布置熱鬧、創(chuàng)新、大氣；開盤當(dāng)天，為便利縣城客戶前往，開通大巴車接待，每輛車安排專業(yè)人員控制安撫客戶情緒、控制開盤氛圍；推廣：戶外大牌、圍墻、道旗、報紙、短信、派單、DM直郵、條幅。主題：嘉和豪庭盛大開盤祖海10世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：體現(xiàn)項目的人文情懷，提升項目美譽(yù)度及口碑，制造社會影響力。為下一步更好的啟動老帶新活動作好鋪墊。內(nèi)容：在電影院包場，請所有業(yè)主，觀看最新大片。要點：影片為最新大片，吸引力強(qiáng)；在影院現(xiàn)場設(shè)置項目展牌和發(fā)放宣傳單頁。推廣：現(xiàn)場展牌、宣傳頁、網(wǎng)絡(luò)、軟文。主題：電影包場答謝客戶活動11世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：以針對性的團(tuán)購、老帶新活動帶動持銷期的房源去化。內(nèi)容：高新區(qū)企事業(yè)單位、教師團(tuán)購活動（教師節(jié)）要點：團(tuán)購優(yōu)惠按3人團(tuán)、5人團(tuán)、10人團(tuán)、20人及以上團(tuán)優(yōu)惠幅度等級不同；按等級分別優(yōu)惠1至4個點；老帶新客戶可享受3000元/套優(yōu)惠，兩人各一半。推廣：團(tuán)購定點宣傳，老帶新以信息傳遞。主題：團(tuán)購、老帶新活動世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：以家庭親子活動吸引客戶上門，激發(fā)孩子的活動興趣，增強(qiáng)社區(qū)的人文品質(zhì)，營造幸福社區(qū)形象。內(nèi)容：蛋糕DIY游戲比賽、愛心娃娃D(zhuǎn)IY游戲比賽。要點：形成合力，激發(fā)家長和孩子對社區(qū)的熱愛。推廣：現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)、短信。主題：我愛我家親子活動11世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：利用蚌埠市民十分關(guān)注的花鼓燈嘉年華游樂場，與游樂場協(xié)商，合作組織一次大型游樂活動，通過線上、線下大量宣傳推廣工作充分告之客戶，展示項目良好的區(qū)域價值。為二次開盤造勢。內(nèi)容：鳳陽花鼓燈、個人才藝表演、美食展、文藝表演等。推廣：現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)、報廣、電臺、戶外等。要點：強(qiáng)調(diào)客戶的參與性、趣味性、互動性。主題：花鼓燈嘉年華游樂活動11世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：吸引新老客戶上門，促進(jìn)返鄉(xiāng)客戶成交，實現(xiàn)年終沖量。內(nèi)容：開發(fā)商喜迎新年，回饋全城，新老客戶上門即有禮，歡迎返鄉(xiāng)置業(yè)特推出大型萬元特惠活動。要點：禮品為印有項目LOGO的對聯(lián)、福字。返鄉(xiāng)高峰期，需在火車站、汽車站派單推廣，三縣設(shè)置臨時展點或派單宣傳。推廣：短信、派單、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場及縣城戶外等。主題：喜迎新年暨歡迎返鄉(xiāng)置業(yè)大型特惠活動12世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：促進(jìn)新客戶上量、維系老客戶關(guān)系、暖場，促進(jìn)持銷期的走量?；顒訒r間：2013年10-12月。活動形式：以上門有禮、各種DIY、表演、抽獎、養(yǎng)生講座等客戶參與度高的形式為主。主題：嘉和豪庭系列暖場活動DIY冬季養(yǎng)生小提琴演奏暖場小游戲世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案3渠道“與客戶多多交流！”產(chǎn)品賣點如何凝練并有效傳導(dǎo)至客戶？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道原則原則：線上大眾,線下把握;立勢一步到位,差異化營銷突破線上：指大眾媒體廣告，也就是我們通常在各類公開性的媒體上所看到或聽到的廣告，如報紙、電視、電臺、雜志等等。線下：非大眾媒體廣告，也叫做終端廣告。就是圍繞廣告賣場、促銷所需要及涉及的所有宣傳物料，即：短信、直郵、畫冊、插頁、說明書、以及相關(guān)的公關(guān)活動。線上主打形象傳統(tǒng)的線上廣告高調(diào)出街，主打形象，引起大眾市場的過度聚焦。線上廣告主要集中于客戶所易于接觸到的戶外媒體，配合當(dāng)?shù)刂髁鲌蠹垼ㄓ矎V與軟文并施）。線下口碑營銷突破通過對展示、服務(wù)、活動的精心設(shè)計、把握，讓客戶充分體驗感知項目未來前景，引起共鳴。通過線下的推廣，強(qiáng)化客戶意向，放大口碑傳播，促進(jìn)成交。立勢一步到位，差異化營銷項目定位于城市未來的核心區(qū)位，借助區(qū)域嘉年華等利好信息，必須力求一次立勢到位，避免陷入城市郊區(qū)的概念中，備受干擾。營銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營銷層面上引領(lǐng)市場。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道原則主要媒介選擇說明：從線上到線下的結(jié)合關(guān)鍵一

需言之有物，清晰告訴客 戶項目賣點。關(guān)鍵二

1、推廣信息與銷售重點 結(jié)合；2、讓推廣真正為 項目銷售服務(wù)。3、結(jié)合 銷售階段，有重點的投 放。關(guān)鍵三

1、降低營銷成本，將錢 花在刀刃上；2、在客戶看 得到的地方，做文章； 3、實現(xiàn)推廣效果最大化。線上推廣線下推廣戶外廣告主流報紙網(wǎng)絡(luò)媒體其他行銷短信客戶會會員銷售物料電影片活動其他

燕山路、東海大道、淮河路等，以懷遠(yuǎn)縣城、鳳陽進(jìn)城高速主要路口的戶外 淮河日報 蚌埠房產(chǎn)網(wǎng)公交車體、電臺、電視飛字路演、派單、外展點、酒店發(fā)票信封、移動/電信電話費抵用券等短信投放通過客戶會積聚眾多客戶樓書、海報、禮品等電影院等多媒體播放嘉和豪庭形象宣傳片品鑒會、明星開盤、老帶新、團(tuán)購、美食節(jié)、游樂會、禮品派發(fā)等條幅、桁架世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技一：區(qū)域周邊客戶必殺——戶外、圍墻、道旗打造嘉和豪庭周邊2公里主場領(lǐng)地項目周邊兩公里內(nèi)，通過戶外、圍墻、道旗、公交站牌等設(shè)置，打造項目主場領(lǐng)地，使客戶進(jìn)入該片區(qū)域被迫強(qiáng)制接受項目信息，也增加客戶對項目的信心。圍墻圍合地點長、尺寸高、制作質(zhì)量較好、畫面沖擊力強(qiáng)，渲染氛圍，造場！戶外大牌、公交站牌的賣點突出、畫面沖擊力強(qiáng)，路旗突出項目賣點，字體與標(biāo)識放大醒目，與底色對比明顯。圍墻道旗公交站牌戶外世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技二：企業(yè)客戶必殺——展位、推介會、派單、團(tuán)購、老帶新、短信定向拓展，深度挖掘本項目位于高新區(qū)，企業(yè)眾多，私營業(yè)主及企業(yè)職工是項目重要客群，需要針對此區(qū)域內(nèi)人員進(jìn)行精確制導(dǎo)的廣告投放；結(jié)合企業(yè)及客戶特征，以舉辦產(chǎn)品推介會、設(shè)展位和派發(fā)產(chǎn)品宣傳頁、發(fā)短信等形式進(jìn)行廣告宣傳，同時配合團(tuán)購和老帶新活動，深度控掘。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技三：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶必殺

——路演、派單、短信、外展點、條幅、桁架、電視 飛字、酒店發(fā)票信封、移動/電信電話費抵用券、團(tuán) 購活動、老帶新活動等等低成本，強(qiáng)聚焦，廣面行銷從前期市調(diào)結(jié)果中可以看出，蚌埠市特別是片區(qū)內(nèi)的購房客戶中，縣域客戶占據(jù)很大一部分比例，縣域客戶進(jìn)城需求旺盛，是本項目潛在重要客群重要構(gòu)成。針對此部分客戶，本項目須走出去，以行銷為主的方式全面深度挖掘。在大型商超或重要的人流點路演、派單，重要銷售節(jié)點配合分展點。其中派單可以加長林肯看房車配合、模特派單的形式，或派發(fā)禮品相結(jié)合的形式；在認(rèn)籌、開盤等重要銷售節(jié)點，在重要單位附近、重要人流路口掛條幅、擺桁架，及在當(dāng)?shù)刂匾娨曨l電視飛字等形式傳遞項目信息；世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技三：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶必殺

——路演、派單、短信、外展點、條幅、桁架、電視 飛字、酒店發(fā)票信封、移動/電信電話費抵用券、團(tuán) 購活動、老帶新活動等等低成本，強(qiáng)聚焦，廣面行銷從前期市調(diào)結(jié)果中可以看出，蚌埠市特別是片區(qū)內(nèi)的購房客戶中，縣城客戶占據(jù)很大一部分比例，縣城客戶進(jìn)城需求旺盛，是本項目潛在重要客群重要構(gòu)成。針對此部分客戶，本項目須走出去，以行銷為主的方式全面深度挖掘。以教師節(jié)教師團(tuán)購活動、行政單位團(tuán)購、老帶新活動等形式，批量積累客戶；在主要酒店等客戶出沒的場所，放置展板和項目宣傳物料；在中高檔餐廳、咖啡廳的餐桌上，放置項目小冊子；與電信、移動的營業(yè)廳配合，客戶充值一定金額，即可前往本項目售樓部領(lǐng)取50元充值卡，以促進(jìn)意向客戶上門；以酒店等場所的發(fā)票信封、加油站派發(fā)項目小禮品等形式，傳遞項目信息。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技四：市區(qū)客戶必殺

——戶外、高炮搶占制高點，強(qiáng)勢出擊，吸引關(guān)注高炮位置選取的注意事項：1、位置獨立，周邊無樓體和其他廣告牌的干擾；2、位于交通要沖，一定是往來車輛或人流行走的必經(jīng)之路；3、視角大，尤其是三面牌，要保證車輛和人流量最大方向上的視角；高炮位置選擇：1、市區(qū)重要人流點2塊2、火車站1塊3、動車站1塊4、懷遠(yuǎn)和鳳陽進(jìn)入蚌埠的入口2塊5、淮河大橋1塊6、區(qū)域內(nèi)重要交通干道1塊世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技四：市區(qū)客戶必殺

——車體廣告流動廣告，信息的快速傳遞與更新公交車體、出租車體覆蓋，作為流動性的活動廣告，可以承載項目信息的快速傳遞與更新。停靠本項目站點更改為“嘉和豪庭”站在重要活動節(jié)點有選擇性的承載即時信息的發(fā)布。全面覆蓋，引發(fā)短時間內(nèi)蚌埠的“嘉和豪庭風(fēng)暴”。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案渠道策略渠道必殺技五：偶得客戶必殺

——電臺、網(wǎng)絡(luò)溫情攻勢，在潛移默化中被認(rèn)可增加電臺廣播的整點報時等節(jié)目。在廣播說辭中，弱化商業(yè)氣息，增加公益性廣告語，打溫情牌，不經(jīng)意間打動客戶。電臺15秒雙整點播報廣告語嘉和豪庭提醒您，天氣炎熱，請注意防暑降溫，現(xiàn)在是北京時間上午（下午/晚上）××點整?，F(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)資源宣傳集中在蚌埠房地產(chǎn)網(wǎng)，但宣傳樓盤居多，信息不突出，但作為主流網(wǎng)絡(luò)媒體可以保持持續(xù)宣傳。綠地世紀(jì)城、南山酈都等競爭項目均在房地產(chǎn)交易網(wǎng)進(jìn)行宣傳，醒目且突出，建議本項目考慮在此渠道投放。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案4建立主場形象“別讓客戶跑遠(yuǎn)了！”產(chǎn)品賣點如何凝練并有效傳導(dǎo)至客戶？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案營銷中心外場打造燕山路與華光大道叉口設(shè)立精神堡壘和交通指示牌樹立大型精神堡壘或路口指導(dǎo)視牌，并對其進(jìn)行亮化包裝從華光大道一直到項目營銷中心之間路段，行道樹包裹金布和道旗，營造銷售氛圍，同時起到交通指引作用華光大道興華路精神堡壘燕山路嘉和豪庭世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案營銷中心外場打造景觀示范區(qū)：以大面積綠化、疊水和景觀雕塑為主，注重品質(zhì)感，做足面子工程，以客戶尊貴感、身份感世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案營銷中心內(nèi)場打造簡歐的裝修風(fēng)格偏沉穩(wěn)厚重，體現(xiàn)檔次感，建議適當(dāng)增加現(xiàn)代時尚元素營銷中心風(fēng)格——簡歐ipad售樓系統(tǒng)電子樓書目前營銷中心風(fēng)格為簡歐，定位比較高端。內(nèi)部裝飾色彩米黃、褐色等深色居多