首科大廈+方案定位

首科大廈+方案定位JREC首科大廈整體營銷方案2011年5月JREC一、項目整體定位三、銷售推廣計劃二、項目推售計劃四、銷售籌備進(jìn)程五、物業(yè)管理及招商運(yùn)營JREC項目整體定位麗澤商務(wù)區(qū)領(lǐng)航員定制商業(yè)：服務(wù)大廈，提升項目品質(zhì)寫字樓：新興企業(yè)總部、投資客戶的首選JREC項目整體定位B座立面圖定制商業(yè)B1—5層寫字樓6-26層A座立面圖寫字樓3-18層定制商業(yè)B1—2層JREC項目商業(yè)特色定位休閑咖啡休閑SPA高檔酒樓商務(wù)宴請潮流餐飲金融服務(wù)連鎖健身美容美甲精致書吧飄香面包精品臺球快捷干洗彩妝超市快餐巨頭快捷便利JREC一、項目整體定位三、銷售推廣計劃二、項目推售計劃四、銷售籌備進(jìn)程五、物業(yè)管理及招商運(yùn)營JREC通過交替推售不同的產(chǎn)品，互相提升價值，以達(dá)到項目價值的最大化￥30，000￥42，000寫字樓商業(yè)低樓層高樓層整售客戶散售客戶首層商業(yè)一拖二商業(yè)三、四層商業(yè)合理的推盤節(jié)奏是提升溢價的關(guān)鍵所在整售客戶散售客戶價格體系JREC￥30，000（內(nèi)部認(rèn)購）2011/7￥33，000（首次開盤價）2011/8—9￥34，000（二次開盤價）2011/10—12￥36，000（三次開盤價）2012/1—3￥38，000（四次開盤價）2012/4—6￥38，000（五次開盤價）2012/7—9￥42，000（六次開盤價）2012/10—12價格體系備注：此價格體系以寫字樓A座為例，基準(zhǔn)價格為寫字樓單平米價格。JREC推售節(jié)奏內(nèi)部蓄客2011/7大客戶內(nèi)部認(rèn)購，預(yù)計實(shí)現(xiàn)目標(biāo)3億元首次開盤2011/8二次開盤2011/10三次開盤2012/1四次開盤2012/4五次開盤2012/7六次開盤2012/10銷售結(jié)盤2011年完成首年8億銷售目標(biāo)12月7月12012年完成全年14.82億銷售目標(biāo)方案一：預(yù)計全盤實(shí)現(xiàn)總貨值22.82億元2011年12月預(yù)計總推售面積：24884平米預(yù)計總推售面積：38116平米39.5%60.5%7月預(yù)計實(shí)現(xiàn)金額：約8億元預(yù)計實(shí)現(xiàn)金額：約14.82億元2012年1JREC營銷計劃均價：￥37，000/平米備注：此價格體系僅計算寫字樓A座，基準(zhǔn)價格為寫字樓單平米價格，若加入商業(yè)部分則總貨值將會增加。JREC回款說明JREC一、項目整體定位三、銷售推廣計劃二、項目推售計劃四、銷售籌備進(jìn)程五、物業(yè)管理及招商運(yùn)營JREC推廣策略：結(jié)合年度銷售任務(wù)及目前時間因素，建議摒棄傳統(tǒng)“循序漸進(jìn)式”的推廣策略，采取項目開盤前后集中轟炸的方式進(jìn)行信息全方位快速傳遞，并通過蓄客量來進(jìn)行多次開盤，做到放量一批消化一批，最終帶動溢價上漲獲得最高收益。事件營銷

突出物業(yè)價值及升值潛力推廣目的：1、項目信息集中傳播，全面提升項目認(rèn)知

2、通過集中式推廣，力爭在短時間內(nèi)提升蓄客量，為首次開盤熱銷做好準(zhǔn)備，短時間內(nèi)保持持續(xù)強(qiáng)銷3、通過事件營銷不斷制造市場熱點(diǎn)，吸引客戶眼球。形象導(dǎo)入、信息釋放、全面出擊針對項目銷售展開系列推廣計劃，以期營造市場熱點(diǎn)及關(guān)注。

1、事件——初步關(guān)注

2、傳播——廣泛關(guān)注

3、活動——鎖定意向客戶

4、開盤——告知熱銷數(shù)字推廣策略JREC【指導(dǎo)思想】專業(yè)人士小型沙龍

1、話題：調(diào)控政策對住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)的影響；當(dāng)前政策判斷與趨勢分析。2、活動參與嘉賓 參與群體

1）、預(yù)期：20-30人

2）、主辦方：一家專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站、一家專業(yè)地產(chǎn)雜志，各類媒體不少于10家；

3）、參會者：專業(yè)分析人士、學(xué)者、地產(chǎn)主編3、后續(xù)報道 不少于20家網(wǎng)站、20家媒體參與報道該沙龍，推出星海樂活天地即將開盤的信息。推廣策略——事件1JREC【沙龍活動】異地推介會：和意向客戶零距離（大連、唐山、山西、內(nèi)蒙） 活動目的

1、通過本次項目推介會，吸引各財富圈層人士對本次活動的關(guān)注，通過與當(dāng)?shù)馗鹘缛耸苛憔嚯x的交流與溝通，更好、更全面的向內(nèi)蒙公眾展示項目，樹立起項目良好的口碑，提升項目在當(dāng)?shù)氐闹群兔雷u(yù)度，為項目銷售增加更多的人氣。

2、通過本次活動的組織舉辦，使企業(yè)與項目進(jìn)一步走進(jìn)內(nèi)蒙精英圈，零距離與當(dāng)?shù)氐拿耖g財富階層接觸，利用邀請嘉賓的特殊身份背景和良好的社會關(guān)系進(jìn)行人脈傳播，發(fā)展更多客戶；為今后促進(jìn)項目在內(nèi)蒙銷售業(yè)績的全面提升打好堅實(shí)的基礎(chǔ)，并開創(chuàng)項目異地銷售的全新渠道，為項目今后的異地銷售創(chuàng)造一個全新的形式與有效途徑。推廣策略——事件2JREC【異地推廣活動】短信：樓盤信息密集轟炸

信息密集轟炸，形成關(guān)注熱點(diǎn)： 頻次：每周兩次，每次20萬條，連續(xù)10周發(fā)送，形成200萬條的強(qiáng)覆蓋； 范圍：針對知名房地產(chǎn)公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，目標(biāo)人群精準(zhǔn)可靠，同時結(jié)合中移動、招行、國航等大品牌高端客戶群，迅速鋪滿200萬高端人群；

采取短信、網(wǎng)絡(luò)新聞結(jié)合方式，產(chǎn)生短信回路： 短信發(fā)送期間在主要地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)送擁有詳細(xì)樓盤信息的網(wǎng)頁，軟新聞。短信鏈接到樓盤網(wǎng)頁。推廣策略——傳播【媒體選擇】JREC開盤儀式：

傳達(dá)熱銷數(shù)據(jù)，鎖定已購房客戶，吸引意向客戶 在銷售額積累到3億左右時，在樓盤現(xiàn)場舉辦開盤活動，邀請業(yè)主和意向客戶參加。宣布銷售金額，結(jié)合新聞報道、短信和現(xiàn)場宣布，進(jìn)一步將樓盤知名度大大提高。 人員邀請：客戶及準(zhǔn)客戶（銷售人員陪同）60人，媒體20人，開發(fā)商10人。推廣策略——活動【開盤活動】JRECJREC一、項目整體定位三、銷售推廣計劃二、項目推售計劃四、銷售籌備進(jìn)程五、物業(yè)管理及招商運(yùn)營銷售總監(jiān)123銷售經(jīng)理（3人）負(fù)責(zé)銷售計劃的制定與執(zhí)行，銷售人員的培訓(xùn)，重要客戶的洽談，安排銷售人員的日常工作。策劃經(jīng)理（1人）負(fù)責(zé)制定銷售方案，日常策劃等工作銷售代表（若干）由經(jīng)理安排具體銷售工作的接待與跟進(jìn)。根據(jù)工作需要，我們將按以下框架制定銷售團(tuán)隊人員結(jié)構(gòu)。具體工作分配如下：JREC營銷執(zhí)行組建3個銷售組，每組為8人，總共24人的銷售團(tuán)隊銷售、租賃同步進(jìn)行將銷售任務(wù)落實(shí)到每個銷售人員，用任務(wù)責(zé)任制管理銷售團(tuán)隊，每個季度評比一次，獎勵優(yōu)秀的，淘汰落后的。資源：團(tuán)隊成員均來自原SOHO銷售部、商業(yè)管理公司、推廣部的核心成員，策劃、參與并推動了SOHO銷售和商業(yè)管理的全部進(jìn)程，并在長期從業(yè)中積累了廣泛的優(yōu)勢資源，立足全國，深入地方，可以調(diào)動眾多媒介及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)客戶資源?？蛻糍Y源遍布全國，如山西，陜西，內(nèi)蒙，河北，遼寧，吉林，黑龍江，北京，上海，天津，浙江，福建等。JREC營銷執(zhí)行——銷售團(tuán)隊從業(yè)優(yōu)勢團(tuán)隊成員均有近十年和十年以上大型房地產(chǎn)項目推廣和營銷從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，尤其擅長大型建筑綜合體的推廣。全案操盤推廣銷售SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都、三里屯SOHO等大型知名項目，屢創(chuàng)銷售奇跡。2009年

SOHO中國總合同銷售額136.8億元人民幣;2008年7月13日

三里屯SOHO項目開始預(yù)售。一周的預(yù)售金額達(dá)46億元人民幣.2006年8月8日

朝外SOHO在太原舉行盛大開盤儀式，山西客戶購買SOHO項目金額已占到SOHO中國總銷售額40%。JREC營銷執(zhí)行——銷售團(tuán)隊從業(yè)優(yōu)勢敏銳的市場判斷力：

了解市場行情，充分把握市場脈搏及預(yù)測市場導(dǎo)向，并通過相關(guān)策略規(guī)避銷售風(fēng)險。長期積累和維護(hù)的投資客戶庫： 為客戶尋找合適的投資標(biāo)的，以及為客戶提供管理投資標(biāo)的的后續(xù)服務(wù).強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊： 在激烈競爭的末尾淘汰體系下，長期魔鬼訓(xùn)練出來的銷售員。

JREC營銷執(zhí)行——核心競爭力與近百位北京及全國的電視媒體主持人、財經(jīng)地產(chǎn)學(xué)者專家、演藝明星、文化名人等保持長期的合作互動和深度交流。JREC營銷執(zhí)行——名人資源一流的市場活動供應(yīng)商、聯(lián)合商業(yè)推廣高端品牌資源。JREC營銷執(zhí)行——活動資源建外SOHO70萬平米城市地標(biāo)綜合體SOHO尚都17萬平米集室內(nèi)商業(yè)及精裝寫字樓投資性樓盤朝外SOHO15萬平米集室內(nèi)商業(yè)及精裝寫字樓投資性樓盤光華路SOHO7.5萬平米集商業(yè)及寫字樓投資性樓盤SOHO北京公館7萬平米亮馬橋使館區(qū)豪宅

三里屯SOHO（部分）31.5萬三里屯區(qū)域新地標(biāo)大連星海大觀37萬平米城市綜合體，大連新地標(biāo)JREC營銷執(zhí)行——銷售團(tuán)隊成功案例太原平陽景苑百萬平米城市綜合體，太原商業(yè)領(lǐng)頭羊JREC一、項目整體定位三、銷售推廣計劃二、項目推售計劃四、銷售籌備進(jìn)程五、物業(yè)管理及招商運(yùn)營JREC自持&銷售關(guān)系為了開發(fā)商能夠更好的在北京持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展及提升企業(yè)品牌形象，建議自持一部分資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)自主經(jīng)營，建議自持部分為總體量的30%。自持部分建議：寫字樓：預(yù)留B座整棟或B座中、高樓層整層優(yōu)質(zhì)物業(yè)