《房地產(chǎn)估價概念》課件

房地產(chǎn)估價1精選PPT房地產(chǎn)估價1精選PPT第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念和形成條件第二節(jié)房地產(chǎn)價格的特征第三節(jié)房地產(chǎn)價值和價格的種類2精選PPT第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念和形成條件2精選PPT一、房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。按照勞動價值論的觀點，房地產(chǎn)價格可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的過程中，所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。按照效用價值論的觀點，房地產(chǎn)價格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)。3精選PPT一、房地產(chǎn)價格的概念3精選PPT

房地產(chǎn)之所以有價格，與任何其他商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。

有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價值或效用。

房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿足每個人的需要或欲望，是相對稀缺，不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的。二、房地產(chǎn)價格的形成條件4精選PPT房地產(chǎn)之所以有價格，與任何其他商品為什房地產(chǎn)價格要成為現(xiàn)實——不是有價無市，還必須對房地產(chǎn)形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購買能力支持的需要——不但愿意購買而且有支付能力。人們把這種有支付能力支持的需要，稱為有效需求。房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。在現(xiàn)實中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由于這三者的程度不同及其變化引起的。5精選PPT房地產(chǎn)價格要成為現(xiàn)實——不是有價無市，房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。房地產(chǎn)價格與一般物品的價格共同之處是：

（1）都是價格，用貨幣表示；（2）都有波動，受供求等因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。

地價與一般物品價格的不同表現(xiàn)在6個方面：（1）生產(chǎn)成本不同。一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。6精選PPT房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之（2）折舊不同。一般物品有折舊；土地不僅無折舊；而且有增值。但是也有例外如開采后未利用的礦山和有限期的出讓土地使用權(quán)。（3）價格差異不同。一般物品價格較一致；而土地具有獨一無二性，基本上是一宗土地一個價格，不同的土地之間價格差異較大。（4）市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀；而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。（5）形成時間不同。一般物品價格形成的時間通常較短；而地價形成的時間通常較長。（6）供求變化不同。

7精選PPT（2）折舊不同。一般物品有折舊；土地不僅無折舊；而且有增1．房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。2．房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。3．房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)由于價值大、壽命長，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。所以，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是源泉價格，即這里的交換代價的價格(簡稱價格)；另一個是服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金(簡稱租金)。4．房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。5．房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。

8精選PPT1．房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。8精選PPT

一、使用價值和交換價值

一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產(chǎn)估價中一

般所說的價值也是指交換價值。

作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。9精選PPT一、使用價值和交換價值

一種商品

二、投資價值和市場價值

某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

10精選PPT二、投資價值和市場價值

某一房地產(chǎn)

投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。如在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。

投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。11精選PPT投資價值與市場價值的評估方法可能相同，三、原始價值、賬面價值和市場價值

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。

市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。

原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。

就原始價值、賬面價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。12精選PPT三、原始價值、賬面價值和市場價值

四、成交、市場、理論價格、公開市場價值和評估價值(一)成交價格

成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。

成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價格。嚴(yán)格來說，正常成交價格的形成條件有7個：(1)公開市場。(2)交易對象本身具備市場性。(3)眾多的買者和賣者。(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。(5)買者和賣者都具有完全信息。(6)理性的經(jīng)濟(jì)行為。(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。13精選PPT四、成交、市場、理論價格、公開市場價值和評估價值（二）市場價格

市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

（三）理論價格

理論價格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。

一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。14精選PPT（二）市場價格

市場價格是指某種房地（四）公開市場價值

公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。在本書中，市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補償估價。

15精選PPT（四）公開市場價值

公開市場價值定義為

(五)評估價值

評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。

但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格=市場價格。16精選PPT(五)評估價值

評估價值又稱評估價格五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行。

政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。

17精選PPT五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準(zhǔn)。

政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。

政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3％以下。對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。18精選PPT政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有

六、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格

基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。

基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

這里的房屋重置價格，應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。

基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。19精選PPT六、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格

七、土地價格、建筑物價格和房地價格

土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。

(一)土地價格

土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

20精選PPT七、土地價格、建筑物價格和房地價格

(二)建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

(三)房地價格

房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價格＝土地價格+建筑物價格；(2)土地價格＝房地價格一建筑物價格；(3)建筑物價格＝房地價—土地價格。

21精選PPT

(二)建筑物價格

建筑物價格是指建

八、總價格、單位價格和樓面地價

總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

(一)總價格

總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

22精選PPT八、總價格、單位價格和樓面地價

(二)單位價格

單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。

2．面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。23精選PPT(二)單位價格

單位價格簡稱單價，

(三)樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積

由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：

樓面地價=土地單價/容積率

在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。24精選PPT(三)樓面地價

樓面地價又稱單位建

九、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格

所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。

(一)所有權(quán)價格

房地產(chǎn)的所有權(quán)價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)其是否完全再細(xì)分。

(二)使用權(quán)價格

房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例，中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是使用權(quán)價格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。

(三)其他權(quán)益的價格

其他權(quán)益的價格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種權(quán)益的價格，如租賃權(quán)價格、典權(quán)價格等。

25精選PPT九、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格

十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值

買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。

租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地?fù)?dān)和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。

26精選PPT十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值

抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。抵押價值的實質(zhì)是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格或價值折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。

典價是在設(shè)定典權(quán)時，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。

保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。

征用價值是政府強制征用房地產(chǎn)時給予的補償金額。27精選PPT抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時十一、實際價格和名義價格

實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時一次付清。

2．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。

3．從成交日期時起分期付清。

4．約定在未來某個日期一次付清。

5．以抵押貸款方式支付。

28精選PPT十一、實際價格和名義價格

實際價格例題：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價30萬元。如果實際單價為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實際交易中的付款方式為（

）

A、在成交日期時一次付清，給予5%的優(yōu)惠；

B、從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清；

C、一年后付清；

D、以抵押方式支付，首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。29精選PPT例題：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的

十二、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格

現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說。現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時)進(jìn)行商品交割的價格。期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。30精選PPT十二、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格

在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格(含土地價格)和期房價格(含土地價格)。

房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格。

房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價格。

而對于房地產(chǎn)來說，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險，所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：

期房價格＝現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補償

但在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象。

31精選PPT在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價

起價、標(biāo)價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。

起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。

標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。

均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。

32精選PPT十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價

起

十四、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價

保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)