世聯(lián)-區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享

02四月2024世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享31三月2024世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享1區(qū)域開發(fā)項目必須關注的問題Issue>區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營。世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享區(qū)域開發(fā)項目必須關注的問題Issue>區(qū)域發(fā)展項目2世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題2.基于競爭的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點與資源整合核心要點2.1區(qū)域在城市中的占位2.2區(qū)域間競爭格局2.3核心區(qū)問題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調整1.1土地分級與功能指標的分配1.2企業(yè)資源的挖掘與整合1.3項目資金投入計劃3.盈利模式3.1房地產項目開發(fā)與土地運營的關系導向3.2短期現(xiàn)金流與長期收益關系導向3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關系導向3.4不同盈利模式與博弈方的不同合作方式世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題2.基于競爭的區(qū)域3世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)策略4.啟動策略核心要點5.1配套分級5.2配套開發(fā)次序5.3配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關聯(lián)4.1啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力4.2啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值4.3啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應6.區(qū)域營銷6.1區(qū)域形象主題的確立6.2區(qū)域價值的整合與展示6.3關鍵事件及設施營銷6.4渠道策略6.5賣場規(guī)劃6.6公共關系營銷世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)4世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務的業(yè)務主線及其核心研究內容土地價值的評估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價）區(qū)域產業(yè)發(fā)展研究開發(fā)模式與盈利模式研究啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關協(xié)議執(zhí)行服務區(qū)域發(fā)展土地運營土地出讓的市場成熟度研判區(qū)域營銷推廣土地出讓/轉讓營銷推廣執(zhí)行計劃區(qū)域發(fā)展業(yè)務研究內容世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務的業(yè)務主線及其核心研究內容土地價值的評5世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點Opinion>世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享6從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運營商房地產開發(fā)商房地產代理商/中介機構運營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商項目規(guī)劃/項目設計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營在所購土地上規(guī)劃并建造房地產項目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自7政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權責和利益點權責利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)(基建)土地出讓權政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報政府運營商土地開發(fā)項目開發(fā)經營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)土地開發(fā)經營權土地出讓金（利益實現(xiàn)）政府運營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉讓招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權轉讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn)土地開發(fā)進程實現(xiàn)通過土地/項目股權轉讓獲得土地增值收益二級開發(fā)利潤回報招商傭金或土地租金持續(xù)經營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報創(chuàng)造就業(yè)機會世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權責和利益點8政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點及世聯(lián)能夠提供的顧問服務內容政府編制控制性詳規(guī)和市政設施專項規(guī)劃方案報規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。委托拆遷機構和評估機構進行調查，測算拆遷費用。按相關政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補償方案。土地儲備中心向計劃部門申辦立項手續(xù)。需征用農村集體土地的辦理征地手續(xù)和農地轉用手續(xù)，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實施收購。申辦《房屋拆遷許可證》。委托拆遷公司進行拆遷談判。土地儲備中心代表政府以招標（或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。監(jiān)督控制。組織一級開發(fā)土地驗收，驗收合格的土地納入政府土地儲備庫。財政局會同國土管理部門進行一級土地開發(fā)成本核算。土地出讓信息公布。招商引資。土地公開出讓。政策支持。監(jiān)督控制監(jiān)督控制運營商參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權和經營權。制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案，獲批復后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。與土地儲備中心簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議。融資。尋找合作者。分期、分塊實施征地、拆遷補償安置工作。房屋拆除與土地平整。分期、分塊進行市政基礎設施與公共配套設施建設。支付土地出讓金，獲取土地使用權。項目招商。區(qū)域增值設施建設。土地轉讓。項目股權轉讓。自主開發(fā)。聯(lián)建開發(fā)。可提供的顧問服務資源盤點與土地價值評估。區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場評價）土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實施方案研究。拆賠模式研究、制訂拆遷實施方案。協(xié)助運營商與政府契約文件的準備。協(xié)助聯(lián)系投資商。土地出讓的市場成熟度研判。區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略。制訂土地出讓的營銷推廣計劃及執(zhí)行。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助土地轉讓/股權轉讓。前期工作的評估、調整。整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究。啟動區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議。營銷策略研究。營銷執(zhí)行顧問服務。

一級開發(fā)土地出讓土地轉讓二級開發(fā)前期規(guī)劃、審批階段世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點及世聯(lián)能9區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖稅收土地收益資產經營土地收益市場檢驗建設發(fā)展衰落或重建設定方向成熟與鞏固階段劃分產出土地收益稅收稅收土地價格變遷規(guī)律投入基礎設施建設地區(qū)形象建設區(qū)域規(guī)劃區(qū)域運作費用基礎設施建設公建投資繳稅建設投資環(huán)境再投入公建投資基建投入與地價增長的關系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個周期世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖稅收10區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步驟開發(fā)主體的合法性確立目標體系的建立土地查勘、資源盤點土地價值評估區(qū)域規(guī)劃與產業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動區(qū)的確定與啟動區(qū)域營銷土地的控制與獲取世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步驟開發(fā)主體的合法性確立目標體系11世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項目成功案例簡介Case>世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項目成功案例簡介世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分12世聯(lián)成功案例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務內容合肥政務新區(qū)規(guī)劃市場研究2001合肥12平方公里合肥市規(guī)劃局區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經濟評價、規(guī)劃方案評價及建議、開發(fā)模式及運作方案招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招銀房地產開發(fā)有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動策略深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究2002深圳2.3平方公里深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局規(guī)劃方案評價、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案西安經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展研究2003西安4平方公里西安高新技術園區(qū)管委會項目整體定位、開發(fā)模式、經濟測算北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目2003北京7平方公里天津泰達集團房地產開發(fā)公司項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建設發(fā)展有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略、開發(fā)模式佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產與土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會土地價值評估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究北京市順義新城整體功能定位與產業(yè)研究2005北京108平方公里北京市首都規(guī)劃委員會、北京市順義區(qū)規(guī)劃局產業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計劃世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享世聯(lián)成功案例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務內容合肥政務13合肥政務新區(qū)規(guī)劃市場研究項目規(guī)模：占地12平方公里項目類型：政務新區(qū)開發(fā)客戶目的：土地的成功出讓為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場依據區(qū)域開發(fā)的運作模式我們解決的問題：城市經濟環(huán)境分析與資源評估新區(qū)選址診斷報告合肥新區(qū)規(guī)劃及功能分區(qū)研究新區(qū)開發(fā)與運作報告案例實務研究報告新中心區(qū)意向規(guī)劃方案取得的成效：土地增值成為開發(fā)熱點世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享合肥政務新區(qū)規(guī)劃市場研究項目規(guī)模：占地12平方公里世聯(lián)—區(qū)域14招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究

項目名稱：漳州港口物業(yè)研究

項目規(guī)模：1平方公里

項目類型：大規(guī)模主題地產開發(fā)

我們解決的問題：實現(xiàn)區(qū)域增值確定開發(fā)方案典型案例分析開發(fā)模式世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究項目名稱：漳州港口物業(yè)研究15深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究規(guī)模：2.3平方公里客戶目的：區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域功能分區(qū)取得的成效：區(qū)域規(guī)劃已經完成土地增值土地高價出讓世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究規(guī)模：2.3平方公里世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展16西安經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展研究

項目規(guī)模：4平方公里項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入時處于區(qū)域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究階段工作成果：區(qū)域定位與區(qū)域增值的關系區(qū)域的整體定位區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域整體功能分區(qū)及經濟指標確定區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓策略的制定顧問效果基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標建議，完成區(qū)域總體規(guī)劃；吸引了包括上海綠地集團、香港和黃機構等品牌開發(fā)商進駐；區(qū)域地價由60萬/畝快速飛漲到130/畝；區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享西安經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展研究

項目規(guī)模：4平方公里世聯(lián)—區(qū)域發(fā)17北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目項目規(guī)模：7平方公里項目類型：大規(guī)模新區(qū)開發(fā)工作成果：區(qū)域土地價值評估與地塊劃分；區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū)定位）；建立區(qū)域成功的土地市場運作模式和商業(yè)化的開發(fā)模式區(qū)域的營銷策略與形象建立核心區(qū)土地二級開發(fā)別墅項目的市場定位顧問效果基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標建議所做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認可基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運作開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推進，區(qū)域開發(fā)已獲得立項批準；推進開發(fā)商獲得政府批準成為一級土地運營商土地地價升值達到150萬畝別墅項目現(xiàn)已進入實質性啟動階段。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目項目規(guī)模：7平方公里溫榆河綠色生態(tài)18廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究

項目規(guī)模：30平方公里項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略我們解決的問題：拿地策略區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域開發(fā)模式土地價值評估與地塊劃分啟動區(qū)范圍確定、啟動區(qū)定位與功能布局、啟動區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略土地出讓計劃開發(fā)模式世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究

項目規(guī)模：30平方公里世聯(lián)—區(qū)域19佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產與土地功能定位研究

項目名稱：佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產與土地功能定位研究

項目規(guī)模：256平方公里

項目類型：工業(yè)園開發(fā)

我們解決的問題：資源盤點價值評估土地劃分土地價值的動態(tài)分析成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒區(qū)域競爭分析與發(fā)展定位經濟測算區(qū)域總體規(guī)劃建議世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產與土地功能定位研究項目名稱：佛20北京順義新城項目規(guī)模：108平方公里委托客戶：首都規(guī)劃委員會項目類型：大型區(qū)域研究客戶目的：北京房地產市場整體研究產業(yè)研究區(qū)域價值定位新城開發(fā)策略空港城順義中心區(qū)首都機場順義新城世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享北京順義新城項目規(guī)模：108平方公里空港城順義中心區(qū)首都機場21經典案例：北京順義新城產業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享經典案例：北京順義新城產業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究世聯(lián)—區(qū)域發(fā)22北京順義新城產業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究順義新城結構：三組團108平方公里、規(guī)劃人口90萬①天竺空港區(qū)：組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū)規(guī)模：34平方公里（28萬人）②中心片區(qū)：組成：區(qū)中心組團、馬坡組團、牛欄山組團規(guī)模：62平方公里（52萬人）③河東新區(qū)：組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn)規(guī)模：12平方公里（10萬人）資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》123世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享北京順義新城產業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究順義新城結構：23對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內進行生產和消費這樣一個基本的價值模型”，并從這四個方面對現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產/產業(yè)Production/Industry產業(yè)：產業(yè)結構產業(yè)鏈產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點資料來源：區(qū)域發(fā)展價值模型世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內進行生產和消費這樣一24制造業(yè)是順義區(qū)經濟增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對的支柱產業(yè)2004年順義第二產業(yè)與第三產業(yè)之比為1：0.57。第二產業(yè)中工業(yè)拉動GDP增長11.3個百分點，第三產業(yè)拉動GDP增長7.8個百分點。資料來源：順義統(tǒng)計信息網、世聯(lián)計算2004年汽車制造業(yè)、電子信息設備制造業(yè)的產值占到順義工業(yè)總產值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產業(yè)世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享制造業(yè)是順義區(qū)經濟增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造25然而,現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產業(yè)鏈的最低端,產品附加值低產業(yè)鏈利潤90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產業(yè)鏈電子信息產業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設計零部件制造電子通訊設備制造整機制造信息傳輸服務計算機服務業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)2004年順義電子信息產業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產業(yè)鏈條比較短。2002年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報率別為13%和10%，遠高于汽車制造業(yè)的5%，說明制造行業(yè)的利潤已經很低，下游產業(yè)成為了新的利潤增長點。營銷服務金融整車組裝制造研發(fā)零部件資料來源：順義統(tǒng)計信息網、中國統(tǒng)計局網站、新財富網站世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享然而,現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產業(yè)鏈的26以加工制造為主的產業(yè)結構決定了順義的產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動力素質低、土地附加值低的特點低附加值加工制造業(yè)占主導吸納就業(yè)人口數(shù)量不足勞動力素質低土地附加值低順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94萬人，制造業(yè)用地1.1萬畝，畝均勞動力2.7人。如果將所有8.8萬畝未建設用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來26萬人。目前順義區(qū)本科以上學歷人口比例僅為3%。中關村科技園區(qū)學士以上學歷人數(shù)占33%，碩士以上占6.7%。2004年順義汽車制造業(yè)畝產出537萬元，電子信息制造業(yè)畝產出502萬元；而上地信息產業(yè)基地畝產高達2433萬元。資料來源：順義統(tǒng)計信息網、中關村管委會網站世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享以加工制造為主的產業(yè)結構決定了順義的產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動力素27第三產業(yè)在產業(yè)結構中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會服務業(yè)為主,內部結構處于較低層次

資料來源：順義統(tǒng)計信息網順義第三產業(yè)以傳統(tǒng)服務業(yè)為主；信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、金融保險業(yè)等生產服務業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢。世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享第三產業(yè)在產業(yè)結構中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會服務業(yè)為28對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內進行生產和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產/產業(yè)Production/Industry產業(yè)：產業(yè)結構產業(yè)鏈產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內進行生產和消費”，并29建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設施用地，影響了城市職能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國標20-30％15-25％城市建設用地結構圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計2135.91470.1724.085851.9各組團用地性質分布各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育30對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內進行生產和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產/產業(yè)Production/Industry產業(yè)：產業(yè)結構產業(yè)鏈產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內進行生產和消費”，并31空港片區(qū)吸引了部分高素質外來人口，但從整體上看，順義的外來人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質不高空港片區(qū)的外來人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布，中產階級的量相對較少；高素質的外來人群多數(shù)不在區(qū)域內就業(yè)順義外來人口年齡構成以青壯年人口為主，文化素質也普遍較低，受過高等教育的人只占3%空港片區(qū)外來人口的收入分布空港片區(qū)外來人口的教育程度分布順義區(qū)外來人口的年齡分布資料來源：順義統(tǒng)計信息網；世聯(lián)調研順義區(qū)外來人口的教育程度分布世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享空港片區(qū)吸引了部分高素質外來人口，但從整體上看，順義的外來人32對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內進行生產和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產/產業(yè)Production/Industry產業(yè)：產業(yè)結構產業(yè)鏈產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結構人口素質消費：消費力消費結構消費地點世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內進行生產和消費”，并33順義的消費雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛樂場所較少2003年順義區(qū)社會消費品零售額50.4億元，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū)衣食住等基本生活品支出比重較大，娛樂休閑等高檔消費購買比重很小區(qū)內娛樂消費地——公園順義公園；臥龍公園和怡園公園。娛樂消費基本符合“娛樂＝公園”這一等式通過60多位居民訪談表明，85%的居民認為：本地的娛樂的地方很少，大部分體育場館不向公眾開放，公園是他們日常休閑娛樂的唯一場所。2003年順義城鎮(zhèn)居民消費結構數(shù)據來源：北京統(tǒng)計年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計年鑒，訪談2003年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會消費品零售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享順義的消費雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛34要實現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個關鍵問題，這也正是我們需要研究的重點推動順義新城發(fā)展的核心驅動因素是什么？怎樣實現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結構現(xiàn)狀？應該通過何種途徑完善和提升順義新城的產業(yè)結構？順義新城第三產業(yè)怎樣才能實現(xiàn)快速發(fā)展？順義新城的發(fā)展目標：新城是承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)新城應建設成為相對獨立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務設施發(fā)達的健康新城資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有61萬的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主的第二產業(yè)發(fā)展無法實現(xiàn)規(guī)劃的人口目標；以制造業(yè)為主的第二產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質的人口結構特征，他們的消費力進而也就決定了順義第三產業(yè)的低水平發(fā)展；制造業(yè)和低水平的第三產業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順義新城的土地將無法實現(xiàn)“地盡其利”；發(fā)現(xiàn)問題：研究重點：世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享要實現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾35基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究世聯(lián)—區(qū)域36案例研究Part1:

－－新城發(fā)展模式的國際案例研究新城發(fā)展模式田園新城GARDENCITY公司城/產業(yè)新城COMPANYTOWN城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城/EDGETOWN政府主導下的行政中心新城/NEWCENTER國際案例Letchworth（英國，倫敦）WelwynGardenCity（英國，倫敦）新城發(fā)展模式資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析公共交通導向發(fā)展的新城開發(fā)/TODPortSunlight（英國，利物浦）GrandeCache（加拿大，Albert）筑波科學城（日本，筑波）Radburn（美國，紐約）Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亞）世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享案例研究Part1:

37在對世界各地新城進行廣泛研究的基礎上，我們著重分析了其中五個極具代表性的國際案例筑波科學城WelwynGardenCityColumbia多摩新鎮(zhèn)初步考慮案例Letchworth，英國WelwynGardenCity，

英國

PortSunlight，英國GrandeCache，加拿大筑波科學城，日本Radburn，美國Columbia，美國千里新城，日本多摩新鎮(zhèn)，日本沙田新市鎮(zhèn)，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西…著重分析了其中五個

韋林花園城，英國筑波科學城，日本哥倫比亞新城，美國多摩新鎮(zhèn)，日本堪培拉，澳大利亞田園新城公司城/產業(yè)新城城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城公共交通導向發(fā)展的新城行政中心新城Canberra資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享在對世界各地新城進行廣泛研究的基礎上，我們著重分析了其中五個38通過案例分析和模式總結，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊區(qū)化的驅動力下我們將有機會發(fā)展成為相對獨立于北京中心城區(qū)、城市功能完善的邊緣新城新城發(fā)展模式核心驅動因素關鍵成功因素典型代表案例田園城市工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化城市居住需求急劇上升交通方式基于鐵路與步行控制城市規(guī)模、規(guī)模較小WelwynGardenCity公司城/產業(yè)城政府決策市場對于產業(yè)的需求政府主導開發(fā)、投入大量資金政府強制或引導產業(yè)積聚筑波科學城邊緣新城汽車普及和便捷的交通路網城市郊區(qū)化位于大城市邊緣建設快速的交通路網產業(yè)郊區(qū)化帶動的二、三產業(yè)的快速發(fā)展，解決了職住平衡問題哥倫比亞新城TOD新城（多為臥城）大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹政府決策興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng)軌道沿線有大量的建設用地可供房地產開發(fā)多摩新城行政中心新城政府決策，發(fā)展新區(qū)域政府主導開發(fā)、投入大量資金主要政府機構所在地堪培拉順義新城的發(fā)展模式選擇世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享通過案例分析和模式總結，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊39發(fā)達國家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產業(yè)結構基礎之上必須大力發(fā)展第三產業(yè)階段劃分汽車郊區(qū)化階段（1920-1950年）普遍郊區(qū)化階段（1950-1980年）城市功能完善階段（20世紀80年代）邊緣新城形成階段（90年代以來）發(fā)展特征關鍵舉措汽車時代的到來促進了城市的郊區(qū)化郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹中產階級郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū)公路交通網的建設住宅需求量大增，中產階級的郊區(qū)住宅得到普遍發(fā)展開始出現(xiàn)產業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉儲業(yè)等紛紛移向高速公路、機場等交通便利地區(qū)商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社會服務業(yè)也追隨著消費者的郊遷而向郊區(qū)轉移高速公路的建設鼓勵適合中產階級居住的郊區(qū)房地產開發(fā)郊區(qū)興建購物中心，完善生活配套設施隨著郊區(qū)產業(yè)的不斷完善和發(fā)展，金融、貿易、保險等生產服務業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移大量辦公物業(yè)開始出現(xiàn)，住宅開發(fā)也從分散型的高檔住宅轉向中高層的公寓住宅建設城市居民階層多樣化引導產業(yè)發(fā)展，完善和提升產業(yè)結構鼓勵發(fā)展金融貿易等生產服務業(yè)，近一步帶動和提升商業(yè)、休閑娛樂等社會服務業(yè)發(fā)展郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū)的共生關系逐漸減弱就業(yè)機會不斷增加，以商業(yè)、金融、貿易等第三產業(yè)為主新城居民基本實現(xiàn)了職住平衡遠郊發(fā)展趨勢增加－－世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享發(fā)達國家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新40案例研究Part2:

——汽車產業(yè)帶動城市發(fā)展的2個案例研究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正式設立為城市，因汽車制造業(yè)而聞名全球－占地218.5平方公里，2004年人口91萬－除了汽車制造，底特律地區(qū)主要的工業(yè)還包括：機床附件生產、內燃機制造、鋼鐵鍛造、金屬切削刀具加工等斯圖加特（Stuttgart）：－斯圖加特市占地面積207平方公里，2004年人口59萬－斯圖加特地區(qū)由市區(qū)和周邊的5個州級縣構成，占地面積3654平方公里，2004年人口266萬－2004年德研究機構推出德國主要城市排名中，斯圖加特在生活水準，經濟活力和綜合排名均列前三世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享案例研究Part2:

41案例研究Part3:

——會展業(yè)帶動城市發(fā)展的6個案例研究國外案例國內案例漢諾威(德國)米蘭(意大利)Rosemont(美國)香港廣州上海世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享案例研究Part3:

42案例研究Part4:

——空港帶動城市發(fā)展的3個案例研究Fairfax（華盛頓杜勒斯機場）DupageCounty（芝加哥O’Hare機場）

ClaytonCounty（亞特蘭大Harsfield機場）面積1062平方公里；人口約100萬杜勒斯高速公路穿郡而過美國最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100個郡排名第五全美本科學歷人口比例最高的10個郡排凈第二位于芝加哥o’HARE國際機場西側20英里伊利諾伊州東北部第二大縣總面積332平方英里；總人口90.4萬企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)總人數(shù)620680人DupageCounty境內擁有財富1000強的多家企業(yè)（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小型信息技術公司以及兩家國家技術研究機構—Argonne國家實驗室和Fermi國際加速器實驗室面積146平方英里；人口24萬世界最繁忙的機場—亞特蘭大Hartsfield機場的大部分位于其境內Clayton是當?shù)氐慕煌屑~，包括四條洲際告訴公路，兩條鐵路干線及鏈接亞特蘭大的輕軌。Clayton的重要使命是為HARTSFIELD機場的正常運營和發(fā)展提供服務。機場時Clayton經濟發(fā)展的主要動力世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享案例研究Part4:

43產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:依托空港核心資源，引導發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，積極發(fā)展以生產服務業(yè)為主導的第三產業(yè)?，F(xiàn)代制造業(yè)第三產業(yè)高新技術制造信息技術服務汽車電子制造會展業(yè)汽車服務貿易電子芯片制造集成電路制造精密儀器制造光機電產品制造。。。世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:依托空港核心資源，引導發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，積極發(fā)展44根據產業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,我們給出了順義新城產業(yè)發(fā)展的引導方向世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享根據產業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,我們給出了順義新城產業(yè)發(fā)展的引導方向世45人口①土地利用現(xiàn)狀②可利用土地量③土地構成④房地產狀況土地消費產業(yè)①產業(yè)分類②產業(yè)產值③主導產業(yè)④相關產業(yè)鏈⑤產業(yè)就業(yè)①人口總量②人口結構③人口現(xiàn)狀來源①消費者來源②消費力③消費結構④消費地點產業(yè)結構圖人口結構圖消費結構圖土地結構圖新城功能分布圖世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享人口①土地利用現(xiàn)狀土地消費產業(yè)①產業(yè)分類①46產業(yè)集群：空港和會展引領的現(xiàn)代服務業(yè)為核心及紐帶，緊密銜接汽車制造和電子信息兩大支柱產業(yè)，形成產業(yè)集群世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務經驗分享產業(yè)集群：空港和會展引領的現(xiàn)代服務業(yè)為核心及紐帶，緊密銜接汽47隨