物業(yè)經(jīng)營管理：第七章 成本管理

2024/4/21第七章成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類第二節(jié)成本估算方法第三節(jié)成本預(yù)算第四節(jié)成本控制2024/4/22測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理成本及其分類，成本估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識的熟悉程度，以及從事物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理工作的能力和知識水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成本運算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原則、程序與組織體系。（二）考試基本要求2024/4/24物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別零基預(yù)算的基本要求滾動預(yù)算與概率預(yù)算的計算方法物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則成本日常管理的工作內(nèi)容（三）要點說明2024/4/25一、物業(yè)管理中的成本第一節(jié)

物業(yè)管理中的成本及其分類成本——是指全部生產(chǎn)費用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。（一）成本的含義物化勞動價值：耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值（耗材、折舊等）；活勞動或勞動力耗費所創(chuàng)造的價值：勞動者必要勞動耗費的補償價值（工資、福利等）2024/4/26是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本——《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（1998.4）2024/4/271、營業(yè)成本：企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出（直接人工費、直接材料費、間接費用）直接人工費：直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等；直接材料費：企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等；間接費用：企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費；保安費、綠化維護費等。（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成2024/4/282、期間費用或經(jīng)營管理費用：企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理活動沒有直接聯(lián)系的，屬于某一會計期間耗用的費用。（1）管理費用：行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用。公司經(jīng)費、勞動保險費、董事會費、稅金、無形資產(chǎn)攤銷等（2）財務(wù)費用：為籌措資金而發(fā)生的各項費用。利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費等2024/4/29物業(yè)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本；支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用；對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用；發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出有：購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對外投資支出；被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；國家法律法規(guī)規(guī)定之外的各種費用；國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。2024/4/210（三）分清營業(yè)成本與期間費用成本是在收益實現(xiàn)后即得到補償，期間費用則計入當期損益。凡期間費用要按有關(guān)規(guī)定（或標準）分別計入管理費用或財務(wù)費用。這樣，就能弄清企業(yè)的直接耗費和間接耗費，準確地核算企業(yè)的成本和損益，促進企業(yè)加強成本管理，降低成本，提高效益。2024/4/211二、物業(yè)管理成本的分類外購材料工資職工福利費折舊費利息支出稅金其他支出（一）按經(jīng)濟性質(zhì)或內(nèi)容分類2024/4/212固定成本變動成本半固定或半變動成本（三）按與業(yè)務(wù)量的關(guān)系分類（二）按經(jīng)濟用途分類：（四）按計算依據(jù)不同分類目標成本定額成本計劃成本實際成本營業(yè)成本和期間費用2024/4/213邊際成本：增加或減少一個單位服務(wù)量引起成本的變動數(shù)；差異成本：不同經(jīng)營管理方案間成本的差異；機會成本：選擇使用某方案而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失；估計成本：在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本；沉沒成本：過去已發(fā)生，目前無法改變的成本；可緩成本：可延緩至以后期間支出的成本；可免成本：當某方案被取消，此項成本亦可免除；附加價值成本：當投入（刪減）的成本可使顧客覺得服務(wù)質(zhì)量或價值有增加（減低）時，所對應(yīng)的成本。（五）按與決策的關(guān)系分類2024/4/214一、成本估算的目的第二節(jié)

成本估算方法服務(wù)于物業(yè)管理招投標階段確定物業(yè)管理服務(wù)費用報價；服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。2024/4/215二、主要成本項目的估算內(nèi)容和方法1、基本工資2、社會保險費3、福利費：福利基金、工會基金、教育經(jīng)費4、加班費5、服裝費6、工服洗滌費（一）人工費的估算人工費P1=F1+F2+F3+F4+F5+F6S2024/4/2161、交通費2、通信費3、低值易耗文具、辦公用品費4、書報費5、宣傳廣告和市場推廣費6、法律費用7、節(jié)日裝飾費8、辦公用房租金（二）辦公費的估算辦公費P2=年各項費用之和12月乘以參與測算的物業(yè)面積2024/4/2171、維修保養(yǎng)費2、裝修費3、能源費4、康樂設(shè)施費5、雜項費用（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費估算1、保安系統(tǒng)費2、保安人員人身保險費3、保安用房和保安人員住房租金（四）保安費估算2024/4/2181、清潔工具購置費2、勞保用品費3、清潔機械材料費4、化糞池清理費5、垃圾外運費6、其他費用7、水池清潔費（五）清潔衛(wèi)生費估算2024/4/2191、綠化工具費2、勞保用品費3、綠化用水費4、農(nóng)藥化肥費5、雜草清運費6、園林景觀再造費（六）綠化養(yǎng)護費估算2024/4/2201、交通工具2、通信設(shè)備3、辦公設(shè)備4、工程維修設(shè)備5、其他設(shè)備（七）固定資產(chǎn)折舊費估算（八）保險費估算2024/4/2211、工資津貼等費用2、設(shè)備、零部件和材料購置費3、機械使用費4、水電氣費5、管理費（九）專項維修資金2024/4/222三、成本估算結(jié)果匯總某項物業(yè)管理成本,單位：元/月·m2各分項費用參加測算的物業(yè)總建筑面積2024/4/223一、成本預(yù)算的意義與要求第三節(jié)

成本預(yù)算成本預(yù)算——也叫成本計劃，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財務(wù)管理活動。（一）成本預(yù)算的概念與意義2024/4/224了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務(wù)狀況；預(yù)測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司成本的影響進行科學的推斷。2024/4/225可為企業(yè)預(yù)算期成本管理工作指明奮斗目標，為成本管理提供直接依據(jù)。還能動員和組織全員精打細算、挖掘潛力，控制成本耗費，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財力，努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的耗費獲得較好的經(jīng)濟效益。可以作為企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標準等。成本預(yù)算的意義——2024/4/226必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)要以各項定額為基礎(chǔ)應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證要全面權(quán)衡，提高資金使用效益既要符合實際，又要適當留有余地（二）成本預(yù)算的基本要求2024/4/227二、成本預(yù)算的編制方法固定預(yù)算——又叫靜態(tài)預(yù)算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比的預(yù)算。優(yōu)點：編制簡單、預(yù)算的編制成本較低；費用支出水平的控制要求易于各部門所接受；缺點：沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；難以調(diào)動各部門控制費用支出的積極性。（一）固定預(yù)算2024/4/228彈性預(yù)算（變動預(yù)算）——是指在成本習性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算。克服固定預(yù)算無法準確預(yù)見未來成本可能達到的程度和發(fā)展趨勢。編制方法：列表法；公式法。（二）彈性預(yù)算2024/4/229零基預(yù)算——是指以所有預(yù)算支出均為零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急制定。有助于提高管理收費的使用效益；但編制工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。（三）零基預(yù)算2024/4/230滾動預(yù)算——是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。將事后的預(yù)算控制轉(zhuǎn)化為事前的預(yù)算控制，使預(yù)算適應(yīng)客觀情況的發(fā)展。有利于管理人員對預(yù)算資料作經(jīng)常性的分析研究。（四）滾動預(yù)算本期12月預(yù)算1月2月3月4月……很細較細一般較粗很粗新的12月計劃2月3月4月5月……很細較細一般較粗很粗計劃修正因素差異分析環(huán)境變化組織方針變化1月實際完成情況修訂計劃計劃與實際之間的差額滾動預(yù)算法示意圖2024/4/232概率預(yù)算——是指運用概率論原理，對各變量（價格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計的各種因素的變化考慮進去。（五）概率預(yù)算2024/4/233三、成本預(yù)算的編制程序一下：管理層將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)算損益表分部門下達；一上：各部門根據(jù)控制目標的要求，結(jié)合自身實際，編制成本預(yù)算草案，上報財務(wù)部；二下：財務(wù)部對各部門的成本預(yù)算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預(yù)算，報管理層和業(yè)主大會批準后，正式下達給各部門執(zhí)行。（一）成本預(yù)算的編制方式：“二下一上式”2024/4/234收集和整理有關(guān)資料對預(yù)算期成本指標進行預(yù)測根據(jù)企業(yè)（部門）特點編制成本預(yù)算（二）成本預(yù)算的編制程序2024/4/235營業(yè)成本預(yù)算管理費用預(yù)算財務(wù)費用預(yù)算（三）不同成本的預(yù)算編制2024/4/236一、成本控制的含義與分類第四節(jié)

成本控制狹義——是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對實際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項物業(yè)管理成本開支進行嚴格的計算、限制和監(jiān)督，及時揭示實際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。廣義——還包括對成本的分析與考核，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。（一）成本控制的含義2024/4/237對目標成本本身的控制；對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督；在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向等。物業(yè)管理成本控制具有三層含義：可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過預(yù)先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。2024/4/238（二）成本控制的分類1、按控制的時間特征分類事先控制——在成本發(fā)生前，事先確定成本控制標準，建立健全成本管理制度，防患于未然，是“設(shè)計階段”的控制。；事中控制——在實際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中所進行的成本控制，是對成本耗費的日?？刂?，又稱“過程控制”；事后控制——對成本的實際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發(fā)生的原因，改進工作，是“考核階段”的控制。2024/4/239實際費用同標準比較修改控制標準依據(jù)考核結(jié)果事中控制（執(zhí)行階段）事后控制（考核階段）事先控制（設(shè)計階段）實施控制依據(jù)標準2024/4/2402、按控制的機制分類前饋性控制——在成本發(fā)生之前所進行的控制；防護性控制——通過制定相關(guān)規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，又叫制度控制，也稱會計控制；反饋性控制——及時了解成本的開支情況，針對發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偝杀静怀^預(yù)訂標準。2024/4/241二、成本控制的原則與程序全面控制原則：全員、全過程。講求經(jīng)濟效益原則責權(quán)利相結(jié)合原則例外管理原則（一）成本控制的原則2024/4/2421、確定控制標準2、執(zhí)行控制標準3、分析相關(guān)差異4、糾正成本偏差5、進行考核獎罰（二）成本控制的程序2024/4/243三、成本控制的組織體系成本中心：保潔部、工程等。費用中心：辦公室、人事等。（一）成本控制責任中心的建立經(jīng)濟效益指標：成本（費用）降低額或降低率。服務(wù)質(zhì)量指標：房屋完好率、維修及時率、業(yè)主滿意率等。（二）成本控制責任中心的業(yè)績考評2024/4/244四、成本的日常管理利用物業(yè)管理周期進行成本控制嚴格實施預(yù)算的憑證控制建立健全費用開支與報銷審批制度2024/4/2451、下列關(guān)于物業(yè)管理成本的說法中，不正確的是()。

A物業(yè)管理活動中的生產(chǎn)耗費，是指維修用機器設(shè)備以及維修用材料等耗費，并不包括勞動力方面的耗費

B物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生產(chǎn)費用，是指一定時期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用

c物業(yè)管理成本，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為特定的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費用的總和

D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本，是指一定時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本2、下列物業(yè)管理過程中發(fā)生的費用中，不屬于營業(yè)成本的是()。

A直接人工費B直接材料費C管理費用D間接費用2024/4/2463、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系對物業(yè)服務(wù)企業(yè)