大中華區(qū)2023年四季度物業(yè)摘要

大中華區(qū)物業(yè)摘要中國(guó)|2023年第四季度律回春漸與時(shí)偕行3二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要編者按2023年四季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了更多積極變化，生產(chǎn)端和需求端的多項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了普遍的改善。2023年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)均得以實(shí)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)回升向好趨勢(shì)，宏觀調(diào)控政策力度與效度穩(wěn)步提升，提高質(zhì)效，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，中長(zhǎng)期發(fā)展的積極因素進(jìn)一步得到加強(qiáng)；但正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所指出的，進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好，需要克服來(lái)自有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、社會(huì)預(yù)期偏弱、風(fēng)險(xiǎn)隱患較多、國(guó)內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)和外部環(huán)境等方面的困難和挑戰(zhàn)。龐溟大中華區(qū)研究部總監(jiān)展望2024年，在高通脹、高債務(wù)、高利率制約下，世界其他主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)動(dòng)能趨弱、兼首席

經(jīng)濟(jì)學(xué)家國(guó)際貿(mào)易下滑、全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的概率仍不低。相比之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性和長(zhǎng)期向好的基本趨勢(shì)繼續(xù)保持，全面深化改革、開(kāi)放的潛力和宏觀政策的空間仍然充足。在工業(yè)產(chǎn)出走穩(wěn)走強(qiáng)、消費(fèi)成為主增長(zhǎng)動(dòng)能、投資提速發(fā)力見(jiàn)效等諸多積極因素支持下，中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快、經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展全面落實(shí)。中國(guó)依然是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石和動(dòng)力源，依然能為海內(nèi)外投資者提供穩(wěn)健的投資機(jī)會(huì)和多元化的資產(chǎn)類別。姚耀中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)4|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要經(jīng)濟(jì)和政策動(dòng)態(tài)展望2024年，在高通脹、高債務(wù)、高利率制約下，世界其他主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)動(dòng)能趨弱、國(guó)際貿(mào)易下滑、全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的概率仍不低。相比之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性和長(zhǎng)期向好的基本趨勢(shì)繼續(xù)保持，全面深化改革、開(kāi)放的潛力和宏觀政策的空間仍然充足。在工業(yè)產(chǎn)出走穩(wěn)走強(qiáng)、消費(fèi)成為主增長(zhǎng)動(dòng)能、投資提速發(fā)力見(jiàn)效等諸多積極因素支持下，中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快、經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展全面落實(shí)。中國(guó)依然是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石和動(dòng)力源，依然能為海內(nèi)外投資者提供穩(wěn)健的投資機(jī)會(huì)和多元化的資產(chǎn)類別。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：提升。企業(yè)降本增效、業(yè)主以價(jià)換量的主本季度一線城市凈吸納量錄得45.6萬(wàn)平2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在震蕩中緩步復(fù)蘇，第四季度延續(xù)當(dāng)前趨勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好發(fā)展。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023流趨勢(shì)仍在延續(xù)，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好的勢(shì)方米，占全國(guó)總量的61%。深圳甲級(jí)辦公頭持續(xù)得到鞏固，辦公樓市場(chǎng)的整體預(yù)期樓凈吸納量在四季度得到明顯拉升，錄得將由需求的逐步改善而推進(jìn)恢復(fù)進(jìn)程。21.3萬(wàn)平方米凈吸納量，且其中大部分源年中國(guó)經(jīng)濟(jì)“成績(jī)單”，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同于租賃而非自用需求。受惠于政策扶持、比增長(zhǎng)5.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值688238億元，增長(zhǎng)5.8%，增長(zhǎng)幅度大于第一、第二產(chǎn)業(yè)。全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。全國(guó)辦公縱覽全國(guó)主要城市的辦公樓市場(chǎng)，市場(chǎng)活產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，深圳福田與前海子市場(chǎng)表現(xiàn)突躍度及問(wèn)詢量在2023年第四季度均有所出，四季度凈吸納量合計(jì)占全市約六成。提升，業(yè)主的以價(jià)換量策略開(kāi)始顯效，刺上海和廣州的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的大部分樓市場(chǎng)在2023年全年面臨需求承壓，但激部分需求在年末落地。本季度全國(guó)主要租戶在成本控制的影響下，對(duì)市場(chǎng)的觀望在第四季度，價(jià)格的刺激開(kāi)始帶動(dòng)需求端城市凈吸納量錄得75萬(wàn)平方米，較上季情緒較濃，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的傳導(dǎo)作用及業(yè)主小幅回暖，主要城市的凈吸納量總量明顯度顯著上升，環(huán)比上升81%。5|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要以價(jià)換量對(duì)市場(chǎng)的刺激作用已在年末顯甲級(jí)辦公樓租金，2023第四季度增長(zhǎng)值（環(huán)比）現(xiàn)，兩個(gè)城市的凈吸納量水平較上季度均有所回升。北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在四季度5?3?經(jīng)歷了問(wèn)詢量及看房量的小幅提升，但受制于租賃談判周期延長(zhǎng)，需求未完全落地，凈吸納量較上季度小幅下降。1??1??3??5?二線城市中，成都和重慶經(jīng)歷第三季度深

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*的調(diào)整期后，凈吸納量在第四季度轉(zhuǎn)正企穩(wěn)，錄得二線城市中的凈吸納量最高值。*無(wú)錫、寧波、長(zhǎng)沙每半年更新一次**鄭州、廈門每年更新一次但這兩個(gè)城市在本季度大部分凈吸納量數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行來(lái)自于企業(yè)自用需求，租賃市場(chǎng)化活躍度遠(yuǎn)不及年初預(yù)期。應(yīng)，將深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率推高至供更多激勵(lì)政策以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。一線城市中，北京、上海與廣州的甲級(jí)辦在全國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)回升的大環(huán)境下，金融行25.5%。上海共有三個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)保持韌性，依舊是全國(guó)大面積共計(jì)42萬(wàn)平方米，中央商務(wù)區(qū)及非公樓市場(chǎng)的平均租金環(huán)比跌幅皆超過(guò)上部分城市辦公樓租賃市場(chǎng)的主力。金融中央商務(wù)區(qū)空置率分別上升至14.9%及季度。北京甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%。先前幾個(gè)季度中，業(yè)主會(huì)通過(guò)提供定制裝修等附加服務(wù)來(lái)推進(jìn)租賃交易，但類公司，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)，在年末抓住租金窗口期，積極落地升級(jí)、搬遷或整合辦公室的需求，以實(shí)現(xiàn)其降本增效的目29.8%。廣州的新增供應(yīng)在下半年有所放緩，四季度僅錄得一個(gè)新項(xiàng)目竣工入市。由于重點(diǎn)行業(yè)的需求有所改善，全市甲級(jí)發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。而當(dāng)前大部標(biāo)。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)業(yè)在全國(guó)大部分城市辦公樓空置率截至四季度末降至21.4%，分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地顯現(xiàn)出穩(wěn)定的需求，尤其是消費(fèi)服務(wù)、電環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。北京在四季度錄的快速有效途徑。上海中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)子商務(wù)及教育成交板塊成交較2022年有得新增供應(yīng)量14萬(wàn)平方米，在當(dāng)前的市比下降2.8%，同比下降5.6%。面對(duì)新增供明顯上升。在南京，在線教育整合其布局場(chǎng)壓力下，小幅推高全市甲級(jí)空置率至應(yīng)壓力以及周邊非中央商務(wù)區(qū)的租金競(jìng)與業(yè)務(wù)組合，積極拓寬業(yè)務(wù)范圍至職業(yè)、11.8%。爭(zhēng)，樓齡較長(zhǎng)、空置率較高項(xiàng)目的業(yè)主在租金及激勵(lì)政策上讓步幅度加大，以吸引或素質(zhì)及出國(guó)教育等新興賽道。在天津，專1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計(jì)錄得業(yè)服務(wù)業(yè)的需求增長(zhǎng)主要來(lái)自留學(xué)教育行業(yè)疫情后的擴(kuò)張需求，全年錄得了多個(gè)留學(xué)及在線教育行業(yè)的成交。34萬(wàn)平方米，較上季度回落51%。當(dāng)前市場(chǎng)整體需求承壓，部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)情況持觀望態(tài)度，選擇將項(xiàng)目延期入市。寧波在保留租戶。廣州的甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比降幅擴(kuò)大，由于大量新增供應(yīng)預(yù)期和市場(chǎng)租賃需求尚未恢復(fù)到疫情前水平，調(diào)整租賃此外，個(gè)別城市的地產(chǎn)建筑行業(yè)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。南京四季度地產(chǎn)建筑行業(yè)的租賃成交量較上季度有明顯增加，‘中建’系成年末迎來(lái)約11萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，是策略加速去化成為大部分業(yè)主的共識(shí)。本季度1.5及二線城市中新增供應(yīng)量最高的城市。連續(xù)兩個(gè)季度的集中供應(yīng)未能被全國(guó)1.5線與二線城市的甲級(jí)市場(chǎng)租金持續(xù)處于下行通道，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是2023年的交居多，多成交于河西板塊，主要以升級(jí)寧波寫字樓市場(chǎng)及時(shí)吸納，空置率上升至市場(chǎng)主線。成都辦公樓市場(chǎng)需求端疲弱搬遷為主。西安城市建設(shè)向北延伸,載體30%，是2013年至今該市空置率的最高導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)峻，截至四季度，全基建施工需求顯著增長(zhǎng)，拉動(dòng)建筑工程與值。同時(shí)，青島在經(jīng)歷兩年集中供應(yīng)后，本市甲級(jí)辦公樓平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高達(dá)6.6%。西安辦公樓基建類企業(yè)及設(shè)計(jì)院、分包商等關(guān)聯(lián)企業(yè)季度繼續(xù)錄得一棟辦公樓入市，空置率小順勢(shì)擴(kuò)張。幅回彈至39.5%。受需求走弱和開(kāi)發(fā)商資市場(chǎng)需求端降本增效情緒加劇，疊加未來(lái)金鏈短缺影響，2023年成都甲級(jí)辦公樓第四季度，全國(guó)一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)潮的臨近，市場(chǎng)租金持續(xù)承壓。從面新增供應(yīng)不足年初預(yù)估值的50%，本季度共入市約127萬(wàn)平方米的面積，環(huán)比上升積段看，市場(chǎng)疲態(tài)也致使較大面積的租供應(yīng)量持續(xù)保持低位，新增面積約為6.154%。深圳和上海占一線城市新入市總賃決策趨于審慎，全年400平方米以上的萬(wàn)平方米。量的前二，一并貢獻(xiàn)了一線城市中超八成中、大面積租賃需求占比同比縮減約6.9的供應(yīng)量。同時(shí)，四季度也成為該兩個(gè)城市全年供應(yīng)高峰時(shí)期。深圳共有七個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，合計(jì)新增約65萬(wàn)平方米供第四季度，全國(guó)主要城市辦公樓市場(chǎng)租金個(gè)百分點(diǎn)。青島的甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金錄得0.7%至4.2%不同程度的環(huán)比降幅。為107元/平方米/月，同比下降6.0%。相業(yè)主調(diào)整租金的意愿也明顯增強(qiáng)，愿意提比于先前通過(guò)提供附加服務(wù)來(lái)推進(jìn)租賃6|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要交易，區(qū)域業(yè)主已意識(shí)到直接降價(jià)更能有21城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供求指標(biāo)效促使成交落地。2024年，預(yù)計(jì)全市場(chǎng)辦16?00015?12?9?公樓租金仍有下探空間，低租金環(huán)境將促14?00012?00010?000使更多租戶做出搬遷選擇。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：2023年是中國(guó)的“消費(fèi)提振年”。統(tǒng)計(jì)局8?000數(shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售6?6?000總額實(shí)現(xiàn)47.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%；全年消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)82.5%，拉4?0003?動(dòng)GDP增長(zhǎng)4.3個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)需仍是中國(guó)2?0000經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。從細(xì)分領(lǐng)域看，在補(bǔ)償0?性需求逐步釋放過(guò)程下，消費(fèi)需求呈現(xiàn)出08

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24?凈吸納量新增供應(yīng)空置率結(jié)構(gòu)性差異。服務(wù)零售額增速遠(yuǎn)高于商品零售額增。消費(fèi)端的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇傳導(dǎo)至2008至2022年凈吸納量、新增供應(yīng)和空置率均為全年數(shù)據(jù)。2023年凈吸納量、新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行和空置率為年底預(yù)測(cè)值。?商業(yè)地產(chǎn)板塊，以餐飲、娛樂(lè)等為主的購(gòu)物中心新租需求帶動(dòng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)加速去化。在經(jīng)濟(jì)短周期中、在年輕人消費(fèi)習(xí)慣迭代中、在線上獲客引流模式瞬息萬(wàn)變朝外TheBox、上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)、北京計(jì)，2023年第四季度，中國(guó)21城優(yōu)質(zhì)零售中……商業(yè)地產(chǎn)在這場(chǎng)極速的變局中迎DT51、西安原力場(chǎng)等。除此之外，今年多地產(chǎn)市場(chǎng)平均空置率報(bào)10.5%，環(huán)比回落來(lái)一場(chǎng)大考。個(gè)改造類項(xiàng)目入市，在市場(chǎng)變化迅速的背0.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年末已累計(jì)回落0.7個(gè)景下，優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商決定在消費(fèi)復(fù)蘇年開(kāi)啟百分點(diǎn)。全國(guó)空置率整年延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，供應(yīng)端：2023年，零售商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)新一輪投資，去適應(yīng)快速發(fā)展的消費(fèi)市但依舊高于2019年3個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史全年高開(kāi)低走。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023場(chǎng)，體現(xiàn)出破局求新的決心。高位。分城市來(lái)看，三類城市去化速率年中國(guó)21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)新增供應(yīng)共計(jì)不一，A、B、C類城市空置率下滑幅度成791.4萬(wàn)平方米，同比下降2.3%，在過(guò)去今年商業(yè)流動(dòng)和人流量出現(xiàn)反需求端：遞減態(tài)勢(shì)。A類城市（四大一線城市）年十年中僅高于2020年。需求端不均衡的彈，旅游和跨區(qū)消費(fèi)人群逐步回歸，線下底平均空置率報(bào)7.4%，年累計(jì)降幅高達(dá)復(fù)蘇使得商場(chǎng)招商普遍承壓，年底多個(gè)項(xiàng)目選擇延期，拉低整體供應(yīng)。一線占新增供應(yīng)總量的32.3%，創(chuàng)自2018年以來(lái)最高。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期中，一線與其他高線城市的消費(fèi)堅(jiān)韌顯著高于低線城市或城鎮(zhèn)地區(qū)，供需兩側(cè)均展現(xiàn)出更優(yōu)的恢復(fù)接觸型消費(fèi)，例如餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等迎來(lái)了期盼已久的復(fù)蘇。但疫情的“疤痕效應(yīng)”和經(jīng)濟(jì)的不確定性導(dǎo)致居民的收入預(yù)期降低，致使消費(fèi)復(fù)蘇呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異。在這樣的趨勢(shì)下，居民的消費(fèi)計(jì)劃1.6個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)全國(guó)平均降幅0.9個(gè)百分點(diǎn)。B類城市（長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶六大1.5線）的平均空置環(huán)比持平，仍然高于2022年末。C類城市（其他1.5及2線）空置率環(huán)比有所下降，累計(jì)降幅0.6個(gè)百分點(diǎn)。性被強(qiáng)化，更加關(guān)注商品性價(jià)比，當(dāng)期消力和資產(chǎn)表現(xiàn)。從體量上看，供應(yīng)前十多費(fèi)支出的必要性是最終影響消費(fèi)行為的租金方面，年末多城市租金下探。據(jù)租金：為頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。在統(tǒng)計(jì)的21個(gè)城市重要因素。奢侈品銷售額開(kāi)始承壓、低客仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年中國(guó)21城優(yōu)質(zhì)購(gòu)物里，華潤(rùn)置地以10個(gè)項(xiàng)目總計(jì)115.6萬(wàn)平單價(jià)潮流服飾的火熱、國(guó)貨美妝份額的中心的首層平均租金同比下降1.0個(gè)百分方米的新增供應(yīng)傲居供應(yīng)第一，且產(chǎn)品擴(kuò)大等消費(fèi)現(xiàn)象都是消費(fèi)者“理性”消費(fèi)點(diǎn)，租金仍未止跌回穩(wěn)，其中四季度租金線豐富。前十運(yùn)營(yíng)商新增供應(yīng)占總供應(yīng)的的市場(chǎng)結(jié)果。另一方面，消費(fèi)偏好已悄然跌幅反彈至0.6%。一方面由于消費(fèi)需求不57.6%，頭部效應(yīng)凸顯。實(shí)現(xiàn)代際更迭，賽事經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)、節(jié)假日經(jīng)濟(jì)等服務(wù)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的消費(fèi)觸點(diǎn)更均衡的復(fù)蘇，商品消費(fèi)恢復(fù)不及預(yù)期，年末商品零售額增長(zhǎng)率放緩。另一方面我們項(xiàng)目端：多新項(xiàng)目與城市在地文化緊密結(jié)易點(diǎn)燃消費(fèi)市場(chǎng)?？吹蕉喑鞘锌罩寐室琅f處于高位，“以價(jià)合，如蘇州仁恒倉(cāng)街和上海龍華會(huì)。通過(guò)換量”仍是多數(shù)城市商場(chǎng)的招商策略，以融合現(xiàn)代建筑表達(dá)與當(dāng)?shù)匚幕Y源，為商今年新增供應(yīng)壓力有所緩和，優(yōu)空置率：此填補(bǔ)空鋪。同時(shí)年內(nèi)餐飲、服務(wù)、娛樂(lè)業(yè)開(kāi)發(fā)提供了更多可能性。同時(shí)，瞄準(zhǔn)年質(zhì)項(xiàng)目以較高的開(kāi)業(yè)率進(jìn)入市場(chǎng)，整體市等承租能力較弱的業(yè)態(tài)占據(jù)租賃需求主導(dǎo)輕消費(fèi)者的商業(yè)項(xiàng)目備受關(guān)注，例如北京場(chǎng)空置率按季持續(xù)回落。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)7|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要地位，而傳統(tǒng)時(shí)尚則維持謹(jǐn)慎，增量需求二十城市大眾住宅市場(chǎng)季度成交量的結(jié)構(gòu)性變化也是導(dǎo)致零售商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際8?0007?0006?0005?000租金營(yíng)收下滑的一大誘因。消費(fèi)REITs：10月，首批申請(qǐng)的四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（華夏金茂購(gòu)物中心4?000REIT、華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT以及嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT）先后正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，2023年成為中國(guó)C-REITs元年。首批C-REITs底層3?0002?0001?0000資產(chǎn)區(qū)位條件尚優(yōu)，均位于強(qiáng)一、二線城個(gè)一線城市個(gè)二線城市個(gè)城市季度平均成交量41620市，且在城市區(qū)域內(nèi)核心商圈輻射范圍注：1)?4個(gè)一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個(gè)二線城市包括長(zhǎng)沙，成都，重

慶，內(nèi)，城市消費(fèi)需求強(qiáng)盛且發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理相對(duì)成熟穩(wěn)定，具備較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力。四單REITs預(yù)計(jì)2024年可供大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽(yáng)，蘇州，天津，武漢，無(wú)錫，廈門，西安以及鄭州;?2)重慶大眾市場(chǎng)成交量包含所有商品房，重

慶政府并未分開(kāi)計(jì)算商品住宅部分。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)分派率在4.80%-6.68%之間，該分派率水平與其他產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目上市時(shí)點(diǎn)相比更術(shù)展覽空間，以及舉辦各種文創(chuàng)市集。同資者預(yù)期企穩(wěn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、差別化住高。目前華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百時(shí)，一開(kāi)始就標(biāo)榜個(gè)性化、非標(biāo)的商業(yè)集房信貸政策、調(diào)整存量首套住房貸款利率聯(lián)消費(fèi)REIT也已正式申報(bào)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)合體，亦逐步重視品牌的建設(shè)和市場(chǎng)的拓等一系列需求端措施于2023年下半年在施REITs發(fā)展進(jìn)程大幅加快，這對(duì)于當(dāng)前展，大修內(nèi)功。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只全國(guó)多個(gè)城市及地區(qū)陸續(xù)落地。進(jìn)入四季房企走出行業(yè)困境具有重要意義。但商業(yè)有敢于打破常規(guī)，勇于擁抱新思維的商業(yè)度，為支撐市場(chǎng)情緒企穩(wěn)回升，多個(gè)核心地產(chǎn)的市場(chǎng)基本面仍是支撐投融資端的實(shí)體，才能在這場(chǎng)變革中脫穎而出。一、二線城市也陸續(xù)針對(duì)現(xiàn)有的限制性政底層邏輯，唯有健康、看漲的前端地產(chǎn)市策進(jìn)行了優(yōu)化。其中北京及上海下調(diào)房貸2024年是“消費(fèi)促進(jìn)年”。展望未來(lái)，內(nèi)場(chǎng)，才有穩(wěn)健發(fā)展的多渠道資本反饋。因首付比例和房貸利率，并放松針對(duì)普通住需依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石。消費(fèi)的此在這一大趨勢(shì)下，商業(yè)資管的未來(lái)市場(chǎng)宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；重慶調(diào)整個(gè)人住房房產(chǎn)稅政源動(dòng)力來(lái)自于收入增長(zhǎng)及消費(fèi)意愿提升，價(jià)值更不容小覷。策，包括應(yīng)繳稅額七折、免稅面積提升至居民收入在2023年增長(zhǎng)6.3%，高于同期社零增速。居民的儲(chǔ)蓄率在2023年四季度已經(jīng)接近2021年的水平，反映出消費(fèi)未來(lái)展望：據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2024年21城預(yù)計(jì)迎來(lái)逾1,100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中不少為2023年延期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。北京、上海以超百萬(wàn)的供應(yīng)排名前兩位，一線城市將繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)地位。南京、武漢也有超90萬(wàn)體量的新增供應(yīng)入市，整體供應(yīng)節(jié)奏相較2023年加快。在供應(yīng)壓力下，我們預(yù)計(jì)空置率在2024年會(huì)有180平方米等。2023年中國(guó)整體信貸及貨幣政策延續(xù)邊意愿的好轉(zhuǎn)，這也是消費(fèi)韌性的根源。但際寬松態(tài)勢(shì)。為維持我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，2021-2023年社零的合理充裕，綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行復(fù)合增速為3.4%，中國(guó)消費(fèi)總需求已從10%增速時(shí)代進(jìn)入5%時(shí)代。進(jìn)入2024于2023年中累計(jì)降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放超1萬(wàn)億人民幣，1年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)年，在補(bǔ)償性消費(fèi)褪去和基數(shù)效應(yīng)下，服利率（LPR）和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）分別下調(diào)至3.45%和4.2%。2024務(wù)消費(fèi)對(duì)社零的拉動(dòng)作用或見(jiàn)頂，激活消小幅回升。除了常規(guī)商業(yè)供應(yīng)外，非標(biāo)商費(fèi)亟需新的增量中樞。年年初，中國(guó)人民銀行又宣布將于2月5日業(yè)的發(fā)展仍然方興未艾。在當(dāng)下的商業(yè)變下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提局中，“標(biāo)準(zhǔn)化”與“非標(biāo)“之間不存在簡(jiǎn)住宅市場(chǎng)：供長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬(wàn)億元，繼續(xù)推動(dòng)社會(huì)綜單的對(duì)立或競(jìng)爭(zhēng)，載體本就需要適配消費(fèi)2023年，中國(guó)住宅市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，置合融資成本的穩(wěn)中有降。需求的多元組合，適應(yīng)不同場(chǎng)景下的消費(fèi)業(yè)需求及房企開(kāi)發(fā)投資意愿度仍處于磨進(jìn)入第四季度，隨著中央托底房地產(chǎn)力度行為，是”城市級(jí)—區(qū)域級(jí)—社區(qū)級(jí)“三級(jí)底狀態(tài)。自7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議定繼續(xù)加大，房企投資意愿度初現(xiàn)止跌企商業(yè)體系的有力補(bǔ)充。我們可以看到，許調(diào)要“適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的穩(wěn)跡象，住宅開(kāi)發(fā)投資同比降幅逐漸收多大型購(gòu)物中心開(kāi)始引進(jìn)非標(biāo)概念，比如新形勢(shì)”以來(lái)，中央及地方監(jiān)管部門持續(xù)窄。2023年全年，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投打造有特色的主題街區(qū)、手工藝品區(qū)、藝加碼政策托舉力度。為鞏固置業(yè)信心及投8|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要資11.1萬(wàn)億元，同比下降9.6%；其中住宅和4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%和年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重心和重點(diǎn)在于防投資8.4萬(wàn)億，同比下降9.3%。2023年，住3.6%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格范化解風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)宅累計(jì)新開(kāi)工面積6.9億平方米，同比下降同比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面，預(yù)20.9%；住宅累計(jì)施工面積59.0億平方米，分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同計(jì)2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)同比下降7.7%。在中央持續(xù)加速落實(shí)一系比下降1.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分細(xì)化落實(shí)。值得關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟(jì)列針對(duì)“保交樓”工程的支持性舉措、加快點(diǎn)。在二手住宅方面，隨著掛牌量持續(xù)攀工作會(huì)議再度提出“一視同仁滿足不同所推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付的背景下，全國(guó)升及購(gòu)房者觀望情緒加重，一線城市二手有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”。預(yù)計(jì)住宅竣工數(shù)據(jù)較2022年明顯改善。2023住宅銷售價(jià)格同比下降3.5%，降幅比上2024年在加大對(duì)房企融資支持的基礎(chǔ)上，年，全國(guó)住宅累計(jì)竣工面積達(dá)7.2億平方月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣將增強(qiáng)對(duì)民企融資的支持。當(dāng)然，化解房米，同比上升17.2%。州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和企風(fēng)險(xiǎn)仍需要推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)自我造血能3.1%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同力，市場(chǎng)銷售得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，是改善企2023年，全國(guó)住宅市場(chǎng)銷售表現(xiàn)延續(xù)調(diào)比分別下降4.0%和4.2%，降幅比上月分業(yè)資金面的關(guān)鍵。整態(tài)勢(shì)，置業(yè)信心尚未完全企穩(wěn)修復(fù)的背別擴(kuò)大0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。景下，全國(guó)新建商品住宅銷售面積共計(jì)錄在需求端，中央監(jiān)管部門要求各地繼續(xù)優(yōu)得9.5億平方米，同比下降8.2%。仲量聯(lián)行2023年，受住宅市場(chǎng)銷售端修復(fù)速度較緩化調(diào)整樓市政策工具箱刺激置業(yè)需求回跟蹤的20個(gè)主要一、二線城市住宅成交數(shù)的影響，房企拿地策略依舊較為審慎，全升，預(yù)計(jì)2024年各城市的限制性政策有望據(jù)顯示，2023年四季度20城市一手住宅年全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，供求延續(xù)進(jìn)一步放開(kāi)，有效降低置業(yè)者的購(gòu)房成本成交面積合計(jì)約3416萬(wàn)平方米，環(huán)比上承壓態(tài)勢(shì)。盡管如此，一線及核心二線城及購(gòu)房門檻將會(huì)成為未來(lái)一年政策優(yōu)化的升20.9%，同比下降1.9%。2023年全年來(lái)市內(nèi)位處核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到大方向。近期，廣州率先放開(kāi)超120平方米看，20城市全年成交面積達(dá)1.4億平方米，房企的青睞，其中國(guó)有企業(yè)拿地意愿度依住房限購(gòu)，將對(duì)大戶型地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)有積較2022年全年成交面積僅小幅下滑2.4%，然活躍。四季度，一線城市住宅用地平均極意義。蘇州也在2024年1月30日宣布全其中4個(gè)一線城市成交面積同比下滑5.9%，溢價(jià)率達(dá)5.7%；二線城市住宅用地平均溢面取消限購(gòu)，買房不再限面積及套數(shù)。預(yù)計(jì)16個(gè)二線城市成交面積同比下滑1.6%。價(jià)率為3.6%；三、四線城市住宅用地平均2024年一線城市及核心二線城市將漸進(jìn)溢價(jià)率為3.0%。式優(yōu)化當(dāng)前的限購(gòu)政策、通過(guò)放松購(gòu)房條2023年四季度，受市場(chǎng)預(yù)期尚未取得實(shí)件、擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)范圍等方式逐步釋放積質(zhì)性回暖、購(gòu)房者整體置業(yè)需求信心依舊展望2024年，在全球經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步放壓的購(gòu)房需求；預(yù)計(jì)非核心二線城市及三、不足的影響，全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格同比緩的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)一年中央將強(qiáng)化宏四線城市將通過(guò)加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度來(lái)穩(wěn)定整體承壓。12月份，一線城市新建商品住觀政策“逆周期”和“跨周期”調(diào)節(jié)，繼續(xù)實(shí)住宅市場(chǎng)成交。宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。從降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，20249|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要超過(guò)8,400條租約。由此發(fā)現(xiàn)，金融、科技來(lái)最低水位區(qū)間，沒(méi)有個(gè)別行業(yè)能在本輪互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)這三個(gè)行業(yè)單年所產(chǎn)生周期中脫穎而出、支撐租金表現(xiàn)。疫情前，的租賃費(fèi)用，即可超過(guò)其他所有行業(yè)之大部分行業(yè)成交單價(jià)集中在305-395元/和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處于平方米/月的區(qū)間，而目前則萎縮至211-斷崖式領(lǐng)先地位，可謂是北京辦公樓市場(chǎng)316元/平方米/月。即便是最不差錢的金融的兩大支柱。行業(yè)，當(dāng)前的平均成交租金為355元/平方米/月，而疫情前則高達(dá)429元/平方米/月。從租金來(lái)看，2019年是北京辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。在此之前，市場(chǎng)租賃需求從2017年至今，各個(gè)面積段的成交均價(jià)顯活躍，全市租金持續(xù)爬升，在2018年下旬著趨同，呈葫蘆型收口趨勢(shì)。在本輪下行達(dá)到頂峰。自2019年開(kāi)始，市場(chǎng)步入下行周期中，推動(dòng)市場(chǎng)中平均租金持續(xù)下跌的通道，此后租金連續(xù)下降近5年，降幅達(dá)到主要影響因素，并非底線租金的降低，而探索新均衡22%，長(zhǎng)期以來(lái)低供應(yīng)、低空置的北京市場(chǎng)是上限租金的下降。因此，大面積租戶尚由業(yè)主方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為租戶方市場(chǎng)，企業(yè)租戶未獲得突破底線的價(jià)格優(yōu)惠，難以激發(fā)降的議價(jià)能力持續(xù)提升。本和搬遷型決策落地。2023年以來(lái)，北京市場(chǎng)表現(xiàn)仍未達(dá)到各方對(duì)比甲級(jí)和非甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)可見(jiàn)，自的預(yù)期，傳統(tǒng)的市場(chǎng)刺激手段尚未有效激發(fā)需求活力。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應(yīng)周期后，北京市場(chǎng)已走完初步發(fā)展階段和快速增長(zhǎng)階段，開(kāi)始步入成熟市場(chǎng)階段。北京辦公樓市場(chǎng)處于緩慢轉(zhuǎn)型階段，未來(lái)將迎來(lái)穩(wěn)健均衡發(fā)展。2019年轉(zhuǎn)入下行周期后，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金降幅為75元/平方米/月，高于非甲級(jí)辦公樓50元/平方米/月的降幅。不在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，高品質(zhì)的辦公空間和樓宇服務(wù)能為企業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)構(gòu)成強(qiáng)過(guò)，2023年上半年，甲級(jí)項(xiàng)目平均成交面勁助力，但在企業(yè)發(fā)展前景具有不確定性的時(shí)候，辦公樓租金作為企業(yè)的成本支積與疫情前相比降低了23%，而非甲級(jí)項(xiàng)目平均成交面積則下降了45%。出，則必然面臨下行的調(diào)整周期，或者說(shuō)金融和科技行業(yè)成市場(chǎng)兩大支柱，2019年為租金分水嶺。租金水平適配經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的“正?；睆男袠I(yè)租金承付力來(lái)看，截至2023年上半為了厘清本輪市場(chǎng)周期的演變規(guī)律，我們過(guò)程。一直以來(lái)，依托全國(guó)最高的第三產(chǎn)年，北京所有行業(yè)的成交租金均落至7年梳理研究了過(guò)去七年間北京辦公樓市場(chǎng)歷年平均單筆租賃成交面積及平均租金趨勢(shì)(2017-1H23)6,0005,0004,0003,0002,0001,0004504003503002502001501003643543313243113052842017201820192020202120221H23平均單筆成交面積平均成交租金注：租金為凈租金口徑（含稅不含物業(yè)費(fèi)，不計(jì)免租期），為歷年實(shí)際租賃成交的平均租金。該租金覆蓋了甲級(jí)及非甲級(jí)辦公樓，因此與數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部仲量聯(lián)行季度更新的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金數(shù)據(jù)有差異。10|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要各面積段租賃成交均價(jià)走勢(shì)圖(2017-1H23)500450400350300250200150201?201?20192020202120221?23小于500㎡500?1?000㎡1?000?2?000㎡2?000?5?000㎡5?000?10?000㎡大于10?000㎡數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部業(yè)占比和供給側(cè)政策限制，北京始終是全迎來(lái)爆發(fā)式的需求反彈，以及大踏步前進(jìn)紀(jì)明國(guó)辦公樓租金最貴的城市。但是，在經(jīng)濟(jì)式的租金回漲。在未來(lái)5年內(nèi)，預(yù)計(jì)租金會(huì)華北區(qū)研究部董事增速放緩的轉(zhuǎn)型期，高昂的租金將構(gòu)成經(jīng)在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、濟(jì)增長(zhǎng)的成本，而租金下調(diào)的“正常化”階漸進(jìn)式的步調(diào)達(dá)成新的市場(chǎng)均衡。從產(chǎn)業(yè)段將有助于培育和激發(fā)市場(chǎng)需求，幫助北結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京是全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占比最高京市場(chǎng)補(bǔ)齊短板、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，為更為穩(wěn)健的城市，達(dá)到83.8%，辦公樓宇是這座城的長(zhǎng)期增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。市主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的承載地，因此北京辦公樓市場(chǎng)有充足的底氣迎來(lái)復(fù)蘇。從宏觀視北京市場(chǎng)已從新興市場(chǎng)發(fā)展為與全球主角來(lái)看，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型要城市比肩的成熟市場(chǎng)，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和增長(zhǎng)換擋降速，為市場(chǎng)指引的必經(jīng)之路正處于轉(zhuǎn)型階段，復(fù)蘇及調(diào)整都隨著市場(chǎng)陳晨和必然結(jié)果。華北區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理體量的增加而變得緩慢。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將不會(huì)11|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要圖2：2023年前三季度華南三市非保稅高標(biāo)倉(cāng)指標(biāo)與跨境電商租賃面積一覽100?0?04020010?0???5???0???0?4?0?2?0?0?0?5?3?2?9?廣東跨境電商行業(yè)蓬勃發(fā)展，催生物流倉(cāng)儲(chǔ)新風(fēng)口廣州東莞佛山*新增供應(yīng)凈吸納量跨境電商租賃面積**空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行注：*佛山新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率為2023年二季度末統(tǒng)計(jì)值；**基于截至2023年9月獲得的市場(chǎng)信息，含預(yù)租賃面積?？诳傊翟?015年至2022年間增長(zhǎng)了近43

了跨境電商行業(yè)的快速增長(zhǎng)。廣東：跨境電商行業(yè)的“先行者”與“引領(lǐng)者”倍，年均增速高達(dá)72%。全托管模式：催生華南物流非保稅倉(cāng)儲(chǔ)新需求近年來(lái)，跨境電商成為我國(guó)外貿(mào)發(fā)展的新廣東之所以能引領(lǐng)國(guó)內(nèi)跨境電商產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)能。放眼全國(guó)，廣東堪稱跨境電商行業(yè)展，得益于其在產(chǎn)業(yè)資源、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)在“全托管”模式下，跨境電商平臺(tái)企業(yè)承的“先行者”與“引領(lǐng)者”。2022年廣東省跨模式等諸多方面的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，廣東跨境擔(dān)部分商品貨物的存儲(chǔ)、運(yùn)輸和交付任務(wù)。境電商進(jìn)出口值達(dá)6,454億元，占據(jù)了國(guó)電商產(chǎn)業(yè)在向規(guī)范化、平臺(tái)化的轉(zhuǎn)型過(guò)程隨著銷售額的迅速增長(zhǎng)，企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間內(nèi)跨境電商進(jìn)出口總值的43.4%，名列榜中，創(chuàng)新發(fā)展了跨境電商“全托管”的全新的需求也水漲船高。此外，由于跨境電商主首

。值得注意的是，廣東省的跨境電商進(jìn)出商業(yè)模式，并通過(guò)推廣“全托管”模式帶動(dòng)要依靠航空物流進(jìn)行海外運(yùn)輸，物流中心圖1：2021年至2023年三季度華南跨境電商非保稅倉(cāng)儲(chǔ)租賃情況租賃建筑面積（萬(wàn)平方米）??0肇慶惠州2021廣州東莞佛山20224010???0401??3?23深圳香港中山?10澳門江門珠海數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行12|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要選址偏好良好的航運(yùn)通達(dá)度，因此廣州白2023年以來(lái)，廣州、東莞和佛山的許多大云國(guó)際機(jī)場(chǎng)等大型機(jī)場(chǎng)周邊的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目受體量新增供應(yīng)一經(jīng)推出便被跨境電商租戶到較多青睞。跨境電商龍頭企業(yè)為搶占先整租去化，有效支撐這些城市的非保稅倉(cāng)機(jī)，紛紛布局廣州這一國(guó)家綜合貨運(yùn)樞紐，儲(chǔ)市場(chǎng)租金水平保持平穩(wěn)。此外，2023年以及佛山、東莞、肇慶、江門等鄰近廣州白三季度上述三市市場(chǎng)空置率也相較去年年云國(guó)際機(jī)場(chǎng)的制造業(yè)城市。末持平或有所下降。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度未來(lái)展望：跨境電商將持續(xù)推動(dòng)華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的健康發(fā)曾麗華南區(qū)研究部總監(jiān)內(nèi)，SHEIN、Temu、TiktokShop及速賣通等跨境電商龍頭企業(yè)在廣州、東莞、佛山、展短期來(lái)看，在業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，頭部江門和肇慶等華南城市合計(jì)租賃了逾180萬(wàn)平方米（含預(yù)租）的非保稅倉(cāng)庫(kù)。上述跨跨境電商企業(yè)有望保持?jǐn)U張趨勢(shì)，積極搶灘華南優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈資源，從而推動(dòng)非保稅境電商企業(yè)的快速增長(zhǎng)及業(yè)務(wù)擴(kuò)張促使大物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置去化。量租賃需求釋放。13|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要成都辦公樓市場(chǎng)存量行業(yè)結(jié)構(gòu)科技互聯(lián)網(wǎng)29???地產(chǎn)建筑1??4?13?0?金融業(yè)專業(yè)服務(wù)??1?5?3?醫(yī)藥及生命科學(xué)制造業(yè)能源、環(huán)保及公共事業(yè)政府機(jī)構(gòu)及公共組織第三方辦公運(yùn)營(yíng)全景數(shù)據(jù)，重新解讀成都產(chǎn)業(yè)全貌零售貿(mào)易文體娛樂(lè)酒店餐飲物流運(yùn)輸截至2023年，成都工業(yè)及科研用地開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)辦公樓存量高達(dá)1,187.7萬(wàn)平方米；再跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺(tái)加商業(yè)辦公樓存量，成都產(chǎn)辦加商辦總樣本高達(dá)2,331.9萬(wàn)平方米。兩千多萬(wàn)平方米農(nóng)林牧漁的辦公空間承載成都經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展路徑。成都全口徑辦公數(shù)據(jù)顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)行

宇，甲級(jí)商辦樓宇更常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。為主，其占比僅為3.5%；但在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣業(yè)占比29.6%，穩(wěn)居各產(chǎn)業(yè)首位；在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)本中，其需求占比高出一倍，達(dá)到7.4%。產(chǎn)金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)是甲級(jí)商辦樓宇優(yōu)辦樣本中，其占比更是高達(dá)42.0%。科技互辦市場(chǎng)更能凸顯成都醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的集聚規(guī)模質(zhì)租戶的代表，承租能力更高，其聚集度聯(lián)網(wǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)再次彰顯成都作為中國(guó)西與產(chǎn)業(yè)鏈附加值，未來(lái)將持續(xù)引領(lǐng)成都高往往也是衡量一個(gè)商務(wù)區(qū)是否成熟的重部的科技之都、互聯(lián)網(wǎng)之城的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。相質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展要指標(biāo)。成都三產(chǎn)在GDP占比高，在全國(guó)較而言，游戲公司、軟件企業(yè)及后臺(tái)中心構(gòu)主要城市名列前茅；兩大產(chǎn)業(yè)亦常年位居筑成都商辦需求核心基石；通訊智能制造甲級(jí)商辦增量需求的前三位。在全口徑辦與互聯(lián)網(wǎng)總部則多數(shù)落戶產(chǎn)辦項(xiàng)目。公樣本數(shù)據(jù)中，二大產(chǎn)業(yè)的占比分別為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端，甲級(jí)辦公樓存量全國(guó)第

13.0%、7.1%，分列三四位。五，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量全國(guó)第三，人口與近年來(lái)，成都生物醫(yī)藥快速發(fā)展，在全口徑經(jīng)濟(jì)基本盤規(guī)模支撐成都地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)樣本需求中脫穎而出，排名第五，在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣本中排名第三。成都生物醫(yī)藥科研力量雄厚

，四川大學(xué)生物醫(yī)藥工程學(xué)科位列全球前十，華西醫(yī)院全國(guó)綜合排名第二。盡展。就辦公需求分析，地產(chǎn)建筑存量需求優(yōu)勢(shì)仍在，在全口徑樣本總需求的占比高達(dá)16.4%，位居各行業(yè)第二；在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣本的需求占比為13.7%。出于成本考量，建筑、杜婷華西區(qū)研究部董事管進(jìn)駐商辦樓宇的生物醫(yī)藥企業(yè)需求面積裝修類企業(yè)多選址于產(chǎn)辦或乙級(jí)商辦樓華西區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人并不大，企業(yè)多以前臺(tái)銷售或行政辦公室14|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要正面臨著大量新增優(yōu)質(zhì)購(gòu)物空間。預(yù)計(jì)從報(bào)告指出，香港的零售市場(chǎng)面臨六大挑戰(zhàn):2023年到2027年，平均的年供應(yīng)量將可能是過(guò)去15年平均值的近兩倍，這對(duì)購(gòu)物中1.游客購(gòu)物習(xí)慣的變化：由于香港的匯率心的業(yè)主來(lái)說(shuō)將是一個(gè)挑戰(zhàn)。強(qiáng)勢(shì)和游客的購(gòu)物習(xí)慣改變，游客消費(fèi)在總零售額中的占比已經(jīng)較疫情前水平下5.在線銷售更趨普及：疫情使得消費(fèi)者轉(zhuǎn)降。內(nèi)地游客的消費(fèi)焦點(diǎn)逐漸從傳統(tǒng)的購(gòu)物活動(dòng)轉(zhuǎn)移向了更加本土化和社區(qū)化的體向電商的趨勢(shì)加快。雖然香港的線上銷售額占比目前僅為7.1%，遠(yuǎn)低于中國(guó)大陸的驗(yàn)，例如探索地道的旅游景點(diǎn)和享受當(dāng)?shù)?0%，但電商增長(zhǎng)勢(shì)頭預(yù)計(jì)仍將延續(xù)。零美食。這一變化導(dǎo)致了他們?cè)趥鹘y(tǒng)零售購(gòu)售商和業(yè)主必須積極適應(yīng)這種消費(fèi)行為的物上的開(kāi)支有所減少。變化。在香港

不斷變化的

2.本地消費(fèi)的流失：隨著外游的吸引力不斷增強(qiáng)和越來(lái)越多的香港人熱衷于北上消費(fèi)，出境與入境人數(shù)的比例預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步上升，這將導(dǎo)致香港本地消費(fèi)的進(jìn)一步流失。6.高昂的租金：大多數(shù)商戶認(rèn)為高租金是現(xiàn)時(shí)業(yè)務(wù)最大的挑戰(zhàn)。高昂的租金限制了創(chuàng)新零售格局中尋找機(jī)會(huì)性和體驗(yàn)式零售店及新概念店鋪的發(fā)展。為了應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)并將變化轉(zhuǎn)為機(jī)遇，購(gòu)3.與其他旅游目的地的激烈競(jìng)爭(zhēng)：我們的物中心的業(yè)主應(yīng)考慮引入獨(dú)特的體驗(yàn)式零消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果顯示，大部分的受訪者計(jì)在過(guò)去幾年，香港的零售業(yè)經(jīng)歷了重大的售租戶，多元化租戶和行業(yè)組合，從而使商劃儲(chǔ)蓄更多作出境旅游，特別是去內(nèi)地。此變革。隨著我們逐漸步入后疫情時(shí)代，市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，不再單純作為購(gòu)物的空間。外，海南島將升級(jí)為自由貿(mào)易港。這一變化參與者?從業(yè)主到商家，都必須擁抱變業(yè)主應(yīng)積極與有前瞻思維并愿意投資創(chuàng)新意味著香港的零售業(yè)，尤其是在奢侈品市化，積極探索新的商業(yè)機(jī)遇。我們發(fā)布了最概念的租戶建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。通過(guò)靈活場(chǎng)，將要面對(duì)又一個(gè)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。新的白皮書："重置、重塑、重新思考：在變的租賃安排與這些租戶合作，可以將創(chuàng)新化中尋找機(jī)會(huì)"，以協(xié)助商業(yè)領(lǐng)袖和行業(yè)利4.商業(yè)樓面新供應(yīng)增加：香港的零售市場(chǎng)的理念，獨(dú)特的商品選擇和非凡的消費(fèi)體益相關(guān)者驅(qū)動(dòng)香港零售業(yè)的未來(lái)。圖1：整體零售銷售(本地vs訪港旅客–2009年上半年至2023年上半年)旅客消費(fèi)額占比?300250200150100504540353025201510540???1??2014年上半年2023年上半年002009201020112012201320142015201?201?201?20192020202120222023上半年

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上半年旅客消費(fèi)額本地零售消費(fèi)額旅客消費(fèi)額占比

?右?資料來(lái)源:政府統(tǒng)計(jì)處,香港旅游發(fā)展局,仲量聯(lián)行15|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要驗(yàn)帶進(jìn)商場(chǎng)。圖2：您未來(lái)會(huì)否增加網(wǎng)上購(gòu)物?我們的調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者青睞于多樣化和獨(dú)特的零售產(chǎn)品。同時(shí)，更好的客戶服總計(jì)?3?2??務(wù)也是吸引他們?cè)谙愀墼黾酉M(fèi)的重要因55歲以上50?50?素。例如更多的本土商店，獨(dú)特的美食餐館4??55歲?4?3??和更優(yōu)質(zhì)的顧客服務(wù)。除了引入新的品牌和多元化的租戶類型，購(gòu)物中心業(yè)主還可歲41?45???14?以考慮為租戶提供一站式服務(wù)，協(xié)助租戶31?40歲?4?2??推廣其品牌，提供店面設(shè)計(jì)、產(chǎn)品陳列及各類顧問(wèn)服務(wù)等。這些支持措施不僅確保租戶在其購(gòu)物中心內(nèi)的店鋪質(zhì)素及獨(dú)特性，更有助增強(qiáng)購(gòu)物中心對(duì)租戶的吸引力。2??30歲?1?29?1??25歲???40?23?90?0?10?20?30?50??0??0??0?100?會(huì)不會(huì)總體而言，香港零售市場(chǎng)的復(fù)興需依賴于業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商、各方利益相關(guān)者以及行業(yè)資料來(lái)源:仲量聯(lián)行,2023年圖3：零售業(yè)面臨的最大業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)加劇影響者的緊密合作，同時(shí)也離不開(kāi)政府相關(guān)政策的有力支持。零售業(yè)的復(fù)蘇依賴于城市的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和與旅游，娛樂(lè)等其他行夜間生意淡靜業(yè)的協(xié)同發(fā)展。市場(chǎng)能夠適應(yīng)并推廣體驗(yàn)式零售的關(guān)鍵，還在于保持合理的零售租人力短缺金和提供適宜的店鋪規(guī)模，從而激勵(lì)創(chuàng)新人流?

客流量普遍減少勞工及材料成本上漲租金上升概念的孕育與實(shí)施。我們對(duì)香港零售市場(chǎng)重?zé)ü饷?、重返全球舞臺(tái)充滿信心。未來(lái)可期，香港的零售版圖必將綻放新的光彩。本港經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)疲弱其他?請(qǐng)注明?0510152025?3035404550資料來(lái)源:仲量聯(lián)行,2023年鐘楚如香港研究部資深董事16|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北京|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要17“租金持續(xù)下行，激發(fā)市場(chǎng)問(wèn)詢與看房量小幅提升

?！弊饨鹜仍鲩L(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積*注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化米陽(yáng)，華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人跌幅加快-7.7%327元價(jià)格指數(shù)低租金成為租戶決策時(shí)最優(yōu)先考量的因素。?本季度租賃市場(chǎng)問(wèn)詢及帶看量小幅上升。經(jīng)過(guò)先前若干季度的多輪租金談判，當(dāng)前業(yè)12010080主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進(jìn)租賃進(jìn)度并盡快簽約。來(lái)自中小面積段租戶的降本增效搬遷行為成為租賃需求的主要來(lái)源。60?本季度，TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交總量的30%。一家內(nèi)資芯片公司升級(jí)至40奧林匹克區(qū)域的甲級(jí)項(xiàng)目并租賃5,000平方米面積，成為本季度引人注目的甲級(jí)市場(chǎng)20租賃成交之一。內(nèi)資租戶在辦公樓租賃市場(chǎng)中持續(xù)主導(dǎo)需求。04?184?194?204?214?224?234?24租值指數(shù)資本值指數(shù)信達(dá)中心項(xiàng)目入市，小幅推升全市空置率。箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù):2018年第4季度=100?本季度信達(dá)中心入市，該項(xiàng)目位于東二環(huán)區(qū)域，總建筑面積近14萬(wàn)平方米。信達(dá)中心該價(jià)格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價(jià)格指數(shù)預(yù)租期超過(guò)一年，目前仍留有大量空置面積尚未吸納。在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，較資料來(lái)源:仲量聯(lián)行為緩慢的去化速度為業(yè)主方帶來(lái)壓力。硬性指標(biāo)?全市整體空置率上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至11.8%，主要受到新項(xiàng)目未去化面積的影響。市場(chǎng)中存量項(xiàng)目的空置面積本季度正在緩步去化。100018?全市平均租金持續(xù)大幅下跌。15?12?9?本季度全市甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%。先前幾個(gè)季度中，業(yè)主發(fā)現(xiàn)通過(guò)提800600400?供定制裝修等附加服務(wù)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。當(dāng)前大部分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭(zhēng)取好資質(zhì)租戶的過(guò)程中，市場(chǎng)中已出現(xiàn)突6?破底線的租金價(jià)格。20003?0?辦公樓租賃市場(chǎng)持續(xù)下行，投資者因而在做出決策的過(guò)程中更加謹(jǐn)慎。在市場(chǎng)波動(dòng)18192021222324??凈吸納量落成量中，投資者期望的市場(chǎng)收益率持續(xù)升高。未來(lái)供應(yīng)空置2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底率值。2024年是年底預(yù)計(jì)值。2024年全市平均租金將進(jìn)一步下探。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行??預(yù)計(jì)2024年甲級(jí)辦公樓租金將下跌7.2%。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)中，業(yè)主將持續(xù)下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進(jìn)一步刺激沒(méi)有強(qiáng)搬遷動(dòng)機(jī)的租戶進(jìn)入市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。2024年，全市凈吸納量預(yù)計(jì)有所提升。2024年無(wú)新項(xiàng)目入市，全市供應(yīng)壓力得到適當(dāng)緩解。存量項(xiàng)目業(yè)主因此獲得窗口機(jī)會(huì)進(jìn)行空置面積回填。明年全市平均租金持續(xù)下行，預(yù)計(jì)將刺激空置面積去化加速。備注：北京辦公樓市場(chǎng)是指北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。???*CBD甲級(jí)辦公樓租金。上海|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要18“甲級(jí)辦公樓租金持續(xù)下滑，租戶升級(jí)需求顯現(xiàn)?！弊饨鹜仍鲩L(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積*注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化姚耀，中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)跌幅-5.6%262元放緩價(jià)格指數(shù)租戶保持謹(jǐn)慎，續(xù)租趨勢(shì)延續(xù)。?市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，2023年四季度凈吸納量錄得99,000平方米，全年凈吸納量381,700平140130方米。帶看量增加，但租戶仍持保守的租賃策略，傾向于續(xù)租而非選址新租。同時(shí)，隨12011010090著租金走低，部分乙級(jí)辦公樓租戶尋求遷往甲級(jí)辦公樓的升級(jí)機(jī)會(huì)。?由于租戶采取成本節(jié)約策略，中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量?jī)H錄得24,700平方米。2023年四季度，非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得79,000平方米，全年凈吸納量357,000平8070方米。行業(yè)方面，內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)需求穩(wěn)健，傳媒企業(yè)尋找租賃機(jī)會(huì)的動(dòng)作604?184?194?204?214?22指數(shù)4?234?24仍在。租值指數(shù)資本值箭頭表示12個(gè)月展望四季度迎來(lái)三個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積共計(jì)421,000平方米?；鶖?shù):2018年第4季度=100該價(jià)格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價(jià)格指數(shù)??2023年四季度中央商務(wù)區(qū)一個(gè)項(xiàng)目交付入市，總建筑面積144,200平方米，全年錄資料來(lái)源:仲量聯(lián)行得448,800平方米。新增供應(yīng)推高中央商務(wù)區(qū)整體空置率至14.9%，環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)。硬性指標(biāo)非中央商務(wù)區(qū)有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)276,000平方米。全年供應(yīng)量達(dá)到1,130,000平方米，空置率升至29.8%，環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。600500400300200100060?50?40?30?20?10?0?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢疊加供應(yīng)壓力，租金仍處下行通道。?中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降5.6%。面對(duì)新增供應(yīng)壓力以及非中央商務(wù)區(qū)較低的租金競(jìng)爭(zhēng)，樓齡較老或空置率高企樓宇的業(yè)主進(jìn)一步降低租金以吸引并保留租戶。?大體量新增供應(yīng)加重租金下行壓力，部分非中央商務(wù)區(qū)業(yè)主租金調(diào)整意愿增強(qiáng)，愿18192021222324?凈吸納量落成量未來(lái)供應(yīng)空置率意提供更多激勵(lì)政策以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌3.3%，2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底同比下降7.6%。值。2024年的凈吸納量、未來(lái)供應(yīng)是全年預(yù)計(jì)值，空置率是年底預(yù)計(jì)值。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行短期內(nèi)租戶市場(chǎng)仍為主導(dǎo)。?租戶租賃決策保持謹(jǐn)慎，短期內(nèi)市場(chǎng)將呈緩慢復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。2024年新增供應(yīng)壓力將延續(xù)，進(jìn)一步拉低業(yè)主情緒。因此，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)租金仍將處于下行通道。?租金下跌形勢(shì)下，升級(jí)需求仍將成為租戶市場(chǎng)下的主導(dǎo)。政府有望出臺(tái)更多扶持政策以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并拉動(dòng)辦公樓租賃需求。隨著企業(yè)重振信心，新增帶看量將有望轉(zhuǎn)化為新的租賃需求。備注：上海辦公樓市場(chǎng)是指上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，數(shù)據(jù)根據(jù)浦東中央商務(wù)區(qū)板塊邊界調(diào)整有所調(diào)整。???*中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓租金。廣州|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要19“金融和TMT行業(yè)租賃需求回暖，凈吸納量逐漸恢復(fù)?！弊饨鹜仍鲩L(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積*注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)跌幅-5.2%159元加快價(jià)格指數(shù)金融和TMT行業(yè)租賃需求回暖。廣州在金融和消費(fèi)領(lǐng)域繼續(xù)呈現(xiàn)積極恢復(fù)跡象。然而，由于各類挑戰(zhàn)和不確定性，12011010090?企業(yè)在辦公樓擴(kuò)租或升級(jí)決策時(shí)維持謹(jǐn)慎態(tài)度。?四季度，兩家頭部公募基金管理公司分別擴(kuò)租了約2萬(wàn)平方米辦公面積。此外，幾家TMT企業(yè)選擇擴(kuò)租或升級(jí)其辦公空間，面積約3,000至4,000平方米。80全市空置率略有下降。四季度，位于廣州國(guó)際金融城的保利·南方財(cái)經(jīng)大廈竣工入市，全市甲級(jí)辦公樓項(xiàng)70604?18?4?19指數(shù)4?204?214?22指數(shù)4?234?24目存量增加約5.7萬(wàn)平方米。租值資本值箭頭表示12個(gè)月展望盡管全市整體租賃需求在低位徘徊、現(xiàn)有項(xiàng)目空置去化仍面臨挑戰(zhàn)，但一些近期竣基數(shù):2018年第4季度=100?該價(jià)格指數(shù)僅指廣州珠江新城的價(jià)格指數(shù)工的新辦公樓出現(xiàn)了較活躍的主力租戶成交。因此，推動(dòng)全市空置率在四季度下降資料來(lái)源:仲量聯(lián)行0.5個(gè)百分點(diǎn)至21.4%。業(yè)主調(diào)整租賃策略以實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量。硬性指標(biāo)?由于大量新增供應(yīng)預(yù)期和租賃需求尚未完全恢復(fù)，調(diào)整租賃策略加速去化成為大部分業(yè)主的共識(shí)。部分業(yè)主選擇進(jìn)一步增加租金優(yōu)惠幅度，其中以珠江新城和琶洲尤為明顯。1?2001?000800600400200040?30?20?10?0??投資市場(chǎng)方面，在當(dāng)前租金下滑周期，一些賣家重新評(píng)估了項(xiàng)目?jī)r(jià)值并選擇降低要價(jià)，試圖縮小與投資者對(duì)回報(bào)率要求的差距。因此，四季度全市投資收益率環(huán)比略有上升。18192021222324?凈吸納量落成量租賃需求預(yù)計(jì)將逐步恢復(fù)。2024年，盡管多個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)不確定性可能持續(xù)存在，但辦公樓租賃需求預(yù)計(jì)將逐未來(lái)供應(yīng)空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底?值。2024年的凈吸納量、未來(lái)供應(yīng)是全年預(yù)計(jì)值，空置步恢復(fù)。此外，隨著大量總部大樓進(jìn)入市場(chǎng)，自用面積吸納將對(duì)凈吸納量起到一定率是年底預(yù)計(jì)值。的支撐作用。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行?未來(lái)十二個(gè)月將有約65萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，空置率仍將在相對(duì)高位運(yùn)行，大量新增供應(yīng)的涌入預(yù)計(jì)將對(duì)租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力。因此，業(yè)主可能會(huì)在租金上繼續(xù)給予一定優(yōu)惠。備注：廣州辦公樓市場(chǎng)是指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)???*珠江新城核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓租金。深圳|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要20“市場(chǎng)需求逐步復(fù)蘇帶動(dòng)凈吸納量明顯上升?！弊饨鹜仍鲩L(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)租金基于建筑面積*注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化跌幅-7.8%173元加快價(jià)格指數(shù)四季度全市租賃成交大幅提升。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)修復(fù)支撐辦公樓租賃需求復(fù)蘇，2023年第四季度全市凈吸納量約12011010090?21萬(wàn)平方米，其中超過(guò)70%來(lái)自租賃型吸納，其余來(lái)自企業(yè)自用的總部或散售項(xiàng)目。本季度凈吸納量為前三個(gè)季度單季數(shù)據(jù)的兩倍。80在復(fù)蘇并不均衡的背景下，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)面對(duì)諸多不確定性，使得企業(yè)在其不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略70?制定上延續(xù)審慎的態(tài)度，成本控制依然是其第一要?jiǎng)?wù)。此外，臨近年底，四季度辦公6050樓市場(chǎng)租賃活躍度有所降低。七個(gè)新項(xiàng)目竣工推高整體空置率。404?184?194?204?214?224?234?24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù):2018年第4季度=100?四季度，共有七座甲級(jí)辦公樓竣工入市，合計(jì)新增約65萬(wàn)平方米供應(yīng)。其中有幾個(gè)該價(jià)格指數(shù)指深圳全市的價(jià)格指數(shù)新項(xiàng)目臨近年底才通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，因此其在本季度內(nèi)去化有限，帶動(dòng)全市空置率上升至25.5%。資料來(lái)源:仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)?新增供應(yīng)面積中，七成以上集中在羅湖區(qū)和南山區(qū)，也帶動(dòng)這些片區(qū)空置率上升。其中，羅湖區(qū)的空置率上升了9.9個(gè)百分點(diǎn)；而南山區(qū)特別是在前海片區(qū)，受政府招商優(yōu)惠政策支持，空置率上升相對(duì)溫和。2?4002?0001?6001?20080050?40?30?20?10?0?投資市場(chǎng)成交量上升但價(jià)格下降。?由于存量項(xiàng)目空置維持高位，疊加四季度大量新竣工項(xiàng)目集中入市，租金持續(xù)承壓，環(huán)比下降約2.5%。此外，面對(duì)預(yù)租困難，新項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)明顯低于其競(jìng)品報(bào)價(jià)。400?四季度，多筆大宗或整棟投資交易達(dá)成，大部分成交的交易價(jià)格低于其歷史價(jià)或周0邊競(jìng)品。深圳辦公樓市場(chǎng)投資回報(bào)率因大幅折扣而有所微升。18192021222324?凈吸納量落成量未來(lái)供應(yīng)空置率空置率承壓下租金繼續(xù)下行。未來(lái)12個(gè)月，深圳甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到130萬(wàn)平方米。盡管有相對(duì)2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來(lái)供應(yīng)是全年預(yù)計(jì)值，空置率是年底預(yù)計(jì)值。?較高自用率的支撐，但需求端的不確定性仍將對(duì)新項(xiàng)目及存量空置去化形成挑戰(zhàn)。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行到2024年底，預(yù)計(jì)全市空置率可能會(huì)升至26%以上。?預(yù)計(jì)2024年將有大量租約到期，為挽留或爭(zhēng)取客戶，業(yè)主間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)可能持續(xù)，再加上許多未來(lái)項(xiàng)目也即將加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，深圳甲級(jí)辦公樓平均租金在短期內(nèi)繼續(xù)下行。備注：深圳辦公樓市場(chǎng)指深圳甲級(jí)辦公樓。???*福田區(qū)甲級(jí)辦公樓租金。成都|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要21“價(jià)格策略作用，企業(yè)升級(jí)換新需求上漲，租金跌幅年底收窄?！弊饨鹜仍鲩L(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化杜婷，成都研究部董事跌幅-6.6%86元放緩價(jià)格指數(shù)需求季度性回升，科技行業(yè)重回需求首位。三季度價(jià)格策略作用本季需求端。成都甲級(jí)辦公樓第四季度升級(jí)需求上漲明顯，新14013012011010090?租占比高達(dá)57.3%，環(huán)比上漲12.2個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)退租趨勢(shì)暫緩，本季度錄得市場(chǎng)凈吸納量5.7萬(wàn)平方米，為今年最高數(shù)值。?從行業(yè)結(jié)構(gòu)上看，受某頭部科技公司升級(jí)需求驅(qū)動(dòng)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再次回歸首位，新租占比達(dá)24.6%。物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等智能制造相關(guān)賽道季度內(nèi)增勢(shì)明顯。其次，8070金融行業(yè)持續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)健。借降價(jià)之期，多家證券、期貨等公司實(shí)現(xiàn)樓宇升級(jí)煥新，新604?184?19指數(shù)4?204?214?224?234?24成交面積近8千平方米。租值資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望供需趨穩(wěn)，全市空置率環(huán)比微幅下跌?；鶖?shù):2018年第4季度=100該價(jià)格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價(jià)格指數(shù)??繼2022年環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)交付，本季度城東子市場(chǎng)攀成鋼板塊再迎甲級(jí)辦公樓供應(yīng)：資料來(lái)源:仲量聯(lián)行匯信財(cái)富中心，新增面積約6.1萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，該區(qū)域還將迎來(lái)光環(huán)中心交付使用，其商務(wù)氛圍

有望持續(xù)提升。硬性指標(biāo)季度內(nèi)供需相對(duì)均衡。全市甲級(jí)辦公樓空置率錄得30.6%，環(huán)比小幅下跌約0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，受上季度價(jià)格策略影響，第四季度市中心需求小幅回彈，區(qū)域空置率環(huán)700600500400300200100035?比下跌1.7個(gè)百分點(diǎn)，收至27.0%。租金跌幅環(huán)比收窄，辦公樓資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)下滑。30?25?20?15?10?5??10月后帶看需求回升，業(yè)主價(jià)格策略開(kāi)始收窄。截至2023年末，成都甲級(jí)辦公樓凈有效租金收至85.7元/平方米/月，環(huán)比下跌1.8%，較上季度減少1.4個(gè)百分點(diǎn)。0?受租賃市場(chǎng)下行趨勢(shì)影響，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)報(bào)價(jià)持續(xù)降低。部分待售樓宇轉(zhuǎn)向18192021222324??凈吸納量落成量散售市場(chǎng)。全市資本價(jià)值環(huán)比下跌1.1%。未來(lái)供應(yīng)空置率2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來(lái)供應(yīng)是全年預(yù)計(jì)值，空置價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)市場(chǎng)，長(zhǎng)期發(fā)展離不開(kāi)高效運(yùn)營(yíng)與成本管控。率是年底預(yù)計(jì)值。??2024年成都甲級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超50萬(wàn)平方米，其中超九成持續(xù)聚焦天府新資料來(lái)源：仲量聯(lián)行區(qū)，成熟商務(wù)區(qū)仍存時(shí)間實(shí)現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定去化。然而，城市產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將持續(xù)影響辦公樓需求增量，市場(chǎng)的周期性波動(dòng)不可避免。企業(yè)成本預(yù)期走弱，全市租金將持續(xù)承壓前行。在企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算收緊的預(yù)期下，樓宇成本優(yōu)化是多數(shù)業(yè)主的選擇，但仍須重

視運(yùn)營(yíng)效率的提升，精準(zhǔn)判斷并主動(dòng)適配租戶的高優(yōu)先級(jí)需求，存量客戶的維系是關(guān)鍵。備注：成都辦公樓市場(chǎng)是指成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。天津|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要22“全市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)中向好發(fā)展將逐漸傳導(dǎo)至辦公樓市場(chǎng)，更加市場(chǎng)化的租賃策略也將刺激需求增長(zhǎng)，激租金同比增長(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期發(fā)市場(chǎng)活力?！弊饨鸹诮ㄖ娣e注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化跌幅放緩-3.3%80元米陽(yáng)，華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人價(jià)格指數(shù)專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和科技互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)年內(nèi)租賃需求，市場(chǎng)需求緩慢恢復(fù)。14013012011010090?2023年，天津市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)筑底修復(fù)。甲級(jí)凈吸納量錄得約3.6萬(wàn)平方米，超過(guò)2022年同期水平約38%。2,000平方米以上的租賃成交占據(jù)了錄得成交的40%，成為今年的主要需求面積段。這主要?dú)w因于部分大面積企業(yè)為了降本增效，抓住低價(jià)機(jī)會(huì)完成搬遷。80?從成交行業(yè)來(lái)看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和科技互聯(lián)網(wǎng)公司依然是天津甲級(jí)辦公樓市70604?18場(chǎng)穩(wěn)定的需求來(lái)源，分別占年內(nèi)市場(chǎng)錄得成交的24%、13%和12%。專業(yè)服務(wù)業(yè)的4?194?204?214?224?234?24租值資本值指數(shù)指數(shù)需求增長(zhǎng)主要來(lái)自留學(xué)教育行業(yè)疫情

后的擴(kuò)張需求，全年錄得了多個(gè)留學(xué)及在線箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù):2018年第4季度=100教育行業(yè)的成交。供應(yīng)端壓力保持低位，空置率穩(wěn)定下降。該價(jià)格指數(shù)僅指天津中心城區(qū)的價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源:仲量聯(lián)行??2023年全年無(wú)新項(xiàng)目入市，整體空置率同比下降約1.9個(gè)百分點(diǎn)。硬性指標(biāo)雖然年內(nèi)需求回升慢于預(yù)期，但是，得益于供應(yīng)端壓力較低，存量市場(chǎng)仍處于去化周期中。截至2023年底，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率為36.6%，較去年底下降2.4個(gè)百分6005004003002001000點(diǎn)，較上季度下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，為近九年錄得最低水平。60?50?40?30?20?10?0?市場(chǎng)租金仍處于下行通道，甲乙級(jí)租金價(jià)差縮小。??今年以來(lái)，天津辦公樓市場(chǎng)的業(yè)主們積極調(diào)整租賃策略以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。越來(lái)越多的甲級(jí)辦公樓開(kāi)始吸納乙級(jí)的客戶，以增加出租量為目標(biāo)的策略初見(jiàn)成18192021222324?效。全市甲級(jí)租金同比下降3.3%，錄得80元/平方米/月，降幅較去年同期有所擴(kuò)大。凈吸納量落成量未來(lái)供應(yīng)空置率供應(yīng)將至，市場(chǎng)迎來(lái)新機(jī)遇。2024年，天津甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)端將迎來(lái)沉寂六個(gè)季度后的首輪供應(yīng)。在需求恢2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來(lái)供應(yīng)是全年預(yù)計(jì)值，空置率是年底預(yù)計(jì)值。?資料來(lái)源：仲量聯(lián)行復(fù)的進(jìn)程中，供應(yīng)將會(huì)影響存量市場(chǎng)的去化速度，預(yù)計(jì)24年內(nèi)，整體市場(chǎng)空置率將微幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。?在供應(yīng)壓力增大且需求未大幅回升的情

況下，業(yè)主將持續(xù)提升樓宇的核心競(jìng)爭(zhēng)力并采用靈活的租賃策略，低租金環(huán)境將繼續(xù)刺激更多租戶做出搬遷選擇，市場(chǎng)活躍度逐漸上升。這將給業(yè)主和租戶提供更多選擇的機(jī)會(huì)。備注：天津辦公樓市場(chǎng)是指天津甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。青島|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要23“全年甲級(jí)市場(chǎng)凈吸納量反超乙級(jí)，核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)加速。”租金同比增長(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化陳晨，青島研究部高級(jí)經(jīng)理跌幅-6.7%75元加快價(jià)格指數(shù)甲級(jí)市場(chǎng)凈吸納量反超乙級(jí)，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且均衡。?2023年，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為15.8萬(wàn)平方米，其中超過(guò)5.0萬(wàn)平方米14013012011010090的面積來(lái)自于國(guó)企自用需求。排除自用型需求影響外，市場(chǎng)化租賃吸納的面積中約59%來(lái)自甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，甲級(jí)市場(chǎng)凈吸納量自2012年以來(lái)首次超過(guò)乙級(jí)市場(chǎng)，以價(jià)換量效果顯現(xiàn)。?2023年青島辦公樓租賃市場(chǎng)的需求構(gòu)成中排名前五的行業(yè)分別為專業(yè)服務(wù)、科技8070互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、地產(chǎn)建筑、物流運(yùn)輸，其占比在10%-16%之間不等，與2022年的需604Q184Q19指數(shù)4Q204Q214Q224Q234Q24求構(gòu)成相比幾乎完全一致，表明由市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)反映

出來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在近兩年未租值資本值指數(shù)見(jiàn)明顯起色。全年核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)加速，空置率接近歷史高位。箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù):2018年第4季度=100該價(jià)格指數(shù)僅指青島中心城區(qū)的價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源:仲量聯(lián)行?2023年全年共有5個(gè)項(xiàng)目入市，為青島辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)約31萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏與去年相當(dāng)。但2023年核心商務(wù)區(qū)的供應(yīng)比重

提升，占全部新增供應(yīng)硬性指標(biāo)的61%，主要集中于金家?guī)X商務(wù)區(qū)。?受到部分企業(yè)退租及新項(xiàng)目的影響，截至2023年第四季度，全市整體辦公樓市場(chǎng)空700600500400300200100040%置率同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至31.4%，接近歷史高位。35%30%25%20%15%10%租金同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。?截至2023年末，整體市場(chǎng)平均有效租金為75元/平方米/月，同比下降6.7%，為近十年的最大降幅。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通過(guò)提供附加服務(wù)來(lái)推進(jìn)租賃交易，直接降價(jià)更能有效促使成交落地。18192021222324F凈吸納量落成量本季度投資市場(chǎng)無(wú)大宗成交，資本化率暫保持不變。未來(lái)市場(chǎng)供需環(huán)境趨穩(wěn)，低租金有望促進(jìn)市場(chǎng)活躍。未來(lái)供應(yīng)空置率?2018至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的凈吸納量、未來(lái)供應(yīng)是全年預(yù)計(jì)值，空置率是年底預(yù)計(jì)值。?2024年，積極財(cái)政政策的回歸將進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，青島辦公樓市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)不資料來(lái)源：仲量聯(lián)行會(huì)有較大波動(dòng)，供應(yīng)增速將保持在年均30萬(wàn)平方米的規(guī)模。?預(yù)計(jì)全市辦公樓市場(chǎng)租金在2024年仍有下探空間，低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇。備注：青島辦公樓市場(chǎng)是指青島甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)。重

慶|專題|辦公樓|零售地產(chǎn)|住宅|物流地產(chǎn)|酒店|二零二三年第四季度大中華區(qū)物業(yè)摘要24“市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)有效刺激年末企業(yè)辦公升級(jí)需求釋放，租賃端凈吸納量回升至近八個(gè)季度的單季新租金同比增長(zhǎng)率每平方米每月有效租金周期高。”租金基于建筑面積注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化跌幅加快-5.2%72元萬(wàn)嘉棟，重

慶研究部高級(jí)經(jīng)理價(jià)格指數(shù)140130120110100國(guó)企、第三方辦公終端用戶帶動(dòng)下，年末租賃需求集中釋放，出現(xiàn)翹尾行情。?四季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得4.1萬(wàn)平方米，翹尾行情

下，租賃端凈吸納量回升至八個(gè)極季度的單季新高。?由于上半年租賃市場(chǎng)需求恢復(fù)速度遠(yuǎn)低于年初預(yù)期，外加保險(xiǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)90開(kāi)發(fā)商持續(xù)縮租，部分項(xiàng)目逐步面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。四季度，多數(shù)經(jīng)營(yíng)方以價(jià)換807060量帶動(dòng)國(guó)企、第三方辦公終端租戶需求釋放。辦公樓新增供應(yīng)暫停，空置率環(huán)比由升轉(zhuǎn)降。4?184?194?204?214?224?234?24租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望四季度市場(chǎng)暫無(wú)新增供應(yīng)。值得一提的是，位于江北嘴的地標(biāo)性項(xiàng)目俊豪中心開(kāi)始基數(shù):2018年第4季度=100?對(duì)外進(jìn)行出售，帶來(lái)同業(yè)開(kāi)放商、投資者以及政府端持續(xù)關(guān)注。資料來(lái)源:仲量聯(lián)行?供需作用下，全市平均空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至26.6%，在全國(guó)主要城市空置率走高的背景下逆勢(shì)回