商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報(bào)告

02四月2024商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報(bào)告02四月2024商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報(bào)告1報(bào)告體系PART1

市場分析PART2項(xiàng)目定位PART4經(jīng)濟(jì)估算PART3招商及運(yùn)營報(bào)告體系PART1市場分析PART22PART1市場分析市場概況項(xiàng)目概況PART1市場分析市場概況3市場概況>>>市場概況>>>4資陽商圈桃花侖商圈康富商圈赫山商圈根據(jù)益陽市區(qū)消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)分布，主要劃分為四個(gè)商圈，分別為桃花侖商圈、赫山商圈、資陽商圈、和康富商圈。商業(yè)市場格局資陽商圈桃花侖商圈康富商圈赫山商圈根據(jù)益陽市區(qū)消費(fèi)習(xí)慣5四大商圈概況四大商圈概況6租金水平租金水平7益陽商業(yè)特征三四線城市，消費(fèi)力有限作為三四線城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，本地居民多為基礎(chǔ)生活需求，消費(fèi)能力有限，高端消費(fèi)人群較少。組團(tuán)分區(qū)較為明顯益陽大致可以劃分為桃花侖、康復(fù)、赫山、資陽四大組團(tuán)。商圈的業(yè)態(tài)趨同基本上以購物中心、超市為核心形成新的商圈，如沃爾瑪、步步高等。商業(yè)整體形象欠佳，檔次低，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。

益陽市主要兩大購物中心有沃爾瑪、步步高百貨經(jīng)營較為規(guī)范，形象及展示較好，其他區(qū)域如金嘉利、萬木春、女人街、銀城春天等管理欠規(guī)范，消費(fèi)群體偏向中低端。南部商圈呈上升趨勢。

隨著城市東拓南移的發(fā)展，南部新區(qū)居住人流逐年上升，因而康復(fù)路步步高百貨及福中福商圈發(fā)展較快，南部商業(yè)業(yè)態(tài)主要以ktv、酒店、餐飲、足浴、休閑等場所為主。益陽商業(yè)特征三四線城市，消費(fèi)力有限8項(xiàng)目概況>>>項(xiàng)目概況>>>9項(xiàng)目位置本案桃花侖商圈

項(xiàng)目地處益陽中心城區(qū)大桃北路，北接桃花侖路，緊靠桃花侖商圈，緊鄰益陽市核心商圈桃花侖商圈。項(xiàng)目位置本案桃花侖商圈10區(qū)域商業(yè)概況桃花侖路與大桃路交匯路口，業(yè)態(tài)有生活超市、菜市場、鞋服等商業(yè)，形成人流較為集中消費(fèi)區(qū)；沿大桃路商業(yè)主要以生活配套、服裝、飾品及特色小吃、餐飲為主；區(qū)域商業(yè)概況桃花侖路與大桃路交匯路口，業(yè)態(tài)有生活超市、菜市場11區(qū)域商業(yè)特征街鋪為主，路面較窄；業(yè)態(tài)雜、門面小，形象較差，資源整合較難；商品缺乏特色、精品，檔次偏中低端；區(qū)域商業(yè)特征街鋪為主，路面較窄；12項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況13項(xiàng)目分析優(yōu)勢緊連桃花侖商圈，周邊商業(yè)成熟，周邊居住人群量大，有固定消費(fèi)人群。劣勢威脅點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)物業(yè)與主干道存在一定距離，展示面受限。配套停車位較少。周邊商業(yè)不成規(guī)模，檔次低。改造工程量大公交線路少市場競爭激烈周邊商業(yè)檔次低，形象差，同質(zhì)化嚴(yán)重；商業(yè)輻射人群面較廣。項(xiàng)目分析優(yōu)勢緊連桃花侖商圈，周邊商業(yè)成熟，劣勢威脅點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)物14總述：立足周邊已有商業(yè)形態(tài)，以專業(yè)、特色取勝

項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)已基本成形，本案體量4000㎡，體量較小，難獨(dú)立形成核心聚合力，故定位總策略應(yīng)更側(cè)重“借力使力”，立足已有商業(yè)形態(tài)之上，通過項(xiàng)目的專業(yè)運(yùn)營及主題形象打造、特色商品經(jīng)營吸引人群駐足消費(fèi)。

總述：立足周邊已有商業(yè)形態(tài)，以專業(yè)、特色取勝15PART2項(xiàng)目定位主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃主題營造PART2項(xiàng)目定位主題定位16主題定位>>>主題定位>>>17通過對項(xiàng)目區(qū)位、商圈環(huán)境和競爭環(huán)境的分析以易于快速變現(xiàn)和提升項(xiàng)目價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，兼顧開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主三方利益，抓住區(qū)域發(fā)展的未來趨勢和人群消費(fèi)特征，規(guī)避與其他項(xiàng)目直接競爭，進(jìn)行差異化的市場定位，做“精”做“?！?。1、立足項(xiàng)目所在區(qū)位2、打造核心商圈內(nèi)次級消費(fèi)中心3、規(guī)避同質(zhì)化商業(yè)惡性競爭及電商的沖擊定位思考通過對項(xiàng)目區(qū)位、商圈環(huán)境和競爭環(huán)境的分析以易于快速變現(xiàn)和提升18區(qū)位方面：本項(xiàng)目所在位置大桃路，位于城市核心，周邊居住人群密，人流、車流量大，且緊鄰桃花侖核心商業(yè)圈，易與商業(yè)中心融合。交通方面：交通暢達(dá)，公交網(wǎng)絡(luò)稍有欠缺。體量方面：本項(xiàng)目體量較小，4000㎡集中體量，進(jìn)深長。定位思考區(qū)位方面：本項(xiàng)目所在位置大桃路，位于城市核心，周邊居住人群密19定位思考我們的消費(fèi)人群：1、有車，且對生活品質(zhì)要求較高的人群；2、對新鮮事物愿意接觸的年輕人群；3、對生活有格調(diào)要求的小資人群。4、喜歡精致、時(shí)尚潮流的人群。定位思考我們的消費(fèi)人群：1、有車，且對生活品質(zhì)要求較高的人群20

與周邊商業(yè)融為一體又獨(dú)樹一幟，將項(xiàng)目打造成以時(shí)尚服裝、鞋包、快時(shí)尚餐飲、清吧為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以融世界潮流、時(shí)尚名品、異國美食、藝術(shù)經(jīng)典為一體，形成極具特色的時(shí)尚購物中心。我們的定位方向：與周邊商業(yè)融為一體又獨(dú)樹一幟，將項(xiàng)目打造成以時(shí)尚21項(xiàng)目推廣案名建議潮流MALL——匯聚世界潮流注解：1、點(diǎn)明項(xiàng)目定位，主打時(shí)尚理念；2、MALL如shoppingmall，為購物中心、廣場、林蔭道之意，較利于傳播。案名1：項(xiàng)目推廣案名建議潮流MALL注解：案名1：22備選案名建議桃6街取自大桃路406號。mini街mini意為小型、微型，主要因項(xiàng)目體量較小。時(shí)尚邦點(diǎn)明時(shí)尚理念，對接目標(biāo)消費(fèi)人群。悅匯廣場悅：愉悅，開心；體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性主張。備選案名建議桃6街23業(yè)態(tài)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)規(guī)劃>>>24業(yè)態(tài)規(guī)劃方案1：因商場停車位不足，建議負(fù)一層規(guī)劃停車位，可增加停車位20余個(gè)，且需電梯直達(dá)。方案2：沿用前期方案，規(guī)劃小型生活商超。業(yè)態(tài)規(guī)劃方案1：因商場停車位不足，建議負(fù)一層規(guī)劃停車位，可增25業(yè)態(tài)規(guī)劃鞋包、女裝、化妝、美甲情境布置、櫥窗展示規(guī)劃方案調(diào)整：1、增加櫥窗展示，以吸引人流；2、進(jìn)入商城開闊區(qū)域，可做情境布置，營造氛圍，增強(qiáng)體驗(yàn)。3、增加觀光電梯，可增加2、3F商業(yè)消費(fèi)的便捷性。4、過道規(guī)劃現(xiàn)為2.4米，建議更改為1.8米。5、鋪面規(guī)劃面積10-20㎡為主。增加觀光天梯一臺1F：精品鞋包、女裝、化妝、美甲業(yè)態(tài)規(guī)劃鞋包、女裝、化妝、美甲情境布置、櫥窗展示增加觀光天梯26業(yè)態(tài)規(guī)劃特色小吃飲料甜品2F：精品鞋包、女裝，輔以特色小吃、飲料甜品外圍業(yè)態(tài)與一樓保持一致，以形成整體氛圍。業(yè)態(tài)規(guī)劃特色小吃2F：精品鞋包、女裝，輔以特色小吃、飲料甜品27業(yè)態(tài)規(guī)劃3F：餐飲、清吧，分區(qū)建議根據(jù)商家需求劃分。業(yè)態(tài)規(guī)劃3F：餐飲、清吧，分區(qū)建議根據(jù)商家需求劃分。28主題營造>>>主題營造>>>29導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)建議：1、在廣場前坪設(shè)立主形象標(biāo)識物；2、建議樓體做大型發(fā)光字；3、靠近馬路處設(shè)中型標(biāo)識牌，引導(dǎo)及吸引客戶消費(fèi)。導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)建議：30導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)建議2：1、設(shè)停車導(dǎo)視牌；2、電梯口設(shè)購物中心內(nèi)商家導(dǎo)視；3、其他各項(xiàng)配套導(dǎo)視系統(tǒng)等。導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)建議2：31主題元素——廣場標(biāo)志性雕塑主題元素——廣場標(biāo)志性雕塑32主題元素——樓體亮化主題元素——樓體亮化33PART3招商運(yùn)營PART3招商運(yùn)營341、品牌餐飲——中西餐廳、茶藝會所、快時(shí)尚餐廳；2、主力形象店——中高端女裝、鞋包、飾品等形象店；3、輔助甜品、飲料店、特色食品類——如臺灣芋圓、絕味鴨脖、醬板鴨等；

重點(diǎn)招商對象——前期重點(diǎn)針對3F主力餐飲店及1樓主力形象店招商招商思路1、品牌餐飲——中西餐廳、茶藝會所、快時(shí)尚餐廳；2、主力形象35購鋪?zhàn)誀I

首選實(shí)力品牌商家，通過給予品牌商家巨額優(yōu)惠，吸引品牌商家出資購鋪經(jīng)營。品牌租賃

鼓勵(lì)品牌商家租賃商鋪，有效篩選機(jī)控制招商品牌及品類。合作經(jīng)營

因前期招商難度相對較大，對于某些大品牌主力商家，可采取合作經(jīng)營的方式，建議以提供場地或其他吸引力政策，有力的吸引大品牌商家入駐。招商方式購鋪?zhàn)誀I首選實(shí)力品牌商家，通過給予品牌商家巨額優(yōu)惠36統(tǒng)一定位：主題、業(yè)態(tài)、功能的統(tǒng)一。統(tǒng)一招商：完成前期主力商家招商，通過業(yè)態(tài)限制及優(yōu)惠引導(dǎo)實(shí)力商家自購自營。統(tǒng)一形象：在相應(yīng)的區(qū)域，進(jìn)行風(fēng)情營造，對各自區(qū)域的門頭設(shè)計(jì)，展示形象進(jìn)行統(tǒng)一裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，保持統(tǒng)一調(diào)性。統(tǒng)一管理：成立商業(yè)運(yùn)營公司，由商業(yè)運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營管理。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)建議以3-5人，對時(shí)尚搭配有一定了解，善于生意經(jīng)營。成立商業(yè)運(yùn)營公司，對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式，進(jìn)行前期市場的培育及打造。運(yùn)營思路——專業(yè)打造統(tǒng)一定位：主題、業(yè)態(tài)、功能的統(tǒng)一。成立商業(yè)運(yùn)營公司，371、建立“潮流mall”微信平臺，以微信為項(xiàng)目推廣及造勢，后期可聯(lián)合商家推廣，并定期推送商家優(yōu)惠信息；

2、建立專業(yè)網(wǎng)站，可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)下單，并定期推送商家團(tuán)購及優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)線上、線下相結(jié)合。

運(yùn)營思路——建立完善的網(wǎng)絡(luò)及微信宣傳平臺1、建立“潮流mall”微信平臺，以微信為項(xiàng)目推廣及造勢，后38招商進(jìn)度規(guī)劃1、定位確定，2、主題形象廣告出街；2、招商團(tuán)隊(duì)搭建完畢；3、商家資源挖掘；4、投資客戶積累；5、主形象工程完成并展示；階段1：1月——4月前期蓄客1、蓄客達(dá)到一定量；2、火爆認(rèn)