商業(yè)基礎知識(培訓)課件

商業(yè)地產基礎知識

商業(yè)基礎知識(培訓)

商業(yè)地產基礎知識

商業(yè)基礎知識(培訓)1

一、什么叫商業(yè)房地產？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產,包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項目的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場,專業(yè)批發(fā)市場,SHOPPINGMALL等用途的房地產.北京三里屯商業(yè)基礎知識(培訓)一、什么叫商業(yè)房地產？指按照用途劃分的2

二、商業(yè)房地產的類別劃分1、按照開發(fā)形式進行分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價值分類5、按照商鋪的位置形式分類商業(yè)基礎知識(培訓)二、商業(yè)房地產的類別劃分1、按照開發(fā)形式進行分類商業(yè)31、按照開發(fā)形式進行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場類商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場、購物中心商鋪;（6）.商務樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設施商鋪商業(yè)基礎知識(培訓)1、按照開發(fā)形式進行分類（1）.商業(yè)街商鋪;商業(yè)基礎知識(培42、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)莫斯科國際商業(yè)中心商業(yè)基礎知識(培訓)2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);莫斯科國際商業(yè)中心商業(yè)53、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過萬平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補充；（3）.小型---填補大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。成都華潤萬象城商業(yè)基礎知識(培訓)3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過萬平米；成都華潤萬象城商64、按照投資價值分類（1）.“都市型”商鋪--績優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

商業(yè)基礎知識(培訓)4、按照投資價值分類（1）.“都市型”商鋪--績優(yōu)股；商業(yè)基75、按照商鋪的位置形式分類鋪面房：鋪面房是指城鎮(zhèn)中供商業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)營業(yè)用的房屋。鋪位：鋪位是指商業(yè)中心、專業(yè)市場單位較小的商面。商業(yè)基礎知識(培訓)5、按照商鋪的位置形式分類鋪面房：商業(yè)基礎知識(培訓)8三、什么叫購物中心shoppingcenter(S．C)購物中心指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種商鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。中國商務部的定義多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。（天街系、星光系、萬達系為主10萬為主、新世紀環(huán)球中心176萬）成都新世紀環(huán)球中心商業(yè)基礎知識(培訓)三、什么叫購物中心shoppingcenter(S．C9

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產的頂級形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經營管理,主要采取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài).

世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”，建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛，有800多個商家、商場內有100多家餐館，經營項目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設施，每年營業(yè)額達28.8億美元?？梢姡琈ALL具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構，包容了所有的消費和生活方式，節(jié)省了人們的選擇成本。商業(yè)基礎知識(培訓)四、什么叫MALL目前世界大型商業(yè)地產的頂10

五、什么叫超市、分類怎樣

開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據商品結構的不同，可以分為食品超市和綜合超市。（重客隆、永輝、人人樂）

大型超市—實際營業(yè)面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài).根據商品結構,可以分為以經營食品為主的大型超市和以經營日用品為主的大型超市.（家樂福、沃爾瑪、華潤萬家）

倉儲會員店---以會員制為基礎,實行儲銷一體,批零兼營,以提供有限服務和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).（麥德龍）商業(yè)基礎知識(培訓)五、什么叫超市、分類怎樣開架售貨，集中收款11

六、步行街的起源

最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。商業(yè)基礎知識(培訓)六、步行街的起源最初出現步行街，是因為城12七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店(exclusiveshop):

專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài).連鎖經營：一種商業(yè)連鎖,即經營內容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個門店組成一個聯(lián)合體,在同一個總部的管理和規(guī)劃下進行專業(yè)化分工,使復雜的商業(yè)活動簡單化,是一種實現規(guī)模效益的經營組織形式。

商業(yè)基礎知識(培訓)七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店(excl13

八、什么叫街鋪

沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)基礎知識(培訓)八、什么叫街鋪沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面14

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種

業(yè)種？－（強調）－賣什么業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經營商品的大類將零售劃分為若干個業(yè)種，業(yè)種強調的是“賣什么”。國際大型連鎖商店從本世紀初發(fā)展至今，其業(yè)種呈現多元發(fā)展，如服裝店，鞋店，食品店，藥店，書店，五金店等國內業(yè)種簡單匯總：百貨公司電影院娛樂場所：KTV/MTV、電動游戲場、保齡球館、桌球館超市餐飲快餐店：中式餐廳、西北餐廳、日式餐廳、快餐廳其他餐飲食品類：飯店、南北小吃、西點、面包店、水果行、咖啡/茶藝/飲料專賣、休閑食品專賣店服飾：服飾店、化妝品、飾品、珠寶、鞋店、皮具百貨：便利店、超級市場、百貨專賣、鐘表眼鏡、禮品專賣、家居飾品文教類：體育用品、書店、購書中心、玩具專賣、展廳、展覽館、集郵、古玩休閑娛樂：音像店、書籍租賃店電子數碼：視聽產品、唱片行、攝影器材、家電用品、通訊器材衛(wèi)生醫(yī)療：藥店、醫(yī)院、診所、獸醫(yī)院、美容院、發(fā)廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩家具、家居：床品、燈飾、建材、廚具、設計公司服務：旅游公司、照片沖印、花店、家庭服務、快遞、銀行、郵局、證券公司、汽車銷售、房產中介商業(yè)基礎知識(培訓)九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種業(yè)種？－（強調）－賣什么商業(yè)基礎15業(yè)態(tài)？－（強調）－以什么方式賣業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。新標準按照零售店鋪的結構特點，根據其經營方式、商品結構、服務功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固定經營場所等因素，將零售業(yè)分為17種業(yè)態(tài)。

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食雜店選址：一般位于居民區(qū)內或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內。商圈與目標顧客：輻射半徑0.3公里，目標顧客以相對固定的居民為主。營業(yè)面積：一般在100平方米以內。商品（經營）結構：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺式和自選式相結合。服務功能：營業(yè)時間12小時以上。管理信息系統(tǒng)：初級或不設立。便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)。商圈與目標顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達，目標顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購買。營業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品（經營）結構：即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行。服務功能：營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項商品性服務項目。管理信息系統(tǒng)：程度較高。折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)。商圈與目標顧客：輻射半徑2公里左右，目標顧客主要為商圈內的居民。營業(yè)面積：300-500平方米。商品（經營）結構：商品價格一般低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式：開架自選，統(tǒng)一結算。服務功能：用工精簡，為顧客提供有限的服務。管理信息系統(tǒng)：一般。超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標顧客：輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以下。商品（經營）結構：經營包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結構不同。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算。服務功能：營業(yè)時間12小時以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。大型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區(qū)附近。商圈與目標顧客：輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品（經營）結構：大眾化衣、食、用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算。服務功能：設不低于營業(yè)面積40%的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高。倉儲式會員店選址：城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈與目標顧客：輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品（經營）結構：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品品種在4000種左右，實行低價、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算。服務功能：設相當于營業(yè)面積的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對顧客實行會員制管理。百貨店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標顧客：目標顧客以追求時尚和品味的流動顧面積：營業(yè)面積在6000-20000平方米。商品（經營）結構：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺銷售和開架面售相結合方式。服務功能：注重服務，設餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。商業(yè)基礎知識(培訓)業(yè)態(tài)？－（強調）－以什么方式賣九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食16

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專業(yè)店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內。商圈與目標顧客：目標顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主。營業(yè)面積：根據商品特點而定。商品（經營）結構：以銷售某類商品為主，體現專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式。服務功能：從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識。管理信息系統(tǒng)：程度較高。專賣店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內。商圈與目標顧客：目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主。營業(yè)面積：根據商品特點而定。商品（經營）結構：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。服務功能：注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務。管理信息系統(tǒng)：一般。家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結合部、交通要道或消費者自有房產比較高的地區(qū)。商圈與目標顧客：目標顧客以擁有自有房產的顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品（經營）結構：商品以改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的。商品售賣方式：采取開架自選方式。服務功能：提供一站式購足和一條龍服務，停車位300個以上。管理信息系統(tǒng)：較高。購物中心分社區(qū)型購物中心、市區(qū)購物中心、城郊購物中心三種A社區(qū)型購物中心選址：市、區(qū)級商業(yè)中商圈與目標顧客：商圈半徑為5-10公里。營業(yè)面積：建筑面積5萬平方米以內。商品（經營）結構：20-40個租賃店，包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務及其他店。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經營活動。服務功能：停車位300-500個。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。B市區(qū)購物中心選址：市級商業(yè)中心商圈與目標顧客：商圈半徑為10-20公里。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以內。商品（經營）結構：40-100個租賃店，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經營活動。服務功能：停車位500個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。C城郊購物中心選址：城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈與目標顧客：商圈半徑為30-50公里以上。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以上。商品（經營）結構：200個租賃店以上，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經營活動。服務功能：停車位1000個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。工廠直銷中心選址：一般遠離市區(qū)。商圈與目標顧客：目標顧客多為重視品牌的有目的的購買。營業(yè)面積：建筑面積100-200平方米。商品（經營）結構：為品牌商品生產商直接設立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣方式：采用自選式售貨方式。服務功能：多家店共有500個以上停車位。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。電視購物（無店鋪零售業(yè)態(tài)）目標顧客：以電視觀眾為主商品（經營）結構：商品具有某種特點，與市場上同類商品相比，同質性不強。商品售賣方式：以電視作為向消費者進行商品宣傳展示的渠道。服務功能：送貨到指定地點或自提。郵購（無店鋪零售業(yè)態(tài)）目標顧客：以地理上相隔較遠的消費者為主。商品（經營）結構：商品包裝具有規(guī)則性，適宜儲存和運輸。商品售賣方式：以郵寄商品目錄為主向消費者進行商品宣傳展示的渠道。并取得定單。服務功能：送貨到指定地點。網上商店（無店鋪零售業(yè)態(tài)）目標顧客：有上網能力，追求快捷性的消費者。商品（經營）結構：與市場上同類商品相比，同質性強。商品售賣方式：通過互聯(lián)網進行買賣活動。服務功能：送貨到指定地點。自動售貨亭（無店鋪零售業(yè)態(tài)）目標顧客：以流動顧客為主。商品（經營）結構：以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以上。商品售賣方式：由自動售貨機完成售賣活動。服務功能：沒有服務。電話購物（無店鋪零售業(yè)態(tài)）目標顧客：根據不同的產品特點，目標顧客不同。商品（經營）結構：商品單一，以某類品種為主。商品售賣方式：主要通過電話完成銷售或購買活動。服務功能：送貨到指定地點或自提。商業(yè)基礎知識(培訓)九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專業(yè)店C城郊購物中心商業(yè)基礎知識(培17

十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網上購物商業(yè)基礎知識(培訓)十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特18

城市與商業(yè)地產――“城”與“市”商業(yè)地產一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產項目與整個城市的協(xié)調統(tǒng)一，將能夠為城市增光添彩。

“城市”要有個觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？

十一、解讀“城”與“市”（一）商業(yè)基礎知識(培訓)城市與商業(yè)地產――“城”與“市”十一、解讀“城”與“19從“城”與“市”的關系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機遇；一是應以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市建設的規(guī)模轉型。對于大型商業(yè)地產項目這種有大影響力和拉動力的商業(yè)巨市，更當如此。

十一、解讀“城”與“市”（二）商業(yè)基礎知識(培訓)從“城”與“市”的關系看商業(yè)發(fā)展十一、解讀“城”與“20未來的商業(yè)地產人才，－－是既懂城市運營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產運作的復合人才－－要站在城市、地產與商業(yè)之間，為商業(yè)地產項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務流程，明白應該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實現商業(yè)與城市、與房地產最有價值的對接，充分實現城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產的市場聯(lián)動。

十二、商業(yè)地產對人才的要求商業(yè)基礎知識(培訓)未來的商業(yè)地產人才，十二、商業(yè)地產對人才的要求商業(yè)基礎21

重慶龍湖時代天街系百萬方城市綜合體，項目規(guī)劃“兩條商業(yè)街”、“三大Shoppingmall”、“八大公共廣潮，建筑業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、商務樓宇、soho空間、住宅、城市廣場等，融合休閑購物、行政辦公、星級酒店、城市住宅、交通換乘、餐飲娛樂、創(chuàng)意產業(yè)、城市廣嘗文化藝術九大城市功能。

重慶龍湖時代天街項目建成后總體量超100萬方，商業(yè)體量逾60萬方，規(guī)劃有單項目8000個左右的停車位，一期已于2012年12月20開業(yè)；二期預計2014年12月4日開業(yè)；三期招商中。項目可容納200萬消費人群

十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（一）龍湖時代天街樣板式重慶龍湖時代天街商業(yè)基礎知識(培訓)重慶龍湖時代天街系百萬方城市綜合體，項目規(guī)劃“兩條商22商業(yè)房地產的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現金流吸引銀行，增加授信額度。

商業(yè)房地產魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設計不同模式。只是地產一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產項目，房地產業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經營升值成為商業(yè)地產商的萬有定律。

十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（二）商業(yè)基礎知識(培訓)商業(yè)房地產的三重利誘惑：十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（二）23中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強（億美元）中國零售商業(yè)50強(人民幣億元)英法德日美國

中國零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。

十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（三）商業(yè)基礎知識(培訓)中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)524日本各類型購物中心比較參考鄰里型（內向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)域型（輻射型）超區(qū)域型（延伸型）商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務服裝店服裝店藥店其它飲食服務飲食服務洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家

十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（四）商業(yè)基礎知識(培訓)日本各類型購物中心比較參考鄰里型（內向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)25總結目前商業(yè)物業(yè)市場的現狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產競爭之中。商業(yè)地產的發(fā)展與成熟，意味著消費型地產正向生產型地產裂變。商業(yè)地產是“三高產品”：高風險、高回報、高技術含量。

十四、商業(yè)地產市場發(fā)展條件（一）商業(yè)基礎知識(培訓)總結目前商業(yè)物業(yè)市場的現狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物26亞洲及國內（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量都市型大型商業(yè)地產發(fā)展條件城市人均GDP水平達到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產發(fā)展條件城市人均GDP水平達到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達15－20％

十四、ShoppingMall發(fā)展條件（二）國外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，大型商業(yè)地產發(fā)展（ShoppingMall）－－開始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，大型商業(yè)地產發(fā)展（ShoppingMall）－－成熟發(fā)展商業(yè)基礎知識(培訓)亞洲及國內（含香港、新加坡等）：十四、Shoppin27

十四、商圈發(fā)展條件（三）

商圈半徑出行時間進店時間距離時間顧客占比代表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)優(yōu)勢小型鋪大型鋪小型鋪大型鋪核心商圈1.5-2公里步行20分鐘20分鐘左右0.8公里以內5公里以內10分鐘以內20分鐘以內60-80%品牌店、零售餐飲為主品種集中、購買便捷次級商圈3-5公里內交通20分鐘40分鐘左右1.5公里以內8公里外內20分鐘以內40分鐘以內15-30%超市、電器市場、建材市場為主購買目的性強、交通換乘便捷邊緣商圈5公里外交通40分鐘40分鐘以上1.5公里以外8公里以外20分鐘以外40分鐘以外5-10%奧特萊斯、宜家、麥德龍等交通便捷、物流集中商業(yè)基礎知識(培訓)十四、商圈發(fā)展條件（三）商圈半徑出行時間進店時間28

十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（一）

人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代尺度一：經濟水平

在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現具有一定的規(guī)律性。商業(yè)基礎知識(培訓)十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（一）人均GDP29尺度二：交通狀況國外大型商業(yè)地產（ShoppingMall）的發(fā)展經驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為ShoppingMall的出現提供了可能。從交通形式上來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，那么ShoppingMall在一個城市的建設才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。

十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（二）

商業(yè)基礎知識(培訓)尺度二：交通狀況十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（二）30尺度三：依據城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產項目做出定位世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個階段，

1、城市化初級階段：城市化率30%以下；

2、城市化中級階段：城市化率70%以下；

3、城市化高級階段：城市化率70%以上。

十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（三）

商業(yè)基礎知識(培訓)尺度三：十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（三）商業(yè)基礎知31城市商業(yè)中心將根據城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產是很好的選擇。初級階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散

商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集

十五、商業(yè)地產開發(fā)定位尺度（三）

商業(yè)基礎知識(培訓)城市商業(yè)中心將根據城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，32十六、商業(yè)地產項目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段第一階段－－整體策劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經營管理。商業(yè)基礎知識(培訓)十六、商業(yè)地產項目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段商業(yè)基礎知識(33十七、世界一流商業(yè)街的六個關鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。2、獨特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關系有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯(lián)系商業(yè)基礎知識(培訓)十七、世界一流商業(yè)街的六個關鍵影響因素1、豐富的歷史34

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。

十八、世界一流商業(yè)街的三大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽全球50－7015倫敦牛津街享譽全球5032東京銀座享譽全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國知名8014商業(yè)基礎知識(培訓)世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠35十九、“豪布斯卡”(HOPSCA)

“豪布斯卡”(HOPSCA)是6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。

H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車場)S－－Shopping(購物)C－－Convention(集會)A－－Apartment(公寓)

把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。細分功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則，“中央商務區(qū)產業(yè)“三三二二”配比，即30%%辦公區(qū)，30%%零售，20%%服務，20%%高檔公寓商業(yè)基礎知識(培訓)十九、“豪布斯卡”(HOPSCA)“豪布斯卡”(H365.1十項原則

第五部分1、要維護購物中心零售、餐飲、娛樂52：18：30的產業(yè)經營黃金比例。2、要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。3、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。4、核心主力零售店盡量自營；而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔。5、核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套。6、核心主力店適合放在經營軸線（線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間。7、對特殊商戶（指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位）給予優(yōu)惠政策，能增強購物中心整體文化氛圍，提升品位。8、放水養(yǎng)魚，即采用合理租金與優(yōu)質服務做法，先做市，后賺錢。9、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務。10、完善信息系統(tǒng)。二十、統(tǒng)一招商管理的十項基本原則商業(yè)基礎知識(培訓)5.1十項原則第五部分1、要維護購物中心零售、餐飲、娛樂375.1十項原則

第五部分二十一、商業(yè)指標編號內容指標要求1柱距柱網距離為10.8mx10.8m;2樓層層高平頂建筑：凈高不小于5.3M~5.5M3墻外墻為實墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。4樓板荷載賣場800kg/平方米5停車面積(數量)每個車位建筑面積約需22平方米6自動人行步道如有地下室或樓面停車場，則必須有上下的自動人行步道7供水10~50噸/天8供氣通常320m3/h9排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國家及當地標準10消防滿足商家的營運要求，同時符合國家及當地標準11空調通風管道式分體空調（60KW）新風，排煙要符合消防要求。12電話開通XX門直線,1條數據線13環(huán)保符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收（由業(yè)主負責）14綠化符合國家及當地標準要求，并能最終通過當地驗收15店招免費廣告牌位置分配,業(yè)主負責所有審核