天津富力城營銷策劃報告

天津·富力城醞釀引導(dǎo)期階段思考05年1月?天津·富力城05年1月?1LOGO及VI行銷主軸目標(biāo)客群策略行銷階段軟宣策略硬廣策略公關(guān)策略DM策略網(wǎng)站策略

天津富力城富力品牌與項目核心價值剖析核心定位產(chǎn)品計劃行銷策略老城廂大區(qū)項目調(diào)研?LOGO及VI天津富力城富力品牌與項目核心價值剖析核心定位產(chǎn)2第一部分：天津老城廂大區(qū)項目調(diào)研?第一部分：天津老城廂大區(qū)項目調(diào)研?3天津宏觀經(jīng)濟自2002年以來,天津步入了快速發(fā)展軌道,年平均GDP增長率都在10%以上。1、GDP?天津宏觀經(jīng)濟自2002年以來,天津步入了快速發(fā)展軌道,年平均42、財政收入隨著工商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，天津財政收入逐年攀升。04年較上年增長26％?2、財政收入隨著工商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，天津財政收入逐年攀升。0453、近年來天津固定資產(chǎn)投資趨勢

單位：億元?3、近年來天津固定資產(chǎn)投資趨勢單位：億元?64、天津人口狀況人口總數(shù)：1023.67萬人（截至2004年底）自然增長率較低，04年人口增長率僅為0.134%來津的外來人口到2004年增至95.95萬人，約占近年新增人口的58.80%。全市共有家庭戶309.15萬戶，平均每個家庭戶人口為3.10人，與2000年相比，戶均人口減少了0.24人。市內(nèi)六區(qū)已進(jìn)入婚齡期的人口占總?cè)丝诘?.4%。約為75萬人。?4、天津人口狀況人口總數(shù)：1023.67萬人（截至2004年7天津居民收入狀況工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來源。2004年1至9月份居民家庭工薪收入人均為4832元，比上年同期增長10.2%，占家庭總收入比重為62%；其中工資及補貼收入比上年同期增長10.6%。?天津居民收入狀況工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來源。?8天津近年來城市居民人均可支配收入（元）2004年前三季度，城鄉(xiāng)居民收入均保持了兩位數(shù)增長。城市居民人均可支配收入為8082元，增長10.5%。?天津近年來城市居民人均可支配收入（元）2004年前三季度，城92004津城居民買房支出增長近七成2004年城市居民家庭人均用于購建房支出為2762元，比上年增長68.5%，增幅比2003年上升39.5個百分點。家庭商品房擁有率為16.1%，提高了2個百分點。另外，本市城市居民家庭2004年用于住房貸款人均713元，比上年增長27.1%。?2004津城居民買房支出增長近七成2004年城市居民家庭人均10認(rèn)為今后理想的居住區(qū)域仍以河西區(qū)、南開區(qū)兩個區(qū)域為首，比例分別為33%和27%，占到了抽樣調(diào)查總數(shù)的60%。天津居民購房意向洞悉1、區(qū)域選擇?認(rèn)為今后理想的居住區(qū)域仍以河西區(qū)、南開區(qū)兩個區(qū)域為首，比例分112、購房目的46％的被調(diào)查者為改善需求者，其次是為解決基本住房需求而購房，而投資類客戶僅占4％，可見天津房地產(chǎn)需求為真實需求，自用型居多，不存在泡沫。?2、購房目的46％的被調(diào)查者為改善需求者，其次是為解決基本住123、購房最關(guān)注的因素：地段，價格，房型地段優(yōu)越，總房款適中，房型好用的項目將受到大多數(shù)購房者的青睞?3、購房最關(guān)注的因素：地段，價格，房型地段優(yōu)越，總房款適中，134、房型面積意向：大多數(shù)人趨向購買面積在100－120平米之間，既經(jīng)濟又實用。?4、房型面積意向：大多數(shù)人趨向購買面積在100－120平米之14小結(jié)從地域上看，由于環(huán)境優(yōu)良，交通便利，配套齊全，天津市民更趨向于在河西和南開兩區(qū)置業(yè)。但隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，在河?xùn)|，紅橋區(qū)購房的客戶業(yè)逐年增多。由于天津房地產(chǎn)的發(fā)展起步較晚，自住需求還遠(yuǎn)未滿足，購房用于投資的理財理念也不很盛行。購房理念趨于理性，經(jīng)濟實用是首要考慮的問題。同時隨著最近一兩年房價的大幅攀升，處于消費實力和日常居住的考慮，天津更愿意購買總房款較低的小戶型。改善型客戶和需求型客戶的購買心理也存在差異。改善型客戶更考慮小區(qū)環(huán)境和房型舒適度。而需求更注重社區(qū)配套和交通便利性。?小結(jié)從地域上看，由于環(huán)境優(yōu)良，交通便利，配套齊全，天津市民更152005天津房地產(chǎn)市場前瞻隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷深入，拆遷的繼續(xù)展開，地產(chǎn)投資的不斷加大，毫無疑問，2005年天津房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢，無論銷售面積和銷售均價都會較04年較大的增長。以此同時，由于天津市政府對城市中心區(qū)域的政策牽引，吸引了北京中新集團、北京萬通、上海廣洋、上海陸家嘴、香港新世界、新加坡仁恒等幾十家國內(nèi)外實力地產(chǎn)商進(jìn)駐，房地產(chǎn)注資金額高達(dá)上百億元，強勢推動城市中心復(fù)興。這些集團將憑借豐富的高端市場開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的資金實力，致使城市中心區(qū)域必將成為天津高端市場的最大爭奪者之一。

05年天津?qū)⑿纬梢悦方鍓K，城市中心板塊，奧運板塊三足鼎立的市場格局，雖然其核心競爭力各不相同，但價格在同一水平上，因此三者競爭必定十分激烈。?2005天津房地產(chǎn)市場前瞻隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷深入，拆遷16富力城項目分析項目地處南開，和平，紅橋三區(qū)交界處。為天津城市發(fā)源地，深厚的政治，經(jīng)濟，文化歷史積淀。真正的城市核心地帶，交通便利，商業(yè)氣氛濃厚，生活，教育配套齊全。房型面積控制得當(dāng)，與目標(biāo)客戶群需求吻合。開發(fā)商業(yè)已形成的全國化品牌優(yōu)勢，在北京和廣州均有成功先例。擁有豐富的高端項目操作經(jīng)驗和雄厚的資金實力。優(yōu)勢（Strength）?富力城項目分析項目地處南開，和平，紅橋三區(qū)交界處。為天津城市17弱勢(Weakness)樓盤密度較大，容積率太高，舒適度較差，造成一定的購買抗性。曾經(jīng)擁擠破舊的地塊形象尚待革新。毗鄰繁華鬧市中心，居住氛圍嘈雜。緊靠少數(shù)民族聚集區(qū)，文化沖突可能給項目運營帶來一定的不可控因素。?弱勢(Weakness)樓盤密度較大，容積率太高，舒適度較18機會(Opportunity)海河綜合治理帶動了該區(qū)域地產(chǎn)的發(fā)展，居住環(huán)境的改善和商業(yè)的日益繁華改變了居民對該區(qū)域的原有印象。眾多實力雄厚的開發(fā)商強勢進(jìn)入，上千億資金注入，全面推動了天津城市中心的恢弘騰飛。天津市政府對城市復(fù)興的強烈愿望，給該區(qū)域的開發(fā)商給予大力支持。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)、支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，對改善人居環(huán)境，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓展社會就業(yè)渠道，提升城市功能，增強城市競爭力等方面具有重要作用。大多數(shù)天津市民對城市中心的復(fù)興寄予厚望，片區(qū)的改造必然讓市民最為關(guān)注。更利于品牌的建立和維護(hù)。?機會(Opportunity)海河綜合治理帶動了該區(qū)域地產(chǎn)的19威脅(Threat)05年全市高檔商品房上市面積將高達(dá)300萬平米，供過于求，競爭異常激烈。由于推進(jìn)速度較快，該區(qū)域地產(chǎn)市場尚未成熟，尚存諸多不確定因素。周邊眾多項目失敗使更多的消費者處于觀望態(tài)度。迅速炒熱該區(qū)域尚需時間和宣傳力度。?威脅(Threat)05年全市高檔商品房上市面積將高達(dá)3020周邊地塊情況進(jìn)駐企業(yè)具有“理念新、實力強、起點高”的特點各項目進(jìn)度中新集團一期6萬平方米別墅住宅已開工，計劃6月開盤。柏龍威地塊30萬平方米沿海項目05年下半年開工。泰達(dá)城于05年年初開工。?周邊地塊情況進(jìn)駐企業(yè)具有“理念新、實力強、起點高”的特點各21項目周邊綜述周邊超過8平方公里的區(qū)域內(nèi)，各類房地產(chǎn)項目總建筑面積將超過1500萬平方米。南開、和平、紅橋三區(qū)交界地區(qū)是天津市最傳統(tǒng)的居住區(qū)之一，同時也是天津城市起源之地，擁有悠久的歷史、豐厚的文化底蘊和人文氣息。經(jīng)過多年的老城區(qū)改造，這一地區(qū)原有的危陋平房基本被清除，周邊道路交通的改造使得這一地區(qū)的居住環(huán)境得以極大改善。特別是海河綜合開發(fā)的啟動，更為該區(qū)域的復(fù)興創(chuàng)造了機會。以老城廂為中心的周邊8平方公里范圍內(nèi)，包含有大悲院商貿(mào)區(qū)、古文化街海河樓、銅鑼灣廣場、西站商貿(mào)區(qū)等多個規(guī)劃、新建商業(yè)項目，總占地面積近380公頃。同時，完善的商業(yè)配套又拉動了住宅的發(fā)展。?項目周邊綜述周邊超過8平方公里的區(qū)域內(nèi)，各類房地產(chǎn)項目總建筑22

東北角商圈東北角商圈主要有大胡同小商品批發(fā)市場等。目前大胡同商業(yè)中心是一個建筑面積40多萬平方米，配套功能完善，涵蓋多種商品專營市場和批發(fā)市場的多業(yè)態(tài)現(xiàn)代化商業(yè)中心。將來的大胡同將會成為一個集服裝鞋帽、百貨、小家電、工藝品、文體用品等以批發(fā)為主的規(guī)模龐大的超市。并給客戶營造出一個很好的購物環(huán)境，吃、喝、玩、穿、用等所有購物需求都能夠得到解決。東北角商業(yè)圈目前以中低檔小商品為主，這主要是由天津市民的傳統(tǒng)觀念及開發(fā)商的市場定位等因素所構(gòu)成。除了吸引著本市及外埠的小商品經(jīng)營商外還吸引著紅橋區(qū)、河北區(qū)及北辰區(qū)的中低檔客戶群，在未來幾年的發(fā)展中，可能還將繼續(xù)維持這種形態(tài)。項目周邊商業(yè)狀況?

東北角商圈項目周邊商業(yè)狀況?23項目周邊商業(yè)狀況

東南角商圈東南角商圈在建及擬建項目有：新世界花園—棕櫚陽光、海河樓商貿(mào)街、銅鑼灣廣場等。

1、海河樓商貿(mào)街古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)東臨海河，西至東馬路，南起水閣大街，北至通北路，總占地22.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積15萬平方米。古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)業(yè)態(tài)分布主要分為海河風(fēng)情帶、文化街區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)中心三個特色區(qū)。2、新世界`花園—棕櫚陽光新世界花園—棕櫚陽光位于南市食品街對面，總建筑面積在2萬平方米，共分為兩層，32個鋪面。3、銅鑼灣廣場東南角商業(yè)圈歷來是天津市商業(yè)項目聚集地之一，并隨著近幾年的海河改造及老城廂拆遷，更加顯示出它在天津市商業(yè)地產(chǎn)中的地位。一些中高檔大型商業(yè)項目都聚集于此，不僅吸引著中高檔收入消費人群，還包括一些來津觀光旅游客戶群。?項目周邊商業(yè)狀況

東南角商圈?24富頓廣場地址：和平區(qū)榮業(yè)大街與福安大街兩棟高層,30層,28層,住宅293套主力面積在79平米—141平米單位間隔74平米－89平米，101套。

92－128平米，64套

142－147平米，80套。

211平米，2套。代理分：天津中原物業(yè)顧問有限公司

?富頓廣場地址：和平區(qū)榮業(yè)大街與福安大街?25泰達(dá)城總投資額超過70億元，總建筑面積達(dá)150萬平方米，其中110萬平方米的住宅、40萬平米的公建，項目由天津泰達(dá)集團、北京萬通集團以及上海廣洋集團合作開發(fā)。建設(shè)包括商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和高檔住宅在內(nèi)的高檔生活社區(qū)。

?泰達(dá)城總投資額超過70億元，總建筑面積達(dá)150萬平方米，其中26諾克西區(qū)(米蘭翠景二期)項目位置：紅橋區(qū)芥園道與復(fù)興路交口向西100米板樓，多層，小高層。

綠化/容積率：綠化率45.00％

容積率1.70項目規(guī)模：占地面積7.00萬平方米（公頃）

建筑面積12.00萬平方米?諾克西區(qū)(米蘭翠景二期)項目位置：紅橋區(qū)芥園道與復(fù)興路交口27銅鑼灣廣場銅鑼灣廣場是由天津市醫(yī)藥集團、香港中僑公司、香港裕良開發(fā)有限公司共同投資，由隆僑房地產(chǎn)公司開發(fā)的綜合性動感商業(yè)廣場，該商場集大型百貨、名牌精品店、餐飲、娛樂、星級酒店、商務(wù)公寓等于一體，總投資20億元。占地面積近8萬平方米，總建筑面積約32萬平方米，其中商業(yè)建筑面積約21萬平方米，五星級酒店建筑面積4.5萬平方米，住宅及公寓7萬平方米。整個項目由國內(nèi)外知名設(shè)計師設(shè)計，分兩期建設(shè)，選址原則：未來中心原則，可持續(xù)原則。?銅鑼灣廣場銅鑼灣廣場是由天津市醫(yī)藥集團、香港中僑公司、香港裕28天津世貿(mào)中心地處南開區(qū)，四至為南門外大街以西、南開二馬路以東、南開一緯路以北、南馬路以南。

占地81073平方米，其中B地塊面積64001.6平方米，C地塊面積17071.4平方米，總建筑面積45萬平方米，總投資20億元人民幣。地下規(guī)劃：設(shè)計12萬平方米，分為2層，負(fù)一層設(shè)計建設(shè)商業(yè)設(shè)施，負(fù)二層為停車場。地上建筑：面積為33萬平方米，首層為商業(yè)建筑，一層以上建設(shè)一座五星級商務(wù)酒店，建筑面積約6萬平方米，酒店式公寓建筑面積約10萬平方米，寫字樓建筑面積約11萬平方米。總投資20億元人民幣的天津世貿(mào)中心將于05年上半年開始建設(shè)，預(yù)計2008年全部建成。日前，天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司(簡稱天房發(fā)展)與浙江華庭股份有限公司已就合作開發(fā)該項目進(jìn)行了簽約。該項目建成后，將成為本市最大的集商務(wù)、餐飲、公寓等于一體的貿(mào)易商務(wù)中心。

?天津世貿(mào)中心地處南開區(qū)，四至為南門外大街以西、南開二馬路以29第二部分:富力品牌與項目核心價值剖析?第二部分:富力品牌與項目核心價值剖析?30富力地產(chǎn)的中國版圖布局全國飛速邁進(jìn)

1991——2005富力品牌戰(zhàn)略?富力地產(chǎn)的中國版圖布局全國飛速邁進(jìn)1991——200531同步中國城市化進(jìn)程(城市新生活運營者)煥醒城市新生活魅力持續(xù)積累、完美溝通12

載富力品牌全方位提升居住品質(zhì)

品牌恒久生輝熱心公益回報社會以品牌為導(dǎo)向的項目營銷整合體系（ULP）獨特生活主張領(lǐng)航中國地產(chǎn)未來鏗鏘穩(wěn)健榮耀累累品牌策略、品牌傳播、品牌美譽、品牌營銷、品牌競爭富力品質(zhì)人性關(guān)懷品牌成長項目營銷?同步中國城市化進(jìn)程煥醒城市新生活魅力持續(xù)積累、完美溝通1232項目營銷UIP富力品牌富力品牌文化內(nèi)涵產(chǎn)品內(nèi)涵精神內(nèi)涵建筑品質(zhì)成熟配套稀缺景觀居住感受生活內(nèi)涵品位信仰ULP外在的低調(diào)內(nèi)在的奢華新城市生活魅力國際化立場?項目營銷UIP富力品牌富文化內(nèi)涵產(chǎn)品內(nèi)涵精神內(nèi)涵建筑成熟稀缺33天津富力城ULP以品牌為導(dǎo)向項目營銷整合體系品牌建設(shè)戰(zhàn)略體系項目營銷網(wǎng)絡(luò)建立階段性營銷目標(biāo)實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫營銷模式國際化天津中心第一排榮耀城市的生活魅力國際化氛圍高雅而尊榮（品牌成長）?天津富力城ULP以品牌為導(dǎo)向品牌建設(shè)項目營銷階段性營銷34第三部分：天津富力城核心定位?第三部分：天津富力城核心定位?35集歷史與現(xiàn)代的全局眼界認(rèn)識天津老城廂（新建衛(wèi)計劃）：一、老城廂位處南開、紅橋、和平三區(qū)交隔之地，地塊東至東馬路，南至南馬路，西至西馬路，北至北馬路，占地面積１５５萬平方米。具有600年歷史的老城廂是天津市的發(fā)祥地和天津發(fā)展的搖籃，上百位歷史人物在此居住，名人故居林立，文化遺址繁多，老城廂被認(rèn)為城市文化和歷史發(fā)展的原點。二、老城廂地區(qū)具有深刻的文化底蘊和深厚的歷史淵源，被認(rèn)為是最原始、最真實地保留了天津地域特色的地方之一。三、老城廂是天津?qū)崿F(xiàn)三步走戰(zhàn)略的重要組成部分，建成后的老城廂將是一座集居住、文化、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、旅游和生態(tài)景觀為一體的城市綜合體。四、老城廂改造工程是海河綜合開發(fā)改造的有機組成部分，是改善居民生活條件的重點工程，它將帶動天津市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和整體居住水平的調(diào)整，改造后老城廂將成為國際矚目的集城市歷史文化與現(xiàn)代時尚于一體的現(xiàn)代城市綜合體。五、今日老城廂已脫胎換骨，國際大都會城市中心的輝煌榮耀初露崢嶸，立體交通改造、歷史古跡保護(hù)、城市三大商圈形成，周邊環(huán)境優(yōu)化改善、百年工程打造，十幾所名校環(huán)繞周圍……老城廂已成為城市最適宜居住的中心。?集歷史與現(xiàn)代的全局眼界一、今日老城廂已脫胎換骨，國際大都會城36天津富力城：一、強大的富力品牌影響，成熟可信賴的品牌美譽度及認(rèn)知度，為后期營銷推廣提供強大的品牌支撐。二、天津富力城總占地面積215550㎡，約320畝，地塊位于天津市西北部南開區(qū)，東至東馬路，南至南馬路，西至西馬路，北至北馬路，屬老城廂改造工程的一部分。該地塊地理位置優(yōu)越，具有極佳的國際居住氛圍。三、天津富力城總建筑面積724230㎡，住宅建筑面積為555336㎡，公建面積為168894㎡，容積率：3.36（平均值），由住宅和商業(yè)（寫字樓、酒店、商鋪），該地塊擁有成熟完善的商業(yè)、商務(wù)、旅游、交通、酒店、寫字樓、歷史、古跡等相關(guān)配套，優(yōu)越的城市中心區(qū)位，是集居住、旅游、購物、酒店于一體的新城市建筑綜合體。四、本案是集住宅、寫字樓、酒店、商鋪于一體的城市中心建筑綜合體、緊鄰鼓樓商業(yè)街、西南角商圈；毗鄰市區(qū)既有或正在崛起的獅子林、和平路、食品街商圈，教育醫(yī)療成熟完善，分布有南開中學(xué)、南開二中、南開大學(xué)、天津大學(xué)等知名教育機構(gòu)。?天津富力城：一、?37600年城市文脈集匯區(qū)域獨享最成熟城市配套國際化步伐的先行區(qū)域城市人居集中體現(xiàn)的中心21萬㎡純城市中央版圖集住宅與商業(yè)的建筑綜合體天津富力城邁向國際化品牌優(yōu)勢公共資源優(yōu)勢支持天津富力城的八大利好（賣點梳理）政策及政府（公信力）等利好富力品牌的強大資源優(yōu)勢投資升值前景（地產(chǎn)藍(lán)籌）?600年城市文脈集匯區(qū)域獨享最成熟城市配套國際化步伐的38天津富力城項目核心定位“新國際生活”寓所■國際新建筑綜合體一座愿意與過去談和的城市，在沉甸甸的歷史與有待選擇的未來之間，我們發(fā)現(xiàn)——城市新生活的精神與向往。?天津富力城項目核心定位“新國際生活”寓所■國際新建筑綜合體一39八大因素定義“新國際生活”客層◆開放及前瞻性的時代眼光；◆向往一切“美”的事物；◆有一定藝術(shù)傾向；◆追求國際生活的氛圍及品質(zhì)；◆濃郁的城市情結(jié)；◆高度的社會責(zé)任感；◆高尚的價值觀、道德觀；◆創(chuàng)富精神；客層臉譜：?八大因素定義“新國際生活”客層◆開放及前瞻性的時代眼光；客層40天津富力城性格描述：600年輝煌巨變，一切都在上升，在過去與未來之間;天津富力城與城市國際化路線一道;開創(chuàng)新城市國際生活的無限可能;一座600年城市濃郁文化底蘊的蓬勃煥發(fā);一幅國際化人居未來的榮耀版圖;320畝城市中央腹地;北方建筑科技物理性能與南方園林景觀相融合的城市建筑綜合體我們發(fā)現(xiàn)：城市之心；居者之心；生活之心；——天津富力城?天津富力城性格描述：?41天津·富力城項目價值剖析■獨特生活主張（ULP）的城中綜合體

■與城市榮辱與共、肝膽相照，迎接歷史新機遇城市之心；居者之心；生活之心；?天津·富力城項目價值剖析■獨特生活主張（ULP）的城42天津富力城項目核心價值■城市之心：600年衛(wèi)文化發(fā)源之根，人文、民俗、精神、歷史形成的核心領(lǐng)地，交通、配套、觀光、旅游的城市榮華地界，城市極速國際化發(fā)展的三區(qū)交隔重胄腹地，國際眼光一致矚目的天津城市心臟地帶?！鼍诱咧模合?shù)歷史風(fēng)云人物、名人墨客、商賈才俊、時代精英……每一位曾與天津密不可分的居者都視此為心靈之地，她是城市與居者內(nèi)心完美融合的600年勝地，尊榮、高雅、雍容而低調(diào)，令所有天津人及移民天津的人士，都為之榮耀的生命沃土?！錾钪模邯殦沓鞘凶顕H化生活魅力，引以為榮的城市生活中心，鑄就新城市主義生活，獨享一座城市為你書定的種種雍容，身份、品位與生活魅力的天然分界。生活之心城市之心居者之心天津富力城?天津富力城項目核心價值■城市之心：■居者之心：■生活之心43第四部分：天津富力城產(chǎn)品計劃?第四部分：天津富力城產(chǎn)品計劃?44

天津富力城

產(chǎn)品計劃新國際建筑綜合體（住宅、商業(yè)）——天津富力城，國際化城市人居第一事件■

新建衛(wèi)計劃·天津富力城21萬㎡城市中央榮耀版圖

?天津富力城產(chǎn)品計劃新國際建筑綜合體（住宅、商業(yè)）——45產(chǎn)品建議:（1）可持續(xù)、可成長的多態(tài)植被；（2）國際雕塑家藝術(shù)品走廊；（3）下沉式中央水景廣場；（4）綠色生態(tài)地下車庫；（5）恒溫恒濕生態(tài)住區(qū)；（6）建筑物理性能及科技材料的運用；（7）在地文化與國際潮流相融合的景觀小品群落；（8）住宅入口庭園設(shè)計；……?產(chǎn)品建議:?46北京富力城（效果圖）（可成長、可持續(xù)的景觀體系）?北京富力城（效果圖）（可成長、可持續(xù)的景觀體系）?47（水景疊瀑）（雕塑藝術(shù)品走廊）?（水景疊瀑）（雕塑藝術(shù)品走廊）?48（淺灘）（庭園小品）?（淺灘）（庭園小品）?49天津富力城行銷策略LOGO及VI系統(tǒng)應(yīng)用行銷主軸目標(biāo)客群策略行銷階段軟宣策略硬廣策略公關(guān)策略DM策略網(wǎng)站策略第五部分：?天津富力城行銷策略LOGO及VI行銷主軸目標(biāo)客群策略行銷階段50天津富力城行銷主軸■

行銷主軸

——以“居者”（客層）、“城市”（土地）、“生活”（建筑、景觀及配套）三個層面貫穿整個行銷計劃?！?/p>

推廣主聲：21萬㎡城市中央榮耀版圖國際大都會人文之城?天津富力城行銷主軸■行銷主軸■推廣主聲：2151天津富力城目標(biāo)客源分析從鎖定八萬筆客源分析過濾由八萬筆客源去口碑?dāng)U散——“新國際生活者”的搜尋與經(jīng)營計劃。（目標(biāo)客群的數(shù)據(jù)庫營銷體系）?天津富力城目標(biāo)客源分析從鎖定八萬筆客源分析過濾由八萬筆客源去52■國外客源

駐津外資企業(yè)中高管理層（海外和港、澳、臺）■

津外客源

東北、東南沿海地區(qū)（浙江、江蘇）、長江沿岸（武漢）、附近省市等地(通過機場媒體鎖定)■

本地客源

□各區(qū)駐金融機構(gòu)、開發(fā)區(qū)企業(yè)中高階管理層。□曾經(jīng)買過天津別墅的客源（重要鎖定周圍別墅區(qū)住戶名單）

□市內(nèi)20大高級外銷公寓名單□市區(qū)100大企業(yè)及知名外企中高階主管（包括國內(nèi)企業(yè)500大及上市公司）（名單公司配合）□中、高檔車車主（名單公司配合）□中、高檔私人會所會員（名單公司配合）

□各大商場、俱樂部、酒店的金卡會員

□

6000以上中、高擋樓盤的已購客戶?■國外客源?53■本地客源經(jīng)營數(shù)據(jù)類別名稱數(shù)量已購客戶天津中、高檔樓盤的已購客戶10,000高檔名宅寫字樓城區(qū)內(nèi)中高檔公寓、中高檔寫字樓、別墅群32,000企業(yè)主天津個體私營、民營業(yè)主15,000俱樂部會員中、高檔俱樂部4,000百貨金卡勸業(yè)、百貨、華聯(lián)商廈、凱悅酒店等等3,000津外客源國內(nèi)企業(yè)及公司中高級白領(lǐng)8,000國外客源駐津外企中高層日韓臺協(xié)會人員。4,000私家車中、高檔車車主4,000共計約：80,000筆?■本地客源經(jīng)營數(shù)據(jù)類別名稱數(shù)量已購客戶天津中、高檔樓盤的已54■開始搜集并鎖定客源名單10-15萬筆：對天津中高檔公寓、別墅、中高檔寫字樓進(jìn)行精耕掃蕩；邀請名單公司提供優(yōu)勢名單并對名單進(jìn)行審核確定；對天津別墅及中高檔樓盤銷售員的客戶人脈進(jìn)行收集整合。經(jīng)由測試調(diào)整，濃縮為8萬筆可供深耕經(jīng)營的客源名單。?■開始搜集并鎖定客源名單10-15萬筆：?55

海外（主要為日、韓）和港澳臺地區(qū)的客戶與天津有商業(yè)來往或在天津幾個開發(fā)區(qū)常駐外資企業(yè)中高級管理層，日、韓、臺協(xié)會成員。

外來客戶的主要來源東北、東南沿海地區(qū)（浙江、江蘇）、長江的沿岸（武漢）、附近省市（河北石家莊）等地區(qū)。

■外地客源經(jīng)營?

海外（主要為日、韓）和港澳臺地區(qū)的客戶■外地客源經(jīng)營?56■通過機場路牌、機場媒介、機上媒介等媒介工具加以鎖定。由于有的客戶可能是第一次接觸本案信息，因此，讓這些客戶產(chǎn)生第一好感印象變得很重要?！?/p>

在外地客源的經(jīng)營中，可根據(jù)市場反映情況，對具體航線做針對性的鎖定，如特定航線禮品贈送、及特定航線DM投遞等?！鲠槍θ?、韓、臺的天津協(xié)會成員，以夜宴形式舉行活動聚會，并贈送DM及項目手冊等相關(guān)資料。?■通過機場路牌、機場媒介、機上媒介等媒介工具加以鎖定。由57■<第一階段>醞釀引導(dǎo)期（2005/02/20--2004/04/31）土地營銷推廣：借助富力品牌優(yōu)勢及城市新建衛(wèi)計劃強勢介入，塑造片區(qū)土地的絕對價值形象及國際化城市魅力區(qū)塊形象，以氣勢區(qū)隔市場；盛大亮相；新客戶的開發(fā)積累；及引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注?！?lt;第二階段>公開強銷期（2005/05/1--2005/07/20）項目營銷推廣：最大化聚集人氣、盛大公開、強勢放量，進(jìn)入強銷階段?！?lt;第三階段>深耕經(jīng)營、主力強攻期（2005/08/01--2005/9/15）客層營銷：深度經(jīng)營已購客戶，培育未購客戶，著力開發(fā)新客戶。項目再度強攻熱銷，訊息極速擴散，擴大目標(biāo)覆蓋范圍?！?lt;第四階段>延續(xù)深耕、經(jīng)營收尾期（2005/09/15-2005/10/15）深度挖掘資源，精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群，深耕市場，積累能量，最后典藏套數(shù)出清，接近完美。后期新產(chǎn)品布局提前全面鋪開……天津富力城行銷階段?■<第一階段>醞釀引導(dǎo)期（2005/02/20--200458第一階段：醞釀引導(dǎo)期（05/2/20—05/4/31）塑造天津富力城大區(qū)形象，系統(tǒng)傳播土地價值，制造市場對21萬㎡城市中央版圖的高度關(guān)注；大型新聞發(fā)布會：公關(guān)造勢，項目正式亮相；在城市國際化的高度上，引導(dǎo)市場對項目的深度認(rèn)知；客戶深度挖掘、迅速開發(fā)，建立數(shù)據(jù)庫營銷模式；引發(fā)目標(biāo)客源、媒體輿論及業(yè)界的廣泛而高度關(guān)注！立體媒體封鎖，機場票封等組合應(yīng)用項目參展與獲獎計劃迅速啟動?第一階段：醞釀引導(dǎo)期（05/2/20—05/4/31）?59（1）李思廉的天津設(shè)想21萬㎡城市中央榮耀版圖打造新國際化生活未來

（2）在中國寫下名字

富力地產(chǎn)在中國的版圖開啟天津人居的國際化未來第一階段軟宣策略：借助富力品牌強勢介入，利用天津三步走戰(zhàn)略、老城廂改造的政策及人氣優(yōu)勢，聚集能量、全面鋪開，土地形象及價值先期展開，建立市場對土地及項目的信心，打造天津地產(chǎn)市場的第一事件。（3）富力城“獨特生活主張”體驗之旅

京滬浙三地新國際化生活巡禮?（1）李思廉的天津設(shè)想第一階段軟宣策略：（3）富力城“獨特生60(5)21萬㎡城市中央榮耀版圖國際大都會天津第一排(6)國際新能量建筑綜合體富力集團新年鉅獻(xiàn)——14億巨資打造天津富力城(4)21萬㎡城市中央榮耀版圖國際大都會人文之城?(5)21萬㎡城市中央榮耀版圖國際大都會天津第一排(61公關(guān)策略：根據(jù)項目營銷戰(zhàn)略節(jié)點（時間與工程），配合廣告，策動不同的公關(guān)活動及時間項目引導(dǎo)期活動策略富力品牌內(nèi)涵挖掘、傳承與城市共進(jìn)、項目國際化氛圍渲染未來建筑品質(zhì)渲染國際事件策動?公關(guān)策略：根據(jù)項目營銷戰(zhàn)略節(jié)點（時間與工程），配合廣告，策動622005京津冀“城市運營與品牌地產(chǎn)”發(fā)展峰會一個絕對重量級的對話一場充滿智慧活力的對話一場城市與城市的對話京津冀三地品牌地產(chǎn)再展鋒芒議題：新政策下品牌地產(chǎn)在城市運營中扮演的角色天津老城廂發(fā)展格局的新思路—新建衛(wèi)計劃案例回顧：北京文化商業(yè)中心——王府井發(fā)展歷程“石家莊CBD”中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建、規(guī)劃發(fā)展新思路參與機構(gòu)：天津南開區(qū)政府、石家莊規(guī)劃委員會、北京首創(chuàng)、富力地產(chǎn)集團、SOHO中國…?2005京津冀“城市運營與品牌地產(chǎn)”發(fā)展峰會63富力城國際文化哲居城市公共空間·中心地產(chǎn)發(fā)展論壇議題：私人空間與公共空間的對話城市公共空間與周邊建筑的關(guān)系城市公共空間如何影響周邊地產(chǎn)的投資價值國際經(jīng)典案例回放城市經(jīng)濟與公共空間文化的關(guān)系城市公共空間文化與富力城文化的氛圍營造邀請機構(gòu)：城市發(fā)展規(guī)劃政要、國內(nèi)外城市經(jīng)濟界專家、建筑學(xué)術(shù)專家、環(huán)境心理專家前期營銷活動：讓項目融入城市文化脈絡(luò)、與城市發(fā)展相結(jié)合，引發(fā)天津續(xù)海河、梅江之后地產(chǎn)發(fā)展圈的第三極?富力城國際文化哲居邀請64健康、科技、節(jié)能住宅環(huán)境與建筑材料新技術(shù)研討會富力城住宅節(jié)能工程說明會順應(yīng)政府的城市科技環(huán)保戰(zhàn)略,富力城為人們提供高舒適度低能耗的居住環(huán)境；老城區(qū)的居住環(huán)境、建筑新氣象。追逐國際住宅節(jié)能趨勢，解讀富力城建筑節(jié)能材料在工程中的運用，發(fā)布富力城居住環(huán)境節(jié)能理念及富力城住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)研討綠色住宅節(jié)能環(huán)保、節(jié)能新材料運用以及節(jié)能技術(shù)展望利用國際先進(jìn)節(jié)能技術(shù)，為住戶更有效地利用能源提供可能21位國內(nèi)外業(yè)界專家介入引發(fā)富力城建筑材料物理系統(tǒng)革命國內(nèi)外建筑專家、新材料專家討論節(jié)能建筑的發(fā)展趨勢及其對人類健康的利益。營銷活動：包裝富力城建筑工程系統(tǒng)，透過渲染成為區(qū)域市場內(nèi)新亮點及賣點?健康、科技、節(jié)能富力城住宅節(jié)能工程說明65國際性事件營銷：通過國際間文化交流增添項目及區(qū)域的國際文化氛圍，營造項目的國際化氣質(zhì)首屆國際雕塑及景觀環(huán)境藝術(shù)交流會聯(lián)合國際雕塑組織及北京、天津古文化街舉辦內(nèi)容：薈萃國際雕塑名家名作及展現(xiàn)當(dāng)代雕塑藝術(shù)不同風(fēng)格的國際雕塑展國際居住景觀雕塑藝術(shù)鑒賞、說明會雕塑藝術(shù)品在居住生活的應(yīng)用“雕塑藝術(shù)家走廊”雕塑大師作品發(fā)布會?國際性事件營銷：通過國際間文化交流增添項目及區(qū)域的國際文化氛66營銷活動的渠道，鎖定、跟蹤目標(biāo)客戶活動場所，介入?yún)⑴c，進(jìn)行活動渠道封鎖營銷活動傳播渠道大型高爾夫邀請賽冠名大型演唱會、藝術(shù)晚會及體育賽事票封廣告日韓臺等涉外機構(gòu)聚會活動，現(xiàn)場宣