物業(yè)經(jīng)營管理：第九章 財務管理與績效評價

2024/4/31第九章財務管理與績效評價第一節(jié)財務管理概述第二節(jié)財務報告分析第三節(jié)物業(yè)管理績效評價第四節(jié)績效評價的主要方法第五節(jié)物業(yè)管理報告2024/4/32測試應考人員對財務管理、財務報告分析、物業(yè)管理績效評價、物業(yè)管理報告等內(nèi)容、方法的熟悉程度，以及物業(yè)經(jīng)營管理中財務與績效管理的能力和知識水平。（一）考試目的2024/4/33掌握：物業(yè)管理績效及績效評價，物業(yè)管理績效評價的主要類型，物業(yè)管理績效評價的指標體系，物業(yè)管理報告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報告。熟悉：財務管理的對象、目標、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價的標準及評價結(jié)果的表達方法，物業(yè)管理報告編寫中的注意事項。了解：財務報告的構(gòu)成與內(nèi)容，財務報告分析的主要形式，財務報告分析的主要方法與一般過程，績效評價主要方法。（二）考試基本要求2024/4/34企業(yè)財務管理的對象、目標及其基本內(nèi)容企業(yè)財務報告的編制與分析物業(yè)管理績效考核的內(nèi)容物業(yè)管理績效評價方法與類型物業(yè)管理績效評價指標體系的構(gòu)成物業(yè)管理報告的類型及其內(nèi)容（三）要點說明2024/4/35一、財務管理對象第一節(jié)

財務管理概述企業(yè)財務活動——是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。（一）企業(yè)財務活動2024/4/36企業(yè)同其所有者之間的財務關(guān)系企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務關(guān)系企業(yè)同其債務人之間的財務關(guān)系企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務關(guān)系企業(yè)同職工之間的財務關(guān)系企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務關(guān)系（二）企業(yè)財務關(guān)系2024/4/37二、財務管理目標利潤最大化資本利潤率最大化或每股利潤最大化企業(yè)價值最大化或股東財富最大化（一）財務管理總體目標2024/4/38籌資管理目標：以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金投資管理目標：以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多的投資收益利潤分配管理目標：正確處理企業(yè)相互利益主體之間的經(jīng)濟利益，合理確定利潤的留存比例以及分配形式（二）財務管理具體目標2024/4/39三、財務管理內(nèi)容籌資決策——是指物業(yè)服務企業(yè)對所要籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進行的決策。包括：預測企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和時機；確定籌資資金的來源與比例；研究或評價最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財務風險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。（一）籌資決策2024/4/310投資決策——是指企業(yè)籌得資金后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。包括：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資；預測投資規(guī)模和投資動機；確定投資結(jié)構(gòu)；評價投資方案的風險與收益；選擇符合財務管理目標的最佳投資方案。（二）投資決策2024/4/311利潤分配決策——是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息和作為留存利潤等方面進行分配的政策選擇。包括：利潤分配與留存利潤的關(guān)系；利潤分配政策及其影響因素；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。（三）利潤分配決策2024/4/312四、財務管理的手段網(wǎng)絡財務是以互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)以及電子商務為背景的在線理財活動。優(yōu)勢：遠處處理企業(yè)事務，便于整合企業(yè)的財務資源；可以實現(xiàn)財務與業(yè)務的一體化；電子單據(jù)和電子貨幣將得到普遍使用。網(wǎng)絡財務——2024/4/313一、財務報告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié)

財務報告分析企業(yè)財務報告——是以企業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財務信息的書面報告文件，是企業(yè)經(jīng)營管理水平的綜合反映。2024/4/314財務報告可分為年度、半年度、季度和月度財務報告。企業(yè)財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。2024/4/315會計報表——是在日常會計核算的基礎(chǔ)上，按照一定的指標體系，總括地反映物業(yè)服務企業(yè)在一定時期內(nèi)的資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文件，是物業(yè)服務企業(yè)的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。（一）會計報表部分一套完整的會計報表通常由主表和附表兩部分組成。2024/4/316資產(chǎn)負債表利潤表1、主表現(xiàn)金流量表成本表資產(chǎn)負債表附表：資產(chǎn)減值準備明細表、股東權(quán)益增減變動表、應交增值稅明細表利潤表附表：利潤分配表、分部報告2、附表2024/4/3171、會計報表附注：是對報表的補充說明和具體解釋。2、財務狀況說明書：是企業(yè)對自身的財務狀況和經(jīng)營成果作出的自我評價。（二）文字報告部分財務情況說明書一般包括：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況；利潤實現(xiàn)和分配情況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況；對企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項。

2024/4/318二、財務報告分析的概念與形式財務報告分析——是指以財務報告所反映的各類信息為依據(jù)和起點，采用科學的評價標準和適用的分析方法，遵循規(guī)范的分析程序，有重點、針對性地分析和評價物業(yè)服務企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果，正確判斷企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的利弊得失、財務狀況及其發(fā)展趨勢，為報告使用者投資與決策提供重要財務信息的一種分析活動。（一）財務報告分析的概念與特征2024/4/319拓展性：是財務報告編制工作的延續(xù)和拓展判斷性：通過比較，觀察指標的數(shù)量及差異、趨勢，對企業(yè)經(jīng)營管理活動作出判斷依賴性：對科學的評價標準和適用的分析方法有較高依賴性財務報告分析的特征2024/4/3201、根據(jù)分析主體的不同（二）財務報告分析的主要形式內(nèi)部分析：對企業(yè)內(nèi)部財務狀況進行分析。外部分析：企業(yè)外部投資者、債權(quán)人及政府部門對企業(yè)的有關(guān)情況進行分析。2024/4/3212、根據(jù)分析內(nèi)容和范圍的不同全面分析：對企業(yè)在一定時期的經(jīng)營管理各方面的情況進行系統(tǒng)、綜合、全面的分析和評價。專題分析：對企業(yè)經(jīng)營管理過程中某一環(huán)節(jié)或某一方面存在的突出問題進行分析。2024/4/3223、從分析資料角度劃分財務報表分析：資產(chǎn)負債表分析、利潤表分析、現(xiàn)金流量表分析。內(nèi)部報表分析：揭示物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題或不足。2024/4/3234、從分析的時期和目的角度劃分趨勢分析：對企業(yè)某個時期各單位時間的總體財務變動狀況或某個財務指標的變動情況所做的分析?，F(xiàn)狀分析：分析企業(yè)財務活動，以評價企業(yè)當期的各項經(jīng)營和財務活動狀況。潛力分析：在趨勢和現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)資源變動狀況和經(jīng)營目標，對企業(yè)未來發(fā)展能力的估計與判斷。2024/4/324三、財務報告分析的主要方法——是將影響財務狀況、經(jīng)營成果的兩個或兩個以上相關(guān)因素聯(lián)系起來，通過計算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評價企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。包括：相關(guān)指標比率分析法、構(gòu)成比率分析法、效率比率分析法。（一）比率分析法2024/4/325——將實際數(shù)同特定的各種標準（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進物業(yè)經(jīng)營管理提供參考。包括：絕對數(shù)比較、相對數(shù)比較；橫向比較法、縱向比較法。（二）比較分析法2024/4/326四、財務報告分析的一般過程（一）財務報告分析準備階段明確財務報告分析目的確立財務報告分析標準制定財務報告分析計劃搜索整理財務報告分析資料2024/4/327（二）財務報告分析實施階段報告整體分析財務指標分析基本因素分析2024/4/328（三）財務報告分析報告階段得出財務報告分析結(jié)論提出可行的措施建議編寫財務報告分析報告2024/4/329一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義第三節(jié)

物業(yè)管理績效評價績效——是相關(guān)主體在實踐活動所產(chǎn)生的、與勞動耗費有對比關(guān)系的、可以度量的結(jié)果。（一）績效與物業(yè)管理績效2024/4/330物業(yè)管理績效——包括物業(yè)服務企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)服務企業(yè)績效——是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效——是指物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托承擔經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。2024/4/331物業(yè)管理績效評價——是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)服務企業(yè)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。（二）物業(yè)管理績效評價及其意義2024/4/332以物業(yè)服務企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)服務企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標作為主要評價依據(jù)，并將各項指標與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進行對比，以期得到對某個物業(yè)服務企業(yè)公正、客觀的評價結(jié)果。物業(yè)管理績效評價的特點2024/4/333對物業(yè)服務企業(yè)而言——有助于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗、找出問題、改進管理和提高績效；對企業(yè)所有者而言——有助于科學全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本；對政府而言——為有關(guān)部門對物業(yè)服務企業(yè)加強宏觀調(diào)控和考核企業(yè)業(yè)績提供了科學依據(jù)。物業(yè)管理績效評價的意義2024/4/334二、物業(yè)管理績效評價的類型政府評價社會評價企業(yè)集團內(nèi)部評價企業(yè)自我診斷評價物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價2024/4/335三、物業(yè)管理績效評價的基本要素評價指標：定性、定量評價標準：參照系數(shù)評價方法：具體手段2024/4/336四、物業(yè)管理績效評價的指標體系1、財務效益狀況指標（一）物業(yè)管理績效評價基本指標（1）凈資產(chǎn)收益率——是指企業(yè)一定時期內(nèi)的凈利潤同平均凈資產(chǎn)的比率。2024/4/337（2）總資產(chǎn)報酬率——是指企業(yè)一定時期內(nèi)獲得的報酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。（3）財務內(nèi)部收益率——包括權(quán)益投資內(nèi)部收益率和全投資內(nèi)部收益率。2024/4/3382、資產(chǎn)營運狀況指標（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率——是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值。（2）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率——是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比值。2024/4/3393、償債能力狀況指標（1）資產(chǎn)負債率——衡量企業(yè)負債償還能力和經(jīng)營風險的重要指標，比較保守的經(jīng)驗判斷一般為不高于50%。（2）利息保障倍數(shù)——是指企業(yè)一定時期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。2024/4/3404、發(fā)展能力狀況指標（1）營業(yè)增長率——是指企業(yè)本年主營業(yè)務收入增長額同上年主營業(yè)務收入總額的比率。（2）資本積累率——是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長額同年初所有者權(quán)益的比率。2024/4/3411、財務效益狀況修正指標（二）物業(yè)管理績效評價修正指標主營業(yè)務利潤率盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)成本費用利潤率2、資產(chǎn)營運狀況修正指標應收賬款周轉(zhuǎn)率不良資產(chǎn)比率資產(chǎn)損失比率2024/4/3423、償債能力狀況修正指標流動比率速動比率現(xiàn)金流動負債比率長期資產(chǎn)適合率經(jīng)營虧損掛帳比率4、發(fā)展能力狀況修正指標總資產(chǎn)增長率三年利潤平均增長率三年資本平均增長率2024/4/343（三）物業(yè)管理績效評價評議指標經(jīng)營者基本素質(zhì)服務滿意度基礎(chǔ)管理水平在崗員工素質(zhì)狀況服務硬環(huán)境發(fā)展創(chuàng)新能力經(jīng)營發(fā)展策略綜合社會貢獻2024/4/344五、物業(yè)管理績效評價的標準定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準系數(shù)組成。分為優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差五個檔次。（一）定量指標標準定性指標評價標準用于對評議指標進行綜合分析和平均分數(shù)。分為A、B、C、D、E五個等級。（二）定性指標標準2024/4/345六、物業(yè)管理績效評價結(jié)果與報告優(yōu)（A）：綜合評價得分達到85分以上（含85分）；良（B）：綜合評價得分達到70～85分以上（含70分）；中（C）：綜合評價得分達到50～70分以上（含50分）；低（D）：綜合評價得分達到40～50分以上（含40分）；差（E）：綜合評價得分達到40分以下。（一）物業(yè)管理績效評價結(jié)果2024/4/346評價報告由封面、正文和附錄組成。評價報告語言要簡潔規(guī)范、思路清晰；分析要切中要害、突出重點；評價結(jié)論應依據(jù)充分、表達準確；對因特殊情況而未按分數(shù)線評定的企業(yè)，應予以說明；有明確的評價結(jié)果和評價結(jié)論。（二）物業(yè)管理績效評價報告2024/4/347一、功效系數(shù)法第四節(jié)

績效評價的主要方法

——是根據(jù)多目標規(guī)劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，并根據(jù)各項指標的權(quán)數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)的一種方法。2024/4/348二、綜合分析判斷法

——是指評價人員按照評價工作制度的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，利用其已有的知識、經(jīng)驗和分析判斷能力，參照評價參考標準，對企業(yè)績效評價指標體系中評議指標所反映的內(nèi)容及其他相關(guān)因素進行廣泛、深入的分析研究，并以此形成評判意見，然后對評價人員意見進行綜合，形成對評價對象全部情況的總體判斷。2024/4/349三、定量和定性相結(jié)合記分法

——是將功效系數(shù)法計算的定量指標評價分數(shù)和以綜合分析判斷法計算的定性指標評議分數(shù)，按照規(guī)定的權(quán)重（定量80%；定性20%）擬合形成綜合評價結(jié)果，即根據(jù)評議指標得分對定量評價結(jié)論進行校正，計算出綜合評價得分。2024/4/350一、物業(yè)管理報告及其類型第五節(jié)

物業(yè)管理報告

——是指物業(yè)經(jīng)營管理者向有關(guān)方面提交的反映其在一定階段的物業(yè)經(jīng)營管理過程中所作的主要工作、財務效益狀況以及未來工作計劃的文書。2024/4/351向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告（一）按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類月度物業(yè)管理報告季度物業(yè)管理報告（二）按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同分類半年度物業(yè)管理報告年度物業(yè)管理報告2024/4/352二、物業(yè)管理報告的構(gòu)成與內(nèi)容

——物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主、租戶、高層管理者、企業(yè)投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)過去一定時期內(nèi)進行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作情況的回顧性總結(jié)。（一）物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)2024/4/353（二）物業(yè)經(jīng)營管理財務報告（三）物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃

——反映、提供和傳輸企業(yè)財務信息的書面報告文件，它由會計報表和文字報告兩部分組成。

——物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本報告期內(nèi)物業(yè)管理工作的實施情況以及物業(yè)經(jīng)營管理的財務狀況而編制的，向業(yè)主、租戶、高層管理者、企業(yè)投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)未來一個報告期內(nèi)進行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作的設想、打算或安排。2024/4/354三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項突出重點、兼顧一般注重時效、真實可靠報告清楚、文字簡練2024/4/355四、物業(yè)管理報告的公布或送達物業(yè)服務企業(yè)應定期（一般6個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施。五、物業(yè)管理報告示例見書P2902024/4/3561、下列有關(guān)企業(yè)財務關(guān)系的說法，不正確的是()。

A正確處理企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務關(guān)系是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)

B協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務關(guān)系不提倡企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟利益相對獨立

C企業(yè)同職工之間的財務關(guān)系是一種利益分配關(guān)系

D企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務關(guān)系主要是稅務關(guān)系2、下列選項中，不屬于企業(yè)財務管理的具體目標的是()。

A籌資管理目標B投資管理目標C人力資源管理目標D利潤分配管理目標3、下列有關(guān)財務管理的說法中，不正確的是()。

A現(xiàn)代財務管理的最基本內(nèi)容是利潤分配決策

B投資決策影響著企業(yè)的資金籌集和利潤分配

C企業(yè)留存利潤數(shù)額過低會使投資規(guī)模受到限制

D籌資決策影響財務管理總體目標的實現(xiàn)2024/4/3574、企業(yè)財務活動中，資金運用包括()。

A資金的投放B資金的籌集C各項資產(chǎn)的使用D資金的耗費E資金的分配5、利潤最