黑龍江2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)考試試題

黑龍江2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的留意事項(xiàng)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、依據(jù)規(guī)定，租賃合同到期，承租人需接著租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

A：3

B：5

C：6

D：9

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0．5％，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為。

A：3000元／㎡

B：2700元／㎡

C：2914元／㎡

D：2500元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是__。

A．毛租金乘數(shù)法

B．潛在毛收入乘數(shù)法

C．有效毛收入乘數(shù)法

D．凈收益乘數(shù)法4、納稅人建立一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的，免征土地增值稅。

A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償方式取得建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)王開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于20％以下的土地閑置費(fèi)。

A：總投資

B：總造價(jià)

C：總地價(jià)

D：土地運(yùn)用權(quán)出讓金

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章6、常用的融資渠道不包括__。

A．自有資金

B．銷售利潤(rùn)

C．信貸資金

D．證券市場(chǎng)資金7、是從房地產(chǎn)價(jià)格改變的總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的，是波浪式上升的，不解除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)。

A：房地產(chǎn)的易受限制性

B：房地產(chǎn)的保值增值性

C：房地產(chǎn)價(jià)值量大

D：房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、現(xiàn)有一套總售價(jià)為11萬(wàn)元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計(jì)，月還款額為__。

A．439元

B．1230元

C．743元

D．928元9、印花稅的稅率采納兩種。

A：定額稅率和累進(jìn)稅率

B：比例稅率和定額稅率

C：累進(jìn)稅率和累退稅率

D：特別稅率和一般稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為__。

A．60

B．6

C．10

D．60%

11、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在1994年組建的一個(gè)全國(guó)性的自律組織是__。

A．中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

B．房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)

C．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)

D．中國(guó)土地學(xué)會(huì)12、__是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程。

A．供應(yīng)

B．生產(chǎn)

C．投入

D．產(chǎn)出13、下列關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系，說(shuō)法不正確的是。

A：二者往往是甲方與乙方的合作關(guān)系

B：建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的乙方

C：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方

D：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設(shè)任務(wù)的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，依據(jù)承包合同的要求完成土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章14、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是__。

A．容積率

B．運(yùn)營(yíng)成本

C．利息備付率

D．成本利潤(rùn)率15、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元／月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬(wàn)元時(shí)收取3％的百分率租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為萬(wàn)元。

A：13.2

B：15.9

C：19.5

D：20.4

E：借款合同16、非公物拍賣，收取傭金的比例依據(jù)的原則確定。

A：同拍賣成交價(jià)成正比

B：同拍賣成交價(jià)成反比

C：同拍賣報(bào)價(jià)成反比

D：同拍賣保留價(jià)成反比

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是。

A：為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)供應(yīng)參考

B：為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額供應(yīng)參考

C：為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格供應(yīng)參考

D：為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)供應(yīng)參考

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、暫停辦理拆遷的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限應(yīng)不超過__年。

A．1

B．2

C．3

D．519、某家庭以住房抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年年初一次性償還貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最終5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。

A．3019.53

B．2983.84

C．1524.15

D．1587.6520、可見光污染中，車站、機(jī)場(chǎng)等過多閃動(dòng)的信號(hào)燈使人視覺不舒適，屬于。

A：燈光污染

B：其他可見光污染

C：視覺污染

D：眩光污染

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是（），且各因素發(fā)生改變的概率相同。

A．相互影響的

B．相互獨(dú)立的

C．相互作用的

D．相互無(wú)關(guān)的22、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括。

A：拖欠的建筑工程材料費(fèi)

B：拖欠的建筑工人工資

C：抵押擔(dān)保債權(quán)

D：出租房屋租金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、__是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，依據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

A．開發(fā)建設(shè)投資

B．正經(jīng)營(yíng)資金

C．國(guó)家資產(chǎn)及其他資產(chǎn)

D．開發(fā)產(chǎn)品成本24、拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一樣的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。(2009年試題)

A：房地產(chǎn)行政主管部門

B：房屋拆遷管理部門

C：城市規(guī)劃行政主管部門

D：房屋登記機(jī)構(gòu)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章25、全部權(quán)屬于__。

A．從物權(quán)

B．動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

C．他物權(quán)

D．主物權(quán)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、商品房的建筑面積由組成。

A：套內(nèi)建筑面積

B：套外建筑面積

C：套內(nèi)運(yùn)用面積

D：套外運(yùn)用面積

E：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2、房地產(chǎn)由于壽命許久，供應(yīng)有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有。

A：對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B：房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

C：通貨膨脹

D：外部經(jīng)濟(jì)

E：建立成本增加3、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是__。

A．獲得房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B．獲得房地產(chǎn)將來(lái)收益

C．干脆從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

D．間接參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)4、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和__物品。

A．特別

B．另類

C．吉芬

D．特性5、某家庭預(yù)料今后15年內(nèi)月收入為1萬(wàn)元，假如其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還實(shí)力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是__萬(wàn)元。

A．28.62

B．29.16

C．41.56

D．48.246、對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任實(shí)力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有__。

A．放棄這個(gè)項(xiàng)目

B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C．埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D．找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

E．對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家供應(yīng)專業(yè)幫助7、依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，下列事項(xiàng)的確定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

A：選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員

B：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人

C：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

D：監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

E：籌集和運(yùn)用建筑物及其附屬設(shè)施的修理資金8、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對(duì)城市建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理和監(jiān)督。

A：建設(shè)項(xiàng)目選址看法書

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：建設(shè)工程開工許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E：建設(shè)工程施工報(bào)告9、房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用__。

A．房地產(chǎn)出租

B．房地產(chǎn)保險(xiǎn)

C．房屋繼承、分割

D．房地產(chǎn)拍賣抵債10、一般性貨幣政策工具主要包括。

A：法定存款打算金率

B：再貼現(xiàn)利率

C：公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)

D：實(shí)惠利率

E：證券保證金比率

11、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是__。

A．回收固定資產(chǎn)余值

B．自有資金

C．長(zhǎng)期借款

D．凈轉(zhuǎn)售收入12、下面不屬于不行限制因素的調(diào)查的是（）。

A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查

B．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

C．競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查

D．消費(fèi)者調(diào)查13、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括__。

A．集中性

B．風(fēng)險(xiǎn)性

C．流通性強(qiáng)

D．資金增值性

E．資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)14、由于施工工期延長(zhǎng)，開發(fā)商要擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)有。

A：使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生改變

B：擔(dān)當(dāng)更多的貸款利息

C：增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本

D：還要擔(dān)當(dāng)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)

E：合約變更引起的風(fēng)險(xiǎn)15、__之中規(guī)定了中國(guó)現(xiàn)行土地全部制性質(zhì)、形式和不同形式的土地全部制的適用范圍及土地運(yùn)用、管理制度。

A．《中華人民共和國(guó)仲裁法》

B．《中華人民共和國(guó)憲法》

C．《中華人民共和國(guó)土地管理法》

D．《中華人民共和國(guó)土地運(yùn)用法》

E．《中華人民共和國(guó)民法通則》16、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)分為__。

A．總注冊(cè)

B．初始注冊(cè)

C．續(xù)期注冊(cè)

D．變更注冊(cè)

E．轉(zhuǎn)移注冊(cè)17、屬于建筑物重要性等級(jí)中的乙等的是。

A：一般居住建筑和公共建筑

B：中級(jí)居住建筑和公共建筑

C：高級(jí)居住建筑和公共建筑

D：具有重大紀(jì)念性、歷史性、國(guó)際性和國(guó)家級(jí)的各類建筑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、投資方向調(diào)整稅依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，詳細(xì)適用稅率為__幾個(gè)檔次。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

E．30%19、某建筑物共3層，總建筑面積為600㎡，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，土地價(jià)值為200萬(wàn)元。其中一層房地價(jià)值是二層的0．85倍，二層房地價(jià)值是三層的1．2倍。關(guān)于土地份額的計(jì)算，正確的有。

A：按建筑面積分?jǐn)?，一層占有的土地份額為33．3％

B：一層按房地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~

C：按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為37．3％

D：按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為45．2％

E：按土地價(jià)值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31．7％20、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于引起的。

A：裝飾裝修改造

B：通貨膨脹

C：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D：改進(jìn)物業(yè)管理

E：四周環(huán)境改善21、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由（）確定的。

A．須要專業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必需是同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性

B．房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備其他專業(yè)學(xué)問和閱歷

C．房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣袤的發(fā)展前景

D．房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少

E．房地產(chǎn)須要估價(jià)的情形許多，其他資產(chǎn)須要估價(jià)的情形很少22、王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，依據(jù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取王某房屋租賃代理費(fèi)為__元。

A．100

B．250

C．500

D．100023、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B：